中海城南一号项目简析

E1
F2
E2 F1 1% G1
2% 1%
1%
G2 0%
G3 0%
G4 0%
G5
D2 2% 12%
0%
A1
17%
D1 10%
C3 9%
C2 C1 B2 9% 2% 2%
A2
17%
A3
B1 8%
A6 2%
A5 A4 2% 2%
2%
从每类户型数量比例看，主力依次户型为A1、 A2、 D2、D1、C2、C3、B1。
本项目由A、B地块两部分组成，A地块为二类住宅用地，B地块为商业金融用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地，故适合开发
综合性社区；
项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小； 规划要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到该地块住宅开发建设总面积的70%以上，但实际执行未按照
13号楼 21F
14号楼 24F
南苑住宅区
20米宽B9线
定位：国际级CBD中央高层低密豪宅标杆； 净用地面积：A地块115213.07㎡（合172.7 亩） 规划建筑面积：416015㎡； 容积率：2.85； 建筑密度：18%； 绿地率：28%； 总户数：2108户； 居住人口：6746人； 户均人口：3.2人/户； 车位：2583个； 车户比：约1：1.22； 产品组成:16栋21-24层电梯公寓； 建筑布局：行列式； 建筑高度：71-79米。
市运营商。
2004年——2007年获四川房地产综合TOP50强排行榜综合实力第一
殊荣。
小结：
深耕成都8年，中海居于市场领导者地位； 城南1号项目为“中海城南核心圈”战略产品的最高代表； 本司项目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型
面临间接竞争。
【土地分析】
净用地面 积（亩）
容积率
建筑密度 绿地率
面积比例
空中别墅 G 2.1%
舒适两房 A 22.7%
舒适四房 D 32.0%
豪华三房 C 23.3%
舒适三房 B 10.3%
从面积比例看，主力产品是舒适四房D 32%、豪华 三房C 23.3%、舒适两房A 22.7%。
解决好D类和C类户型客户的成单率是项目体量消化 的关键。
【 产品配比分析】
户型数量比例
【四至分析】
南苑小区
北侧：和西北侧均为广州中天盈御峰项目； 南侧：占地348亩14-18层的公务员小区南苑小区； 东侧：东方希望地块； 西侧：为规划商住用地。
小结： 项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、 高新产业； 四至元素比本司项目丰富。
【规划分析】
50米宽代 征绿地
锦程大街（30 米宽B8线）
小计 户数比 总建筑面积 小计 面积比例
30835.2
28124.8
880
41.7%
3885.2 3806
74368.8
22.7%
3823.6
3894
215
10.2%
27038.4 6695.1
33733.5
10.3%
7894.8
415 19.7% 35136 76150.8 23.3%
33120
456
2梯4户
东西面沿街
东向50% 西向50%
较小
A5
大
A6
B 舒适三房
B1 B2
南面沿街 北向 较小
C 豪华三房
C1 C2 C3
2梯2户
南北面沿街
南向50% 北向50%
较小
D 舒适四房
D1 D2
E 豪华四房 F 空中复式
E1 E2 F1 F2
3梯2户
中部
南向 无
G1
G 空中别墅
G2 G3 G4
2梯2户 3梯2户
21.6%
48165.6 56653.8
104819.4
32.0%
82
3.9%
10912 9386
20298.0
6.2%
40
1.9%
5548 5548
11096.0
3.4%
3948
760
20 0.9% 760 6988.4 2.1%
760.2
760.2
2108 100.0%
327454.9 100.0%
2008年全面升级；
8年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，
关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活。如今中海地产已
经在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城
西生活圈”三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个
行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城
A2
C1
A1 A2 A1 A2 A1 A2 A1 A3
C3C3C3C3
1 3
A6 A4 1 A5
1 2
1
小结： 2房多临街； 3房居外侧； 4房在内部； 复式设顶楼； 板式结构多； 南北朝向多； 彩光通风好； 噪音干扰小。
户型编号
梯户比 位置 朝向 噪音
A1
大
A 舒适两房
A2 A3 A4
本项目距天府广场约6公里、三环约2公里、双流机场约15 公里，火车南站约3公里；
将在2010年建成并投入运行的地铁1号线距本项目最近停 靠站点——新益州站，位于天府大道与站华路间，距离本 项目约400米。
小结： 周边完善路网环绕； 交通工具选择面广； 通达性十分的良好； 目前与公交系统优于本司项目，其它交通情况相当。
阳台可改3房
11.34 9.72
B
舒适三房
B1 B2
157.2 卧室和饭厅带阳台 155.7 卧室和饭厅带阳台
— —
— —
C1 183.6 书房和饭厅带阳台 —
—
C 豪华三房 C2 183
阳台可改3房
—
—
C3 184
阳台可改4房
—
—
D
舒适四房
D1 D2
229.36 230.3
开启了成都迈向国际化进程的一个新时代；
2006年，中海·龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价
值，率先将城市别墅理念导入市场；
2007年，中海再次剑指城南，启动“中海城南核心圈”战略。作
为核心圈中的开篇之作-中海·兰庭销售情况良好；
中海翠屏湾位于城南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在
G5
景观 采光通风 无 较好 无 较好 无 无 良好 良好
良好 良好
极好 极好
【 产品配比分析】
面积区间 面积 套数 面积比重 户型编号
A1
A2
≦90㎡ 74368.8
880 22.7% A 舒适两房
A3 A4
A5
A6
B 舒适三房
B1 B2
C1
C 豪华三房 C2
C3
D 舒适四房
D1 D2
≧90㎡ 253086.1
【 户型分布分析】
舒适2房
舒适3房 豪华3房
A4AA56
舒适4房 豪华4房 空中复式空中别墅
C2C2C2C2
C2C2C2C2 5
A3A6A2AA2AA12A12A11 G6
AA1AA11A12AA2D12A1D21DGD162DG3D163DG1DD1G1210DD1G12DD13G12DD112DEG1D23G1DE3G12F5FG2B1492BG4F14BG1F15BEG21128BEG112BGD11BG2D11BG2D11BG214D117B2CG2D163CD33C315AC16A23AAC2AA123A21A11
小结： 定位高端； 综合性强； 规模较大； 产品高端； 布局通透； 建筑限高； 车户比高； 容积率低； 梯户比低； 景观良好。
【建筑分析】
小结： 建筑风格：新古典主义； 建筑造型：平窗和凸窗结合、平屋顶和坡屋顶结合，丰富了城市建筑形态和天际线； 建筑色彩：外墙以金色等高贵又不失明快色调为主，建筑底部采用略深色彩； 建筑材料：面砖。
商业金融
4号楼 24F
5号楼 24F
40米宽站华路
6号楼 24F
1号楼 22F
30米宽B6线
2号楼 21F
3号楼 21F
8号楼 21+2F
10号楼 20+1F
9号楼 19+2F，
20+1F
7号楼 23+1F
东区79米限高区
16号楼 24F
15号楼 24F
西区71米限高区
11号楼 22F
12号楼 21F
【 产品平面分析】
奇数层 偶数层
户型编号
面积
户型特点
赠送 赠送
A1 87.6 赠送面积可改3房 13.32 15.12
A2 79.9 卧室客厅均与阳台相连 —
—
A
舒适两房
A3 A4
88.3 86.5
赠送面积可改3房 12.96 9.72
阳台可改3房
—
—
A5 86.9
阳台可改3房
7.92 8.64
A6 88.5
配套设施规划完善—除地块自身配套规划大量的商业办 公娱乐设施外，紧邻地块西北侧规划有小学、幼儿园、 农贸市场，西侧与西北侧规划有文化娱乐设施用地；地 块西北面1000米左右府城大道旁边规划有成都市中西医 结合医院及紧急救援中心。 离本项目较近的城南高尚住 宅区神仙树、紫荆与桐梓林等片区，各种餐饮娱乐、酒 店宾馆、金融邮政等设施一应俱全，档次较高；宜家、 欧尚、 迪卡隆、富森美等大型商业设施位于项目附件。
要求；
与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势。
【区位分析】
中海1 号项目
区域占位十分优越—地块位于成都市天府新城CBD核心 区域中轴线，东距成都市级行政中心约200米，北面紧邻 市宽为130米的政景观大道（锦程大街），南面紧邻政府 局级与厅级以上公务员住宅小区；
自然环境前景良好—地块南侧700米，为外环生态圈和 3000亩的新世纪公园，自然环境优美，有着良好的发展 前景。
【 产品配比分析】
面积段比例
≧90㎡ 77%
户数比例
≧90㎡ 58.30%
≦90㎡ 23%
从面积段看，90平米以上为主流，占77%，地块规 划指标未按照拍卖规定执行。
≦90㎡ 41.70%
从户数比例看，90平米以上和以下的比例为4：6。 项目中端客户和高端客户量比例为4：6。
【 产品配比分析】
豪华四房 E 3.9%
舒适四房 D 21.6%
户数比例
空中复式 F 1.9%
空中别墅 G 0.9%
舒适两房 A 41.7%
豪华三房 C 19.7%
舒适三房 B 10.2%
从户数比例看，主力产品是舒适两房A 41.7%、舒 适四房D 21.6%和豪华三房C 19.7%。
解决好A类户型的客户量是产品数量销售的关键。
空中复式 F 3.4% 豪华四房 E 6.2%
中海1号项目简析
【开发商分析】
“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞
生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地。
2001年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地； 2004年，位于川大旁锦江南岸的中海·格林威治城耀世登场； 2005年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，
户型面积比例
E2 E1 3% 3% D2 17%
F1 F2 2% 2%
D1 15%
G1 1%
G2 0%
G3 0%
G4 0G%5
A1
0% 9%
A2 9%
A3 1%
A4
1% A5
1%
A6
B1 1%
C3 10%
C2
C1 2%
B2 8% 2%
11%
从每类户型面积比例看，主力依次户型为D2、D1、 C2、C3、A1、A2、B1。
航空限高
起拍价 成交价 （万元/ （万元/ 亩） 亩）
成交总价 （万元）
楼面地价（元 /平米）
A地块 172.7 ≤2.85 ≤20% ≥25% 71-79米
B地块 54.1 ≥1.5 ≤50%
累计 226.8
300 615 139604.57 3235
2007年4月27日，中海通过拍卖成功竞得成都城南起步区31号地块项目，暂命名为“中海城南一号”项目；
新世纪公园是位于人民南路南延线外环路口的大型森林 公园，利用外环路两侧各500米生态绿带进行建设，将引 进大型旅游、娱乐开发项目。它们共同组成了完整体系 新中心城市绿化系统。
商务办公环境极价—地块所在城南副中心起步区是市政 府机关的办公所在地，也是中国联通、中国网通、中国 海关、国电、华电、四川电力、成都电业局、西南院等 大型企事业单位的办公所在地，地块周边商务办公环境 十分良好。
小结： 区域占位十分优越； 自然环境前景良好； 商务办公环境极佳； 配套设施规划完善； 区域占位优于本案。
【交通分析】
本案
所在区域交通网络较为完善，“三横六纵”的路网可方便、 快捷通往成都各方位；
三横指三环路、外环路（绕城高速公路）、武侯大道三条 横向主要交通主轴，是东西向快速通道；六纵指机场高速、 站华路、成雅高速、元华路、天府大道、红星路南延线六 条纵向南北方向主要交通主轴；
1228 77.3%
E 豪华四房
E1 E2
F 空中复式
F1 F2
G1
Baidu Nhomakorabea
G2
G 空中别墅 G3
G4
G5
总计
面积 户数 87.6 352 79.9 352 88.3 44 86.5 44 86.9 44 88.5 44 157.2 172 155.7 43 183.6 43 183 192 184 180 229.36 210 230.3 246 248 44 247 38 277.4 20 277.4 20 329 12 380 2 380 2 380.1 2 380.1 2