201306济南市涵源大街北侧项目可研报告76p

一、土地购置时机分析
商品住宅市场供求关系
2008-2012年土地成交面积与商品住宅销售面积变化情况
数据来源：中指数据库
2008-2012年普通住宅类土地累计成交面积为5128万㎡，商品住宅累计 成交建面为2279万㎡，供求比达到225%，土地供应大于商品房需求。
一、土地购置时机分析
商品住宅销售情况
一、土地购置时机分析
城市经济
p 电子信息、交通装备、机械制造、生物制药、食品纺织等主导产业在国内外有着 举足轻重的地位。 p 济南高新技术、信息产业发达，IT产业在中国列第四位，并被国家批准成为“中 国软件名城”。拥有占地20公顷、亚洲最大的环形建筑——国家级软件基地“齐 鲁软件园”，现已有国内外IT研发企业1200余家。 p 济南现代服务业繁荣发达、服务功能健全，市区范围共有各类商业网点数量近 40000个。
一、土地购置时机分析
经济总量较为稳定
数据来源：统计公报
济南市经济总量逐年增长，但增长幅度有所放缓；2012年GDP总量达到4813亿 元，增幅为9.5%。 三次产业结构更加优化。其中第一产业增加值253亿元，增长4.7%；第二产业 增加值1938亿元，增长9.2%；第三产业增加值2622亿元，增长10.1%。 三次产业增加值比例由2012年的5.4：41.5：53.1调整为5.2：40.3：54.5。
一、土地购置时机分析
政策
u信贷政策：贷款购买商品住房的家庭（包括购房人、配偶及未成年子 女，下同），首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的，严 格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定； 购买第三套及以上住房的，暂停发放贷款。（基本都采用基本利率 ，最 低为九折利率） 使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房，套型建筑面积在90平 方米（含）以下的首付款比例为20%，购买90平方米以上的自住住房首付 款比例为30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于缴存 职工购买改善居住条件的普通自住住房，第二套住房公积金个人住房贷 款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人 住房贷款利率的1.1倍。住房公积金贷款额度为借款人及共同还款人住房 公积金账户余额的15倍。 一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款25 万元。两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷50万元 。 u销售政策：严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价 格调整幅度超过10%的，必须重新申报预售方案。房地产开发企业要在取 得预售许可10日内，一次性公开全部准售房源，严禁捂盘惜售、虚假销 售、哄抬房价等违规行为。
一、土地购置时机分析
商品住宅市场供求关系
数据来源：中指数据库
土地供需关系分析：2008-2013年 6月，济南市土地供应占地面积共 计45694亩（建筑面积7158万平米 ），成交占地面积共计36269亩（ 建筑面积5621万平米）。供应总 量大于需求总量。五年推出439宗 土地，成交333宗。2008-2013年6 商品住宅销售2555万平米，剩余 土地存量3066万平米。按2012年 销售530万平米计算，预计去化时 间为5.78年。 楼面价分析：济南市土地成交价 格逐年上涨，2013年1-6月达到历 史最高点418万元/亩。同期楼面 均价1666元/平米。
2012年人均消费性 支出为20032元，高于全 省平均水平（15778元）， 略低于全国平均水平 （21986元），增长率 11%。
一、土地购置时机分析
房地产投资总量持续增长
数据来源：统计公报
2008年到2012年济南 市固定资产投资及房地产 投资呈逐年上升的走势， 且房地产投资占固定资产 投资的比例也逐年上涨， 说明济南市房地产市场进 入快速发展期。 从趋势线图表可见， 除2011年受国家限购政策 影响，房地产投资低于固 定资产投资，其他各年均 高于固定资产投资，说明 济南市房地产投资十分活 跃。
城市区位 p 济南位于山东省中西部， 北临黄河，南依泰山。 济南分别与西南部的聊 城、北部的德州和滨州、 东部的淄博、南部的莱 芜和泰安交界。 p 济南市辖：济南市区 （市中区、历下区、天 桥区、槐荫区、历城区、 长清区 ）及平阴县、 济阳县、商河县、章丘 市（2013年计划设为 区 ), 共六区一市三县。 总面积8227平方公里。
一、土地购置时机分析
城市定位及规划
u构建中心城市“一城三区”发展 格局。 u主城区：发展成为全市行政管理、 商业金融、教育科研、医疗卫生、 文化体育、休闲旅游、生活居住中 心，泉城特色和历史文化名城保护 的核心。 u西部城区：建设成为总部经济、 金融服务、文化创意、商务会展、 旅游休闲等服务经济集聚区，开放、 高效、绿色的现代化新城区，全市 重要的生态功能区。 u东部城区：建设成为高新技术产 业、高端制造业、战略性新兴产业 和商务会展、行政办公、文化体育 等现代服务业集聚区，全国重要的 高新技术产业示范区和全省高新技 术产业领军地区，产业特色鲜明、 配套设施完善的现代化新城区。 u滨河新区：建设成为以休闲旅游、 商务办公、商业居住、商贸物流为 主导功能的宜业、宜居、宜游的城 市新区。
Байду номын сангаас、土地购置时机分析
商品住宅销售情况
数据来源：中指数据库
济南市商品住宅销售分析：进入2013年济南市商品房销量大幅增长，2013 年1-5月销量同比增长79.79%；，销售价格呈W型上升走势，2013年5月价 格到达7775元/平米。
目录
一、土地购置时机分析 二、土地购置区域分析 三、项目分析 四、项目定位 五、开发计划 六、经济测算分析及结论
数据来源：中指数据库
济南市商品住宅销售分析：2008-2013年5月，济南市房价总体呈上升趋势 ，2013年1-5月均价为7617元/平米，同比上涨5.37%，销售面积达到276万 平米。截止2013年5月济南市商品住宅存量为46179套，按照2012年销售 49269套（530万平米），存量商品住宅去化时间为11个月。
一、土地购置时机分析
社会消费总量持续增长
数据来源：统计公报
济南市社会消费品零售总额保持逐年增长，但增长幅度逐年下降 ；2012年全年实现社会消费品零售总额2324亿元，同比增长14.9%。
一、土地购置时机分析
政策解读
u限购政策：自2011年3月1日起，已有1套住房的本市户籍居民家庭、能 提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证 明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内（包 括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区， 下同）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对在本市已 拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市 户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以 上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂 停在本市市区向其售房。 u落户政策： 自2008年11月7日起，在市区购置建筑面积90平方米以上 新建成套商品住宅房并取得房产证（含办理抵押贷款房）；或在市区购 置建筑面积90平方米以上成套二手商品住宅房并取得房产证两年以上 （含办理抵押贷款房）均可落户。
二、土地购置区域分析
在城市中的区位
历城区政府
市政府
项目地处位于济南市东部，济南国家级高新区北部；距离历城区政府距离为7.7公 里，济南市政府约8公里。（以上均为道路距离）
二、土地购置区域分析
区域交通情况
济青高速 工业北路
北园高架
北园商圈 洪楼商圈 解放路 经十路 二 环 路
km 1 5 .8
工业南路
一、土地购置时机分析
城市交通（内部）
一、土地购置时机分析
人口变动及城市化率
数据来源：统计公报
人口数量：济南市常住人口总体较为平稳，2012年未695万（户籍人口609万），增 幅为0.94%。 人口增长：按照1.22%的年增长率计算，从2012年到2015年济南市常住人口将 增加25.7万人。
一、土地购置时机分析
城市交通（外部）
石济高铁（在建）
胶济铁路
郑济高铁（在建）
京沪高铁
u全国重要的交通枢纽和物 流中心。 u公路： 京沪高速、京台 高速、济广高速、青银高速、 青兰高速、济聊高速、济南 绕城高速公路。 u铁路：胶济铁路、京沪高 铁、胶济城际铁路、石济高 铁（在建）、郑济高铁（在 建）。 u航空：济南国际机场是全 国综合4E机场之一，可以起 降大型民航货运班机。2011 年济南国际机场旅客吞吐量 达到788万人次。
一、土地购置时机分析
城市定位及规划
济南“十二五”将打造16个城市综合体，总用地40平方公里，可开发建筑面积约7000万平 方米。其中主城区规划城市综合体6个，东部城区4个，西部城区2个，滨河新区4个。 本案处于主城区的二环东路地区 ，该区域重点发展商业金融、商务办公、教育科研。
一、土地购置时机分析
济南市涵源大街北侧项目可研报告
荣盛房地产发展股份有限公司投资拓展部 2013·6
目录
一、土地购置时机分析 二、土地购置区域分析 三、项目分析 四、项目定位 五、开发计划 六、经济测算分析及结论
一、土地购置时机分析
城市区位
p 山东省省会，是山东省政治、 文化、教育中心及最大城市， 华东五大城市之一。 p 中国最具竞争力城市中排名第 22的城市（分别为香港、上
人口变动及城市化率
数据来源：统计公报
人口及城市化率：山东省和济南市常住人口逐年增加，2012年底山东省常住人口9707万人， 2012年济南市常住人口695万人。济南2012年城市化率达到65.71%，2015年规划达到75%. 增幅：济南市人口占山东省常住人口比例逐年上升，说明山东省其他地市每年都有 一定人口涌入济南市。
7km
奥体中心
紧邻南北快速干道（东二环路）及东西干道工业北路；距离济青高速出口道路距 离约3.6公里，入口道路距离约6.4公里； 距济南火车站15.8km、奥体中心约7km、济南高铁站约28.6公里，距离济南遥墙 机场约23.8公里。（以上均为道路距离）