龙湖地产示范区各阶段设计导则
雷鸣：龙湖地产设计管控成果分享--标准化设计管控,示范样板区,设计创造价值
《龙湖地产设计管控成果分享--标准化设计管控，示范样板区，设计创造价值》课程重点：简述龙湖住宅产品线和标准化的框架内容，介绍各个体系内的实用工具和标准化成果，对其他企业的借鉴点，分享2005-2015年典型项目的研发过程和价值创造点。
课程大纲：一、标准化体系框架部分：建立产品线实施标准化的战略意义，实际操作层面的意义，普遍流程做法，支撑体系内容；1、房企的发展阶段；2、住宅产品线和产品标准化的具体定义描述；3、产品线体系化与产品标准化的作用：公司运营层面，和实际操作层面的作用；4、确定房企战略、建立产品线的步骤，龙湖产品矩阵简介；5.产品线体系平衡的问题；6、确定产品线后，四大标准化支撑体系内容和分解层次；7、小结：战略出发——战术落实——分解动作；二、龙湖住宅产品线和标准化支撑体系的主线，分解内容：1、简述龙湖住宅产品线体系，典型代表作品；2. 产品线体系是上层建筑，基础是标准化解构做法；2、四大体系之一---管控体系（管控层级和流程设计等内容）；3、四大体系之二---服务体系（营销样板展示区和vi体系等）；介绍营销示范展示区的分解内容：总平面模块，户外体验区部分，售楼处部分，样板房部分，及对应成果；4、四大体系之三---技术体系（介绍标准体系，设计体系，成本控制体系等框架内容）；标准体系：交付标准，设计标准，建造标准等内容；建造标准及对应的部品标准化内容；案例：西班牙风格外立面主材的部品部件标准化内容；瓦，墙面涂料，木饰面等的标准化内容；设计体系：规划，户型，外立面等方面的设计导则和控制因素；规划原则—货值最大化原则，及其实现办法；户型产品模块提升价值的案例；景观，精装修提升价值的案例；设备提升价值的案例；（别墅地下室部分）设计管控内容：设计管控范围，研发经理主要职责，主要流程和标准化文件等；成本控制体系：设计控制成本要点等内容；5、四大体系之四---执行体系（项目执行和合约规划管理等）；6、小结四大体系的相互关系，作用；分享龙湖项目启动会内容；三、龙湖产品核心价值创新：提升价值，提高效率，降低成本；1、提升价值和提高效率的做法；1) 规划原则和业态选择搭配原则：介绍龙湖地产项目规划原则，实用工具，典型项目分享；2) 龙湖户型产品库支撑体系；3) 近年低密度产品库内容，选用原则等；4)案例分析：别墅类：（04-07年）重庆蓝湖郡，（08-10年）重庆悠山郡；（07-08年）北京滟澜山，颐和原著；12年后青岛大连项目；洋房类：05年重庆弗莱明戈，大城小院；07年成都弗莱明戈；12年重庆木鱼石项目；高层类：05年水晶郦城，07年春森彼岸，08年北京唐宁one，12年后北京时代天街，长楹天街高层部分；旅游度假类：成都青城小院，烟台养马岛项目，北京长城原著；简述各类别项目的典型特征，发展演变过程；5、外立面风格库和外立面翻图套图；1) 高层住宅风格：art-deco风格；2)低密度产品风格库和节点做法：西班牙风格，颐和系外立面风格；6.低密度产品的小地库做法；7、总结：住宅产品线是个系统工程，帮助开发商全面系统的解决项目落地问题;模块化设计，灵活运用标准化工具是个趋势；雷鸣老师简介毕业于天津大学建筑系；国家一级注册建筑师；山地及坡地住宅规；划建筑设计专家；现任某国际建筑设计（北京）有限公司总经理；历任北京三磊设计公司主创建筑师、龙湖地产研发经理、同景集团及前景置业设计总监等职务；龙湖期间任水晶郦城，紫都城，西城天街设计负责人，之后地产工作期间担任重庆同景国际城，北京顺义会展誉景等项目设计负责人；对大型住宅商业综合社区，山坡地项目方面有丰富的开发设计管理经验；远洋地产、京投银泰、世联地产集团规划建筑设计顾问；主要研究课题有：《标杆房企住宅产品线建立和标准化成果分享》《龙湖地产设计管控成果分享--标准化设计管控，示范样板区，设计创造价值》《房企住宅产品线、标准化四大管控体系的建立、落地与产品核心价值创新及经典案例解析》近些年主要服务客户：华夏幸福基业、中赫置地、绿城集团、中交集团、富力地产集团、远洋地产集团、亿城地产、龙湖地产、北科建集团、贵州百灵集团、浙江城投、润丰集团、海南中源集团、科森地产等。
重庆龙湖地产公司商业规划及建筑规划设计导则
文件名称重庆公司研发部商业规划及建筑设计导则版号：2007年版编制邓滨审核曹海瑛、黄世轩批准人周德康生效日期2007年4月15日页数共42 页商业规划及建筑规划设计导则重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司二零零五年八月编制重庆公司研发部2007年修订目录一、商业类型 --------------------------------------------------------------------- 5 购物中心 -------------------------------------------------------------------------- 5百货公司 -------------------------------------------------------------------------- 5大型生活超市---------------------------------------------------------------------- 6建材超市 -------------------------------------------------------------------------- 6酒店 ------------------------------------------------------------------------------- 6社区商业 -------------------------------------------------------------------------- 6其它 ------------------------------------------------------------------------------- 6二、各种类型商业物业选址要点 --------------------------------------------------- 6 购物中心选址要点 ----------------------------------------------------------------- 6生活超市选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7建材超市选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7社区商业选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7酒店选址要点---------------------------------------------------------------------- 7其它选址要点---------------------------------------------------------------------- 8三、各种类型商业物业建设规模指引----------------------------------------------- 8 购物中心 -------------------------------------------------------------------------- 8生活超市 -------------------------------------------------------------------------- 8建材超市 -------------------------------------------------------------------------- 9社区商业 -------------------------------------------------------------------------- 9酒店 ------------------------------------------------------------------------------- 9百货公司 -------------------------------------------------------------------------- 9其它 ----------------------------------------------------------------------------- 10 四、地产商投资收益分析 --------------------------------------------------------- 10 购物中心 ------------------------------------------------------------------------ 10 百货公司 ------------------------------------------------------------------------ 10 生活超市 ------------------------------------------------------------------------ 10 建材超市 ------------------------------------------------------------------------ 11 酒店 ----------------------------------------------------------------------------- 11 社区商业 ------------------------------------------------------------------------ 11 其它 ----------------------------------------------------------------------------- 11概述 ----------------------------------------------------------------------------- 11 规划设计 ------------------------------------------------------------------------ 12 购物中心设计概要 --------------------------------------------------------------- 12 主力百货设计概要 --------------------------------------------------------------- 18 生活超市设计概要 --------------------------------------------------------------- 19 建材超市设计概要 --------------------------------------------------------------- 20 主体餐厅设计概要 --------------------------------------------------------------- 20 电影院设计概要 ----------------------------------------------------------------- 21 移交标准及施工准则------------------------------------------------------------- 22 六、各种类型商业物业合作商家要求---------------------------------------------- 23 主力百货 ------------------------------------------------------------------------ 23 生活超市 ------------------------------------------------------------------------ 27 建材超市 ------------------------------------------------------------------------ 32 主体餐厅 ------------------------------------------------------------------------ 39 其它 ----------------------------------------------------------------------------- 42七、经验积累 -------------------------------------------------------------------- 42八、优秀项目资料---------------------------------------------------------------- 45九、专家、顾问意见-------------------------------------------------------------- 45一、商业类型购物中心购物中心指在一个大型建筑物中，许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售和服务综合体。
龙湖地产标准化建筑方案设计任务书模板
龙湖·项目规划方案设计任务书年月1/ 72 / 7一、 项目概况、用地规划条件、设计原则与设计依据详见概念方案设计任务书；有\无情况变更，变更情况如下： 二、 项目定位原则：4.1 市场定位：城市核心区中高端住宅社区；4.2 住宅业态定位：高层+别墅；销售商业定位：一层为主，局部二层。
地块价值分析和布局示意见附图3、附图4；4.3 户型配置要求：3 / 7三、 方案设计要求： 3.1 总图设计： 3.1.1 交通设计：①、出入口：园区内需设置1个主要出入口，2个次要出入口。
其中车行1个，人行1个，人车混行1个；②、地下车库出入口：园区内需设置 2个地下室出入口；3.1.2 竖向设计：①、场地竖向：实现土方挖方及填方的基本平衡为设计原则；②、楼座竖向：高层住宅室内外高差控制在450～600mm ；沿街商铺室内外高差不大于200mm ，且不设置台阶；③、地库覆土：地库顶板覆土控制在1.5米内（局部进出楼座敷设管线区域，覆土可增加至1.8米）；④、挡土墙：场地内高差通过景观找坡解决，尽量不设置挡土墙； 3.2 地库设计： 3.2.1 平面设计要求：①、地库范围：确保地库范围轮廓方正、规整，外围轮廓线尽量与高层住宅投影外轮廓线重合；②、地库人防：人防防护单元与防火分区尽量吻合，口部利用塔楼高层住宅公共楼梯间，相邻人防主出入口部合并设置；③、地库柱网要求： 建议柱网7.8~8.1*7.8*8.1，设计中可使用矩形柱； ④、地库单车位面积：⑤、地库顶板：消防环路避免做在地库顶板上。
如无法避免，尽量沿外围布置将梁高带来的影响降到最小；⑥、地库设备用房：设备用房应设置在地库最不影响停车效率之处。
如有出地面风井，严禁出现在景观中心位置或对住宅户型有视线干扰处；3.2.2 层数、层高设计要求：①、地库层数：按照地下一层考虑，严禁做二层地库（设备夹层除外）；②、地库层高要求：结构形式为有梁楼盖，非人防：3.6米，人防：3.8米；3.2.3 出地面设计要求：①、地库人行出口：除借用高层住宅公共楼梯间外，其他园区内疏散出口尽量考虑开敞形式（无盖）。
龙湖完整开发计划(768个计划分项)绝对详细
龙湖完整开发计划（768个计划分项），绝对详细！
龙湖计划节点划分?龙湖，仅仅几年，就从一个区域小房企发展成标杆企业，规模快速膨胀的过程中，始终保持开发工作有条不紊&井然有序的状态，这一切，得益于龙湖的计划运营体系，龙湖的计划体系非常详尽，仅计划节点就768个，今天就把龙湖的工程节点划分标准分享给大家......
龙湖计划节点划分?1龙湖土地拓展阶段计划节点
2龙湖项目启动阶段计划节点
3龙湖规划设计阶段计划节点
4龙湖施工准备阶段计划节点
4龙湖施工实施阶段计划节点
5龙湖营销策划过程计划节点6龙湖交房阶段计划节点。
龙湖地产项目分阶段平面布置与交通组织
材料堆场：场区主体和砌筑 基本完成，剩余个别搅拌机位 置对管网也无明显影响
***项目中期停止点检查 6
3.围墙围挡布置与形式
插入彩色总图，示意围墙、围挡的平面布置方案和 不同围界形式的范围。
分隔方案及交通组织方案 7
3.围墙围挡布置与形式
此处插入交房区域 周界围墙、围挡定 位CAD图纸(带坐 标).dwg
证园区全部交通顺畅
2014年4月景观进场，与管网穿 插施工，先施工C2-C4后场与车 库顶板，其他区域管线完成后，
按管网完成顺序推进
***项目中期停止点检查 5
2.分阶段平面布置
C 6
B 1
C 5
1 1
23
3
4
4
5 5
地 库
6 6
77
8
99
B 2
砂浆搅拌机
材料堆放场地
施工电梯
2013-2014平面布置
东
东
望
望
街
街
7-9#北侧增 加临时路
C2-C6区域环形管网施工期间场 内道路全部破除
2013.9-2013.11
***项目中期停止点检查 3
1.分阶段交通组织
地库顶板回填后道路布置
2014年管网二次进场后
增加临时道
东 望 街
7-9#北侧增 加临时路
增加地库顶 板临时道， 可走10t车
2014年4月其 他管线区域 道路破除
线
叠 院
6m
3m
联 排
北
18m
分隔方案及交通组织方案 12
3.围墙围挡布置与形式
园区入 D5#口
D1# D6#
D9#
〖龙湖设计标准〗龙湖结构设计指引篇
〖龙湖设计标准〗龙湖结构设计指引篇怎么才能每天阅读到地产联盟的文章?【新朋友】点击上面蓝字〖房地产联盟〗关注,免费订阅最前沿的房地产讲座……………………………………………………………………龙湖结构设计指引篇结构设计 3.1 设计原则1) 结构设计需满足国家及重庆市现行结构设计规范强制性条文的要求，确保结构设计技术先进、安全可靠，顺利通过政府部门的检查和审图单位的审查：2) 结构设计需满足建筑功能要求，结构布置、结构构件尺寸要与建筑使用功能相适应，避免竖向构件局部突出、水平构件影响净高、完整的功能空间出现结构构件的情况。
3) 结构设计需经济合理，结构体系受力明确、传力简捷，做到精心设计，不断优化，结构造价和含钢量控制在要求范围之内。
4) 结构设计需保证产品的质量，避免由于设计原因造成开裂、渗水、不均匀沉降等质量通病的发生；5) 结构图纸需满足深度要求。
3.2 设计荷载1) 设计荷载需精确计算，荷载取值严格按照荷载规范，不得任意降低或提高，如遇特殊情况要调整荷载取值，需由龙湖确认。
2) 二次装修楼面荷载标准值统一按下列数值考虑，并在图纸注明二次装修时不得超过下列数值：客厅、餐厅、厨房、卫生间取0.8kN/㎡，阳台、卧室取0.6KN/㎡。
3) 墙体材料的自重，承重墙±0.00以下按普通粘土砖、以上按多孔粘土砖计算荷载，填充墙按混凝土空心砌块计算荷载；4) 室内地下室顶板考虑施工时临时对方材料或做临时工场的荷载，并在图纸中说明，荷载值取5kN/㎡，此荷载为临时荷载标准值，不与使用活荷载及二次装修荷载同时考虑。
5) 地下停车库顶板覆土荷载按实计算，活荷载考虑4kN/㎡，如为行车道则按行车荷载考虑；6) 遇特殊荷载取值需同委托方商量确定。
7) 验证每平方米建筑面积的总荷载是否合理，并告知委托方。
3.3 基础设计1) 基础设计应依据重庆市地基基础设计规范和重庆市地基处理技术规范；2) 结构设计人员需认真查阅地质勘察报告，分析地质参数，研究工程地质特点和有利不利因素，提出分析意见；3) 需要打桩时，需进行桩型、桩径、桩长多方案比较，不同单体可选用不同桩型，地基土对桩的支撑能力尽量接近桩身结构强度。
龙湖标准工序及工期-设计阶段
项目进度计划标准工序
（仅供编制参考）
建筑设计阶段标准工序及工期
1、开发预案阶段
2、概念设计
3、方案设计
4、地勘
5、初步设计
6、施工图设计
7、精装修设计
8、导识系统设计
9、售楼处、样板房建筑设计
四、非样板区景观设计标准工序及工期
1、概念设计阶段
本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点，开始景观概念设计单位的招选工作
2、景观方案设计阶段
本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
3、景观扩初设计阶段
本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段
景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。
5、景观施工图移交阶段
本阶段以完成景观施工图为起点。
五、样板区景观设计标准工序及工期
1、样板区景观方案、扩初设计
本阶段以完成景观方案为起点。
2、样板区施工图设计
本阶段施工图准备阶段与扩初完成时间同步。
龙湖地产标准化住宅项目建筑方案设计指引
楼道内入户门外开时的开启方向应避免朝向楼梯踏步
81
套内入口过道净宽不宜小于1.20米；室内走道宽度通往卧室、客厅的过道净宽不应小于1.0米；通往厨房、卫生间的过道净宽不应小于0.90米。
59
地下大堂出口处不停车，车位紧邻开门时，考虑门开启尺寸
60
尽端式停车库考虑1500回车空间或通道两侧车位中的一侧端头减少一个车位；停车位坡度≤5%
销售储藏室
61
储藏室面积段符合营销要求
地上平面
商业部分
62
住宅与商业的分界明确
63
商业原则上不得向小区内开窗、开门；
64
方案对商业空调外机和广告位有统一考虑
13
拼接单元的正负零应一致，严禁因日照分析原因随意调整正负零
14
拼接单元朝向一致，无转角
15
建筑退线满足要求
16
退线预留商业门廊、雨棚、空调机位的空间
17
周边市政道路如未实施，考虑园区内竖向与其之间关系的预留量
18
不允许小区标高低于相邻市政道路标高。场地竖向起伏平缓，且坡向一致
19
建筑单体正负零应高于室外150-200mm，原则上不设置台阶，应尽量利用最大3%的找坡平接园区路
38
覆土深度按照正负零到车库结构板控制，满足管线及景观的要求
39
覆土深度原则控制在1-1.5米
总图指标
40
用地平衡表（数值及占比）准确全面
41
经济技术指标（标准化、结构化）准确全面，面积计算时，保温厚度考虑充分
42
配套公建配置表（分项、需建与实建、建面与占地）准确全面
43
配套公建位置表（上表或单独列表，具体到楼栋号）准确全面
32
构建龙湖体验式示范区的秘诀4
记忆点: 入口密林区
• 入口密林区营造要点：
1、树冠：要搭接上，顶侧形成闭合，郁闭度一般，树冠 直径在道路宽度的4~5倍；
2、树种巧：胜在绿量上，而非品种上。可选用低价、树 形丰满的成年树种；
3、层次：2层，乔木+草地。
• 入口密林区推荐参数
蒙古 栎
胸径 cm
15~25
冠幅 m
4~7
层次 2
4.3.5样板间模型效果
4.4综合案例分析——花盛香醍
项目概况：
(1)客群分析：通州本地客户和cbd客户，40岁左右 (2)示范区景观面积：12500㎡ (3)单方景观造价：410~420元/㎡(预估) (4)位置：地块平整，毗邻市政道路
• 景观要点
(1)景观风格：浪漫、庄园、乡野vs精致 (2)景观要素：微地形+树林花海+小场景 (3)景观序列：蒙古栎密林——花海+白桦——元宝枫+花境 (4)主色调：蓝+白，纯粹感
建筑与植物的体量关系
元素 时令草花 水平线条、浪漫感
高度 1.2~1.5倍于售楼处高度 位置 售楼处中轴一侧 孤植、竖向线条、中心景观
元素 尖塔状桧柏（拟铅笔柏） 位置 建筑阴角 竖向线条、风格元素
高度 建筑山墙2/3左右 层次 丰富，小乔+灌木+草花 围合感、软化边界
醉鱼草 竖线条 高度50~80cm
4.1 花境种植；4.2 疏林草地；4.3 植物体量和线条；4.4 植物收边
E 工艺 5.1 硬景铺装
施工图及后期实施阶段 施工工艺
景观示范区布局
样板房
售场 花海 参观动线 入口区 停车场
空间：空间序列节奏
客户情绪线 期待-鲜花幽径 渐起-售场庭院 顺转-密林花境 释放-蔚蓝花海 酝酿-浓荫密林
某地产示范区各阶段设计导则
某地产示范区各阶段设计导则1. 引言地产示范区是开发商为展示自身的工程能力和设计理念而建设的区域。
在设计示范区时，我们需要考虑各个阶段的设计导则，以确保整个示范区的一致性和高质量。
本文将介绍某地产示范区各阶段的设计导则，包括前期规划、概念设计、详细设计和施工阶段。
2. 前期规划阶段设计导则在前期规划阶段，需要对示范区的整体规划和设计进行初步考虑和确定。
以下是一些设计导则供参考：2.1 环境规划•考虑示范区周边环境，融入自然景观，保护生态环境；•设计合理的交通网络，方便居民出行和交通流动。
2.2 功能规划•根据目标用户群体定制示范区的功能规划，如商业区、住宅区、公共设施等；•考虑配套设施，如幼儿园、学校、医院等。
2.3 空间布局•设计合理的空间组织，保证各个功能区域之间的联系和衔接；•考虑居民的日常生活需求，如步行道、休闲娱乐区等。
3. 概念设计阶段设计导则概念设计阶段是对前期规划阶段的进一步细化和完善。
以下是一些设计导则供参考：3.1 建筑风格•选择符合示范区定位和目标用户需求的建筑风格；•建筑风格应与周边环境相协调，形成整体美感。
3.2 绿化设计•设计合理的绿化景观，增加示范区的美观度和舒适度；•选择适宜的植物种类，考虑植物的生长需求和季节变化。
3.3 功能布局•高效布局各功能区域，确保功能的独立性和相互协调性；•考虑人流、车流等流线的设计，提高整体的便捷性和效率。
4. 详细设计阶段设计导则在详细设计阶段，需要对概念设计进行进一步细化和具体化。
以下是一些设计导则供参考：4.1 建筑设计•确定建筑的具体形式和结构，考虑建筑的材料、颜色等细节；•确保建筑的功能性和实用性，满足居民的需求。
4.2 硬质景观设计•设计合理的硬质景观，如道路、广场等；•考虑景观的形式，如公共艺术品、水景等，增加示范区的文化氛围。
4.3 软质景观设计•选择合适的植物品种和组合，创建宜居的绿色环境；•考虑植物的生长周期和季节变化，确保景观长久美观。
龙湖物业前期介入四大阶段建议(一)
龙湖物业前期介入四大阶段建议（一）展康评估2016-02-18[导读]龙湖物业前期介入四大阶段243条优化建议，覆盖初始设计阶段、施工图纸阶段、工程建设阶段和项目验收阶段，包括土建部分、建筑强电、建筑弱电、给排水、建筑景观、物业用房、设备机房等内容。
一、初始设计阶段（一）设备机房A、中控室1、中控室和消防控制室合二为一。
2、具备自然采光和通风。
3、位置宜设置在小区相对居中位置。
4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。
5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）。
B、配电室、发电机室、空调机房6、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。
7、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm 以上，或采用更安全的防洪防水措施。
8、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。
9、商业配电室，冷冻站设置独立值班室。
10、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。
11、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板。
12、强弱电水井采用通开钥匙。
13、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。
14、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏。
C、设备房墙地面15、地下室设备房墙面 1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。
16、设备房地面均采用普通防滑地砖。
17、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。
（二）出入口18、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。
19、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。
20、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。
龙湖地产标准化结构设计任务书
结构设计任务书一、总则1.【济南龙湖XX项目】的扩初及施工图设计单位，在设计中应参考本任务书，预防住宅设计中常见错漏问题，满足我司通常做法的要求，提高住宅设计质量。
2.图纸要求2.1.工程名称：【济南龙湖XX项目】2.2.技术措施：施工图设计前设计院应提供我司结构设计统一技术措施。
2.3.图纸规格：规格尽量统一。
2.4.图面要求：各图纸中各种做法、标注清晰明确，不同种类的标注字体需相对一致，其中包括图纸目录、图签部分、图纸的主要内容部分。
3.内容说明3.1.结构设计应遵循安全、合理、经济、先进的原则并满足建筑使用功能，设计时应进行多方案比较并与同类结构进行技术经济比较，优化结构设计。
3.2.结构设计须在方案设计阶段积极参与，并进行结构初步试算，综合考虑安全、合理、经济、先进等因素，对建筑方案提出专业意见与建议，为后续设计的顺利进行提供保证。
3.3.重视结构选型，经过方案优化选用抗震作用及抗风性能好的结构体系和结构布置方案，所选用结构体系应受力明确、传力简捷、经济合理，尽量避免采用短肢剪力墙、异形柱等结构体系。
学校、幼儿园的设计时应特别注意抗震等级的确定。
3.4.结构形式尽量采用钢筋混凝土结构，如有特殊要求或需要而采用钢结构时，应坚持节省成本的原则，全面考虑结构方案、选材用材、节点设计、施工便捷等方面的因素进行设计。
3.5.必须选择合适的计算假定、计算简图、计算方法及计算程序，对于重要高层结构、复杂高层结构，应至少用两个不同的力学模型的结构分析程序进行计算，分析比较，并对计算结果的合理性进行判断，确认其可靠性，保证结构的安全。
3.6.结构构造设计必须从概念设计入手，加强连接，保证结构有良好的整体性和延性、足够的强度和适当的刚度。
3.7.设计中应高度重视与建筑、设备专业以及施工单位的密切配合，根据功能要求选择安全适用、经济合理、便于施工的结构方案。
3.8.结构的关键部位，薄弱部位以及施工操作有一定困难的部位或将来使用上可能有变化的部位，应采取加强措施，并在设计中适当留有余地，以策安全。
龙湖地产 研发设计 参考项目标准龙湖济南汉峪户型_t3
龙湖逻辑五分法
龙湖逻辑五分法龙湖逻辑五分法是龙湖地产独创的一种项目推进方法，通过精细的市场调研和数据分析，将项目推进分为拿地、规划设计、市场营销、施工建设和交付运营五个阶段，以确保项目的高效推进和顺利交付。
一、拿地阶段在项目拿地阶段，龙湖地产会通过大量的市场调研和数据分析，确定项目的地理位置、市场需求和竞争情况。
在拿地过程中，龙湖会注重选择具有潜力和价值的土地资源，以确保项目的长期发展和投资回报。
同时，龙湖还会与政府和相关部门进行沟通，确保项目的土地使用权和规划审批手续顺利进行。
二、规划设计阶段在规划设计阶段，龙湖地产会聘请一流的设计团队，根据项目的地理环境和市场需求，进行项目的规划和设计。
龙湖注重打造具有独特风格和高品质的项目，通过创新的设计理念和科技应用，提升项目的价值和吸引力。
在规划设计过程中，龙湖会与设计团队密切合作，确保项目的设计方案符合市场需求和相关法律法规。
三、市场营销阶段在市场营销阶段，龙湖地产会通过全面的市场调研和细致的营销策划，将项目的优势和特色进行宣传和推广。
龙湖会通过多种渠道和方式，包括线上线下媒体、展览会和户外广告等，将项目的信息传递给目标客户，并与客户建立良好的沟通和互动。
同时，龙湖还会根据市场反馈和需求变化，及时调整和优化营销策略，以提高项目的销售效果和市场占有率。
四、施工建设阶段在施工建设阶段，龙湖地产会严格按照规划设计和相关施工标准，组织施工队伍和供应链，进行项目的建设和施工。
龙湖注重施工过程中的质量控制和安全管理，确保项目的建设质量和进度。
同时，龙湖还会与相关监管部门和业主进行沟通和协调，解决施工过程中的问题和纠纷，以确保项目的顺利进行。
五、交付运营阶段在项目交付运营阶段，龙湖地产会进行项目的验收和交付工作，将项目交付给业主或投资方。
龙湖会进行严格的验收程序，确保项目的质量和功能符合合同约定和相关标准。
同时，龙湖还会提供专业的售后服务和运营管理，与业主保持良好的沟通和合作，解决业主在使用和管理过程中的问题和需求。
龙湖集团示范区设计标准
龙湖集团示范区设计标准一、示范区选址规划责任部门：体验中心输入项目：项目总体规划设计方案输出项目：示范区修建方案阶段成果：示范区修建方案会议管理：会议名称：示范区修建方案汇报会组织人：营销部体验中心参加人：体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、营销部经理、营销副总、研发部项目设计专员、项目经理、项目土建工程师输出项目管控要点：1. 根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房；2. 根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置；3. 售楼处的位置及示范区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达,避免因下列因素造成的绕行,影响客户的体验感受：①单行道,反方向车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置不便,导致参观客户步行时间过长；4. 对于项目辐射主要区域客户的来访路线,考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；5. 考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；6. 考虑示范区范围以外的客户接触点的景观等整体效果,针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；7. 控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；8. 考虑客户在整个示范区内参观流线的舒适感和韵律感;针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施;项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对示范区开放的影响;9. 样板房与售楼处距离不宜超过400米,否则应配备电瓶车等交通工具；10. 示范区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立,与售楼部距离不超过200米,否则应配备电瓶车等交通工具；11. 示范区内应设置不小于20个停车位的专有停车场,并应考虑销售高峰期的客户临时停车点；12. 售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900MM左右;13. 样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度;14. 样板房选址原则：①主要功能房的景观较好,能突出项目卖点并符合项目营销策略；②主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；③若样板楼无电梯,则样板房所选楼层不宜过高；15. 临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计;16. 为了有效地进行成本和品质控制,示范区的总面积应不超过30000平方米;二、售楼处土建施工图设计责任部门：研发部输入项目：售楼处土建方案和施工图输出项目：营销部售楼处土建方案设计审图意见和售楼处土建施工图设计审图意见阶段成果：售房部土建方案图、售房部土建施工图会议管理：会议名称：售房部土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师输出项目管控要点：1、与该项目的建筑风格结合；2、与该项目推广主题和调性的吻合；3、客户参观动线有利于销售道具的使用；4、各功能区的划分和各区域面积的需求：5、售楼处天棚梁下净高：主厅面积200㎡以下,5400≥梁下净高≥4200以上吊顶高度为4800MM－3600MM；主厅面积200--500㎡,8400≥梁下净高≥5400以上8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM－4800MM；6、建筑外装修与室内装修的临界点装修：售楼处室内外相接的地铺、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口含建筑朝向、视线、视野、雨篷、室内外标高含建筑与外界道路、花台、绿化关系；7、主要材料的采购难度；8、施工工艺能否达到设计要求；9、售楼处大门门洞净高≥2700以上；采用自动感应门；10、空调系统的主机隐蔽,朝西面风口增多,风口与天花造型吻合,配置功率不低于250瓦/ ㎡不低于大型商场空调负荷设计标准、室外温度39度时,室内温度控制在25度以内；11、考虑预留弱电系统管线穿梁洞口；12、玻璃幕墙横向龙骨是否影响到客户向外的视线；13、各专业施工图之间是否协调统一,各专业施工图是否对装饰空间、装饰效果有重大影响;三、样板房土建施工图设计责任部门：研发部临时样板房施工图责任部门为项目工程部输入项目：样板房土建方案和施工图输出项目：营销部样板房土建方案设计审图意见和样板房土建施工图设计审图意见阶段成果：样板房土建方案图、样板房土建施工图会议管理：会议名称：样板房土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师输出项目管控要点：1.建筑①建筑户型分析,是否有优化之处,如是否有黑卫,空调位是否布置合理,平面与立面关系正确等；②户内标高关系是否合理,如阳台、露台、卫生间的降板高度,户内楼梯与门窗的标高关系；门窗洞口的尺寸高度等;高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ,所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ,主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；③门型窗型及其开启方式的建议；④建筑外墙装饰效果、装饰材料及工艺的建议含阳台栏杆、外墙面砖、石材、涂料、木作等；⑤临时样板房需要10㎡ --15㎡的入户遮雨区；2.结构①结构形式是否合理,临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构；②结构图与建筑图是否一致,结构预留门窗洞口和结构板面标高是否与建筑图一致等；③是否有现梁现柱情况,是否有结构降板影响层高的情况；3.安装①空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等设计是否齐全按配置标准以及位置是否合理；②阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管是否设置合理,户内主要房间是否有给排水明管,是否设置有管井；③冷热水管是否安装到位、预留预埋穿墙洞口是否设置尤其是结构梁柱部位,尽量走天棚阴角明装装修时吊顶处理,不得暗埋在墙体或地面内；④卫生间排气口是否设置合理,厨房烟道设置部位及止回阀开口方向是否合理；⑤空调功率：约250瓦/ ㎡；空调的安装：室内机水平正对预留的冷媒管口,冷媒管包裹粗细匀称美观且裸露部分≤100ｍｍ,采用分体式空调室内机也可用风机盘管;⑥样板房户型确定及完成面净空尺寸测算；公式：轴线尺寸-墙体厚度-5cm抹灰层；四、体验区景观设计责任部门：体验中心景观专业架构未完善前由研发部出图,完善后由体验中心自行出图输入项目：研发部出图体验区景观方案和施工图；体验中心出图体验区总体景观概念、方案及施工图设计；输出项目：研发部出图营销部体验区景观方案审图意见和体验区景观施工图审图意见；体验中心出图体验区景观方案和施工图阶段成果：体验区景观方案图、体验区景观施工图、方案阶段技术经济分析报告、施工图阶段成本测算会议管理：体验区景观方案汇报会组织人：研发部或体验中心景观设计专员参加人：研发部或体验中心景观设计专员、研发部经理、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、景观组经理、造价采购部经理、项目部经理、景观项目部经理输出项目管控要点：1.景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值,提升售场品质;2.参观流线的合理组织及重点景观的效果展示；3.充分考虑营销需求及展示效果,合理组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素,有效管理视线.4.景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合,确定软景效果及基调树种,骨干树种应考虑种植季节;5.应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系;6.主要功能房间主卧室,客厅景观为重要设计点；7.景观中的导示系统、景观家具灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等及小品效果应与项目风格有呼应；五、售楼处室内装修设计一选择装修设计单位责任部门：营销部体验中心输入项目：装修装饰设计单位和售楼处建筑修建方案输出项目：装修装饰设计合同、装修设计任务书阶段成果：装修装饰设计合同、装修设计任务书输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写一、设计单位选择：1.设计师风格筛选；2.设计师曾作项目考察；3.专业服务口碑评价：施工图深度和及时度、家具饰品建议的可操作性、现场指导的配合度；4.设计费标准：500-1200元/㎡根据项目大小和设计师知名度；5.不利因素分析：施工图深度和及时度、装修和家具饰品造价及资源;二、设计合同编写：1.造价控制标准；2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；3.项目设计意图的描述；放入设计任务书模版中4.与境外设计公司合作时,建议对方在国内注册分公司;否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；5.设计合同及设计任务书模版另附；二装修设计和装饰设计责任部门：营销部体验中心输入项目：售楼处装修概念、方案和施工图、售楼处家具饰品装饰方案输出项目：营销部售楼处装修概念审图意见、售楼处装修方案审图意见、售楼处装修施工图审图意见和售楼处家具饰品装饰方案审查意见阶段成果：售楼处装修概念图、售楼处装修方案图、售楼处装修施工图和售楼处家具饰品装饰方案会议管理：会议名称：售房部装修概念、方案、施工图汇报会组织人：营销部体验中心参加人：公司总经理大型重要项目、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗销售主管、研发部项目设计专员、造价部装修工程师输出项目管控要点：1.与该项目的建筑风格、客户定位的吻合；2.与该项目推广主题和调性的吻合；3.通过设置停止检查点以保证装修装饰实施效果、并降低纠错成本：停止检查点质量检查报告模板另附1 所有造型完成但未上面材前；2 所有面材工作完成后;3 参加人：同上4.客户参观动线有利于销售道具的使用,工作人员工作流线尽量隐蔽；5.各功能区划分和各区域面积需求：7.售楼处主要天棚装修后净高：主厅面积200 ㎡以下,4800mm≥净高≥3600mm,主厅面积200--500 ㎡,7800mm≥净高≥4800mm；其他区域净高≥2800mm8.销售道具的位置和尺寸,销控墙的位置和尺寸；9.室内平均照度：200LUX----250LUX；10.男女卫生间的蹲位、小便池各2个以上,男、女卫生间至少须有1个马桶,带扶杆；尽可能设置儿童洗手台；11.弱电系统：电话--前台2条、签约区1条、财务室2条、置业顾问办公室1条、营销经理办公室1条、洽谈区地插2条不需要、吧台区1条、保安室1条；网线--前台2条、签约区3条、财务室2条、置业顾问办公室2条、洽谈区地插2条、保安室1条;网络系统可设计为无线网络系统；12.监控系统：售楼处出入口设监视器一个位置能兼顾售场大厅、财务室收银上方设监控器一个,控制设备设在保安室；13.设背景音乐系统,控制系统设在吧台;14.员工办公室及储藏室、监控室、保安保洁室装修标准：1天棚：石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶2地面：普通地砖或普通地毯3墙面：乳胶漆刷白六、样板房室内装修装饰设计一选择装修装饰设计单位责任部门：营销部体验中心输入项目：装修装饰设计单位和样板房建筑修建方案输出项目：装修装饰设计合同、装修设计任务书阶段成果：装修装饰设计合同、装修设计任务书输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写一、设计单位选择：1.根据项目建筑形态及定位选择相应档次的设计师2.根据本项目的设计周期,考评设计师的施工图完成的深度和及时度,原则上时间紧张的项目优先选择配合度好的设计公司；在时间较充裕的情况下,可优先选择有潜力的新设计师；3.确定本项目样板房的风格,同时展示多套样板房要保证风格的多样化；4.初步确定一、二位备选设计师后,对设计师曾经完成的项目进行实地考察,考察重点是设计师的风格特点,原则上要指定设计师擅长的风格；5.确定装修设计师,再根据设计师的特点确定装饰设计是否分开委托,根据实际情况,装饰分开委托的形式可以是软装全包,也可以是纯饰品委托；6.装饰设计师的选择；二、设计合同编写：1.造价控制标准；2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；3.项目设计意图的描述;4.与境外设计公司合作时,建议对方在国内注册分公司;否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；5.设计合同及设计任务书模版另附；二装修设计和装饰设计责任部门：营销部体验中心输入项目：样板房装修概念、方案和施工图、样板房家具饰品装饰方案输出项目：营销部样板房装修概念审图意见、样板房装修方案审图意见、样板房装修施工图审图意见和样板房家具饰品装饰方案审查意见阶段成果：样板房装修概念图、样板房装修方案图、样板房装修施工图和样板房家具饰品装饰方案会议管理：会议名称：样板房装修概念、方案、施工图汇报会组织人：营销部体验中心参加人：公司总经理大型重要项目、营销副总、营销部经理、体验中心经理、、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗销售主管、研发部项目设计专员、造价部装修工程师输出项目管控要点：装修：1.与该项目的建筑风格、客户定位、消费引导的吻合；2.与该项目推广主题和调性的吻合；3.通过设置停止检查点以保证装修装饰实施效果、并降低纠错成本：停止检查点质量检查报告模板另附1所有造型完成但未上面材前；2所有面材工作完成后;3参加人：同上4.户型特点分析,亮点展示和缺点弱化,平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值；5.色彩不宜太深,营造出亮丽的舞台效果；≥平均照度≥250LUX；一般采用石英射灯光源,且2500＜色温＜6000；7.配置功率不低于250瓦/ ㎡不低于大型商场空调负荷设计标准、室外温度39度时,室内温度控制在25度以内；8.别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ,高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ,所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ,主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；9.展示期间户内门的门扇不安装；10.衣帽间以开敞式为主；11.公寓楼项目的厨柜可不做吊柜,以增大厨房视线尺度；12.关于开关和插座：13.临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座,取消其余插座；14.现房样板房：所有开关、插座按正常设计；15.临时样板房不接上下水,浴缸、马桶、花洒只作放置安装；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装;13.临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座,取消其余插座；14.现房样板房：所有开关、插座按正常设计；15.临时样板房不接上下水,浴缸、马桶、花洒只作放置安装；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装;装饰：1.每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题,围绕主题进行氛围的营造；2.装饰的家具及装饰品风格应与硬装设计及项目类型相符,并控制好品质、造型；3.家具尺度的控制,应匹配室内空间尺度,并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理；4.家具的制作过程中质量检查至少一次；5.尽量避免样板房内的固定家具由装修施工单位制作,就由家具厂制作或购买成品；6.室内主要吊灯应控制尺度；7.布艺的使用应重点考虑关联性；8.庭院、阳台及灰空间重点挖掘功能和设计；9.当同时完成3个以上样板房时,软装设计师建议选择两位；。
龙湖地产开发计划(一二级节点)-MPP文件格式
标识号名称工期1土地拓展272.d2区域公司发展部向集团提供意向项目信息 1.d3土地阶段投资分析成果9.d 41、《项目投资建议书》 5.d 5市场调研和资料搜集 3.d6编制《公司战略意图、市场假设及客户定位》报告 5.d72、《项目预案》 5.d83、《项目投资分析模型（土地版）》 1.d9PMO会议审核及论证 2.d 10投委会审核 1.d 11取得中标通知书.d 12项目公司注册97.d 13准备项目公司注册所需的资料11.d14确定项目公司注册代理公司并签订合同10.d15项目公司注册领取营业执照，获得公章56.d16完成结汇30.d17土地出让合同（包括勘界、地形测绘等）123.d18延后签订土地出让合同33.d19了解上海市签订土地出让合同政府内部的流程和审批程序 5.d20了解在延后签订土地出让合同中需要公关的难点和关键人物 5.d21进行政府公关，延后签订土地出让合同27.d22完成拆迁33.d 23确认动拆迁完成时间8.d24督促政府与一级开发公司按时完成动拆迁33.d25土地合同签订7.d 26支付10%地价款 1.d 27付清剩余90%地价款及全部契税30.d 28办理建设用地规划许可证19.d 29办理建设用地批准书11.d30获得地块的地形图、规划定界报告等 5.d31建设用地规划许可证申请表 1.d 32建设用地规划许可证审批8.d 33取得建设用地规划许可证.d 34办理国土使用权证45.d35资料准备30.d 36准备建设用地批准书 1.d 37准备建设用地规划许可证 1.d 38全部地价款缴纳凭证 1.d 39契税缴纳凭证 1.d 40地籍图 1.d 41土地证办理申请表 1.d 42国土使用权证审批15.d 431、取得国土使用权证.d 442、交地（发展部向工程部交地）10.d45发展部向研发部移交项目资料（成交确认书、区域控规资料、项目规划条件、上会资料等） 1.d46办理银行贷款84.d47准备资料提交申请（需国土证、用地规划许可证）7.d48银行接受申请，委托评估机构对项目进行评估；公司委托土地评估机构对土地进行评估21.d49支行递交省分行上会审批21.d 50低密度项目需要呈报总行审批14.d 51签定借款合同，办理土地抵押登记14.d52下贷（四证）7.d 53项目启动45.d 54构建项目团队45.d 55建立项目部组织架构30.d56建立工程管理制度30.d57团队培训15.d 58项目启动阶段成果15.d 594、《项目定位报告》10.d 60规划方案,规划指标介绍 2.d 61产品需求和建议8.d62会所、商业、公共部位及住宅配置标准 6.d63精装房规划（如有）8.d 64项目的开发及销售计划7.d 655、《项目一二级进度计划》10.d666、《成本敏感分析、价值分配及目标成本预设》10.d67各类成本预测分析（土地费用，建安成本，期间费用，总成本）10.d68成本控制预案 5.d 69成本控制重点、难点 5.d70河道治理、地基处理方案、降噪方案的确定 5.d717、《会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划》10.d72现场售楼部、样板区的选址、面积规划、功能分区，内外风格、景观等具体要求10.d73售楼部、样板房的开放计划10.d 748、《投资分析报告（启动）》10.d 75启动阶段销售进度与售价预期10.d 76启动版目标成本的测算10.d 779、《方案设计任务书》10.d 7810、《景观方案设计任务书》10.d7911、《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）10.d80召开项目启动会 2.d 81项目启动阶段成果提交集团审批 3.d 82规划设计297.d 83修建性详细规划设计114.d 84准备工作33.d 85项目市场初判、初步产品定位 4.d 86拟定概念规划设计任务书 4.d 87确定参与概念规划设计单位 5.d 88规划条件、参考资料整理编辑12.d89概念规划阶段工作确认函签署、发出任务书及相关资料 1.d90拟定概念规划设计合同及审批8.d 91概念规划工作过程管理11.d92概念规划成果评审、确定修详规设计方向及本项目设计总包单位 5.d93协调政府有关部门、确认规划方案发展方向 4.d94取得规划设计基础资料（控规、红线图、水文地质资料等）13.d95政府公关（政府认可在未签订土地出让协议情况下规划方案先行报13.d96拟定设计总包合同（包括修详、建筑方案、扩初、施工图、景观等）10.d97签订设计总包合同 2.d98规划设计任务书、方案设计任务书内部确认12.d99项目市场定位报告 1.d100发出规划设计任务书及方案设计任务书 5.d101规划设计任务书调整（如有必要，视与政府沟通的情况定） 5.d102完成规划方案设计58.d103修详规设计工作过程管理、方案内部确认（每周一、周五两次例会）21.d104与政府规划部门沟通（规划科）10.d 105修详规审批12.d 106日照分析12.d107修详规方案征询（约19个政府相关部门）12.d108水务12.d 109供电12.d 110燃气12.d 111消防12.d 112人防12.d 113交通12.d 114通讯12.d 115绿化12.d 116河道景观改造方案报批12.d 117嘉松公路道路景观改造方案报批12.d 118六号公路景观改造方案报批12.d 119取得规划审查意见通知书20.d 120可行性研究报告编制89.d 121选定可研编制代理单位12.d122项目建议书编制35.d123可研报告编制35.d124项目建议书审批10.d125可行性研究报告审批10.d 126办理项目立项，领取IC卡 2.d 127建筑方案设计64.d128建筑方案设计任务书调整、确认（如有必要） 5.d129设计工作过程管理、方案内部确认（每周一、周五两次例会）25.d130与政府规划部门沟通（建管科）7.d 131建筑方案审批15.d 132方案设计成果验算及初设指导64.d 13312、《方案设计成果》 5.d13413、《景观方案与建筑方案的配合及指导意见》 5.d13514、《精装房方案与建筑方案的配合及指导意见》（如有） 5.d13615、《成本测算及验算》20.d 137完成方案阶段产品配置标准 1.d 138方案阶段内部讨论 1.d 139完成方案版目标成本的测算19.d 14016、《投资验算》（方案）22.d 141方案阶段销售进度与售价预期 1.d 142方案版目标成本的测算 1.d 14317、《初步设计任务书》 5.d144项目负责人审核并提交PMO会议 3.d 145PMO会议审核及论证 2.d 146提交集团审批 3.d 1473、完成方案设计.d148提出《方案版产品清单》和《方案版价格预测表》7.d149确定案名7.d 150初步设计87.d 151发出初步设计任务书 5.d 152完成初步设计42.d 153市政配套方案审批30.d 154水务15.d 155供电15.d 156燃气15.d 157人防30.d 158初步设计审批11.d159初步设计成果公司内部交底(计财、工程、营销、造价采购)7.d160初步设计成果验算及施设指导19.d 16118、《初步设计成果》7.d 16219、《景观方案设计成果》7.d16320、《精装房方案设计任务书》（如有）7.d16421、《投资验算及分析（初设）》7.d 16522、《项目目标成本》7.d 166目标成本分解7.d 16723、《项目销售指标》7.d168项目负责人审核并提交PMO会议7.d 169PMO会议审核及论证 2.d 170提交集团审批 3.d 171提出《初设版产品清单》7.d 172提出《初设版价格预测表》7.d 1734、完成初步设计.d 174施工图设计275.d 175地质勘探115.d 176初勘30.d 177详勘30.d 178完成桩位图和基础施工图25.d 179完成施工图设计40.d180施工图设计文件审批（审图机构、防雷办、民防办）10.d181取得建设工程规划许可证20.d 182准备资料 3.d 183申领建设工程规划许可证20.d 184市政配套专业施工图设计123.d 185市政配套方案设计30.d186供电15.d187燃气30.d188给水30.d189通讯30.d 190小区综合管网图10.d 191市政配套施工图30.d 192供电30.d 193燃气30.d 194给水30.d 195通讯30.d 196人防40.d 197市政景观30.d198市政绿化施工图审批15.d 199河道驳岸治理施工方案审批15.d 200施工图内部交底10.d 2015、完成施工图设计.d 202提出《施工围墙包装方案》15.d 203景观设计135.d 204完成景观概念方案设计并交底45.d 205完成景观扩初设计并交底30.d 206完成景观施工图设计并移交60.d 207示范区设计97.d 208建筑设计30.d 209景观设计20.d 210室内设计67.d 211发出精装修方案设计任务书7.d 212会所7.d 213样板房7.d 214完成精装修方案设计并交底30.d 215完成精装修施工图设计并移交30.d216精装房设计（如有）90.d 217精装房方案设计40.d 218精装房施工图设计50.d 219导示系统设计70.d 220签定导示系统设计合同10.d 221完成导示系统设计并移交60.d 222施工准备514.d 223三通一平工程32.d 224临时水32.d 225临水方案7.d 226临水合同 3.d 227临水实施25.d 228临时电32.d 229临电方案7.d 230临电合同 3.d 231临电实施25.d 232临时路32.d 233临时路方案10.d 234临时路实施22.d 235场地平整23.d 236场地平整方案 3.d 237场地清淤20.d238土方平衡20.d 239场地测量25.d 240场地测量45.d 241放线钉桩10.d 242场地方格网标高测量7.d 243地下物探测7.d 244现场临时设施27.d 245临时办公用房27.d 246制定办公用房方案7.d 247办公房定标7.d 248现场办公房搭建60.d 249办公用房的机电安装、网络7.d 250临时围墙27.d 251临时围墙方案7.d 252临时围墙合同 3.d 253临时围墙施工单位确定7.d 254临时围墙实施10.d 255工程前期施工合同514.d256总承包合同118.d 257总承包标区划分方案 3.d 258造价咨询合同签订30.d 259施工单位考察30.d260总包合同定标30.d 261总包合同签订10.d 262监理合同18.d 263考察监理单位10.d 264监理单位招标 5.d 265签订监理合同 3.d 266土石方工程施工合同21.d267考察土石方单位14.d 268土石方工程招标 5.d 269确定土石方施工单位 2.d 270签订土石方施工合同 2.d 271相关甲供材料/设备合同202.d 272卫生洁具17.d 273卫生洁具合同需求7.d 274卫生洁具合同签订10.d 275外墙材料17.d276外墙材料合同需求7.d 277外墙材料合同签订10.d 278苗木采购17.d 279苗木采购合同需求10.d 280苗木采购合同签订7.d 281指定分包合同117.d282弱电系统（周界、监控、巡更、对讲、住户报警、消防）40.d283弱电系统合同需求10.d 284弱电系统合同签订30.d 285卫星电视40.d286卫星电视合同需求10.d 287卫星电视合同签订30.d 288小区水景40.d 289小区水景合同需求10.d 290小区水景合同签订30.d 291精装修施工合同100.d 292精装修合同需求10.d 293施工单位招投标10.d 294完成工程量清单10.d 295装修材料确认20.d 296成本核算15.d 297精装修合同签订15.d298精装修（会所、样板房）机电安装合同10.d299空调系统10.d 300空调合同需求 5.d 301空调合同签订 5.d 302地板采暖系统10.d 303地板采暖合同需求 5.d 304地板采暖合同签订 5.d 305景观247.d 306景观施工单位考察30.d 307苗源调查30.d 308苗圃用地情况调查30.d 309苗圃建设60.d 310景观施工单位招投标140.d 311景观材料选定和订货15.d 312硬软景工程量的提供15.d 313完成工程量清单20.d 314签订苗圃租赁合同10.d315景观合同需求10.d 316景观合同签订15.d 317市政配套合同65.d 318天然气安装合同50.d 319天然气安装合同需求10.d320天然气安装合同40.d 321自来水（含消火栓）安装合同50.d 322自来水安装合同需求10.d 323自来水安装合同40.d 324供电系统合同50.d 325电缆敷设合同需求10.d326电缆敷设合同40.d 327配电房安装合同需求10.d 328配电房安装合同40.d 329排水检测井合同27.d 330排水检测井合同需求7.d331排水检测井合同20.d 332电信（含宽带）合同27.d 333电信（含宽带）合同需求7.d334电信（含宽带）合同20.d 335有线电视合同27.d 336有线电视合同需求7.d 337有线电视合同20.d 338施工许可证办理50.d 339办理招投标手续50.d 340初步设计及概算批文20.d 341招标代理单位的确定30.d 3426、取得施工许可证.d 343施工准备阶段成果85.d34424、《施工、监理单位筛选及评估报告》20.d34525、《招投标、计价方案、合约规划》20.d34626、《三通一平实施方案》20.d 34727、《项目管理大纲》20.d348PMO会审 2.d 349提交集团审批7.d 350工程实施611.d 3517、项目开工（正式）.d 352一组团工程施工427.d 353施工场地移交 2.d 354材料确认及认价完成30.d 355桩基工程30.d 356基础工程30.d 357主体工程至封顶状态60.d 358屋面工程30.d359砌体工程30.d 360内装工程30.d 361内粉刷30.d 362外装工程227.d363外粉刷30.d 364外墙保温30.d 365外墙饰面45.d 366设备安装工程50.d 367结构封顶到可售状态.d368外装工程完成并外架全部拆除（分期）60.d369二组团工程施工397.d 370桩基工程30.d 371基础工程30.d 372主体工程至封顶状态60.d 373屋面工程30.d374砌体工程30.d 375内装工程30.d376内粉刷30.d 377外装工程197.d378外粉刷30.d 379外墙保温30.d 380外墙饰面45.d 381设备安装工程50.d 382结构封顶到可售状态.d383外装工程完成并外架全部拆除（分期）30.d384三组团工程施工367.d 385桩基工程30.d 386基础工程30.d 387主体工程至封顶状态60.d 388屋面工程30.d389砌体工程30.d 390内装工程30.d391内粉刷30.d 392外装工程155.d 393外粉刷30.d 394外墙保温30.d 395外墙饰面45.d 396设备安装工程50.d 397结构封顶到可售状态.d398外装工程完成并外架全部拆除（分期）30.d399市政配套进场施工90.d 400市政配套施工（分期）90.d401景观绿化施工146.d 402办理报监 2.d 403土壤测试7.d 404景观施工图交底7.d 405进场施工90.d406点评 1.d 407效果调整7.d 408清理工作结束7.d 409检查及整改10.d 4108、景观施工进场.d 411工程竣工130.d 412卫生防疫 5.d 413饮用水质终端检测 2.d 414卫生防疫验收报告 3.d 415防雷检测11.d416防雷检测 5.d417防雷检测报告 6.d 418环保验收12.d 419环保检测 4.d 420环保检测报告 6.d 421规划验收15.d 422规划检测(验线) 5.d 423规划检测报告 5.d 424消防验收11.d 425消防检测 2.d 426消防验收报告 6.d 427安防验收30.d 428技防检测15.d 429技防验收报告10.d 430技术监督局验收（电梯）10.d 431人防验收 5.d 432档案验收7.d 433室内空气检测 5.d 434市政配套验收60.d 435给水验收及取得配套证明20.d 436供电验收及取得配套证明60.d 437高压部分验收15.d 438低压部分验收15.d 439正式送电20.d 440出具配套证明20.d 441燃气验收及取得配套证明50.d 442调压站验收 5.d 443外管验收20.d 444内管验收15.d 445正式送气 2.d 446出具配套证明20.d 447排水验收及取得配套证明20.d 448通信验收及取得配套证明20.d449有线电视验收及取得配套证明20.d450绿化验收 5.d451墙体办验收 5.d452综合验收 3.d 453竣工备案60.d 454竣工资料60.d455实体验收 1.d 4569、竣工备案.d 457移交前检查及整改30.d 458会所（现场售楼处）及示范区施工176.d 459主体施工154.d 460施工场地移交 4.d 461材料确认及认价完成15.d 462装修样板的实施及确认15.d 463桩基工程25.d 464基础工程20.d 465主体工程至封顶状态50.d 466屋面工程25.d 467砌体工程25.d 468内装工程20.d 469内粉刷20.d 470外装工程116.d 471外粉刷15.d 472外墙保温15.d 473外墙饰面30.d474设备安装工程90.d 475结构封顶到可售状态.d476外装工程完成并外架全部拆除（分期）15.d477会所精装修100.d 478施工场地移交 3.d 479材料确认及认价完成10.d 480装修样板的实施及确认20.d481装修施工70.d 482售楼处精装修100.d 483施工场地移交 3.d 484材料确认及认价完成10.d 485装修样板的实施及确认20.d486装修施工70.d 487样板房精装修100.d 488施工场地移交 3.d 489材料确认及认价完成10.d 490装修样板的实施及确认20.d 491装修施工70.d 492软装配饰及摆放30.d 493场地移交 2.d 494材料确认及认价完成 3.d495装饰样板的实施及确认15.d 496装饰施工15.d 497物品布置及清洁7.d 498示范区外围绿化景观施工106.d 499办理报监 5.d 500土壤测试 3.d 501景观施工图交底15.d 502进场施工80.d 503点评 1.d 504效果调整7.d 505清理工作结束 3.d 506检查及整改 3.d50710、会所（现场售楼处）及示范区开放 1.d508营销767.d 509示范区和售楼处285.d 510外场售楼处124.d511外场售楼处选址30.d512外场售楼处设计45.d513外场售楼处施工、布置45.d514编制外场售楼处管理办法12.d515编制外场售楼处接待流程12.d516物业服务人员到位 5.d 517外场售楼处开放 1.d 518现场售楼处、样板房127.d 519示范区场景布置方案30.d 520示范区场景营造30.d 521售楼处移交 5.d 522售楼处、样板房物料布置15.d 523售楼处合同打印设备购置 2.d 524售楼处设备采购10.d 525售楼处设备设施布置 2.d 526售楼处推广物料布置 2.d 527编制售楼处、样板房管理办法12.d 528编制售楼处、样板房接待流程12.d 529物业服务人员到位 3.d530物业公司招投标和物业前期资料准备60.d531营销策略方案279.d 532广告公司选择30.d 533确定整体推广策略方案25.d 534营销渠道的拓展与整合90.d 535确定案名、宣传语和标识20.d 536确定系列报广、户外广告20.d 537制订（预热期）媒体计划20.d 538制订（强销期、持续期）媒体计划10.d 539道具准备345.d 540基础资料345.d 541绘制效果图61.d 542提供拼合前后的户型家具配置图 1.d 543效果图风格确定10.d 544效果图渲染30.d 545样板区、样板房拍摄21.d 546样板区、样板房拍摄方案 5.d 547样板区样板房拍摄15.d 548地图57.d 549地图信息采集10.d 550地图绘制10.d 551销售公示资料45.d 552公示证照7.d 553《预售/销售合同配置标准》7.d 554《预售/销售合同附图》7.d 555《定金合同范本》7.d 556《预售/出售合同范本》7.d 557《预售/出售合同补充协议》7.d 558《购房流程》 1.d 559《购房须知》和《付款须知》30.d 560《风险公示》30.d 561公示版、公示架制作10.d562网站制作和发布86.d 563准备相关图片及文字10.d 564网站制作公司确定20.d 565确定网站总体内容框架 5.d 566确定网站风格15.d 567页面设计并搭建网站30.d 568网站上线 1.d 569多媒体制作68.d 570多媒体概念方案设计30.d 571多媒体设计完成30.d 572多媒体批量制作7.d 573影视60.d 574影视脚本设计30.d 575影视制作30.d 576文本资料285.d 577房型图设计和制作38.d 578户型图内部会签确认 5.d 579户型图印刷页设计26.d 580印刷完成 5.d 581海报（简易楼书）设计制作59.d 582海报（简易楼书）概念方案设计20.d583海报（简易楼书）所列产品标准会签确认 5.d584海报（简易楼书）设计完成26.d 585海报（简易楼书）印刷完成 5.d 586楼书设计制作75.d 587楼书概念方案设计30.d 588楼书所列产品标准会签确认 5.d 589楼书设计完成30.d 590楼书印刷完成7.d 591购房须知编制、设计和制作71.d 592购房须知编制20.d 593购房须知编制会签确认 5.d 594购房须知设计完成30.d595购房须知印刷完成7.d 596物料215.d 597模型215.d 598模型（外场售楼处）54.d599提供规划方案、景观方案及总平图、单体平立剖电子文件 1.d600模型公司选择和方案沟通20.d 601技术交底和监控35.d602制作和安装模型30.d 603模型（现场售楼处）49.d604模型公司选择和方案沟通20.d 605技术交底和监控30.d 606制作和安装模型30.d 607导示系统设计制作202.d 608外场售楼处导示系统设计制作41.d609外场售楼处导示系统布置方案10.d610外场售楼处导示系统设计制作30.d611现场售楼处、示范区导示系统设计制作81.d612现场售楼处、示范区导示系统布置方案30.d613现场售楼处、示范区导示系统设计制作50.d614置业顾问服装40.d 615服装选择和厂家联络20.d616服装制作20.d 617名片、胸牌26.d618名片、胸牌设计15.d619名片、胸牌制作制作10.d 620广告推广620.d 621户外广告620.d 622周边道路指引牌567.d 623周边道路指引牌选址62.d624周边道路指引牌选址发布475.d 625关键交通路线户外布点530.d 626关键交通线路户外选址150.d 627关键交通线路户外选址发布350.d 628网络广告450.d 629网络广告位及时间点预订450.d 630网络广告设计及发布420.d 631报纸广告330.d632报纸广告位及时间点预订300.d 633报纸设计及发布300.d 634杂志广告490.d 635杂志广告位及时间点预订460.d 636杂志广告设计及发布460.d 637电视广告307.d 638电视广告脚本创意及制作40.d 639电视广告预订37.d 640电视广告发布250.d 641电台广告279.d 642电台脚本创意及制作30.d 643电台广告预订220.d 644电台广告发布250.d 645地址库广告420.d 646地址库选择和厂家联络300.d 647地址库广告发布400.d 648公关活动83.d 649样板区开放活动49.d 650活动主题及方案策划10.d 651公关公司提案20.d 652活动相关准备30.d 653活动实施.d 654开盘活动83.d 655活动主题及方案策划20.d 656公关公司提案20.d 657活动相关准备40.d 658活动实施.d 659销售培训237.d 660置业顾问到位30.d 661市场调查15.d 662编制销售讲习215.d 663标准销售讲习30.d 664房型说辞10.d 665模型说辞 5.d666示范区说辞10.d 667参观动线方案 5.d 668销售培训60.d 669销售配套机构确认55.d 670贷款银行的选择和确认50.d 671贷款银行培训 3.d 672公证处的选择和确认20.d 673公证处培训 1.d 674公开190.d675亮相.d676外场售楼处开放 1.d 677现场售楼处开放 1.d 678现场示范区开放 1.d 679预售许可证办理446.d 680领取企业密钥30.d 681地名申请30.d 682门牌号码申请30.d 683新开工登记30.d 684企业认证30.d 685项目认证30.d 686测绘60.d 687施工计划申报 1.d 688施工计划批复 1.d 689配套计划申报 1.d 690配套计划批复 1.d691申请（示范区）预售许可证预售许可证77.d692现场鉴证报告（示范区） 3.d693申请（示范区）预售许可证的基础材料准备39.d694上海市商品房预售项目情况表 3.d 695房地产开发企业资质证书 1.d696土地使用权出让合同 1.d 697房地产权证 1.d 698建设工程规划许可证 1.d 699建设工程施工许可证 1.d700有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告 3.d701建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘成果报告） 1.d702与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议 1.d703商品房预售方案（包括销售人员岗位证书和承诺书，销售价格及浮动幅度）10.d704水、电、煤等配套已落实的有关证明 1.d705物业管理资料 1.d 706房屋使用公约 1.d707前期物业中标证明与所聘物业管理公司签订的前期物业管理服务合同 1.d708物业管理及业委会用房配置资料 1.d 709物业公司的资质证书 1.d 710商品房总平面图 3.d 711申领预售许可证15.d712申请（第一批房源）预售许可证预售许可证86.d713现场鉴证报告（第一批房源） 3.d714申请（第一批房源）预售许可证的基础材料准备66.d715上海市商品房预售项目情况表 3.d 716房地产开发企业资质证书 1.d 717土地使用权出让合同 1.d 718房地产权证 1.d 719建设工程规划许可证 1.d 720建设工程施工许可证 1.d721有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告 1.d722建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘成果报告） 1.d723与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议 2.d724商品房预售方案（包括销售人员岗位证书和承诺书，销售价格及浮动幅度）10.d725水、电、煤等配套已落实的有关证明 1.d726物业管理资料 1.d 727房屋使用公约 1.d728前期物业中标证明与所聘物业管理公司签订的前期物业管理服务合同 1.d729物业管理及业委会用房配置资料 1.d730物业公司的资质证书 1.d731商品房总平面图 3.d732申领预售许可证15.d 73311、取得预售许可证 3.d 734注销银行抵押权 3.d 735房源上网 3.d 736营销开盘阶段成果43.d73728、《营销策略方案》30.d73829、《售房合同配置标准》15.d73930、《合同附图》30.d74031、《价格表及付款方式》7.d741项目负责人审核并提交PMO会议 1.d 742PMO会议审核及论证 1.d 743提交集团审批 1.d 74412、第一次开盘 1.d 745第二次开盘 1.d 746第三次开盘 1.d 747第四次开盘 1.d 748交房阶段210.d 749完成物业移交20.d 750交房准备181.d751测量产权面积、土地面积55.d752成立交房筹备小组、召开交房准备会 1.d753落实交房前各部门重要控制节点，确定集中交房期 1.d754清理出客户敏感问题，提出处理方案80.d755交房活动筹备50.d756组织各部分处理客户报事、监控处理结果80.d757工地开放日筹备25.d 758工地开放日 2.d 759问题整改25.d760《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》编制、设计制作25.d761交房现场布置 2.d 762交房培训、人员安排 5.d 763交房阶段成果45.d 76432、《交房方案》30.d 76533、《商业移交方案》30.d 76634、《资产管理方案》30.d767项目负责人审核并提交PMO会议 1.d 768PMO会议审核及论证 1.d 769提交集团审批 3.d 77013、交房.d 77114、交房完成95%30.d 772交房后续阶段36.d 773项目后续成果36.d 77435、《项目后评估》30.d 775项目后评估报告会 2.d 776提交集团审批 4.d开始时间完成时间前置任务2007/10/10 8:002008/7/7 17:002007/10/10 8:002007/10/10 17:002007/10/11 8:002007/10/19 17:002007/10/11 8:002007/10/15 17:0022007/10/11 8:002007/10/13 17:0022007/10/11 8:002007/10/15 17:005SF2007/10/11 8:002007/10/15 17:004SS2007/10/16 8:002007/10/16 17:0072007/10/17 8:002007/10/18 17:0082007/10/19 8:002007/10/19 17:0092007/11/8 8:002007/11/8 8:002007/11/25 8:002008/2/29 17:002007/11/25 8:002007/12/5 17:002007/11/25 8:002007/12/4 17:002007/12/6 8:002008/1/30 17:0013,142008/1/31 8:002008/2/29 17:00152007/11/29 8:002008/3/30 17:002007/11/29 8:002007/12/31 17:002007/11/29 8:002007/12/3 17:002007/11/29 8:002007/12/3 17:002007/12/5 8:002007/12/31 17:002007/11/29 8:002007/12/31 17:002007/11/29 8:002007/12/6 17:0011FS+20工作日2007/11/29 8:002007/12/31 17:0023SS 2008/1/31 8:002008/2/6 17:00152008/2/22 8:002008/2/22 17:0025FS+15工作日2008/3/1 8:002008/3/30 17:0016 2008/2/16 8:002008/3/5 17:002008/2/16 8:002008/2/26 17:0025FS+9工作日2008/2/16 8:002008/2/20 17:0025FS+9工作日2008/2/26 8:002008/2/26 17:0029FF,30F F2008/2/27 8:002008/3/5 17:0029,30,31 2008/3/5 17:002008/3/5 17:0032FF 2008/3/1 8:002008/4/14 17:002008/3/1 8:002008/3/30 17:00 2008/3/1 8:002008/3/1 17:0029FF 2008/3/5 8:002008/3/5 17:0032FF 2008/3/30 8:002008/3/30 17:0027FF 2008/3/5 8:002008/3/5 17:0033FF 2008/3/5 8:002008/3/5 17:00 2008/3/31 8:002008/3/31 17:00352008/3/31 8:002008/4/14 17:0033FS+4工作日,272008/4/14 17:002008/4/14 17:0042FF 2008/2/7 8:002008/2/16 17:0025 2007/12/3 8:002007/12/3 17:002008/4/15 8:002008/7/7 17:002008/4/15 8:002008/4/21 17:0033,43 2008/4/22 8:002008/5/12 17:0047 2008/5/13 8:002008/6/2 17:0048 2008/6/3 8:002008/6/16 17:0049 2008/6/17 8:002008/6/30 17:00502008/7/1 8:002008/7/7 17:0043,33,18 1,1442007/11/8 8:002007/12/22 17:00 2007/11/8 8:002007/12/22 17:00 2007/11/8 8:002007/12/7 17:00112007/11/13 8:002007/12/12 17:0055SS+5工作日2007/12/8 8:002007/12/22 17:0056FS-5工作日2007/11/30 8:002007/12/14 17:00 2007/11/30 8:002007/12/9 17:00 2007/11/30 8:002007/12/1 17:0086 2007/12/2 8:002007/12/9 17:00602007/12/2 8:002007/12/7 17:0060 2007/12/2 8:002007/12/9 17:0060 2007/12/3 8:002007/12/9 17:00 2007/11/30 8:002007/12/9 17:002007/11/30 8:002007/12/9 17:002007/11/30 8:002007/12/9 17:00 2007/12/5 8:002007/12/9 17:002007/12/5 8:002007/12/9 17:0062FS-5工作日,61FS-5 工作日2007/12/5 8:002007/12/9 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龙湖地产各项实施标准
花盛香醍
蔚澜香醍
户型设计标准化
别墅地下一层设臵为入 户花园及功能空间（满 足全通风采光设计）， 二层为起居室、餐厅， 三层为主人卧室
花盛香醍
设计多重庭院（入户庭 院、内庭院、后花园等） 众多休闲回廊（入户回 廊、休闲露台等） 卧室尽量朝南（3/4， 4/5）
香醍漫步
其他部品的标准化
滟澜山
北京
上海
西安
苏南
沈阳
2
龙湖运营标准化
龙湖运营标准化
龙湖运营体系及业务流程的标准化
计划管理
成本管理
阶段成果管理
投资收益管理
知识管理
产品库管理
客户管理
龙湖运营标准化
龙湖运营管理分为7个模块，每一模块均有完善的 流程及信息系统进行支撑。新成立的分公司，可以 在3天之内，快速通过信息化手段复制“重庆公司”的 运营模式。
计划管理：项目一旦启动，全景计划就录入到计划管理系统，进行动态跟踪。 计划分集团、项目和个人三级管控，集团管控14个关键节点。计划每月回顾 调整一次，可以随时查看到最新的进展，是否延误、延误原因、改进措施等。 每个计划节点都落实到个人，计划项开始，相应责任人就会收到系统自动发 出的待办提醒，完成后，责任人通过系统反馈计划完成情况。 成本管理：每个项目自拿地阶段，就会确定目标成本。到方案设计阶段，就 会下达目标成本，并作为项目的成本管控依据。如果目标总成本超1%，二级 费项超300万时，成本管理系统就会报警；如果目标总成本超2%，二级费项 超600万时，就会跳闸。跳闸意味着项目将暂停付款和签订合同，直到项目重 新申请调整目标成本到正常状态，但这需要从地区公司到集团的层层严格审 批。除了结果的管控，目前集团还统一了招标、变更和预结算等关键业务流
龙湖地产景观设计及施工管理方案
引子：走进龙湖2009年11月19日，龙湖地产有限公司在香港联交所主板挂牌，公司董事长吴亚军和丈夫持股78.2%，身家达到312亿港元，被称为内地房地产新科女首富。
大学时学导航工程专业，后又做过记者，一次糟糕的买房经历让吴亚军有了自己盖房的梦想。
1995年起涉足房地产业，对吴亚军来说，是机缘巧合。
吴亚军第一次买房子，跟家人一起在重庆买的，面积大约80平方米，遇到延迟交房，时间长达一年。
入住之后，又有一年多的时间天然气不通，只能靠电炉来煮菜。
那时候电力供应很紧张，用电炉的时候空调就不能使用，否则就会短路，夏天很痛苦。
不止电力、天然气等问题困扰吴亚军，房子的设计和采光也很差，她家的客厅没有窗户，只能打开另外一间房门才能采光。
电梯也常常遇故障，开电梯的师傅是按照正常时间上下班，晚上回来晚了就要自己爬楼，对她来说，这是一段痛苦的买房经历。
就是从这开始，吴亚军有了一个“如果有一天我做开发商的话，一定不会这么差”的梦想，由此她也认定房地产行业有很大的发展空间。
龙湖地产目前在全国布阵，包括重庆、上海、北京、成都、西安、沈阳、苏南和青岛八个地区或城市。
2010年合同销售额333.2亿，比上年度增长81.5%；2011年，龙湖集团将在在售30个项目的基础上，另推出16个新项目。
截至2010年12月31日，龙湖的土地储备合计3161万平方米（47415亩）。
·龙湖是怎样炼成的？龙湖是怎样炼成的）1---见附件（．★“兄弟”是吴亚军经常称呼别人的一个词，用的范围很广泛，对高层管理人员、中层员工，甚至园林里干活的工人和销售人员，她都会喊一声“兄弟”。
平等的企业文化和有创造力的员工，是龙湖的核心竞争力。
上篇：龙湖地产景观设计管理上龙湖地产景观设计管（）（一、景观设计管理模式设计管理流程部门职责及组织架构景观设计合作单位管理景观设计计划管理篇龙湖地产景观设计管设计管理流程及要素●1、设计研发部工作流程——业务流程·主线流程：概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、施工过程控制。
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体验区各阶段设计导则目录（按住Ctrl并单击鼠标以跟踪链接）⏹体验区选址规划⏹售楼处土建施工图设计⏹样板房土建施工图设计⏹体验区景观导示设计⏹售楼处室内装修装饰设计⏹样板房室内装修装饰设计⏹体验区经济指标控制表一、体验区选址规划⏹责任部门：体验中心⏹输入项目：《项目总体规划设计方案》⏹输出项目：《体验区修建方案》⏹阶段成果：《体验区修建方案》（模版另附）⏹会议管理：会议名称：体验区修建方案汇报会组织人：营销部体验中心参加人：体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、营销部经理、营销副总、研发部项目设计专员、项目经理、项目土建工程师⏹输出项目管控要点：1.根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房；2.根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置；3.售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：①单行道，反方向车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；4.对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；5.考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；6.考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；7.控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；8.考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。
针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。
项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对体验区开放的影响。
9.样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具；10.体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具；11.体验区内应设置不小于20个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点；12.售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900MM左右。
13.样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度。
14.样板房选址原则：①主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；②主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；③若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高；15.临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计。
16.为了有效地进行成本和品质控制，体验区的总面积应不超过30000平方米。
返回目录二、售楼处土建施工图设计⏹责任部门：研发部⏹输入项目：售楼处土建方案和施工图⏹输出项目：营销部《售楼处土建方案设计审图意见》和《售楼处土建施工图设计审图意见》⏹阶段成果：《售房部土建方案图》、《售房部土建施工图》⏹会议管理：会议名称：售房部土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师⏹输出项目管控要点：1、与该项目的建筑风格结合；2、与该项目推广主题和调性的吻合；3、客户参观动线有利于销售道具的使用；4、各功能区的划分和各区域面积的需求：表1. 各功能区划分和各区域面积需求5、售楼处天棚梁下净高：主厅面积200㎡以下，5400≥梁下净高≥4200以上（吊顶高度为4800MM－3600MM）；主厅面积200--500㎡，8400≥梁下净高≥5400以上（8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM－4800MM）；6、建筑外装修与室内装修的临界点装修：售楼处室内外相接的地铺、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口（含建筑朝向、视线、视野）、雨篷、室内外标高（含建筑与外界道路、花台、绿化关系）；7、主要材料的采购难度；8、施工工艺能否达到设计要求；9、售楼处大门门洞净高≥2700以上；采用自动感应门；10、空调系统的主机隐蔽，朝西面风口增多，风口与天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/ ㎡（不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内；11、考虑预留弱电系统管线穿梁洞口；12、玻璃幕墙横向龙骨是否影响到客户向外的视线；13、各专业施工图之间是否协调统一，各专业施工图是否对装饰空间、装饰效果有重大影响。
返回目录三、样板房土建施工图设计⏹责任部门：研发部（临时样板房施工图责任部门为项目工程部）⏹输入项目：样板房土建方案和施工图⏹输出项目：营销部《样板房土建方案设计审图意见》和《样板房土建施工图设计审图意见》⏹阶段成果：《样板房土建方案图》、《样板房土建施工图》⏹会议管理：会议名称：样板房土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师⏹输出项目管控要点：1.建筑①建筑户型分析，是否有优化之处，如是否有黑卫，空调位是否布置合理，平面与立面关系正确等；②户内标高关系是否合理，如阳台、露台、卫生间的降板高度，户内楼梯与门窗的标高关系；门窗洞口的尺寸高度等。
别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ，高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ，所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；③门型窗型及其开启方式的建议；④建筑外墙装饰效果、装饰材料及工艺的建议（含阳台栏杆、外墙面砖、石材、涂料、木作等）；⑤临时样板房需要10㎡--15㎡的入户遮雨区；2.结构①结构形式是否合理，临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构；②结构图与建筑图是否一致，结构预留门窗洞口和结构板面标高是否与建筑图一致等；③是否有现梁现柱情况，是否有结构降板影响层高的情况；3.安装①空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等设计是否齐全（按配置标准）以及位置是否合理；②阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管是否设置合理，户内主要房间是否有给排水明管，是否设置有管井；③冷热水管是否安装到位、预留预埋穿墙洞口是否设置（尤其是结构梁柱部位），尽量走天棚阴角明装（装修时吊顶处理），不得暗埋在墙体或地面内；④卫生间排气口是否设置合理，厨房烟道设置部位及止回阀开口方向是否合理；⑤空调功率：约250瓦/ ㎡；空调的安装：室内机水平正对预留的冷媒管口，冷媒管包裹粗细匀称美观且裸露部分≤100ｍｍ，采用分体式空调（室内机也可用风机盘管）。
⑥样板房户型确定及完成面净空尺寸测算；公式：轴线尺寸-墙体厚度-5cm抹灰层；返回目录四、体验区景观设计⏹责任部门：体验中心景观专业架构未完善前由研发部出图，完善后由体验中心自行出图⏹输入项目：（研发部出图）体验区景观方案和施工图；（体验中心出图）体验区总体景观概念、方案及施工图设计；⏹输出项目：（研发部出图）营销部《体验区景观方案审图意见》和《体验区景观施工图审图意见》；（体验中心出图）体验区景观方案和施工图⏹阶段成果：《体验区景观方案图》、《体验区景观施工图》、《方案阶段技术经济分析报告》、《施工图阶段成本测算》⏹会议管理：体验区景观方案汇报会组织人：研发部（或体验中心）景观设计专员参加人：研发部（或体验中心）景观设计专员、研发部经理、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、景观组经理、造价采购部经理、项目部经理、景观项目部经理⏹输出项目管控要点：1.景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质。
2.参观流线的合理组织及重点景观的效果展示；3.充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线.4.景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节。
5.应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系。
6.主要功能房间（主卧室，客厅）景观为重要设计点；7.景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；返回目录五、售楼处室内装修设计（一）选择装修设计单位⏹责任部门：营销部体验中心⏹输入项目：装修（装饰）设计单位和售楼处建筑修建方案⏹输出项目：《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》⏹阶段成果：《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》⏹输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写一、设计单位选择：1.设计师风格筛选；2.设计师曾作项目考察；3.专业服务口碑评价：施工图深度和及时度、家具饰品建议的可操作性、现场指导的配合度；4.设计费标准：500-1200元/㎡（根据项目大小和设计师知名度）；5.不利因素分析：施工图深度和及时度、装修和家具饰品造价及资源。
二、设计合同编写：1.造价控制标准；2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；3.项目设计意图的描述；（放入设计任务书模版中）4.与境外设计公司合作时，建议对方在国内注册分公司。
否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；5.设计合同及设计任务书模版另附；（二）装修设计和装饰设计⏹责任部门：营销部体验中心⏹输入项目：售楼处装修概念、方案和施工图、售楼处家具饰品装饰方案⏹输出项目：营销部《售楼处装修概念审图意见》、《售楼处装修方案审图意见》、《售楼处装修施工图审图意见》和《售楼处家具饰品装饰方案审查意见》⏹阶段成果：《售楼处装修概念图》、《售楼处装修方案图》、《售楼处装修施工图》和《售楼处家具饰品装饰方案》⏹会议管理：会议名称：售房部装修概念、方案、施工图汇报会组织人：营销部体验中心参加人：公司总经理（大型重要项目）、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗（销售主管）、研发部项目设计专员、造价部装修工程师⏹输出项目管控要点：1.与该项目的建筑风格、客户定位的吻合；2.与该项目推广主题和调性的吻合；3.通过设置停止检查点以保证装修（装饰）实施效果、并降低纠错成本：（《停止检查点质量检查报告》模板另附）1)所有造型完成但未上面材前；2)所有面材工作完成后。
3)参加人：同上4.客户参观动线有利于销售道具的使用，工作人员工作流线尽量隐蔽；5.各功能区划分和各区域面积需求：表2. 各功能区划分和各区域面积需求7.售楼处主要天棚装修后净高：主厅面积200 ㎡以下，4800mm≥净高≥3600mm，主厅面积200--500 ㎡，7800mm≥净高≥4800mm；其他区域净高≥2800mm8.销售道具的位置和尺寸，销控墙的位置和尺寸；9.室内平均照度：200LUX----250LUX；10.男女卫生间的蹲位、小便池各2个以上，男、女卫生间至少须有1个马桶，带扶杆；尽可能设置儿童洗手台；11.弱电系统：电话--前台2条、签约区1条、财务室2条、置业顾问办公室1条、营销经理办公室1条、洽谈区地插2条（不需要）、吧台区1条、保安室1条；网线--前台2条、签约区3条、财务室2条、置业顾问办公室2条、洽谈区地插2条、保安室1条。