福建省融都置业有限公司、林少红等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

福建省融都置业有限公司、林少红等商品房销售合同纠纷民

事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】福建省高级人民法院

【审理法院】福建省高级人民法院

【审结日期】2021.08.09

【案件字号】(2018)闽民终903号

【审理程序】二审

【审理法官】李为民陈乐思陈曦

【审理法官】李为民陈乐思陈曦

【文书类型】判决书

【当事人】福建省融都置业有限公司;林少红;陈群;林新荣

【当事人】福建省融都置业有限公司林少红陈群林新荣

【当事人-个人】林少红陈群林新荣

【当事人-公司】福建省融都置业有限公司

【代理律师/律所】黄重取福建闽润律师事务所;阮受慧福建闽润律师事务所;杨清福建闽君律师事务所;王祺福建闽君律师事务所;陈敏上海锦天城(福州)律师事务所;卞婕妤上海锦天城(福州)律师事务所

【代理律师/律所】黄重取福建闽润律师事务所阮受慧福建闽润律师事务所杨清福建闽君律师

事务所王祺福建闽君律师事务所陈敏上海锦天城(福州)律师事务所卞婕妤上海锦天城(福州)律师事务所

【代理律师】黄重取阮受慧杨清王祺陈敏卞婕妤

【代理律所】福建闽润律师事务所福建闽君律师事务所上海锦天城(福州)律师事务所

【法院级别】高级人民法院

【原告】福建省融都置业有限公司;陈群;林新荣

【被告】林少红

【本院观点】2014年3月24日融都公司与林少红签订编号为35060108032900701的《商品房买卖合同》，其中明确约定了案涉房屋的坐落、面积、单价、总价款、付款方式、交付期限及违约责任，该合同内容符合商品房买卖合同的法律特征。

【权责关键词】无效社会公共利益撤销代理违约金支付违约金合同约定第三人自认新证据关联性证明责任（举证责任）诉讼请求变更诉讼请求缺席判决维持原判发回重审清算执行异议【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审审理另查明，原告吴丽娜因与被告兴业银行股份有限公司漳州分行、被告融都公司案外人执行异议之诉两案，福建省漳州市芗城区人民法院经审理于2017年11月15日分别作出(2017)闽0602民初843号民事判决与(2017)闽0602民初881号民事裁定，两份裁判文书中均未体现融都公司在本案上诉事由中所述“经陈群、融都公司参与对账，最终确认林新荣在2014年2月28日向陈群出具1000万元、2745万元、7000万元三张借条前后，向陈群、吴丽娜支付的款项已超过陈群、吴丽娜向其支付的款项”之事实。

【本院认为】本院认为，2014年3月24日融都公司与林少红签订编号为35060108032900701的《商品房买卖合同》，其中明确约定了案涉房屋的坐落、面积、单价、总价款、付款方式、交付期限及违约责任，该合同内容符合商品房买卖合同的法律特征。融都公司主张其与林少红签订讼争《商品房买卖合同》实际是为陈群拟向林新荣出借的款项提供担保，但该合

同项下并无相关担保约定内容。从2014年2月28日林新荣、周碧兰共同出具给陈群收执的两张借条看，其中也仅约定借款金额及利率，而未见借款的担保事项内容。另据讼争《商品房买卖合同》签订后融都公司与林少红及林新荣三方于2014年4月11日共同签署的《三方转账协议》约定，协议三方一致同意林少红应支付给融都公司的购房款债务由林新荣承担，视同林少红已经支付全额购房款完全履行了购房合同义务，其中体现的则是林少红以其对林新荣的债权抵偿其所应支付给融都公司的购房款，并没有体现为贷款提供担保的意思表示。本案审理中，林少红确认其对林新荣及融都公司均不直接享有债权，但认为在《三方转账协议》签订之前林少红对陈群享有债权，林新荣则对陈群负有债务且林新荣向陈群所借款项已全部用于投资融都公司，陈群遂通过林少红向融都公司购房并将首付款外的购房余款以林少红名义直接与林新荣、融都公司进行抵债整合，故该协议系多方债权债务整合的结果。陈群对林少红的主张不持异议，融都公司与林新荣虽然对此不予认可，但未能提供证据推翻该陈述的合理性，且亦未能举证证明案涉各方已就讼争《商品房买卖合同》系为林新荣向陈群借款提供担保另行达成合意。因此，一审法院认定本案系商品房销售合同纠纷，《三方转账协议》实为变更林少红支付剩余购房款方式的约定，有合同及事实依据，且符合法律规定。

本案融都公司系以陈群并未支付两张借条项下借款为由主张林少红实际并未支付讼争《商品房买卖合同》约定的第二期购房款，诉请确认该份《商品房买卖合同》已于2015年4月1日融都公司通知林少红解除合同之日解除。而林少红主张依据《三方转账协议》其已付清购房余款，案涉《商品房买卖合同》不应解除。故本案各方当事人之间的争议焦点为林少红是否对林新荣享有债权，且各方达成以该债权抵购房款的意思表示。根据2014年2月28日林新荣、周碧兰共同向陈群出具的两张借条，陈群与周碧兰之间的部分银行转账明细，福建省富乐多贸易发展有限公司的转账明细与证明，以及林新荣与陈群均已陈述双方通过银行转账方式存在多年大额资金往来的事实，综合本案中林少红、陈群的陈述意见以及《三方转账协议》签订当日融都公司向林少红出具本案267791元购房款的收款收据，本案可以认定在《三方转账协议》签署时陈群对林新荣享有可以抵付案涉商品房购房款267791元的债权，且

各方同意用于抵付林少红应付的购房余款。本案系融都公司以林少红未付清购房款为由诉请解除双方之间商品房销售合同而引发的纠纷，并非陈群与林新荣之间的民间借贷纠纷，故融都公司主张本案应就陈群与林新荣之间民间借贷的基础法律关系进行审理，依法不予采信。在根据本案现有事实足以认定陈群对林新荣的债权可以且已经抵付林少红在本案中应付购房余款之情形下，融都公司在本案中否认债权抵付购房款应当承担相应举证责任，亦即应由融都公司举证证明2014年4月11日《三方转账协议》签署时林新荣已经清结其对陈群所负债务，而非由林少红、陈群继续举证证明陈群对林新荣享有的具体债权金额。因此，在融都公司未能完成其举证证明责任且《三方转账协议》中约定的以债权抵付购房款也不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的流押之情形下，一审法院认定林少红已经依约履行合同付款义务，融都公司诉请解除讼争《商品房买卖合同》与法不符而未予支持，有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，融都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5317元，由福建省融都置业有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 16:43:14

【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年3月24日，林少红与融都公司签订编号为35060108032900701、35060108032900702、35060108032900703、35060108032900704、35060108032900705的五份《商品房买卖合同》，该五间店面总购房款为6321416元。其中案涉编号为35060108032900701《商品房买卖合同》约定的店面位于九龙××道××街××幢××号，建筑面积11.77平方米，单价每平方米22752元，总价267791元。该合同第六条约定签合同当天支付首付款(总房款的20％)57791元整，于房管局备案后7日内支付第二笔款(总房款的80％)21万元整。第七条约定，买受人未按本合同约定的时间付款，买受人逾期在15日(含15日)之内，自逾期之日起至付清应交款项之日止，买受人按日向出卖人支付所