如何做好旅游局长十讲(五)-绿维创景

如何做好旅游局长十讲（五）旅游引导的区域综合开发模式与旅游投资新时代旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网 如何做好旅游局长十讲（五）：——旅游引导的区域综合开发模式与旅游投资新时代北京绿维创景规划设计院摘要：旅游综合开发，已经成为旅游投资的主流模式，本文认为，旅游投资的新综合时代已经到来。

希望本文可以为政府决策和管理提供有力的支持，也希望我们对这种模式的梳理，能够引导出良性的商业模型，使企业投资人成为真正的区域运营商。

一、旅游开发面临的社会背景1、居民消费升级，旅游服务需求增长，但增速低于旅游名义下的开发投资增速中国老百姓可支配收入的增长，带动了旅游消费需求的较快增长，特别是人均GDP 超过2500美元之后，休闲消费增幅加大。

2008年后，汽车消费大幅增长，休闲需求同步升级。

这些，都对旅游服务产业的发展，提出了较大的要求。

但2005年之后，旅游项目的投资常常给人以震撼，一不小心，就遇到投资额高达10亿、100亿、500亿之类的项目。

开始时，我们拒绝接受：这明显的不是旅游投资，是区域开发、城镇化投资、房地产开发。

如果把这些项目都纳入计算，旅游产业投资已远远超出了这个阶段市场的真实需求（我们所谓的旅游市场需求，是作为服务业的旅游市场需求，是旅游服务需求）。

2、旅游的引擎作用与附加价值凸显国务院《关于加快发展旅游业的意见》首次提出“旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好”。

这一产业定位使得旅游产业的作用得到了明确的提升与鼓励。

我们认为，旅游的战略性，就在于其“引擎作用”。

旅游产业的实质，是以“客流搬运”为前提，产生游客在异地（非生活区域）进行消费的“出游型消费经济”效果。

这一搬运，把“市场”搬运到了目的地，搬运到了景区，搬运到了休闲度假区，搬运到了郊区，搬运到了乡村，从而产生了极大的区域聚集和经济带动作用，形成了泛旅游产业。

3、中产阶级及旅游房地产需求中国有4千万中产阶级家庭，5年中每2家庭需购买1套度假业（60平米，40万元价格），合计2千万套，市场约8万亿元,每年1.6万亿元以上，400万套房子。

旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网 二、产业转型、土地财政与旅游房地产商业利益合流，推升了旅游开发新浪潮实际上，随着我国城市化的发展，旅游成为了提升城市化质量的重要因素，是城市化中具有产业、居住支持双重价值的要素，为其发展提供了产业支撑。

中国的旅游开发，已经与区域发展和城镇化进程全面结合，并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下泛旅游产业聚合的区域经济与城镇化综合开发模式，这种以旅游为引擎的区域综合开发模式，我们称之为“旅游引导的区域综合开发模式”（Tourism-oriented regional integrated development model ，简称TORD 模式）。

旅游具有引擎效应，能够推进服务产业进行聚集发展、形成新农村建设的全面提升、带动土地升值、延伸商业房地产及休闲度假房地产等高利润项目，实现开发的快速回报。

依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”这三要素，形成了旅游引导下区域综合开发的模式，并已经成为旅游产业发展的主流模式。

实际上，传统旅游项目（以游客为服务对象，通过服务，获取收益的项目）的投入产出比越来越低，特别是在一流观光资源已经全部开发完成之后，旅游服务与旅游设施开发项目都是“高投资、低回报、长周期”型项目。

政府为促进产业转型升级的产业开发导向，与投资商在泛地产高通胀时代的高回报率要求，在当今的旅游服务与旅游设施产品开发上，已经形成了明显的矛盾结构。

然而，由于国家房地产调控，城市房地产开发受到严重打压，投资商亟需绕过调控政策，获得开发土地。

而旅游地产的开发环境相对来说还比较宽松，高额的土地一级开发利润和旅游休闲度假房产利润，可以抵消旅游服务与旅游设施项目开发的高成本。

据估算，只需要把旅游房地产开发中盈利的40%，用于开发旅游服务与旅游设施，就足以推动整个区域的综合开发了。

于是，对土地开发及房地产开发的共同需要，构成了新的旅游与地产的对接模式——旅游区域综合开发：政府出让土地一级开发的利润，引导和要求投资商开发旅游服务与旅游设施项目；而投资商在开发旅游服务与旅游设施项目的同时，就会要求政府匹配土地，用于住宅开发、商业地产开发或旅游房地产开发。

政府与投资商找到了各自利益的归属，结合旅游服务与旅游设施项目开发需要，整合形成了旅游区域开发、旅游综合体开发、旅游小城镇开发、旅游文化产业园区开发、休闲农业区开发等等，这些以旅游为引擎开发形成的旅游区、旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网 休闲区、度假区、文化产业园区、休闲农业园区等等，都是在土地开发红利与房产红利的支撑下，形成模式。

从此，面向非城市区域的旅游区域开发，成为新一轮圈地运动的主要方向。

大批房地产商及其他投资者纷纷涉足旅游综合开发，大量资金涌入酒店、温泉、旅游地产、旅游演艺等行业，投资项目也逐渐呈现出大规模、高档次的特点。

旅游开发热就此成为旅游开发大潮。

三、“保、规、控、管”四字方针，引导旅游综合开发健康发展 中国经济发展，高度依赖于城市化的快速推进。

世界上最大的建设大潮，引发了以短缺资源及房地产不动产的长期化升值，成为中国财富增长的主导模式。

这一模式，成为中国经济行为的主流导向，引导着企业的投资行为。

旅游产业发展，也再这一主流趋势下，形成了旅游综合开发模式。

因此，我们只有跳出传统旅游产业的发展模式，才能够看清楚中国旅游投资的这一大潮。

新的旅游开发，已经实现了两个突破，第一个突破，是旅游与城市化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合，并形成典型的旅游综合体新模式。

第二个突破，是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

旅游发展的趋势，已远远超越了我们原来想象的，就旅游服务来评价旅游发展的方式。

因此，其投资规模也不该局限于旅游服务业本身，而应被看成是一种综合性产业及综合区域投资开发。

这种大规模、高速度的投资增长是中国整体经济发展的缩影。

从整体上来看，我国并没有出现大量的旅游服务产品过剩与闲置，大规模旅游投资，是旅游引导下中国城市化发展的表现之一。

在与旅游结合上，投资商的开发方式主要有三：一种是旅游和地产一体化的开发，对开发商来说，旅游并不是一个附属品，而是地产的支撑；第二种是旅游和地产分离的开发，这种投资商只将旅游当做是与政府置换资源的条件，获得土地的条件就是必须投资旅游；无论目的为何，这种方式对旅游开发是有一定的推动作用的；第三种，是打着旅游的幌子做纯地产，这是对旅游资源的浪费和破坏。

对此，我们认为：以旅游为引擎的区域综合开发模式，是中国特色的旅游综合开发模式；政企协调非常有效，发展状态基本健康，为旅游产业发展带来极大机遇；同时，政府必须进行“保规控管”，杜绝一些唯利是图的做法，确保旅游综合开发的健康持续发展。

“保”：以生态环境、文物古迹、风景名胜、自然资源等的保护为前提；任何开发，决不能破坏环境、文物和资源。

“规”：必须规划先行，通过规划，有效把控旅游服务产品及旅旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网 游设施与旅游房地产开发的比例与配套关系，保证旅游服务产业的主体地位与带动效应。

“控”：控制土地开发与产品开发的时间节奏，以旅游服务产品开发带动为先，旅游房地产开发为后，形成多期开发，循环提升。

“管”：实施开发管理，对综合开发不仅仅考核开发量，还要考核旅游服务经营。

旅游服务不能仅仅依靠硬件开发，必须进行服务开发，要进行服务经营和市场开发。

站在旅游作为城市化引擎、国家战略性支柱产业的角度，我们用大旅游的思路来判断，结论就十分明确了：在十二五期间，旅游综合开发的投资规模还将不断突破，在中国经济发展中将会产生更大的、让人们难以想象的重大作用。

四、解放思想，用旅游带动区域经济全面突破对于生态屏障地区、偏远山区、无资源开发优势又无人才聚集条件的欠发达地区，旅游一直是其区域发展的引擎产业。

但旅游的引擎，如何才能带动区域社会经济全面发展，需要跳出旅游看旅游，跳出传统旅游业态来做旅游。

绿维创景总结了中国旅游投资与区域开发的历史实践，通过数百个成功案例研究，提出了《旅游引导的区域综合开发模式》，希望能够帮助地方政府，充分运用旅游产业发展的契机，带动泛旅游产业全面发展，并借力土地开发，加速以现代服务产业为依托的城市化进程，实现区域综合开发突破，达成区域经济社会高速和谐发展。

我们也希望，大型投资企业，可以有效把握时代的脉搏，以区域综合开发运营为己任，借力旅游产业的引擎功能，实现区域运营商的宏伟发展，通过操盘旅游，实现操盘区域经济的价值升级。

五、区域运营商及旅游综合开发的商业模式一个投资商投资区域旅游开发项目，与常规房地产项目不同，不能只建房子不搞产业与经营；面对一个区域从事综合开发，不能只搞房地产，还必需安置农民，形成社会统筹房展。

基于此，我们把旅游综合开发投资商定位为区域运营商。

所谓区域运营商，就是以区域经济社会统筹发展为己任，把产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假商业开发等六个领域发挥作用，实现商业化良性运营，分阶段实现区域经济社会发展，实现企业在区域综合开发中的系统整合，实现企业基于10~30年在区域运营上的良性现金流和持续增值效应。

旅游综合开发模式，是一个经济社会发展的综合构架。

其中，政府的规划、土地政策、财政税收政策、基础设施与公共服务设施配套，有着战略和基础的作用。

区域运营商，应该全面介入政策管理，参与规划，参与基础设施建设的BOT、TOT、BT，参与一级土地开发，参与农民就业社区产业发展项目等。

在旅游综合开发中，最关键的还是旅游产业落地到具有核心吸引旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网 力的旅游产品的开发上，要能够形成人气聚集能力，能够形成旅游吸引核，由此，可以带动大量游客，形成消费市场，并扩展出引擎效应。

有关商业模式，详见“旅游导向的区域综合开发”专题。

（有关旅游导向的区域综合开发的更多研究，详见 ）。