【精品报告】2019旭辉地产住宅产品线细分报告

合集下载

XX房地产开发项目后评估报告

XX地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】 (1)【项目投资管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目规划设计评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目营销工作评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目进度、工程管理评估】 .............................. 错误!未定义书签。

【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。

【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片某房地产项目后评估报告一、项目概况及综合评估1、项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。

项目位于某市市中心13公里。

用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。

项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。

（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。

该项目住宅总计1233户，商铺51套。

截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。

实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。

已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。

2、项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（㎡）89214 47725.2 41488.8总建筑面积（㎡）166734.06 77333.67 89400.39A.其中计入容积率建筑面积（㎡）141250.66 65755.58 75495.08一 .住宅总建筑面积（㎡）136115.52 64019.23 72096.291.多层36747.46 19680.72 17066.742.小高层34498.23 21943.39 12554.843.高层64869.83 22395.12 42474.71二.商业建筑面积（㎡）3828.03 1496.98 2331.05三.公共设施（㎡）1307.11 239.37 1067.741.物业管理用房330.85 0 330.852.社区活动中心203.37 0 203.373.文化活动用房353.31 0 353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21 容积率 1.598 1.333 1.82B.不计容积率建筑面积（㎡）25483.4 11578.09 13905.31一.架空层建筑面积（㎡）2131.71 1214.64 917.07二.半地下室面积（㎡）（可售）4490.42 2603.16 1887.26三.全地下室面积（㎡）18861.27 7760.2911100.98 （不含另加建703.97平米）覆盖率19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个）1129 440 685其中地下停车（个）506 217 281 地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644注：上述数据为项目竣工查仗面积。

万科地产产品细分及品类规划

创新性策略
不断引入新技术、新材料和新设计理念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产品的研发和推广，提高品牌形象和市场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作，共同研发和推广地产产品，实现资源共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务，秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING

L系列旭辉集团标准化产品手册

第二部分立面效果篇 …………..………….....................................................9
2.1 大高层效果图 ………..…………................................................... 10 2.2 小高层效果图 2.3 洋房效果图 …..…………................................................... 13
3.3 小高层设计原则 …….…………................................................... 46 3.3.1 经典美学………………................................................... 46 3.3.2 虚实对比 ………….…………................................................... 46 3.3.3 构成步骤 ………….…………................................................... 46 3.3.4 材料分析 ………….…………................................................... 46 3.3.5 顶部设计 ………….…………................................................... 46 3.3.6 中段设计 ………….…………................................................... 46 3.3.7 底部设计 ………….…………................................................... 46 3.3.8 大堂设计 ………….…………................................................... 46 3.3.9 材料规格 ………….…………...............................围本手册涵盖通用的高层、小高层、洋房的立面，同时根据不同的产品线设计不同的立面风格，其中T系的风格为现代时尚、现代雕塑；G系的风格为现代典雅；H系的风格为新古典、大都会；L系的风格为红砖等内容；其中H系和L系在一定情况下立面风格可以通用。手册意图梳理核心产品价值，规范通用设计标准，所示产品具有通用性和推广性。但同时根据各地市场、气候、结构、规范、赠送条件的微差，各区域在使用过程中，需进行产品属地化工作，在各系立面风格不改变的同时，面积区间、结构形式、组合形式等部分可根据城市特点进行调整。属地化工作最终成果需通过集团设计及相关部门确认。

飞鹰计划(MTP)简介

帝王家。”，又说 “千里举官，为了吃穿”。
可见，古人认为学习是为了做官，而做官是为了吃饭——千里上任搏取功名只为能养家糊口当然，这只是古人中那部分消极的思想，而已。有抱负的人学习应该是为了实现人生的理想，而绝不是养家糊口那般简单。放到现在，同样如是。只是，现在的社会日新月异，哪怕是为了养家糊口，学习的任务也依然丌会轻松。
概要
1 概要
彼得•圣吉
课程设计
第6 页
你唯一持久的竞争优势，就是具备比你的竞争对手学习得更快的能力！
为什么需要学习
你可以拒绝学习，但你的竞争对手丌会！
韦尔奇
任何停止学习的人都已经迚入老年，无论在 20岁还是80岁；坚持学习则永葆青春。
福特
概要
1 概要
课程设计
第7 页
中国过去有句俗话：“学成文武艺，货与
数量
概要
课程设计
第 12 页
概要
课程设计
Main Page
概要
课程设计
课程设计 1
设计培训课程
与各部门负责人面谈
人才盘点
发现关键员工及其能
概要
课程设计
课程设计 1
第 14 页
企业文化适应度全局观念沟通影响力项目管理资源整合能力执行力
事业心/敬业度 6 专业能力/经验匹配 5 4 3 2 1 0 系统性思考及问题解决客户管理上级评价满意度工作计划完成度工作质量/业绩
我的梦想是什么呢？
为什么要努力学习？
概要
1 概要
课程设计
第8 页
提高关键员工综合能力！
发挥核心人才中坚作用。
建设后备管理人才库

旭辉地产住宅产品线细分报告

泛指：学校、匚疗、商业、菜市、超市、银行等
销售定价
≤0.7板
块均价注：项
目均价
导
及全市
出
均价标
售价匙
0.7-1板块均价
杆比值，适用于1线
隔
城市，
具体详
后表。 1-1.5板
块均价
Part1-旭辉住宅产品线
旭辉住宅产品系列癿品类
产品系列
乐享主流产品优享
命名庭系湾系
上海康桥亚瑟郡
产品等系列级尊享高
尊享中
尊享低
业态
以低密为主：叠拼+联排洋房+联排
高层+联排高层+叠拼洋房+联排
洋房
Part2-产品线现状问题
以远近定义产品线忽略封闭型市场
例
上海新城旭辉店
项目名称产品系列匙位业态
客户
上海新城旭辉店
优享远郊金山新城匙东侧
高层+多层 78㎡两房、90 ㎡小三房、105㎡三房匙域首改客户
≥1.5
市中心或郊匙拥有稀缺资源
多改
丌限
注：项目均价及全市均价标杆比值，适用于1线城市。
现代英式
中高档
风格多样化高档
Part1-旭辉住宅产品线
▉ -产品线、售价、均价匙隔关系
1线城市
城市名称
乐享
上海北京 ≤0.7
优享
0.7-1
1.5线城市杭州南京苏州
≤0.9 0.9-1.5
天津
武汉
例
合肥湖山源著项目
项目名称产品系列
湖山源著项目尊享
苏州园匙项目尊享

？全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例

全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。

住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。

住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。

另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。

住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。

住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。

各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。

规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。

产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。

基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。

房地产产品细分讲解

房地产产品细分讲解房地产市场是一个庞大而复杂的领域，涵盖了多种类型的产品。

在这篇文章中，我们将对房地产产品进行细分，帮助读者更好地了解每种产品的特点和功能。

一、住宅产品住宅产品是最为常见的房地产产品，主要用于居住目的。

住宅产品可以进一步细分为公寓、别墅和普通住宅。

1. 公寓：公寓是集中式居住区域，通常由多个单元组成。

公寓可以是高层建筑，也可以是低层建筑。

公寓具有私密性较强，且常配有公共设施如电梯、健身房和游泳池等。

2. 别墅：别墅是一种独立式住宅，通常拥有独立的花园和停车位。

别墅多为多层结构，提供更大的居住空间和更高的私密性。

3. 普通住宅：普通住宅包括公寓和别墅之外的其他住宅形式。

这些住宅可以是独立式的，也可以是连体式的，例如联排别墅。

二、商业产品商业产品主要用于商业目的，包括办公楼、商场和酒店等。

1. 办公楼：办公楼是为商务活动而设计的建筑物。

办公楼通常提供办公空间、会议室、休息区和其他商务设施。

2. 商场：商场是一个集合了多个商业店铺的建筑，供人们购物和娱乐休闲之用。

商场一般有多层楼，包含不同类型的店铺。

3. 酒店：酒店是提供住宿和服务的临时性建筑物。

酒店通常提供房间租赁、餐饮、健身和休闲设施。

三、工业产品工业产品主要用于生产和制造，包括工业园区和厂房等。

1. 工业园区：工业园区是一种为工业企业提供场地和服务的综合性区域。

工业园区通常包含办公楼、厂房、仓库和物流配套设施。

2. 厂房：厂房是制造业企业用于生产和加工的建筑物。

厂房一般具有较高的屋顶并配备大型设备和机器。

四、土地产品土地产品是指土地的开发和利用权益，包括住宅用地、商业用地和工业用地等。

1. 住宅用地：住宅用地是专门用于建设住宅的土地。

住宅用地的位置和规模对于开发商和购房者来说都具有重要意义。

2. 商业用地：商业用地是专门用于商业开发的土地。

商业用地通常位于繁华的商业区域，适合建设商场、办公楼和酒店等商业设施。

3. 工业用地：工业用地是专门用于工业企业用途的土地。

旭辉优享产品系列标准

产品定位、量化设计、成本限额
Part2-优享系列规划篇
▉ -规划配置
规划指标
1、有利指标（容积率、可售面积）：应最大化，不得低于规划要求； 2、不利指标（停车配比、人防面积、非可售面积）：应最小化，不得超出规划要求；在满足规划要求的情况下，还应不懈努力、积极与政府相关部门沟通，力争将不利指标降到最低；
奢享
说明：
1、上述限额成本为各物业类型分摊后成本，包括基础设施、环境、公建配套、单体分摊成本； 2、上述成本不包括涨价预备费； 3、人工及主要材料（钢筋、砼、砌体）价格基准：钢筋4500元/吨、C30砼350元/m3； 4、上述成本包括常规少量的赠送面积成本（赠送比例10%以内）； 5、有外墙保温要求但无采暖要求的地区，在上述成本基础上高层加100元/m2，洋房/经济型别墅加150元/m2；有采暖要求的北方地区，在上述成本基础上加300 元/m2； 6、八度抗震等级地区成本增加50元/m2； 7、政府垄断因素：上述成本中考虑了市政配套工程具有一定垄断性，基础设施成本按单位销面成本300元/m2以内考虑，若市政配套工程垄断性非常强，完全是按政府规定缴费，无谈价空间，则可根据
北京洋房 --
杭州南京苏州天津武汉重庆合肥
经济别墅高层
洋房
经济别墅高层
--
3000
--
--
2800
长沙
嘉兴
普通多层洋房 2600 --
经济别墅
--
优享 3700 4100
4300
3300
3700
3900
3000 2800
3300 3600
尊享参照该片区高档或超高档项目定位，不宜低配也不宜超配。

201411__武汉_旭辉御府_别墅定价报告

全赠送面积
半赠送面积
全赠送面积
半赠送面积
14
金地艺境
叠拼户型分析
建面房型层数开间进深 1-2层，D-2户型（中间） 231㎡入户口花园三室两厅四卫 2+地下室 10.4米 13.7米露台地下室下沉庭院阳台 30㎡ 1.45㎡ 77㎡ 10㎡ 1个，9.3㎡
全赠送面积
半赠送面积
全赠送面积
纯别墅项目非纯别墅项目
东澜岸-联排双拼 20套，134-138㎡ /200-260㎡， 150-500W
汤逊湖1号-联排双拼 151套，197-220㎡/223251㎡， 300-500W
4
市场成交情况 2014年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在光谷区域，其次为远城区，联排产品占据成交主力地位。
1.0 1.3万元/㎡
汤逊湖
美国原版复制，顶级中央别墅区；自然景观，产业集群精装修，丰富产品线，高端配套，山水景观资源 10
联排
200-350
126%
1.05
1万元/㎡
花山
金地艺境 215-232㎡叠拼别墅，均价12000元/㎡，总价约260-280万
会所+商业幼儿园小学
5# 3# 6# 7#
2014年10月分面积段成交套数
50 40 30 20 10 0
2014年10月分总价段成交套数
80 60 40 20 0
6
武汉别墅市场小结
1.别墅成交主要集中在光谷区域，其次为远城区； 2.联排产品占据成交主力地位，其次为叠拼；
3.160-280㎡的产品为当前的主流产品，总价集中在200-300万
银湖翡翠 –联排 8套，180-220㎡， 19374 海昌之星-叠加 7套，180-200㎡ 9464，180-200W F天下-独栋 273套，300-500㎡， 14285，300-500W 银湖水榭 –联排 80套，180-260㎡， 190-270W 金地格林春岸-联排 21套，240-260㎡， 9792，220-300W 珑璟轩-联排 5套，90-110㎡ 10518，85-150W 宝安山水龙城-联排 114套，200-300㎡， 10500，210-400W 恒达盘龙湾-联排 4套，200-260㎡ 7750，130-500W

各品牌开发商产品线总结

百万平米城中城系列
华润置地丌断扩展生活品质，开创了卙有一线资源的极致作品、具有优越景观环境的生态作品，以及实现综合价值体验的大盘住区，这些居住精品有效的推动了城市魅力的再塑，幵为华润置地赢得了非凡的赞誉，更重要的是，优越的品质正在改变人们的生活。北京翡翠城近郊低密度代表作品，既享受良好自然生态环境，又坐拥便捷交通，约两万人的建制规模和低层、低密度、高绿化的规划创造了一个具备完整功能的新卫星城镇。成都翡翠城成都翡翠城既拥成都市内罕有的185亩生态湖泊，又得东湖、沙河、府河合为环抱，是成都市仅有的生态型湖畔居住社区。合肥澜溪镇地处丽质天成的大蜀山脚下，环湖拥翠，在规划、建筑和景观设计中充分保留原有的景观资源，将新的发展融合到建筑不空间序列中，营造城市生活别境。
绿城产品系列情况
香颂多层别墅系列老街坊系列新里系列海珀系列世纪城系列江桥基地、南翔基地等万豪、洲际等酒店绿地的商品住宅体系中，四个系列已趋于成熟，基本做到了标准化连锁开发
住宅
高层大型住区
绿地
商业
保障房酒店
目前拥有已建成星级酒 “创”系列、科创、同创、和写字楼店12家，资创等产规模超过商业中心新都会、家世界 100亿。计划到2014年拥综合体绿地中心（多个城市超高层）有自主品牌酒店100家
厦门橡树湾地处集美文教学区，紧邻厦门国际学校和英才学校，近享园単苑中西园林百态，以北美校园风格的人文建筑，趣味生动的景观空间布局，构筑厦门首选学府文化住区。
华润橡树湾英伦系列
英伦系列作品以其成熟优雅的居住环境，创造了华润置地推广异域的成功口碑。这些建筑延承了新英格兰艺术和人文传统，把英伦古典的丰美表现纯粹而极致。英伦系列作品现已经成功步入多个城市，幵将为更多城市带来优越体验。上海橡树湾珍视复旦、同济等百年名校，浸染浓厚文化氛围，构筑自然意象的人文生活。

旭辉,又一次震惊了地产行业!

故事化设计
景观中的每个元素都融入了故事情节，使孩子们在玩耍的同时，能够通过故事情节培养想象力和创造力。这种设计方式有助于增强景观的互动性和参与感。
分级别、有秩序的组团设计
分级别设计
旭辉采用分级别设计理念，根据不同年龄段儿童的需求和特点，设计了不同级别的活动空间。这种设计既保证了儿童安全，又满足了不同年龄段儿童的个性化需求。
人性化设计
从人性化的角度出发，考虑居民的生活习惯和需求，提供便捷、舒适的生活环境，提升居民的居住体验。
考虑家人的互动
多代居住
设计注重家庭成员之间的互动，提供适合不同年龄段的活动空间，满足多代同堂的居住需求，增强家庭成员之间的情感纽带。
亲子活动
通过设计丰富的亲子活动空间，鼓励家长与孩子进行互动，促进孩子的成长和家庭关系的和谐。
满足不同年龄段需求
人文关怀
全龄景观设计理念旨在满足不同年龄段客户的需求，创造一个适合全家人活动的空间。
全龄景观设计还关注人文关怀，提供文化活动和交流空间，增强社区凝聚力和归属感。
生态可持续发展
全龄景观设计注重生态保护和可持续发展，采用绿色建筑材料和节能技术。
旭辉项目的成功经验
01
02
03
社交设施
为了满足住户的多样化社交需求，旭辉在项目中配备了各种社交设施，如健身房、游泳池、瑜伽室等，让住户在享受生活的同时结交志同道合的朋友。
提高社区归属感
社区文化
旭辉在项目设计中注重营造社区文化，通过举办各种社区活动、节日庆典等形式，增强住户的归属感和凝聚力。
社区绿化与环境
为了提高社区的绿化率和环境质量，旭辉在项目中注重绿化景观的营造，设置公园、花园、绿道等公共空间，让住户感受到自然与人文的交融。

项目产品系价值梳理

项目产品系价值梳理一、产品系融创九府系二、定位新东方主义人居范本三、前言在研发和打造九府系产品线之前，融创一直以来的品牌印象都是坚持做高端精品住宅，也打造了几条成功的产品线，比如壹号院系、桃花源系、桃源系、府系等。

四、前期洞察在对新中产阶层的客户调研中，他们发现当代年轻的新中产阶层更钟情于本国文化，对民族信心已经开始建立起来，他们更加遵循本国的文化，同时坚持的是当代审美。

五、命名分析“九”取自中国汉字九九归一之意，秉承着中国东方哲学的最高意境，而“府”在中国传统建筑中只有亲王、郡王的府邸才可称为“府”，是身份与地位的象征。

命名“九府系”也是希望表达融创对中国传统文化的尊重和对客户的敬重。

六、理解九府系产品“以新东方之道，应新中产之需”的底层逻辑出发，合中式文化精神底蕴和西式功能设计手法，通过门第礼制、五重礼序、九境造园、全龄设计等产品手法，打造“以府为尊，以园为韵、以匠著家”的三大产品核心标签。

府尊、园韵、匠著，是为三纲，衍生出九个价值点，称为九制。

七、价值体系九府系产品营造从大到小、从整体到局部，包含132个细节标准，共同构成“三纲九制”的九府系产品体系。

项目：万科·大家项目定位：把档位挂在“风骨”上价值体系评析：万科·大家位于阳澄湖与青剑湖环绕的“新双湖版块”，是以“致敬风骨大家”为核心思想，体现出五个大（大器之材、大美不言、大音希声、大象无形、大方无隅）的独立思想，通过建筑、景观、人文、区位、客群五大体系将现代新中式建筑风格和东方礼制下的当代生活表达出来，紧密结合了大家是风骨的、独立的、反主流的、不谙俗套的、踏实可靠的特征。

项目：融创西南区域社会趋势：房企行业，规划和产量不再是唯一竞争力，只有沉下心，潜心精细化业务发展自我修为，直抵客户核心需求，才能占领消费时代制高点。

项目定位：文化融合人居文化的造物美学，延伸家庭活动的全龄设计，促进社区共享融合的新模式健康活跃生命梦想的日常状态，尊重自然法则的生活理念，筑造与自然为友的居住方式专属塔尖人士私享的私人助理，符合时代趋势的生活优配，全球背景下的高定平台空间突破时间概念的传承手段，于细节的空间考量，一切为舒适而生的尺度法则价值体系评析：融创的臻生活5H社区，包括品质筑家、臻心管家、邻里一家、私享致家、智慧优家5大体系，以及26大标准、370多项臻心细节，贯穿全产品周期和全生活周期。

旭辉控股(集团)有限公司介绍

For a Better Life丨用心构筑美好生活
旭辉产品丨宜居型住宅
苏州苏州 | 旭辉苹果乐园家在童话里日子好甜蜜
旭辉苹果乐园位于苏州新区项目位于苏州北新区 CBD ，全苏州价格洼地。五纬交通、五大商超、全龄教育、金融医疗环伺，完美生活体验即刻开启。项目拥有近2万方中央景观轴，首创四步童话乐园，打造全龄精致生活。多层次安防体系确保业主居家安全，更引进基础医疗保障，一对一进行健康诊断。
创新增长
均衡发展
中速增长千亿规模百年企业
稳健经营
2017-2021
2022-2026
……
旭辉发展阶段
For a Better Life丨用心构续的、稳定的、有质量的、快速的增长
目标一
• 在2016年实现销售合同金额超过500亿元
目标二
• 在2016年底企业股票市值超过500亿元目标三 • 进入房企第一方阵，成为20强企业（TOP20）目标四 • 完成全国化布局并成为知名品牌房企
世界性城市的新定位；都市再开发；布局重点，热点区域；城市生活服务商定位。
For a Better Life丨用心构筑美好生活
旭辉产品丨宜居型住宅
宜居型住宅
筑造城市刚需、宜居住宅产品，尊重土地资源分配、发现城市中主流人群的需求，根据城市发展和人居需求开发城市最为需要的宜居型住宅产品。
For a Better Life丨用心构筑美好生活
旭辉产品丨宜居型住宅
上海上海 | 旭辉城幸福旭辉一生之城
上海旭辉城位于北上海之巅的旭辉城，是由旭辉集团亲力打造的约 35 万方醇熟洋房公寓住区。项目由约 73~105平米的多层电梯洋房和高层公寓构成，自2011 年底面市以来连续进入全市住宅成交榜单的 TOP10 ，是全上海逾3000户家庭的温馨选择。

房地产产品标准化体系建设研讨

金隅嘉业成本管理体系工程技术标准组细管控鲁能集团及其分公司组细流程绩效薪酬流程管理上海丐茂集团上海景瑞地产组细流程绩效计划运营管理重庆金科集团组细流程设计工程成本采贩及吅同标准化安徽金大地组细流程绩效薪酬计划管理工程成本采贩预算武汉名流组细流程计划运营产品技术标准体系咨询深圳莱蒙国际产品设计标准人力资源绩效管理薪酬管理广州时代地产设计工程计划运营吅约管理成本管理苏宁置业产品设计采贩工程技术标准河南正弘产品设计标准2012赛普版权仁供培训使用99ff99?mba赛普与项亊业部产品总监年房地产企业工作绉验咨询的典型宠户
“产品扩张战略”：在同一区域掌握不同业态与产品习性，以高层、公寓、花园洋房、别墅、购物中心并举为核心
住宅业态掌握日益成熟，并在单一业态快速推进与精耕细作并举郡系列初见雏形
历练自己多种业态能力，尤以商业地产表现出色艳澜系、香缇系、郡系、天街系成型
异地扩张发展期：跨区域、多项目规模发展 “区域聚集战略”大范围应用 2008年进入天津,完成环渤海区域中心城市布局 2009年进入上海、南京基本完成长三角区域中心城市布局 2010年、2011年从中心城市向板块内其他重要城市渗透
2004 销售总面积（万㎡）新开工总面积（万㎡）总人数销售金额 163.80 240.40 1676 91.6 2005 231.80 259.30 1924 139.5 2006 322.80 399.50 2602 212.3 2007 613.70 776.70 3068 523.6 2008 557.00 523.30 3342 478.7 2009 663.60 560.90 3411 634.2 2010年 897.7 1248 4464 1081.6 2011年 1073.30 1448 5648 1215.4

创新合作成就地产大咖——专访中国房地产运营管理专家刘峰

024中国房地产业的发展是从1980年房子被定义为商品开始的。

到如今，中国房地产界经历了黄金时代，也经历了泡沫低谷，房地产大变革时局下新问题、新挑战、新机遇不断涌现，房地产企业之间的竞争也愈加激烈。

因此，良好的房地产运营管理体系对于每一个房地产企业来说都是至关重要的，它能够提高公司项目管理效率和水平，提升企业竞争力，使企业在房地产市场发展的洪流中站稳脚跟。

作为一名房地产人，刘峰始终坚守与奋斗在一线，成为了中国房地产领域颇具影响力的运营管理专家。

2011年，刘峰进入旭辉集团股份有限公司并担任成本管理部总监一职，后凭借出色的表现被任命为集团运营中心总经理，主管集团工程管理部、采购管理部、成本管理部、PMO办公室等重要核心部门。

在旭辉集团，刘峰协助董事长、总裁明确房地产项目的总体经营目标，通过运营管理手段促使其顺利达成；建立计划管控体系，审核项目各类进度计划，并通过计划管理手段进行有效控制；建立完善的成本管控体系，审核项目成本及费用预算，进行成本控制；建立各阶段质量管控体系，并确保所有项目工程品质；根据旭辉自身特点选择现金流高周转运营管控模式及组织构架……保证了公司各类项目的质量、进度和收益，降低了项目风险。

为了进一步提升产品质量效果，提高上市公司的周转效率，身为运营中心总经理的刘峰带领团队构建了一套创新性建造体系——“建造2.0体系”，助力产品质量日益优化的同时，引领行业创新变革。

在刘峰眼中，节省工期与提高质量不是矛盾体，通过体系创新，企业便能够兼得质量和速度。

刘峰主导构建的“1+1+1”模式的“建造2.0体系”是一套保证项目质量与安全的快速建造体系，是一套有效的人才培养机制，更是一套高效的跨部门交圈方法。

2018年7月，在刘峰的推动下，旭辉“建造2.0体系”的12项工艺标准、实施作业指引、建造模型、横道图等六大类纲领性文件正式向全国各事业部发布，明确了集团-事业部-项目的职责权限，提出了建造2.0建造模型，对穿插施工提出了具体要求，首次正式阐明了“建造2.0体系”的技术内容以及整个体系的实施作业指引，支撑了各地区项目旭辉“建造创新合作成就地产大咖——专访中国房地产运营管理专家刘峰□ 文｜李凡2.0体系”的落地。

从旭辉CIFI-5到CIFI-7，发生了哪些变化？

从旭辉CIFI-5到CIFI-7，发⽣了哪些变化？2018年旭辉推出CIFI-5，2019年推出CIFI-6，2020年8⽉，旭辉再度发布CIFI-7。

历经两年，旭辉的产品⼒不断提升，从CIFI-5到CIFI-7，旭辉在产品研究上从产品精神到产品设计，发⽣了哪些变化？FIRST产品关键词从CIFI5开始，旭辉在不断强调“产品属性”和“体验”，在不断强调延伸和突破，到了CIFI7，旭辉更是提出了“打破城市⼈对家的想象”，从产品设计理念来看，体现了旭辉在产品上从适应市场、适应客户，到引领市场、引导客户的转变。

SECOND功能理念CIFI-5理念本代产品设计理念较之前的产品有⼀个较⼤的飞跃和提升，坚定的提出——“形式追随功能”、“形式追随剧情”，在设计产品时，不简单停留在产品设计层⾯，更是要设计场景、设计情感、设计故事。

归纳起来，形成如下设计矩阵。

CIFI-6理念从⽣活和⽣命体验出发，爱⾃由、有激情、敢梦想，共享“与年龄⽆关的年轻，与远⽅⽆关的幸福、与⾦钱⽆关的财富”的⽣活⽅式，正是CIFI-6体系所强调的超出预期的“多维⼈⽣”。

通过打造出年轻⽽⼜现代化的建筑外⽴⾯，同时⽤⼀条满载交互式灯光的林荫⼤道，引⼊科技智能互动，以声光电的⼿段，照亮每个⼈回家的航向；独创“全龄IP-旭辉⼩熊”，让简单物理空间的陪伴，引申到更⾼层次的含义。

CIFI-7理念以打破城市⼈对家的想象为出发原点，致⼒于创造超出预期的美好⽣活。

创造性的提出：超出预期美好⽣活的“Special空间”、推动⾏业发展的“社区主题乐园”、打破⾏业壁垒的“操作系统”，外加积攒正能量的“微笑ATM机社区”▲ CIFI-7体系微笑曲线THIRD产品设计1.户型CIFI-5: 户型上从具有仪式感的归家系统，为提升住户体验的LDKS⼀体化空间、中西双厨、洄游空间、⼊户双流线等，⽆⼀不在践⾏“从传统功能向新功能延伸”。

CIFI-6：打造⾃由“巨”厅，通过厅内厅外有机结合延展，形成⼀个能够满⾜不同家庭成员的需求，⼜能够同时容纳好友欢聚的LDKG⼀体化空间，让⽣活融⼊爱的陪伴；“巨厅”功能的实现源于两个⽅⾯，⼀是减少浪费⾯积，⼆是打造有序的收纳体系。

旭辉客研体系

2.经典产品测试研究方法，造就旭辉每一代新产品发布的客户与数据基础
○ 在这个过程中，旭辉客研还创新性地引入跨行业经典的产品测试研究方法。传统客研的产品测试通常询问 “你想要更大的面积么？”“ 你想要更宽敞的餐厅么？”“ 你喜欢这个户型么？” 等问题，这种问题设置带有明显倾向性且维度单一，一般来说，客户反馈以 “是”为主，且无法得到更深入的信息，比如喜欢的原因是因为功能匹配？还是因为情绪满足？还是因为没有见过，标新立异？这彼此之间的关联程度有多强？谁的作用力更大一些？这些评价背后的原因是什么？应该怎么修正？
04
客户价值作为看不见的手，与各职能高度互动，提高组织效率，提升组织效能，形成卓越的组织力。
以客户价值管理为载体旭辉客研建成可复制可生长的自循环生态体系：旭辉客
研树
在这种创新模式下，旭辉客研以系统的方法论为根，以客户价值为载体，以数据生态为驱动，逐渐形成可复制可生长的自循环生态体系：旭辉客研树，催生产品决策管理模式的相变。
• 传统定位调研基于周边竞品的置业顾问反馈和竞品项目部分成交业主展开，这种方法的潜在逻辑是：（1）既然对方能行，我复制就好；（2）避开对方蹚过的雷区；（3）抓住市场上行的红利，快进快出。所以，这个时候，速度很重要，业务的底层逻辑是销售=运营+案场。
• 在行业上行期间，以高周转为目标的时代，这种逻辑并没有明显问题，那是因为高热度和高周转掩盖了客户良好居住的愿望——因为这条逻辑链中没有消费者任何事情，开发商提供什么，消费者就买什么——更进一步，该方法会遭到置业顾问经验主义和受访样本代表性的强烈干扰，结果科学性存疑。
● 今天，行业进入脉冲波动、箱体运行的时代，做客户需要的产品变得至关重要，这是行业巨变、市场巨变下的客户研究的机会，其实代表的是整个房地产产品研发的流程再造，这亦是一种由外而内的市场倒逼。