北京现有创意产业园区分析

•
空 间 内 部 复 式 结 构 7
LOFT
竞争性产业分析
影视媒体设计类 尚8创意产业园
• 本项目策略建议
– – – 由于与本项目位置最近，客户群相似，建议本项目 尽快启动，以更好的环境吸引这些客户的入住。 LOFT对设计企业仍有一定吸引力，可借鉴LOFT的 产品形式 揣摩政府合作意向，在DRC品牌输出中寻找合作机 会
北京现有设计产业园区与本 项目竞争分析
1
竞争性产业分析
北京主要设计产业基地
工业设计类
DRC工业设计创意产业基地
服装设计类
北京时尚设计广场
本项目
影视媒体设计类
尚8创意产业园
美术设计类
美术与设计产业园、左右艺术区
注：北京家居产业示范园、英超国际服装研 发设计产业园现暂停招商，故不作参考案例 介绍
2
竞争性产业分析
左右艺术区
美术与设计 产业园 12
竞争性产业分析
竞争因素 竞争项目情况 竞争形势及策略 竞争强度
区位竞争
只有尚8创意产业园位于CBD区域， 相比本项目交通更为便利
CBD区域内竞争项目数量少， 且未来供应量极为有限。 因此本项目所面临的现有区位 竞争并不明显。
弱
吸纳了本项目部分客户。
Βιβλιοθήκη Baidu
客户群竞争
尚8创意产业园、北京时尚广场 已入驻部分设计类企业
因此，本项目需要充分依托地 缘产业优势和产品特色，努力 提升区域知名度。 从长期来看，这些客户很可能 成为本项目的未来客源
较弱
13
竞争性产业分析
竞争因素 竞争项目情况 竞争形势及策略 竞争强度
行业竞争
已有项目的主力行业与本项目不同， 不形成竞争关系
强化本项目人居设计概念， 同时延纵向产业链吸引上下 游产业聚集
工业设计类
DRC工业设计创意产业基地
• 基本情况
– – 国内首个以“设计资源协作”为理念的工业设计 创意产业基地 园区运作模式：三方协作 • 原邮电部电话设备厂：提供土地及原旧厂 房 • 西城区政府：2006年租赁土地5年，由房地 产公司对设备厂旧厂房进行改造 • 北京科学技术委员会：资金支持、政策支 持 规模：建设面积一期8800平方米，二期50000平 方米 租金：3元/平米/天
•
园区运作模式值得借鉴
– –
•
本项目策略建议
– – 利用政府推动DRC品牌输出的时机，在政府发展意向 中寻找合作机会 延纵向产业链引进多种企业类型，提高项目的稳定性
中 国 创 新 设 计 红 星 奖
5
竞争性产业分析
影视媒体设计类
尚8创意产业园
• 基本情况
– 园区性质 • 甲方老房子（北京）投资顾问公司租赁北京市 电线电缆总厂部分厂房 • 园区具有法国投资背景（投资公司由Mod’art 欧洲当代艺术大学和法国Synthesis城市艺术文 化机构注资成立） 规模 • 总面积3.9万平方米，20余栋建筑 租金： • 4~6元/平米/天，物业费1.8元/平米/天 客户类型：涵盖影视媒体、广告设计、服装设计等行 业的大中小企业
美术设计类 左右艺术区
• 基本情况
– – – 园区性质： • 北京拖拉机厂改造旧厂房 规模 建筑面积：11万平方米 租金：0.8-1元/平米/天 绘画雕塑、建筑设计、时尚设计、工业 产品、影视策划等
–
•
目标客户
–
•
目标客户
–
11
竞争性产业分析
美术设计类
• 美术设计类与本项目竞争关系
– 没有竞争关系 – 行业不同，有自己的产业链 – 美术设计行业链发展空间有限
– –
•
目标客户
–
6
竞争性产业分析
影视媒体设计类
尚8创意产业园
• 与本项目竞争关系分析
有一定的竞争关系，但竞争性不强 • 交通便捷 – 吸引了未来本项目部分客户群 • 自身的LOFT创意空间 – CBD范围内LOFT形式产品仍存在一定 需求和供应空间 – 未来发展空间有限 • CBD范围土地集约利用趋势会促使低容积率 的LOFT形式快速消失 值得借鉴亮点 – 与北京市工业设计促进局合作，争取政府优惠政策 –
创意人居设计产业园区
1. 与项目要求吻合
通过对离心产业的梳理 可以看出，通过 地价匹配、聚集意愿、比较优势、租赁 导向、快速启动五方面的衡量，设计行 业无疑是与本项目发展要求相吻合的。
2. 产业竞争压力小
从目前北京现有设计产业园区的发展看， 尚未明确出现以人居设计为理念的产业 园区，这为本项目留出一定市场细分空 间。
集 团 现 状 图
正 东 电 子 动 力
•
•
本项目策略建议
– – 以某行业为中心，纵向拓展相关产业链，吸引多种类 型企业入驻 把握政府的发展意向，争取与工业促进局等机构合作
10
竞争性产业分析
美术设计类 美术与设计产业园
• 基本情况
– – 园区性质 • 北京胶印厂旧厂房出租改造 规模： 建筑面积：12000平方米 现创意园区使用面积：3000平方米 租金：3元/平米/天 主要引进胶印厂上下游产业和美术相关产业
– –
3
DRC工业设计创意产业基地
工业设计类
DRC工业设计创意产业基地 • 目标客户群
– – 客户类型：工业产品设计、网络动漫设计、网络 媒体等中小型企业为主 吸引力分析 • 企业看中强大的政府资源优势，区位环境 等因素略显其次 – 政府提供科技设备、基本服务 – 入驻企业可申报北京市高新技术企 业、中小企业创新基金 – 企业可参加国内国际比赛
创意人居设计产业园
布艺设计 家具设计 灯具设计 其他设计
前期目标客户
后期跟从客户
主 客 力 户 目 群 标
公装型室内 设计公司
中型建筑设 计公司
规划设计 景观设计 其他设计
效果图公司 模型公司 其他相关公司
下 客 游 户 连 群 带
CBD区域部分客户 (广告公司、咨询公司) 其他房地产相关公司
房地产开发服务产业链
工 作 室 外 观
待租的LOFT，层高6米
8
竞争性产业分析
服装设计类 北京时尚设计广场
• 基本情况
– – 园区性质：正东集团与北京工业促进局及服装设 计协会共同选址建设 规模 • 一期建筑面积6.5万平米，二期23万平米， 三期22万平米 租金： • 层高4米，租金2元/平米〃天，层高7米，租 金3元/平米〃天，层高10米，租金5元/平 米〃天 • 北京市政府对该项目设置了租赁价格的上限。 目标客户：服装设计、工业设计、建筑设计、数 字艺术设计、数字娱乐设计、文艺作品设计等
17
弱
发展模式
多数项目争取与政府机构合作， 不是简单的地产开发模式
模式可重复利用，本项目也可 争取优惠政策和政府合作—— 尤其是重视与DRC（北京工业 设计促进会）的合作
弱
已有项目对本项目的借鉴性大于竞争性，因此，通过积极吸引政府合作、延长项目 产业链等经验模式，可增加本项目的稳定性和可持续性 14
主导物业结论
3. 未来产业链延伸空间大
从现有设计类产业园发展经验看，产业 链延伸是产业发展的重要模式。人居设 计产业自身特征来看，人居设计产业链 可延伸性强，未来发展空间大。
以人居设计为行业切入点 可行
15
第五章 项目发展方向
•
明确项目定位
16
项目发展方向
本项目发展方向是 以低密度办公物业为主体，打造符合区域发展方向的，具有良好市场前景的
企 业 办 公 空 间
技 术 支 持 平 台
4
竞争性产业分析
工业设计类
DRC工业设计创意产业基地
• 与本项目竞争关系分析
– 竞争关系较弱：工业产业设计基地吸纳空间有限 • 现有规模较小，未来拓展空间有限 • 现有企业不愿离开，无法腾退空间 在政府带动下的DRC品牌输出 为上下游产业的知名企业的产品提供展示空间 设计品展示
–
–
时 尚 设 计 广 场 门 口
9
竞争性产业分析
服装设计类
北京时尚设计广场
• 与本项目竞争关系分析
有一定竞争关系 • 可创新的LOFT空间 • 同样针对设计师，价格具有吸引力 • 园区运作有政府协助，不是完全的经济行 为 值得借鉴亮点 – 外延化的产业定义 • 扩大“时尚设计”的概念范围，吸引相关 企业入驻 – 借政府政策及机构的协助 • 与服装工业促进局及服装协会合作 • 借政府“时尚之都”口号 –