唐驳虎谈房价

唐驳虎：当5万/平的房子需要抢着买有什么道理凤凰新闻综合 2013/10/17 16:43唐驳虎谈房价之一凤凰新闻客户端评论员唐驳虎目前北京房价高居全国之首，在售均价更是超过了35000元/平米，其中像四环附近的房价5万元非常正常，就连地铁网最偏远的的末梢，远在北六环之外昌平县城郊区的南邵，南六环之外大兴县城远郊的天宫院，房价也全面突破 2. 5万元/平米。

当地价逐渐突破人们的想象，房地产的生意就如同一场豪赌。

有的人依然坚信这一切都是虚妄，根本没有什么购房者，只不过是开放商雇请的托儿罢了。

但现实是几乎每个楼盘的每一期周末开盘，都能在半天之内迅速清空所有出货。

因为开发商在蓄客阶段早已攒下了比可销售房源多出数倍的购房者，开盘只不过是签手续的过程。

对于要买房的人来说，现在不是价格问题，而是能不能有幸摇中号买得上的问题。

在当下的北京，不但买房需要排号、摇号，而且排号还得提供近百万的资产证明，以证明自己能付得起首付，这种曾经仅在个别高端楼盘存在的验资看房已经逐渐遍及。

而对那些价格相对“公允”，质量较好，竞争激烈的楼盘来说，更有不少人四处寻找与开放商内部人员或政府主管部门的“关系”，好让自己的排号能往前挪一挪，能够有选上的机会，甚至有人愿意为此向自己的销售提供“好处费”。

当5万/每平方米的房子每每需要抢着买，这个世界，这个北京怎么了？承认现实永远是讨论问题的大前提，无论这现实看上去是否具有合理性。

接下来的，则应该是分析支撑这些现实背后的力量和逻辑。

有喊出高价的卖家，更需要有能力接盘的买家。

这是支撑市场最重要、最根本的一点，决定了市场到底具不具备购买能力，而其他的几乎都是次要因素，是决定了购买力是否最终决定出手。

一般意义上，房地产市场所谓的刚性需求来自两个方面，一为首次自住购房，二为改善型自住购房。

非刚性需求主要为投资型购房。

经过2010年的限贷、2011年的限购政策调整，投资型购房需求已经淡出，现在基本是刚性需求支撑着北京楼市。

刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括日常生活用品、家用耐耗品等等。

也可理解为人们日常生活中常见的商品和必需品。

目前北京每年新增约70万常住人口（包括户籍与非户籍），除了忍受力强，居住弹性大的基层“蓝领”体力劳动者可以通过地下室、集体宿舍、城中村、工棚、群租房等消纳，也与北京楼市无关以外，影响到楼市的主要因素是各类受过高等教育的新增毕业生留京工作，也即北京每年不断新增的“白领”工作人群。

北京高等院校中每年约20万毕业生中的相当一大部分都会选择通过各种形式留在北京工作，此外还有相当数量的外地院校毕业生进京工作，无论他们有没有购房需求，在正常的住宅的居住需求都是不可避免的。

北京作为一线城市，城市发展水平高，综合经济实力强，拥有大量的高端现代业态，包括IT、金融和通讯电子、互联网，航空航天、工业设计等高端制造业，现代物流、文化创意等现代服务业等庞大的现代产业体系，能够提供足够数量的较高薪酬的白领工作岗位，否则不可能吸引这么多高校毕业生留京工作。

经过毕业若干年的工作和努力，加上家庭的支持，将具备购房经济实力（详情后谈），再需要直面的结婚、生育的现实问题，他们将逐步不堪忍受租房的种种不便，产生了购买自有住房的需求。

相对于早已有房的“老北京人”，这类“新北京买房人”近些年一直在楼市中占据重要地位。

以一套单价2.5万元，90平米的新建地铁终点站两居室为例，总价约225万元，需要首付三成，也就是67.7将近70万元，其余商业贷款近160万元，按30年偿还期计算，月供近1万元。

从首付方面来说，只要购房者（一般为受过良好高等教育、毕业工作3-5年，在京就职于现代行业、新近结婚的小夫妻）双方有一方来自城市经济实力尚可的家庭，家里通过变卖其中一套多余住房（经过上世纪末的房改和今年的房地产业发展，中国中小城市的房产拥有率明显很高），再加上自己、各自父母家庭的储蓄筹资，凑出北京的首付并不难。

至于每个月1万元的月供还贷款看似很可怕，但经过毕业若干年的工作和努力，两人的税后工资（再加上自付和单位支付的20%公积金）均达到和超过1万元的人群并不在少数，家庭收入情况也符合银行个人房贷月供不能超过收入一半的要求。

当然，从初期来看，这一负担依然很重，但是还有一个非常重要的变量——经济增长和通胀预期。

经过改革开放30年的实践，大部分的人都相信，中国经济和自己的收入在未来的10年、20年内还会继续大幅增长，货币通胀也是一个非常重要的考虑参数，而且对于年轻夫妻来说，未来的职业和薪酬成长空间依然很大，这几个因素加起来，可以保证工资收入额度的增长。

在不久的将来，月供的负担将从一半下降到比较不影响生活的三分之一，这也为过去十年的房地产市场和经济发展所证实。

从需求方的角度看，购房者对价格的承受力在不断提高。

从现场购买热情来看，许多购房人预期完全改变，普遍认为房价未来还会继续上涨，现在不下手将会再次错失机会。

而在今年，北京房地产市场还出现了一个重要的变化，对价格承受力较高的改善型需求开始占据越来越大的比例，这也成为近期支撑北京房价的重要因素。

在郊区大户型楼盘中，二次置业的比例达到了六成左右，购房者的典型描述是30-35岁左右，已生育孩子的家庭，由于前些年年轻时购买的房产面积偏小，孩子降生后出现了强烈的增大和改善居住面积，升级住房条件的需求。

尽管受到二套房六成首付的影响，但改善性购房者可以通过卖掉现有的、当年以低价格入手的小房产，入手新的大户型，首付问题不难解决。

而且他们的工资收入情况相对新结婚的小夫妻，又上了一个台阶，可以承受更高的价格，而且追求楼盘品质。

当然，还有一些事业发展更加顺利，父母年龄35岁左右的家庭，开始为孩子的教育问题考虑，着手市区价格高昂的二手学区房，这一部分需求在北京楼市中也是非常引人注目的，但主要局限于二手房交易，而且在总体需求中较小，对新房市场影响有限，在此不再深入讨论。

也就是说，北京楼市发展到今天，首次自住购房和改善型自住购房都有足够的强烈需求，北京的经济发展目前来看也能支撑这样的需求。

相对于投资性的楼市甚至于股市，北京市场当前仍然是理性的，反应真实市场信息的有效市场。

存在，即合理。

唐驳虎：楼市崩盘啦？没有细节就没有真相来源: ifeng, 2014/02/27 08:14:37, 军魂100分, 56 人围观, 暂无评论凤凰新闻客户端评论员唐驳虎新年过后，随着杭州2个楼盘的打折降价，“楼市崩盘”的声音再度突然浮现。

一时间，《我们听到了冰山碎裂的咔嚓声》、《中国楼市高增长已近强弩之末》等文章风行一时，网络上出现一片铺天盖地的狂欢声音，各处QQ群、微信、微博、论坛上到处传递着楼价大跌的消息，还有什么比楼市崩盘论更能影响购房者的心情呢？随之而来的，是充斥于各种媒体的各种分析、讨论，说涨的，说跌的，各说看法，不亦乐乎。

但是，笔者注意到，这些专家学者，行业精英，亦或是草根意见，绝大多数仍然是坐而论道，空空其谈，从利率到经济形势，从美联储退出量化宽松(QE)，到人民币突然有所贬值，上至天文下至地理，再论及道德血液，和以前一样，就是没有多少人真正关心到底为什么开发商决定要降价了。

这一次楼价大跌发生在杭州，2月18日，当地的楼盘德信北海公园每平米降价4000元，均价从19000元/平方米降至16500元/平方米，降幅13.2%，带来的效果是，价格调整后三天蓄客200组以上，直接销售150多套，近去年全年销售量50%。

2月19日，同板块的天鸿·香榭里迅速跟进，天鸿香榭里每平米降价超过3000元，均价从17200元/平方米下调至14000元/平方米，降幅18.6%。

一连串的举动引发了各处楼盘大幅降价的消息，甚至称别的城市有楼盘降价幅度高达5000元/平米。

事实上，杭州的楼盘价格调整，完全是预料得到的事情，楼盘降价的大背景，是杭州楼市的超高库存。

2013年，杭州创造了仅次于2009年的历史次高成交数量记录，作为“1.5线”城市的代表，过去一年杭州成为开发商必争之地，国内大型房企纷至沓来，杭州去年土地成交金额和住房成交金额均实现翻番，创历史新高。

2013年杭州市区(包含萧山、余杭)土地出让金收入为1326.9亿元，紧随北京、上海之后位列全国第三。

出让的土地面积达814.5万平方米，确定的可建筑面积为2156.7万平方米，皆达到2012年的两倍左右，按套均建筑面积90平米计算，折合24万套商品房！杭州房管局旗下的杭州透明售房网统计数据显示，到2014年1月底，杭州商品房在售套数创纪录地突破12万套，达到120476套，此后，这一数字一直维持在12万套左右。

截止2月19日，杭州商品房库存量为11.97万套，与去年同期的8.23万套相比，存量增加3.73万套，同比涨幅达到45%。

这不仅是2007年以来的最高存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。

相比之下，截至2014年1月2日，北上广深四大一线城市的商品房在售套数分别为北京5.76万套，上海6.37万套，广州5.62万套，深圳4.18万套，规模都远小于杭州。

考虑到北京上海的人口规模，特别是外来人口规模都是杭州的两倍，也就是说，杭州楼市的供应“力度”达到了北上广深的四倍。

在二手房方面，根据一些中介机构对杭州二手房挂牌房源量的摸底统计，截至目前，杭州可售二手房源同样创纪录的突破10万套。

与新房库存相加，两数字之和已经超过22万套。

2012年和2013年，杭州分别成交商品房83690套和85823套。

如果2014年没有特别大变化，成交量也会在8万套上下。

按照这种速度，即便消化完现有库存，周期也需要两年半时间。

相比之下，2013年初的消化周期仅为5.5个月。

更为严重的是，与此同时，杭州前两年新转让的大批量地块都将在最近两年建成入市，巨量供应马上就会到来。

据有的机构估算，自2009年以来5年，杭州土地总供应量减去已销售的量，杭州楼市目前的潜在供应总量约为50万套商品房，如果以每年8.5万套的平均速度计算，消化这些潜在供应需要近6年！由此可见，杭州的商品住宅市场已经出现了较为严重的供求失衡，商品住宅存量如达摩克利斯之剑一样悬在杭州的开发商头上。

于是乎，聪明的公司率先主动降价，以免市场不好时陷入被动。

这一特点在这次杭州楼市降价风暴的起点——城北桥西板块表现得尤为突出。

据统计，桥西板块目前在售楼盘包括十余个项目，是杭州房源供应量大的典型区域。

此外，位置再往外、价位更便宜的的勾庄板块，还有五六个项目，再加上去年此板块更是有大量土地出让，激烈的竞争、巨大的冲击即将到来。

事实上，去年杭州就有楼盘开始降价了，但只是新盘低价入市，没有引发市场震动。

这次降价的两个楼盘，也是在去年热火朝天的楼市中连连涨价，在最后只剩尾房的时候，一个猛然降价，快速回笼资金，退出游戏“逃顶”，实在是精明之选。