2017年长租公寓行业市场前景分析报告
2017年房屋租赁市场长租公寓行业简析
2017年房屋租赁市场长租公寓行业简析
一、政策梳理：房屋租赁市场的大变化和小确信 (2)
1、政策密集出台推动房屋租赁市场发展 (2)
2、租房上学是“小确信”，但未来路仍长 (3)
二、长租公寓市场：蓝海中浪花一朵朵 (4)
1、国内长租公寓市场空间广阔，仍是一片蓝海 (4)
2、多方参与，国内长租公寓市场百花齐放 (4)
三、世联行：长租公寓蓝海中的扬帆者 (5)
1、全国广泛布局：从TOP10到TOP2的迈进 (6)
2、TO B的深服务能力 (8)
3、从轻资产向重资产的过渡红利 (9)
4、“租购同权”的直接受益者 (9)
一、政策梳理：房屋租赁市场的大变化和小确信
1、政策密集出台推动房屋租赁市场发展
去年中央经济工作会议关于“购租并举”定调，今年5 月住建部下发的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的顶层设计。
随后一线城市也先后出台加快租赁住房发展的政策。
从政策频度来看，7 月份房屋租赁政策最为密集，从广州政府出台“租售同权”，到上海首批只租不售地块低价成交，再到杭州今年建成政府住房租赁平台，政策引导下的“租售并举”是今年房地产市场的大变化，未来一线城市房屋租赁市场将会被进一步激活，存量房的利用率也将得到提升。
链家研究院数据显示，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020 年的市场体量约为1.6 万亿元。
2017年长租公寓行业分析报告
2017年长租公寓行业分析报告2017年9月目录一、租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (5)1、租赁是解决住房问题的重要途径 (5)2、租赁市场租金规模超过万亿 (7)3、租金回报率整体偏低 (8)二、租售同权是最重要的长效机制之一 (9)1、高房价折射的隐形问题 (9)2、租售同权是重要的长效机制 (10)3、发展租赁市场的政策看点 (11)（1）集体建设用地参与租赁市场 (11)（2）地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源 (12)（3）大力发展REITs (12)三、长租公寓是租售同权最好的实践 (13)1、长租公寓的优势 (13)2、企业参与长租公寓的方式 (14)3、长租公寓的房屋来源 (14)4、长租公寓的市场空间 (15)5、长租公寓的典型盈利模式 (17)（1）自持长租公寓的盈利模式 (17)（2）租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式 (17)（3）租入获取分散式房源运营的盈利模式 (17)（4）受业主委托运营管理的盈利模式 (18)6、长租公寓的投资模型和估值探讨 (18)（1）自持长租公寓的投资模型 (18)（2）租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (20)四、长租公寓的市场格局 (22)1、长租公寓的参与主体 (22)2、海外长租公寓的企业 (22)3、长租公寓的核心竞争要素 (22)五、相关受益企业 (24)1、地产开发商 (24)2、地产中 (24)本文内容包括租赁是解决居住问题的重要方式、租售同权将促进租赁市场发展、长租公寓是租售同权最好的实践。
其中搭建长租公寓主流盈利模式所对应的投资模型，并量化不同模型关键因素的影响程度。
最后也讨论了长租公寓的竞争状况和未来展望。
租售同权政策维护租户权益，租赁市场空间巨大。
长期以来，租赁权益的不足倒逼租客转向房屋买卖市场，强化社会的买房需求，同时大量社会存量房利用效率低下，局部过热和资源闲置现象明显。
为了解决供需错配的矛盾，租售同权是解决此问题的长效机制之一，通过盘活存量房和保障租赁权益解决居住矛盾。
2017年度长租公寓市场大数据分析报告(精华版)
2017年度长租公寓市场大数据分析报告（精华版）迈点研究院2018年迈点研究院(MTA)针对过去一年中国房屋租赁市场的实际发展状况，发布长租公寓行业白皮书，旨在对年度大数据的分析，深度解读市场。
引言2017年，长租公寓市场可谓风起云涌，经过数年的潜心发展，终为世人所熟知。
自7月广州推出租售同权后，数十个省市相继推出了适合本地区的住房租赁新政，而开发商和一众国企也开始将经营领域逐渐向住房租赁领域倾斜，陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓和以红璞、自如为代表的中介系长租公寓。
开发商系与中介系长租公寓的强势扩张，成为2017年长租品牌公寓的主旋律。
2015年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。
作为长短租公寓的细分业态，长租公寓近两年来也获得了越来越多的关注。
而随着市场内玩家愈来愈多，品牌呈现出良莠不齐的特征，如何还原市场本源，为品牌长租公寓的发展提供借鉴指导，就显得愈发重要。
在此背景下，2017-2018年迈点研究院(MTA)针对过去一年中国大住宿业和房屋租赁市场的实际发展状况，陆续发布高端酒店、精品酒店、客栈民宿、服务式公寓以及长租公寓系列行业白皮书，旨在透过对年度大数据的整合分析，深度解读两大市场，为大住宿业和房产租赁业的经营者、业主提供投资与经营发展的参考。
市场规模和投资热点长租公寓因房源及经营方式的不同，一般将其分为集中式长租公寓和分散式长租公寓，经过近5年的发展后，两种经营业态在我国主要城市中长租公寓的市场规模如何，哪些地区和城市是长租公寓的投资热点，又有哪些地区还适合进行长租公寓的投资?市场规模分析整体规模：分散式占比近八成按公寓数量计算，截至2017年12月，据迈点研究院(MTA)的不完全统计，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及10%，而分散式长租公寓占比则近8成。
可以看出，由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，而公寓对交通及地理位置的要求又较为苛刻，因此在整体规模上，集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。
2017年长租公寓市场研究报告
报告就以下问题展开探讨：l国内长租公寓市场容量有多大?龙头公司市场占有率几何?l四类主要玩家：开发商类、中介类、酒店类、创业类，各自优势和挑战在哪? l未来品牌公寓三种模式：集中式、分散式、托管式，哪种盈利能力最强?l长租公寓行业及龙头公司估值情况如何?传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。
按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。
资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
三大因素助推行业加速国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。
房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。
本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。
没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。
从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。
租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。
此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。
l从趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重。
l我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。
长租公寓行业现状及发展前景趋势展望分析报告2017-2018年版
2017年长租公寓行业分析报告2017年8月出版文本目录1、政策推动租赁市场发展 (5)2、长租公寓市场空间广阔 (6)2.1、我国流动人口规模巨大 (6)2.2、租金增速远落后于房价增速 (8)2.3、一线城市租房供给不足 (10)3、国外长租公寓模式探讨 (11)3.1、美国 EQR：“资产增值+租金收入” (11)3.2、日本模式：“承建+代租”闭环生态 (14)4、国内长租市场百花齐放 (17)4.1、地产商：成本优势突出 (17)4.2、房地产中介：精准把握房源及租客需求 (18)4.3、“互联网+资本”平台：渠道助力高速成长 (19)4.4、酒店集团：产品硬件配置相似性较高 (20)5、长租公寓市场发展趋势 (21)5.1、集中式公寓或将成为主流 (21)5.2、低成本房源成盈利关键 (23)图表目录图表 1：租赁市场相关政策及新闻汇总 (5)图表 2：我国购租市场较为失衡 (6)图表 3：国内租赁市场规模预测 (7)图表 4：部分国际城市租房人口及占比情况 (7)图表 5：我国一线城市租售比进低于其他国际都市 (8)图表 6：部分都市租金收入比情况 (9)图表 7：上海二手住宅价格与租金涨幅对比 (9)图表 8：北京二手住宅价格与租金涨幅对比 (9)图表 9：深圳二手住宅价格与租金涨幅对比 (10)图表 10：一线城市租赁房屋占比较低 (10)图表 11：EQR 主营业务情况 (11)图表 12：EQR 大规模并购历程 (12)图表 13：EQR 逐渐转向核心业务区 (13)图表 14：2013 年日本租房市场构成 (15)图表 15：大东建托房屋出租业务持续增长 (16)图表 16：大东建托“承租+代租”模式 (16)图表 17：长租公寓领域主要参与者 (17)图表 18：万科泊寓 (18)图表 19：红璞公寓 (19)图表 20：魔方公寓 (20)图表 21：窝趣轻社区加盟条件 (20)图表 22：集中式公寓优缺点对比 (21)图表 23：长租公寓盈利来源 (23)图表 24：长租公寓支出构成 (23)表格 1：地方租赁市场政策汇总 (6)表格 2：中美长租公寓商业模式对比 (14)表格 3：中美长租公寓盈利模式对比 (14)表格 4：各类长租公寓平台对比 (17)表格 5：资本大丽进驻互联网租房平台 (19)表格 6：集中式与分布式公寓对比 (22)表格 7：红璞公寓盈利测算 (24)1、政策推动租赁市场发展政策推动租赁市场发展。
长租公寓市场分析报告
长租公寓市场分析报告2017年9月目录一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 (3)图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降 (3)图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%） (4)图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100） (4)图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100） (4)图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离 (5)图表6 租房痛点 (5)图表7 提供租赁服务企业面临痛点 (6)二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛” (6)（一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失 (6)图表8 近期出台租赁市场相关重点政策 (6)（二）房价上涨收获资本回报本质是风险投资，不是无风险套利 (8)1、市场风险——房价上涨不再是铁律，高位接盘面临极大风险 (8)2、政策风险——政策收紧，挤压需求 (8)三、供给端——更多参与者逐步完善市场环境 (8)（一）长租公寓将模糊二元市场界限 (8)图表9 长租公寓运营模式 (9)（二）政策层面增加租赁土地供应 (9)（三）金融手段促进资产良性循环 (10)图表10 住房租赁市场金融产品支持 (10)图表11 案例：自如1号ABS业务流程 (10)三、未来趋势 (10)四、风险提示 (11)传统二元住房市场中，尽管从租金回报角度考虑租房更具经济效益，但由于租房的痛点十分明显，自有住房具有巨大的外部附加价值，因此购买产权住房是多数人的第一选择。
政策密集出台促进住房租赁市场健康发展、“租售同权”保障承租人权益、房价继续上涨的风险累积、不确定性增加，使得租房“痛点”不再那么痛。
供给端来看，长租公寓是完善住房租赁市场的重要手段，集体土地入市、金融支持都会一定程度上提升租金回报率预期，从而吸引更多资本进入。
一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显传统的住房市场中，自有产权住房与租赁住房泾渭分明，二者面向群体特质区分也十分明晰，二者拥有权力有明显区别。
2017年长租公寓行业深度分析报告
潜力租房市场筛选：将聚焦一线及核心二线城市 ...................................................................16 重点城市房价收入比一览 ...............................................................................................16 重点城市适龄人口未购房比例一览 ....................................................................................16 各省的高校毕业生也主要集中在省会城市 ...........................................................................16 美国 EQR 与日本大东建托营业利润率比较..........................................................................17 美国公寓类 REITs 的股息收益率以及 FFO 增速（近两年）在行业内均处于低位 .............................17 主要长租公寓品牌分类 .................................................................................................18 主要长租公寓品牌信息汇总 ............................................................................................18 长租公寓行业主要融资事件一
2017年长租公寓现状及发展趋势分析
2017年长租公寓现状及未来发展趋势目录1.投资逻辑 (3)2.天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时期 (5)2.1.天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋 (5)2.2.地利：行业蓬勃发展，整体供不应求 (7)2.2.1.长租公寓的客户群体 (7)2.2.2.需求端测算 (8)2.2.3.长租公寓的供给端 (8)2.2.4.供给端测算：千亿级市场，百亿级利润 (10)2.3.人和：资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (11)3.长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (13)3.1.市场端：参与主体众多，竞争激烈 (13)3.2.资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (14)3.3.资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (15)4.长租公寓商业模式的探讨 (15)4.1.美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (15)4.2.国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (18)5.长租公寓未来发展模式的展望 (19)5.1.客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (19)5.2.功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (20)5.3.运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (21)5.3.1.通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势 (21)5.3.2.国内长租公寓创新处于世界前列，信息化是一大趋势 (24)6.投资建议 (24)7.风险提示 (25)1.投资逻辑在政策支持下，长租公寓作为地产细分子行业之一，迎来黄金发展时期，有望成为地产领域的下一个风口。
随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎来黄金期。
市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速，而且在重资产运营模式下，对长租公寓的扩张能力和盈利能力都存在着较大的质疑。
而我们认为：1）不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。
2017年中国长租公寓市场前景研究报告
2017年中国长租公寓市场前景研究报告一、长租公寓概况及运营模式1、长租公寓概况“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。
在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。
中国租赁市场目前处于快速发展期。
创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。
根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。
2、长租公寓运营模式集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。
分布式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。
“集中式”和“分布式”两种运营模式，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。
集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。
而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。
集中式运营模式特点分布式运营模式特点二、国外长租公寓典型案例分析1、美国——EQR（重资产）EquityResidential （EQR.N公平租屋）是在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs，是重资产运营出租公寓的成功典范。
公司从 1969 年建立至今，通过精准的房地产价格周期变化收购核心资产和出售非核心资产，不断优化资产组合在美国的地理位臵分布。
2017年长租公寓行业简析
2017年长租公寓行业分析
一、地产行业面临拐点，存量经营成为新增长点 (2)
1、行业增速放缓，房价维持高位盘整 (2)
2、存量经营成为行业新增长点 (3)
二、政策+需求双轮驱动，长租公寓站上风口 (4)
1、首次置业门槛提高，打开租赁市场空间 (5)
2、政策催化，看好长租公寓发展 (7)
一、地产行业面临拐点，存量经营成为新增长点
1、行业增速放缓，房价维持高位盘整
房地产行业在2013 年之前经历了高增长高回报的“黄金时代”，经济的快速增长叠加个人需求的爆发，使得各地房地产市场火爆异常。
传统的房地产市场主要有开发商主导，通过“拿地-建房-卖房”的模式，迅速实现增值。
从2004 年-2013 年，我国商品房销量保持年均15%左右的增速，北京、上海、深圳等一线城市的商品房价格更是高歌猛进。
但是，随着土地供应受限和宏观调控趋严，增量开发面临的天花板日益明显。
2014 年我国商品房销售面积同比下滑7.6%，销售增速开始放缓。
从商品房新开工面积累计增长和销售面积累计增长的关系来看，商品房新开工面积是销售面积的先行指标，累计新开工面积也代表着未来可销售面积的上限。
从全国数据来看，2014 年至今新开工面积的增速始终低于销售面积增速，预示着未来可销售的资源有极大可能逐渐减少，行业增速放缓的趋势大概率延续。
房价方面，过去三年全国商品住宅的平均价格持续上涨，全国商。
2017-2021年我国长租公寓市场发展前景分析
2017-2021 年我国长租公寓市场发展前景分析
一、房源角度
中投顾问在《2017-2021 年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，2016 年上半年房价大幅走高，多数房主对未来房价走势保持乐观，加之房屋限购令的出台，原本希望卖掉的房源可能会改为出租，长租公寓市场发展空间有望扩大。
二、政策角度
(一)一线城市严抓群租现象
1、北京：2013 年11 月26 日北京市房屋违法出租问题治理工作动员部署会议召开，明确各责任单位和下一阶段工作职责。
会上，北京市委常委、副市长陈刚表示，全市要一起出狠招、下猛药，力争彻底根治房屋违法出租问题。
2、上海：静安区房管局在经过大量调研之后，2013 年元月静安启动了名为安居行动的群租集中整治。
这场常年且持续至今的战役，也因为效果显著，而被居民们称为是区政府动真格了、史上力度最大的一次群租整治行动。
3、广州：政府曾表示，现行的法规规定，擅自居改非属违法行为。
然而，因为群租房的主要需求者为一些低收入群体，如大学生蚁族、外来务工者，他们买不起房，也租不起房，因此只能选择较廉价的群租房。
因此，只有解决这部分人的需求问题，才能从根本上解决群租房问题。
(二)一二线城市陆续推出限购政策，买房难度加大，房屋租赁市场发展空间有望进一步扩大，从而助推长租公寓市场的发展。
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2017年长租公寓行业市场前景分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年8月正文目录政策处于加速推进的弥补阶段 (5)顶层设计规范市场秩序，驱动租赁行业健康发展 (5)多地积极响应中央政策，密集出台实施细则 (9)一线城市深化改革步伐 (11)租赁市场空间广阔，长租公寓崛起当时 (14)流动人口催生广阔的房屋租赁市场 (14)房屋租赁市场趋势：量（租赁人口）价（租金）齐升，空间更加广阔 (19)租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生 (38)风险提示 (50)图目录图1：中国中央层面长租公寓政策支持 (7)图2：《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览8图3：地方层面支持长租公寓政策地图 (10)图4：上海市十三五规划土地供给结构（公顷） (12)图5：上海市十三五规划住房供给结构（万套） (12)图6：一线城市鼓励租赁市场政策一览 (14)图7：中国流动人口及占比 (15)图8：中国农民工人口数量和比重 (15)图9：中国外出农民工居住情况 (16)图10：中国外出农民工租房人数 (16)图11：中国高校毕业生人数（万人） (17)图12：中国高校毕业生就业地域情况 (18)图13：中国本科生毕业前三年薪资水平（元） (18)图14：我国2005-2016年通过购买新房/租房解决居住问题的人口数目（万人） (19)图15：中日美总人口与租赁市场规模 (20)图16：中国、日本、美国租赁人口占比 (20)图17：我国五普、六普净流入人口数和占比 (21)图18：我国16年一线城市常住人口及外来人口（万人） (21)图19：美国2010年人口占比结构 (23)图20：美国总人口及大都市区人口情况（百万人） (23)图21：日本三大城市圈人口（万人）及GDP占比 (24)图22：2016年一线城市常住人口（万人） (24)图23：我国一线城市均价及2015年以来涨幅 (26)图24：2017年国际主要城市房价收入比及房价租金比 (26)图25：部分城市平均首置年龄（岁） (27)图26：一线城市房价指数和租金指数 (28)图27：北京某小区租金月供剪刀差 (28)图28：我国租客年龄结构 (29)图29：北京租客收入结构 (29)图30：美国租房不同学历租房人数增长率 (30)图31：美国租房不同收入层次租房人数增长率 (31)图32：香港租房市场收入结构 (31)图33：中国男女性婚育年龄 (32)图34：各学历23-29未婚人口占15岁以上人口比例 (33)图35：2015-2030年租赁人口预测（亿人） (33)图36：中国城镇居民人均可支配收入（元） (34)图37：2015-2020年预计人均消费支出复合增长率 (35)图38：2005-2030年中国人均消费支出结构预测 (35)图39：2005年-2015年可支配收入涨幅与租金涨幅 (36)图40：消费升级背景下的租房需求升级 (36)图41：各城市租房支出在收入中的占比 (37)图42：2015-2030年租赁市场空间预测（亿元） (37)图43：住房市场结构 (38)图44：家庭为单位的流动人口占比 (39)图45：流动人口平均年龄（岁）与家庭规模（人） (40)图46：上海地区租客租房痛点评分概览 (41)图47：各城市租客租房户型偏好统计 (42)图48：我国租赁房屋供给来源 (42)图49：影响北京租户租赁品质的因素 (43)图50：上海地区租客租房核心诉求 (43)图51：上海地区找房不流畅因素 (44)图52：长租公寓可以解决租客痛点 (45)图53：2009—2012廉租房供地面积（公顷） (46)图54：中国住房保障财政支出缺口（亿元） (47)图55：非机构租房市场痛点和长租公寓特点 (47)图56：国内主要城市租金GMV（亿元） (48)图57：国内一线城市对比国际大都市租赁人口与租金GMV (48)图58：长租公寓品牌渗透率 (49)图59：TOP10公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量 (49)表目录表1：《征求意见稿》条款与惩罚措施 (5)表2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障 (6)表3：日本法律对承租人的权益保障 (6)表4：地方层面长租公寓政策支持 (11)表5：上海市租赁用房土地出让信息 (13)表6：美国历史上的人口迁移趋势 (22)表7：中国一线城市限购限贷政策 (25)表8：北京市期望周期与实际换房周期 (40)表9：机构物业管理方的常规业务 (46)政策处于加速推进的弥补阶段顶层设计规范市场秩序，驱动租赁行业健康发展2017年5月，在供给侧改革的大背景下，为了建立购租并举的住房制度，保护租房者合法权益，按照国务院2017年立法工作计划，住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。
表1：《征求意见稿》条款与惩罚措施本次文件在租赁方面从“鼓励专业化住房租赁企业长期经营”、“政府市场监督与激励机制”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”四方面对住房租赁市场供给侧、需求侧、监管侧做出明确规定，并提出相应的惩罚措施。
我们认为征求意见稿的出台将加速全市场的规范进程，未来正式文件出台后，将成为整个市场的纲领性文件。
新规执行下，一些违规的二房东将逐渐被市场淘汰，在资金、人力、成本集约化等各个层面对比个人都能更好的实现规范化的专业租赁机构，在租赁市场中的竞争力将进一步提高。
对比租赁市场发达的美国和日本，其在法律层面对租客利益的保障是实现租赁市场规范化的重要推手。
表2：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障表3：日本法律对承租人的权益保障实际上，从2015年起，中央及各地方政府便相继出台购租并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策，旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。
我们认为中央政府近年持续对租赁市场的政策的层层递进支持从多维度为长租公寓在我国的发展提供了良好的外部环境。
图1：中国中央层面长租公寓政策支持具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，1月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
11月出台的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将公寓出租定性为生活性服务业。
2016年5月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。
2016年6月，国务院办公厅发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。
图2：《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。
我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。
而在政策内容上来看，政策主要包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制。
我们认为本次通知可看作是先前政策的进一步深化，主要着力于租房市场的供给侧，包括增量开发（新增租赁用地）与存量挖掘（国有闲置厂房办公房）；同时再次强调对专业型租赁企业在融资等多方面的扶持（拓宽直接融资渠道，REITs试点），此外，值得一提的是，本次政策首次提出支持国有企业转为住房租赁企业，有利于充分发挥国有企业在资本方面的优势，促进租赁市场供应主体的多元化，使得国有以及民营机构在租赁的不同环节协调合作。
多地积极响应中央政策，密集出台实施细则在中央层面出台纲领性文件后，各地方也积极响应号召，截止目前已有20个省市（直辖市）出台《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的实施细则，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点。
我们认为这些政策未来对长租公寓企业均能产生实质性的利好。
首先，“允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地”的政策，为租赁型企业提供了更多可改造房源，同时增加租赁市场的供给。
其次，在税收层面，较大幅度的税收优惠能保证租赁企业的盈利空间，并且配合营改增推进，供给端优惠有望快速落地；此外，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，将显著改善资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式的租赁行业的融资现状。
推进房地产投资信托基金(REITs)试点将真正释放公寓企业的资金压力，实现轻量化运营进而快速发展。
我们认为，未来租赁型企业将持续受到政策多维度的正向支持，政策端的获益将推进租赁型企业的快速发展。
图3：地方层面支持长租公寓政策地图表4：地方层面长租公寓政策支持一线城市深化改革步伐相比其他地区，一线城市的租赁市场改革更为深入。
首先在土地供给层面，一线城市已经通过改革供给结构，改变供给方式的方法以增加租赁市场供给。
在供给结构上，一线城市在土地供给侧开始向租赁住房倾斜，例如，深圳将建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房，北京则在今后5年将加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。
而上海在《上海市住房发展十三五规划》中，供地将明显向租赁市场倾斜，在“十三五”时期，住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。
并且更进一步地，上海近期首次出现以“租赁用房”为土地用途的土地供给，并且规定所建物业严格按照“只租不售”的模式管理，我们认为以“租赁用房”为用途的土地出让首次出现，是真正有益于租赁市场长远发展的改革。