土地增值税清算规程
土增清算流程及注意事项
一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件.其中,土增税应清算的条件:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权;4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。
（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）.对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕;3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。
根据新规,对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。
备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。
对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。
二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。
包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。
2、明确项目情况。
项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。
项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。
房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。
下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。
一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。
开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。
2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。
增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。
3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。
税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。
4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。
二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。
2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。
3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。
4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。
5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。
土地增值税清算规程
土地增值税清算规程
土地增值税清算规程是指土地增值税的收取，缴纳，限制和核定等规程。
具体包括：
（1）对土地出让或者划拨的增值税收取：根据税法规定，应拍卖、
无偿使用和按价出让土地产生的收益，应收取增值税，按经济实质判断，
确定应税事项的税率，计算税款的金额，实施税务管理。
（2）土地增值税的缴纳及核定：土地增值税应由纳税人按期交纳，
缴纳土地增值税时需出具税务登记证、实收凭证和其他有关证明材料，税
务机关根据税务登记证及相关有关凭证，计算增值税额，缴纳土地增值税。
（3）土地增值税限制抵免：土地增值税可以在税务机关认可的范围内，抵免缴纳的土地增值税，土地增值税可以抵免本次纳税义务的税款，
本次抵免的税款最高不超过本次应纳税款额。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步:1.清算前的准备工作;2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制;3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制;5.土地增值税的审计鉴证;6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。
这就要求纳税人从清算的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。
大体包括:(一)清算范围的界定:1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。
4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。
6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。
7.明确清算项目的起止日期。
(二)应当搜集、整理如下资料:1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证1明资料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料,为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。
土地增值税清算(2篇)
第1篇一、土地增值税清算的概念土地增值税清算是指在土地交易过程中，对土地增值收益进行核算、申报、缴纳的过程。
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为土地转让方，以土地增值额为计税依据，按照规定的税率计算应纳税额。
二、政策背景近年来，我国房地产市场蓬勃发展，土地交易频繁，土地增值收益不断增长。
为了规范土地市场秩序，合理调节土地收益分配，我国政府于1994年出台了《土地增值税暂行条例》，对土地交易中的增值收益进行征税。
此后，土地增值税政策不断完善，为我国房地产市场健康发展提供了有力保障。
三、土地增值税清算程序1. 确定清算主体：土地增值税清算主体为土地转让方，包括房地产开发企业、个人以及其他组织。
2. 收集资料：土地转让方应收集以下资料：土地使用权证、土地转让合同、土地交易税费缴纳证明、土地评估报告等。
3. 核算增值额：根据土地评估报告，计算土地转让前后的价值差额，即土地增值额。
4. 计算应纳税额：根据土地增值额和适用税率，计算应纳税额。
5. 申报纳税：土地转让方在规定期限内，向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应税款。
6. 税务机关审核：税务机关对土地转让方的申报材料进行审核，确认应纳税额。
7. 税款缴纳：土地转让方在税务机关审核确认后，按规定缴纳土地增值税。
四、土地增值税清算方法1. 直接法：直接法是指以土地转让合同约定的价格为基础，扣除土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等，计算土地增值额。
2. 成本法：成本法是指以土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等为基础，计算土地增值额。
3. 市场比较法：市场比较法是指以同类土地交易价格为基础，扣除土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等，计算土地增值额。
五、土地增值税清算注意事项1. 依法纳税：土地转让方应按照国家法律法规和政策规定，依法缴纳土地增值税。
2. 实事求是：在清算过程中，土地转让方应如实提供相关资料，不得隐瞒、虚报、伪造。
土地增值税清算流程
土地增值税清算流程土地增值税是指在土地出售时，卖方根据土地原始购买价格和出售价格之间的差额，按照一定比例向国家交纳的税款。
为了规范土地增值税的清算流程，以下是土地增值税清算的基本流程。
第一步：确定土地增值金额首先，需确定土地的增值金额。
土地增值金额是指土地出售时，购买价格与出售价格之间的差额。
根据土地增值税的税率，计算出土地增值金额。
第二步：办理税务登记卖方需向所在地的税务局办理税务登记。
办理税务登记时，需提交相关证明材料，包括土地购买合同、土地出售合同、增值税计算表等文件。
税务局会根据提交的材料进行审核，并登记纳税人信息。
第三步：缴纳税款在办理完税务登记后，卖方需按照土地增值金额计算出的税款，向税务局缴纳相应的税款。
可以选择一次性缴纳全部税款，或分期缴纳。
第四步：办理税务注销在缴纳税款后，卖方需及时办理税务注销手续。
具体办理方式为，向税务局提出办理税务注销申请，提交相关证明材料，比如税务登记证、缴纳税款的证明等。
第五步：办理财产交接手续当卖方缴纳完税款后，需办理财产交接手续。
这意味着土地的所有权从卖方转移到了买方名下。
卖方需与买方一同到有关部门办理地籍调整、土地过户等手续，确保土地的所有权顺利转让。
第六步：办理相关证明手续卖方需办理相关证明手续，包括办理预售许可证、商品房发票等。
这些手续是为了确保土地出售过程的合法性和合规性。
第七步：申报税务局备案最后，卖方需向税务局申报土地出售情况，办理备案手续。
申报备案时，需提交相关证明材料，包括税务注销证明、财产交接手续证明等。
以上是土地增值税清算的基本流程。
不同地区的土地增值税规定可能会有所差异，具体办理流程还需按照当地的相关政策和法规执行。
因此，在进行土地出售时，卖方应及时咨询当地税务局，了解具体的清算流程和要求，确保税款能够按时缴纳，并顺利办理相关手续。
同时，卖方也可以委托专业的税务咨询机构或律师事务所协助办理土地增值税清算手续，以保证自身权益的合法性和正当性。
土地增值税的清算(2篇)
第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。
二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。
税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。
2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。
增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。
3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。
我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。
5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。
6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。
三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。
四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第五章核定征收第三十三条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
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国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发布时间: 2009-5-21 13:46:19 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
土地增值税清算规程
第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知_国税发〔2009〕91号
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
国税发新号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发布时间: 2009-5-21 13:46:19 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、，地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
国税发〔2009〕91号土地增值税清算管理规程
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税清算程序1.首先，确定土地增值税清算的时间点。
通常情况下，土地增值税的清算时间点是土地出售或转让时，但也有一些特殊情况需要在其他时间点进行清算。
2.其次，确定土地增值税的计算基准。
土地增值税的计算基准是土地的增值额，即土地转让价款与土地取得成本的差额。
3.确定土地增值税税率。
土地增值税税率根据不同的情况而有所不同，一般情况下，土地增值税的税率区间为30%~60%。
4.确定土地增值税的纳税义务人。
土地增值税的纳税义务人通常为土地的所有者或者土地转让方。
5.开具土地增值税发票。
土地增值税清算完成后，纳税人需要向税务机关申请开具土地增值税发票或其他相关凭证。
二、土地增值税清算方法1.实际成本法。
实际成本法是指根据土地的实际投入成本来计算土地的增值额和应纳土地增值税的方法。
具体的计算公式如下：土地增值额=出售价款-购置价款-土地出售相关费用应纳土地增值税=土地增值额×税率2.市场价值法。
市场价值法是指根据土地在市场上的交易价格来计算土地的增值额和应纳土地增值税的方法。
具体的计算公式如下：土地增值额=出售价款-土地市场价值应纳土地增值税=土地增值额×税率3.比例法。
比例法是指根据一定的比例来计算土地的增值额和应纳土地增值税的方法。
具体的计算公式如下：土地增值额=出售价款×土地增值比例应纳土地增值税=土地增值额×税率在实际应用中，土地增值税的清算方法需要根据不同的情况进行灵活调整，比如特殊的土地用途、不同的土地取得方式等，可以采取其中一种或多种方法进行计算。
总结起来，土地增值税的清算程序包括确定清算时间点、确定计算基准、确定税率、确定纳税义务人和开具发票等步骤。
而土地增值税的清算方法主要有实际成本法、市场价值法和比例法。
在实际应用中，根据具体情况选择合适的清算方法，并按照相应的程序进行操作，以确保土地增值税的清算工作的准确性和合规性。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的计算程序1.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地使用权转让收入减去土地取得成本、相关费用和适用税率后的金额。
土地使用权转让收入包括转让款、附带物价款、所得税和其他经济利益。
2.计算应纳税额：按照国家有关规定确定适用的税率，将计税依据与税率进行相乘，得出应纳税额。
3.缴纳税款：纳税人应当依法办理土地增值税的申报和缴纳手续。
税款应在土地使用权转让登记之日起三十日内，到国家税务机关申报和缴纳。
4.全额计算和分期计算：土地增值税可以选择全额计算或者分期计算。
全额计算是指一次性把土地增值税全部缴纳。
分期计算是指将土地增值税分期缴纳，分为首期缴款和后续每年缴款两种方式。
二、土地增值税的清算方法1.增值差额法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，计算出土地增值差额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
2.增减值法：按照土地使用权转让时的成本和土地增值额的大小，确定土地增值额的计算方法，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
3.单独法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和适用税率，单独计算出土地增值部分的税款。
4.减值法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，确定减值幅度和减值后的土地增值额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
在进行土地增值税清算时，需要根据具体的法律规定和政策要求，选择适当的计算程序和清算方法，确保土地增值税的合法缴纳和清算准确无误。
同时，纳税人还应及时了解最新的税收政策，遵守税法法规，准确申报并缴纳土地增值税。
土地增值税清算规程
税务初核
• 符合性审核 ➢ 是否以项目或分期项目为清算单位 ➢ 是否符合清算条件 ➢ 不同类型房地产是否分别计算增值额 ➢ 报送资料是否完备
• 逻辑性审核 ➢ 主表与附表的逻辑关系是否对应 ➢ 报表内部的逻辑关系是否对应 ➢ 数据计算是否准确
纳税人申报情况
项目 一、转让收入 二、扣除项目金额 三、增值额 四、增值率 五、应征税款 六、已征税款 七、补退税款
金额 128000 97000 31000 31.96% 9300 6400 2900
【案例2】税务机关审核情况
项目 一、转让收入 二、扣除项目金额 三、增值额 四、增值率 五、应征税款 六、已征税款 七、补退税款
依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向______申请 行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。
税务机关（签章）
年月日
申报资料
• 土地增值税清算表及其附表 • 房地产开发项目清算说明 • 相关表、证、单、书 • 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算
开发产品的审核要点
一、房地产开发经营业务 1、土地的开发 2、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、 附着物、配套设施等开发产品 二、开发产品是成本费用或扣除项目金额的承担 者 三、开发产品以建筑面积为基本计量单位（一般 采用平方米表述）
合计 44000.00 36264.00
8500 17500
2600 2464.00
5200
1384.455 1450
-65.545
【案例1】税务机关审核情况
项目
一、转让收入 二、扣除项目金额 （一）地价款 （二）开发成本 （三）开发费用 （四）转让税费 （五）加计扣除 三、增值额 四、增值率 五、应征税款 六、已征税款 七、补退税款
土地增值税清算管理规程
土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程如下第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。
土地增值税清算操作规程
土地增值税清算操作规程
《土地增值税清算操作规程》
土地增值税清算是指对于已经开发利用的土地进行增值税的结算操作。
土地增值税清算是一个非常重要的环节，对于征税单位和纳税人来说都有着至关重要的意义。
为了规范土地增值税的清算工作，制定了《土地增值税清算操作规程》。
《土地增值税清算操作规程》明确了土地增值税清算的范围、程序和要求。
首先，规程明确了土地增值税清算的范围，包括了土地增值税的计算和结算等内容。
其次，规程明确了土地增值税清算的程序，包括了课税、纳税申报、税款核算和缴纳等流程。
最后，规程明确了土地增值税清算的要求，包括了清算报告的编制和备案、税款的核对和缴纳等工作。
在土地增值税清算操作中，规程规定了征税单位和纳税人的责任和义务。
征税单位须全面负责土地增值税清算的实施工作，同时须确保准确、合法的纳税申报和缴纳。
纳税人须积极配合征税单位的工作，保证提供真实、完整的税务信息，并按时足额缴纳税款。
总的来说，《土地增值税清算操作规程》为土地增值税清算工作提供了具体的操作标准和操作指南，为土地增值税的征收和管理提供了有力的保障。
同时，规程也为征税单位和纳税人明确了责任和义务，有助于促进税收的规范管理和合法征收。
希望通过规程的实施，能够提高土地增值税清算工作的效率和质量，为税收秩序和社会经济的稳定做出贡献。
《土-国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程》
![《土-国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程》](https://img.taocdn.com/s3/m/f5b12c314afe04a1b171dede.png)
《土-国税发[202x]91号土地增值税清算管理规程》国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[202x]91号成文日期：202x-05-12各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
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19000 11005.165 2500
5147.05 764.705 1064
44000 36264 8500
17500 2600 2464
（五）加计扣除 三、增值额 四、增值率
五、应征税款 六、已征税款 七、补退税款
3670.59 -258.835
0 500
清算审核
• 审核时限 • 审核形式
案头审核 实地审核
• 审核结论 • 结果执行
实地审核
• 前期准备 • 审核实施
账外调查 账内调查
• 资料归集
收集证据 审核底稿 审核报告
前期准备
• 内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料
• 外部：充分利用现有信息手段获取审核对象涉 税信息资料 • 分析数据，发现异常 • 制定方案（确定范围、重点、策略、时间、进 度、人员分工等） • 制作税务执法文书
逾期限改
• 清算期限 应清算：满足条件之日起90日内 可清算：收到清算通知之日起90日内 • 逾期限改 • 逾期责任
____税务局
责令限期改正通知书 税限改〔 〕 号
_______________：（纳税人识别号： ） 你（单位）开发的 房地产项目，已符合土地增值 税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据•中 华人民共和国税收征收管理法‣，限你（单位）于接到本通知之日起30 日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手 续的，将依据•中华人民共和国税收征收管理法‣有关规定处理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向______申 请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关（签章） 年 月 日
报送资料是否完备
• 逻辑性审核
主表与附表的逻辑关系是否对应
报表内部的逻辑关系是否对应 数据计算是否准确
税务局 税务事项通知书（受理通知）
税通„ ‟ 号
：（纳税人识别号： ） 事由：土地增值税清算受理通知 依据：•国家税务总局关于印发†土地增值税清算管理规 程‡的通知‣（国税发„2009‟91号） 通知内容：经初步审查，你单位于 年 月 日到 本机关办理 房地产项目的土地增值税清算 手续，符合受理条件，现予受理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人 民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日
21875.85 3400.00
12352.95 1575.30 1400.00 3150.60 3121.15
14384.00 5100.00
5147.05 1024.70 1064.00 2049.40 4614.85
36264.00 8500
17500 2600 2464.00 5200
四、增值率
主管税务机关 税款征收方式 土增税预征方式 标准住宅认定 •清算通知书‣ 文号、送达时间
土地：取得时点 方式 面积 价款 立项：建设规模 占地及建筑面积 规划许可：占地 及建筑面积 施工许可：工程 价款及建筑面积 竣工验收：结算 价款及实测面积
权属：预售许可 总登 两权证办理
•清算申报表‣报 送时间、补退情况
清算单位的确定
某企业以8,500万元的价格（含契税）取得32,000平 方米的土地使用权，整个项目发生房地产开发成本 17,500万元，无法提供金融机构贷款凭证。
占地面积 可售面积 转让收入 转让税费
预征 土地增值税
1-6# 住宅楼
12,800
48,000
25,000
1,400
500
7-9# 非住宅
其他事项
土地增值税审核重点
• • • • • 清算单位的确定 开发产品的审核 销售收入的审核 征税类型的确定 扣除项目的审核
清算单位的确定
• 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最 基本的核算项目或核算对象为单位计算。 （实施细则第八条） • 土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算，对于分期开发 的项目，以分期项目为单位清算。（国税 发[2006]187号）
清算单位的确定
税务机关处理 3、分析 （1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上 建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地 价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑 面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地 面积承担。 （2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整 为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。 （3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价 为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大 于普通住宅， （4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠 政策吸收消化。 （5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补 力度。
五、应征税款 六、已征税款 七、补退税款
14.27%
0 500
32.08%
1384.455 950 1384.455 1450 -65.545
【案例1】税务机关审核情况
项目 普通住宅 非住宅 合计
一、转让收入 二、扣除项目金额 （一）地价款
（二）开发成本 （三）开发费用 （四）转让税费
25000 25258.835 6000
清算操作流程
• • • • 税务受理 税务审核 清算结论 资料归档
清算发起
• 清算发起 应清算 • 发起人：纳税人 • 发起形式：书面申请报告 可清算 • 发起人：税务机关 • 发起形式：清算通知
____税务局 税务事项通知书（清算通知） 税通〔 〕 号
：（纳税人识别号： ）
事由：土地增值税清算通知
申报资料
• 土地增值税清算表及其附表
• 房地产开发项目清算说明 • 相关表、证、单、书 • 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算 项目，还应报送中介机构出具的《土地增 值税清算税款鉴证报告》
税务初核
• 符合性审核 是否以项目或分期项目为清算单位 是否符合清算条件 不同类型房地产是否分别计算增值额
依据：•国家税务总局关于印发†土地增值税清算管理规程‡的通知‣（国 税发„2009‟91号） 通知内容：你（单位）开发的_____________房地产项目，已符合土地增值 税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料， 办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据 •中华人民共和国税收征收管理法‣有关规定处理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向____________申请 行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日
账外调查
• 通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经 营状况 • 责成提供相关文件资料 • 前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税 资料 • 实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性 • 如有必要，可持《税务检查通知书》对其他与案 情有关的单位和个人进行调查
账内调查
• 详细查阅涉税期间的会计资料－报表、帐
税务局 税务事项通知书（补证通知）
税通„ ‟ 号
：（纳税人识别号： ） 事由：补正土地增值税清算材料通知 依据：•国家税务总局关于印发†土地增值税清算管理规程‡的通 知‣（国税发„2009‟91号） 通知内容：经审查，你（单位）申请的 _______房地产项目的土地 增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起30日 内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的 项目 土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下： 1、 2、 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申 请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日
纳税人申报情况
项目 一、转让收入 金额 128000
二、扣除项目金额
三、增值额 四、增值率 五、应征税款 六、已征税款
97000
31000 31.96% 9300 6400
七、补退税款
2900
【案例2】税务机关审核情况
项目 金额
一、转让收入
二、扣除项目金额 三、增值额 四、增值率 五、应征税款
128,000.00
簿、凭证（全查、抽查、顺查、逆查）
• 根据需要要求被查对象经办人员汇总、统
计相关数据资料；对上述数据资料进行抽
查核对以确保真实可靠
基本情况
企业情况
证照：成立时点 经济性质
账户：所有开户 银行及帐号 资金：投融资方 式、渠道 规模：土地储备 开发项目、面积 财务：核算体系 及内部控制
项目情况
征管情况
土地增值税清算规程
2014.3.4
• • • • •
总 则 前期管理 清算操作程序 清算审核 核定征收
总 则
• 清算的概念
责任主体 内容 纳税人：申报 税务机关：审核
• 征纳双方的责任
前期管理
• 项目管理 国税发[1995]90号 国税发[2006]128号 国税发[2007]114号 • 项目档案 • 项目台账 • 全过程监控
清算单位的确定
税务机关处理 3、分析 （1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上 建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地 价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑 面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地 面积承担。 （2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整 为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。 （3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价 为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大 于普通住宅， （4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠 政策吸收消化。 （5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补 力度。