某商业地产公司《经营管理制度》

商业地产公司经营管理制度
1工作纪律
一、公司规章制度、业务流程由公司统一制定，各部门在制定本部门的规章制度、
业务流程不能与公司的规章制度、业务流程产生原则上的冲突。

二、公司规章制度、业务流程由公司办公室统一解释。

在规章制度、业务流程执
行过程中，如出现理解不一致或理解模糊时，则最终按公司解释执行。

三、公司全体员工必须在公司的规章制度、业务流程指导下开展工作，履行职责。

四、公司所有员工必须绝对服从组织分配，在不违反公司的规章制度、业务流程
前提下绝对服从上级领导。

五、公司所有员工必须严格按程序办事，对违反程序的现象，公司所有员工都有
权力越级反映。

六、坚决杜绝违反公司规章制度、业务流程，尤其是人、财、物方面的越权审批、
倒签审批、迂回审批、缺省审批等违规违纪现象。

七、公司所有员工都有义务维护公司管理秩序和办公秩序，严禁越级请示，杜绝
越级指挥现象的出现。

八、公司实行“48小时复命制”工作标准，即：
（一）员工所承办的工作任务，除另有规定时限外，必须在48小时内完成。

（二）无法在48小时内完成的，也必须在48小时内主动向上级反馈进度。

九、公司中层以上管理人员有责任保持公司工作信息和工作批示的畅通，确保上
通下达，基层员工发现问题或面临困难，必须在第一时间向上级反映、反馈。

十、在不违反公司规章制度、业务流程的前提下，任何部门都必须无条件地支持
配合其他部门的工作。

十一、公司尚未做出最后的决策，严禁未经授权擅自对外散布。

公司任何人不得在公司内部传播与本公司所有相关的不实言论和不利于团结的言论。

十二、公司所有员工因工作关系收受外单位礼品，必须向公司办公室申报。

无论任何情况，公司所有员工不得收受关系单位礼金。

十三、公司办公室为公司纪律检查部门。

经营计划与预算管理制度
总则
经营计划总则
第一条为提高公司的经营管理水平和经济效益，加强公司及各部门经营管理的计划性，特制定本管理制度。

第二条年度经营计划是实现公司战略规划的重要组成部分，是加强资源管理、调控开发规模、实现公司发展战略的重要管理措施，是保证公司资产运
营安全、经营管理有序、效益稳步提高的重要手段，也是考核各级管理
者的重要依据。

第三条公司对计划管理实行“统一计划、分级管理”的原则，进行总量调控和目标管理。

第四条本制度所称计划，仅指年度经营计划。

预算管理总则
第一条为规范公司的预算管理工作，结合公司各部门的实际情况，制订本预算管理制度。

●公司实行以目标利润和年度目标利润为导向的预算管理，本预算管理制度
是旨在确保该导向的预算管理工作顺利运行的基本原则和内容。

●公司的预算管理遵循“统一筹划、分级管理、权责结合”的原则，以实现
目标利润及年度目标利润为最终目标。

在预算目标指引下，各部门应围绕实现项目目标利润及年度目标利润实施经营管理活动。

经营计划和预算的内容与信息
经营计划的内容和信息
第一条本计划是公司及各部门在计划年度中经营计划的书面报告，其内容不
仅要包括目标，而且应该包括制定目标的主要依据和实现目标的主要措
施，以及对计划执行过程中的各种不确定因素预测和相应对策阐述。

第二条公司年度经营计划的主要内容包括但不限于：
1.经济、政策、行业、市场、竞争环境及其变化预测，重点在于分析预测
变化对本公司经营活动的影响。

2.年度自身资源状况分析和主营业务所需关键成功因素分析，主要针对业
务所需关键成功因素对自身进行衡量和评价。

3.经营管理方针和目标。

经营管理方针主要包括：基本方针、开发、销
售方针、成本、利润方针等。

年度经营管理目标是根据公司经营方针而
制定的。

年度经营管理目标应该完整、具体，包括对公司经营月、季、
半年/全年成果的定量和定性描述。

4.主要经营管理目标。

关键经营管理指标的选择范围包括但不限于：
a)财务指标——以年利润和项目利润回报为核心的一系列财务指标，包
括总资产、净资产、资产负债率、主营业务收入、主营业务成本、营
业费用率、管理费用率、财务费用率、资产收益率、净资产收益率、
净现金增加额、投资收益、应收帐款周转率等。

b)内部管理指标——综合管理满意度、部门协调满意度、内部服务支持
满意度等。

c)客户指标——客户满意度、客户投诉率、投诉处理率、客户退房率、
客户解约率等。

d)学习成长指标——员工满意度、员工流失率、员工人均培训时间等。

e)主要经营管理目标选择和目标确定的依据和过程说明。

5．年度为确保经营计划实现，而采取的工作思路和主要经营管理举措，以及相应的计划：
A）经营计划及举措
●项目投资计划及举措
●项目开发计划及举措
●工程施工计划及举措
●销售实现计划及举措
●其它经营计划及举措
B）年度业务收入计划及构成
●主营业务收入计划及说明
●其他收入计划及说明
C）年度成本费用计划及构成
●年度主营业务成本构成及说明
●年度营业费用构成及说明
●年度管理费用构成及说明
●年度财务费用构成及说明
●年度营业外支出的构成及说明
●年度开发成本费用控制的主要措施
D）财务收支计划及构成
●年度现金收支计划及说明
●年度投资计划及构成说明
●年度融资计划及构成说明
●年度应收帐款回收计划及举措
●年度固定资产购置计划及说明
E）人力资源计划及举措
●年度人力资源需求分析及招聘计划
●年度薪酬福利计划及举措
●年度考核激励计划及举措
●年度培训开发计划及举措
F）管理提升和制度建设计划及举措
●策划管理、工程管理、销售管理、客服管理等制度完善计划及举措
●预算管理、财务管理、绩效考核制度、薪酬管理制度完善计划及举措
●其它管理制度完善及举措
●其它计划及举措
6．年度公司风险分析及相应对策准备
A）战略风险及对策
B）市场风险及对策
C）经营风险及对策
D）财务风险及对策
E）人才与组织结构风险及对策
F）信用风险及对策
7．其它
A）需要股东会提供的支持和帮助
B）需要其他资源提供的支持和帮助
C）其它内容
第三条计划所需信息。

编制年度计划要广泛收集并研究有关信息，以求数据来源有依据。

其中：
（1）经济政策信息。

所在区域经济发展状况、区域经济发展总体规划、房地产行业政策、财政税收政策、城市规划方案等；
（2）市场信息。

包括区域市场行业现状及发展变化趋势、价格变化趋势、竞争情况；
（3）公司系统内部信息，包括发展战略、经营状况分析报告、内部历史信息等。

预算的内容和信息
第一条预算是依据经营计划对公司经营管理活动做出的详细财务安排，预算的信息主要来自年度经营计划。

第二条目标利润是公司预算编制的起点，年度目标利润是公司预算编制的核心。

围绕项目目标利润和年度目标利润编制的各项预算构成一个完整的预算
管理体系，公司年度预算的主要内容包括但不限于：
（1）以项目目标利润为核心的财务指标预算
A．销售收入
B．开发成本
C．销售费用
D．管理费用
E．财务费用摊销预算
F．税金
G．利润
H．投资回报率
（2）以年度目标利润为核心的财务指标预算
A、销售收入预算与月度资金回笼安排
B、开发成本预算与月度资金支付安排
C、销售费用预算及月度安排
D、年度管理费用预算及月度安排
E、财务费用预算及月度安排
F、税金缴纳预算
G、年度固定资产购置预算及说明
H、其他收入和费用预算
（3）年度资金预算
A、年度资金需求预算及说明
B、月度资金需求预算及说明
（4）年度资产负债表预算及说明
（5）年度利润表预算及说明
（6）年度现金流量表预算及说明
经营计划和预算管理的组织机构
第一条公司的经营计划和预算管理组织机构包括公司总经理、副总经理（总监）、各职能部门负责人。

第二条公司股东会职责：
（1）根据公司总体战略目标，提出对地产业务发展的业绩期望和考核目标；（2）审核批准公司总经理提交的公司年度业务经营计划及预、决算草案；
第三条总经理的职责
（1）贯彻执行董事长确定的公司总体经营管理方针、总体业绩目标；根据董事长制定的公司年度业务发展的业绩期望，确定编制方针和程序并组织安
排年度经营计划及预算的编制工作；
（2）审核各部门提交的年、季、月度业务经营计划及预算草案；
（3）向董事长提交公司年度经营计划及预算草案，经审批后确定并下达公司的最终年度经营管理目标、经营计划及预算；
（4）年终评价公司经营计划及预算的实施状况，审核公司计划、预算执行情况及奖惩方案，并提报董事长。

第四条副总经理（总监）的工作职责
（1）负责提供制定下属部门年度经营计划及预算的财务依据；
（2）负责对公司年度经营计划及预算所需的财务资源进行分析；
（3）根据各部门相关业务发展计划协调和合理配置财务资源；
（4）根据公司年度经营计划指导编制部门年度财务预算草案；
（5）负责公司年度经营计划与预算管理的衔接及一致性；
（6）负责协助总经理召集、主持计划及预算编制工作，准备相关会议文件；（7）负责协助总经理撰写年度经营计划及预算草案和最终年度经营计划及预算；（8）负责上通下达，组织协调各负责部门展开工作，督促编制的进度；
（9）负责对下属部门所开展经营计划及预算的编制工作提供指导和支持，并提供编制中所需的各种信息；
（10）对下属部门进行日常计划管理的培训，督导各部门切实执行计划及预算有关事宜；
（11）负责对下属部门年度业务执行报告进行核定、汇总，并撰写《XX部门年
度经营计划及预算执行报告》和相关分析报告，并拟定奖惩方案；
（12）其他有关计划推行的联络事项。

第五条各职能部门职责
（1）负责编制本部门年度经营计划及预算草案；
（2）协助公司制定《公司年度经营计划及预算》；
（3）负责执行本部门经营计划及预算，并定期就计划及预算执行结果向公司汇报，就本部门计划及预算执行偏差进行分析和说明；
（4）年终就本单位经营计划及预算的总体执行状况进行分析汇报；
计划和预算的编制说明和下达
经营计划及预算年度
以一个会计年度为准，即：每年1月1日至12月31日
年度经营计划和预算的编制时间为每年的11月1日至12月31日。

计划和预算编制的主体范围
一级部门：XXXXX
二级部门：
（1）业务部门：工程部、设计部、销售部、招商部、开发部、
（2）职能部门：财务部，预算部，办公室
计划和预算编制的原则、要求和依据
第一条计划编制的原则：
（1）各项业务发展目标都要对照“三个水平”进行。

即本公司历史最好水平、本年实际水平、地区同行业水平；
（2）搞好综合平衡。

全面分析与处理各方面经营活动及各环节的内在联系，突出做好能力与资源需求之间的衔接与平衡；
（3）在全面计划管理的指导下，各部门均要依据公司业务目标总要求，结合本部门制订具体计划，并将指标分解落实。

第二条预算编制原则：
（1）一致性原则：预算编制是实施以年度目标利润和项目目标利润为导向的预算管理的重要环节，各业务职能部门要从公司总体利益出发，根据公司的
长远战略规划、年度计划目标进行编制，要服从公司制定的长期发展目标
和近期发展目标，要符合公司总体的经营方针。

（2）分级预算原则：各部门分别编制本部门预算，后由本部门预算编制领导小组集体审核确定。

（3）全面完整性原则：各项预算必须全面、完整，力求涵盖企业经营活动发生过程中涉及的所有经济行为。

（4）实事求是原则：预算编制要根据企业实际情况，要从实际出发，要对宏观、地区经济状况、经济政策、行业趋势深入分析，充分估计各项目标在实现
过程中可能发生的变动因素，保证预算能切实可行，充分发挥其指导和控
制作用。

第三条各部门经营计划和预算编制的要求和说明
（1）经营计划编制的要求和说明：对经营计划中的重大工作内容，各部门应逐项列出，并就每项工作制定时间进度表。

（2）预算编制的要求和说明
a.各部门在对各项预算指标进行选择时，要对指标的选择原因做出
说明。

b.各部门要将预算指标基本确定的部分和预测部分尽可能区分开，
尽可能压缩预算的预测范围，同时要较详细的表述评估预测过程。

c.各部门务必根据公司的总体目标，结合自身的发展情况和业务特
征，将各种预算细分到各月份或季度。

d.各部门要尽量明细预算中包含的项目数据，以方便经营管理者和
相关部门对执行的情况进行深入分析。

e.各部门应在每一预算年度设立一定的预备费作为突发事件的开支，
列入费用预算，并计入费用预算总额。

预备费用占费用预算总额的
比例不超过5%，具体比例由各部门自行申报，由本部门预算编制领
导小组审批决定。

第四条经营计划和预算编制的依据和基础：
（1）战略规划、战略目标是公司远景发展纲要，是年度经营计划的指导性文件；
（2）中期发展规划是分析阶段落实长远发展战略规划的中间环节、是指导编制年度计划的依据；
（3）年度的宏观经济和政策环境、市场环境、竞争环境、行业趋势以及自身资源的分析预测是整个经营计划编制可行性的理论依据；
（4）预算是依据经营计划对公司经营管理活动做出的详细财务安排，《公司年度经营计划》中的年度目标利润和项目目标利润是各部门整个预算编制的
起点；
（5）各部门报送的上年度《部门年度经营计划》及《部门年度预算方案》的经营计划和预算执行结果是整个经营计划编制连贯性的依据及预算编制的
参照依据。

计划和预算的管理监督与调整
计划和预算管理监督部门及其职责
第一条在实行计划和预算管理时，坚持“权责分明，监督集中”的原则。

第二条财务部是经营计划各种报告信息的归总部门，是对经营计划执行过程进行日常管理、监控和分析的主管部门，负责收集汇总分析各部门经营活动中
的各种经营管理信息以及计划执行信息（包括月度计划和执行数据比较统
计表、月（季）度经营分析报告）；并对各部门计划的执行情况进行检查、
监督和指导，以督导各部门更好地完成年度经营计划和目标。

第三条财务部是预算各种报告信息的归总部门，是对预算执行过程进行日常管理核算、监控和分析的主管部门。

负责收集、汇总、分析各部门预算执行信
息，并对各部门预算执行情况进行检查、监督、指导。

以督导各部门将预
算执行结果控制在年度预算范围内。

计划和预算管理及监督
第一条严格按月进行计划和预算汇报和分析，各部门必须每月按照既定的格式填写报送经营计划和预算执行情况统计表，如同年初预算存在差距，应附加
解释说明；
第二条各部门每月5日前将《计划和预算月度统计表》报送财务部；财务部于每
月10日内将计划及预算执行情况统计汇总结果和简要分析说明递交副总
经理、总经理，并抄报董事长。

第三条各部门每季度前10个工作日以内将《计划和预算执行季度分析报告》报送公司财务部；财务部汇总结果，对季度执行情况进行调查、研究、分析，
在经过认真的调查研究后，给出分析和改进建议的计划预算执行综合报告，
于每季度末前20个工作日内递交副总经理、总经理，并上报董事长批准后
执行。

第四条总经理每季度召开一次由各部门负责人参加的计划和预算分析例会，讨论计划和预算执行情况分析报告，分析产生偏差的原因，并商议纠正偏差的
措施；
第五条在预算执行过程中，各部门以自我控制为主，应遵循“先算后花，先算后干”的原则。

对在预算范围内的各项支出由各部门按公司的财务制度和相
关审批程序进行控制；
第六条各部门费用预算实行单项控制与总额控制相结合的办法。

同一项目的预算节余可以跨月使用，但不能跨年度，总额不得超出预算；不同预算项目间
的预算节余原则上不得相互挪用；
第七条对单项费用支出超出该项目预算且确有必要发生的、没有列入预算的支出原则上不允许其发生，如确有必要发生且支金额未超出预备费余额，各部
门应根据公司有关制度执行；
第八条预算执行情况分析报告至少应包括：
a.本期预算数、本期实际发生数、本期差异数及累计预算数、累计发生数、
累计差异数；
b.对不利差异产生原因的分析，明确责任归属；
第九条各部门负责人要加强对其下属责任实体执行过程的监督和指导力度，以保证公司总体经营计划和预算能得到有效控制。

年度经营计划和预算的调整：
第一条公司年度计划和预算中下达的年度经营管理目标属指令性指标，不得随意
调整。

在公司经营环境发生重大变化而导致整体计划与实际情况出现明显
不符时，主责部门可以提出年度经营计划调整议案，报主管总监、总经理
审核，最终报董事长审批后执行。

第二条由于外部环境因素需调整计划及预算无法执行时，各部门应首先挖掘相关潜力，采取相应措施加以弥补，在已采取必要措施后仍无法弥补的，可在季度末编制计划和预算调整提案报请审批，由公司主管部门对其进行调研审核，报分管副总经理和总经理审批，特别重大调整事项要经公司董事长最终审批。

本制度由公司办公室负责解释。

总经理办公会议事制度
一、设立总经理办公会的目的
（一）全面提升公司的管理水平。

（二）保障公司各项决策的科学性、民主性。

二、总经理办公会
（一）总经理办公会系非常设机构，通过定期与不定期召开会议相结合并形成决议的方式发挥其职能。

（二）主要职能
1、在公司董事长的指导下制定公司的发展战略及实施计划，审议各部门经营
方向和中长期发展规划。

2、负责对公司重大投资项目进行论证，并形成决议上报公司股东会。

3、负责制定、组织实施、调整、补充公司年度经营计划及经营目标，审议公
司各阶段工作计划和财务预算，并对执行情况进行检查、监督、评价、分
析、调整。

4、审议部门各阶段的工作目标、工作计划，并对其业务、管理工作进行指导、
监督、检查和控制；同时对各部门计划执行情况、经营业绩、管理业绩以
表决方式做出评价。

5、审议公司及部门各项管理规章制度。

6、审议公司及部门管理机构设置、绩效考核办法，以表决方式审议公司及部
门管理人员人事任免提案。

7、以表决方式审议公司管理人员违规、违纪、工作失职等行为所进行的认定
及处罚决定。

8、审议通过公司各职能部门上报的产品市场定位、市场推广方案、项目总体
施工方案等涉及到公司经营战略、经营计划及重大经济利益的各类方案。

9、审议公司的经营、项目、人事、管理及日常工作中的其他重大问题。

三、总经理办公会会议种类及召集方式
（一）会议种类
1、定期
1）周例会
●各成员通报近期各分管工作进展情况及下一阶段工作安排；
●审议各职能部门上报的须由总经理办公会决定的各类文件、请示等；
●各成员提出须在总经理办公会讨论的其他议题。

2）月例会
●上月工作总结及本月工作计划；
●评审上月预算执行情况。

3）半年例会
●审议高层管理人员半年工作述职报告；
●总结上半年各项经营管理指标执行情况，布置下半年工作。

4）年会
●全年工作总结；
●审议高层管理人员年度述职报告；
●对公司各职能部门经营业绩、管理业绩进行绩效考评；
●审议下年度各项经营计划及经营目标。

2、不定期
遇突发事件或不可预见必须紧急磋商的议题。

（二）召集方式
1、总经理办公会由副总经理负责召集。

如遇特殊情况，临时更改会议时间须
经总经理同意，由副总经理另行安排时间。

2、如遇特殊情况，需临时召开办公会，由各成员向副总经理申请，并经总经
理确认后安排会议时间。

3、定期会议时间安排
1）周例会：每周一下午；
2）月例会：每月的第一个周一下午；
3）半年例会：每年8月份；
4）年会：第二年春节前。

具体日期由公司办公室确定，经总经理确认，提前三天发出会议通知。

四、总经理办公会议事程序
（一）由总经理办公会各业务分管成员，拟定本次例会需讨论的议题。

（二）公司办公室主任将各成员报送的议题进行收集、汇总，经总经理确认后，以会议通知形式将议题大纲分发至总经理办公
会各成员。

（三）会议由总经理主持，如总经理因故无法出席，则由总经理指定人员主持，办公室主任负责会议记录。

（四）每周二上午办公室主任将会议决议形成书面文件，经总经理审签后，下发至各部门，并抄送总经理办公会各成员，抄报
股东会。

（五）会议记录及会议决议由公司办公室负责存档。

五、总经理办公会由总经理、副总经理（总监）及各部门第一负责人组成，总
经理办公会人员组成、人员增减由总经理审批。

审计制度
一、总则
（一）本制度适用于公司及各部门。

（二）公司监事会对公司实行内部审计监督制度。

通过审计监督，严肃财经纪律，监督履行财务责任制，改善企业经营管理，提高企业经济效益，对违背公司章程和本制度的行为有权向股东会报告及处理意见。

（三）在公司总经理主导下的日常内部审计工作参照本制度执行。

二、审计工作任务
（一）监督、检查各部门日常财务活动是否贯彻执行国家有关各项法规、法令、政策以及公司内部制定的各项有关规章制度。

（二）监督、检查和评价公司内部控制制度的执行情况，并对其严密、完善程度做出评价。

（三）对经营计划、财务收支计划的执行情况进行监督，对年度财务与成本控制情况进行审计。

（四）对经济活动、会计核算程序和财务收支、财务处理的正确性、真实性、合法性进行审计监督。

（五）负责对公司各级高层管理人员的职务审计。

（六）对公司在册员工侵占公司财产、收受贿赂、营私舞弊、贪污盗窃、挪用公款等违纪违法行为，会同有关部门进行专案审计。

（七）接受并承办公司股东会交办或总经理提办的审计事宜。

三、审计工作程序
（一）编制年度、季度审计工作计划，报股东会批准后确定。

（二）审计前的准备工作。

1、确定审计对象；
2、确定审计方案，报股东会审批。

3、下达“审计通知书”，由公司董事长签发。

4、被审计部门提供必要的工作条件。

（三）审计过程中，必须编写工作底稿，做好审计记录，收集审计证据。