02房地产基础知识培训

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公用建筑面积分摊规定
可分摊的公用建筑面积： 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前 厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、 消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通 道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、值 班警卫房、物业管理用房等以及其他功能上为该建 筑服务的专用设备用房
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不应分摊公用建筑空间
仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉 等，作为人为防工程的地下库、单独具备使用功 能的独立使用空间 售房单位自营、自用的房屋 为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理） 用房 但每个项目自身有其特点，具体可见每个项目的 公摊原则。
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购房应缴纳的相关税费
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多层住宅、小高层、高层住宅
多层住宅
多层住宅指：4-6层高的住宅。 小高层住宅 主要指9-11层高的住宅。 高层住宅 一般至12层以上的住宅。
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高层建筑
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期房
指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地 产权证大产权止，在这期间的商品房称为期房。消 费者在这一阶段购买商品房是应签预售合同。 期房也称楼花
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商品房的“五证”、“两书”
两书：房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保 证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》用于明确开发 商应承担的保修责任，《住宅使用说明书》的作用是向业主提示合 理使用住房的注意事项。 《住宅质量保证书》的内容：1.工程质量部门核验的质量等级；2.保修 范围；3.保修期；4.用户报修的单位；5.答复和处理的时限。 《住宅使用说明书》的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托 监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4. 上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5. 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明；6.门、 窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、 阳台等部位注意事项说明；9.其他需要说明的问题；10.住宅中配 置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。 应注意的事项： 1.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间； 2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算； 3.两书制度执行1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和 住宅使用说明书制度的规定》。
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水箱供水
指在楼盘顶部的屋顶水箱，由泵房将水抽至屋顶水 箱，在会留下来满足各层用水。 弊病：长期使用形成二次污染，特别是积淀水垢后 容易产生有害细菌，有些住宅区的楼顶水箱由于管 理不善，没有做到定时清洗，甚至长出青苔，严重 污染水源的清洁。
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变频供水
是指取消了屋顶水箱，居民生活用水直接来 自设立在小区的变频泵房输入，从而大大提 高了用水质量。 而且，也使得设计楼盘外观更为简洁，更为 美观。将成为完善供水配套质量上的发展趋 势。
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现房
是指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房， 消费者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。 在现场主要检验质量问题：如看各厅室过道的地面， 墙面、顶棚、门窗、 是指销售进入尾声的房子。通常指楼盘销售 后其剩余的一部分房屋，一般占整个楼盘的 10%——20%左右。 如果楼盘运作好，可能在短期内销售空，否 则会剩余部分尾房。
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层高和净高
层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也 就是一层房屋的高度。 一般参数为2.7—2.9米 净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的 距离。 关系：净高＝层高－楼板厚度
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户 型 图
是按一定的比例绘制的住 宅建筑的水平剖面图。 一些房地产开发和销售企 业，为了使购房者更全面 地了解住宅的基本情况， 往往在平面图上配置家具 的尺寸和位置，便于人们 的联想和识别。
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框架结构图片
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开间和进深
开间： 住宅的宽度，是指一间 房屋内一面墙皮到另 一面墙皮之间的实际距离。 一般参数3-4.5米 进深：住宅的实际长度，是指一间独立的房屋或一栋 居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 一般参数4-6米 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不 宜过长。
是指由政府扶持的具有经济性和适用性特 点的社会保障商品住宅。这类住宅应减免 工程报建中的部分费用，其成本略低于普 通商品房。
购买对象是城镇常住户口的中低收入家庭，重点是 公务员、教师、科技人员和国有企业、事业单位 职工。
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经济适用房 ——北京回龙观小区
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商品房的“五证”、“两书”
1、《国有土地使用证》：本证是证明土地使用权，向国家支付 土地使用权出让金而获得了在一定年限内某块国有土地使用 权的法律凭证。住宅用地使用年限70年（商业用地50年）。 2、《建设用地规划许可证》：本证是建设单位在向土地管理部 门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认， 且建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 3、《建设工程规划许可证》：本证是有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证，其核发的目的是确认建设单位建设活动 的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件 同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。 4、《建设工程施工许可证》：本证是建筑施工单位符合施工各 种条件、允许其开工的批准证件。 5、《商品房销售许可证》和《商品房预销许可证》：此两证是 市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销 售商品房的批准性证件。
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物业管理
物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或 业主委员会的委托，依照物业管理合同或者 协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属 配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域 周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿 地、道路养护等实施统一管理，并向住用人 提供多方面的综合性服务。
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物业管理
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Penthouse住宅
概念来源于美国，指屋顶上的房间，可称为 空中别墅。小进深，大开间，采光通风极好。 超大平台，又有私家花园。
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商品房买卖合同基本内容
1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间 2、总价款、付款方式、付款时间 3、建筑面积、套内面积、分摊面积 4、商品房销售方式 5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方责任 6、发生变更的约定 7、关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和责任 8、合同约定面积与实测面积发生差异的处理 9、违约责任
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楼层平面图
户型楼层平 面位置图 标明户型在 楼层平面中 所处的位置
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小区规划图
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商品房
商品房是指具有经营资格的房地产开发企业 （包括外商投资企业）开发经营的住宅。 商品房的价格由成本、税金、利润、代收费 用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价 等组成。
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商品房效果图
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经济适用房
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商品房预售条件
已交付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证 书，土地使用权未经抵押 持有建设工程规划许可证 按提供预售的商品房计算，开放上投入开发建设的 资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定 施工进度和竣工交付时间 同金融机构已经签订预售款监管协议
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取得商品房预售许可证 应当提交的资料和证件 1.开发经营企业的营业执照； 2.建设项目的投资立项证明文件； 3.工程施工进度计划； 4.投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以 上的证明材料； 5.商品房预售方案，方案中应当说明商品房的位置、 装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用 后的物业管理等内容； 6.需向境外预售的应当同时提交允许境外销售的批准 文件
购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税、城 市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调 节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。 个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税
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装修标准
主要是项目的基本装修情况介绍。 如：大堂、公共走廊、窗、门 是合同的附件之一
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印花税、契税
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公共维修基金
指住宅楼房的公共部位和公用设施，设备的维修养 护基金。 用于对住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、 养护。 商品房的公共维修基金为总房款的2%。
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购买商品房付款方式
1、一次性付款 2、按揭付款 银行按揭 公积金按揭 3、分期付款 4、其他付款方式 例如：5%首付款等
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跃层住宅
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拼装房
装配式住宅的通俗称呼，他的全称是预制装配式住 宅，是将预先在工厂生产的部材运到现场，进行装 配而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅 或工业化住宅。 这种住宅由三种结构：钢筋混凝土结构、木结构、 轻量钢结构。面积以100-200平米最多。
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水景住宅、旅游房地产
房地产基础知识培训
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房地产基本术语
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单元式住宅
单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合 体，一般为多层住宅。
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框架结构住宅
框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承 重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠 岩，浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户 装配而成的住宅。 高层住宅多为框架剪力墙结构
什么叫印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭 证征收的一种税。
什么叫契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订 契约按房价的一定比例向新业主征收的一次性税 收。他是对房地产产权变动征收的一种专门的税 种。
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商品房预售
商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与 购房者约定，由购房者交付订金或预付款，而在未 来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房 屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约
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商品房的销售面积如何测算
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的 销售面积为购房者所购买的套内或单元内建 筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，即： 商品房 = 套内建 + 分摊的公用 销售面积 筑面积 建筑面积