商业地产顾问的常见问题
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策随着城市化进程的加快和商业发展的需求，商业地产开发及经营管理成为了现代城市发展中的重要组成部分。
商业地产涵盖了购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各种商业用途的地产，这些地产的开发和管理对城市经济的发展有着重要的影响。
随着市场的竞争加剧和经济环境的变化，商业地产开发及经营管理也面临着一系列问题和挑战。
本文将从商业地产开发及经营管理的角度出发，探讨其存在的问题并提出对策。
一、问题分析1. 市场竞争激烈随着商业地产市场的扩张和多元化发展，市场竞争日益激烈。
在同一个区域内，购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目相互竞争，争夺客源和租户。
市场竞争激烈导致了商业地产项目的运营难度加大，租金下降，投资回报率下降。
商业地产项目的建设成本和运营成本也在不断增加，加剧了经营压力。
2. 租户招商难随着市场的多元化和个性化发展，商业地产项目需要吸引各种类型的租户，如餐饮、零售、娱乐等。
租户招商难成为了商业地产开发及经营管理的一大难题。
一方面，租户对商业地产项目的位置、规模、配套设施等有着较高的要求，租户的投资与运营风险也增加了商业地产开发商的谈判难度。
租户招商难不仅影响了商业地产项目的运营，也降低了项目的市场竞争力。
3. 经营管理不规范商业地产项目的经营管理对于项目的长期发展至关重要，然而许多商业地产项目存在着经营管理不规范的问题。
这主要体现在两个方面：一是运营管理水平参差不齐，导致了服务质量参差不齐，租户满意度降低；二是物业管理不善，导致了设施维护困难，安全风险增加。
经营管理不规范不仅会影响商业地产项目的运营效率和盈利能力，也会造成品牌形象和市场口碑的下降。
二、对策建议1. 提升品牌形象面对市场竞争激烈的环境，商业地产开发商需要通过提升品牌形象来增强项目的竞争力。
一方面，可以通过精心规划和设计，打造独特的商业地产项目形象，吸引更多的投资者和租户；可以通过提供优质的服务和管理，树立良好的品牌口碑，吸引更多的消费者和游客。
商业地产向高层提问的经典问题
商业地产向高层提问的经典问题商业地产向高层提问的经典问题作为一名资深创作者，我将为您提供商业地产向高层提问的经典问题，并解释说明它们的背景和重要性。
1. 市场分析问题•问：该地区商业地产市场如何？•解释：了解市场情况对于商业地产投资者至关重要。
这个问题可以帮助高层了解目标地区的市场潜力、竞争对手和发展趋势，以便做出明智的决策。
2. 租金与回报问题•问：该物业的租金水平如何？预计回报率是多少？•解释：租金水平和回报率是商业地产投资者关注的重要指标。
这些问题可以帮助高层评估投资的潜在利润，并与其他项目进行比较。
3. 长期租户与租约问题•问：是否有现有的长期租户？还有哪些租约在进行中？•解释：长期租户和租约的存在可以为商业地产提供稳定的现金流。
这个问题可以帮助高层了解投资的风险和稳定性，并评估长期租户是否符合他们的目标市场。
4. 设施与维护问题•问：物业的设施和维护情况如何？•解释：设施和维护的质量对商业地产的价值和吸引力至关重要。
这个问题可以帮助高层了解投资的额外成本和维护责任，并评估它们是否值得。
5. 基础设施与交通问题•问：周围的基础设施和交通状况如何？•解释：基础设施和交通状况对商业地产的可达性和吸引力有很大影响。
这个问题可以帮助高层了解投资的潜在目标客户和市场规模。
6. 法律与规定问题•问：有哪些相关的法律和规定需要遵守？•解释：地方法律和规定对商业地产的开发和运营有重要影响。
这个问题可以帮助高层了解投资的合规性和潜在的法律风险。
7. 市场营销计划问题•问：有什么市场营销计划和推广策略？•解释：市场营销计划和推广策略对于吸引租户和客户至关重要。
这个问题可以帮助高层了解投资的市场竞争力和潜在利润。
8. 环境影响与可持续性问题•问：物业对环境的影响如何？是否有可持续性和绿色建筑措施？•解释：环境影响和可持续性的考虑对于商业地产越来越重要。
这个问题可以帮助高层评估投资的社会责任和可持续性效益。
以上是商业地产向高层提问的一些经典问题。
点库商业地产百问百答
序 号
1 1、你们的租金是多少？
问答内容
答：不同业态，租金价格是不一样的，具体看您是做什么的。
2 那一般你们的租金价位是多少呢？
答：地产中介类租金报价是×，其他的租金报价是×。 餐饮类一层租金报价是×，二层租金报价是×左右。
3 你们的租金价格怎么这么高呢？
答：租金高低不能从某一个方面来判断，比如公摊面积大小、税收成本多少、商场地 理位置、商场运作着资历等都有直接关系的，最关键是要看进这个商场是否有利可图 。是否可以赚到钱，这是最关键的。租金成本只是赚取利润的一个小部分的因素。 （具体给他算算真正的成本，用数字说话比较好）商场位置不好、商场运营者不会运 营商场，业户赚不到钱，租金再低也没有用，俗话不是说买卖好不在税上吗？道理就 是这样的。
6 你们的商铺面积使用率是多少？
街铺面积使用率是×%左右，商铺使用率是×。
7 你们店铺的层高是多少呢？
基本上层高都是4.5米左右，层高还是非常不错的
8 你们有什么优惠政策吗？
一次性交一年是×，一次性交两年是×。
9 你们租金的年递增率是多少呢？
第三年开始递增×%
10 你们的物业管理费是多少？
每平方×钱（包含：公共照明、空调、卫生等）
13 给我的这快位置太偏了，这样吧，让我和谁谁位置换一下，要不，我就不做了？
答：你有这样的想法也很正常，因为很多人都会这么认为，其实店面是否成功运营位置只是其中 一个因素，目前只是开业前筹备，等真正开业了这样的位置也不会存在的，所以关键是要看日后 的经营，商场运营成功了，有了人气，你在 哪里他都会走到的。商场运营不成功，你就是在楼梯 口也未必会产生效益，因为商场根本没有人气。你说是吗？
答：广告位都是通过统一招标进行的，并不存在“大小品牌的问题”；广告位资源， 我们会尽量整合，尽量为大家多开辟一些宣传推广的平台。
置业顾问存在问题及改进方法
置业顾问存在问题及改进方法
置业顾问存在的问题及改进方法主要有以下几点：
1. 沟通技巧：一些置业顾问在与客户交流时，可能存在表达不清或过于专业的问题，导致客户难以理解。
改进方法是加强沟通技巧的培训，提高表达能力，用简单易懂的语言向客户传递信息。
2. 专业知识：某些置业顾问可能对房地产市场和产品了解不够深入，难以满足客户的需求。
针对这个问题，可以加强专业知识的学习和培训，提高业务水平。
3. 服务态度：有些置业顾问可能存在服务态度不够好，缺乏耐心或过于急躁的问题。
改进方法是加强服务态度的培训，树立良好的服务理念，提高客户满意度。
4. 团队协作：在团队协作中，一些置业顾问可能存在沟通不畅、配合不默契的问题。
改善方法是加强团队建设活动，提高团队意识和协作能力。
5. 市场敏感度：一些置业顾问可能对市场动态了解不足，无法及时向客户传递有价值的信息。
可以通过加强市场调研和培训，提高市场敏感度和判断力。
6. 个人形象：良好的个人形象可以增加客户的信任度和好感度，因此置业顾问应注意个人形象的塑造和维护。
7. 客户关系管理：建立良好的客户关系是提高销售业绩的关键，置业顾问应学会有效管理客户，维护好客户关系。
8. 应对压力：面对工作中的压力，一些置业顾问可能会感到焦虑或失去信心。
可以通过心理辅导和培训，提高抗压力和适应性。
综上所述，针对置业顾问存在的问题，应采取相应的改进方法，通过不断学习和实践，提高自身素质和业务水平，为客户提供更好的服务。
房地产销售中常见问题及解决方法
房产销售中的常见问题及解决方法房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。
在坚持客户公司“双赢策略” ，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。
下面，我把销售中最常见的十二种情况罗列出来，以避免销售中出现失误。
一、产品介绍不详实（价格、面积、产品定位、交付标准、周遍情况等）原因：1、对产品不熟悉。
2、对竞争楼盘不了解。
3、迷信自己的个人魅力。
解决：1、楼盘公开销售以前的销售学习，要认真学习，确实了解及熟悉所有资料。
现房要到实地看房。
2、知己知彼，百战不殆。
进入销售现场时，应认真分析周围环境，对其他产品要多做详细了解。
3、多讲多练，不断修正自己的销售说词，随时请教老员工和现场主管。
4、要端正销售观念，在销售的过程中楼盘魅力应大于个人魅力，成交才是最终目的。
二、随意答应客户要求（优惠、配套、签约日期、工程变更等）原因：1、急于成交。
2、被个别别有用心的客户所诱导。
（金钱、吃饭）解决：1、相信自己的产品，相信自己的能力。
2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。
3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。
4、所有书面文字，和列入合同的内容应认真审核。
5、公司明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。
三、未做客户追踪（来一次就能下定的客户不多）原因：1、现场繁忙，没有空闲。
2、自以为客户追踪效果不大。
3、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪。
解决：1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。
2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。
3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。
4、每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。
5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交率。
四、不善于运用现场道具（音响、麦克风、沙盘等）原因：1、不明白，不善于运用各种现场销售道具的促销功能。
房地产销售过程中常见问题及解决方法
房地产销售过程中常见问题及解决方法在房地产销售过程中，经常会遇到各种问题和挑战。
以下是一些常见的问题及相应的解决方法：1. 市场调研不足问题：在进行销售前，没有充分了解市场情况，包括客户需求、竞争对手情况以及目标客户群体的喜好等。
解决方法：深入调研市场，收集相关数据和信息，了解客户需求和竞争对手情况，制定针对性的销售策略。
2. 销售策略不合理问题：销售策略不够合理，无法有效吸引和满足客户需求，导致销售效果不理想。
解决方法：根据目标客户的需求和喜好，制定合理的销售策略，包括产品定位、宣传手段、销售渠道等方面。
3. 定价不准确问题：定价过高或过低，不符合市场需求和客户心理预期，导致销售困难。
解决方法：结合市场、成本和竞争对手定价，确保价格合理，符合客户需求和市场趋势。
4. 宣传手段单一问题：宣传手段过于单一，没有充分发挥各种宣传渠道的作用，导致销售效果不佳。
解决方法：运用多种宣传手段，如网络、广告、公关等，提高品牌知名度和曝光率，吸引更多潜在客户。
5. 销售团队配合不默契问题：销售团队成员之间配合不默契，缺乏有效的沟通和协作，导致销售进程受阻。
解决方法：加强团队培训，提高团队协作效率，建立良好的沟通机制和协作模式。
6. 客户关系管理混乱问题：客户关系管理混乱，无法有效跟进客户需求和反馈，导致客户流失和口碑下降。
解决方法：建立完善的客户关系管理系统，及时跟进客户需求和反馈，提高客户满意度和忠诚度。
7. 售后服务不到位问题：售后服务不到位，无法满足客户需求和期望，导致客户流失和口碑下降。
解决方法：提供优质的售后服务，包括维修保养、售后服务保障等方面，增加客户粘性，提高客户满意度和忠诚度。
8. 政策风险未及时应对问题：未能及时应对政策风险，如房地产调控政策变化等，导致销售受阻和市场风险增加。
解决方法：密切关注政策动向和市场变化，及时调整销售策略和应对措施，降低政策风险对销售的影响。
总结：在房地产销售过程中，经常遇到各种问题和挑战。
商业地产销售答客问完整版
商业地产销售答客问 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】销售答客百问一、整体部分：1、项目简介：芜湖外经广场项目位于安徽省芜湖市利民东路北侧，该地块是一个商业综合体。
由商业A、商业B、写字楼、酒店、保留建筑（原亿万多超市）五大部分组成。
整个项目简洁大方，立面效果采用矩形和圆弧形的空间形态，实现建筑形体与不规则用地边线的呼应。
建筑立面以石材为主，沿高架一侧采用原实的建筑形体以减少城市交通的不利影响。
底层架空的“骑楼”造型，不仅实现了“人车分流”，同时界定了有趣的商业空间。
2、外经广场五大产品系：商业A为中型商场，共计四层，地上建筑面积为平方米。
其中一层层高米，二、三层层高米，四层层高米。
商业B为大型商场，共计四层，地上建筑面积为平方米。
其中一层层高为米，为外铺、卖场和写字楼大堂。
二层、三层层高米，为集中商业，四层层高米，为院线和电玩城等。
写字楼—共26层。
地上总建筑面积平方米。
大堂层高米，标准层层高米，采用核心筒集中式布局。
周边为大小结合的办公空间，开敞走道的设计极大改善了内部通风采光效果。
五星级酒店—共20层。
地上总建筑面积为平方米。
保留建筑（原亿万多超市）：建筑面积23173平方米，已租赁与芜湖水元素管理公司。
打造芜湖最高端标准室内恒温游泳池、健身馆、理疗中心、餐饮。
二、项目开发及合作公司介绍1、项目开发商是谁？答：安徽省外经建设（集团）有限公司2、公司之前开发过什么项目？答：亿万多全球连锁超市（国外分布马达加斯加、莫桑比克、津巴布韦、赞比亚、多哥、贝宁、马拉维等几十个国家）、全球连锁五星级酒店、金孔雀度假村，安徽外经大厦戴斯酒店。
3、项目投资商是谁？答：安徽省外经建设（集团）有限公司4、投资商的背景如何？答：安徽省外经建设（集团）有限公司是一家以经营国际工程承包、境外矿产资源开发、房地产开发、国际贸易、超市连锁、五星级酒店和温泉旅游度假等业务为主的大型综合性企业，具有承建大型道路桥梁、房屋建筑以及机电安装、装修装饰等各项工程的施工资质，通过了ISO质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系等国际认证。
商业地产顾问的常见问题
商业地产顾问的常见问题第一篇：商业地产顾问的常见问题商业地产顾问的常见问题一、概念篇1、什么叫商业房地产2、商业房地产的类别划分3、什么叫购物中心4、什么叫MALL5、什么叫超市、分类怎样6、步行街的起源7、专卖店、便利店、连锁店、百货店8、什么叫街铺9、什么叫底商10、商业动线指什么11、什么叫场所精神12、什么叫写字楼？分类怎样13、什么叫公寓？酒店式公寓与服务式公寓的区别15、什么叫酒店？其分级标准是什么16、什么叫主力店17、什么叫商圈？怎样划分商圈？18、什么叫提袋率？人流量是怎样测算出来的19、什么叫平效20、什么叫专业市场21、什么叫折扣店？什么叫特卖场？22、什么叫商业管理二、规划设计篇1、不同商业地产的选址要求2、不同商业业态对经营面积、规模与场地、楼层的要求3、中庭的规划要求4、通道的规划要求5、电梯的配比要求6、停车场的设计与配比7、灯光照明的要求8、配电的要求9、商场层高设计规范10、写字楼层高设计规范11、步行商业街的街宽要求12、首层设计的层高考虑13、通风、采光、消防规范14、空调系统15、办公智能化16、幕墙设计17、不同商业物业的成本构成及大致比例。
18、主入口及次入口的规划要求19、外立面风格与颜色格调的要求20、顶部的处理手法21、公摊的构成及减低公摊的办法22、铺位分割设计要考虑哪些因素23、卫生间的设计与配比要求24、仓库的设计布局要求25、设备房的设计布局及面积要求26、办公及管理用房的布局27、店招的设计规格28、隔墙的处理办法29、货梯的布局及数量配比30、什么叫荷载？不同商业业态经营对荷载的要求？计算方法怎样三、装修1、写字楼的装修特点[大堂、外立面、电梯厅、走廊、吊顶、顶层、办公室、入口广场等]2、商场的装修特点[购物中心、步行街、专业市场、专卖店、超市、娱乐、饮食等]3、数码影城、室内溜冰场4、样板房的装修要点5、装修的成本构成四、营销1、什么是返租2、什么是保租3、什么是产权式商铺4、什么叫业态规划5、什么叫房地产信托6、什么叫投资回报率？怎样计算？7、什么是出租率？怎样计算？8、什么叫委托代理租赁？9、商铺定价要参照哪些因素？10、不同楼层的定价方法11、购物中心的业态规划惯例12、大型零售主力店对卖场的细节要求13、租赁流程、收铺流程14、麦当劳、肯德基的开店要求15、投资客心理分析16、商铺的推广销售策略技巧有哪些17、商业地产广告的诉求特点18、媒体组合与版面、投放时间选择19、货量推广控制及销控处理20、展销会的组织21、现场气氛的营造22、问题客户的应对策略23、销售队伍的激励24、户外广告策略25、公关活动策划技巧26、客户关系管理27、提价策略28、招商谈判策略29、不同的租赁客户关注的问题及应对方法30、租赁业务涉及哪些法律问题31、招租及交铺、开业、转租等流程五、物业管理1、商场的物业管理内容是哪些？收费构成怎样？2、住宅的物业管理内容是什么？收费构成怎样？国家关于物业公司的管理资质与级别认证怎样？3、酒店物业管理内容是什么？酒店式公寓与服务式公寓的物业管理有什么不同？4、写字楼物业管理的内容及费用构成5、物业管理公司的组织架构及人员编制怎样6、不同物业管理的难点在哪里，有哪些解决办法7、物业管理公司的运营成本组成及控制办法；商用物业管理的创收途径有哪些？8、问题业主的处置办法六、经营1、购物中心的经营管理模式是什么？2、超市的经营管理模式是什么？3、百货商场的经营管理模式是什么？4、连锁店、专卖店、便利店、加盟店的经营管理模式是什么？5、零售业的税费构成和成本构成6、零售业的促销方式有哪些7、不同业态对楼层、位置以及经营面积的要求8、百货业的招商流程9、仓储及物流要求10、提高经营平效的办法有哪些11、不同品牌对硬件配置的要求12、服装、鞋、皮具、化妆品、珠宝首饰、钟表等国际知名品牌有哪些？国内品牌有哪些？世界知名零售业巨子的历史、经营特点及在中国的发展情况[沃尔玛、家乐福、麦德龙-------]国内知名零售商家是哪些？扩张情况怎样？北京、上海、广州、深圳、杭州、成都房地产的发展状况及代表性企业和代表性楼盘案例。
商业地产法务面试问题
商业地产法务面试问题
商业地产法务面试问题可能涵盖多个领域，以下是一些常见的问题：
1. 你对商业地产法务的理解是什么？
2. 你是否有处理商业地产交易的经验？
3. 你如何处理商业地产交易中的法律风险？
4. 你如何理解商业地产的产权和权益？
5. 你是否有处理商业地产纠纷的经验？
6. 你如何应对商业地产项目中的法律问题？
7. 你如何评估商业地产项目的法律风险？
8. 你如何制定商业地产项目的法律策略？
9. 你如何理解商业地产市场的发展趋势和法律法规的变化？
10. 你如何与其他部门合作处理商业地产项目中的问题？
这些问题可以帮助你了解候选人的知识水平、工作经验、解决问题的方法、团队协作能力等。
同时，这些问题也能够帮助候选人更好地理解他们将要从事的工作内容和要求。
售楼部咨客岗常见问题
售楼部咨客岗常见问题1.客户只转一圈就走，还来不及介绍，怎么办？解决方案：引起注意这类客户分两种：随便转转，或诚心购买。
前者通过核心卖点激发购买欲望，后者通过核心卖点吸引注意，留下全面了解楼盘。
任何时候都要有这样一种销售意识：客户出门即流失。
因此要在客户离开之前将核心卖点介绍给客户。
2.客户看见销售中心太冷清，看看就走了，怎么办？解决方案：造势比如，尽量延长洽谈时间，增加现场滞留人数，造成购买的氛围，尤其是销售淡季。
另外，其他顾问拿出空白合同来填写，故意给客户打电话，都是很好的造势法。
3.客户的房屋要求与我们卖点或定位不符，怎么办？解决方案：引导需求你要引导顾客需求甚至超越顾客需求。
想想“和尚买梳”、“非洲卖鞋”，你就会明白这个道理。
地产消费群体的“从众心理”，使得我们在销售时必须有一种意识：消费者不是专家，而你自己要树立专家形象，形成“权威效应”。
你总比客户专业，你必须强化这种专家形象。
4.我们的房子比同质竞争楼盘贵，怎么办？解决方案：找差异提出我们商品的优点、特点，如品质、地段、环境，与竞品比较，使客户了解价差的原因，以及付出较高金额购买后所获得的利益。
5.房子卖点太多，说一遍够吗？解决方案：强调核心竞争优势如果你的核心竞争要点是别人不具备或不易模仿的，说N遍也不算多。
客户表面上不想听，实际上做梦都在想着你的卖点。
项目的核心竞争点必须烂熟于心并能脱口而出，这是必修课。
6.客户老是不理不睬，或老挑剔，怎么办？解决方案：以静制动此类客户属于理智型客户，心中自有一杆秤，做好服务工作即可。
同时，越挑剔的客户越是准客户，你要站在客户角度，制造感动并做好感动服务。
当然也可以先利用“光环效应或晕轮效应”,让客户看看公司荣誉，如领导人考察本项目的图片，或项目所获奖项，如鲁班奖等，有助于阻止和破除客户的认知心理屏障。
7.客户不相信你所说的话，怎么办？解决方案：担保只要这些东西公司有明确的规定，你就尽管承诺吧。
商业地产销售常见问题及解决方法
房地产销售常见问题与解决方法1、项目介绍不详实1〕原因对项目不熟悉；对竞争项目不了解；迷信自己的个人魅力，这种情况特别见于年轻女性员工。
2〕解决认真学习项目公开销售以前的销售讲习，确实了解与熟读所有资料；多讲多练，不断修正自己的措辞；随时请教老员工和部门主管；端正销售观念，明确让客户认可自己所定尺度，明确商铺买卖最终目的。
2、任意容许客户要求1〕原因急于成交；为个别别有用心的客户所诱导；2〕解决相信自己的项目，相信自己的能力；确实了解开展商的各项规定，不确定的情况，向现场经理请示；注意区分客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素；所有文字载体，列入合同的内容应认真审核；明确规定，假设逾越个人权责而造成损失，由个人负全责。
3、未做客户追踪1〕原因现场繁忙，没有空闲；自以为客户追踪效果不大；销售人员之间协调不够，害怕重复追踪同一客户。
2〕解决每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类；依照列出的客户，大家协调主动追踪；追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措辞，以防止客户生厌；每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且与时汇报现场经理，相互探讨说服的方法；尽量防止游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率4、不善运用现场道具1〕原因不明白、不善用各种现场销售道具的促销功能；迷信个人的说服能力。
2〕解决了解现场销售道具对说明楼盘的各自辅助功能；多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具；营造现场气氛，注意团队配合5、对奖金制度不满1〕原因自我意识膨胀，不注意团队合作；奖金制度不合理；销售现场管理有误。
2〕解决强调团队合作，鼓励共同进步；征求各方意见，制定合理的奖金制度；加强现场管理，防止人为不公；个别害群之马，坚决予以去除。
6、客户喜欢却迟迟不决定1〕原因对项目不太了解，想再作比拟；同时选中几间商铺，犹豫不决；想付定金，但身边钱很少或没带。
2〕解决针对客户的问题，再作尽可能的详细解释；假设客户来访二次或二次以上，对项目已很了解，那么用力促其早早下定金；缩小客户选择X围，肯定他的某项选择，以便与早下定金签约；定金无论多少，能付那么定；客户方便的话，应该上门收取定金；暗示其他客户也看中同一间商铺，或项目即将调升价等，早下定金早定心。
商业地产销售(招商)百问题
商业地产销售招商百问一、有关工程问题：1、商业用房总面积？独立商业的面积？答：商业用房总面积：74338.64㎡；独立商业的面积：62763.21㎡2、商业外立面的装饰建材？商业整体的交房标准？答：外立面的装饰建材为玻璃幕墙3、层高、净高别离是多少？答：负二层层高4.2米，负一层和一层层高5.7米，二至七层层高为5.1米；净高为每层层高减去700mm的梁高。
4、是不是为集中供暖？供暖费如何收取？5、商业是不是有独立的上下水，洗手间？答：无独立上下水，每层有公共洗手间6、商业是不是有电梯？品牌？是不是能直达住宅？答：商业有电梯，品牌未知，无住宅7、是不是有中央空调？是不是有预留空调机位？答：有中央空调8、商业用电强度及功率是多少？9、商业消防、防盗设施有哪些？答：消防设施有消火栓、喷淋等10、是不是预留电视、、插孔？如何散布？11、商业是不是有局域网？答：会安装局域网12、商业是不是通燃气？可否按客户需求加装燃气？答：商业通燃气，能够加装燃气13、商业是不是有独立烟道，隔油池？答：有独立烟道、隔油池14、每部份商业是不是有货物进出及工作人员专用通道？15、商业是不是有库房？是租或售？16、商业是不是有地下车位？可否免费停车？地下车位的数量？答：商业有地下车位，数量为84417、商业与住宅单元门入口是不是分开？住宅可否直接进入商业？答：无住宅18、建筑物整体结构是什么？答：整体结构为混凝土框架结构19、每栋楼之间的楼间距是多少？20、楼间的日照间距是多少？21、依照标准，楼与楼之间正常的楼间距应当是多少？22、依照标准，底层的日照时刻应当是如何的？23、商业项目的动工时刻?整体完工时刻?24、建筑设计分哪几个时期？答：（1）计划设计：依照计划要求设计项目整体计划图（2）初步设计：定建筑方案（3）施工图设计：土建、结构、水电暖。
25、施工图能不能给业主看，什么缘故？施工图纸在施工进程中会因实际情形而有所变更，所有包括施工图纸及其变更洽商内容均会在工程完工图中表现出来，完工图绘制完成以后会寄存于物业治理部门，业主可直接在物业治理部门处查阅，因此可不能给业主提供施工图。
关于商业地产的四个问题
关于商业地产的四个问题l 商业项目人气较差的原因有哪些？商业项目人气较差的原因比较复杂，大概有以下几种：1、地段与所选择业态矛盾；2、商业物业进行了销售，产权分离，无法进行业态统合，缺乏集合的力量。
3、经营者缺少经营的经验，招商与目标客群定位不符。
4、经营者资金实力有限，无法在前期养商阶段，进行持续的活动，对入场的商户也缺乏必要的支持，很难做到风雨同舟。
5、商业环境缺少设计，很难符合现代人的消费观。
6、商业是做一世而不是作一事。
l 通常情况，商业项目的人气培育需要多长时间？项目情况不一，时间也都不一样，业态不一，时间也不一样。
地段不一样，时间也不一样；以MALL为例：大概需要3……5年;而餐饮如果半年不赚钱，离关门也就不远了。
一般的超市谈不到养，如果开业第一年不能获利，就有问题了。
l 成功的人气商业，需要具备哪些素质？第一：地段、业态与目标客群必需三者统一，不能矛盾。
第二：经营权与所有权必需高度集中。
第三：经营者经验丰富，资源网络健全；第四：货品能够与时俱进紧跟目标客群的消费趋势变化。
第五：购物环境必需与目标客群的消费特征相符合，应该能够最大化的延长消费人群的停留时间。
第六：商业品牌个性鲜明，推广有力。
l 商业项目增强人气的方式有哪些？第一：进行业态的组合，达到1+1大于二的效果；第二：各种活动的组织举办，如促销，明星见面会，新品发布会，美食节，名品展览周等等。
第三：品牌推广，奠定自己的品牌个性，北京还没有一家百货达到台湾中兴百货的推广高度。
第四：人气并不等于利润，人情有时候对于高档商业是没有价值的，所以一定要根据自己的目标客群定位自己的方式。
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商业地产顾问的常见问题
一、概念篇
♦1 、什么叫商业房地产
♦2 、商业房地产的类别划分
♦3 、什么叫购物中心
♦4 、什么叫MALL
♦5、什么叫超市、分类怎样
♦6 、步行街的起源
♦7 、专卖店、便利店、连锁店、百货店
♦8 、什么叫街铺
♦9 、什么叫底商
♦10 、商业动线指什么
♦11 、什么叫场所精神
♦12 、什么叫写字楼？分类怎样
♦13 、什么叫公寓？酒店式公寓与服务式公寓的区别♦15 、什么叫酒店？其分级标准是什么
♦16 、什么叫主力店
♦17 、什么叫商圈？怎样划分商圈？
♦18 、什么叫提袋率？人流量是怎样测算出来的
♦19 、什么叫平效
♦20 、什么叫专业市场
♦21 、什么叫折扣店？什么叫特卖场？
二、规划设计篇
♦1、不同商业地产的选址要求
♦2、不同商业业态对经营面积、规模与场地、楼层的要求♦3、中庭的规划要求
♦4、通道的规划要求
♦5、电梯的配比要求
♦6、停车场的设计与配比
♦7、灯光照明的要求
♦8、配电的要求
♦9 、商场层高设计规范
♦10 、写字楼层高设计规范
♦11 、步行商业街的街宽要求
♦12 、首层设计的层高考虑
♦13 、通风、采光、消防规范
♦14 、空调系统
♦15 、办公智能化
♦16 、幕墙设计
♦17 、不同商业物业的成本构成及大致比例。
♦18 、主入口及次入口的规划要求
♦19 、外立面风格与颜色格调的要求
♦20 、顶部的处理手法
♦22 、铺位分割设计要考虑哪些因素
♦23 、卫生间的设计与配比要求
♦24 、仓库的设计布局要求
♦25 、设备房的设计布局及面积要求
♦26 、办公及管理用房的布局
♦27 、店招的设计规格
♦28 、隔墙的处理办法
♦29 、货梯的布局及数量配比
♦30 、什么叫荷载？不同商业业态经营对荷载的要求？计算方法怎样
三、装修
♦1 、写字楼的装修特点[ 大堂、外立面、电梯厅、走廊、吊顶、顶层、办公室、入口广场等]
♦2 、商场的装修特点[ 购物中心、步行街、专业市场、专卖店、超市、娱乐、饮食等] ♦3 、数码影城、室内溜冰场
♦4 、样板房的装修要点
♦5 、装修的成本构成
四、营销
♦1 、什么是返租
♦2 、什么是保租
♦3 、什么是产权式商铺
♦4 、什么叫业态规划
♦5 、什么叫房地产信托
♦29 、不同的租赁客户关注的问题及应对方法
♦30 、租赁业务涉及哪些法律问题
♦31 、招租及交铺、开业、转租等流程
五、物业管理
♦1 、商场的物业管理内容是哪些？收费构成怎样？
♦2 、住宅的物业管理内容是什么？收费构成怎样？国家关于物业公司的管理资质与级别认证怎样？
♦3 、酒店物业管理内容是什么？酒店式公寓与服务式公寓的物业管理有什么不同？
♦4 、写字楼物业管理的内容及费用构成
♦5 、物业管理公司的组织架构及人员编制怎样
♦6 、不同物业管理的难点在哪里，有哪些解决办法
♦7 、物业管理公司的运营成本组成及控制办法；商用物业管理的创收途径有哪些？
♦8 、问题业主的处置办法
六、经营
♦1、购物中心的经营管理模式是什么？
♦2、超市的经营管理模式是什么？
♦3、百货商场的经营管理模式是什么？
♦4、连锁店、专卖店、便利店、加盟店的经营管理模式是什么？
♦5、零售业的税费构成和成本构成
♦6、零售业的促销方式有哪些
♦7、不同业态对楼层、位置以及经营面积的要求
♦8 、百货业的招商流程
♦10 、提高经营平效的办法有哪些
♦11 、不同品牌对硬件配置的要求
♦12 、服装、鞋、皮具、化妆品、珠宝首饰、钟表等国际知名品牌有哪些？国内品牌有哪些？
七、行业
♦世界知名零售业巨子的历史、经营特点及在中国的发展情况[ 沃尔玛、家乐福、麦德龙-------]
♦国内知名零售商家是哪些？扩张情况怎样？
♦北京、上海、广州、深圳、杭州、成都房地产的发展状况及代表性企业和代表性楼盘案例。
八、广告
♦1 、报纸广告
♦2 、杂志广告
♦3 、电视广告
♦4 、电台广告
♦5 、户外广告
♦6 、DM
♦7、手机短消息
♦8 、新闻广告
♦9 、广告杂志
♦10 、内刊广告
♦11 、移动广告
♦13 、礼品广告
♦14 、事件广告
♦15 、网络广告
♦16 、样板房
九、广告活动
♦1 、名人秀
♦2 、论坛
♦3 、演出
♦4 、展览
♦5 、运动会
♦6 、主题节
♦7 、业主联谊会
♦8 、开放日
♦9、旅游参观
♦10、签约仪式
♦11、新闻发布会
♦12、产品介绍会
♦13、亲子活动
♦14、封顶、交楼、入伙、开业、周年志庆♦15、宣言、万人签名
♦16、内部排号、登记、抽签、认购
十、现场包装
♦1 、标语[ 横幅、条幅] ♦2 、气球、空飘
♦3 、拱门
♦4 、鲜花、花篮、盆景♦5 、彩旗、POP
♦6、灯光
♦7 、红地毯
♦8 、舞台
♦9 、背景板
♦10 、音响、音乐
♦11 、胸花
♦12 、签到台
♦13 、舞狮、军乐队、锣鼓♦14 、展板
♦15 、大型喷绘
♦16 、服装。