龙湖地产示范区各阶段设计导则

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龙湖集团项目阶段性成果定义及审批流程

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第一篇房地产设计管理发展方向及意义

第30页/共40页
三.2 体系建立的组成要素与核心内容
❖ 设计文件的管理与模板建立
设计文件的内容任务书类《概念规划设计任务书》《方案设计任务书》《住宅施工图设计任务书》《景观概念规划设计任务书》《景观方案设计任务书》《景观施工图设计任务书》《室内设计任务书》
第31页/共40页
三.2 体系建立的组成要素与核心内容
扩初设计
结构设计
扩设初备设选型计
建筑平面
实施方案设计阶段
施工图设计
施工图设计
部品设计
及定板
施工图设计指引
模型研究
部品材料调研
部品材料清单
部品材料定板封样
销售配合资料
产品、技术创新研发
销售示范区设计
第26页/共40页
三.2 体系建立的组成要素与核心内容
❖ 优化的流程带来的管理效率和效益
梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制
建立成本管理目标及节点
项目关键节点
辅助节点
管理目标
案例
项目初判
成本估算表
项目决策
项目成本测算
方案阶段施工图竣工验收
成本基价表(方案阶段) 深化扩初阶段典型楼栋结构指标表

重庆龙湖地产公司商业规划及建筑规划设计导则

文件名称重庆公司研发部商业规划及建筑设计导则版号：2007年版编制邓滨审核曹海瑛、黄世轩批准人周德康

生效日期2007年4月15日页数共42 页

商业规划及建筑规划设计导则

重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司

二零零五年八月编制

重庆公司研发部2007年修订

一、商业类型 --------------------------------------------------------------------- 5 购物中心 -------------------------------------------------------------------------- 5百货公司 -------------------------------------------------------------------------- 5大型生活超市---------------------------------------------------------------------- 6建材超市 -------------------------------------------------------------------------- 6酒店 ------------------------------------------------------------------------------- 6社区商业 -------------------------------------------------------------------------- 6其它 ------------------------------------------------------------------------------- 6二、各种类型商业物业选址要点 --------------------------------------------------- 6 购物中心选址要点 ----------------------------------------------------------------- 6生活超市选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7建材超市选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7社区商业选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7

房地产标准化管理

林芳静

【摘要】针对现阶段房地产行业的发展为背景,阐述房地产开发企业实施标准化管理的重要性,标准化管理的内容及各管理手段之间的协同发展.主要论述设计标准化管理贯穿产品策划前期直至实施阶段,是其他标准化的基础;并着重讲述其与其他标准化之间的协作配合,如设计技术标准化是招标采购的重要依据;建造标准是目标成本初步测算的基础;成本数据库对于设计方向的指导意义等等.最后重点论述了标杆企业标准化历程的启示意义,以及中小企业如何根据企业本身的具体情况建立适合自己的设计标准化管理.

【期刊名称】《福建建筑》

【年(卷),期】2016(000)004

【总页数】5页(P116-120)

【关键词】房地产;标准化管理;设计标准化

【作者】林芳静

【作者单位】明发集团(国际)有限公司福建厦门 361000

【正文语种】中文

【中图分类】F293.3

1.1 标准化背景

随着房地产行业几十年的发展，我国房地产已经步入较为稳健的发展期，行业运转已逐步完善、规范。目前招拍挂日益成熟，地价已呈透明化，以往依靠低地价获取

高额利润的时代已经过去，房地产正进入以高周转开发、快速回笼资金、减少融资成本为主的盈利模式。且房地产产品生命周期长，资金投入大，涉及众多部门、众多行业与工种，存在各种不可控的因素，如果还沿袭传统开发模式，各部门之间无计划，无紧密协作的平台，各自为政，则上一个项目所犯的错误与不可控因素因无法总结固化而重复上演。现在一线房地产企业早在十几年前就着手进行一系列的标准化管理的尝试，并以成功的经验告诉我们标准化管理对于房地产企业的发展有着重要的制约性意义。

某地产项目设计管理阶段实施方案

汇报人：2023-11-17

CATALOGUE 目录

•

项目概述

•

设计管理策略与流程•

设计团队组织与合作•设计质量控制与评估•实施计划与时间表

01项目概述

项目所在地具有独特的自然环境和人文历史，需要在设计中充分体现地域特色，打造具有地方特色的高品质住宅。

地域特色

市场需求

高品质设计

高效管理

成本控制

02设计管理策略与流程

精细化设计

可持续发展

创新性与实用性并重

0102

030405

1. 设计需求确定

2. 初步设计

3. 深化设计

4. 施工图设计

5. 施工配合与变

更管理

建筑设计规范：遵循国家、地方建筑设计规范，确保设计安全、合规。绿色建筑标准：按照

绿色建筑评价标准，

提升项目绿色性能。

人防设计规范：涉及

人防工程的项目，需

遵循人防设计规范，

确保战时功能。

无障碍设计规范：遵

循无障碍设计规范，

提升项目无障碍性能，

方便残疾人使用。

通过以上设计管理理

念、流程、标准与规

范的贯彻实施，将能

够确保地产项目在设

计管理阶段的顺利进

行，为项目的后续施

工和运营奠定坚实基

础。

设计标准与规范

03设计团队组织与合作

设计总监建筑师结构工程师

室内设计师

设计团队组成与职责

定期团队会议

与设计相关的其他部门（如策划部、营销部、工程部等）保持密切沟通，确保设计方案满足项目整体需求。

跨部门沟通

设计评审

政府部门沟通01

合作单位协调02

供应商选择与管理03

04设计质量控制与评估

严格遵守设计规范

设计审查与校对

引入专家咨询

设计质量控制方法

经济性指标

评估设计的经济合理性，包括建造成本、运营成本、投资回报等

方面。

功能性指标

评估设计是否满足项目的功能需求，如住宅项目的户型布局、商

龙湖地产产品设计管理秘籍

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龙湖地产产品设计管理秘籍
3.1 工作标准
• 3.1.1 研发部工作手册 • 3.1.2 户位编号原则 • 3.1.3 各阶段图纸审查要点 • 3.1.4 建筑规划设计导则 • 3.1.5 景观设计导则 • 3.1.6 精装修设计导则 • 3.1.7 新员工培训大纲
•研发手册\03指引\0301工作标准\030104重庆公司商业规划及建筑规划设计导则.doc
龙湖地产产品设计管理秘籍
3.3 岗位说明书
• 3.3.1 设计总监 • 3.3.2 设计部经理 • 3.3.3 研发中心 • 3.3.4 设计管理中心 • 3.3.5 行政报建综合组
•研发手册\03指引\0303岗位说明书\研发部岗位职责\研发部岗位职责\研发中心
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龙湖地产产品设计管理秘籍
1 制度
• 1.1 会议管理制度 • 1.2 文控管理办法 • 1.3 工作交接管理办法 • 1.4 设计单位综合评价办法
•F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0103研发部项目工作交接管理办法（2007 •工作交接管理办法（2007年版）.doc
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龙湖地产产品设计管理秘籍
3.1 工作标准
• 3.1.1 研发部工作手册 • 3.1.2 户位编号原则 • 3.1.3 各阶段图纸审查要点 • 3.1.4 建筑规划设计导则 • 3.1.5 景观设计导则 • 3.1.6 精装修设计导则 • 3.1.7 新员工培训大纲

龙湖总体设计与建筑设计篇

第一章总体设计

1.1 导则

必须严格遵守国家和重庆市强制性规范：

1)中华人民共和国工程建设标准强制性条文》

2)住宅设计规范》GB50096-1999

3)国家和重庆市地区住宅设计的其他所有相关规范

1.2 总体规划

1)封闭管理：小区或组团围墙、泳池应有方便管理的入口，需要管理

的其他物业应有考虑封闭管理的可能（如幼儿园、小学等等）。

2)交通组织：动静态交通应组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。

3)无障碍设计：应考虑无障碍设计，各内容应满足规范或业主认可。

4)安全性考虑：水景、泳池边界有否护栏或绿化处理，平台临界边的

护栏是否满足规范及安全要求。

1.3 总图竖向

1)应明确高切坡、高回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处

理措施。

2)应明确挡土墙及湖岸挡墙的作法。

3)室内外标高不得有误，务必注意与周边道路及环境的关系，总图与

单体室外标高必须协调。

4)应明确小区内道路及与小区相邻道路标高、衔接关系及具体做法。

5)应明确各建筑物出入口踏步设计。

6)道路标高坡向与雨水进水口位置应相符，

7)避免园路井盖高低和有缺损，园路、窖井要统一标高。

1.4 消防

1)总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消

防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载。

2)消防车道的坡度：满足国家及重庆市相关规范要求。

3)各管线检查口尽量设于绿化中，当消防路或消防登高面要求过宽影

响环境景观时，可采用部分绿化遮盖措施。

1.5 附属用房

1)管理用房应设在小区显著位置（如入口附近）。

2019远洋地产-示范区标准化设计图集(122页)

售楼处示意图 1
售楼处示意图 2
2.2 示范区建筑设计
2.2.1 设计理念产品即将进入销售阶段，为了展现项目各项优势，结合商业地产的特性，突出市政工程、民生工程的
大主题，给客户留下现代感十足的企业形象。在产品定位之下，对售楼处综合考虑，期望塑造处别出心裁的“通感营销”氛围。
同感营销：感觉、视觉、听觉、嗅觉、味觉一网打尽
第一篇示范区策略
1.1 示范区概述
1.1.1 定义示范区规划及设计是影响项目开发周期的关键因素，因而固化示范区模块的规划空间形态及售楼处、商业街的
建筑平立面标准化设计，可以保障后续项目快速套用图纸并快速完成施工图设计，确保项目尽早开工及开放。
示范区由入口接待处、现场售楼处、示范景观区、样板房等几大部分组成，通过营造真实的生活场景，让消费
图例
2.1.4 流线
流线内容组成如下：停车落客区→入口接待处→入口门厅→售楼处→形象入口→示范区→样板间→签约区→停车场
这一系列的设计内容应由营销策划、建筑、室内、景观、广告等专业共同协作完成。
停车落客区
入口接待处
入口门厅
售楼处
洽谈区
入口形象
样板间
签约区
流线明确便捷且又不乏活力和趣味性进入路线冗长但又不会给人以无聊感引导客户购房但又考虑客户回转路线
3.1.4 流线组织

山东滕州龙湖国际旅游度假区总体规划

龙湖国际休闲度假旅游区位于滕州市城区东北15公里处的龙山脚下，总规划面积约15平方公里。

项目依托龙山、龙湖良好的生态环境和度假基底，抓住京沪高铁开通、山东全民休闲时代、滕州城区北扩的发展契机，导入温泉、科技农业、鲁班文化、渔文化等资源，将龙湖打造成会议会展之湖、生态度假之湖、商业娱乐之湖、观光博览之湖、运动休闲之湖，将本项目打造成集休闲度假、一站式会议、农业观光、餐饮娱乐、水上运动、滨水商业、水上渔猎、大型演艺于一体的国内一流的全天候休闲旅游度假区、山东首个滨湖旅游综合体项目。

空间结构上形成“一湖、二湾、三岛、四板块”，功能分区上主要包括鲁班论坛会议博览区、渔人码头休闲娱乐区、农业世界主题游乐区、渔港小镇温泉度假区、龙湖观光游憩区等五大分区。

我院承接了本项目的旅游地产全案委托，包括规划区15平方公里区域的总体规划、1200亩旅游地产的总体策划以及修建性详细规划等多项工作。

总体鸟瞰图

局部鸟瞰图

空间布局图

功能分区图

总平面图

龙湖逻辑五分法

龙湖逻辑五分法是龙湖地产独创的一种项目推进方法，通过精细的市场调研和数据分析，将项目推进分为拿地、规划设计、市场营销、施工建设和交付运营五个阶段，以确保项目的高效推进和顺利交付。

一、拿地阶段

在项目拿地阶段，龙湖地产会通过大量的市场调研和数据分析，确定项目的地理位置、市场需求和竞争情况。在拿地过程中，龙湖会注重选择具有潜力和价值的土地资源，以确保项目的长期发展和投资回报。同时，龙湖还会与政府和相关部门进行沟通，确保项目的土地使用权和规划审批手续顺利进行。

二、规划设计阶段

在规划设计阶段，龙湖地产会聘请一流的设计团队，根据项目的地理环境和市场需求，进行项目的规划和设计。龙湖注重打造具有独特风格和高品质的项目，通过创新的设计理念和科技应用，提升项目的价值和吸引力。在规划设计过程中，龙湖会与设计团队密切合作，确保项目的设计方案符合市场需求和相关法律法规。

三、市场营销阶段

在市场营销阶段，龙湖地产会通过全面的市场调研和细致的营销策划，将项目的优势和特色进行宣传和推广。龙湖会通过多种渠道和方式，包括线上线下媒体、展览会和户外广告等，将项目的信息传

递给目标客户，并与客户建立良好的沟通和互动。同时，龙湖还会根据市场反馈和需求变化，及时调整和优化营销策略，以提高项目的销售效果和市场占有率。

四、施工建设阶段

在施工建设阶段，龙湖地产会严格按照规划设计和相关施工标准，组织施工队伍和供应链，进行项目的建设和施工。龙湖注重施工过程中的质量控制和安全管理，确保项目的建设质量和进度。同时，龙湖还会与相关监管部门和业主进行沟通和协调，解决施工过程中的问题和纠纷，以确保项目的顺利进行。

龙湖镇总体规划

说明书

第七章职能与城镇性质

一、城镇职能

龙湖镇的城镇职能和特色主要有以下几个方面：

1、具有一定区域地位的交通枢纽

现状境内有107国道和郑新公路两条过境道路通过，公路交通发达，素有“郑州南大门”之称。距郑州市区11公里，距郑州新郑国际机场18公里，从而又是多种交通运输方式选择的便利之地。

2、区域物流、信息流集散地

龙湖凭借其交通和经济发展的优势，已经形成了以思达物流为代表的区域性市场，随着郑州市的城区建设的逐步扩大，龙湖镇将再一次处在成为区域物流、信息流集散地的临界点上。如果能够及时抓住机遇，尽快拓展流通集散影响的区域范围，龙湖完全可以充分发挥交通与物流信息流通枢纽的优势，成为郑州地区的物资集散中心城镇之一。

3、龙湖镇是中原地区名镇。

龙湖镇处于华北平原、豫西山地向豫东平原过渡地带，同时也是郑州市南向对外交往的交通门户。兼具中心区位与门户区位的地理位置，使得龙湖镇自然地成为镇域范围内的政治、金融、商贸、文化、科技、信息中心。

突出的经济发展水平、便利的交通条件和较深厚的文化底蕴，尤其是近年来大学建设所取得长足进展，使得龙湖的区域影响已经不仅仅限于镇域单元范围之内。生产技术和产品的扩散、相关商品的集散、就业容纳能力的吸引、生产网络和链条的组织协作、文化交流等经济社会活动，已经开始逐步波及到跨越行政区范围的更大区域。

4、新郑市域北部的卫星城镇

新郑市总体规划明确指出：

1）、扶植重点城镇发展，特别是与郑州城区相交地区的城镇的发展。龙湖身在其列，是郑州城区的南向重要入口。龙湖区位条件很特别，发展潜力具大，她分担着郑州市的某些功能，所以应因势利导、发挥其所长、合理引导。

示范区(售楼部等)修建管控导则及审核要点

附件1：

示范区（售楼部等）修建管控导则及审核要点

包括不限于：

1、根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算，决定是否修建售楼部和样板房；

2、根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等，选择售楼部和样板房的总体位置；

3、售楼部的位置及示范区主入口的设置，应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：①单行道，反方向车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车、出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；

4、对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；

5、考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；

6、考虑示范区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等，制定出相应的改善措施；

7、控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；

8、考虑客户在整个示范区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果，进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。应实地感受声音、气味等不利因素对示范区开放的影响；

9、考虑样板房与售楼部间的距离不宜太远；

10、示范区内的客户停车点，应靠近售楼部并相对独立，与售楼部距离不宜太远；

11、示范区内应设置专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点；

12、原则上，项目样板房不予修建。如确需修建样板房，经公司审批后，遵照如下原则建设：

（1）样板房选型原则：

龙湖镇总体规划说明书

第 3 章上版规划回顾与本次规划修编重点........................................................................................................ 10 3.1 新郑双湖经济技术开发区总体规划 ....................................................................................................... 10 3.2 05 版龙湖镇总体规划 .............................................................................................................................. 10 3.3 05 版规划实施情况 .................................................................................................................................. 11 3.4 05 版规划综合分析 .................................................................................................................................. 11 3.5 规划修编的必要性 ................................................................................................................................... 11 3.6 当前规划面临的主要问题 ....................................................................................................................... 12 3.7 本次规划修编的重点 ............................................................................................................................... 12 3.8 规划方法 ................................................................................................................................................... 13

龙湖地产标准化-研发部技术中心二次设计流程指引

+150
40
75
天
天
天
天
大配套费缴纳完成
小市政报联审版海绵城市方案设计 BIM咨询（土建模型）
小市政提资版（含景观方案）智能化深化设计
海绵城市施工图管线综合（地下）
BIM咨询（管线综合）
燃气设计
Leabharlann Baidu
自来水设计
电力设计
热力设计
小市政施工图
基
准
版
图
纸
30天
联审结束
联
联
联
审
审
现场
审
+
+
套管
+
30
45
关键点如下： 1、BIM管线优化要在联审前45天完成，避免现场的二次开洞。 2、热力前置设计与热力设计单位签订方案咨询合同。 3、电力采用专家咨询模式，由研发部及报建中心共同推进。
3
02 • 设计流程梳理
二次配套专项设计标准期量
景观方案关键点电力、热力前置条件关键点
联
联
审
审
联审
联审
+
+
+115
二次配套专项设计流程指引
1
部门 – 文件名 1
01 • 编制目的
编制目的
由于前期项目在二次配套专项设计特别是水电气热垄断单位的设计上出现了种种问题，发生了工作推诿、职责模糊等问题大大降低了设计效率和设计质量。