龙湖时代天街景观复盘-东区住宅+[兼容模式]
大兴龙湖天街购物中心调研报告
大兴生物医药基地龙湖天街购物中心
调研报告
调研报告
调研地点：北京龙湖时代天街
调研人员：刘超、王巨猛
调研时间：2016年7月11日
北京龙湖·时代天街位于大兴新城核心区域，与地铁4号线生物医药基地站无缝连接，交通条件优越。项目西侧为生物医药基地，该基地占地1000万平方米，超过150家企事业单位入驻其中。向南，未来将有首都第二机场及空港产业园落地，年旅客吞吐量预计达1亿人次，周边工作及居住人群超过20万人。
龙湖时代天街项目总体量约67万平方米，其中商业总体量约30万平方米，属于北京屈指可数的新地标级商业中心，且自持很大比例商业。龙湖将出售的商业机遇与置业者进行共享，创造共赢未来的机会。在龙湖天街运营模式下，置业者可以共享地标级商业中心的人流聚集优势，共享周边规模居住区及产业基地消费力，共享地铁、临空经济区源源不断的人流。
7月1日，作为大兴新城南部区域商业新地标的龙湖北京大兴天街正式开业了。据统计，开业期恰逢周末，三天时间，龙湖北京大兴天街总客流量突破40万人次，总销售额达到2300万元。这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是目前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，也是龙湖集团在北京打造的第二个“天街”项目。
开业前夕，依托龙湖商业布局全国的品牌实力，龙湖北京大兴天街的整体出租率达到了99%，品牌同步开业率达到了95%。目前聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。
在大兴天街，商场配置专属VIP会员中心、母婴室、残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站、饮水机等，国内顶尖的无线Wi-Fi网络覆盖全场；商场停车位超过1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”停车位，让女性司机在停车时倍感安心，龙湖商业体系化的星级服务得以充分彰显。
重庆龙湖时代天街
重庆龙湖时代天街系百万方城市综合体，项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho空间、住宅、城市广场等，融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市住宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场文化艺术九大城市功能。
重庆龙湖时代天街项目建成后总体量超100万方，商业体量逾60万方，一期已于2012年12月20开
业；二期预计2014年12月4日开业；三期招商中。整个项目的电梯厅入，口自动门全部选用瑞可达
自动感应门产品，逾100余套。
简介
参考
参考
参考
成都龙湖时代天街市调报告
价格不去化 分析
价格
在售商铺房源价格表
可售套数（套） 均价（元/㎡）
25
29239.8
13
31866.0
8
21869.4
5
29205.0
10
24107.7
12
31753.2
17
33666.8
8
27659.4
119
18307.9
总价（万元） 17.83~186.28 119.65 ~231.33 48.83~238.10 147.78~290.07 63.48~398.37 142.88 ~393.38 138.39~535.38 189.12~387.23 142.84~947.58
品牌资源：龙湖商业不国内外近千家品牌建立了战略合作关系
龙湖商业入驻品牌
龙湖商业代表项目
龙 湖 商 业
代 表 项 目
基本经济技术指标
基本经济技术指标
案名: 龙湖时代天街
投资商：龙湖地产
开发商：成都龙湖锦鸿置业有限公司 售楼处地址：合作路天骄路路口 销售模式：自销 占地面积：305330㎡ 规划用途：商业、住宅 工程迚度：地面两层 贷款额度： 50% 规划户数：9904户 装修情况：SOHO、公馆为精装，其 余清水 物业公司：重庆新龙湖物业有限公司
主题 8月27日盛大开盘。
营销阶段 强销期
中海国际社区、龙湖时代天街个案
项目上半年推盘一览表
推盘时间 开盘组团
国际社
推出建面体 推出套数 量（万㎡）
1.1737 152
建筑形态
高层
面积段（㎡） 面积段（㎡）
62.13-66.8
优惠幅度
当天认购优惠23000元；一 次性9.7折，按揭9.8折。
销售情况 开盘去化 实际价格 热销户型 及现场描 ㎡ 率 （元/㎡） (㎡) ㎡ 述
2011.1 2011.3
1 1 1 1 1 1/2 1/2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1 1 1/8 1/2 1/2 1/2 1
2011.4
2011.5
2011.6
2011.8
8
项目上半年报媒表现
2011.1月报版
9
项目上半年报媒表现
2011.4月报版 2011.3月报版
中海国际社区、龙湖时代天街 个案
中海· 中海·国际社区
——为世界的重庆而来 国际生活，理想启动区。 ——为世界的重庆而来 国际生活，理想启动区。
项目概况
二期高层组团 项目后期 一期高层组团
三期别墅组团
项目建筑面积230万方，内部规划有别墅、江景豪宅、大型商业、中小学等，项目依靠地形高差沿江规划，整体呈 组团式规划布局。 与江北嘴隔江对望，尽揽大剧院、科技馆，分享CBD看得见的价值成长。 商务会所、高端餐饮，占据南滨路核心， 坐享南滨美食风情，畅游城市外滩。 200亩中央公园，幼儿园、小学、中学一站式全程配套，即将启动；30万方情调商业，集中式商业、滨江商业、中 轴商业。
重庆龙湖地产龙湖时代天街公寓产品案例+
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绝对保密
咨询中心出品
CRIC 重庆龙湖地产龙湖时代天街公寓
产品案例
基本信息段落
项目基本信息
区位图
项目基本信息
城市中心位置，交通四通八达，跨区能力极强
项目所在区位：
项目地块位于渝中区和九龙坡区交界处，通过长江一路通达渝中各区域，车程在10分钟内，通过长江二路直达杨家坪及南坪均在5-7分钟车程内，通过嘉华大桥通达江北，周边轻轨二号线及地铁一号线站点均设在项目200米半径内。
奥体中心
电信IT 歇台子小学
大坪商贸圈
重医附一院
百安居
杨家坪商圈
项目地块
该片区大型单位众多，主要以医疗、教育、电信及IT 、政府部门为主。周边教育、商业、娱乐、运动等配套成熟
项目北侧大石路
项目东侧渝中枢纽
长江二路
龙湖时代天街基本概况龙湖时代天街为百万方超级综合体，亚洲最大购物中心之一，60万的商业体量超过4个龙湖北城天街。项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、写字楼、商务公寓、高层住宅、城市广场等。
基本概况
项目介绍
物业类型商业、写字楼、住宅、公寓（商业）
最早开盘时间2011-01-23
建筑形态高层
开发单位重庆龙湖成恒地产开发有限公司
占地面积253346平方米
建筑面积130万平方米容积率 4.6
总户数1200户户型面积55-75㎡（不含地下）
装修情况毛坯
车位配比
1：6.7
物业公司
重庆新龙湖物业有限公司
建筑设计日清国际（重庆）集团景观设计日本凤咨询景观设计公司
龙湖时代天街规划
三楼
四楼
五楼
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态配比
A馆
B馆
以服装和餐饮为主，人流量较大。
A馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
A馆
负一楼
一楼
二楼
三楼
四楼
百度文库
五楼
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
负一楼
一楼
二楼
龙湖U城天街--楼层分布：LG层
业态：以服装为主，约占总数的30%，永辉超市（约有800㎡），有少量 杂货店、餐饮、饰品等。 面积：除永辉超市和奥特莱斯服装店外，其余店铺面积从10㎡到200㎡不
等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：一层
业态：以服装为主，约占总数的60%，有少量餐饮。 面积：其余店铺面积从30㎡到300㎡不等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 U城天街是龙湖继北 城天街、西城天街之后，在 重庆开业的第三座天街，其 总体量约为15万平方米，是 大学城第一个、同时也是目 前唯一的集中型的大型购物 中心，营业的U城天街一期 总共有4层楼，LG楼和一楼
(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍
3.1 集中商业——二层业态填空
2F
主题餐饮店， 如味千拉面， 百度烤肉等
销售物业 百货主力店 运动城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
距离8公里的中海国际城有在建商业物业， 为3万平方米沃尔玛大型生活型超市为主 （已签约）的大社区型商业物业，同时配 备了紫荆影业，具体该项目开业时间尚未 明确。
已有商业（图上标示颜色） 在建商业（图上标示颜色）
成都时代天街启动会 6
1.4 项目定位
成都时代天街项目定位：
涵盖全客层、多业态的超区域大型购物公园
成灌高速
高新西区
龙湖时代天街
纯写字楼
对于每一个有意去书 写新商业高度的地产项目， 增加这个项目的可识别性 是建立区域商业品牌的一 个基础，龙湖显然清晰的 认识到了这一点。42层 直观的体现亚洲商务高度； 楼顶停机坪立即巩固它的 国际地位；三种楼层分户 考虑产业势能的集聚，同 时也证据确着的做到商务 交流平台实质性搭建；8 部高速电梯实现楼层的快 速贯通，高层商务办公自 然更显高效；顺理成章的 五星入户大堂便有了实质 意义，品质与遵崇才能臣 服于龙湖品牌；龙湖物管 则为物业补充了附价值！
70 平 米
创意商城
它是龙湖商业开发的又一大创新， 首先通过5.8米的层高利用，商铺与商 住一体，有效的利用了稀缺的商务空 间，增加了商铺性价；其次，引入空 中商城概念，对立体的商务空间作水 平分割的同时，也巧妙的把一般面向 大众的底层商业拉上了一个台阶，一 是从心理层面拉低了商业高差，二是 对商务客流的牵引与滞留做了隐性文 章，提高了商业利用效率！
项目高明之处在于对项目作大局考虑，以规模商业策略自建内部商业生态体系，强 调项目的外部经济性，社会效益与商业效益双“翼”拉动；
项目与本案近且有共同特性百度文库商业运作理念可给予本案借鉴意义。
–1–
2.5-产品分析
精装豪宅
建面57-70平米，集约利用，精 致包装，做足商务豪宅特性；它是小 户中的大尺度，商核中的小宫邸，以 多种不同功能属性划分，充分反映了 龙湖对商务豪宅客户的精准定位和为 其特意定制的商务生活畅想！
龙湖时代天街
龙湖时代天街
龙湖经营商业地产数十年，“天街系”作为龙湖地产的明星产品，模式已相当成熟。作品遍布全国，在各大城市都有良好的口碑，
龙湖地产的每一座天街都必将推进城市发展、改变区域影响力。龙湖天街商业在这一点一直定位精准，选择的区域都并非传统的商业区域，龙湖地产就是通过这样一座座天街，改变了区域的商业版图，区域的价值再定位，推动了城市商业新版图的诞生，重塑了城市新中心。
如果说2010年，龙湖天街•三千集购物中心，是龙湖地产在成都商业的试水，那么经过2011年、2012年的持续发力，北城天街、时代天街、金楠天街已分别占据成都城北、城西、城西南的位置。
龙湖时代天街是龙湖有史以来最低门槛的商业，这个机会对成都置业者来说实在机会难得。
龙湖时代天街位于成都高新西区“中国硅谷”，高新西区唯一的商业综合体，是亚洲最大商业综合体，是世界第三大商业综合体，所在商圈的不可复制。
龙湖时代天街位于成都市高新西区合作路89号，电子科技大学清水河校区西门对面，从区位图中我们可以看到，大城西东起一环金沙居住片区，南至温江新城，西至郫县新城，北到红光犀浦住居区，时代天街是这个区域内的唯一大型商业综合体。项目前临富士康，后靠电子科技大学清水河校区，直接覆盖了富士康60万人和电子科大8万人的核心商圈。
地铁2号线延长线，成灌快铁距离2.6公里，典型双铁物业。
龙湖时代天街的SOHO，30万元/套起，不限购不限贷，“低门槛，小投入，高回报”的性价比优势；
如SOHO现有户型的48平米，全部精装户型，设备齐全，商住两相宜，一套总价28万，首付只需14万，月供1920元，日供64元，如果算投资成本，预计5年内回本20%左右，对比时代天街周边的顺江小区为例：一间居民房的租金，以一个月800元计算，还不算上物业本身的升值空间大，买SOHO出租，5年后可回本4.5万左右。
成都龙湖时代天街个案简析PPT课件
客群分析
本报告是严格保密的
小结
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
本报告是严格保密的
小结
LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT， 但具体形态视酒店方而定） 面积区间：51、70、120㎡ 层高：4.9米 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交价格：6900元/㎡
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基础资料
项ห้องสมุดไป่ตู้区位
产品规划
推广营销
客群分析
本报告是严格保密的
小结
区位： 项目位于高新西区西源大道 （IT大道）与西芯大道之间， 东临电子科技大学清水河校 区，西邻富士康集团，毗邻 高新西区国家综合保税区。
配套： 电子科技大学 川大锦城学院
交通：
链接：高新区综合保税区（总面积4.68平方公里）
总建筑面积
1830000㎡
容积率
4.0
物业形态 住宅、SOHO、LOFT、酒店、商业
车位
11000
开盘时间
2011-8-20
总户数 主力户型
9904/1300（当期）
住宅：75-114 LOFT：70-150㎡ SOHO：48-90㎡ 中央商区：50-150㎡ 时代金街：80-300㎡
重庆_时代天街
LALABOBO、 雅柔
综合
梦园
Adidas original、 新世 CK Jeans、 家族 Guess、izzue、 家居 NIKE、Spring 馆 Field、UR、 EVISU、G-star
艾格、热风、洲克
Atticus、HI PANDA、 IZOD、滔博运 动、大嘴猴、 DEVIL NUT、浩 沙、MLB
整个项目在紧邻的大 坪正街、大石路以及长 江二路均有多个入口进 入。 四期商业由一条贯穿 南北的干道流畅链接， 将各购物板块合成南北 超长商业街。 项目采用开放模式， 人车不分流，南北向步 行道预留车行道及人行 道 项目北侧部分通过地 下通道与地铁直接相通 项目内部多个连廊串 起一体化天街
8
区域规划：项目所在渝中区为国家服务业综合改革试点区，邻近 的大石化片区未来5年将接收700亿投入，发展为主城都市新核
渝中区 大石化片区
计划2017年化龙桥国际商务功能区、高九路总部经济园区、大坪商贸流 通功能区将全部亮相，中央商圈将成为重庆高端商务集结地，引领城市 中高端消费。
9
配套分析-渝中区
价值实现
4
项目基本概况-设计团队
商业规划设计
美国捷德国际建筑师事务所
商业装饰设计
澳大利亚伍兹贝格WOODS BAGOT
交通规划设计
MVA弘达交通顾问
光影效果设计
2014年重庆龙湖时代天街综合体调研分析报告
理/药品
美发沙龙、Pretty Valley汇美舍、衡之美、elvivo采活、breo倍轻松
家居生活/影 音
Rehome美克美家、Basis Home倍思家、HOLA特力和乐家居生活馆、LOCK&LOCK
童装/玩具
小书虫、玩具反斗城、儿童故事、亲亲袋鼠、爱乐早教、十月妈咪、全棉时代、妈 妈好孩子、NICE、贝宁、早八点英语
类别
品牌
时尚服饰
Miss Sixty、Calvin Klein Jeans、G—STAR、EVSUI、UR、LACOSTE、TOMMY HILFIGER、FILA、NIKE、izzue、LINDBERGH、MANGO、Spring Field、Adidas original、GUESS、Marisfrolg、 JORYA/JORYAWEEKEND、DIAMOND DAZZLE、 Roots、MUJI、SELECTED、TOUGH、欧时力、Masfer.Su、less、ONLY、VEROMODA 、JACK&JONES、CROQUIS速写、JNBY、颜诺国际、渔、采轩、GXG、卡宾、大嘴猴
、台北雅士定制、MLB
皮具
源自文库
EMINENT雅士箱包、CPU、ECCO、clarks、BELLE MAP、莱尔斯丹、crocs
钟表/珠宝/ 配饰
周大福、I DO、ENZO、BLOVES、总统眼镜、时间廊、无双
成都龙湖时代天街个案简析课件
人性化设计理念
坚持以人文本的设计原则，充分考 虑人的需求和行为习惯，提供便捷 、舒适、安全的购物和休闲环境。
区域发展理念
结合城市发展总体规划和区域特色 ，合理规划商业、文化、居住等功 能区，促进区域经济和社会发展。
建筑风格与特色
现代简约风格
绿色建筑技术应用
建筑外观以简洁的线条和立面构成， 强调现代感和时尚感，符合年轻消费 群体的审美需求。
保项目的稳定运营。
06
案例拓展与思考
其他成功商业综合体案例介绍
北京三里屯太古里
作为北京的时尚地标，三里屯太古里 融合了高端零售、时尚潮流和餐饮娱 乐，吸引了大量游客和本地消费者。 其独特的建筑设计风格和品牌组合使 其成为商业成功的典范。
上海新天地
新天地以其独特的石库门建筑风格和 高端餐饮、娱乐、购物设施吸引了国 内外游客。这里不仅是购物天堂，更 是文化和社交的中心，经常举办各类 艺术展览和活动。
采用太阳能、风能等可再生能源，以 及节能型建筑材料和系统，实现绿色 建筑的标准和要求。
地域特色融合
在建筑设计中融入成都地方文化元素 ，如传统建筑符号、材料和色彩等， 形成具有地域特色的建筑风格。
景观设计亮点
立体绿化设计
利用屋顶、墙面、阳台等空间进 行绿化，增加绿量，改善环境质
量，营造宜人的商业氛围。
招商策略
采取定向招商和品牌筛选相结合的方 式，注重品牌品质和消费者需求的匹 配度，同时通过租金优惠、合作推广 等方式吸引品牌入驻。
龙湖时代天街
• 三期：城市.家庭功能中心
•
•
建筑面积：约24万平方米
主力业态：国际电器、国际潮流店、 国际风情街
建筑风格
建筑风格—现代风格
11
项目景观
园林风格—现代风格
12
产品分析/户型信息
高层
商铺
写字楼
龙湖时代天街主要是商业用楼，包括住宅、天街内SOHO、小户型清水、公寓、商业 街 塔楼 高层 毛坯 大坪 复合地产等
英利国际广场
A B
英利国际广场写 字楼 渝中万科中心 康德写字楼
标头：金色，微软雅黑18号，加粗
商圈之上，傲居城市中央的
中央
侧栏，微软雅黑14号
•
•
正文中心板块王者荣耀象征
每个城市都有一个中心，每个中心 都拥有曾经值得回味的深厚历史、文化 渊源。核心板块自古便商贾于集、人潮 如织，是众人纷抢的中心宝地
商报
时报
海报
DM单
营销策略/联合营销
所有龙湖的商业项目联合推出龙湖商业会员卡，包括金卡 和普通会员卡
作用：办理龙湖商业会员卡可以在龙湖所有商业项目使用， 并享受9 .5 层折扣；可以积分兑换停车费；在会员生日期间 享受8折优惠；业主持卡者可当门卡使用。
特别使用说明：会员卡持有者在龙湖时代天街可以免费停车 三年，消费折扣为9折，另有每月的卡主答谢会，持卡者可 免费参与并领取奖品。
龙湖时代天街案例分析
销售状况 自持 二期排号中 2011-11-22开盘 余6套 余42套 未推出
龙湖天街
天街主力店 大型百货商超 五星级影院 家电数码城
龙湖自持超大型主力店 天街主力店 包涵 H&M,优 衣库、ZARA、Jackjones、 ONLY、VEROMODA
时代金街
SOHO
LOFT
公馆
龙湖时代天街项目分析
概述
龙湖时代天街是目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心、
占地458亩，总体量达180万平方米； 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区、国 家保税区于一体的城市核心区-高新区； 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、IT大道以及 高新西区内极为发达便捷的路网； 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖时代天街购物 中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等成为一体化 的一站式消费中心； 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精 装住宅。绝大多数产品为商业业态； 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、 城市广场、文化艺术这七大城市功能。
产品分布
பைடு நூலகம்
1 5 4 2
3
产品形态 龙湖天街 时代金街 SOHO LOFT 公馆
序列号 1 2 3 4 5
体量（㎡） 体量（㎡） 50万 20万 28万 20万 14万
重庆龙湖时代天街项目二三期业态落位2011
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2.0 二三期业态规划建 议
6F
零售
餐饮
娱乐
A3
服务
规划思路说明：
1、本层规划为宴会厅，满足商业宴请、婚 宴等需求。
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2.0 二三期业态规划建
议
C3地块 零售 餐饮 娱乐 服务
标高
326 321 316
楼层
3F 2F 1F
业态
概念餐饮 概念餐饮 概念餐饮
特色餐饮 特色餐饮 特色餐饮
Page 20
2.0 二三期业态规划建 议
D地块
标高 楼层
业态
326 5F 321 4F 316 3F
电影院 国内潮流服饰 国内潮流服饰
轻便 餐饮
特色餐饮 个人护理
个人 护理
休闲餐饮
特色餐饮 轻便餐饮
310 2F 国内潮流服饰 一般零售
306 1F 国际潮流服饰 一般零售
302 B1 精品超市
特色餐饮
一般家居广场需求面积及楼层建议：
1、总建筑面积建议为30,000平方~150,000平方，楼层不超过4层最佳，最多不超过5层。 2、层高要求： 根据建筑装修风格要求，并考虑空调，消防等设备管道的安装空间，每层层高在6米为最佳，空 调消防等设备管道安装完毕后管道设备地面局楼层地面的最终净高以不小于4米为佳。 3、内部结构及纵深： 1）物业内部纵深以在120米左右为佳，最小不能小于70米; 2) 物业内部避免有中空结构，梁，柱及结构死角应尽可能少，柱间距以8*8以上为佳; 3）避免有塔楼电梯井筒体位于商场中间部位; 4）物业各楼层的单位面积承重荷载应符合商场的设计要求的设计要求（一般≥350KG/m2）。
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复制？优化？收获？代价？——
香醍溪岸项目复盘
复制+创新收获+代价——大兴时代天街景观复盘报告
目录
一、项目景观总体回顾
二、研发分解
2.1 总图设计
2.2 重要节点设计
2.3 铺装设计及主材2.4 种植设计
2.5 给排水设计
2.6 照明设计及配电2.7 界面划分三、工程分解
四、成本分解（预控）
一、项目景观总体回顾
占地面积：74359m2
总建筑面积：29.6万m2
景观总面积：49890m²（屋顶花园3800m2未实施） 住宅面积：42300m²；
硬景面积：11700m²；
软景面积：30600m²；
商业景观面积：3790m²
硬景面积：3500m2
软景面积：290m²；
代征绿地外围道路防护绿地面积：3800m²住宅部分
商业部分
代征绿地及市政防护绿地屋顶花园
成本（待竣工结算后，补充启动会及竣工结算成本对
比）
工期（进场时间、铺装点评、种植点评、交房点评、
交房）
住宅部分
商业部分
代征绿地及市政防护绿地
屋顶花园
二、研发分解
2.1 总图部分
A、规划大空间（楼间、竖向）
设计背景：规划预留大楼间条件、地库覆土及实土区穿插布置、高层遮挡严重
解决方案：将各楼间做渗透，化零为整；营造舒适小空间，化整为零。利用现有高差及覆土条件，高点高坡高
树、低点座椅流水；利用光照分析将最好的光照留给活动场地
经验积累：规划是先天条件，景观提
前预判、结合业主实际使用做设计。
2.1 总图部分
A、规划大空间（楼间、竖向）
启动会版580单价方案调整版400单价方案调整版
2.1 总图部分
A、规划大空间（楼间、竖向）设计背景：规划预留大楼间条件、地库覆土及实土区穿插布置、高层遮挡严重
解决方案：将各楼间做渗透，化零为整；营造舒适小空间，化整为零。利用现有高差及覆土条件，高点高坡高树、低点座椅流水；利用光照分析将最好的光照留给活动场地
经验积累：规划是先天条件，景观提前预判、结合业主实际使用做设计。
A、规划大空间（楼间、竖向）
设计背景：北侧商业后身与住宅间距过近
解决方案：标准入户组团+绿篱+偏冠乔木
经验积累：规划是先天条件，景观提前预
判，调整配置标准。
2.1 总图部分
A、规划大空间（交通及景观动线）
设计背景：人车分流、大量消防车道
解决方案：出入口提示、消防车道景观化、便捷回家路线、全园曲线基调
经验积累：消防车道景观化处理；尽量避
免回家动线穿插主要休憩场地；曲线路让
的“原地转向”。
2.1 总图部分
A、规划大空间（交通及景观动线）
主干路便捷回家路线
园林回家主干路
穿过公园的回家路线
车行主要出入口
人行主要出入口
2.2 重要景观节点营造
A、西入口及主轴
设计背景：底商建筑使西入口尺度变小；规划主轴与住宅出入口距离过近、尺度尴尬；消防车道影响；营销承诺樱花大道。
解决方案：保证通行断面营造舒适简约入口；采用分段、错落式主轴，步移景异，增加入口趣味；消防车道景观化处理；樱花+法桐大道解决营销承诺。经验积累：入口及主轴是园区最重要的景观价值营造点，与动线关系也非常紧密，轴线形式及空间营造要慎重处理。
2.2 重要景观节点营造
B、光之庭院（北区重要节点）
设计背景：园区第一个亮相的重要景观节点，图纸层面对场地空间感受不够准确，尺度有问题。
解决方案：现场第一时间放线调整方案，现场全景配合sk建模，充分利用高差及植物材料解决空间、质感及色彩变化；主坡做沙盘模型推敲坡形。
经验积累：重点景观节点要找相似实景做感受及对比、设计师要有空
间全景意识、sk做大视角或全景推敲；
2.2 重要景观节点营造
B、光之庭院（北区重要节点）设计背景：园区第一个亮相的重要景观节点，图纸层面对场地空间感受不够准确，尺度有问题。
解决方案：现场第一时间放线调整方案，现场全景配合sk建模，充分利用高差及植物材料解决空间、质感及色彩变化；主坡做沙盘模型推敲坡形。
经验积累：重点景观节点要找相似实景做感受及对比、设计师要有空
间全景意识、sk做大视角或全景推敲；
2.2 重要景观节点营造
C、水之庭院（南区重要节点）
设计背景：杨林、大草坪、旱喷、出风口
解决方案：银杏林、大草坪、旱喷+冷雾、出风口节点
经验积累：主要景观不小气；节点要营造延伸感；化不利为有利、点到即止。
2.2 重要景观节点营造
D、楼间小节点（南区重要节点）
设计背景：楼间节点较多，成本控制
解决方案：每个楼间尽可能降低亭廊花架使用量，以各类休憩设施及活动场地满足刚需
功能，用种植营造特色空间。
特色植物及草坪营造空间。
2.3铺装设计及主材选择
A、主轴铺装设计
设计背景：原设计铺装强调东西向铺装、引入感较强，但亲切感不够；
解决方案：根据现场感受果断调整，呈现冷暖色对比铺装、感受舒适、有节奏；经验积累：业主感受至上，设计创新要为提升业主感受服务。出图前做石材设计封样，有对标案例最好，此铺装样式常营及大兴都取得了不错的效果，类似空间推荐
使用。