重庆市房地产项目开发及审批流程详解(精华)
重庆房地产开发项目工作流程
重庆市房地产项目开发工作流程一、征地阶段1、在确定开发项目后，向国土部门提出申请。
2、由重庆市勘测院测绘拟开发地块，绘制现状地形图（含管网）。
3、经审批后办理国土用地手续及申请用地红线。
4、办理土地出让手续并交纳土地出让金。
5、办理房地产权证。
二、立项阶段1、编写“项目建议书”（如需编制“可行性研究报告”时，寻找有资质的单位根据拟建项目编制），向发改委提交“立项申请”。
2、根据项目规模大小：建筑面积10万㎡以上送市发改委立项，建筑面积10万㎡以下送区发改委立项。
3、经审批后制发企业投资项目备案证。
4、向国土部门提交地灾评估申请资料，根据审批情况，决定是否作地质灾害评估报告。
若需作地质灾害性评估，联系有资质的评估单位进行地质灾害危险性评估。
审批通过，领取批文。
5、领取项目手册，填写相关内容，按规定定期进行备案。
三、规划定点、选址阶段1、向规划部门申请办理《建设项目选址意见书》，申请规划红线图。
2、非招拍挂取得土地的项目办理《建设项目选址意见书》时另有规定且需其他部门协办。
注：第二、三阶段应同时进行，并同时确定设计公司（特殊情况需招标确定），编制设计方案并按要求出图，以备下阶段使用。
四、方案审批阶段（并联审批）1、向规划部门申请建设工程规划设计方案审批。
2、同时应向以下协办部门提交方案申请审批：消防、园林、人防、环保、市政、防雷、国安、河道、机场、无线电、电力、文物、港口（下划线部分为有限制条件的项目）。
3、审批同意后，领取《建设用地规划许可证》、方案审查意见书及批准通过的方案。
4、确定地质勘察单位（特殊情况需招标确定），进行项目地质勘察，并出具地勘报告及其勘察文件审查意见书（依法应当招标的勘察设计项目，应提供招标情况备案书）。
5、根据方案审批意见和地质勘察报告，设计单位进行初步设计并按要求出图，以备进行下阶段报审。
五、初步设计审批阶段（并联审批）1、向建设部门提交初步设计预审申请。
2、通过预审后提交初步设计审批申请。
开发房地产项目流程及报批手续
开发房地产项目流程及报批手续1.前期准备阶段：在此阶段，开发商需通过市场调研、项目选址、评估等方式确定项目的可行性。
包括确定投资回报率、收益预测、市场需求等。
此外，还需要从该项目所在地的相关部门了解地方政策，以及土地使用手续等。
2.立项阶段：在此阶段，开发商需要提交项目立项申请，包括项目的建设规模、总体布局、投资估算等，并向相关部门提交相关文件，如《项目建议书》。
3.规划设计阶段：在此阶段，开发商需要聘请设计单位进行项目的详细规划设计，包括项目总平面布局、建筑设计、土地利用等。
设计方案需要符合相关法律法规和地方规划要求。
4.项目报批阶段：在此阶段，开发商需要将规划设计方案提交相关部门进行审批。
报批手续包括环评报告、建设用地规划许可证申请、拆迁手续、用地性质转换等。
开发商需要将相关申请文件和报告提交给城市规划部门、土地部门、建设部门等。
5.开工建设阶段：在此阶段，开发商需要按照批准的规划和设计方案进行开工建设。
开工建设期间需要向相关部门报备施工计划、安全措施等。
6.竣工验收阶段：在此阶段，开发商需要按照相关标准完成建设工程，并进行竣工验收。
竣工验收包括质量验收、消防验收、环保验收等。
竣工验收合格后，方可进行下一步的销售交付。
7.销售交付阶段：在此阶段，开发商需要按照法律法规和市场需求进行房屋销售，签订买卖合同，办理产权过户手续，以及向业主交付房屋。
需要注意的是，以上所述的流程和报批手续可能会因地区、项目性质等因素而有所差异。
在实际操作中，开发商需要根据具体情况进行调整和补充。
此外，开发商还需与相关部门保持沟通，遵守各项法规和规定，确保项目的合法合规。
【2019年整理】重庆市房地产项目开发及审批流程
重庆市规划局
报建编号：
建设用地规划许可证申请表来自建 名称设 地址单 位
联系人
项目名称
建设内容
用地情况
设计单位
电话
建设规模 用地面积
合名 称
建地 址
单 位
联系人
建设地址
投资性质
批准机关及文号
联系人
电话 投资总额
电话
报送图、文：
1． 申请报告
（
）份
2． 建设工程规划设计方案图
（
）份
3． 规划设计说明书
审查施工图组织设计 销 售
施工放线
商品房销售 组织交房
工 作
建筑设计 拆迁
规划部门验线
4. 工
勘察设计部门验槽
6. 售
建立物管机构 建立房屋档案
办理施工执照
程
组织桩基验收
后
编制施工组织设计
管 理
隐蔽工程预验
服 务
建立服务制度 日常管理
工程预算造价
结构签订验收
一.投资决策阶段
投资决策阶段是房地产开发过程中最为 重要的阶段之一，主要包括市场信息资 料搜集，投资机会研究，土地信息获取 和土地竞买以及《项目建议书》、《可 行性研究》的编制和审批等工作步骤。
0.04
10000）
超过10000部分
0.02
领取《国有土地使用权证》
办理部门
市国土局
收费标准
国土出让金：
/m2×建面
国土契税：土地评估价格3%
国土勘测费：（国土证附图）738元/宗
国土证税费：约20元
委托设计单位进行设计
设计单位资质的认定 设计的三个阶段 设计的分类 每阶段设计对应的成本预测 每阶段设计的审查
重庆房地产开发项目报建工作流程
页
建 设 工 程招投 标 情况备 案 ……………………………………………………….23
页
建设领域农民工工资支付保障金………………………………………………24 页
建
设
工
程
安
全
报
监………………………………………………………….........25 页.
建设工程质量报监………………………………………………………………26 页
页
建设工程施工图（含勘察成果）审查合格书备案……………………………20 页
建 设 工 程 规 划 许 可 证 …………………………………………………………….21
页
建设工程招标报建………………………………………………………………21 页
房 地 产 开 发 项 目 资 金 证 明 办 理 ………………………………………………….22
1
重庆房地产开发项目报建工作流程
2009
建设工程档案专项验收…………………………………………………………31 页 建设工程综合验收………………………………………………………………32 页 建设工程竣工验收备案…………………………………………………………32 页 建设项目防空地下室验收………………………………………………………36 页 建设项目防雷装置验收…………………………………………………………36 页 建筑工程内部装修审核…………………………………………………………37 页 建设工程内部装修验收…………………………………………………………37 页 建设工程夜间施工排放噪声办理………………………………………………38 页 户外广告设施设置许可…………………………………………………………38 页 非主干道临时占道………………………………………………………………39 页 城市道路临时占用、挖掘许可…………………………………………………39 页 城市排水设施、改沟许可………………………………………………………40 页 迁移、拆除城市照明设施许可…………………………………………………40 页 建设项目配套绿地指标现场核查………………………………………………40 页 施 工 临 时 用 水 …………………………………………………………………….41 页 施工临时用电……………………………………………………………………41 页 商品房在建工程抵押权初始登记………………………………………………42 页 土地房屋抵押权初始登记………………………………………………………42 页 城 镇 房 屋 权 属 初 始 登 记 ………………………………………………………….42 页 土地房屋分割权 属变更登记…………………………………………………….43 页
房产行政公文房地产开发项目审批流程详解
房产行政公文房地产开发项目审批流程详解房地产开发项目的审批流程是指在房地产项目规划、建设、销售过程中，需要依据相关法律法规，经过一系列程序和审批环节，以确保项目的合法性、合规性和可持续发展。
本文将详细介绍房地产开发项目审批的流程和相关事项。
一、规划阶段在房地产项目开发之前，首先需要进行项目规划。
项目规划是指通过计划方案、规划设计等手段，来确立项目的定位、布局和发展方向。
以下是规划阶段的审批流程：1.提交项目规划申请开发商需要向相关行政部门提交项目规划申请，并提供相关资料，包括土地证明、拆迁证明、规划设计图纸等。
2.规划初审规划部门对开发商提交的项目规划申请进行初步审查，核对材料的完整性和准确性。
3.公示和听证规划部门会将项目规划方案进行公示，公示期一般为30天，以便接受公众的意见和建议。
同时，还可能会组织听证会，听取相关人员的意见和建议。
4.规划复审当公示和听证环节结束后，规划部门将对项目规划方案进行复审，对存在的问题进行整改和调整。
5.规划审批最后，规划部门会根据复审结果，对项目规划方案进行审批，并颁发相应的规划许可证。
二、建设阶段在完成项目规划后，开发商需要进行具体的建设工作。
建设阶段的审批流程如下：1.施工许可申请开发商需要向建设主管部门提交施工许可申请，并提供相关的建设方案、施工图纸等资料。
2.施工许可审查建设主管部门会对施工许可申请进行审查，核对资料的完整性和合规性。
同时，还需要进行现场勘察和评估。
3.审批程序审批程序包括初审、复审和审批等环节。
初审阶段主要是对资料进行初步审查，复审阶段是对初审结果进行复核和核实，最后进行审批并颁发相应的建设工程施工许可证。
4.施工监督建设主管部门会对项目的建设工作进行监督和检查，以确保项目的建设质量和安全。
三、销售阶段在项目建设完成后，开发商需要进行销售活动。
销售阶段的审批流程如下：1.房地产预售许可申请开发商需要向房地产主管部门提交预售许可申请，并提供项目的相关信息、销售方案等资料。
重庆房地产项目开发报建流程
重庆房地产项目开发报建流程重庆市房地产开发项目前期全程报建工作指南1、测绘现状地形图在确定开发项目后，联系重庆市勘测院测绘拟开发地块，并确定所需地形图份数，缴纳测绘费用后领取现状地形图（含管网）。
2、国土用地手续2.1 申请用地红线。
2.1.1 准备以下资料提交区国土局审批：申请原件1份，经现状测绘的1：500地形图3份，若有联建单位应提交联建合同，并同时在申请上盖章。
2.1.2 审批通过后，领取国土用地红线（1份）保存。
2.2 土地出让手续。
2.2.1 经公示取得土地后，准备以下资料送区国土局审批：建设用地申请原件1份，立项批文复印件1份，1：500现状地形图4份（必备资料）。
2.2.2 审批通过后，缴纳土地出让金，然后领取用地批准书，国土使用证及附图进行保存。
3、项目立项3.1 编写完成“项目建议书”，根据“项目建议书”编写“立项申请”。
3.2 根据项目规模大小：建筑面积10万㎡以上送市计委立项，建筑面积10万㎡以下送区计委立项，准备和提交以下申报资料：1）“立项申请”原件1份2）国土公示资料复印件1份3）单位营业执照复印件1份4）开发资质证书复印件1份5）如申报的项目规模超过60000㎡，则须编制“项目建议书”，并送交原件1份。
6）如有联建单位则应提供联建协议复印件1份，第1）、5）项应盖有联建单位的公章，并提供联建单位的营业执照。
3.3 如项目需编制“可行性研究报告”时，寻找有资质的单位根据拟建项目编制，报市或区计委审批。
3.4 在取得建委初步设计意见书后，根据建委初步设计审查意见书下达的指标为依据编写下达投资计划及固定资产许可证申请并持下列资料向市、区计委申请下达年度计划及固定资产投资许可证。
1年度建设投资计划申请（有联建单位时应盖联建单位的公章）原件1份2立项批文复印件1份3国土使用证复印件1份4规划批文（含方案阶段、初设阶段的文字批复）复印件1份5规划用地许可证复印件1份6建委初设批复原件1份3.5 计划下达后，领取批文及固定资产投资许可证。
重庆地区房地产开发项目报建流程及资料
6.4 规划方案审批。
若方案与修建性详细规划设计方案无差异，则仅更换封面即可申报。
6.4.1 在备齐下列资料后报区规划局审批：
1）申请表原件 1 份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）
2） 建设工程设计方案原件 2 份（由策划部提供）
3） 设计说明书原件 1 份（由策划部提供）
3）彩色效果图（由策划部提供）
2 立项批文复印件 1 份；
3 规划相关资料复印件 1 份（选址、设计条件、红线图）；
4 设计方案原件 2 套；
5 绿地布置总平面图原件 2 份以上（需在 1：500 实测地形图上编制，明确 范围、界限、指标，若有地下架空平台绿化需表明其范围线）；
6 设计方案总平面蓝图 1 份；
7 消防方案审查意见及附图复印件 1 份。
6.2.1 消防方案审批。
准备以下资料报市消防审核：1 申报表 1 份（在市消防领取，若有联建单位须同时 盖章），2 设计方案原件 1 套。审批通过后，领取批文及审批后的图纸交资料员存档。
6.2.2 绿化方案审批。
6.
2.2.1 取得消防方案审查意见后，即准备以下资料报市园林局审核：
1 报件登记表原件 1 份（此表在市园林局领取，若有联建单位应同时盖章）；
政府承诺时限：
←
5 个工作日看是否受 ↓
理，15 个工作日完成
审批、发证
企业投资项目核准（三）
←
主办部门：巴南区发改委
←
并联部门：环保局
政府承诺时限：
（方案按规划条件设
30 个工作日
计，并一次通过）
↓
设计方案审查（四）
←
主办部门：巴南区规划分局
并联部门：
消防、园林、人防、市政、
房地产开发项目行政审批流程
房地产开发项目行政审批流程1.立项阶段：（1）申请立项：房地产开发企业首先向相关部门递交项目申请书，申请立项。
（2）初步评估：相关部门对项目进行初步评估，包括项目的可行性、地理位置、市场需求等方面的评估。
（3）立项审批：若初步评估结果符合相关要求，立项申请将提交至国家发改委或对应的地方审批机构进行审批，审批通过后，颁发项目立项文件。
2.选址阶段：（1）选址方案编制：房地产开发企业根据立项文件要求，制定选址方案，涉及地块的选择、评估和可行性研究等。
（2）选址方案审批：选址方案将提交给相关地方政府规划部门进行审批，审批通过后办理选址手续。
3.土地出让阶段：（1）土地出让公告：地方政府将土地出让信息公告，包括土地面积、用途、竞买条件等。
（2）竞买报名：房地产开发企业根据公告要求，向土地出让主体提交申请，办理竞买报名手续。
（4）竞价竞买：通过竞买资格审核的企业参与土地竞价，最高出价者中标并签订土地出让合同。
（5）土地出让合同登记：中标企业将土地出让合同提交给相关部门办理土地出让合同登记手续。
4.项目建设前期准备阶段：（1）规划设计：房地产开发企业委托专业设计机构进行项目规划设计，并经相关部门审查通过。
（2）环评审批：房地产开发企业根据实际情况进行环境影响评价，并向环保局进行环评报告审批。
（3）办理用地规划许可证：房地产开发企业根据规划设计要求，向相关部门申请用地规划许可证。
（4）办理施工许可证：房地产开发企业根据设计要求，向相关部门申请施工许可证。
5.建设中、竣工验收阶段：（1）施工期间监管：相关部门对项目建设过程进行监管，确保按照规划设计和环保要求进行施工。
（2）竣工验收：项目建设完成后，房地产开发企业向相关部门申请竣工验收，并提供相关资料进行审查。
6.商品房销售阶段：（1）房屋预售许可证：房地产开发企业根据国家规定，向相关部门申请房屋预售许可证。
（2）销售备案：房地产开发企业完成房屋预售许可证后，向相关部门备案销售计划和价格等信息。
重庆市房地产开发报规报建流程及工作技巧
□ 银行资信证明（开户行出并盖章）
□ 法定代表人身份证明（复印件）
□ 法人签署的授权委托书（原件）
□ 受托人身份证明（复印件）
□ 出让方要求提交其它材料
□ 草签的国有土地使用权出让合同
报名单位及法定代表人签字（盖章）：
填表日期： 年 月 日
项目建议书的审批
➢ 审批部门
❖市发展与改革委员会
➢ 审批材料
6． 有 关 部 门 的 批 准 文 件 （ 计 划 部 门 等 ， 如 为 工 业 项 目 须 提 供 环 保 、 消 防 等 部 门 的 意 见
（ ）份
7． 地质灾害危险尾评估报告
（ ）份
8． 其他
（ ）份
兹收到你单位申报选址定点申请表及上述文件和图纸共（ ）份，拟办（ ）天，请于
（ 年 月 日）执本表领取《选址意见书》、《设计条件要求通知书》或《函复意见书》。
➢ 委托单位
❖具有地灾评估资质的单位
➢ 委托结果
❖《地质灾害评估报告》
➢ 收费标准
❖渝价[2002]257号（附件）
办理《建设工程选址意见书》
➢ 办理部门
❖所在区规划分局
➢ 申请材料
❖申请书和申请报告 ❖1：500实测现状地形及管网图 ❖土地出让确认通知书 ❖ 开发资质证书 ❖其它文件
办理《建设工程选址意见书》
收件人：
电话：
收件时间： 年 月 日
备注：
重庆市规划局
渝规选(2004)江字第 号
关于XXXX小区工程 的选址意见通知书 重庆市XXX房地产开发有限公司： 你根据计委投[2004]xxx号文批复，你单位的 xxx花园小区工程申请在xxxx建设。经研究，同意 上述申请。请按国家基本建设程序和现行有关规定 办理相应手续。 建设具体位置及规划要求见附件：《重庆市建 设工程设计条件》、《要求通知书》、规划设计红 线图。 建设单位或个人在取得本通知书后六个月内未 报送规划设计方案的，本通知书(合附件；附图)自 行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按《重 庆市城市规划管理条例》的规定，另行确定单位或 个人。
重庆开发流程(全过程,十分全面)
2/11
2013-7-26
重庆房地产开发操作流程
手续名称
并 防雷装置初步设计审查 并 防空地下室初步设计审查 并 其他限制项目 14 土地详细勘测
相关部门
提交资料
开发商收到资料
所需时间
勘测单位
工程勘察报告
（初勘和详勘可同时进行）
15 施工图设计 17 委托的设计单位 消防、建设、等 部门 消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化 、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等相 关各规费收缴部门所需资料 施工图、土地批准文件、初步设计批准文件 根据设计条件的施工图设计 将各规费收缴部门缴费流转审批完 毕，取得建筑工程消防意见书。
缴纳报建费及 将各规费收缴部门缴费流转 审批 《建设工程规划许可证》
（两个前提条件：1.建筑施工图审查 已通过、2、报建费已全部缴纳）
18
重庆规划局
《建设工程规划许可证》 取得后规划即可放建筑物的定位线 、施工单位根据规划放的线再放整 个建筑物的定位线、可以基础土方 施工图审核批准书、及审图报告
12日
所需时间
缴纳报建费及 将各规费收缴部门缴费流转 审批 《建设工程规划许可证》
（两个前提条件：1.建筑施工图审查 已通过、2、报建费已全部缴纳）
18
重庆规划局
《建设工程规划许可证》 取得后规划即可放建筑物的定位线 、施工单位根据规划放的线再放整 个建筑物的定位线、可以基础土方 施工图审核批准书、及审图报告
开发商收到资料
建设工程施工许可证
所需时间
15个工作日
建设工程施工许可
一、立项至开工-（土地为招、拍、挂，的非政府投资的，依法需要核准的开发项目） 1
招、拍、挂竞标土地
重庆市房地产开发报批流程
❖具有相应资质的单位
➢ 委托结果
❖项目环境影响评价报告书
➢ 收费标准
❖遵循市场价 ❖《建设项目环境保护管理条例》第九条
可行性研究的审批
➢ 审批部门
❖市发展与改革委员会
➢ 申请材料
❖待审批的可行性研究报告 ❖项目环境影响评价报告书 ❖项目建议书批准文件复印件 ❖其它特殊规定必备的材料 ➢ 审批结果 ❖可行性研究报告批准文件 ➢ 通常委托有资质的单位编制可研报告
办 理 市 政 配 套 工 程 安 装：
正式用电申请及 施工临时用电申请
建设项目上水申请
建设项目排水申请 及临时排水申请
建设项目燃气申请
其它必要配套申请
工程发包 办理施工许可证 办理合同签证 委托质量监督 委托文明安全监督 业主工程项目管理 施工单位竣工
施工单位工程竣工
施工单位提交： 工程技术与竣工图 质量签证文件 工程结算资料
3.
施
办理开工报告
办理竣工决算
规划方案 征地
工
组织招标
准 备
签订施工合同
商品房预售 商品房价格报批
勘察设计 地质勘查
组织施工单位进场 5.
组织设计交底
房
屋
报工程竣工单 商品房记账入库
2.
设计招标
前
期
规划设计方案选定
审查施工图组织设计 销 售
施工放线
商品房销售 组织交房
工 作
建筑设计 拆迁
规划部门验线
居住条件，加快XX区的城市建设，经研究，同意 你公司开发建设XX区XX花园，观予以立项批复如 下：
重庆市发展计划委员会 年月 日
主题词：城乡建设 房地产 立项 批复 报送：市计委，区政府。 抄送：区地方税务局，规划分局，区建委，国土局，环 保局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。
重庆市房地产项目开发及审批流程详解(精华)
房地产E网
项目立项
审批部门 市发展与改革委员会 申请材料 立项申请书 土地出让确认书 《项目建议书》 《可行性研究报告》 开发资质证明和营业执照 法人身份证复印件 获得证件 《企业投资项目备案证》
房地产E网
二.前期工作阶段
房地产E网
8． 其他 （ ）份 兹收到你单位申报选址定点申请表及上述文件和图纸共（ ）份，拟办（ ）天，请于 （ 年 月 日）执本表领取《选址意见书》 、 《设计条件要求通知书》或《函复意见书》 。 收件人： 电话： 收件时间： 年 月 日 备注：
重庆市规划局
渝规选(2004)江字第 号
房地产E网
重庆市房地产开发报批流程
主要内容
重庆市房地产开发报批流程 房地产开发中的成本构成 房地产开发中的问题与对策
重点研究房地产开发前期报批流程。
研究方法
文件检索 公司调研★ 理论研究
房地产E网
基本假设
房地产开发项目（商、住、办公） 重庆市主城区 严格依法建设，不存在罚款
房地产E网
房地产E网
委托环境影响评估
委托部门 具有相应资质的单位 委托结果 项目环境影响评价报告书 收费标准 遵循市场价 《建设项目环境保护管理条例》第九条
房地产E网
可行性研究的审批
审批部门 市发展与改革委员会 申请材料 待审批的可行性研究报告 项目环境影响评价报告书 项目建议书批准文件复印件 其它特殊规定必备的材料 审批结果 可行性研究报告批准文件
房地产E网
土地竞买（土地交易中心）
拍卖方式 市土房局提前公告拍卖有关事宜； 到市土房局办理竞买手续 ； 市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参 与竞投，应价最高者为受让方； 受让方与市土房局签订出让合同，按规 定支付土地使用权出让金； 申领《土地成交确认书》。办理完《建 设用地规划许可证》后再办理国土证
重庆市房地产开发项目全程建设流程
4
开发项目立项
根据资产投资计划、城市规划、年度建设用地计划和市场需求，编制项目建议书，提出项目申请书（同时提交可研报告）→向计委申报立项→计委函至规划局→规划局会签返计委→计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签→进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告→计委、建委、规委及各专业局审查可研报告→对可研批复，两委会签,同意立项→开发商领取计划部门批准征用土地的计划任务书,征用农村土地时的市政府批文，划拨国有土地时的市房地产管理局对用地和拆迁安置意见.
设计院、人防部门、消防、防雷办、环保局、规划局
(2）初设审定后，到计委申请下达年度计划(建委会签）→到建委工程处领取开工审批表。
计委、建委
(3）计划下达后，持年度计划、税单到计划、经委登记,领取批文及固定资产投资许可证或预备项目备案表。
计委、经委
10
办理施工许可证
(1)项目报建（排水、供水、供电、供气、电信、邮政、电视、防雷等报建）,签订白蚁防治合同.
开发公司、合作对象、咨询部门
2
拟定开发项目
对拟开发项目（投资意向项目）进行策划，确定开发项目性质、项目建设地点、项目建设规模、投资额度、资金来源、市场前景预期、销售计划等，提出开发项目的规划大纲和方案。
3
编制可研报告,做出投资决策。
委托项目公司或开发公司自己初步立项，对开发方案进行技术经济论证，计算开发项目收益率,判定该投资项目是否可行，编制可研报告，做出投资决策.
6
筹集资金
汇集自有资金、向金融机构申请贷款、发行投资债券、发行股票、寻找合作投资开发的伙伴、制定合理的预售计划和措施等。这项工作贯穿于整个前期工作.
开发公司、银行等
7
重庆市房地产项目开发及审批流程95页PPT
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
END
(房地产市场分析)重庆市房地产开发报批流程
重庆市房地产开发报批流程第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
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居住条件，加快XX区的城市建设，经研究，同意 你公司开发建设XX区XX花园，观予以立项批复如 下：
重庆市发展计划委员会 年月 日
主题词：城乡建设 房地产 立项 批复 报送：市计委，区政府。 抄送：区地方税务局，规划分局，区建委，国土局，环 保局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。
➢ 招标方式
❖市土房局发出招标公告或邀请招标通知； ❖索取资料，报名，交保证金； ❖市土房局组织开标、验标、评标、定标，
并向中标者发出中标证明书； ❖凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用源自出让金； ❖申领《土地成交确认书》
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土地竞买（土地交易中心）
➢ 拍卖方式
❖市土房局提前公告拍卖有关事宜； ❖到市土房局办理竞买手续 ； ❖市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与
材料设备订货
竣工资料归档
立 项
申请项目报告
3.
施
办理开工报告
办理竣工决算
规划方案 征地
工
组织招标
准 备
签订施工合同
商品房预售 商品房价格报批
勘察设计 地质勘查
组织施工单位进场 5.
组织设计交底
房
屋
报工程竣工单 商品房记账入库
2.
设计招标
前
审查施工图组织设计 销 售
商品房销售
期
规划设计方案选定
施工放线
组织交房
工 作
建筑设计 拆迁
规划部门验线
4. 工
勘察设计部门验槽
6. 售
建立物管机构 建立房屋档案
办理施工执照
程
组织桩基验收
后
编制施工组织设计
管 理
隐蔽工程预验
服 务
建立服务制度 日常管理
工程预算造价
结构签订验收
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房地产开发阶段划分
➢ 投资决策阶段 ➢ 前期工作阶段（规划设计阶段） ➢ 开发建设阶段 ➢ 租售阶段
项目立项
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➢ 审批部门
❖ 市发展与改革委员会
➢ 申请材料
❖ 立项申请书 ❖ 土地出让确认书 ❖ 《项目建议书》 ❖ 《可行性研究报告》 ❖ 开发资质证明和营业执照 ❖ 法人身份证复印件
➢ 获得证件
❖ 《企业投资项目备案证》 ❖ 《建设项目备案批复》（１０份）
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二.前期工作阶段
前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的 阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项 目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众 多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、 拆迁安置、项目报建与委托设计等等。
□ 工商营业执照副本（复印件）
□ 联合开发地块协议书或合同
□ 房地产开发资质证明副本（复印件）
□ 银行资信证明（开户行出并盖章）
□ 法定代表人身份证明（复印件）
□ 法人签署的授权委托书（原件）
□ 受托人身份证明（复印件）
□ 出让方要求提交其它材料
□ 草签的国有土地使用权出让合同
报名单位及法定代表人签字（盖章）：
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一.投资决策阶段
投资决策阶段是房地产开发过程中最为 重要的阶段之一，主要包括市场信息资 料搜集，投资机会研究，土地信息获取 和土地竞买以及《项目建议书》、《可 行性研究》的编制和审批等工作步骤。
获取土地信息
投资机会研究
否
反馈
是否可行
最高价
是
参加土地竞买
否
是
是否获得
办理土地权属 交接相关证件
缴纳土地出让金
委托地质勘查
申请项目选址
委托地灾评估
土地成交确认书 申请用地
委托土地勘界
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委托环境影响评估
➢ 委托部门
❖具有相应资质的单位
➢ 委托结果
❖项目环境影响评价报告书
➢ 收费标准
❖遵循市场价 ❖《建设项目环境保护管理条例》第九条
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可行性研究的审批
➢ 审批部门
❖市发展与改革委员会
➢ 申请材料
❖待审批的可行性研究报告 ❖项目环境影响评价报告书 ❖项目建议书批准文件复印件 ❖其它特殊规定必备的材料 ➢ 审批结果 ❖可行性研究报告批准文件 ➢ 通常委托有资质的单位编制可研报告
返回
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➢ 先找土地，再考虑项目 ➢ 先有项目构想（投资意向），再找土地
一般的房地产开发项目，有别于重大 的基础设施建设项目和其它重大项目。 由于土地的获取难度大，开发商的一 般做法是先取得土地，然后再考虑项 目。在报批的过程中，这两个过程则 是相互交替进行的。
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土地竞买（土地交易中心）
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第一篇：报批流程
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房地产开发阶段划分
➢ 投资机会寻找 ➢ 投资机会筛选 ➢ 可行性研究 ➢ 获得土地使用权 ➢ 规划设计与方案报批 ➢ 签署有关合作协议 ➢ 施工建设与竣工验收 ➢ 市场营销与物业管理
项目设想
审核施工图
竣工工程预验
1. 投
年度计划
七通一平
组织竣工验收
资
可行性研究
重庆市房地产开发报批流程
主要内容
➢ 重庆市房地产开发报批流程 ➢ 房地产开发中的成本构成 ➢ 房地产开发中的问题与对策
重点研究房地产开发前期报批流程。
研究方法
➢ 文件检索 ➢ 公司调研★ ➢ 理论研究
基本假设
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➢ 房地产开发项目（商、住、办公） ➢ 重庆市主城区 ➢ 严格依法建设，不存在罚款
竞投，应价最高者为受让方； ❖受让方与市土房局签订出让合同，按规定
支付土地使用权出让金； ❖申领《土地成交确认书》。办理完《建设
用地规划许可证》后再办理国土证
国有土地使用权竞买报名表
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竞买地块
单位名称
法定代表人
资质等级
邮编
联系人
联系电话
E-mail 地址
已提交的报名材料：（已提交材料的在□中打ⅴ）
填表日期： 年 月 日
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项目建议书的审批
➢ 审批部门
❖市发展与改革委员会
➢ 审批材料
❖待审批的项目建议书 ❖项目资本金中除自有资金外的资金来源证明 ❖项目业主资信证明材料或营业执照复印件 ❖其他特殊规定必备的材料
➢ 审批结果
❖项目建议书批复
重庆市计划委员会文件
渝计委固[2004] 号
关于XXX花园项目建设工程 项目建议书的批复
转入前期工作阶段
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编制项目建议书 项目建议书审批 编制可行性研究报告 可行性研究报告审批 办理投资项目备案证
项目立项审批 项目立项
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获得土地信息的渠道
➢ 重庆市土地交易中心★
➢ 土地转让 ➢ 合作开发 ➢ 其它方式
还有什么其它 方式？
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投资机会研究
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➢ 针对已有的土地信息 ➢ 根据开发商自己的开发能力 ➢ 测算项目的获利能力和抗风险能力 ➢ 测算土地竞买最高价 ➢ 经验在这一程序中占了很大的成分