万科房地产项目投资决策与评估课件.
项目决策分析与评价ppt课件
第第
第 1 章
2 章
市 场
3 章 建
分设
概
析 与
方 案
论
市
研
场 战
究
略
第
第4章
8
第6章
章
资源利
投资
资
用分析
估算
金
与评价
时
间
价
第5章
值
环境影 第7章
与
响评价 融资方 方
与安全 案研究 案
预评价
经
济
第9章 财务分析
第10章 经济分析
第11章 经济影响
分析
第12章 社会评价
（3）项目决策的分类。从不同决策者的角度，可 将项目决策分为：企业投资项目决策，政府投资项目 决策，金融机构贷款决策。
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项目决策分析与评价
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注意每类决策的根据及原则是不一样的，决策做出 的决定也是不尽相同的。
▪ 企业投资项目决策：以获取经济效益、社会效益和 提升持续发展能力为目标；
▪ 政府投资项目决策：以实现经济调节、满足社会公 共需求，促进经济、社会、环境可持续发展为目标；
调查报告。 三、市场调查的方法 1.市场调查的类型
分为市场普查、重点调查、典型调查和抽样调查。 2.市场调查的方法（注意不同方法的比较）
（1）文案调查法（二手资料或文献调查） （2）实地调查法 （3）问卷调查法：常用的方法 （4）实验调查法
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项目决策分析与评价
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第二节 市场预测（P31—P53）
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项目决策分析与评价
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5.动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主
第七章房地产开发的投资决策.pptx
2、可行性分析的目的
可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或 避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
3、可行性分析的作用
是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与各有关部门签订协议、合同的依据 是编织下阶段规划设计的依据
4、可行性分析的依据
般机会研究和具体机会 确定哪些关键性问题需要辅助 方案，也可以提出一个以上可 有资格的咨询评估
研究。
性专题研究
供选择的方案。
单位就项目可行性
研究报告进行评估
论证。
30%
20%左右
10%左右
项目评估由决策部 门组织或授权与建
大中型项目1-2个月， 小型2周
4-6个月
大型项目8-12个月，中小型 项目4-6个月，费用占投资额
国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划 批准的项目建议书和同等效力的文件 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 是编制下阶段规划设计的依据
5、可行性研究的工作阶段——分为四个阶段
在工程项目投资 决策前： 对拟定的各种可 能建设方案或技 术方案进行认真 的技术经济分 析、比较和论证
在工程项目投资 决策前： 对项目的经济、 社会、环境效益 进行科学的预测 和评价
在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的 可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。
（2）公司情况：属合营企业者，阐明公司名称、经营宗旨、经营范 围、经营规模；合营各方基本情况（名称、法定地址、法定代表人、 职务、国籍）；合营公司总投资额及双方出资情况（投资额、注册资 本、注册资本份额、资金运转方式）；合营期限；合营性质。
万科房地产项目投资决策与评估70页PPT
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
万科城项目开工策划汇报PPT(共 62张)
1100 中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第二章
第二节 工程难点
工程特点及难点
（1）地下室水丰富
• 项目北侧为九龙江，根据地勘报告说明，地下水位在黄海2.5~5.1m左右（地下室范围
第三节 项目管理主要目标
第一章
工程概况
序号 1 2 3 4 5 6
目标 工期管理目标 质量管理目标
内容
场地移交后690天内竣工完成，100天内完成 工程改造项目。
确保水仙杯，增创闽江杯
职业健康安全管理目标
福建省建筑安全标准化优良工程
技术管理目标 资金管理目标
CI创优目标
福建省科技示范工程
严格执行合同付款比例。 以收定支， 保证 收支平衡， 争取资金结余
漳州万科城项目开工策划汇报
中建海峡建设发展有限公司
厦门公司
1 工程概况 2 工程特点及难点 3 项目组织管理
4 总平面布置
目 录
5 技术质量施工策划
*
中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第一章 工程概况
• 总体概况 • 工程设计概况 • 项目主要管理目标
第一节 工程总体
漳州万科城01地块项 目位于漳州市芗城区江滨 路与金峰南路东北侧，由 漳州万科滨江置业有限公 司投资兴建。总建筑面积 约23万平方米，地下二层， 上部由11栋塔楼组成。
挖。
第三梯段施工
一期在建项目
第一梯段施二工层地下室 第二梯段施工
12 中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第二章
第二节 工程难点
工程特点及难点
房地产经济学-房地产估价万科工程管理
• 任何特别的特征，如厨房内置物、改造的浴室、游泳池、房间的增建、空调、 理想的景观等。
• 建筑的条件及其现代化质量。 • 可供的便利设施。 • 财产方面的问题，包括从房间面积偏小、严重失修、电线不足、屋顶渗透等
适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性
一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少， 因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判 断要比其他方法所得出的判断更可靠。
估价程序
收集交易案例
案
案
案
例
例
例
1
2
3
交易情况、 期日、房地 产状况因素修正
销售日期应相对接近估价日期。不动产的供求将随时间而变化并 因此影响价值的变化。
收集可比交易实例（收集交易实例+选取可比实例） 尽可能的接近
选取交易实例的标准： ⑴可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围 内的类似地区。 “邻区”是指财产群，这种财产群中的财产（绝大多数财产）具有相对类似的土
方面的问题。 • (3)有关可比销售的法律数据 • 收集可比财产的某些法律特征。政府、民间、市场限制。 • （4）销售财产的位置 • 公交便利性、学校，文化娱乐设施接近性，是否有破坏性的因素（如噪音
等）。 • *应检查销售财产周围的财产，看其年限、价值、质量、条件与用途是否与财
产标的周围的财产有根本不同。两者邻区之间的比较。（社区的生命周期及 房地产的外部性问题） • （5）市场条件：应考虑市场在销售时处于什么状态 • （6）有多少笔销售实例 • 对于每项评估，所需可比实例的数量并不固定。理想的数量部分取决于销售 实例的可比程度，还受销售比较法中将要使用的方法的影响。（统计方法）
房地产投资决策培训课件
看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。 通过对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股
权相当于按照地价97万元/亩进行土地过名转让。
两种收购让方式经济效益测算
收购公司
土地过名
（20万/亩帐面成本） （60万/亩帐面成本）
销售价格 减：土地成本
建设成本 费用 营业税金及附加 销售利润 减：土地增值税 税前利润 企业所得税 税后净利润 总投资成本净利率
更 重 要 的 是 占 用 资 金 时 间 长 ， 加 大 了 融 资 成 本 和 机 会 成看规本划。条件
看交易方式
看付款方式
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
• 房地产行业主要特征 • 如何选择项目 • 项目投资决策 • 项目在于操作
项目投资决策
由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂专业性 和高风险性，所以房地产投资每个项目要科学决策， 而科学决策是建立在各种分析之上。
4200 600 2200 300 231 869 235 634 258.5 375.5 12%
4200 600 2200 300 231 869
0 869 217.25 651.75 21%
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
五是看付款方式
看区位
土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，要求看付场款地快条件，不仅
（一）市场分析
房地产投资三要素：时机、地段、质量
时机 地段
质量
房地产投资
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
市场分析
时 机 主 要 是 指 市 场 环 境 。 房 地 产 投 资 属 于 高 度 竞 争 的 市 场 运 作市，场房供地求产分企析业 的
万科房地产项目投资决策评审报告房地产行业资料
【最新资料,Word版，可自由编辑！】项目名称：北京顺义区空港居住项目送审单位：金地集团北京公司编制日期：二○○八年五月目录摘要正文一、项目基础信息...........................................1、地块位置............................................2、用地性质............................................3、开发程度............................................4、规划指标............................................二、项目来源及要求.........................................1、时间安排............................................2、保证金..............................................3、竞地原则............................................4、地价支付进度（假定竞得价为12亿）...................5、交地................................................6、开发主体............................................7、开发建设期限........................................8、其他................................................ 第二章片区概况及规划...........................................一、宏观区域概况（顺义区）.................................1、经济优势............................................2、交通优势............................................3、生态资源丰富........................................4、配套概况............................................5、新城规划............................................二、中观区域概况（临空经济圈）.............................1、主要经济板块........................................2、主要居住板块........................................三、顺义区土地市场概况.....................................1、用地规划............................................2、土地供应概况........................................第三章地块基本素质分析及结论...................................一、地块素质分析...........................................1、项目区位............................................2、项目四至............................................3、道路交通系统........................................4、地块景观资源........................................5、生活配套设施........................................6、市政配套设施........................................二、项目风险分析及结论..................................... 第四章北京市房地产宏观市场分析.................................一、北京市房地产市场分析...................................1、04-07北京房地产投资市场分析.........................2、04-07北京房地产住宅市场投资分析.....................3、北京市2006以来住宅期房市场供需分析.................4、北京市2006以来住宅期房市场成交分析.................二、北京市土地市场分析.....................................三、房地产政策分析......................................... 第五章项目细分市场分析.........................................一、项目区域市场分析.......................................1、竞争片区的界定......................................2、竞争片区特性分析....................................3、竞争强度分析........................................二、项目竞争片区供需分析...................................1、竞争片区未来供应分析................................2、竞争片区未来需求分析................................3、周边住宅市场需求潜力分析............................三、典型项目个案分析.......................................1、龙湖香堤漫步........................................2、万科四季花城........................................ 第六章项目定位及结论...........................................一、项目的SWOT分析........................................1、优势................................................2、劣势................................................3、机会................................................4、威胁................................................二、客户定位...............................................1、大户型..............................................2、小户型..............................................三、产品定位...............................................1、基本属性与定位基础：................................2、产品定位............................................3、商铺................................................4、产品建议............................................四、价格定位...............................................1、叠拼价格............................................2、6层电梯花园洋房价格.................................3、小高层价格..........................................4、商业定价............................................5、车位定价............................................6、项目周边租赁市场状况................................7、价格涨幅预测........................................8、销售进度安排及全程均价预测.......................... 第七章项目分期及总体开发计划...................................一、项目分期...............................................二、项目总体开发计划....................................... 第八章项目测算及敏感性分析.....................................一、项目收益测算...........................................1、项目收益及现金流测算的基本假设......................2、项目收益测算情况....................................二、项目敏感性分析.........................................1、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析..................2、挂牌报价对收益的敏感性分析..........................三、结论与建议............................................. 附件：1、项目总体开发计划2、项目销售周期3、经济测算表摘要一、项目概要二、项目概况1、项目背景本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。
万科-房地产项目决策程序及工具-155PPT
产品配比方案对比评价表
方案一
产品类 型A
产品类 型B
产品类 型C
产品类 型A
方案二
产品类 型B
产品类 型C
房地产市场决策程序
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 目标客户定位 项目产品建议
负责部门：营销部、设计部 完成时间：项目决策会之前
设计部对产品的综合容积率进行计算、对各类产品的创新空间以及 由此带来的价格空间进行把握；
成本部、财务部对项目的综合经济指标进行比较。 如下表：
当细分客户的结论显示（或因规划容积率条件的限制，如高密度项 目），本项目仅有单一容积率产品组合时，即没有必要进行产品规模配 比比较的工作，户型配比的工作就成为重点。
房地产市场决策程序
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 目标客户定位 项目产品建议
负责部门：营销部 完成时间：项目立项会之前
三、城市房地产市场研究（包括商业） （三）城市房地产市场未来两年走势预测： 1、商品房供应量与需求量预测 2、商品房销售均价走势预测 依据：全国大环境、城市居住环境、 人口结构、供求关系、开发成本、 目前商品房成交均价的走势、 消费者预期等方面 3、户型、面积区间分布及比例预测 4、客户细分变化情况预测
房地产市场决策程序
市场分析 项目土地属性分析 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析
客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 目标客户定位 项目产品建议
负责部门：营销部 完成时间：项目立项会之前
五、项目竞争环境分析（包括商业） 1、未来两年全市竞争态势 2、未来两年主要竞争片区 3、未来两年项目所在片区竞争态势 ⑴供应量 ⑵产品规划 ⑶竞争项目分布及特点
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1. 发展商在不同发展时期的项目选择
2. 项目投资决策考虑的主要因素 3. 项目评判的主要指标 4. 项目决策中的成本控制
第一部分
发展商在不同发展时期的项目选择
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
市场调研的概念
市场调研五步骤
确定问题及调研目标 制定调查计划
准备工具
安排人员
实施调查计划 调查数据的审核、补调、分析 解释和汇报调研结果
不同阶段的发展商有不同的市场评判标准
可以打造片区内特色产品的项目
市内好销价高的项目
能实施创新意识的项目 规模开发，可以降低成本并供大众消费的项目 商业项目、停车场项目、酒店项目
土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展
状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜 力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
立即开发与作为土地储备优缺点分析
1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地是房地产开发的最重要成本
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 买地的动机不是单一的
持续经营的需要； 占有资源，遏制竞争对手的需要； 战略扩张的需要； 未来增值的期望； 稳定的利润回报。
1.2 房地产项目可行策背景及摘要
发展商的发展阶段决定其对市场的态度。
市场？？？
市场调研？？
土地储备—宏观市场（经济分析、行业
细分、相关产业分布、人口结构、与个体或者家庭 相关联的诸多因素）
市场调研贯穿了项目前期决策的全部环节
宏观六要素
经济增长
1
居民购买
宏观
调查
3 2
6
5
4
主导产业
行业分布及 政策 人口分布
市场需求
市场调研是通过收集产品的 构成、特性、卖点、成长环境、 消费群体、消化周期等涉及产 品相关的信息，进而对产品的市 场份额、消化能力、竞争能力、 生命力、威胁点进行分析， 最终为目标客户群设计产品的行为。
1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套
1.2 房地产项目可行性分析－周边环境
1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套
。
1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套
1.2 房地产项目可行性分析－规划控制要点
1.2 房地产项目可行性分析－地价
土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格 。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
各环节中应该注意的细节——借助社会资源
市场调研
设计
专业人员的审核、 控制能力
销售
施工 土地储备
专业能力、管理能力、 决策能力
市场定位
客户管理
发展商在住宅开发链中充当的角色以及能力要求 1、社会资源的整合能力（在最短的 时间内找到最有效的社会资源）
2、专业人才的储备能力
3、管理人才的输出能量
(资源整合\专业储备\管理输出)
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求 原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？
有没有告诉你的员工？
•
第九部分：补充内容
1.2 房地产项目可行性分析
项 目 决 策 背 景 及 摘 要
外部环境
内部因素
1.2 房地产项目可行性分析－第一部分：项目概况 要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚
（土地的自然质素和属性）
1.2 房地产项目可行性分析--宗地位置
1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状
1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状
第二部分
项目投资决策考虑的主要因素
2. 投资决策需要考虑的因素
1、 买地是房地产企业最重要的投资决策
2、 房地产项目可行性分析
3、 房地产投资中的成本控制
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
土地是不可复制和再生的稀缺资源
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
土地的不可控性
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地的不可更改
或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
周期短
利润厚
天景、威登、荔景
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段
能实现理念的项目
万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
城郊结合部
万科四季花城
住宅开发链中的几个环节
市场调研
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位 设计 施工建设 销售 客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理） 控制 （材料采购） 控制 （市场判断、储备成本）
控制 （市场分析方法及体系）
核心竞争力
土地储备
产品定位
材料采购、 工程技术 成本控制
市场 指导
信息处理中心、 客户管理 数字化管理
万科的发展历程——跨地域经营阶段（13个城市）
第一轮扩张，拿着“城市花园、花园新城”品牌进入
北京、上海、天津、沈阳、大连、成都等城市
第二轮扩张，拿着“四季花城”的品牌进入
武汉、南京、南昌、长春、佛山等城市 第三轮扩张，拿着“X X X”品牌进入 广州、东莞、苏州、杭州等城市
发展商的土地储备思路：
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装
等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业
水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，
后期调整效果很微小。
与城市的整体规划和发展速度紧密相关
发展商发展的关键要素： 土地、人才、资本、机制
发展商现有的拿地方式
协议出让、招标、拍卖、股权收购、
合作开发、挂牌交易 有没有另外的形式？
资本并购？ 1、TCL收购德国百年老店施耐德（资本市场） 2、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）
关于公司核心竞争力的问题
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）