海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告66页PPT
南山商业文化中心规划
凯宾斯基酒店（五星级）
深圳湾口岸区第一家世 界级高档五星级酒店，与 世界最昂贵酒店阿联酋凯 宾斯基「酋长国宫」饭店 连锁经营。占地约22000 平方米，总建筑面积 71000平方米。内设酒店、 客房416 间，各类会议室、 宴会厅、大堂吧、泳池、 网球场、商务中心等配套 功能齐全，并附设超大型 中式酒楼和多间商场。
保利文化广场
文化广场占地面积53962.1平方米，总建筑面积146398.19平方米，是一个 集商业、博览、娱乐、文化多项功能为一体的，涵盖剧院、博物馆、多厅影 院、科技博览中心、购物中心五大内容的综合性文化产业项目。
天利中央商务广场
天利中央商务广场分两 期开发，总建筑面积约 24万平方米，投资15亿。 地上33层，其中商业裙 楼4层，建筑总高度 129.2米，大厦的塔楼 以甲级写字楼定位，充 分结合滨海文化的特点， 在商场外还有一个7000 平方米超大型的广场， 在这里可以完全体验出 滨海文化城市的魄力。
南山商业文化中心区 规划介绍
南山商业文化中心区位于风景秀丽的深圳湾畔。贯穿在滨海大道,南海 大道,后海大道,后海滨路,创业路五条主干道之间.中心区占地面积135万平 方米，规划建筑面积223万平方米，被深圳市政府定位为深圳特区西部的 商业中心、商务中心和文化中心。南山商业文化中心区将成为南山区区级 服务中心，同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中心(RBD)。
海岸风情街
海岸风情街总面积4万平方米，一共260个独立铺位，具 有小型的独立商铺。海岸风情街建筑风格现代简洁，充分 体现了滨海特色。
南山中心区凭借各方面的优势和独特的魅力，吸引海内外发 展商投资。多家商业巨无霸纷纷抢滩，片区商业逐步形成。中 心区出现良好的发展势头和无限商机。一座优美繁荣的滨海新 城已初具规模。在市规划局组织的滨海概念设计中，南山商业 文化中心区2.3平方公里区域被定位为未来中心，填海区规划水 域面积25公顷，还有体育中心区等主要内容，把滨海生活引入 城市，把城市生活引向海滨，必将成为南山商业文化中心区发 展的强大动力，今后我们将积极推行商贸服务业、三点一线发 展纲要，将后海区域打造成为城市中心，进一步完善城市功能， 使南山商业文化中心区成为南山未来的城市名片，成为展示南 山区新形象、新风貌的重要窗口。 南山商业文化中心作为深圳西部未来的商业、商务和文化中 心，不久的将来将会成为具有国际一流水平的现代化海滨城区， 成为南山区建设的精品！！
深圳南山海岸城案例研究
155米，总建筑面积85000平方米。写字楼面积约5
万多㎡，标准层层高为3.75 m；13 m高、700㎡的 超大豪华大堂；塔楼空间由130-300㎡,可灵活分割 、组合，最大组合面积可达整层面积2000㎡，完善 满足客户的空间需求。
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次主力店面积
品牌 所属楼层 使用面积㎡
原潮
优衣库
负一楼
一楼
489
552
YESELF
江南厨子 顺电 生活本色 玛花纤体 英孚教育 美丽田园 玩具反斗城 中森名菜 大饱口福 合计
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项目基本情况
海岸风情街概况 • 由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙 楼商业组成，总面积约4万平方米，总长 度约800米，包括主力店新桃园酒店在内 的281间独立商铺，单间面积从20平方米 至数千平方米不等，商铺全部对外出售 。海岸风情街建筑设计风格现代、简洁 ，充分演绎滨海风情，弘扬海洋文化， 倡导全新的滨海体验与时尚。
万象城业态比例（按使用面积计算）
鞋/包 3% 流行便 护 装 理 /药品 礼品/精品 银行/服务 5% 3% 生活/数码 童装/玩具 1% 4% 6% 3% 珠宝眼镜 2% 运动系列 时尚配饰 1% 1% 女装 13% 男装 1% 主力店 38%
餐饮 19%
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建筑设计：美国凯里森建筑事务所
南山后海中心区规划分析报告
南山后海中心区规划分析报告Revised as of 23 November 2020南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到万亿元,对比2015年的万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等着名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
深圳海岸城商业项目研究分析
商业地产市场调研表格(海岸城)项目基本情况项目名称深圳海岸城开发商深圳市海岸房地产开发有限公司地理位置深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。
商业运营公司深圳市海岸商业管理有限公司开业时间2007年12月16日总建筑面积30万平方米零售商业面积购物中心12万平方米商业街4万平方米功能定位购物、休闲、娱乐中心深圳西部最大型购物中心，南山新的形象标志商户总数购物中心：234风情街：281总：515建筑形态地上5层，地下2层产品组合海岸城由东西两座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。
海岸城购物中心与凯宾斯基酒店，保利文化广场、天利中央广场一起，构成了深圳南山商业文化中心区的核心。
双广场、双步行街、双首层的组合特色。
主力商户海岸城：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸滑冰场、UNIQLO优衣库、ZARA、顺电、玩具“反”斗城、大饱口福自助餐；保利文化广场：深圳天虹百货、家乐福超级市场、保利影城天利中央广场：太平洋电影城停车位1500 目标消费群以20-45岁人群为主，定位中高档建筑指标建筑结构层高地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米柱距8-13米通道宽度主通道：11-13米次通道：4-5米主通道宽6-8米，辅道宽4-4.5米赢利模式销售/租赁？零售业65%，餐饮20%，休闲娱乐15%配套设施手扶电梯B1层5部，L1、L2层8部，L3、L4层4部，L5层3部共20部观光梯垂直电梯3组（品牌：星玛）货梯业态分布及价格情况楼层单层建筑面积业态规划进驻品牌单店经营面积m2租赁价格租售率地下二层停车场地下一层停车场+商业街原潮吉之岛百货489吉之岛两层共一层名店吉之岛百货优衣库ZARA 23,000 752 1,445二层休闲海德广场10,000三层娱乐购物海岸影城顺电4,165 1,270四层休闲娱乐海岸影城海岸真冰场1,927 五层餐饮大饱口福2,356其他楼层购物中心管理费：20元备注海岸城采取”主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式海岸风情街由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。
无锡海岸城调研报告
2014年7月
商业广场公司 商业规划中心
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目 录
一、项目背景 二、项目区位及商圈分析 三、项目本体简介 四、项目楼层规划 五、项目建筑、装饰及附属设施 六、项目调研总结及借鉴
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一、项目背景——开发商背景
海岸集团
海岸集团成立于1993年，目前已发展成为实力雄厚的综合型集团公司，集团下属公司达十余家，员工人数一千多人， 业务范围涉及房地产开发、商业运营、物业管理、体育运动设施和电影院娱乐投资管理等多元化产业形态。 地产开发业务涉及城市综合体、商业项目、商务项目、住宅项目。海岸集团正以城市综合体的开发运营为主业，面向全 国积极拓展。旗下代表项目包括：深圳龙华海岸城（在建）、深圳海岸城、无锡海岸城、海岸大厦、西海明珠大厦。
立信大道
满记甜品 MUJI MyPLAY Somewhere 空铺 外婆烧 顺客福
次出入口
星巴克 空铺
主出入口
APPLE CK Jeans
ZARA
必胜客 COSTA
广场
Mothercare 佰草集 KFC 喜年贡茶 BreadTalk
通往各个 次出入口 楼层户外 花园的楼 梯口
TAO
次出入口
通往各个 楼层户外 花园的楼 梯口
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一、项目背景——开发商组织架构
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一、项目背景——海岸代表商业项目
深圳海岸城
地址 ：深圳海岸城位于南山商业文化中心区， 紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、
创业路等南山区的五条城市主干道
建筑构成：由东座写字楼（24层、高100米）、 海岸城西座写字楼（32层、高155米）、海岸城 购物中心（地上五层、地下二层）和海岸风情街 （总长度约800米）组成 总占地面积：3.7 万㎡ 总建筑面积：30 万㎡
风火深圳南山后海海岸城商业项目广告推广思路
•项目在片区形象识别
•建筑本体价值识别
•——项目认知
•——项目认可
•——项目认同
•借助片区发展的利好 •进行海岸城形象亮相, •炒作建筑本体价值
机会进行片区价值炒作， 与竞争对手形成明显的 提升产品的级别,促
拔升项目在深圳湾商务 差异化.
进销售。
中心的价值占位，证言
项目价值
风火深圳南山后海海岸城商业项目广
•标志组合 一
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•标志组合二
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•标志组合三
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风火深圳南山后海海岸 城商业项目广告推广思
路
2021/1/4
风火深圳南山后海海岸城商业项目广 告推广思路
•全球商务，入湾
•海岸城推广思路
风火深圳南山后海海岸城商业项目广 告推广思路
•风火的思考，从哪里开始？
风火深圳南山后海海岸城商业项目广 告推广思路
•要实现高价
•必须有大买家做价格标签
•要吸引大买家
•我•在卓• 越诺福时德代中田广心场CBD •时代金融中心 ••我国•星际是河商中会…心大厦… • 深圳国际商会中心 •中心商务大厦 • 新世界中心
•坦率•现的免代税说国大际厦，大多 数没•新什•凤华凰保么大险区大厦厦别！
•江苏大厦 • 安联大厦 •经贸中心 风火深圳•华南山融后海大海厦岸城商业项目广 •航天告推大广思厦路
•对于本案的主流买家 •邻居甚至比地段占有更重的心理砝码！ •而南山和福田最大的区别， •正在于高端产业的汇聚。（福田=加工、贸易、物流） •现代物流业年税收增长36% ，高科技业产 •值突破1260亿，金融业政府规划深圳起点最 •高的区域中心！代言高端产业，就是用整个 •南山的经济形象，为项目的形象买单！
深圳时代城项目策划报告
时代城项目策划报告一、项目基本情况：项目位于南山商业的黄金地段南油大道，南山商业文化中心区，也是将来南山最繁华的商业街，为住宅裙楼，主体三层，单层面积约2560多平方米，总面积约7700平方米。
二、项目周边商业情况：·南山商业市场基本得到认可，商业价值得以初步体现滨海大道开通，带来了南山房地产开发高潮，从而促进了南山商业的发展，南山商业四面开花，从目前南山已售、在售商场情况来看，一楼售价基本集中在25000-30000元之间，二楼售价基本集中在15000-18000元之间，三楼则10000元左右，南山商业基本得到市场认可，商业的价值得以初步体现，南山已经成为投资者重点关注的对象。
南山区已售、在售商场、即将推出商场一览表：·项目区域商业出现断层，氛围有待提升，发展前景和空间广阔项目现在所处位置商业氛围不浓厚，一方面由于距离南边的沃尔玛商圈和北边的海雅百货商圈都有一定的距离，另一方面对面为规划的南油购物公园待建项目，尚未启动。
从而致使项目所在区域成了沃尔玛商圈和海雅百货商圈之间商业的断层与真空地带，整体商业氛围有待于进一步提升和升级。
但就项目所处区域条件而言，其发展前景好比华强北商圈之于福田，商业文化中心区的规划决定了该片区将是南山的商业、金融、文化中心，商业业态必将丰富多彩，多种业态的均衡发展势在必然，区域商业拥有广阔的发展空间。
·项目周边百“商”争鸣，楼盘林立，消费群体庞大，消费力强劲项目周边集中了众多的百货、家居专业主题市场，北面有友谊城百货（未开业）和海雅百货、满家福百货和岁宝百货万象店（未开业）；南面有沃尔玛、人人乐购物广场、顺电家居广场；斜对面为金晖家居广场和集美堂家居广场。
同时随着滨海大道的开通，缩短了南山与罗湖、福田的距离，南山成了最适宜居住的区域，从而带动了整个南山的住宅大开发，项目的东侧即为南山商业文化中心区新兴的大型社区组团，是南山的高尚居住区，人口素质和收入水平都比较高。
海岸城
Shopping Mall-海岸城〃基本概况〃区域价值〃区域交通业态分布项目分析总结〃业态分布解析〃经营策略分析〃SWOT分析〃项目点评目录01〃基本概况〃区域价值〃配套分析项目分析〃区域交通海岸城基本概况项目基本概况项目名称海岸城（coastal city）开发商海岸地产物业管理海岸物业开业时间2007.12.16占地面积36908㎡建筑面积约12万㎡建筑构成东、西两座写字楼，海岸城购物中心，风情街四至交通东临文心五路，西至文心三路，南为海德一道，北至海德二道周边公交线路J1、K204、K113、305、322等周边地铁站地铁二号线后海站停车位1500停车收费标准首2个小时5元，超过2个小时，每小时5元；每天最高收费不超过60元。
扶梯35垂直电梯21写字楼建筑形态：东、西两座单体写字楼构成建筑高度：最高155米建筑面积：14万平方米购物中心建筑形态：单体商业建筑建筑高度：30米建筑面积：12万平方米占地面积：3.7万平方米（含广场1.2万平方米）风情街建筑形态：写字楼裙楼商业体建筑面积：4万平方米（租售）（全部自营）（全部销售）建筑设计室内设计物业顾问美国凯里森建筑事务所深圳市城脉建筑设计有限公司（负责深化设计）日本船场设计公司姜峰室内设计（负责深化设计）广州高力国际物业服务有限公司•楼层：地下两层，地上五层，楼高30米•层高：地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米•平面结构特点：二层以上，平面呈“L”型。
平面动线长达900米，因此海岸城设有两个中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活跃，因此三层以上按端头规划主力店的原则，规划为影院以及餐饮。
•铺型：90%商铺门面大于8.5米；80%铺深小于12米；大于200平方米的品牌专门店约20个。
海岸城-区域价值分析配套分析-南山中心区商业配套海岸城海岸写字楼西座海岸写字楼东座7 以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业。
海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告幻灯片
——南向视野开扬 ——高层主体排布建议南高西低 “L”排布 ——高层主体沿西南侧排布，与 希尔顿形成退让，间距更为协调
海滨公园 景观
视野开扬 都市景观
视野开扬
都市景观 W
N
生态空间体系构想1（平面多层次生态体系）
退台式空中花园 空中生态广场构想
将大面积的裙楼屋面设计为空中主题广场，使其成为基地西南端 海岸Shopping Mall的片段和延续，塑造多种行为空间的体验
二线关放松，宝安与关内的 联系更加密切，南山成为关 内外商务联系枢纽
新城大道与深南大道的贯穿，新 城大道－深南大道－南油大道－ 滨海大道等主要商务干道体系支 撑南山商务发展
本项目
项目地处西部通道要 冲，CEPA下的深港融 合，项目成为深圳涉 外经济前沿阵地
1号线
项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与 科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机
SWOT分析
优势（S）： 交通便捷/临近地铁 景观开扬/较低容积率 海岸规模化开发资源综合利用 与希尔顿酒店关联 机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 甲B级、公寓写字楼需求旺盛 南油/蛇口/科技园潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
劣势（W）： 纯写字楼/使用年限仅50年 现状缺乏商业商务氛围 不临主干道 商业比例偏高影响立面形象营造
威胁（T）： 海岸项目内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区域，市场关注度不够
定位。
我们的战略
机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 中端写字楼需求旺盛 南周边潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
威胁（T）： 海岸内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区，市场关注度不够
湾厦海境界商业策划报告
南油蛇口商圈，辐射南油蛇口片区，主要以花园城中心购物中心和蛇 口海上世界商圈为代表，逐渐形成新兴的具特色的商业圈
深湾填海区未来将是深圳重点发展的区域，地铁交通发达，商业沿地 铁站点分布，强力辐射填海区东部片区，将形成滨海特色商业圈
规模：建筑面积约23000平方米
商圈内主要产品：餐饮、娱乐、旅游礼品
辐射人群：辐射南山片区，及部分市内人群。
部分商家： 拿破仑餐厅、小印度餐厅、泰国泰瑞餐厅、意大利 餐厅、新樱亭、日本料理、大渔铁板烧、三套车俄 罗斯餐厅、英国餐厅、风尚餐厅、IT、LACE、 CIGARS HOUSE、GHOST、HOUSE、TOMATO、 尖沙咀、酒城堡、啤酒天堂 等
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商业中心商圈
南山商业中心商圈发展到现在已经形成一个包含各种业态的一站式购足 的商圈
娱乐
专业
礼品大世界
顺电
苏宁电器
国美电器
儿童世界
崇尚百货
海雅 百货
岁宝 百货
保利文化广场
海岸城
一站式
购物 12
商业中心商圈
南山商业中心商圈将以海岸城购物中心为中心，形成南山片区经营面积 最大、功能最齐全、品质最高端、服务人群最广泛、最具代表性的大型 商业区
∷ 南海大道以东，东滨路以南， 工业八路以北，沿东滨路一带
∷ 代表商业：花园城中心、海上 世界
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南山商业
两个商圈在档次定位上呈现出差异，南山商业中心商圈是覆盖档次最为 广泛的商圈，而南油蛇口商圈为覆盖青年时尚人群的偏精品类型商圈
高档
中高档 中档
中低档 低档
南 山 商 业 中 心