土地增值税清算规程

清算操作流程
• • • • 税务受理 税务审核 清算结论 资料归档
清算发起
• 清算发起 应清算 • 发起人：纳税人 • 发起形式：书面申请报告 可清算 • 发起人：税务机关 • 发起形式：清算通知
____税务局 税务事项通知书（清算通知） 税通〔 〕 号
：（纳税人识别号： ）
事由：土地增值税清算通知
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申报资料
• 土地增值税清算表及其附表
• 房地产开发项目清算说明 • 相关表、证、单、书 • 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算 项目，还应报送中介机构出具的《土地增 值税清算税款鉴证报告》
税务初核
• 符合性审核 是否以项目或分期项目为清算单位 是否符合清算条件 不同类型房地产是否分别计算增值额
账外调查
• 通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经 营状况 • 责成提供相关文件资料 • 前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税 资料 • 实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性 • 如有必要，可持《税务检查通知书》对其他与案 情有关的单位和个人进行调查
账内调查
• 详细查阅涉税期间的会计资料－报表、帐
21875.85 3400.00
12352.95 1575.30 1400.00 3150.60 3121.15
14384.00 5100.00
5147.05 1024.70 1064.00 2049.40 4614.85
36264.00 8500
17500 2600 2464.00 5200
四、增值率
簿、凭证（全查、抽查、顺查、逆查）
• 根据需要要求被查对象经办人员汇总、统
计相关数据资料；对上述数据资料进行抽
查核对以确保真实可靠
基本情况
企业情况
证照：成立时点 经济性质
账户：所有开户 银行及帐号 资金：投融资方 式、渠道 规模：土地储备 开发项目、面积 财务：核算体系 及内部控制
项目情况
征管情况
清算审核
• 审核时限 • 审核形式
案头审核 实地审核
• 审核结论 • 结果执行
实地审核
• 前期准备 • 审核实施
账外调查 账内调查
• 资料归集
收集证据 审核底稿 审核报告
前期准备
• 内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料
• 外部：充分利用现有信息手段获取审核对象涉 税信息资料 • 分析数据，发现异常 • 制定方案（确定范围、重点、策略、时间、进 度、人员分工等） • 制作税务执法文书
五、应征税款 六、已征税款 七、补退税款
14.27%
0 500
32.08%
1384.455 950 1384.455 1450 -65.545
【案例1】税务机关审核情况
项目 普通住宅 非住宅 合计
一、转让收入 二、扣除项目金额 （一）地价款
（二）开发成本 （三）开发费用 （四）转让税费
25000 25258.835 6000
土地增值税清算规程
2014.3.4
• • • • •
总 则 前期管理 清算操作程序 清算审核 核定征收
总 则
• 清算的概念

责任主体 内容 纳税人：申报 税务机关：审核
• 征纳双方的责任

前期管理
• 项目管理 国税发[1995]90号 国税发[2006]128号 国税发[2007]114号 • 项目档案 • 项目台账 • 全过程监控
报送资料是否完备
• 逻辑性审核
主表与附表的逻辑关系是否对应
报表内部的逻辑关系是否对应 数据计算是否准确
税务局 税务事项通知书（受理通知）
税通„ ‟ 号
：（纳税人识别号： ） 事由：土地增值税清算受理通知 依据：•国家税务总局关于印发†土地增值税清算管理规 程‡的通知‣（国税发„2009‟91号） 通知内容：经初步审查，你单位于 年 月 日到 本机关办理 房地产项目的土地增值税清算 手续，符合受理条件，现予受理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人 民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日
清算单位的确定
某企业以8,500万元的价格（含契税）取得32,000平 方米的土地使用权，整个项目发生房地产开发成本 17,500万元，无法提供金融机构贷款凭证。
占地面积 可售面积 转让收入 转让税费
预征 土地增值税
1-6# 住宅楼
12,800
48,000
25,000
1,400
500
7-9# 非住宅
1529.41 7994.835 72%
2647.68 950
5200
2647.68 1450 1197.68
清算单位的确定
税务机关处理 1、 该项目的《立项批文》、《建设用地规划许可 证》、《建设工程规划许可证》均体现为一个开发项 目，纳税人主张的“成片受让土地使用权后，分期分 批开发、转让房地产”缺乏事实依据。 2、政策依据 （1）国税发〔2006〕187号第一点：“土地增值税以 国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。 （2）土增税《规程》第二十一条第五款：“同一项 目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用 合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。
税务局 税务事项通知书（补证通知）
税通„ ‟ 号
：（纳税人识别号： ） 事由：补正土地增值税清算材料通知 依据：•国家税务总局关于印发†土地增值税清算管理规程‡的通 知‣（国税发„2009‟91号） 通知内容：经审查，你（单位）申请的 _______房地产项目的土地 增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起30日 内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的 项目 土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下： 1、 2、 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申 请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日
82025.73 45974.27 56.05% 14288.42
六、已征税款
七、补退税款
6400.00
7888.42
开发产品的审核
纳税人主张 土地增值税的扣除项目金额由《预售许可证》上标注 的“总可售面积”承担。 税务机关处理 1、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产 权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单 位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的 资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入 中扣除。 2、政策依据 国税发〔2006〕187号第四点：“房地产开发企业开发 建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则 处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费 用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位 用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣 除”。
清算单位的确定
税务机关处理 3、分析 （1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上 建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地 价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑 面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地 面积承担。 （2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整 为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。 （3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价 为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大 于普通住宅， （4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠 政策吸收消化。 （5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补 力度。
12352.95 1835.295 1400
19000 11005.165 2500
5147.05 764.705 1064
44000 36264 8500
17500 2600 2464
（五）加计扣除 三、增值额 四、增值率
五、应征税款 六、已征税款 七、补退税款
3670.59 -258.835
0 500
合计
19,200
32,000
20,000
68,000
19,000
44,000
1,064
2,464
950
1,450
【案例1】纳税人申报情况
项目 一、转让收入 普通住宅 25000.00 非住宅 19000.00 合计 44000.00
二、扣除项目金额 （一）地价款
（二）开发成本 （三）开发费用 （四）转让税费 （五）加计扣除 三、增值额
逾期限改
• 清算期限 应清算：满足条件之日起90日内 可清算：收到清算通知之日起90日内 • 逾期限改 • 逾期责任
____税务局
责令限期改正通知书 税限改〔 〕 号
_______________：（纳税人识别号： ） 你（单位）开发的 房地产项目，已符合土地增值 税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据•中 华人民共和国税收征收管理法‣，限你（单位）于接到本通知之日起30 日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手 续的，将依据•中华人民共和国税收征收管理法‣有关规定处理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向______申 请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关（签章） 年 月 日
纳税人申报情况
项目 一、转让收入 金额 128000
二、扣除项目金额
三、增值额 四、增值率 五、应征税款 六、已征税款
97000
31000 31.96% 9300 6400
七、补退税款
2900
【案例2】税务机关审核情况
项目 金额
一、转让收入
二、扣除项目金额 三、增值额 四、增值率 五、应征税款
128,000.00
主管税务机关 税款征收方式 土增税预征方式 标准住宅认定 •清算通知书‣ 文号、送达时间
土地：取得时点 方式 面积 价款 立项：建设规模 占地及建筑面积 规划许可：占地 及建筑面积 施工许可：工程 价款及建筑面积 竣工验收：结算 价款及实测面积
权属：预售许可 总登 两权证办理
•清算申报表‣报 送时间、补退情况
依据：•国家税务总局关于印发†土地增值税清算管理规程‡的通知‣（国 税发„2009‟91号） 通知内容：你（单位）开发的_____________房地产项目，已符合土地增值 税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料， 办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据 •中华人民共和国税收征收管理法‣有关规定处理。 如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向____________申请 行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。 税务机关(签章) 年 月 日
开发产品的审核
某项目建设开发商业地产，总建筑面积 120,000平方米，其中停车场建筑面积 18,000平方米（不得销售,企业用于出租）， 公共配套设施建筑面积3,400平方米（已移 交）。《预售许可证》标注可售建筑面积 98,600平方米，已销售面积98,600平方米， 取得收入128,000万元。整个项目发生扣除 项目金额97,000 万元。已预征土地增值税 6400万元。
其他事项
土地增值税审核重点
• • • • • 清算单位的确定 开发产品的审核 销售收入的审核 征税类型的确定 扣除项目的审核
清算单位的确定
• 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最 基本的核算项目或核算对象为单位计算。 （实施细则第八条） • 土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算，对于分期开发 的项目，以分期项目为单位清算。（国税 发[2006]187号）
清算单位的确定
税务机关处理 3、分析 （1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上 建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地 价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑 面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地 面积承担。 （2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整 为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。 （3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价 为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大 于普通住宅， （4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠 政策吸收消化。 （5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补 力度。