第6章 资产评估途径与方法
资产评估师-资产评估基础-基础练习题-第6章资产评估方法
资产评估师-资产评估基础-基础练习题-第6章资产评估方法[单选题]1.采用收益法评估企业价值时，被评估企业的风险系数β为1.2，当期市场平均收益率为16%，无风险报酬率为6%，则折现率为（）。
（江南博哥）A.22%B.25.2%C.19.2%D.18%正确答案：D参考解析：折现率＝6%＋1.2×（16%－6%）＝18%[单选题]3.根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
不属于其对比主要体现的是()。
A.交易价格的真实性B.正常交易情形C.参照物与被评估资产可替代性的差异D.个别交易情形正确答案：D参考解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
对比主要体现在交易价格的真实性、正常交易情形、参照物与评估对象可替代性的差异等方面。
[单选题]5.某重置全新的一条流水生产线价值为500万元，年产量为10000件。
现知评估对象的年产量为6000件。
用生产能力比例法计算的重置成本为()。
A.230万元B.350万元C.300万元D.200万元正确答案：C参考解析：评估对象重置成本＝评估对象年产量/参照物年产量×参照物重置成本＝6000/10000×500＝300（万元）[单选题]6.以下不属于直接比较法特点的是()。
A.比较直观B.对可比性要求较低C.便于操作D.比较简洁正确答案：B参考解析：直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。
[单选题]7.下列资产评估方法中，不属于市场法的是()。
A.现行市价法B.市价折扣法C.修复费用法D.价值指数法正确答案：C参考解析：市场法包括现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市场售价类比法、价值比率法。
修复费用法属于资产评估的成本法中计算实体性贬值的方法。
资产评估的方法
资产评估的方法资产评估是指对一个企业、个人或者项目的资产进行评估和估值的过程。
通过资产评估，可以确定资产的价值，为企业、个人或者项目提供准确的财务信息和决策依据。
资产评估的方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。
市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来推断被评估资产的市值。
这种方法适用于那些有完善市场交易的资产，如房地产、证券等。
市场比较法的核心是通过寻找合理市场上类似资产的交易记录，找出价格趋势和市场行情。
然后，根据被评估资产与已知市场交易数据的相似度，来确定被评估资产的市值。
这种方法的优点是简单易用，但是受市场交易数据的限制。
成本法是根据被评估资产的重建成本来确定其价值的方法。
这种方法适用于那些无法直接通过市场交易记录来判断价格的资产，如土地、自然资源等。
成本法的核心是估算重建资产所需的成本，包括购买土地、建筑物及相关设备等。
然后，根据被评估资产的磨损程度和使用期限，来确定其价值。
这种方法的优点是相对直观，但是需要准确估算各种成本，并且不容易考虑到市场上的供需关系。
收益法是根据资产所能产生的收益来确定其价值的方法。
这种方法适用于那些能够产生持续现金流的资产，如企业、项目等。
收益法的核心是根据被评估资产的预期收益和风险水平，来决定其价值。
常用的收益法包括直接资本化法、贴现现金流法等。
这种方法的优点是较为准确，能够综合考虑市场需求和预期收益，但是需要对资产未来的收益进行合理估算。
除了上述方法外，还有其他一些资产评估的方法，如市场地租法、摊余成本法等。
这些方法的选择取决于被评估资产的特点和评估目的。
在实际应用中，通常会综合运用多种方法，以增加评估结果的准确性和可靠性。
总之，资产评估是一个复杂而重要的过程，不同的资产评估方法有各自的优缺点，适用于不同的情况和需要。
在进行资产评估时，需要根据具体情况选择合适的方法，结合实际情况进行综合评估，以获得准确、可靠的评估结果。
资产评估的方法和技术
资产评估的方法和技术资产评估是指对一个企业或个人所拥有的资产进行精确定价的过程。
资产评估是一项十分重要的工作，它直接涉及到资产的交易、融资以及风险控制等方面。
本文将从资产评估的流程、方法和技术等多个方面进行分析和介绍，以期为读者提供一些有价值的参考和帮助。
一、资产评估的流程资产评估的流程通常包括以下几个步骤：1. 确定评估目的：评估目的是指对资产进行评估的原因和目的。
例如，是为了确定其价值、进行融资、进行交易等。
2. 收集资料：资产评估需要的资料通常包括企业或个人的账户资料、财务报表、合同、土地证、房产证、车辆证等。
3. 定义评估方法：评估方法是指对资产进行评估的技术和方法，影响着评估结果的准确度以及可靠度。
4. 开始评估：根据评估方法对资产进行评估。
5. 分析评估结果：分析评估结果，判断是否符合评估目的。
6. 编写评估报告：以评估结果为基础编写评估报告，将评估结果以一种直观、易懂的方式呈现给客户或相关方。
二、资产评估的方法1. 收益法收益法也称为财务法，是指通过对资产所产生的未来收益进行预测，在考虑到折现率的情况下，估算资产的市场价值。
该方法适用于评估一些固定的资产，如房地产、企业、股权等资产。
2. 折现法折现法是一种以现金流为基础的预测估值方法。
具体来说，将未来现金流折现回现在，再将折现后的现金流进行总和，以此来确定资产的市场价值。
该方法适用于评估股票、债券等资产。
3. 市场法市场法通过比较市场上类似资产的市场价值来确定资产的市场价值。
该方法适用于评估一些标准化的、易于比较的资产，如汽车、工业设备等。
三、资产评估的技术1. 模型建立技术对于一些比较复杂的资产，建立一个模型来评估其价值是非常有必要的。
模型建立技术可以将复杂的资产转化为一个模型，从而更容易地进行估值。
2. 数据分析技术数据分析技术可以对收集到的各种数据进行分析，以得出资产的市场价值。
数据分析技术包括一些统计方法和机器学习方法等。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的市场价值。
该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。
例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交易价格来确定其市场价值。
通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。
该方法适用于对收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。
它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。
例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定公司的市场价值。
通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。
该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。
它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。
该方法适用于对投资性资产（如股票、债券等）的评估。
它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。
例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。
以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的方法。
在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。
资产评估的途径与方法
自然条件
社会环境 街道条件 交通便捷度 离交通车站点距离 离市中心距离 基础设施状况 公共设施完备状况 水、大气、噪音污染状况 周围环境及景观 综合打分
相同(10)
稍差(7) 相同(10) 稍差(8) 稍远(7) 相同(10) 稍差(8) 相同(10) 相同（10） 稍差（8） 88
相同(10)
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率 ÷参照物成新率） （3—8） 参照物成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资 产的尚可使用年限 （3—9）
由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高， 在具体评估过程中寻找参照物可能会受到局限。因而，直接比 较法的使用也相对受到一定制约。
品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价
格作为评估价值。
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象 在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验 或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值 的方法。用数学式表达为：
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） （3—3）
2.类比调整法
该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。 只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。该法通
过对比分析，调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物 成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 类比调整法具体表现为以下技术方法： (1)市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种 方法。
第6章 资产评估-无形资产的评估
企业拥有的商标专用权和商标许可权均可作为商标资产和评估对象。
集体商标、证明商标通常不作为商标资产，不作为评估对象。 企业在同一种或者类似商品上注册的多个近似商标，应以商标资产组的形式作
为评估对象。
三、知识产权无形资产
（三）商标资产 2. 商标权的转让和许可
自动产生
受法律保护 法律保护地域有限 法律保护时间有限 法律保护有局限性 法律保护强调独立性
三、知识产权无形资产
（四）著作权资产
3. 著作权权益转移方式
著作权转让：部分权益转让、全部权益转让
著作权许可：专有许可、非专有许可
例如：一部小说作品的著作权人与一家电视剧制作中心签订专有许可协议，由 后者将其小说改编并拍摄为电视剧。则：（1）该许可协议为授权许可中的专有 许可（许可权利形式）；（2）该许可协议许可的著作权的改编权和拍摄权（许 可权利束）；（3）该协议仅许可电视剧制作中心将小说改编拍摄为电视剧，不 能改编为话剧、电影等（许可内容）。
三、无形资产现金流分析
• 许可费用节约 (Royalty) 按照同类资产的市场许可费率标准，目标无形资产被许可可能获得的现金流。（首选使用） • 增量收益 (Premium Profits) 由于目标无形资产存在而使企业产生的增量现金流。增量现金流可认为是无形资产的贡献。 （无法可靠获得市场许可费率时使用） • 剩余收益 (Excess Earnings)
评估准则不强调可靠会计计量。 1、能够从企业中分离或划分出来，并能单独或与相 评估准则不强调可辨认。
基于合同权利的无形资产
1、案例背景介绍：
某经济开发区内的一个自来水厂A与一个客户X签订了一个为期10年的 自来水供水协议，该协议规定每年A水厂需要向X客户供应10万吨符合标准 的自来水，供水价格高于市场价格。由于某种经济行为，需要评估人员采 用资产基础法（即成本法）对该自来水厂股权价值进行评估，如何辨识该 企业拥有的无形资产？
六资产评估途径与方法
（三）功能价值法：例12
待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本× ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产 能力）
（四）规模经济效益指数法：P170例6
待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x
（五）统计分析法：例13 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型 资产进行评估时，可以采用统计分析法确定 某类资产的重置成本。
（五）纯收益若干年不变，若干年 后，资产以价格P出售时
P= A/r ＋ P/ （1+r）n =A*PVIFAr,n+P*PVIFr,n
n 〔1-1/（1+r）
〕
PVAn A PVIFA,n i
PVAn：Annuity present value
年金现值
PVIFAi, n
可通过查年金值系数表求得
第三节
收益途径
一、基本含义： 评估价值 = 被评资产未来预期收益的现值 二、基本前提：1.未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量；2.风险也可以预测；3.获利年限可以预 测。 三、基本程序：1.搜集并验证与评估对象未来预期 收益有关的数据资料；2.分析测算被评估对象未 来预期收益；3.确定折现率；4.用折现率将评估对 象未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结 果。
或：评估值=60－6－[2.4+（60－58）]－3.6=46万元
四、重置成本的估算
（一）重置核算法：例10 （二）价格指数法：例11
资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同 类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基 物价指数） 资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本×环比价格指数
资产评估的途径与方法
状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的，不会 因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同 的结果。 ◦ 这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估 同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。
资产评估的途径与方法
2020/12/18
资产评估的途径与方法
目录
7.1 资产评估的途径 7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法 7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法 7.4 评估途径及方法的选择
资产评估的途径与方法
【学习目标】
通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估途 径和技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、 构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳 式，以及各种评估技术途径与方法之间的关系。
资产评估的途径与方法
7.1 资产评估的途径
资产评估中的许多技术方法不是简单利用或借 用了其他学科或领域中的技术方法，而是按照资产 评估运作的内在要求，用资产评估的技术理念、思 路将可利用的各种技术方法加以整合、重组和改造， 从而构成了以资产评估途径为主线的一整套资产评 估方法体系
资产评估的途径与方法
资产评估的途径与方法
7.2.3 推理
推理的定义、要素及种类 三个要素：前提、过程、结论
前提必须准确无误，过程必须合乎逻辑思维规律 常用推理方法：
◦ 1）演绎推理 ◦ 由一般到个别的推理方法 ◦ 2）归纳推理 ◦ 由个别到一般的推理方法
资产评估的途径与方法
7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法
资产评估的途径与方法
7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法
7.2.1 比较 比较的定义及其类型
第6章 资产评估途径与方法
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础, 考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面 的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的 规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价 值的方法。用数学式表达：
资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)
(6-3)
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在 交易条件等方面差异的情况。
资产评估价值=20×150%=30(万元)
则其市价接近于30万元。
②市盈率倍数法
市盈率乘数法则主要适用于整体企业的 评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市 盈 率 作 为 乘 数 ( 倍 数 ), 以 此 乘 数 与 评 估 对 象 (企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价 值的方法。用数学式表达：
评估对象价值 10 (90 120）0.7 8.18(万元)
由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
(4)价格指数调整法
价格指数调整法是以参照物成交价格 为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象 的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的 影响,利用价格指数调整估算评估对象价值 的方法。其计算公式为：
第二，评估结论是在基础上经过对比分析调 整得出的，而作为成本途径中的具体方法的使用 前提与作为市场途径中的具体方法并不完全相同。
2）间接比较法
间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标 准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准） 作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项 与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的 分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得 评估对象价值的一类评估方法。
(1）现行市价法 （2）市价折扣法 （3）功能价值类比法。 （4）价格指数调整法（亦称物价指数法） （5）成新率价格调整法 （6）市场售价类比法 （7）价值比率法
资产评估方法
资产评估方法资产评估是指对各种类型的资产进行估值和评估，以确定其在市场上的价值和潜在风险。
通过准确评估资产价值，可以为投资者、企业和金融机构提供决策参考和风险管理依据。
本文将介绍几种常见的资产评估方法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常见也是最直观的一种方法。
该方法通过参考类似资产在市场上的买卖价格，来评估待估资产的价值。
市场比较法的前提是市场上存在相似的交易参考，适用于房地产、股票等资产的估值。
但需要注意的是，市场比较法容易受到市场供需关系、市场波动等因素的影响。
二、收益法收益法是一种根据资产所能产生的现金流量来评估其价值的方法。
该方法适用于有稳定现金流入的资产，如租赁收入、股息分红等。
一般情况下，资产评估师会综合考虑资产的净收益、预期增长率等因素，并运用贴现率计算资产的现值。
收益法的优点在于可以考虑到资产未来现金流的可能变化，但需要根据可靠的财务数据和合理的预测假设进行估算。
三、成本法成本法是通过计算资产的重建或替代成本来评估其价值的方法。
该方法适用于无法参考市场价格或收益的资产，如土地、自有生产设备等。
成本法的核心逻辑是资产价值等于替代该资产所需的成本。
评估师会考虑资产的折旧、降值等因素，并结合市场需求和供应情况，计算出资产的重建或替代成本。
四、现金流量折现法现金流量折现法是一种将资产未来现金流量折现为现值来评估其价值的方法。
该方法充分考虑了资产投资回报的时间价值和风险因素。
在使用现金流量折现法时，评估师需确定适当的折现率，并计算出资产未来现金流量的现值。
这种方法适用于各种类型的资产，但需要依赖于准确的现金流预测和合理的风险评估。
总结：资产评估是一项重要的金融活动，依靠多种方法来确定资产的价值和风险。
市场比较法、收益法、成本法和现金流量折现法都是常见的资产评估方法，它们在不同的情况下有不同的适用性。
为了得出准确和可信的评估结果，评估师需要综合运用多种方法，并基于可靠的数据和合理的假设进行分析和判断。
资产评估方法指引
资产评估方法资产评估的三种基本方法：市场法、收益法、成本法。
这三种方法基本涵盖了资产评估的全部分析思路；当然，市场法、收益法、成本法只是一个粗略的分类，在每一种分类中，又包含多种具体的方法。
市场法的基本思路是用市场上相同或类似的资产的价格来估测评估对象；收益法的基本思路是将评估客体的未来预期收益折现，以该折现值为基础估测评估对象；成本法的基本思路是通过估计重置成本来估测被评估对象。
资产评估过程结构图评估环境—社会—经济—技术—法律形成问题评价指标综合分析选择实施意见1 2 3 4 5 6 7目的与动机1资料收集2 鉴定与评价3假设前提4定量估算5结果分析6提出结论7活动过程思维过程（一）市场法1，基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中的一种思路，是利用这种思路进行资产评估的许多具体方法的集合。
原则：替代原则。
思路及方法：比较和类比；比较和类比的对象是市场上同样或类似资产的近期交易价格。
特点：最为直接和具有说服力。
2，基本前提两个最基本的前提条件：（1），要有一个活跃的公开市场；（2），公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
注意这里，参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
简言之，既然市场法的基本思路是利用市场上相同或类似资产的近期交易价格进行类比，那么，该方法运用的前提就是必须有一个交易相同或类似资产的活跃的市场。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1），功能上；（2）市场条件上；（3）成交时间上。
3，基本程序（1），选择参照物关键：可比性数量：三个以上（2），选择比较因素（3），指标对比，量化差异运用市场法的一个重要环节：将参照物和评估对象之间的差异数量化和货币化。
（4），在参照物成交价格基础上调整对比指标差异初步评估结果＝参照物成交价格＋/－对比指标差异（5），综合分析，确定评估结果运用市场法评估单项资产应该考虑的可比因素：功能；实体特征和质量；市场条件；交易条件。
资产评估方式
资产评估方式
资产评估是指对某一特定资产进行评估、估价的过程。
资产评估方式主要有以下几种：
1.市场比较法：市场比较法是根据市场上类似资产的价格，通
过比较来确定被估价资产的价值。
这种方式适用于流通性较高的资产，如房地产、股票等。
评估师会基于过去的交易记录、市场动态和市场预测等信息来确定资产的价值。
2.收益法：收益法是基于资产所能带来的未来收益来估算资产
价值。
这种方法适用于投资性资产，如投资物业、企业股权等。
评估师会考虑资产的潜在收益、租金收入、市场需求等因素来进行估价。
3.成本法：成本法是根据资产的制造、购置成本来估算资产的
价值。
这种方法适用于固定资产，如机器设备、土地等。
评估师会考虑资产的建造成本、状况、折旧等因素来确定资产的价值。
4.现金流量折现法：现金流量折现法是根据资产所能带来的现
金流量及其折现率来估算资产的价值。
这种方法适用于长期运营的资产，如公司、投资项目等。
评估师会预测资产未来现金流量，并根据风险和市场情况来折现现金流量。
5.重置成本法：重置成本法是基于资产的重置成本来估算其价值。
这种方法适用于公共设施等无市场参考价值的资产。
评估师会考虑资产的建造成本、使用寿命、维护成本等因素来确定
资产的价值。
不同的资产评估方法适用于不同类型的资产，评估师会根据具体的情况选择合适的方法来进行评估。
同时，资产评估过程中需要考虑到市场状况、经济环境、政策法规等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
第6章-资产评估途径与方法
5）已知未来若干年后资产价格
已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：
PA r[1（ 11r)n](1 Pnr)n （6－26）
• P94[6-9]某收益性资产预计未来5年收益 额分别是12、15、13、11和14万元。假 定从第六年开始，以后各年均为14万元， 确定的折现率和资本化率为10%。试分别 确定资产持续经营下和经营50年条件下的 评估值。（同学可自行练习）
指标差异 5）综合分析确定评估结果
6.2 市场途径
6.2.5 市场途径中的具体方法
1）直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×..×修正系数n
（6—1）
或 =参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n （6—2）
6.2市场途径
(1）现行市价法 :证券评估等
方法。
6.3 收益途径
6.3.1 收益途径的基本含义
收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资 产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被 称为收益法。
6.3.2 收益途径的基本前提
• （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； • （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用
2）间接比较法 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准 （标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基 准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打 分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参 照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物 的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估
6.4.2 成本途径的基本前提
只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产 的全部费用（必要）才能构成其交换价值的内容。资产的继 续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着 其使用的有效性的经济意义。
第六章资产评估收益法
表3-3
某企业未来三年的预期收益 单位：万元
收益额 折现率 折现系数 第一年 300 6% 0.9434
收益折现值 283
第二年
第三年
400
200
6%
6%
0.8900
0.8396
356
167.90
由此可以确定其折现额为： 资产评估价值=283+356+167.9=806.9(万元)
6)应用举例
[ 例 6-9] 被评估资产预计未来 5 年内收益 分别为 12 万元、 15 万元、 13 万元、 11 万元和 14万元。假定从第6年起。以后各年收益均为 14 万元，确定的折现率和资本化率均为 10% 。 确定被评估资产在永续经营下和经营 50年条 件下的评估价值。
P——评估值； i——年序号； Pi——未来第i年的评估值； Ri——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； ri——第i年的折现率或资本化率；
t——收益年期；
n——收益年期； A——年金。
1、理论公式
P 为房地产价格，1 ,2 ,3......n 为未来各年的纯收益，r1 , r2 , r3 ......rn
①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
(3) 在纯收益按等差级数递减 , 收益年期无 限的条件下,有以下计算式：
A B P 2 r r
其成立条件是：
(6 20)
①纯收益按等差级数递减；
②纯收益逐年递减额为B；
③收益递减到零为止；
④r大于零。
A P rs
(6 24)
(4) 在纯收益按等比级数递减 , 收益年期有 限的条件下,有以下计算式：
资产评估的基本方法和程序
资产评估的基本方法和程序资产评估是指对各种类型的资产进行评估、估价或估计其市场价值的过程。
它是一种重要的经济决策工具，可以帮助企业评估其资产的价值、确定相应的财务安排，并为投资者提供有关资产价值的重要信息。
本文将介绍资产评估的基本方法和程序。
一、市场数据收集与分析在进行资产评估之前，首先需要收集和分析相关的市场数据。
这包括市场价格、市场供求关系、交易量等信息。
通过对这些数据的分析，可以更好地了解市场的状况，为后续的资产评估提供有力的支持。
二、选择合适的评估方法资产评估的方法有很多种，不同的资产类型和评估目的需要选择不同的方法。
以下是一些常见的资产评估方法：1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，特别适用于房地产等有交易市场的资产。
该方法通过比较相似或类似资产的市场交易价格，来确定要评估资产的市场价值。
2. 收益法收益法主要适用于收益性资产，如企业、股权等。
该方法通过分析资产所产生的未来收益预期来估算资产的现值。
常用的收益法有净现值法、内部收益率法等。
3. 成本法成本法是指根据资产的成本和使用寿命来估算其价值的方法。
这种方法适用于无法通过市场比较法或收益法进行评估的资产，如一些独特的专利权、商标等。
4. 折旧法折旧法主要适用于固定资产的评估。
该方法通过估算资产的剩余价值和折旧费用来确定其价值。
三、评估报告编制在资产评估完成后，需要将评估结果编制成评估报告。
评估报告是对资产评估结果的详细说明和解释，包括评估方法、数据来源、评估假设等。
评估报告应该准确、清晰地表达评估结果，提供可靠的信息供相关方参考。
四、质量控制和审查为了保证资产评估的准确性和可靠性，应对评估过程进行质量控制和审查。
这包括对数据的真实性和完整性进行核查，对评估假设和方法进行审查，确保评估过程的合规性和可信度。
五、评估结果的应用资产评估的最终目的是为相关方提供可靠的资产价值信息，支持决策和交易活动。
评估结果可以用于企业财务报告、并购重组、贷款抵押等方面，对于投资者来说也可以帮助他们做出明智的投资决策。
资产评估的方法有哪些
资产评估的方法有哪些资产评估的基本方法主要有以下四种：1、收益现值法，它是通过估算被评估资产在可以预见到的未来若干年内每年的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的现时价格，即评估值。
2、重置成本法，它是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产实际已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的现时价格，即评估价。
或者，估算出被评估资产与其全新状态相比有几成新，即成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估价。
3、现行市价法，它是指在市场上选择相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产与参照物进行价格差异的比较调整后，得出被评估资产的评估价。
4、清算价格法，它是指企业在破产或停业时，按清算价格确定被评估资产的价格。
在选择评估方法时应遵循以下原则。
第一，评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。
资产评估目的解决为什么要进行资产评估的问题，这是在进行资产评估时首先要考虑的问题。
一般来说，资产评估目的会影响到评估假设、评估范围和评估对象的确定，从而影响到评估方法的确定。
所以，资产评估目的制约着资产评估方法的选择。
第二，评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。
由于不同的评估方法是从不同的途径评估资产的价值，因此评估时应根据被评估资产自身的特点，分析从哪个途径评估最合适。
在评估时，首先应区分被评估资产是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，是通用性资产还是专用性资产，是可以复制的劳动创造的资产还是不可复制的资源性资产。
一般来说，整体资产、无形资产和不可复制的资源性资产可以考虑选择收益法和市场法；通用性的单项有形资产可以选择市场法；专用性资产、可以复制的劳动创造的资产可以选择成本法进行评估。
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6.1资产评估途径与方法概述
6.1.1 资产评估途径内涵
资产评 估方法 体系基 本架构
市场途径 收益途径 成本途径
市场途径的技术思路以及 评估技术方法集合
6.2 市场途径
可比的资产及其交易活动应具有可比性具体体现在以下 三方面：
（1）参照物与评估对象在2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性， 包括市场供求关系、竞争状况和交易条件上的相同或相似；
（3）参照物成交时间与评估基准日间隔不能过长，应 在一个适度时间内，同时，这个时间因素对资产价值的影响 是可以调整的。
目录
第6章 资产评估途径与方法
6.1 资产评估途径与方法概述 6.2 市场途径 6.3 收益途径 6.4 成本途径 6.5 评估途径及其方法的选择
6.1资产评估途径与方法概述
6.1.1 资产评估途径内涵
资产评估中所运用的各种方法是利用或借用 工程学、统计学、财务管理、会计学等学科或领 域中的技术方法，并根据自身的特点组合成一整 套资产评估的方法体系。而上述方法体系是按照 资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思 路加以重组的。
[例6-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与 其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分 析,认为快速变现的折扣率应为40%。
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元) 因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。
量
参照物与评估对象具有的可比性是通过参照物 与评估对象之间的可比指标体现出来的。
6.2 市场途径
6.2.5 市场途径中的具体方法 按照参照物与评估对象的差异程度以及需要
调整的范围可分为直接比较法和间接比较法 1）直接比较法 2）间接比较法
6.2 市场途径
1）直接比较法
直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价 格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行 比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。
运用市场途径及其方法评估单项资产应 考虑的可比因素主要有：
第一、资产的功能； 第二、资产的实体特征和质量； 第三、市场条件； 第四、交易条件。
市场途径中涉及到的相关因素
场途径 中涉及 到的相 关因素
参照物
参照物是运用市场途径的 必备条件,没有参照物就没 有市场途径
可比指标
参照物与评估对象具有良 好的可比性和参照物的数
从本质上讲，资产评估技术思路就是市场定价原 理和市场规则在资产价值评估的具体体现。而资产评 估中的具体评估方法是实现评估思路的工具和手段。
6.1资产评估途径与方法概述
6.1.2 资产评估途径与市场的关系
资产评估中的市场途径、收益途径和成本途径是建立 在市场供求原理、替代原理、效用原理以及投入产出等基 础上的资产评估技术思路与实现这些评估思路的评估具体 方法的结合体。
实际上，资产评估途径是人们模拟市场定价机理和规 则所设计出来的若干资产价值评估基本模型。
因此我可将市场与资产评估途径之间的关系归纳为本 质与形式、源与流的关系。
6.2 市场途径
6.2.1 市场途径的基本含义
市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术 思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础, 考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面 的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的 规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价 值的方法。用数学式表达：
资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)
(6-3)
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在 交易条件等方面差异的情况。
(1）现行市价法 （2）市价折扣法 （3）功能价值类比法。 （4）价格指数调整法（亦称物价指数法） （5）成新率价格调整法 （6）市场售价类比法 （7）价值比率法
(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或 与评估对象基本相同的参照物具有现行市 场价格的时候,可以直接利用评估对象或参 照物在评估基准日的现行市场价格作为评 估对象的评估价值。
收益途径的技术思路以及 评估技术方法集合
成本途径的技术思路以及 评估技术方法集合
其中，资产评估技术思路为评估资产价值的技术理念、 路线或路径的结合
6.1资产评估途径与方法概述
资产评估技术思路的选择标准 1.符合人们的价值取向 2.符合市场价值形成机制及价值决定规律和规则 3.能够被客户及及其社会公众接受或认同
在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。 市场途径是根据替代原理，采用比较和类比的思路及 其方法判断资产价值的评估技术规程。
6.2 市场途径
6.2.2 市场途径的基本前提
通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基 本的前提条件：
一是要有一个活跃的公开市场，既符合公开市场假设； 二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。 可比的资产及其交易活动是指近期公开市场上已经发生 过的，且与被评估资产业务相同或相似可比的资产及其交易 活动。并选取可比的资产及其交易活动作为被评估资产业务 的参照物，将与其相关的交易数据作为进行比较分析的主要 依据。因此，可比的资产及其交易活动应具有可比性。
其基本数学表达式为：
评估对象价值 参照物成交价格 修正系数1 修正系数 2
修正系数 n
（6—1）
或
评估对象价值 参照物成交价格 基本特征差额 1
基本特征差额 2 基本特征差额 n
（6—2）
6.2 市场途径
当参照物与评估对象的差异仅仅体现某一基本特征的时 候，直接比较法就还可以演变成以下评估方法：
6.2 市场途径
6.2.3 市场途径的基本程序 1）选择参照物：质量和数量问题 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素：
即对比指标的选择问题，选对资产价值形成影响较 大的因素。 3）指标对比、量化差异：差异程度数量化和货币化 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比 指标差异 5）综合分析确定评估结果