房地产中设计成本控制的探讨_王笑盈

中华民居2014年7月
房地产中设计成本控制的探讨
王笑盈
（浙江金基置业有限公司浙江省杭州市310000）
前言
房地产公司经营管理活动所面临的压力实际上都包含资金调配困难等问题，合理的控制开发成本可直接有效地提高利润，缓解资金压力。

房地产项目开发主要分为可研决策阶段、设计阶段、工程招标阶段和实施阶段，成本控制具有全员性，贯穿于房地产开发的全过程。

虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同，但业界普遍认为房地产开发项目成本控制有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。

本文只对设计阶段的成本控制进行探讨。

1设计阶段控制
许多房地产公司都把控制造价的主要精力放在施工阶段，想法设法减少施工过程中出现的现场变更和工作量，而忽视了工程前期的设计与工程概预算工作，结果往往是事倍功半、费力不讨好。

工程造价控制的关键在设计阶段。

1.1规划设计环节的成本控制
规划设计是是整个设计工作的前奏，是一个从无到有的创意设计过程，需要大量的理性分析、收集整理和沟通工作。

规划设计需要将城市历史文化、空间环境、道路交通、水文地质、风向日照来确定建筑总平、体量和空间关系。

设计过程应结合地形、地貌和周边环境的关系，合理考虑建筑物的摆放，及竖向设计成果，最大限度地减少土方的填挖量，尽量在场地范围内实现土方填挖自平衡。

以我公司某项目为例，通过对地形的重新设计梳理，调整局部路网标高，使其更加符合地形地貌。

同时，大力减少填挖方量，初步估计，经优化调整后，填挖方比原设计减少约200万方，减少了工程投资。

在规划设计中，建筑的形式和风格是选择成本的要素，如简约为特征的现代风格：成本低，中价位，速度快；精致的古典欧美风格：成本高，高价位，速度慢。

设计管理需要在成本优化与效果控制两者取其平衡。

1.2方案设计环节的成本控制
方案设计根据公司《产品定位报告》的要求和投资、规划条件和各专业的技术要求进行整合，确定建筑总平、体量、空间、平面以及场地的设计，是建筑设计的灵魂。

建筑设计的好坏，成败主要决定于这个阶段。

设计管理应统筹考虑地方规划要求及公司《产品定位报告》，在选择建筑风格上给予合理的建议，建筑设计上进行多方案对比，严格掌控各项经济技术指标和建筑的平面布置，建筑竖向设计，合理地开发利用地下空间，对建筑空间关系的经济性及可行性加以分析。

以我公司某项目为例，设计单位原将主楼下面的地下室高度做到5.7m，由2.7m高的夹层与3m高的地下空间组成，汽车库范围地下室高度做到4.2m。

这样的做法带来三个问题：其一，地下室建设面积加大，而可销售面积没有增加，车位也没有增加；其二，因主楼下地下室高度大于3m，根据《浙江省实施《中华人民共和国人民防空法》办法》（修订版）第十二条的相关规定，十层以上（含十层）或基础埋深3m以上（含3m）的民用建筑，以及人民防空重点城市的居民楼，应按照地面首次建筑面积修建规定抗力等级的防空地下室；其三，地下室的高度大，增加了土方的挖方量、基坑维护成本、地下室外墙的截面尺寸及配筋和地下室底板的抗浮设计要求，以上这些问题都增加了项目的建设成本。

通过对方案的优化，与设计单位的沟通，调整主楼下地下室的高度控制在3m以内，汽车库范围的地下室高度调整至3.7m，同时满足了经济性与可行性的要求。

此外，对于客户关注及直接感受的部位注重效果，增加设计细节，对支持项目定位的部分在成本分配分配上重点支持，对于一般性部位坚决控制标准，降低成本。

方案阶段是关键，各方面考虑的越多越完善，后期的修改就越少。

建议室内设计和景观设计能提前介入建筑方案阶段：①能减少后期户型平面调整；②景观设计留有足够的空间来营造。

对于美观类的材料，如建筑外立面、景观、室内的材料的定板定样建议在方案设计阶段采用样板区的设置，能有效减少后期的材料变更，明确材料清单，加快招标工作的进行。

1.3初步设计设计环节的成本控制
初步设计阶段，是确定建筑设计重大技术问题、方案和标准的主要阶段。

初步阶段的的成本控制主要由以下几方面控制：①要严格把关设计图纸的深度，使初步设计的图纸尽量的深化完善，设计图纸中的问题和各专业图纸之间的矛盾尽早发现，有利于施工图的完善和各专业设计之间的协调，能够有效缩短建筑设计施工图设计阶段的时间。

①要各专业从优化结构选型、平面布置、构件尺寸及基础型式方面进行多方案比对，选择符合项目要求且经济性的方案。

②要做好工程概算，它是对项目初步设计阶段设计成果总造价的反映，是把握工程项目造价的一道重要关卡，它不仅影响到工程项目造价的控制，还会影响投资计划的真实性和投资资金的合理分配。

因此，工程概算书的深度直接影响到工程项目造价的控制程度。

1.4施工图设计环节的成本控制
建筑施工图是方案及初步设计之后的一种延续性设计，深化性设计，不是单纯的画图（标尺寸、配结构、定材料、加管线等等），而是需要设计师发挥施工图设计的优势，从细节、成本、安全、进度、美观、质量等方面考虑，积极完善的对方案设计进行再创造。

在施工图设计阶段，各专业要相互配合，对设计单位提出明确的经济指导，积极推进限量与限额设计，措施如下：
（1）设置项目档次的界定，分为低档、中档、高档产品。

结合项目的档次，制定合理的限量与限额设计指标。

（2）进行造价分析，对工程预算中的主要材料（如外立面选材，防水保温材料选型和水、电、暖通设备的选型等方面）要进行各方面分析、对比，在符合项目档次限额设计指标的前提下，将成本控制在合理的范围。

（3）对不同高度、不同结构体系的项目进行类别，制定合理的含混凝土量和含钢控制要求，减少结构不必要的材料浪费。

如我公司某项目内部审查过程中发现项目高层结构体系采用了剪力墙结构，上部结构中每平方米建筑的钢筋含量为63kg。

我司设计管理部通过与设计单位沟通协调，要求设计单位根据我司提供的结构限额指标进行设计，同时进行多方案比较，最终将高层建筑的结构体系优化调整为框架剪力墙结构，其中框架柱是以矩形柱与异形柱相结合的形式，既保证了结构的安全合理性，又增加了建筑空间布置的灵活性，同时尽量减少因框架柱突出墙面给空间利用上带来的影响。

经优化后的结构单方含钢量为55kg，较之前的方案减少8kg，该项目地面以上高层建筑面积约6.7万方，按单方1kg的钢筋用量折算到工程综合造价（相应混凝土与模板工程）上，约为10元/m2，仅地面以上高层部分一项大约节省了536万元。

施工图质量也是关键。

施工过程中出现的设计变更和增加工程量，主要原因是施工图质
量偏低，所以应加强对设计单位在正式出图前的设计成果的内部审核。

审核图纸应注意以下几点：
（1）各专业的衔接，主要是市政工程、设备类专业与土建专业的的交叉衔接。

（2）建筑与结构专业的图纸是否一致，避免造成不必要的返工。

2结束语
综上所述，房地产设计成本控制应全面控制：全过程成本控制、全方位成本控制、全员成本控制。

从设计到施工的整个过程，产品的成本控制中的每一个环节都不能忽略，设计成本控制也不能单纯强调降低成本，还要照顾各方面的利益。

设计成果需在符合《产品定位报告》的要求下，取得经济性和美观性的平衡。

摘要：在房地产开发微利时代，成本控制对于每个房地产公司而言是最为重要的问题，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。

本
文是作者结合多年工作经验对房地产中设计成本控制进行了相关的探讨，仅供参考。

关键词：房地产；设计成本控制；各环节控制
工程·管理
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