03+消费支出规划

（三）制定消费信贷方案 1、能够分析客户的消费信贷需求 2、能够帮助客户擅用信用卡及其其他消 费信贷方式
outline
制定住房消费 方案 住房支出的分类 购房的目标 购房的财务决策 住房消费信贷 租房的选择 汽车消费概述 自筹经费购车与贷款购车的决策 汽车消费信贷 个人综合消费信贷 个人耐用消费品贷款
理财规划
第三章 消费支出规划
本章的工作内容及能力要求
（一）制定住房消费方案 1、能够分析客户的住房消费需求 2、能够选择支付方式 3、能够根据因素变化调整支付方案 4、能够能够向客户提供相关咨询服务 （二）制定汽车消费方案 1、能够分析客户的汽车消费需求 2、能够选择支付方式和和贷款机构 3、能够根据因素变化调整支付方案
购房规划—按想购买的房屋价格估算 每月负担费用案例
张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一 般价格是3000~6000元/平方米，则欲购买100平 方米的房子费用是30~60万元。贷款至多7成，期 限20年，贷款利率6%，等额本息还款。 30万元房屋总价 需要支付的首付款=30 ×（1-70%）=9万元 需要支付的贷款数额=30 ×70%=21万元 每月摊还的贷款本息费用=1505元 60万元房屋总价 需要支付的首付款=60 ×（1-70%）=18万元 需要支付的贷款数额=60 ×70%=42万元 每月摊还的贷款本息费用=3009元
（四）购房的财务决策 1、购房财务规划的基本方法 （1）估算负担得起的房屋总价。 ▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终 值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年 收入中可负担首付比例的上限； ▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年 金现值×年收入中可负担贷款的比率上限； ▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； ▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米 数。
现金规划小测试：
选择题 1、下列关于流动性比率的说法正确的是（ ）。 （A）流动性比率＝流动性资产/每月支出 （B）流动性比率＝净资产/总资产 （C）流动性比率＝结余/税后收入 （D）流动性比率＝投资资产/净资产 2、通常情况下，流动性比率应保持在（ ）左右。 （A）1 （B）2 （C）3～6 （D）10
郭先生换屋必须支付的首付款 ＝（100万元 – 100 万元× 0.7）-（50万元-20万 元）＝0万元 郭先生换屋后每年应偿还贷款 ＝100万元×0.7÷年金现值系数（n＝15，r＝ 6%）＝7.21万元 然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款 ＝20万元÷年金现值系数（n＝15，r＝6%） ＝2.06万元 可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少 （每年增加了5.15万元）。如果郭先生未来有充 裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。
购房或租房的选择——年成本法案例
分析：
租房年成本：5,500（元）×12＋5,500 （元）×1×3%＝ 66,165（元） 购房年成本：60（万元）×3%＋60（万元） ×6%+ 5000（元）+120 （万元） ×2%=83000元

计算表明，购房的平均年成本为83,000元，
比租房年成本66,165元 高25.44%。
制定汽车消 费方案
制订消费信贷 方案
一、知识要求
（一）住房支出的分类 1、住房消费（租金价格衡量） ①购房； ②租房。 2、住房投资
（二）购房的目标（时间、面积、房价）
1、购房面积需求 ①不必盲目求大（面积闲置问题）； ②无需一次到位（时尚、人口调整问题） ③量力而行（考虑首付款金额）。 2、购房环境需求 房价取决于区位和面积。
3、购房财务规划的主要指标 ①房屋月供款与税前月总收入的比率。一 般不应超过25%~30 ②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。 一般应控制在33%~38%
4、住房消费信贷 （1）住房消费贷款的种类：
个人住房公积金贷款利率： 个人住房商业性贷款利率：
个人住房组合贷款
①个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点 ▲贷款期限短，最长不超过30年； ▲比银行其他贷款利率低； ▲ 贷款担保 ▲贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；基 本上没有年龄上限制； ▲贷款额度大于商业银行个人住房额度，贷 款额度不超过购房合同金额的80%。但还有最高 限额。如北京40万，上海20万。
优点 1．用较低成本，居住较大房屋。 1．提供属于自己的长久居住场所。 2．对未来收入的变化有较大承受能力 2．满足中国人居有定所的传统观 念。 3．留存首期款，用作其它投资渠道和 3．提高生活品质。 收益。 4．不用考虑未来房屋价格的下跌风险。 4．强迫储蓄，累积财富。 5．租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。 5．具有投资价值和资本增值机会。 6．房屋质量或损毁风险由房主承担 6．可以按自己意愿布置和装饰家 居。 缺点 1．别人房产，主动权在房主。 1．资金动用额大，缺乏流动性 2．无法按自己意愿装修布置房屋 2．维护成本较高。 3．有房屋租金价格不断上升的风险 3．需要承担房屋价格下跌和损毁 的风险 4．有房屋上涨，未来购房成本增加的 风险。
购房或租房的选择——净现值法
CFt NPV (1 i) t t 0
n
其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净 现金流，i为折现率。
������ 购房或租房的选择——净现值法案例
若小李已确定要在该处住满5年，如果租房， 月房租每年增加500元，第五年底将押金 5,500元收回；如果购房，房价120万，维护 成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元， 假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。 （假定折现率为3%）
购房NPV的计算
CF0=首付款=-600，000 每年房贷本例摊还=PMT(6%,20,600,000)=-52,310.7 五年后房贷余额PV(6%,15，-52，310.7)=508，055 CF1=年房贷本利摊还+第一年维护=-52，311-5000=-57，311 CF2=年房贷本利摊还+第二年维护=-52，311-10，000=-,62，311 CF3=年房贷本利摊还+第三年维护=-52，311-15，000=-,67，311 CF4=年房贷本利摊还+第四年维护=-52，311-20，000=-,72，311 CF4=年房贷本利摊还+第四年维护+第五年底房屋出售额-第五年底房 贷余额= =-52，311-25，000+1,250，000-508,055=664,634 NPV=-266,902 -266,902>-367017，购房净现值比租房高，购房划算。
租房NPV的计算 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付: CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 × 12=71,500 CF1=第二年租金=(-5,500-500) × 12=-72,000 CF2=第三年租金=[-5,500+2 × (-500)] × 12=78,000 CF3=第四年租金=[(-5,500+3 × (-500)] × 12=84,000 CF4 =第五年租金=[(-5,500+4 ×(-500)] × 12=90,000 CF5=取回押金=5,500 NPV=-367,017
个人住房公积金贷款案例
一位参加s市住房公积金制度的客户，打算购买一套 评估值为50万元的自住房，并申请公积金贷款。客 户目前的住房公积金本息余额为6000元。上个月公 积金汇储额150元。本人离法定退休年龄剩30年： 客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=目前本 人名下公积金本息余额+上个月汇储额*剩余退休年 限*12=6000+150*30*12=6万元 借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元 客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度 借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积 金的总额（18万元） 所购住房的评估价的70%（35万元） 该市公积金管理中心规定的最高贷款额（10万元）
2、换屋规划考虑因素
客户有无能力支付换屋所必须支付的首付 款 换屋需要支付的首付款 ＝新房净值 - 旧房净值 ＝（新房总价 - 新房贷款）-（旧房总价 旧房贷款） 客户未来有无能力偿还换屋后的贷款
换屋规划案例
郭先生现年40岁，他看上了一套价值100 万的新房。郭先生的旧房当前市价50万， 尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先 生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高 贷款成数是七成，贷款利率6%
5、小王持有某银行的信用卡,他近期内打算出国 旅游,于是向该银行电话申请调高临时信用额度, 申请调高的临时信用额度一般在( )天内有效. A、 15天 B、 30天 C、 45天 D、 60天 6、关于典当的说法不正确的是（ ）。 （A）典当对客户的信用几乎为0 （B）典当手续便捷 （C）所有股票都可以典当 （D）所有符合条件的不动产也可以典当
购房或租房的选择——年成本法
购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余 额×贷款利率+年维修及税收费用 租房年成本=房屋押金×存款利率 + 年租 金 年成本法应结合： 未来房租的调整。 房价趋势。 利率高低。
购房或租房的选择——年成本法案例 ������ 小李看上了一套100平米的住房，位于广 州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租 房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金。 如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款， 房贷利率为6%，自备首付款60万 元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折 旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？
购房消费规划流程图
居住 需求
购或 租？决策
空间 需求
家庭 人口
环境 需求
购否？ 是
否
租 付款 总价 贷款
生活 品质
购房规划
（三）购房或租房的选择