售后包租风险大 2008

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售后包租骗局揭秘案例分析报告

售后包租骗局揭秘案例分析报告近年来，随着经济的快速发展和人们对便利生活的渴求，各种新型骗局也层出不穷，其中售后包租骗局成为其中的一种常见骗局。

这种骗局以低价出售商品，通过向购买者收取高昂的售后包租金来实现牟利。

本报告将选取一个具体案例，对售后包租骗局进行深入剖析和分析。

案例背景：李先生是一位年近五十的中年人，他是一个热爱网络购物的消费者。

一天，他在某电商平台上发现了一家售卖家电电器的店铺，这家店铺宣称提供“一年无忧售后包租服务”，售价只需商品价格的三分之一。

由于价格诱人，李先生欣然下单购买了一台价格为3000元的电视。

案例过程：李先生收到电视后很满意，但很快就遇到了问题：电视出现了质量问题，画面模糊不清。

他立即联系店家进行售后服务，店家回复他需要支付售后包租骗局费用3000元。

李先生很惊讶，他认为这明显是一种诈骗手段，但又担心影响自己的消费权益，最终选择支付了这笔费用。

案例分析：通过对这个案例的分析，我们可以看出售后包租骗局的几个特点。

1. 低价诱骗消费者：售后包租骗局通常以低价商品吸引消费者的注意。

这种低价让消费者产生购买欲望，但实际上这种低价只是一个幌子，真正的盈利点在高额的售后包租金。

2. 虚假承诺：售后包租骗局在吸引消费者的同时，会宣称提供一年无忧的售后服务，让消费者误以为购买了一种保障。

然而，一旦消费者遇到问题，却要求额外支付高额的售后包租金。

这种虚假承诺实际上是在给消费者设置陷阱。

3. 消费者防范意识薄弱：售后包租骗局之所以持续存在和发展，很大程度上是因为消费者对于此类骗局的认知和防范意识较为薄弱。

李先生虽然察觉到这是一种诈骗，但由于担心自己的消费维权，最终还是选择支付了被要求的费用。

针对这种售后包租骗局，消费者应该提高警惕，增强自我防范能力。

首先，要保持理性思维，不轻易被低价吸引，同时要对商家的承诺保持审慎态度。

其次，要了解自己的消费权益，学习相关法律法规，以便在遇到问题时能够积极维权。

售后返租风险防范

售后返租的风险及防范房地产市场蓬勃发展，商业地产的开发销售也迅速升温。

随着住宅价格的攀升，住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象，让不少投资者趋之若鹜。

从底商，到商业街、再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。

在商业地产运作模式中，比较典型的和广泛的是采用“售后包租”的方式，然而，这种模式各个地方都出现了各种不同的法律纠纷，售后包租是陷阱还是馅饼？笔者现从法律角度分析。

一、商铺售后包租的概念及历史沿革售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。

售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家购买，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。

二、商铺售后包租过程中存在的法律关系商铺售后包租的运作过程中，主要形成了以下几种法律关系：1、房屋买卖法律关系即开发商将商铺出售（预售）给投资者的房屋买卖法律关系。

2、房屋租赁法律关系投资者与开发商或其他经营管理公司签订商铺租赁合同，将商铺返租给开发商或出租给管理公司，由开发商或管理公司经营商铺，投资者收取租金或采取利润共享、包底分成的等形式分享商铺的经营收入，该收入可以用于冲抵购房款。

虽然上述投资者和开发商或管理公司的合同有时候也以委托经营、承包经营、联营等名义出现，但就其合同实质内容而言，投资者都不参与商铺的经营管理、不承担商铺的经营风险，而只是收取固定收益，投资者出让的是商铺的占有权、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征。

因此，上述各种名义的合同就其实质而言都是租赁合同。

售后返租,馅饼还是陷阱

维普资讯
近几年。随着房地产行业的发展．在商业地产市场营销中出现了 “ 售后返租” 营销模式暇引众多普通市民参与投资购买。但是．在当前房地产市场发育不够成熟的情况下。这种曾被建设部明令禁止的商业地产臂销模式．依然存在着较大风险。
入银行利息太低，炒股又风险太大，而按购”而回购商铺时，开发商却称自身流动售后返租模式于上世纪７年代起源于美发展商的宣传，售后返租的年收益可达银资金出现困难，无法按约定回购。而在此Ｏ
。
国，后来流行于日、台湾和香港等国家行存款收益的六七倍甚至八九倍，而且还之前，该购物广场的原承租商因多种原本和地区。在售后返租模式中，发展商将其拥有所购物业的产权。所以，众多投资者因，于２０年１月突然中止了承租，进而导囡。ｓｌ０４口０至＾。ＥｌｏＥｃ：Ｒ＾ｌＬｏ开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物竞相投入购买者的行列。一时间，售后返致投资者本来每季度领取的租金一直没有业划分成小面积。分零出售给购买者。随租项目在各地灸手可热，购买十分踊跃。着落…… 后，发展商再与购买者签订返租合同，让 “ 应该说，早期通过这种模式操作的３年前，许多投资者在高额回报的诱惑
一
中级人民法院查封。然而，尤心存却刻意代” 的向往，不费心思地坐享高投资回
商铺在高达２％的年返租回报率的诱惑目而言，按揭比例并不算高，还款期限也况不佳，投资者的利益便难以得到保证。０下，５２８位投资者高价购买了恒星大厦１不算长，因而不少银行觉其风险较小而乐而且，在返租期满后，项目如何经营也充～４层商铺共６０。当投资者欲办理房产证助其成。０个时，才发现上当受骗。经调查，在一年多正是因此，近几年，在全国多个大中的时间里，恒星公司通过售后返租方式共城市，各类售后返租项目遍地开花，火爆诈骗投资者款项６０余万元。虽然尤心存异常，各发展商的 “ １０宣传大战”亦如火如铺不台法的困境，２％的年返租回报更是成买一只会下蛋的鸡”、 “ ０只需投入５万元，了镜中月，水中花 …… 满变数，风险很多。”吴先生分析说。

“售后包租”的风险与解决方案

售后包租的形式拆零销售未竣工的商持。
品房屋，并在媒体上刊登大量相关广
上的法令的颁布和实施的时间不短，
我国２０年颁布的《品房销售为什么开发商会有令不行、 “ 提管理办法》第十一条规定：房地产开而是屡屡以身犯险呢７、“ 售后包租 ” 为一种交易形式的作
报的销售方式。从具体操作上看方十二条规定：商品住宅按套销售不来说如果只租不卖也许要有长达法有两种一是返本销售即开发商得分割拆零销售 “ 。国家工商总局《房数十年的投资回收期对于资金实力
定期向购房者返还购房款的销售方地产广告发布暂行规定》第十六条规有限的开发商来说，资金上的问题不式；二是分割拆零销售即开发商将定房地产广告中不得出现融资或者仅影响其正常周转更可能弓起一系ｌ成套的商品住宅分割为几个部分出售变相融资的内容不得含有升值或者列的连锁反应。０５而２０年宏观调控后
维普资讯
上海房地
文／颜莉
‘ ‘ 售后包租”的
风险与解决方案
售后包租作为一种房地产营销方给购房者的销售方式。与售后回租 “ 投资回报等承诺 ” 。因此政府对于开式，在上世纪六七十年代出现于美国的融资性质有实质性区别的是，售后发商售后包租行为态度十分明确，一 ” 后流行于日本、中国香港。上个世纪包租 “ 为的实质，以承诺高回报、方面禁止任何形式的售后包租；另一行是９年代中期，在我国的海南也颇为流低风险的方式促销商品房，加快资金方面，禁止对投资者有投资方面误导０行。２０年初，一些房地产开发商以回笼速度或者为滚动开发提供资金支性的广告。然而，值得注意的是，以０６

售后包租法律后果(3篇)

第1篇一、引言售后包租作为一种特殊的房地产交易模式，近年来在我国房地产市场逐渐兴起。

售后包租是指房地产开发企业将其开发的商品房在交付使用后，将其包租给第三方，由第三方负责经营管理，房地产开发企业则按照约定支付租金的行为。

售后包租在一定程度上解决了房地产开发商的资金压力，也为购房者提供了稳定的租金收入。

然而，售后包租也伴随着一系列的法律风险，本文将从售后包租的法律后果入手，对相关法律问题进行分析。

二、售后包租的法律后果1. 房地产开发企业的法律后果（1）履行交付义务房地产开发企业应按照合同约定，在约定的时间内将房屋交付给购房者。

如果因房地产开发企业的原因导致房屋无法按时交付，购房者有权要求房地产开发企业承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。

（2）租金支付义务房地产开发企业应按照合同约定，定期向第三方支付租金。

如果房地产开发企业未按时支付租金，第三方有权要求其承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。

（3）物业管理责任房地产开发企业应负责房屋的物业管理，包括但不限于维护房屋的安全、卫生、绿化等。

如果因物业管理不善导致房屋损坏或购房者权益受损，房地产开发企业应承担相应的责任。

2. 购房者的法律后果（1）房屋所有权购房者购买售后包租的房屋后，依法享有房屋所有权。

但购房者应遵守相关法律法规，不得擅自改变房屋用途或结构。

（2）租金收益购房者有权按照合同约定，享受第三方支付的租金收益。

如第三方未按时支付租金，购房者有权要求其承担违约责任。

（3）物业管理权利购房者有权参与房屋的物业管理，对物业管理提出意见和建议。

如物业管理不善，购房者有权要求房地产开发企业或第三方承担相应责任。

3. 第三方的法律后果（1）经营管理责任第三方负责房屋的经营管理，应按照合同约定，对房屋进行合理的经营和管理，确保房屋的保值增值。

（2）租金支付义务第三方应按照合同约定，定期向购房者支付租金。

如第三方未按时支付租金，购房者有权要求其承担违约责任。

售后包租利弊谈

“售后包租”存在潜在的风险及防范所谓“售后包租”，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。

我国房地产市场现处于起步阶段，在制度不健全的情况下，操作运行尚不规范。

再加上投资者（业主）在所谓高额回报率鼓动下存在非理性投资行为，常使投资者面临极大的法律风险。

而且在国家有关部门采取非市场经济手段加以禁止又不能奏效的情况下，投资者树立良好的风险意识和防范意识，规避法律风险就显得尤为重要。

一、五种潜在风险目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其一、售价虚高，回报落空。

开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。

其二、资金挪用。

一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。

作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。

其三、经营风险。

众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。

一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。

其四、市场、政策风险。

当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少；政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。

其五、合同风险。

中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。

二、风险防范三招从市场经济的角度讲，任何的市场行为都有相应的市场风险，这是一条亘古不变的法则。

“售后包租法律风险提示

“售后包租”法律风险提示一、售后包租的含义售后包租，是一种集销售与融资的特殊模式，是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。

他的商业模式一般是签两个主要合同，一个是开发商同业主签订《商品房（商铺）买卖合同》，另一个是开发商同业主签订《委托经营管理协议》（实为租赁协议），约定业主再把房子出租给开发商，但此时开发商一般不会以开发商名义同业主签订《委托经营管理协议》，一般会单独找一个管理公司作为合同相对方，往往两个公司之间具有很强的关联性。

二、售后包租蕴藏的法律风险1、开发商将商铺虚拟分割为3-6平方米的“小格子”，分割出售，且未能取得政府许可（甚至被许多地方政府明令禁止），导致不能办理房产证，且容易出现开发商将分割后的“小格子”重复出售，一房多卖。

2、开发商同业主在合同中约定出租期限届满后即几年后办理产权证，或者向业主许以更高的回报约定租期届满后回购，此种情况下，一旦开发商或者管理公司跑路（破产），既不能交付投资者购买的房屋并办理房产证，也不能兑现包租、返本销售等承诺，投资者可能血本无归。

3、开发商在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，便以内部认购等形式变相进行销售融资。

4、开发商资金用途未受到有效监管，将客户资金挪作他用，或者经营不善，导致资金链断裂、楼盘烂尾。

5、由于开发商一般会单独找一个管理公司作为《委托经营管理协议》的相对方，不管该管理公司与开发商之间是否具有某种关联关系，向业主支付租金及高利润回报的义务已经转移给了该管理公司，该管理公司的是否有能力履行上述义务存疑，如果该管理公司跑路或者破产，将导致业主难以向开发商主张合同权利，维护自身的合法权益。

三、《商品房（商铺）买卖合同》、《委托经营管理协议》效力如何认定司法实践中对《商品房（商铺）买卖合同》、《委托经营管理协议》的效力持有以下三种观点（假定合同双方均具备相应资质，民事行为能力）：1、合同无效，原因是住建部早在2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

售后包租的法律后果(3篇)

第1篇一、引言售后包租是指开发商在商品房交付后，将房屋产权转交给业主，但业主将房屋的租赁权交给开发商，由开发商代为出租并承担租金收益的一种房屋租赁方式。

在我国，售后包租作为一种新兴的房屋租赁模式，受到了许多开发商和业主的青睐。

然而，售后包租在法律层面存在诸多争议，本文将就售后包租的法律后果进行探讨。

二、售后包租的法律关系1. 开发商与业主之间的法律关系在售后包租中，开发商与业主之间形成了买卖合同关系。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，开发商应按照合同约定将房屋产权转交给业主，业主应按照合同约定支付购房款。

2. 开发商与业主之间的租赁关系售后包租的核心在于开发商与业主之间的租赁关系。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

在售后包租中，业主将房屋租赁权交给开发商，开发商成为房屋的实际使用人和收益人。

3. 开发商与承租人之间的租赁关系开发商与承租人之间形成了直接的租赁关系。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人应当按照合同约定支付租金，并合理使用租赁物。

三、售后包租的法律后果1. 开发商的法律后果（1）承担房屋租赁责任开发商作为租赁权人，应当承担房屋租赁责任。

具体包括：按照合同约定支付租金、合理使用租赁物、维护房屋的安全与卫生等。

（2）承担违约责任若开发商未按照合同约定履行义务，如未按时支付租金、不合理使用租赁物等，业主有权要求开发商承担违约责任。

2. 业主的法律后果（1）享有房屋所有权业主在售后包租中享有房屋所有权，但房屋的实际使用权和收益权由开发商享有。

（2）承担租赁义务业主应按照合同约定支付购房款，并承担房屋租赁义务。

3. 承租人的法律后果（1）享有租赁权承租人在租赁期内享有租赁权，有权使用、收益租赁物。

（2）承担租赁义务承租人应按照合同约定支付租金，并合理使用租赁物。

四、售后包租的法律风险1. 法律风险（1）合同效力风险售后包租合同可能存在无效、可撤销等法律风险。

浅析售后返租的法律风险

浅析售后返租的法律风险当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。

在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。

本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。

【关键词】售后返租售后包租售后回租非法集资2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。

杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。

销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。

类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。

2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。

同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。

2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。

2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。

新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。

在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。

此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。

在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。

售后包租风险大投资商铺要慎重

本文由常熟二手房网/sale原创售后包租风险大投资商铺要慎重“广告宣传的回报率那么高，而且我们购买商铺后，他们就会帮我们寻找承租方，省事又省心。

” 据了解，大多数常熟购买售后包租的商铺的投资者都是出于以上这种想法。

在他们看来，高回报率，且每季度（通常是按季度返还租金）都能坐收租金，确是一大美事。

然而，事实真的是这样吗？其实，所谓售后包租，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或管理机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。

据了解，售后包租等始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，上世纪90年代国内就已流行，当时绝大多数承诺包租的是住宅，一些项目承诺的年回报率甚至高达两位数，后市场不景气许多承诺无法兑现，引发许多矛盾。

那么，是什么吸引了那些投资者满怀期望地前去购买店面？自然是商家宣传的诱人“钱景”：“统一经营、保证回报”、“提供每年8-10%的物业补贴”、“年均租金8.5%”、“高保障的零风险投资”、“安全创富平台(商铺)”、“以租养贷”等。

不妨看看常熟的一些商铺华丽丽的广告，像又一城，常熟新天地等。

进行售后包租的项目一般都是由小开发商进行开发的，而出现售后包租情况往往有三方面原因：其一，开发商为了迅速回笼资金，减轻前期资金上的压力，因为开发商产权自持之后要统一招商、统一管理、统一运行，资金压力就大了；其二，开发商把这笔钱回笼起来可以更好地移作他用，而回笼资金最快的方式就是采取售后包租；其三，采取售后包租方式的话，同样一笔资金，他可以赚4笔的钱,一是大投资者的钱，二是小投资者的钱，三是吃了大投资者与小投资者之间的差价，四是不仅能得到利息，而且过一阶段之后，收了小投资者的钱又不付给大投资者。

因此，建议投资者千万不要投这类模式。

律伴网上海律师杨雷：警惕售后包租的法律风险

律伴网上海律师杨雷：警惕售后包租的法律风险上海律师：杨雷律所：上海联业律师事务所近期，本律师代理了一宗售后包租的房屋租赁合同纠纷。

作为原告王小姐的代理律师，在代理本案时做了充分的证据准备，同时也申请了财产保全手续。

最终，本市浦东新区人民法院完全支持了原告主张租金及滞纳金的诉讼请求。

但是，由于被告经营酒店式公寓不善，且面临小区业主的群体诉讼，目前被告没有支付租金的偿还能力，该市场风险被无辜地转嫁到消费者身上。

究其根本原因，售后包租是开发商打的一张决胜牌，既能变相提高商品房的销售价格，加快融资速度，又借用合同条款的漏洞转嫁市场风险，所以，售后包租的法律风险不容小觑。

案例简介：2008年6月7日，原告王小姐（即乙方）与上海某置业发展有限公司（即甲方）签署了《上海市商品房出售合同》（简称“出售合同”），以人民币XX万元价格购买甲方所有之上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋。

根据出售合同补充条款之特别约定规定“由于乙方需在该房屋交付使用后即交由上海XX酒店公寓管理有限公司进行统一装修及配置相关设施设备后予以租赁经营，现乙方要求甲方为其承担该房屋统一装修及配置相关设施设备的所有费用款项，甲方为促销之因故同意就该房屋的统一装修及配置相关设施设备向上海XX酒店公寓管理有限公司支付相关费用款项（以人民币2000元/每平方米为限）。

”因此在甲方要求之下，同日，即2008年6月7日，原告王小姐与被告上海XX酒店公寓管理有限公司双方分别签署了《XX大厦房屋装修及配置协议书》（简称“装修协议书”）及《XX大厦房屋租赁合同》（简称“租赁合同”）。

同日，原告向甲方支付房价款人民币XX万元整；2008年7月21日，原告通过招商银行按揭贷款方式支付甲方房价款人民币XX万元整。

自此，原告作为买方已履行完毕支付房屋总房价款的义务。

同日，原、被告双方签署的装修协议书约定原告（即甲方）委托被告（即乙方）以定额人民币2000元每平方米承揽实施装修及配置位于上海市浦东新区XX路XX号XX室的房屋。

商业地产售后包租的法律风险及其防范

商业地产售后包租的法律风险及其防范【摘要】售后包租作为商业地产融资的一种重要方式，为越来越多的房地产开发商所采用。

虽然目前我国的法律没有明令禁止这一销售模式，但是该模式在实际运作中所存在的法律风险仍然是开发商和购房者不可忽视的重要问题。

本文将就商业地产售后包租销售模式中存在的法律风险及其防范措施进行具体的阐述。

【关键词】商业地产；售后包租；法律风险；风险防范一、售后包租概述售后包租是一种集销售与融资为一体的特殊模式，是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。

它通常指开发商将所出售的商品房，通过在一定期限内承租或者代为出租的方式，以承租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。

售后包租的经营模式早在20世纪60年代出现于美国，后流行于日本、香港、台湾等地。

在上世纪90年代中期传到我国海南及广东沿海地区，后传入内地等城市，为国内市场借鉴并流行。

[1]售后包租在国外原先是开发商融资的一种方式，但目前国内的操作实质上是开发商以高回报、低风险的承诺方式促销商品房，从而加快资金的回笼速度，演变为开发商用以套取现金的一种财务技巧。

二、售后包租模式中的法律风险由于售后包租涉及到房地产开发商、购房者、银行、房产经营方、承租方等多方主体签订的买卖合同、委托经营合同、租赁合同等多份合同，故其中涉及的法律关系较为复杂，一旦出现纠纷，将有可能涉及到多方利益，并产生一定的连锁反应。

我国《商品房销售管理办法》，第十一条明确规定“开发商不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

”而我国各地对售后包租的监管态度，则因地区经济形势的不同及各地房地产市场的差异，而存在变化。

[2]由于售后包租的法律关系复杂，一旦合同主体因履行合同发生纠纷，常面临着合同被法院认定无效、开发商违约、承租方违约等风险。

而房地产开发商为了达到大量吸引顾客并快速回笼资金的目的，常常通过大量的广告来宣传所售商业地产的高回报、低风险等内容，因此又涉及宣传广告的性质及效力等法律风险。

售后返租当心“诈”得“血本无归”

售后返租当心“诈”得“血本无归”买铺谨慎“售后返租”的陷阱。

（图文无关）业内人士提醒：小投资者投资商场内铺需谨慎优先买临街铺第1关注文/记者曾艳珠图/记者龙成通近日，一则佛山逾百投资者台山淘铺“被骗”的消息引发业界极大关注。

一年前，佛山逾百名投资者冲着“10年返租100%”的高回报，买下台山地王广场一些商铺，现在因商铺经营不善严重亏损未能兑现返租，投资者面临投资收不回来的困境。

在这起投资案例中，上千名投资者面临“被违约”的困境，涉及资金数亿元。

业内人士分析，“售后返租”是事件的导火索。

记者了解到，“售后返租”的高回报率很容易让人心动，但高回报的背后可能就是一个“地雷阵”，近年来频频有投资者被“诈”得遍体鳞伤。

业内人士提醒，遇到商场内铺采取“售后返租”方式销售，要特别谨慎。

专业律师也表示，去外地投资要了解清楚情况，最好把开发商承诺的一些条款写进合同里，以免到时“死无对证”。

事件：冲着高回报买铺当初承诺现无法兑现去年，台山地王广场在珠三角各大城市大肆宣传，陈先生在佛山两家地产中介的牵线下，以约42万元的总价，买下一间19平方米的商场内铺，单价2万元多；他妹妹买下一间35平方米、总价180多万元的铺位，单价近5.2万元/平方米。

据了解，与陈先生兄妹同去台山淘铺的还有逾百名佛山投资者。

现在回想起来，陈先生认为自己是被开发商开出的“售后返租”条件诱惑了，不知不觉成了开发商鱼钩上的“鱼儿”。

据他介绍，商场提供三种返租方式供投资者选择，即买后即返租、3年后返租、5年后返租，无论是哪种方式，都能保证投资者“10年返租100%”，即10年内至少能拿到买铺的钱，回报率可谓相当高。

但现实并未往陈先生等投资者预期的方向发展，今年前两个季度，选择买后即返租的投资者只收到了约定租金的一半，7月份的租金更没有了。

这让选择5年后返租的陈先生很担忧：“商场现在很冷清，按照现在的经营状况，到2016年我还能收到返还的租金吗？”陈先生害怕自己“血本无归”，到现在还没拿到铺位的产权证，也让他放心不下。

商业地产售后包租法律效力与法律风险

商业地产售后包租法律效力与法律风险售后包租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。

本文主要探讨售后包租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。

一、什么是售后包租售后包租（又名“售后返租”）是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2001年出台的《商品房销售管理办法》，售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

二、售后包租是否合法对于售后包租，我国立法还缺乏系统的法律规制。

总体而言，由于售后包租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后包租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。

在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。

而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。

2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后包租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

售后回租模式合同无效的风险防范(仅供参考)

售后回租模式合同无效的风险防范（仅供参考）一、售后回租合同无效的法律后果——易被认定无效，不利于出租人有别于普通融资租赁涉及出卖人、出租人、承租人三方，采用售后回租方式开展的融资租赁业务只涉及出租人和承租人两方（承租人同时作为出卖人），同时，由于售后回租兼具企业借贷融资的特性，导致售后回租与企业间拆借的边界十分模糊。

因此，若在项目操作中稍有不慎，售后回租模式极有可能被认定为是企业间的拆借，从而被法院认为合同无效。

根据《合同法》的相关规定，一旦售后回租合同被认定为无效，出租人向承租人收取租金和相关费用的合同依据不复存在，出租人将无法根据融资租赁合同收取租金和费用，也无法取得预期的收益，甚至还可能亏损本金。

此外，一旦售后回租合同被认定为无效，相关的一系列保证合同也将无效，出租人同时也丧失了向保证人追究责任的权利。

所以，如何确保合同的有效性，是开展售后回租业务的重要考量因素之一。

二、售后回租合同无效的判断标准——四大判断标准根据星瀚律师事务所办理售后回租案件的经验，以及结合相关的法律规定，法院在区分售后回租法律关系和无效企业拆借法律关系之间，主要的判断标准有如下几点：1.是否具有明确的租赁标的物；2. 在售后回租之前，承租人是否具有对标的物绝对的所有权；3. 在售后回租过程中，标的物所有权是否完全转移至出租人；4. 售后回租的融资金额与租赁标的物客观价值是否差距过大。

在司法审判实践中，如果售后回租模式中存在上述情形之一的，则极有可能被法院认定为存在以售后回租的合法形式掩盖企业拆借的非法目的，从而导致售后回租合同被认定为无效，给出租人造成重大的损失。

三、售后回租合同无效风险防范在综合整理和分析法院对于售后回租合同效力的判断标准后，星瀚律师事务所认为，企业在开展售后回租业务过程中，应当有针对性地对于上述风险点加以控制，确保售后回租合同的效力。

（一）明确具体租赁标的物在开展售后回租的过程中，虽然设备的出卖方和实际使用人均是承租人，设备的实际功能、作用、型号等对于出租人而言并非，但是出租人仍然应当对于租赁标的物有充分的了解。

售后包租有哪些风险

售后包租有哪些风险买房的时候要注意避开售后包租的房⼦，有的开发商因为资⾦⽐较少所以采⽤售后包租的⽅式来获取资⾦，要是靠谱还好点，不靠谱的直接就拿钱⾛⼈了，那么售后包租有哪些风险。

店铺⼩编通过你的问题带来了“售后包租有哪些风险”的内容，希望对你有帮助。

售后包租有哪些风险⽬前⽐较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租⼈或受托包租⼈的售后包租模式，其风险主要在于：其⼀、售价虚⾼，回报落空。

开发商在“售后包租”过程中抬⾼售价，⽤⾼额返回租⾦吸引投资者，但⼀旦开发商破产或者出现资⾦问题，其返租承诺或回报率可能⽆法实现，投资者预期租⾦收益很难保证，可能蒙受重⼤经济损失。

其⼆、资⾦挪⽤。

⼀般由于开发商资⾦紧张，才采⽤包租套现开发模式，⼀旦融资成功，可能并不真正⽤到开发的房产上，⽽是挪做他⽤。

作为投资⼈，将要⾯临由此⽽产⽣的诸如开发商出现资⾦断链不能如期交房，甚⾄造成烂尾⼯程，甚或是卷款⽽去的法律风险。