江苏金坛香格里拉项目营销推广报告97PPTXX年

强销期
11.30-12.6 12.7-12.13 12.14-12.20 12.21-12.27 12.28-1.3 1.4-1.10 1.11-1.17 1.18-1.24 1.25-1.31 2.1-2.7
诉求重点
1、区域价值，城市东扩南移，未来城市生活中心。 2、原味西班牙生活氛围 3、尊崇感塑造
释义
香格里拉
1、 高原的圣地，人们向往的心灵之所和生活方式；中式 名称，接受度较高
2、 推广上，利于演绎的高尚生活形态； 3、 相对“香格里拉山庄”更加纯粹、凝练，更加贴切项目； 4、 能让人一听到能迅速想到项目，有效借助前期推广成果，
利于客户快速反应。
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西班牙以蔚蓝海域著名，丰富明快的色彩； 同时，蓝色也是象征舒适、休闲的颜色，与受众有 钱又有闲的追求与享受相契合； 3、阳光蓝湾：宽阔天地，水韵逸致，传达宽广大气的胸怀和 高贵的气质。
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5、SLGAN建议
向东，醇享西班牙
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享感与神秘感交融的心灵家园。
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释义
巴伦西亚
巴伦西亚：是西班牙东部著名的港口城市，也是 西班牙著名的旅游文化城市； 浓郁的味道的西班牙地名，流露 出醇正的异域风情。
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释义
阳光蓝湾
1、阳光：表达健康、活力的生活态度； 2、蓝湾：蓝色，让人能联想到蓝色的透彻水域，水韵绵长；
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5、泛旅游营销深入
通过西班牙之旅，不仅能在项目基调上拔高项目档次，与国际 化接轨，同时能使西班牙居住文化和高端的贵族式生活方式深 入人心，使人产生国际化品质居住感的向往。
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链接：根据2009年实力传播中国三四线城市消费市场研究报告，新购住房和更多的旅游成为当地 消费的要类别。(——《第一财经周刊》)
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3、项目总体形象定位
16万方·醇正西班牙风情别墅社区
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释义
16万方·醇正 西班牙风情 别墅社区
拉高项目形象，别墅级 的居住社区，尊荣居住感
西班牙艺术生活氛围，异域情趣
突出纯正的西班牙风情，醇香浓厚的生活意境
1、客群策略
原有积累客户
扩大客源区域，向武进、常州市区、宜兴、镇江、 溧阳等区域辐射，同时发展沪、杭等分销
深度挖掘 金坛各乡 镇居民购 买潜力
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2、项目核心价值体系
品质标杆： 醇正西班牙贵族领地
----尺度别墅 情景花园洋房 尺度联排别墅 奢享双拼别墅
专属高尔夫练习场 私享原生态双水岸亲水景观 10万方私家生态绿化景观 3000平米尊贵会所 …… 4、活动告知
1、产品解读 2、尊贵配套解读 3、景观解读 4、火爆销售情况告知 ……
2.8-2.14
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强力蓄水期（一期销售期、二期蓄水期）
强销期
11.30-12.6 12.7-12.13 12.14-12.20 12.21-12.27 12.28-1.3 1.4-1.10 1.11-1.17 1.18-1.24 1.25-1.31 2.1-2.7
目录
一、营销目标 二、现状分析 三、核心策略
四、价值体系构建
五、推广策略 六、费用匡算
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二、现状分析 香格里拉山庄
西班牙风情别墅社区
总用地面积：161397平方米
项目概况
总建筑面积：153663.63平方米
住宅面积：120914.37平方米
居住户数：959户
机会
1、宏观经济环境回暖，预计购买力稳定 2、相对周边城市，金坛房价低，具有投 资潜力 3、政府规划2条公交线路通达社区 4、经开区政府项目即将开工，区域利好 5、未来区域内生活、行政、商业等配套 规划，将促进项目销售。 6、区域内尚无直接竞争对手
项目SWOT分析
劣势
1、项目所在区域价值尚未得到认同 2、目前缺少生活配套，生活氛围缺乏 3、公交线路目前较少
备选SLOGAN
1、5分钟，我与西班牙的距离 2、纯粹西班牙，醇醉香格里拉 3、不在马德里，同样品味西班牙
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目录
一、营销目标 二、现状分析 三、核心策略
四、价值体系构建
五、推广策略 六、费用匡算
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五、推广策略
停车位：559辆
建筑密度：20.3%
容积率：0.801
商业配套面积：5895平米（商业街600米长）
会所面积：2476平方米
产品类别：共有28栋多层，60栋别墅
小区配套：小型高尔夫练习场、商业街、会所、
亲水河岸、滨水网球场
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优势
1、实力开发商品质巨献 2、16万方恢弘规模 3、金坛首个西班牙风情社区 4、金坛首个小区内推杆果岭 5、40米宽原生态双水岸自然景观 6、政府东扩南移战略部署区域，未来生 活中心区
1、阶段分期 2、通路策略 3、活动策略 4、公关策略 5、包装策略 6、平面展示
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1、阶段分期
售楼处装修
圣诞节 元旦节
春节
11.30-12.6 12.7-12.13 12.14-12.20 12.21-12.27 12.28-1.3 1.4-1.10 1.11-1.17 1.18-1.24 1.25-1.31 2.1-2.7 2.8-2.14
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目录
一、营销目标 二、现状分析 三、核心策略
四、价值体系构建
五、推广策略 六、费用匡算
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一、营销目标
至2010年3月14日：保2000万争取3000万 至2010年底：一年内保1.6亿争取2亿
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3、精准渠道营销为主
在报纸、户外等大面积铺开推广的前提下，采用精准的场所 式物料投放，既能有效接触项目目标客户，又能有效提高项 目档次。
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4、客户活动营销引爆
不间断的客户活动可以连续制造话题传播，小圈子的客户活动 更利于提高项目档次感，增加客户尊荣感，达到项目品质的口 碑传播与项目信息的传递效果。
3、精准渠道 核心策略 4、客户活动
营销
营销
5、泛旅游 营销
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1、政府公关营销助力
冠名政府活动，扩大知名度，如冠名政府机关赛事等；
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2、体验式营销贯穿
售楼处和工地的包装品质等方面全新亮相，客户到来就能 感受到项目的档次感和尊贵感，从空间及物料的视觉冲击 力，以及售楼处和样板间贵宾礼仪服务体现与众不同的尊 崇。
备选案名
1、圣克鲁斯庄园 2、巴伦西亚 3、阳光蓝湾
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释义
圣 克 鲁 斯 庄园
1、圣克鲁斯：西班牙塞维利亚市一个历史悠久的区； 是西班牙最古老、最具特色和最别致的住宅区， 真正能展现出西班牙古文化——达鲁西亚文化中 的精髓；
3、庄园：演绎西班牙贵族生活方式;私人领地 ； 4、圣克鲁斯庄园：秉承原汁原味的西班牙文明与建筑精髓，私
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摆在我们面前的三大营销命题， 亟待解决，促成销售的一炮而红！
1、如何规避目标客户对项目所在区位的心理抗性？ 2、如何全面提升项目形象，建立市场美誉度？ 3、如何实施差异化营销，跳脱同质化竞争？
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目录
重要节点
12月24日 “火舞西班牙” 牛排烧烤嘉年华
1月16日 二期VIP卡 对外公开发售
2月5日起，至元宵节 春节折扣活动启动
年后政 府助力 区域推 广活动
强力蓄水期（一期销售期、二期蓄水期）
强销期
备注：
小众圈层活动 大型活动 重大节日
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强力蓄水期（一期销售期、二期蓄水期）
威胁
1、后市的不确定性，09年底政府利市 政策可能取消 2、处工业区旁，化工等行业有一定程度 污染 3、市区竞争项目的成熟度及对客户的分 流
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总结：
从区域接受度看，虽然项目所在东城属于政策中“东扩南移” 大战略中东扩部分，但目前配套不完善，开发力度不够，交 通尚未配搭到位，目标客户对区域具有心理抗性。 从销售情况看，一期已于9月开盘，但销售情况不容乐观，去 化的均为多层洋房，别墅尚未达成销售。 从项目形象看，受众对班牙风情认知、认可程度不够，项目 高端形象，以及别墅式的社区形象尚未确立。
私享双水岸原生态亲水景观、 首个挥杆果岭、尊崇贵族会所
16万方恢弘国际化大盘 金坛唯一原味西班牙风情社区
国际化的金坛，城市东扩南移，城东经济开发区未来价值凸显
价 值 驱 动
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项目关键词
原味西班牙+16万方恢宏规模+私享尊贵+原生态双水岸=国际化别墅社区
一、营销目标
四、价值体系构建
二、现状分析
五、推广策略
三、核心策略
六、费用匡算
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三、核心策略
5 经对项目的研究后，我们梳理出项目的 大营销主线，
以期突破项目销售瓶颈。
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1、政府公关 营销
2、体验式 营销
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双拼别墅形象定位
御水双拼豪墅
1、御水：从项目规划的角度看，双拼别墅几乎都处于亲水 位置，私享天然水景；
2、豪墅：从双拼空间尺度、景观视觉尺度都映射出大气、 尊贵的气势。
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4、案名建议
香格里拉
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一场原汁原味的西班牙人文风情的洗礼
An authentic Spanish style infiltration of the wave of humanity
一种尊崇优雅的欧洲贵族生活的登陆
Of a respected elegant lives of the nobility of Europe's landing
释义
向东，醇享西班牙
1、向东：城市向东扩展，生活的梦想向东蔓延 2、醇享：香格里拉带来的生活方式是醇正、浓厚、热烈
奔放的，像醇香的酒，是岁月累积的琼浆 3、西班牙：不仅仅是西班牙建筑，还带来了西班牙的文化、
西班牙的阳光水岸、西班牙贵族的尊贵生活方式
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源自文库 目录
一、营销目标 二、现状分析 三、核心策略
四、价值体系构建
五、推广策略 六、费用匡算
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1、客群策略 2、核心价值体系 3、项目形象定位 4、案名策略 5、SLOGAN建议
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16万方，突出项目的恢宏规模，体现国际化大盘气势
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洋房形象定位
纯美花园洋房
纯美：环揽10万方纯生态自然绿地景观。西班牙 华美建筑，缤纷艺术生活典范。
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联排别墅形象定位
醇景联排逸墅
1、醇景：醇正的西班牙风情生活、景观艺术，醇厚的生活热情； 2、逸墅：闲适、安逸的生活，异域生活艺术。
江苏金坛香格里拉项目 营销推广报告 97PPTXXX年
2020/11/23
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香格里拉项目营销方略
差异化营销
区域+西班牙风情+生活方式+项目
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一个未来城东繁华生活区的崛起计划
A prosperous future, living quarters of the rise of East Plan