消费支出规划

缺点 所得
付出
购房或租房的选择——年成本法 购房年成本 =首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利 率+年维修及税收费用 租房年成本 =房屋押金×存款利率 + 年租金
年成本法
• 年成本法应结合：
未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整， 则租房年成本将随之增加。
购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金 的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。
购房流程及相关税费
律师费： 买房贷款人需按每单申请贷款额3‰支付律师费 56万× 3‰ ＝1680 保险费： 贷款额度×相应费率 56万× 0.47515‰ ＝2660 上述事项合计：33016元 普通住宅 45016元 非普通住宅 另外，考虑到装修费，家具等支出，费用合计10 万元。
购房流程及相关税费
可负担首付款 = 目前净资产 在未来购房时的终值+目前到 未来这段时间内年收入在未 来购房时的终值×年收入中 可负担首付比例的上限 可负担房贷 = 以未来购房时 年收入为年金的年金现值× 年收入中可负担贷款的比率 上限可负担房屋总价 = 可负担 首付款＋可负担房贷
案例1：
王先生年收入为10万元，预 计收入每年增加3%，每年 的储蓄比率为40%。目前有 存款5万元，打算5年后买房， 假设王先生的投资报酬率为 5%。王先生买房时准备贷款 20年，假设房贷利率为6%。 问：可负担首付款？可负担 房贷？可负担房屋总价？
购房流程及相关税费
印花税 购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时， 按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订 《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零点五 贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时， 每件贴花5元。个人买卖住房暂免征收印花税(原比例 0.05%)， 免土地增值税 80万×0.3‰＝240元 56万×0.05‰ ＝28元
消费支出规划—贷款方式比较
消费支出规划—住房消费
‹ 用两种的还款方式： 常 等额本息还款法 等额本金还款法
等额本息还款法
贷款本金 月利率 （1 月利率）还款期数 每月还款额＝ （1 月利率）还款期数 1
适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等
案例
李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率 6.044%。等额本息还款下，每月还款额是： A=30*(A/P，6.044%/12，20）=2196.81
第t月偿还利息=[300000-(t-1)×1250]×6.044%/12
第1月偿还利息=[300000-(1-1)×1250]×6.044%/12=1568 最后1月偿还利息=[300000-(240-1)×1250]*6.044%/12=7
其他还款法
• 等额递增还款法
还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相 同，下一阶段的还款额按固定金额递增
房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房 屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房 会相对划算；反之，则租房划算。
消费支出规划—住房消费
消费支出规划—住房消费
购房目标
购房的财务决策——购房规划的基本方法
方法一：以储蓄及还贷能力 估算负担得起的房屋总价
购房流程及相关税费
购房Hale Waihona Puke 程及相关税费购房流程及相关税费
契税： 普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅 按房屋成交价的3％交纳契税。 契税 首次购买90平米及以下普通住房的，契税统一下调 到1%(原3%—5%) 按北京市建委发布的相关标准，普通住 宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面 积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地 上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条 件的为非普通住宅。 80万× 1.5%＝12000 80万× 1%＝8000
请用金融计算器计算
等额本金还款法
贷款本金 每月还款额＝ （贷款本金 - 累计已还本金） 月利率 还款期数
适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小 或压力较大的人群
李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率 6.044%。等额本金还款下，每月还款额是：
每月偿还本金=300000/240=1250元
公共维修金： 小区管理办房价的2%。 80万×2%＝16000 购房公证费： 房价×0.03％ 80万×0.03%＝240 按揭合同公证费： 贷款额×0.03% 56万×0.03%＝168
房地产移转相关租税规定
普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房 屋成交价的3％交纳契税。 单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收5 ％的营业 税及0 . 5 ％的教育与城市维护建设税 自2006 年6 月1 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 个人转让房屋财产所得，应按20 ％税率缴纳个人所得税 房产税采用比例税率，出租为房租4% ，个人所有非营业用 的房产免征房产税购房者与房地产开发商签订《商品房买 卖合同》时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业 银行 签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零 点五贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时， 每件贴花5元。
案例1：
王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考 虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修 等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。
案例1：
王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为 6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000 元。则折算至王先生买房时，可负担房贷为： 458797元N=20； I/Y=6； PMT=58526； CPT PV=？ 可负担房屋总价＝ 671289＋250000＝921289元
消费支出规划—住房消费
消费支出规划—住房消费
住房消费信贷 个人住房公积金贷款 个人住房商业性贷款 个人住房组合贷款 还款方式和还款金额 首付款 期款 等额本息还款法 等额本金还款法 等额递增还款法 等额递减还款法
消费支出规划—住房公积金贷款
注意事项： Ａ 申请住房公积金贷款，通常要有购房所需资金的３０％以上的 购房首付款。 Ｂ 住房公积金贷款数额最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄 内所交纳住房公积金数额的２倍。 Ｃ 贷款人必须经过所在单位同意，才能向所在城市住房公积金管 理中心申请公积金贷款
目前收入较高，希望较快偿还贷款，减少利息支 出的人群
提前还贷的选择权
• 提前还贷的方法 全部提前还贷 部分提前还贷、每月还款额不变 部分提前还贷、每月还款额减少
部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还 款期限 • 如何还贷更经济 先还商业贷款、再还公积金贷款 等额本金还款比等额本金还款更节约利息
房地产新政策（2006/6/1 起）
居住用地供应量七成用于中低价位中小套型，90 平方米以下住房须占项目总面积七成以上购房不 足5 年转让，须就全额缴纳营业税空置3 年以上商 品房不得作为贷款抵押物90 平方米以上个人房贷 首付比例不低于三成90 平方米以下个人房贷首付 比例不低于两成土地闲置2 年将被收回使用权各城 市年内建立廉租住房制度
消费支出规划—房屋贷款方式比较
住房公积金贷款：公积金贷款具有政 策补贴性质，贷款利率很低，同时， 住房公积金贷款在办理抵押和保险等 相关手续时收费减半。 个人住房商业性贷款：未缴存住房公 积金的人可以申请商业银行个人住房 担保贷款，条件相对宽松。 个人住房组合贷款：公积金贷款最高 限额一般为10－29万元，如果购房款 超过这个限额，不足部分要向银行申 请住房商业性贷款。这两种贷款合起 来称之为组合贷款。
提前还贷案例分析(增加内容*) • 张先生向银行贷了40万元，贷款10年， 采用等额本息还款法，贷款利率6％。 已偿还20期。张先生当前获得10万奖 金，准备提前偿还银行贷款。 • 哪种提前还款方式可以节约更多的资 金？ 月供不变，缩短还款期限 减少月供，还款期限不变 月供减少，还款期限减少
案例2
理财规划师假设7成按揭，贷款期限 20年，贷款利 率6％ ，计算如下： P/Y＝12； N=240； I/Y=6； PV=420000； CPT PMT=？ PMT=3009 经理财规划师的测算， 王先生目前 能够承担首付的 额度，同时日常结 余能够负 担的起月供。理财规划师 从 王先生的财务状况出发，认 为王 先生可以考虑购买此套 住房。
公积金贷款
北京住房公积金管理中心传出消息，7月1日 起，北京住房公积金贷款最高额度将调整至 60万元。公积金权威专家介绍，此前，包括 苏州、南京等地也相继调整公积金贷款上 限政策。而目前全国公积金沉淀近2000亿， 公积金个贷使用率只有50%至60%，是公积金 放宽贷款额度限制的直接动因。
公积金贷款额度上浮前后，贷款60万元，期限20 年，不同贷款方式比较表
第四章 消费支出规划
主讲：占丰斌
消费支出规划
住房消费规划
汽车消费规划
消费信贷规划
消费支出规划
消费决策决定你的生活方式！
消费支出规划
消费支出规划内容 ‹
消费支出规划—住房消费
住房规划
住房消费
住房支出
住房投资
消费支出规划—住房消费
2005年个人房贷余额超过1.6万 亿元； 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上—— “房奴” 2007年5月份，房价仍然保持上 升势头。中国70座城市房价上涨 6.4％。与去年同期相比，北海、 深圳、温州、北京、蚌埠五个城 市比去年同期上涨超过10%。
适用于目前收入较低，未来收入较强的人，如刚 参加工作的人群 • 等额递减还款法
还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相 同，下一阶段的还款额按固定金额递减 目前收入较好，未来收入将减少的人
其他还款法
• 等比递增还款法 还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相 同，下一阶段的还款额按固定比例递增 适用于目前收入较低，未来收入呈上升趋势的人 群 • 等比递减还款法 还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相 同，下一阶段的还款额按固定比例递减