第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究ppt-Powe

二、定量剖析方法
定量剖析方法是指采用数量目的和数 学模型停止房地产投资决策的方法，主要 任务是对决策效果停止定量剖析、计算， 以求得决策效果的最优解。从而作出迷信 的决策。
〔一〕确定型决策
确定型决策是指影响决策的要素 或自然形状是明白一定的，且一种方案 只要一种确定可以预期到达的结果。
1、单纯选优法
局部筹划是对片面筹划义务停止分解 后的一个单项性或专业性效果的筹划。
1、项目构思筹划
〔1〕项目的定义 〔2〕项目的定位 〔3〕项目的系统构成 〔4〕其他
2、项目实施筹划
〔1〕项目组织筹划。法人制 〔2〕项目融资筹划。 〔3〕项目目的筹划。
项目目的筹划包括项目总目的(总 投资、树立质量、总进度)体系设定和 总目的按项目、参与主体、实施阶段等 停止分解的子目的体系设定。
〔1〕相对法
效益或费用的相对值大小
①净收பைடு நூலகம்法
总支出扣除总本钱的余额。
由于净收益未触及到资金的时 间价值，故普通适用于短期的〔即资金价值 可以疏忽的〕房地产投资决策。
②净现值法
n
NPV CI COt 1 it t 0
③净年值法
NA CI CO CR
〔2〕相对法 ①外部收益率法
n
CI COt 1 FIRRt 0
〔4〕同时开发几种不同类型的房地产产 品时，应将其组合折算成一种产品；
〔5〕计算所运用的各种数据是正常消费 年度的数据。
2、固定本钱和可变本钱的划分 固定本钱 可变本钱
3、线性盈亏平衡剖析的计算剖析进程
Q* CF P V t
C/本钱
A 区 损 亏 0
Q*
S
区
利
盈
C
CV CF
Q/开发数量
[例3-5] 某房地产开发公司拟建一房地 产开发项目，该项目的固定本钱为 5000万元，单位可变本钱为1500元/㎡， 项目建成后平均售价为3000元/㎡，销 售税金及附加为500元/㎡，试求项目 盈亏平衡时的开发数量。
[解] 9位人士对这三类投资方向的决策 量化数矩阵D为：
2 D 7
6 2
1 0
700 500
4700 5900
投资别墅 投资住宅
1 2 6300 3500投资饭店
〔二〕风险型决策法
1、最大约率法 在风险决策中将概率最大的形状作为
决策的依据。所发作的概率都很小，而且 相互接近，就不宜采用此方法。
EA7 3000 0.9 1000 0.1 4 11200万元
EA3 3000 0.7 1000 0.3 2 11200 0.7 4000 0.310000
3840万元
特别需求留意的是，假定按希冀值法 停止计算，大规模开发的净损益希冀值为 5460，算式为：[〔5300×0.7+〔-1000〕 ×0.3〕×6-15000]，而小规模开发的净损 益希冀值为4400，算式为： [〔3000×0.7+1000×0.3 〕×6-10000]， 似乎可判别应采取大规模开发。所以，对期 限较长的投资项目，应充沛思索市场不同时 期的需求效果，这是防止风险时必需思索的 要素。
表3-1 不同房屋需求量概率年损益值
需求量
行动方案 损益值
大面积开发 （A1）
小面积开发 （A2）
需求量高 P1=0.70
2000
900
需求量低 P2=0.30
-400
600
期望值 E(Ai)
[解] 在树立运营期内的净损益希冀值〔未思 索时间价值〕为：
2
EA1 Pj aij j 1 2000 0.7 400 0.3 4 5000 120万元
大规模开发 □①
小规模开发
3696 ○②
需求量高0.7 需求量低0.3
○③ 3840
需求量低0.3 需求量高0.7
18680 ○④
-4000 ○⑤
需求量高0.9 需求量低0.1 需求量低1
4000 ○⑥
11200 ○⑦
需求量低1 需求量低0.1 需求量高0.9
Δ5300 Δ-1000 Δ-1000 Δ1000 Δ1000 Δ3000
100
300
500
第三方案
400
600
200
第四方案
200
400
500
最大损益值中的最大值
最小损益值中的最大值
单位：万元
最大损益值
最小损益值
丁
600
600
300
800
800
100
400
600
200
700
700
200
800
300
2、失望法〔小中取大法〕
3、悔恨值法〔大中取小法〕
将每个自然形状下的最大损益值 定为该形状的理想目的，并用其与该形 状中的其他值相减，所剩差额即叫做未 到达理想的悔恨值。
t 1
②效益费用比法
n
B/C
t 0
Bt 1 i
t
n
/
t 0
Ct 1 i t
③净现值收益率法
净现值收益率法是指项目净现值 与全部投资现值之比。
2、模型选优法
[例3-1] 某房地产开发公司现有资金1500万 元左右、欲区分投资于别墅、住宅、饭店三 类房地产，为追求全体效益最大化，希望确 定哪类投资多些，哪类投资少些。假定该公 司为完成迷信决策，区分约请房地产专家、 市场调研员及有关指导共9人组成决策群体， 对三类房地产投资方案停止决策，投资700万 元左右表示〝投资多〞，投资500万元左右表 示〝投资中等〞，投资300万元左右表示〝投 资少〞。
表3-4 悔恨值法决策表 位：万元
状态
自然状态
方案
后悔值
甲
乙
丙
第一方案
100
200
0
第二方案
300
300
0
第三方案
0
0
300
第四方案
200
200
0
理想目标
400
600
500
最大后悔值中的最小值
单
最大后悔值 丁
200
200
0
300
400
400
100
200
800
200
第三节 房地产投资不确定性剖 析
〔4〕项目管理筹划
项目管理 策划
设计阶段 项目管理 策划
施工阶段 项目管理 策划
设计项目组织策划
设计方案竞赛与设计招标策划 设计合同结构策划 设计目标控制策划 施工招标与采购策划
组织结构策划 工作程序与制度策划 组织运行机制策划
现场管理组织系统策划 施工质量、成本工期和安全目标控制策划 施工质量监督策划 现场施工协调方式策划 技术档案资料和信息管理策划
二、房地产开发项目投资决策概 述
〔一〕项目投资决策的含义 1、决策与房地产投资决策 有明白的决策目的； 有两个以上可供选择和比拟的决策方案； 有评价方案优劣的规范； 真实反映客观实践的数据资料。
2、房地产投资战略 房地产投资战略是指为房地产投资决策而事
前布置的方案。 3、房地产投资决策的基本要素
需求量
行动方案 损益值
大规模开发 小规模开发
需求量高 P1=0.70
5300
3000
需求量低 P2=0.30
-1000
1000
期望值 E(A) 5464 4400
题中树立运营期分为前2年和后4 年两期思索。依据对该地域房地产市场 调查、预测，前2年房屋需求量较高的 概率为0.7，假设前2年市场需求量较 高，那么后4年房屋需求量较高的概率 为0.9；假设前2年市场需求量较低， 那么后4年需求量一定低。试问在此状 况下，哪种投资方案为最优方案？
〔三〕不确定型决策
1、失望法〔大中取大法〕 [例3-4] 某一房地产开发企业为了完成 某一决策目的，提出四种开发方案，并 有四种自然形状，用甲、乙、丙、丁表 示，四种自然形状相应的损益值如表 3-3所列。
表3-3 失望法/失望法决策表
形状
自然状态
甲
乙
丙
方案
损益值
第一方案
300
400
500
第二方案
和层次。
2、奠定项目决策基础实际
目前，把房地产开发项目 投资决策树立在项目可行性研讨的剖析 评价基础上，其重要的决策依据是项目 财务评价和国民经济评价的结论，但是 这两者评价的前提是树立方案自身其所 赖以生活和开展的社会经济环境和市场。
〔二〕项目筹划的内容和依据
项目总体筹划指在项目前期立 项进程中所停止的片面筹划。
CF 5000万元 V 1500元 / m 2
P 3000元 / m 2 t 500元 / m 2
Q* 5000 104 50000m2 3000 1500 500
〔二〕非线性盈亏平衡剖析
C/成本
区 利 盈
A1 亏 损 区
0 Q1*
C
亏损区
A2
S
CF
Q/开发数量 Q2*
[补充例]：某房地产公司消费房地产修建配件产品， 年固定本钱位28万元，单位变化本钱为80万元/ 件，产品销售价钱为260元/件，目前该公司年产 量为3500件。依据市场调查和预测可知，由于近 几年市场需求量较大，同时市场竞争又十分剧烈， 故公司董事会决议拟采取降价扩销措施，按销售 量的1%递减售价，并按销售量的1%递增单位可变 本钱，试求：
一、盈亏平衡剖析 找出盈亏平衡点
〔一〕线性盈亏平衡剖析
1、线性盈亏平衡剖析的假定条件
〔1〕房地产产品的总销售支出和消费总本钱是 房地产开发面积〔产品产量〕的线性函数。
〔2〕房地产产品的消费量和销售量相等，即开 发的房地产能全部租售出去；
〔3〕房地产产品的固定本钱和单位租售价钱在 产品租售时期坚持不变；
1、希冀值法
最大的损益希冀值即最优方案； 假设决策目的极小，那么最小的损益希冀值 为最优方案。其普通结构方式为：
设 A A1, A2 ,, Am 决议的举P 动P1方, P2 ,案,；Pm
m
Pj 1 j 1 且
为
为相应自然形状的概率， ；
m
EAi
Pj aij
j 1
A MaxAEA
EA4 5300 0.9 1000 0.1 4 18680万元
EA5 1000 1.0 4 4000万元
EA2 5300 0.7 1000 0.3 2 18680 0.7 4000 0.315000 3696
EA6 1000 1.0 4 4000万元
2
EA2 Pj aij j 1 900 0.7 600 0.3 4 3000 240万元
因此，最优方案那么为
A MaxAEA1 , EA2 A2
以上计算说明应选择小面积开发树立 方案收益最大。
3、决策树法
〔1〕决策点：用符号□表示。 〔2〕形状点：用符号○表示。 〔3〕结果点：用符号△表示。 〔4〕分枝：用符号—表示。
……
〔三〕项目筹划的层次和顺序
决策指导层和项目实施基层 中间管理层和技术管理层
项目早期的筹划任务是在许多阅历性阶 段假定的基础上停止的，所做出的许多剖析 也是粗略的估量，项目的开展使原来的假定 被证明或许被推翻，粗略的估量会逐渐趋于 详细和准确。早期项目筹划中的一些偏向得 以修正，内容的准确性也得以逐渐提高。项 目筹划内容的静态性既是筹划任务的一条基 本原那么，也是项目管理任务人员必需充沛 了解的一个特性。
A MinAEA
[例3-2] 某房地产开发公司提出开发树立住 宅小区的两个方案，一个方案为大面积开发 树立住宅，另一个方案是小面积开发。两者 树立运营期限为4年。大面积开发需求投资 5000万元，小面积开发需求投资3000万元， 依据市场预测，房屋需求量的概率及两个方 案损益值如表3-1所示。试问选用何种方案收 益最大？
一、定性剖析方法 要素难以定量描画，定性剖析的 方法通常有以下两种类型。
〔一〕阅历判别法
普遍运用于普通决策中，但缺乏严谨 的投资剖析。
〔二〕发明工程法
是树立在人的直观、灵感和阅历以及 笼统思想和创新才干基础上的发明技术的 总称。
关键是运用人们发明性的思想才干和发 明性的技术方法，去看法、剖析和处置效 果。
[例3-3] 上海某房地产开发运营公司想 象开发树立一住宅小区，经初步决议提 出两个拟建方案。方案1是停止大规模 开发；方案2是先停止小规模开发。树 立运营期限均为6年。大规模开发需求 投资15000万元，小规模开发需求投资 10000万元。依据市场调研和预测，房 屋需求量的概率及两个方案的年损益值 见表3-2。
第三章房地产开发项目 策划决策和可行性研究
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2021年7月24日星期六
第一节 房地产开发项目筹划和决策概 述
一、房地产开发项目筹划概述 〔一〕房地产开发项目筹划的主要作用
项目定义是指对项目的用途性质作 出明白的界定，详细描画项目的主要用途或综合
用途和目的。 项目定位，那么依据市场和需求，综合思索 投资才干和最有利的投资方案，决议项目的规格
决策者； 决策目的； 决策变量〔决策者定〕； 形状变量〔不确定性〕。
〔二〕房地产投资决策的顺序
1、确定决策目的 房地产投资决策的目的就是要到达投资
所预定的目的。 2、拟订决策方案
拟订多个可行的备选方案。 3、优选决策方案
选择规范。 实践运用。 4、执行决策方案
第二节 房地产投资决策方法
定性剖析方法和定量剖析方法两大类。