最新第六章固定资产评估(二)房地产评估学习课件.ppt

①市街地（主要是商业用地）估价，道路系 统完整、宗地排列整齐； ②较多的交易实例，土地市场规范。 仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地 的价格。 主要适用于城市商业街道两侧商业用地的估 价。
一般的土地估价方法主要适用于单宗 土地的估价，而且需要花费较长的时间。
路线价法则被认为是一种快速、相对 公平合理，能节省人力、财力，可以同时 对大量土地进行估价的方法，特别适用于 房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、 城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围 内同时对大量土地进行的估价。
适用于成片待开发土地转让价格的确 定 评估价值=开发后不动产价值-整个项目开 发成本 – 投资利息 – 投资利润 – 税费
或：房屋的预期售价-建筑总成本-利 息-利润-税收
第三节 建筑物评估
建筑物评估的 方法的选择
现行市价法 残余估价法 重置成本法
1、基准地价 按照城市土地级别或均质地域分别评估的商
业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土 地使用权的平均价格。
各市、县政府根据土地不同的使用类别，区 位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测 算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。 市人民政府审定和发布基准地价的目的，是对本 市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易， 并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究 提供测算基础。
第六章 固定资产评估（二） 房地产评估
教学要求: 一、了解房地产特点和价格种类 二、了解房地产评估的特点和程序 三、了解土地使用权价格特征和种类 四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收
益现值法 五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估
价法和预期开发法法 六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估
不做“交易情况修正”和“交易日期 调整”的原因是：
①求得的路线价—若干标准临街宗地的平 均价格，已是正常价格；
②求得的路线价所对应的日期，与欲求取 的其他临街土地价格的日期一致，都是估 价时点时的价格。
（4）与路线价估价法有关的概念
标准宗地： 标准深度： 深度指数修正表： 路线价区段：
（5）路线价法适用的对象和条件
例题
投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积 率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率 为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其 他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进 行投资更为经济？
影响房地产价格的因素：
（一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影
（2）计算方法：P=P’×A×B×C×D …… 交易情况差异的调整 交易日期差异的调整 区域因素差异的调整 个别因素差异的调整 容积率差异因素的调整 土地使用年期差异因素的调整
适用范围：有交易性的房地产，如商 场、写字楼、别墅、商品住宅、标准工业厂 房等
P=P’*A*B*C*D P ——待估地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数
（三）房地产市场的特征 1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反 应迟缓 （供给弹性小于需求弹性） （请看一个房地产评估案例）
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格
（二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积
楼面地价＝土地单价÷容积率
响程度会略有区别。
（三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具 体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物 的个别因素。
1、影响土地价格的个别因素 区位因素：
面积因素、宽度因素、深度因素 形状因素：
地力因素、地质因素、地势因素、地形 因素 容积率因素：
用途因素： 土地使用年期因素
四、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
土地使用权出划让拨土土地地使使用用权权
土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其 载体——土地的特性和条件。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、 出租、抵押。
2. 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身 份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的 行为。
二、房地产的特性 土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性。 （一）土地特性
1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺 乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具有上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、影响因素多样性
解：（1）计算土地取得成本
土地取得成本＝30＋10＝40（万元/亩）＝ 600（元/平方米)
（2）计算土地的开发成本
土地的开发成本＝2（元/平方公里）＝200 （元/平方米）
（3）计算投资利息
土地取得成本利息＝600＊[(1+6%)21]=74.16 （元/平方米）
土地开发成本利息＝200*40%*[(1+6%)1.51]+200*60%*[(1+6%)0.51]=7.30+3.54=10.84（元/平方米）
价法和重置成本法
第一节 房地产评估的特点和程序
一、房地产的概念和特点 1．房地产的概念：
（1）房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包
括土地和地上建筑物两部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产
统称为不动产。
《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产 和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支 配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
1、我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权
相分离的制度，土地使用权可拥有和转让， 土地二级市场交易的是使用权而非所有权。
1. 根据国家规定：
土地所有权农 城村 镇和 土市 地效土国地家所农 有民集体所有
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直 接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
4、市场交易价 地产在市场交易中实际成交的价格。
5、课税价格 政府为征收有关土地税收如土地增值税、
土地使用税等作为地产课税基础的价格。
三、土地使用权价格的评估方法
1.现行市价法 2.收益现值法 3.重置成本法 4.线路估价法 5.预期开发法
1.现行市价法 （1）基本原理
依据替代原理，将待估不动产与类似 不动产动产的近期交易价格进行对照比较， 通过对交易情况、交易日期、区域因素和 个别因素等的修正，得出，待估不动产在 评估日期的价格。
3.重置成本法
土地使用权价格=土地取得费+土地开 发费+税费+利润+土地增值收益 案例分析3 教材P147
4. 路线估价法
（1）路线价的概念：对特定街道，使用价值相等 的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗 土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到 街道的路线价。
（2）路线价法的概念：依据路线价，再配合深度 指数表和其他修正系数表，用数学方法算出临接 同一街道的其他宗地地价的一种方法。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖 三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业 五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四 十年，综合或其他五十年。
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续 期，否则国家将无偿收回土地使用权。
二、我国土地使用权价格体系 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格
1
（1
1 r）m
1
（1
1 r）n
2.收益现值法
适用于有未来收益的不动产评估，如写字楼、 商场、旅馆等。不适用于政府机关、学校、公园等 基础设施的土地使用权价格的评估。 （1）未来收益 现金流量净额 （2）资本化率 无风险报酬率+风险报酬率 收益/售价 案例分析2、案例分析3 教材P144
五、房地产评估的程序 明确评估基本事项：
1、估对象、评估目的、评估基准日、评估 报告提交日期 2. 拟定评估工作方案 3. 实地勘察搜集资料 4. 选用评估方法评定估算 5. 确定评估结果，撰写评估说明或报告
第二节 土地使用权评估
由于土地与建筑物是通过不同途径形成的， 因此它们价格特征也不同。
土地是自然界的产物，而非劳动产物，因 此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产 物，其价格可由生产成本和利润构成。此外， 在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一 般是指所有权价格。
（3）路线价法的理论依据 ：路线价法实质上是 一种市价法，是市价法的派生方法，其理论依据 与市价法相同，是房地产价格形成的替代原理。
标准临街宗地—比较实例； 路线价 —比 较实例价格；
该街道其他土地的价格，是以路线价为基 准， 考虑其临街深度、土地形状、临街状况、 临街宽度等，进行适当的修正 求得，这些修 正—房地产状况调整。
正常交易情况指数 A 可比实例交易情况指数
估价期日价格指数 B 可比实例交易时价格指数
待估对象所处区域因素条件指数 C 可比实例所处区域因素条件指数
待估对象个别因素条件指数 D 可比实例个别因素条件指数
容积率修正系数
待估宗地容积率修正系数 可比实例容积率修正系数
土地使用年期修正系数
运用路线价法估价的前提条件是街道 较规整，两侧临街土地的排列较整齐。