土地增值税清算中建筑面积审核的4个步骤
土地增值税清算操作指南
土地增值税清算操作指南土地增值税清算操作指南土地增值税清算的审核工作依据一、转让房地产收入1、政策规定（1）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）（2）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
“赠与”是指如下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）（3）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。
如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。
具体的建筑物和附着物如下：地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。
（4）非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步:1.清算前的准备工作;2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制;3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制;5.土地增值税的审计鉴证;6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。
这就要求纳税人从清算的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。
大体包括:(一)清算范围的界定:1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。
4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。
6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。
7.明确清算项目的起止日期。
(二)应当搜集、整理如下资料:1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证1明资料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料,为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。
土地增值税清算工作流程
土地增值税清算工作流程一、申报阶段：1.申请办理：纳税人在按照规定完成土地增值后，需向税务机关申请办理土地增值税清算。
2.提供资料：纳税人根据税务机关的要求，提交相关资料，包括土地增值税纳税申报表、土地增值税纳税清算表、购置土地的合同、发票、评估报告等文件。
3.审核验收：税务机关对纳税人提供的资料进行审核验收，核对税款缴纳情况和增值税的计算公式是否正确。
二、计算阶段：1.分类计算：根据纳税人提供的资料，税务机关按照法定的土地增值税税率和税基，对不同类型的土地增值进行分类计算。
2.确定纳税义务：税务机关根据计算结果，确定纳税人的土地增值税纳税义务，并向纳税人发出纳税通知书。
3.通知纳税人缴税：税务机关根据纳税通知书，通知纳税人在规定的时间内缴纳土地增值税。
三、缴款阶段：1.缴纳土地增值税：纳税人按照纳税通知书上的税款金额和缴款方式，将土地增值税款项缴纳到指定的银行账户。
2.申报缴款证明：纳税人将缴款证明报送给税务机关，以便税务机关核对缴款情况和发放缴费凭证。
四、风险审计阶段：1.风险抽查：税务机关按照风险管理的原则，对一定比例的纳税人进行风险抽查，核对申报资料和缴款情况。
2.审计调查：税务机关对风险抽查中存在问题或涉嫌违法的纳税人进行审计调查，核实其税务申报的真实性和合法性。
3.违法处理：对于违反税法规定的行为，税务机关将依法进行处罚或处罚决定。
2.培训培训：税务机关定期组织培训和座谈会，提供对土地增值税征收政策、税务申报方法和操作流程的培训，解答纳税人的疑问。
六、监督管理阶段：1.公众监督：税务机关加强对土地增值税征收工作的公开和透明，接受公众、媒体等各方面的监督和批评。
2.纳税人投诉：纳税人如对税务机关的服务不满意或有其他投诉，可向税务机关的投诉受理部门进行投诉，税务机关将依法及时受理并作出处理。
七、年度审核阶段：2.审计整改：对于年度审核中存在问题的纳税人，税务机关要进行审计整改，指导纳税人修正错误或不规范的操作。
土地增值税清算建筑面积审核
务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。
北京市土地增值税征管实务中，在商品房取得预售款项
前，以发改委的项目审批到主管税务机关备案，核定预征
率按项目预缴土地增值税。在项目销售比例达到 85%以上
的文件一致，但在清算实务中执行口径有所变化。在 2011
年之前进行清算的项目，普宅及其他商品房不能分别核算
增值额时，允许按照项目整体增值金额计算缴纳土地增值
税。当企业普宅增值额为负数时，放弃享受普宅免税政策
会降低土地增值税税负，清算企业会以各种借口说明无法
土地增值税清算，建筑面积的审核要抓住 4 个步骤
我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税
人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结
算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取
核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额
进行清算。因此，了解税务机关的审核重点，是做好土地
相关成本费用。由于地下车库及储物间销售收入远远低于
计税成本，所以地下车库及储物间的处理方式是一个开发
项目土地增值税税负高低的决定性因素，将车库及地下储
物间出售后再进行土地增值税清算，会适当降低项目土地
增值税税负。
清算实务中，对于其他公共配套设施，需提供移交相关
部门的证明，否则作为可售面积处理。因此，公共配套设
规定的通知》（财税字〔1995〕第 48 号）第十三规定，对
纳税人既建普宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值
额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造
第0505讲 土地增值税的清算审核、核定征收等
（七）清算后补缴土地增值税 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（八）清算后转让房地产的处理 清算后转让的扣除项目金额＝转让面积×单位建筑面积成本费用 单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 （九）清算审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。
对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
（十）清算审核 清算审核包括：案头审核、实地审核。
审核项目审核内容扣除项目（1）应取得而未取得合法凭证的不得扣除；（2）归集的各项成本费用必须是实际发生的；（3）各扣除项目分别归集不得混淆；（4）归集的必须是在清算项目中直接发生或应分摊的；（5）分期开发或同时开发多个项目，或同一项目中有不同类型房地产的，应按受益对象，采用合理方法分摊共同成本费用；（6）同类事项用相同会计政策或处理方法；但与税务处理不一致时，以税务处理为准。
利息（1）计入开发成本的利息应调整至开发费用；（2）一般性贷款利息支出，应按项目合理分摊；（3）利用闲置专项借款对外投资取得收益，收益应冲减利息支出。
（十一）核定征收核定情形（1）依照法律、行政法规规定应当设置财务账簿但未设置的；（2）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置财务账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
核定比例核定征收率原则上不得低于5％。
核定规则分期开发的房地产项目，各期清算方式应保持一致。
【例题18·多选题】（2019年）下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有( )。
A.丙公司开发的住宅项目已销售建筑面积占整个项目可售建筑面积的65％，自用面积占可售面积的5％ B.甲公司开发的住宅项目已全部销售 C.乙公司将未竣工决算的开发项目整体转让 D.丁公司于2017年6月取得住宅项目销售(预售)许可证，截至2019年6月底仍未销售完毕 E.戊公司开发的别墅项目销售面积已达整个项目可售建筑面积的75％『正确答案』BC『答案解析』符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
房地产企业土地增值税清算的流程是什么
房地产企业土地增值税清算的流程是什么
一、纳税登记
二、土地增值计算
房地产企业应对自己持有的土地进行增值计算。
土地增值计算的基本
原则是根据购置土地的成本、开发建设所需的改造投资以及相应的费用等
综合成本来确定土地增值税的应缴金额。
计算过程中需要明确哪些费用可
以纳入土地增值税计算的范围，哪些费用应当排除在外，以确保计算的合
理性和准确性。
三、土地增值税计算表的填报
根据税务部门的要求，房地产企业需要填报土地增值税计算表。
在填
报表格时，需要按照规定的格式填写相关数据和信息，包括土地购置成本、土地使用年限、土地增值额度、税率、减免政策等。
填报表格时应注意核
实数据的准确性和完整性，以避免后续查验和纠纷。
四、税款申报和缴纳
五、税务核查和审查
六、税务处理
七、税款发票领取
以上就是房地产企业土地增值税清算的流程，房地产企业需要按照这
个流程逐步进行，确保土地增值税申报和缴纳的合规性和准确性。
同时，
房地产企业应及时了解相关政策规定的变化，并对其进行合理应对，以避
免税务风险和经济损失。
房地产企业土地增值税清算（三）扣除项目的审核
房地产企业土地增值税清算（三）扣除项目的审核房地产企业土地增值税清算扣除项目审核是土地增值税清算的核心之一。
一、扣除项目审核的基本程序和方法：1、评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
2、获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
3、审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
4、审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
5、实地查看、询问调查和核实。
剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
6、必要时，利用专家审核扣除项目。
二、审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准：1扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
2、扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。
3、审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
4、审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。
三、具体审核的项目和内容：应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。
审核的内容具体包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。
取得土地使用权所支付的金额。
一是审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程(一)
会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程(一)会计师事务所从事土地增值税清算审核服务引言•土地增值税清算审核服务是会计师事务所在税务领域的一项重要工作•该服务涉及多个流程，包括土地增值税的计算、清算和审核等流程概述1.确定清算期限•根据国家相关法规和政策，确定土地增值税的清算期限•此期限通常为每年的年底或每季度结束时2.收集土地增值税相关信息•与委托方沟通，了解土地交易的具体信息和相关文件•收集土地购买合同、土地估价、评估报告等文件3.计算土地增值税•根据收集到的信息，按照国家税务局的规定计算土地增值税•需要注意不同地区的税率和减免政策的差异4.编制土地增值税清算报告•将计算出的土地增值税填写到土地增值税清算报告中•报告需要包括具体税额、税款计算细节和相关的凭证等5.进行内部审核•由会计师事务所内部的审计人员对土地增值税清算报告进行审核•确保报告的准确性、合规性和完整性6.提交审核申请•将审计完毕的土地增值税清算报告提交给税务部门进行审核•根据规定，需要在清算期限到期之前完成提交7.税务部门审核•税务部门对提交的土地增值税清算报告进行审核•如有问题，会与会计师事务所沟通并进行补正8.完成审核并开具税务发票•审核通过后，税务部门会开具土地增值税的税务发票•发票上标明了纳税人、纳税基数、税率和纳税期限等信息结论•会计师事务所从事土地增值税清算审核服务是一项需要细致操作和准确计算的工作•该服务需要遵守国家相关法规和政策，确保土地交易的合规性和纳税义务的履行重要注意事项1.熟悉税法规定•会计师事务所负责从事土地增值税清算审核服务的工作人员应该熟悉国家税法的相关规定•对土地增值税的计算方法、适用税率、减免政策等要有清晰的了解2.准确收集信息•在进行土地增值税清算审核服务时，应准确收集相关土地交易的资料和文件•包括土地购买合同、土地估价、评估报告、发票等3.严格按照流程操作•在进行土地增值税清算审核服务时，需要按照规定的流程操作•不得随意修改计算方法、填写报告等环节4.内部审核的重要性•会计师事务所应设立内部审计机构，对土地增值税清算报告进行严格的内部审核•确保报告的准确性和合规性5.及时提交审核申请•提交土地增值税清算报告的申请需要在清算期限到期之前完成•如遇特殊原因无法按时提交，应及时与税务部门沟通并说明原因6.预留充足的时间•由于税务部门审核的工作量较大，审核时间可能较长•会计师事务所在计划工作流程时需要预留充足的时间，以确保及时完成审核7.及时处理审核问题•如税务部门在审核过程中提出问题，会计师事务所应及时沟通并进行补正•审核问题的处理应尽快完成，以便保证土地增值税的正常支付总结会计师事务所从事土地增值税清算审核服务是一项艰巨的任务，需要对税法规定有深入的了解，收集准确的交易信息，并按照流程进行操作。
土增清算流程及注意事项
一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时，需要先自行判断是否符合土增税的条件。
其中，土增税应清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。
（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）。
对于达到可清算条件的项目，税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。
根据新规，对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。
备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。
对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计，提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。
二、确定需要土增税清算后，基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。
包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。
2、明确项目情况。
项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。
项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。
土地增值税清算计算步骤
土地增值税清算计算步骤土地增值税清算计算步骤：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号）第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
"根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的,应就其全部增值额按规定计税。
所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步:取得土地使用权所支付金额的分配土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额＝土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积第三步：房地产开发成本的分配1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法"分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额＝混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配⑴计算层高系数选取普通标准住宅层高(住宅层高2。
8米）为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：非普通层高系数＝非普通住宅层高÷住宅层高＝2.8÷2。
土地增值税如何进行清算审核？
乐税智库文档问答精选土地增值税如何进行清算审核？【标 签】土地增值税,清算审核【业务主题】企业破产清算【来 源】内蒙古国税一、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：“第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
土地增值税清算审核事项说明
企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明一、基本情况（一）企业基本情况1.企业名称：XXXXX有限公司2.成立日期：XXXX年X月X日3.统一社会信用代码：4.地址：5.法定代表人：6.企业类型：1.7.经营范围：（二）“XXXXXXX”项目基本情况1.项目名称：“XXXXX”2.项目开发类型：商住楼3.项目地址：4.项目概况：“XXXXX”项目，于2009年12月1日，经XXXXX经济发展局（XXXXX资字[20XX]XX号）文批复，同意核准该项目。
项目用地面积XXX万平方米，总建筑面积XXX 万平方米，其中地上建筑面积XXX万平方米，地下建筑面积XXX万平方米。
（计入容积率面积XXX万平方米）。
主要建设内容包括：XXX会展中心，XX店，XX店，XX展场，配套住宅，商务酒店，车模学院，商务综合楼，公建配套用房以及汽车主题公园等。
住宅、商业、公建配套用房及地下工程。
本次清算的“XXXXX”西区和XX店为其中的配套商住楼。
“XXXXX”于20XX年X月X日、20XX年X月XX日项目以出让方式取得建设用地规划许可证，证号:地字第XXXX号和XXXX号；于20XX年X月XX日、20XX年X月XX日取得土地使用权证（XX国用（20XX）第0XX号、（20XX）第1XX号），使用权面积XXXX平方米；20XX年X月XX日和20XX年X月X日取得《建设工程规划许可证》(编号：建字第XXXXXX号、XXXXXX 号)；20XX年X月XX日、20XX年X月XX日取得《建设工程施工许可证》（编号：XXXXX、XXXXX号）等主管性质部门批复，具备建设条件。
20XX年XX月XX日至20XX年X月XX日期间全部取得XXX 房产管理局商品房预售许可证((20XX)房预售证第4XXX号；（20XX）房预售证第1XXX号)。
5.项目面积情况本清算项目共建造11栋商住楼，总建筑面积XXX㎡。
其中：住宅776套建筑面积XXX平方米，商业用房3S店88间，建筑面积XXX平方米，幼儿园1间，建筑面积XXX平方米，垃圾站1间XXX平方米，地下室X平方米，其中：人防X平方米，地下车位XX间,建筑面积X平方米。
土地增值税清算审核讲解
可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
? 2、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地
产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增 值额时不允许扣除代收费用。
十一、扣除项目金额的审核
? （一）扣除项目包括的内容 ? 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，
鉴证业务准则》的通知（国税发〔 2007 〕
132 号）第三条：“纳入税务机关行政监管并
通过年检的税务师事务所，均可从事土地增 值税清算鉴证工作。”
? 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增
值税清算管理有关问题的通知（国税发
[2006]187
号）第六点：“税务中介机构受托
对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定
配套费、开发间接费用 ,这些成本允许按实际发 生额扣除。
? 上述费用的审核主要是跟概预算、合同等资料进
行比较、分析，看是否存在明显异常；需要分摊
费用的，是否按规定进行分摊；各项费用是否取
得合法有效的凭证。
十一、扣除项目金额的审核
? 这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是
由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆 迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在
? 10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。 ? 11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。
十、清算项目收入的审核
? （一）取得收入的形式
? 清算项目的收入，是指纳税人转让国有土地使用
权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款 及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和
其他收入。
十、清算项目收入的审核
纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分 土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中
会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程
会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程会计师事务所土地增值税清算审核服务流程概述会计师事务所的土地增值税清算审核服务是为了帮助企业进行土地增值税的计算和申报，确保企业遵守相关法规，并合理减少税务负担。
以下是该服务的详细流程。
1. 信息收集阶段•与客户沟通，了解客户的业务情况和土地增值税计算需求。
•收集客户提供的企业和土地交易相关文件，如土地买卖合同、评估报告等。
2. 数据核对与整理阶段•针对收集到的企业和土地交易文件，进行数据核对和整理，确保数据的准确性和完整性。
•对土地增值信息进行分析和处理，计算土地增值税的应纳税额。
3. 审核文件编制阶段•根据土地增值税相关法规和政策，编制土地增值税清算审核文件。
•文件包括土地增值税申报表、税务审查资料和相关附件。
4. 文件审核与修改阶段•对编制好的土地增值税清算审核文件进行内部审核，确保其准确性和合规性。
•如有需要，对文件进行修改和完善，以满足税务部门的要求和审查标准。
5. 客户确认与签字阶段•将审核完成的土地增值税清算审核文件提交给客户。
•与客户进行确认，确保客户对文件内容没有异议。
•客户在文件上签字确认，并保留一份文件作为备案。
6. 提交税务部门阶段•将经过客户确认和签字的土地增值税清算审核文件提交给当地税务部门。
•遵循税务部门的要求，如时间要求、申报渠道等，完成土地增值税的申报工作。
7. 跟进和回复阶段•跟进税务部门对土地增值税清算审核文件的审查和核对。
•如税务部门提出问题或要求补充材料，及时回复并提供所需资料。
8. 结果确认阶段•等待税务部门的审查结果，并与客户进行沟通。
•根据税务部门的审查结果，确认土地增值税清算是否通过审查并缴纳相应税款。
结论会计师事务所的土地增值税清算审核服务通过以上流程，为企业提供了专业的税务支持，帮助企业遵守税务法规，合理减少税务负担。
这项服务不仅能为企业节省时间和精力，还能有效减少税务风险，提高企业的税务合规性。
房地产开发企业土地增值税清算审核事项
房地产开发企业土地增值税清算审核事项第一篇：房地产开发企业土地增值税清算审核事项房地产开发企业土地增值税清算审核事项NSBDF026一、文件依据《北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（京地税地〔2008〕92号）《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（京地税地〔2009〕267号）二、范围（条件）和时限（一）范围（条件）1.符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（2）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（3）直接转让土地使用权的项目。
（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
（二）时限1.对于符合范围土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2.凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关办理清算申请手续。
如有特殊原因需要延长的，纳税人应在《土地增值税清算申请表》中注明延长理由，可延长至90日。
3.未按时限要求办理该事项的，税务机关依照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。
三、纳税人提供资料（一）出示资料1.《营业执照》副本2.《税务登记证》副本3.法定代表人身份证明原件或复印件（复印件限于委托代办时出示并加盖公章4.经办人身份证明原件（委托代办时出示）（二）提交资料1.《土地增值税清算鉴证报告》2.《土地增值税纳税申报表（一）》 3.《土地增值税清算材料清单》4.《土地增值税清算申请表》（一式两份）5.商品房购销合同统计表并加盖公章，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等6.取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同（加盖公章的复印件）7.项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告（加盖公章的复印件）8.《国有土地使用权证》（加盖公章的复印件）9.能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单（加盖公章的复印件）10.清算项目的《销售许可证》（加盖公章的复印件）11.与转让房地产有关的完税凭证（加盖公章的复印件），包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等12.已缴纳土地增值税的完税凭证（加盖公章的复印件）13.委托授权书原件、经办人身份证明（加盖公章的复印件）14.国家税务总局或北京市地方税务局要求提交的其他资料四、税务机关办理时限自受理之日起90日办理五、受理机关西城区地方税务局主管税务所（税源管理岗位）第二篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
土地增值税清算流程
增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
一、土地增值税介绍:1、土地增值税纳税依据：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。
2、纳税义务人：为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
3、征税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
5、清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税清算的条件及时间:（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。
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我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。
因此，了解税务机关的审核重点，是做好土地增值税清算工作的一项重要事宜。
土地增值税清算审核中，建筑面积的审核是一项基础性工作，也是整个清算工作的关键环节。
在税务机关土地增值税清算审核中，建筑面积的审核分为以下四个步骤：
（一）审核项目立项批复，确定土地增值税清算对象。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
由于土地增值税是地方税，各省、自治区与直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地开发项目的清算政策。
例如，《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分
期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。
北京市土地增值税征管实务中，在商品房取得预售款项前，以发改委的项目审批到主管税务机关备案，核定预征率按项目预缴土地增值税。
在项目销售比例达到85%以上时，税务机关向企业下达清算通知书，按照整体项目进行土地增值税清算，不要求分期清算。
企业根据项目的实际情况测算分期清算的应纳税额，若税负低于整体项目的清算税负，应向主管税务机关提供分期开发的资料，申请分期清算土地增值税。
(二）审核“五证”，确保项目的清算范围真实完整。
将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况，需确定清算项目的实际占地面积。
将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告（办理产权登记版）的总建筑面积进行核对，若出现异常差异（超过），重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复，确定清算项目的实际总建筑面积。
（三）审核测绘报告，确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积。
按照国税发〔2006〕187号文件第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、
文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有或建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的面积，作为不可售面积。
北京市规定的清算政策中对“建成后产权属于全体业主所有的”确认原则，“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的”证明材料进行了明确。
由于业主委员会为非法人机构，无法接收物业产权，北京市的土地增值税清算实务中，会所、地下停车场（人防改造的地下停车场除外）作为可售面积，未售时需预留相关成本费用。
由于地下车库及储物间销售收入远远低于计税成本，所以地下车库及储物间的处理方式是一个开发项目土地增值税税负高低的决定性因素，将车库及地下储物间出售后再进行土地增值税清算，会适当降低项目土地增值税税负。
清算实务中，对于其他公共配套设施，需提供移交相关部门的证明，否则作为可售面积处理。
因此，公共配套设施及人防的移交手续为土地增值税清算的制约性条件，直接决定税负的高低。
（四）无法分别核算增值额的项目，按可售建筑面积平均分配计税成本。
根据清算法规中普通标准住宅（以下简称普宅）的判断标准，将可售面积划分为普标可售面积及其他商品房可售面积。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕第48号）第十三规定，对纳税人既建普宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普宅不能适用增值率低于20%的免税规定。
北京市的清算条款规定与财政部、国家税务总局发布的文件一致，但在清算实务中执行口径有所变化。
在2011年之前进行清算的项目，普宅及其他商品房不能分别核算增值额时，允许按照项目整体增值金额计算缴纳土地增值税。
当企业普宅增值额为负数时，放弃享受普宅免税政策会降低土地增值税税负，清算企业会以各种借口说明无法准确核算普宅及其他商品房的增值额以达到降低税负的目的。
因此，自2012年之后，对于无法分别准确核算增值额的项目，税务机关要求按照可售建筑面积平均分配普宅及其他商品房计税成本，分配计算普宅及其他商品房增值额缴纳土地增值税。