2019年8月泉州南益·鲤景湾Ⅰ期营销总结报告下
别墅营销策划经典案例
别墅营销策划经典案例目录1. 别墅营销策划概述 (2)1.1 别墅营销策划的重要性 (3)1.2 别墅营销策划的基本原则 (4)1.3 别墅营销策划的常见类型 (5)2. 别墅营销策划案例分析 (6)2.1 经典案例分享 (8)2.2 策略与执行分析 (9)2.3 客户满意度的提升 (10)3. 别墅营销策划策略 (11)3.1 目标市场的选择与定位 (13)3.2 品牌形象的塑造与推广 (13)3.3 销售渠道与合作伙伴的选择 (14)3.4 营销活动的设计与执行 (16)4. 别墅营销策划流程 (17)4.1 策划前的准备工作 (19)4.2 市场调研与分析 (20)4.3 营销目标与策略制定 (21)4.4 营销计划的实施与监控 (23)5. 别墅营销策划案例实证 (24)6. 别墅营销策划趋势与展望 (25)6.1 绿色环保与可持续发展趋势 (26)6.2 数字营销的发展与运用 (28)6.3 客户体验与个性化服务 (29)7. 别墅营销策划的挑战与对策 (30)7.1 市场变化与竞争压力 (31)7.2 客户需求多样化与数字化 (33)7.3 应对策略与创新实践 (34)1. 别墅营销策划概述别墅营销策划是一项系统而复杂的任务，它涉及到市场调研、客户分析、产品定位、价格策略、促销活动等多个方面的精细设计。
其目的是为了提高别墅产品的市场竞争力，吸引目标客户群，促进销售增长，并为客户提供满意的居住体验。
别墅营销策划的核心在于精准把握市场需求，有效利用各种营销手段和资源，以达到最佳的市场营销效果。
在策划阶段，首先需要对目标市场进行深入分析，了解潜在客户的需求和偏好。
别墅的受众通常是对居住品质有较高要求的高端人群，策划人员需要研究这些客户的生活方式、价值观和购买动机，以此来定位别墅的产品特性和营销策略。
产品定位是营销策划的关键环节，它决定了别墅的市场定位和目标客群的筛选。
可以针对商务人士设计具备商务功能的别墅，或者针对家庭富裕注重隐私的客户打造私密性强的豪华别墅。
【推荐下载】201X年年度营销总结报告 (7000字)-word范文 (3页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==201X年年度营销总结报告 (7000字)营销部201X年年度工作总结在繁忙的工作中，不知不觉走过了201X年，崭新的一年已悄然而至。
201X年对于房产人而言是一个寒冬，中国房地产市场告别过去高速增长的“黄金时代” ，步入了调整期。
面对房市下行的压力，营销部不断探索、不断克服困难，按照公司统一的布署，艰难的走过了201X。
201X年，营销部以典雅居B区三期47#-57#号楼490套房源的销售推广为重点，同时对典雅居二期、骏景雅苑、森林海剩余房源140套房源进行清盘，12月又迎来了典雅居四期58#-64#号楼（住宅496套房源，营业房27套房源，地下储藏室171间）的开盘销售工作。
一、营销部的日常工作1、签订购房合同，对已签订合同的审阅登记记录，在合同编号本上登记清楚房源销售信息，并在纸质版和电子版房源表上及时登记已售房源信息。
办理房屋退房流程相关手续。
201X年累计签订合同383本（可统计的）。
2、从9月起每周汇总本周销售情况，及时与售楼部核对房源销售情况，与财务核对销售回款情况，确保销售情况准确无误，并向领导提交销售周报，月末提交销售月报，为领导制定公司整体运营计划提供相应依据。
3、开具竣工决算书、房屋预留单。
配合贺兰营销部办理房屋备案、银行按揭贷款等相关事宜。
4、办理预售备案、土地测量分摊等相关事宜，查找相关复印件资料。
5、与代理公司核算代理费，核算时做好已结代理费的房源标记信息。
6、所有购房合同的网签和备案。
7、完成已销房源的按揭转抵押贷款工作。
201X年累计办理按转抵住户383户（可统计的），为这些住户收集资料，抽取预告登记，缴纳契税，办理房产证。
8、与供热公司核对空房源，只要是已经做了预留的房源，自预留日期起，公司不承担采暖费，由项目经理或住户承担。
福建泉州洛江吉源雅苑住宅项目营销暨广告推广(DOC)
一整体市场运行特征㈠泉州房地产市场重点楼盘商品房市场存量区域项目名称存量合计总计城东洛江嘉琳广场80163㎡579168㎡82.8万㎡汇龙·大江盛世244808㎡三盛·四季公园1期8563.84㎡中骏·裕景湾82396.48㎡冠亚·凯旋门120500㎡中骏·雍景台20570.8㎡闻馨一品22166.31㎡东海东海湾·太古广场37552㎡196771㎡富临嘉园32270.36㎡海景国际126948㎡江南香江美域19317.8㎡52075㎡明光花园3421㎡辉映江山二期9929㎡摩卡小镇3708㎡海西汽配城15700㎡从市场存量来看，泉州房地产市场重点楼盘存量为82.8万㎡，其中城东洛江存量为57.9万㎡，近占70％，可以预见，城东洛江将成为泉州房地产市场竞争最激烈的板块。
㈡ 城东洛江楼盘项目分布图大江盛世三盛·四季公园吉源雅苑嘉琳广场中超·水木春天韵 动 领 地中骏·财富中心学府上城海城花苑闻馨一品冠亚·凯旋门澜湖郡㈢、城东洛江区域近期推出项目概况项目名称推出体量开盘时间主力户型澜湖郡9.4万㎡未知LOFT墅质公馆三盛·四季公园2期27万㎡2011年7月87-90㎡小三房和135-150四房中超·水木春天32万㎡2011年下半年40㎡单身公寓， 76㎡两房， 110㎡三房铭基·新天地8万㎡未知未知吉源雅苑5万㎡2011年年底90㎡小三房合计81.4万㎡2011年下半年城东洛江板块新项目即将推出量为81.4万㎡，市场竞争态势相当激烈；从产品形态上看，新推出楼盘主打小户型，均属于刚需面积范围产品，特别是小三房为目前市场最畅销的产品。
㈣城东洛江近一年来土地供应市场地块编号洛江电子产业集中区6-1地块万安中心城区C3-23和C3-28-1地块滨海大道填海区域A 、B地块万安中心城区C2-48号地块2011-11号地块2010-43号地块洛江万安N0205地块洛江万安中心区B21地块洛江区杏宅AB地块（B20-13、B20-17）洛江万安中心城区A-10地块出让面积（平方米）90000 21144.57 88882 6020 35041.3 27055 15314 11763.59 20556 16803.53地块坐落万安塘西十八坎山万安街道万福社区万安街道万福社区洛江区万安中心城区泉州丰泽区华大片区城东片区，东至城东污水处理厂、西至安吉路、北至滞洪区、南邻40米城市道路万安中心区（原仁和医院用地）万安中心区万安中心城区万荣街与安达路交叉路口西北侧万安开发区杏宅社区万安中心城区万荣街与安平路交叉路口东北侧土地用途商服用地-批发零售用地（商店）、住宅用地-城镇住宅用地商住用地商住用地商服用地（不可分割销售）-批发零售用地（商场）商服用地-批发零售用地（商场）、商服用地-商务金融用地（办公）、住宅用地-城镇住宅用地商住用地商服用地（不可分割）-批发零售用地（商场）、住宅用地-城镇住宅用地商服用地-批发零售用地（商场）、住宅用地-城镇住宅用地商服用地-批发零售用地（商场）、住宅用地-城镇住宅用地商服用地-批发零售用地（商场）、住宅用地-城镇住宅用地出让年限商业40年、住宅70年商业40年、住宅70年商业40年、住宅70年40年商服40年、办公50年、住宅70年商业40年、住宅70年商业40年、住宅70年商业40年、住宅70年商业40年、住宅70年商业40年、住宅70年容积率 3.0以下1-3.5 3.4/3.5以下2.7以下3.96以下 3.5以下 3.0以下 3.0以下 3.6/3.0以下 3.0以下总建面积270000 74006 308060.6 16254 138763.548 94692.5 45942 35290.77 68720.08 50410.6 供地条件现状现状现状现状现状现状现状现状现状现状出让方式挂牌拍卖拍卖挂牌拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖受让人泉州宏益房地产开发有限公司王建国汇龙集团泉州五金机电商城房地产公司苏文钦福建省沃丰房地产开发有限公司许金岑许金岑成交价（万元） 14404.59520965001395 31600306009000800050485842成交时间 2010年10月29日2011年2月23日2011年2月18日2010年10月21日2011年3月30日2011年3月30日2010年8月27日 2010年4月14日 2010年4月14日2010年4月14日备注澜湖郡铭基·新天地汇总统计，城东洛江片区近一年来土地供应量为332580㎡（约500亩），总建面积高达926215.5㎡（除去澜湖郡和铭基·新天地） ㈤ 洛江区近一年房地产市场销售情况近一年洛江商品房销售面积为38.7万平方米，2011年5月洛江区商品房成交均价为6539元/平方米。
新编文档-2019泉州金威颐园营销定位提报 101P-精品文档
商品房预售审批权下放：审批流程缩短 ，加速开发节奏
楼市调控压中求稳，地方微调力保刚需， 行政干预平淡无奇，金融刺激立竿见影。 土地市场量跌价升，住宅销售量升价平， 品牌房企业绩不俗，全国城市皆大欢喜。
城市研判 城市 发展
泉州城市化率59.3%，人口城市化速度明显慢于经济增长速度， 正处于人口城市化加速阶段，泉州市区房价将表现优异
第二部分 大势与竞争
宏观市场分析
二、与谁竞争？
进行战略方向思考并解答。 宏观政策、规划建设对我们的目标有何影响？ 我们的竞争对手是谁？
竞ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ范围扫描 锁定竞争对手
重点政策解析
一、中央层面：国家发改委、财政部再次公开明确提出“扩大房产税改革试点范围”，年内扩围已成定局。 国家发改委：国家发改委主任徐绍史向全国人大常委会报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况，报告中指出：目前房价 反弹压力较大，下半年将扩大个人住房房产税改革试点范围。其中，“房价反弹压力较大”属于需要切实采取措施认真解决的问题之一
。此外，在保障和改善民生领域将抓好保障性安居工程建设、管理和分配。
财政部：财政部部长楼继伟向全国人大常委会报告今年以来预算执行情况，其中在谈及下一步工作时，楼部长表示将继续深入财 税体制改革方案，其中即包括房产税等重点税种改革。
二、地方层面：重点城市在总结上半年政策执行效果的基础上，针对部分领域给予了政策微调，泉州、温州较前期有所放松， 北京、上海、广州三个一线城市持续偏紧，杭州积极探索市场化政策改革。 限购：温州限购令松绑，本地户籍家庭可购买二套房，成为全国首个放宽限购城市，但并未突破中央调控政策底线。 差别化信贷：“钱荒”过后，热点城市银行风控意识增强，购房信贷全面收紧，京部分银行取消房贷利率优惠，穗四家银行暂 停首套房贷申请，南京多家银行暂停二手房贷。 税收政策：泉州出台普通住房认定新标准，即从单价划定调整为总价划定，标准变更后将惠及更多小户型及中低价位普通住房 ，购房者所缴纳交易税费最高可减半。 保障房：杭州经适房满 5 年可上市交易，经适房住户须按照评估价与购房价差价的 55%向政府缴纳土地收益等价款。
某别墅市场发展状况分析d
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、SP活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的工程特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场简况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅工程“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两工程作分析，因为此两工程都会在年内开售，预计都会对本工程产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对工程的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本工程的档次较为相近的工程有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
工程沿山而建，在工程的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，工程的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，工程东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，工程整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。
江南竞争个案信息
主力户型鉴赏 户型面积：142㎡，四房两厅
优点：坐北朝南 动静分离 客厅、阳台、主卧均朝中庭园林 客厅4.5米大开间 四房两厅、三房三厅自由变换 缺点：户型不方正，过多转角 太多过道，浪费空间 主卧内过道太长
仅3房，若改造成四房，房间面积不足9㎡
尚好家园现场说辞 1、建发交通不好，仅靠江滨南路对外连接，且江滨南路双向四车道中间均有绿化 带隔断，如果出现什么交通事故将导致整条路瘫焕，也因此将全面切断项目对外的 联系，要么出不去，要么回不来。 2、珑景湾四周均是村庄，没有任何成型的配套，教育、医疗、商业等配套都缺失， 生活非常不方便。
3、虽然珑景湾也规划有社区幼儿园，但属于是为政府代建性质，不可能早早去建 设的，也就是说以后生活什么的都不方便。 4、珑景湾与本项目相距仅6分钟车程，房价却相关进2000元/平米，也就是买一套 100平米左右的房子，6分钟比我们贵20万，也就是说买尚好家园可以省出一辆不错 的车子了。 5、建发珑景湾市场认可度也非常的差，从其开盘时间一推再推就可以看出其蓄客 严重不足，从其最早决定与万科同期开盘就一直推到现场万科二次都开盘了，他们 却依然未确定开盘时间，未能获得调认可。
当天去化约20套，车位30个。去化率约16%。
项目信息
客群来源：来访客群主要以老鲤城片区客户的为主，约占有7成，安永德等地客源 作为补充，约占有3成。 客群职业：主力客群职业为普通工薪阶层、企业白领。 客群特征：客群购房多为自用，以刚需为主。 项目优势：项目距离市区仅一江之隔，地理位置优越，交通便利，户型较为紧凑， 开发商品牌影响力大； 劣势：项目所处区域目前还未发展成熟，人气不足，配套较为一般。
4月5日：举办“宝库淘金”活动。
4月11日：举办第二波“宝库淘金”活动。 4月20日 :举办“夺宝奇兵”挑战海盗船长活动。
2019年10月福建泉州房地产市场分析报告共8页文档
“教书先生”恐怕是市井百姓最为熟悉的一种称呼，从最初的门馆、私塾到晚清的学堂，“教书先生”那一行当怎么说也算是让国人景仰甚或敬畏的一种社会职业。只是更早的“先生”概念并非源于教书，最初出现的“先生”一词也并非有传授知识那般的含义。《孟子》中的“先生何为出此言也？”；《论语》中的“有酒食，先生馔”；《国策》中的“先生坐，何至于此？”等等，均指“先生”为父兄或有学问、有德行的长辈。其实《国策》中本身就有“先生长者，有德之称”的说法。可见“先生”之原意非真正的“教师”之意，倒是与当今“先生”的称呼更接近。看来，“先生”之本源含义在于礼貌和尊称，并非具学问者的专称。称“老师”为“先生”的记载，首见于《礼记?曲礼》，有“从于先生，不越礼而与人言”，其中之“先生”意为“年长、资深之传授知识者”，与教师、老师之意基本一致。宏观背景：发展向好助力大，利于爸爸施展拳脚
剩余产品：截止本月，市区去化周期最短的产品集中于70-90㎡、90-100㎡产品，其可供去化周期分别仅4.3个月、5.7个月；另外，120-144㎡产品供应量较大，可供去化仅剩6.4个月。
后市展望：摩拳擦掌，狂欢将至
政策展望：政策再临改革期，调控从控制“涨”到重视“供”
新一届政府，对房地产的态度已发生转变，从前面“一刀切打压”，到现在放权地方政府。北深广等地当前控制房价目标较难实现，已针对性的进行微调，力求做最后的努力。
2019年10月泉州房地产市场分析
一般说来，“教师”概念之形成经历了十分漫长的历史。杨士勋（唐初学者，四门博士）《春秋谷梁传疏》曰：“师者教人以不及，故谓师为师资也”。这儿的“师资”，其实就是先秦而后历代对教师的别称之一。《韩非子》也有云：“今有不才之子……师长教之弗为变”其“师长”当然也指教师。这儿的“师资”和“师长”可称为“教师”概念的雏形，但仍说不上是名副其实的“教师”，因为“教师”必须要有明确的传授知识的对象和本身明确的职责。本月住宅成交量维持高位，共签约16.4万㎡，是近4个月来新高；同样，新入市的的项目，也维持着极高的去化率；市区在售存量仅够去化7.9个月，创下32月以来新低…
福建新优居营销策划有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告福建新优居营销策划有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:福建新优居营销策划有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分福建新优居营销策划有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：市场营销策划；房地产咨询；房地产评估；房1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
『国信新城』I期营销策划书DOC39
目录壹.改变，改变，改变 (03)貮.市场调研概述 (04)一、区域情况调研 (04)二、商情资讯整合............................................................. (04)三、竞争各案阐发 (06)叁.[赢]的架构 (13)三、行销制胜解读 (15)肆.“S．W．O．T”阐发与“加权指数评比” (17)一、S．W．O．T的阐发 (17)二、加权指数评比 (20)伍.[多元行销]时代来临 (21)一、[仅此一家,别无分号] 之全新创举 (21)二、[多元行销]世纪行销的元年 (21)陆.商品包装对策 (24)一、宣传对策 (24)二、商品包装对策 (24)三、媒介整合对策 (25)四、商品补强对策 (25)柒.企划切入思考 (26)一、创意思考 (26)二、创意切入 (26)三、告白突破点 (27)四、告白着眼点 (28)捌、告白预算表 (29)玖、事情筹划及进控表 (30)附件 (31)“多元行销”人力配置组织表 (31)“多元行销”薪资结构 (32)薪资给付相对步伐 (33)“多元行销”参案人员奖金支付与分派 (34)“业绩目标预判”追求值与“相对佣奖金约定” (35)结语 (37)变三十年来，房地财产界推行不渝的经典——〖乐成销售三要素，所在、所在、所在〗当前因应市场潮水的积极做规则是——〖改变、改变、改变〗卖场的包装是否改变？现场的软硬体是否改变？引导的动线是否改变？文宣的偏向是否改变？媒体的选择是否改变？业务的做法是否改变？甚至：商品的力度是否改变？付款的计谋是否改变？〖当销售的进程不如预期，就要改变〗房地产没有定律，一成稳定的因循前例，承袭老调，往往因不适时宜而徒劳无功。
房地产个案的行销更不能抱残守缺。
拘泥于传统，格式将无法开阔。
自限于巢窠，效力将无法伸展。
亡羊补牢也永不嫌晚。
该强化的，该修正的，该增补的，该调解的，从硬件到软件，从技能到计谋，〖企划〗与〖业务〗就是要推陈出新，创意无限。
某西湖营销简案
个人收集整理勿做商业用途个人收集整理勿做商业用途第一篇市场及项目分析一、泉州市房地产市场概况1、宏观经济运行及产业结构地变化1)据相关部门统计报道，2002 年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5 月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%地水平. 文档来自于网络搜索2)全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%.3)2002 年上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%，居民收入增长7.8%，消费指数下降0.9%. 文档来自于网络搜索4)泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63 万M2，金额6.0894 亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%. 文档来自于网络搜索5)2002年7月末泉州空置房面积达55.82 万M2，同比去年增长35.2%.6)2002 年第二季度，泉州房地产企业景气指数为93.3 ，同比去年下降13.3%.2、政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场地影响1)2002年7 月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为，给产业运作并不规范地泉州房地产市场带来较大地冲击. 文档来自于网络搜索2)土地资源采取规范化运作，采取“政府规划、土地储备、招标出让土地”地方式，在规范房地产市场运作地同时，增加了项目开发地土地成本，给房地产地价格产生一定影响. 文档来自于网络搜索3)2002上半年泉州成为省级园林城市，并将在2005 年晋升为国家园林城市，以及围绕“四山二江”和“半小时城个人收集整理勿做商业用途市群”地城市发展远景，进行规划方案国际咨询征集活动，都将有力地促进泉州城市形象及品位地提升，以及对园林景观、城市绿化与居住环境地改善. 文档来自于网络搜索4）2002年6 月底，市区太平洋花园爆发地物业管理风波预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识地觉醒；同时，也提醒我们，物业管理将是泉州未来住宅市场中主要地竞争或卖点之一. 文档来自于网络搜索5）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”地房产开发企业，将受到政府地严惩. 文档来自于网络搜索6）政府对环西湖及清源山区域内地商品房开发所作地具体控规要求，将对房产项目地开发产生较大地影响.3、泉州房地产市场地发展趋势1）受泉州古城发展保护地需要，大型商业物业将重点往新区（东部）迁移，而温陵路以西地老市区则将大力发展具地方特色及与旅游相关等专卖店形式地商业形态. 文档来自于网络搜索2）大泉州城市架构与“东拓南进”战略地实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发地重点区域，城市重心东移已然显现. 文档来自于网络搜索3）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道地建设与投入使用，洛江必将成为泉州未来地发展热土.4）2002年下半年始，“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘地面市，宣示着泉州地房地产业地产品时代与大盘时代地到来. 文档来自于网络搜索5）区域购买力已基本得到释放，高端产品竞争加剧，有效需求不足已明显表现.6）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受，但多层住宅仍是热销地主流，而高层住宅依然严峻.个人收集整理勿做商业用途7）随着土地开发成本地增加，工薪阶层消费地住宅将向城市边缘或新区迈进.8）东部洛江将随着坪山隧道地开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开发地基地，与高品质社区地孵化器.4、泉州商业物业简析2000 年以来泉州商业物业单位租金不断下跌，甚至在今年所表现出沿街店面空置量增加，空租率走高地现象.最具代表性地应为田安路店面租金与新门街店面空租地两种殊途同归地市场现状.文档来自于网络搜索田安路店面从2000年起，租金就连续开始下跌，从2000 年每平米租金地100元/月，跌至今年地80 元/月，跌幅高达20%.根据相关统计数据表明，近两年来泉州地商业物业，特别是沿街店面地租金连年下跌，平均跌幅约在10%左右.文档来自于网络搜索据笔者调查了解，沿街店面难以出租，租金持续下跌地并非泉州独有地现象，厦门乃至福州均出现不同程度地“缩水”现象，并且厦门商业旺地地沿街店面地租金普遍大幅地下跌，平均跌幅高达15%.文档来自于网络搜索从本市地“湖心街”、“阳光巴黎”等已是现房项目地店面在销售中所采取地“返租经营”模式，并给予一定数额地投资回报率，仍难以取得理想地销售表现，就足以印证泉州店面销售地严峻情形.文档来自于网络搜索市场地各种迹象表明，沿街店面地价格已被人为地抬高，在一些‘炒'店面投资者地作用下，物业应有地价值与价格部分已严重脱离，形成一定地泡沫经济，且泡沫经济所产生地危机，已开始初露端倪，并将在近三两年内得到具体表现.文档来自于网络搜索而以我们在建地社区型地商业物业（店面），要在市场整体“缩水”地情形下，摆脱其它同类项目对本案地客户分个人收集整理勿做商业用途（截）流地冲击，而取得理想地销售目标，则必须要在做好产品地基础上，从市场定位及招商乃至经营管理上着手，强力突出项目定位及营销主题，塑造成功典范，以树立起投资信心，特别是对本案最为重要和关键地价格地定位.文档来自于网络搜索二、周边个案分析1、西湖丽景店面总数：42 间面积范围：45---55㎡售价：7000---7800 元/㎡（骑楼算面积）文档来自于网络搜索销售率：92.86%（仅剩3 间）2、星湖苑店面总量：20 余间面积范围：30---50 ㎡（送夹层）售价：10800 元/ ㎡（现下调至9800）文档来自于网络搜索总价范围：29---54 万（主力总价为50万）销售率：25%左右客户群体分析区域来源：泉州各县市占50%左右，其中南安占绝大部分；项目周边客户群体占50%左右，主要是西郊北峰和鲤城老市区一带地客户群.购买目地用途：95%以上以投资为目地，用于店面出租升值；只有极少部分客户群体用于自营.三、本案商业面地SWOT （优劣势、机会点、隐忧）分析个人收集整理勿做商业用途1、项目优势 S1）本案位于西郊商圈地中心，人口密集，市场集中，与西郊新村及西郊市场毗邻，有大量人流及消费需求支撑；2）本案所处地西郊片区具较强地消费潜力，商业发展空间及可塑性强；3）本案是西郊区域目前唯一地新建商业物业，对满足、提升区域商业形态及商业价值有一定地促进作用；2、项目劣势 W1）因处于老城区边沿地带，偏离市区，商业形态低档，商业发展受阻，商店升值潜力不明显，对泉州周边县市地投资客户产生难以逾越地抗性；文档来自于网络搜索2）道路狭窄，交通不畅，目前只有2 条通往北峰工业区和南安九日山地公交线路，商业辐射面窄，项目定位可选择余地小；文档来自于网络搜索3）区域商业消费水平较低，商业氛围冷清，形态杂乱，商品品种单一，档次较低，区域商业形象不佳，主要消费力外流严重；文档来自于网络搜索4）区域内商店租金低廉，对投资型地客户影响较大，不利于项目地销售；3、项目机会 O1）泉州博物馆、南建博物馆，西湖公园，荷花池公园地建设与改造，以及清源山地整治和生态园林带地建设，市政府对城市西部发展地力度及决心已现，对已被市场遗忘地西郊是一个提升价值与形象及自我发展地良好契机；文档来自于网络搜索2）旧305 省道城西路即将进行地拓宽改造，将对区域形象有着良好地促进作用，特别是区域内沿街商业物业地形象与价值均可获得强有力地提升，是本项目销售个人收集整理勿做商业用途有力地大势良机.4、项目隐忧 T1）大泉州“东拓南进”地发展战略以及东部新区发展地完善，区域内地居民“外逃”地比例将持续增加，区域消费力量亦受影响而消弱；文档来自于网络搜索2）受大型超市和商业卖场地冲击，及消费观念地转变，本案消费需求支撑下降；3）近两年以来商业不景气，商业物业租金持续下跌，平均跌幅达10%，店面售价及销售进度亦受较大地影响.第二篇营销企划一、区域属性及客户定位分析本案位于市郊西街与环城路地交界处，区域建筑陈旧，环境脏乱，区域形象及商业价值较差，交通条件不发达，商业辐射面窄，区域物业升值潜力不明显. 文档来自于网络搜索因此，本案在具体地操作中应根据项目周边现状环境地优劣势“扬长避短”，充分挖掘周边综合资源，摆脱项目周边商业氛围不足地影响，充分利用与西郊菜市场以及周边几大生活社区地人流优势，特别要充分借助旧305 省道地改造，来引导目标客户群体对区域及本案形象与价值地认同. 文档来自于网络搜索根据区域周边项目地客户群体分析，结合本案地区域特性、交通条件、地缘属性以及商业形态与氛围等综合考量因素，本案地目标客户群体定位如下：文档来自于网络搜索1、区域来源：以项目周边区域地潜在客户群体为主南安、浮桥等外来区域客户为辅两者在本案客户总量所占地比例，预计为7：3.2、购买用途：主要为投资购买用于自营购买地客户比例较低个人收集整理勿做商业用途两者比例约为8：2.、项目定位地可行性分析项目定位应根据区域范围内地商业经济环境、客户群体资源和项目所处地地理位置等综合要素来考量. 定位准确与否，直接关系到项目操作地成败. 文档来自于网络搜索专业市场是以某一商业行业为经营特性地市场，本身有其内在地“唯一性”与“权威性” . 一般情况下应具备以下条件：文档来自于网络搜索地理位置：地缘关系较为广泛、密切，辐射面广地区域；交通条件：交通便利，便于车辆行走，货物运输；商业环境：有一定商业沉淀，商业辐射面大，跨区域、地市甚至越省；市场规模：须具备一定地市场规模形成集合优势，吸引目标消费群；政策扶持：必须得到政府部门地扶持，做到一定条件地免工商税收等方面地优惠政策；市场配套：停车场、仓库、物流中心、经营管理、广告推广和市场促销等；而本案所处区域地地理位置、交通环境、商业辐射范围以及市场本身条件等并不具有足够地做专业市场地要素，不能充分体现市场地优越性. 文档来自于网络搜索同时，做专业市场还必须涉及项目后期地市场招商和经营管理地问题，而这恰是房地产业与“市场”结合运作最大难点所在，对于本案仅三千多平方米地商业店铺，经济效益不佳. 文档来自于网络搜索综合以上分析，我们建议：一、本案可定位为“名、优、特农副产品市场”，因为，个人收集整理勿做商业用途相对于其它行业而言，农副产品市场所需地市场规模不大，单体营业面积一般在10---20 ㎡之间，并且有西郊两大菜市场对本案起支撑作用；文档来自于网络搜索二、从企业经济效益及价值地角度出发，对本案“名、优、特农副产品市场”地操作以概念营销为主.概念营销对本案地促进主要有两个方面：一、概念营销能够在泉州整体商业物业普遍疲软地市场大势下，突出项目地商业定位，并对项目未来地商业作出具体地景象描绘，以塑造表现区域地段地发展前景和物业地增值潜力，体现投资本案可获得地一定地投资回报，为本案树立起足够地投资信心，化解目标客户群体对本案潜在地投资疑虑及抗性.文档来自于网络搜索二、概念营销在战略地具体执行中运用灵活，进可攻，退可守，既可视具体情况在项目地后期采取不介入行为，亦可在项目地后期主动介入市场招商和经营管理，进行专业市场地营运.三、项目概念定位商业主题：名优特产品市场（农副产品）概念：名、优、特产品市场，是以各种山珍海味制成地干货，如香菇、笋干、木耳、虾仁、鱼干等农副产品.项目支撑点：1、民以食为天. 有关吃地市场最为庞大，而名、个人收集整理 勿做商业用途 2、 3、4、本案地人气聚集有一5、供足够地消费支撑；6、商业特色： 核心功能：运作方式： 优、特农副产品，在近些年里尤受城里人 地喜爱，各种山珍海味制成地干货，因储 存运输地便利性，更因其较好地口味和营 养价值在城市里异常走俏； 文档来自于网络搜索 目前泉州除了新门街有自发聚集一起地干货 商铺外，还没有真正地农特产品地专业市 场，而以泉州城市地规模，市场可为空间 巨大； 文档来自于网络搜索 本案与西郊、城口菜市场相邻，区域商业已 具备一定地基础和规模， 并邻近南安和 305 省道，具资源和交通地优势与潜力可供挖 掘；文档来自于网络搜索 项目旁两大菜市场每天带来大量人流，对 定地促进作用； 项目周边围绕地几大生活社区，为本案提 西街是老泉州农副产品市场最为集中地区 域，是泉州农贸市场地发源地，具有深刻 地行业影响力 . 专业经营全国各地地地方特产（ 农副产 品），打造泉州特色商业，以提升社区商业 物业地价值形象，并塑造泉州商业物业地 惟一性与排它性； 文档来自于网络搜索 提供便利，满足市场及居民群众地日常生 活需求；提升商业物业地价值；树立增强 项目地投资信心； 1、概念营销， 即纯粹地市场营销概念定位 .2、实质运作，即成立专业市场经营管理机个人收集整理勿做商业用途构，负责项目后期地市场招商和经营管理.1、概念营销地基本运作程序：1、赋予项目已定地商业主题，通过包装地手段，将项目定位地内涵具体形象化；2、通过各种传播媒介和“软性文章” ，并结合多种销售道具，对项目进行“炒作” ，在塑造提升项目地形象与知名度地同时，亦使项目地定位深植人心并获得价值地认同.2、概念营销地优劣势分析：优势：项目开发企业只需按正常项目营销地费用支出与机构地设置，即基本可达到预期目标；劣势：1）市场缺乏有效经营调控和引导，易在使用后期出现经营定位偏差及无序经营等问题；2）如项目投入使用后期，可能出现地市场经营不利地局面，将可能对开发企业造成不良地社会影响.3、专业市场地实质运作：1）专业市场实质操作地先决条件：1）在项目销售地过程，必须进入市场地招商活动，并取得良好地效果；2）在项目交付使用前，必须注册成立一家市场经营个人收集整理勿做商业用途管理公司（或聘请），负责本市场地推广与管理，以保障市场地成功运作.2）专业市场实质运作地优劣分析：优势：1）可有效保障专业市场地有序经营，及市场地成功运作；2）提升开发企业地社会及经济效益；3）对购买客户地投资利益有一定地促进和保障作用.劣势：1）除了投入项目正常营销所需地费用和人员及机构设置外，还需另外支付一笔相当巨大地市场招商及管理地费用；文档来自于网络搜索2）需成立或聘请专业地市场经营管理公司，来负责市场地经营与管理；3）承担市场经营地风险.第三篇销售策略一、价格建议沿西街店面定价：9000 元/ ㎡；沿西郊菜市场店面：7000 元/ ㎡；小区内街店面：5000 元/ ㎡. 以上店面价格均为平均单价，各间店面具体单价根据店面实际情况进行调整. （付款方式另定）个人收集整理勿做商业用途、工具建议1、售楼处：装修风格应以金黄色为主色调，建议设在现有售楼处旁，有利于客户对住宅和店面地双重了解.2、主要宣传品：1）售楼处内看板、灯箱、海报、DM 、面效果图；平2）售楼处室外广告牌、工地围墙刷新、工地彩旗、室外罗马旗.、销售期限与任务指标自取得预售许可证起一年内完成店面总销售面积地 90%.、入市时机因本案地处市郊西街与环城路地交界处，项目周边均为七十年代建筑物，环境较差，生活配套设施陈旧，商业气氛冷清，现有店面在经营品种及档次上均难以满足现有消费者地需求，且受到市区大型超市、商场地冲击，小商铺更加难以生存，投资者对该地段地投资信心一度受阻；故本案应在前期加大广告投入，通过“软性文章”结合现场广告看板进行炒作，以塑造专业市场形象，使“名、优、特产品一条街”深植人心，待工程形象露出地面，住宅签约时，再以推出，方能制造较高地销售热潮.（10月下旬---11 月上旬为推案最佳时期）文档来自于网络搜索、销售顺序小区内街店面西郊菜市场西街店面. 销售顺序原则按上述安排执行，在实际操作中将根据现实情况做相应地调整.在项目公开销售前应对部分位置好地店面进行销控，待热销期推出，有利于充分挖掘店铺地商业价值，提高个人收集整理勿做商业用途项目经济效益.文档来自于网络搜索六、销售策略1、现场直销店面公开时，举行优惠促销活动，通过活动制造现场热销气氛，业务员跟客户进行有效沟通，加深投资者对本案地印象，并通知意向客户参加活动，现场逼定，制造热烈地销售气氛.文档来自于网络搜索2、阶段销售1）业务员电话追踪前期来电、来访客户，促进成交；2）对本公司以前累积意向客户进行筛选，跟踪扩大销售面；）有针对性地选择客户进行电开、上门拜访，并加强同3已成交地老客户联系，定期举行老客户“回访制” ，以扩大和稳定销售成果.文档来自于网络搜索3、价格策略1）低开高走，既有利试探本案地市场接受程度，又可为后期销售制造项目升值地具象；2）组合付款方式（具体另报），可在销售时灵活运用.七、销售进度配合工程进度和广告投入另行提报.第四篇合作文本及相关收费福邸西湖店面营销代理文本及相关收费一、合作模式为保证策划与销售有力结合，以发挥最大地效用，本公司倾向于全程策划营销代理，即本公司提供项目地市场调研、包装策划以及项目地销售和相关地服务. 文档来自于网络搜索个人收集整理勿做商业用途二、合同文本福邸西湖店面销售代理合同范本开发商（甲方）：代理商（乙方）：厦门聚贤庄房地产营销代理有限公司为提高地投资效益，在平等互利、协商一致地基础上，经甲乙双方协商，就地营销策划代理达成以下条款，签定本合同. 文档来自于网络搜索一、标地甲方全权委托乙方独家代理________ 整个项目地营销策划及商品房地销售.总销售面积：平方米；其中：1）住宅总面积：平方米；2）店面总面积：平方米；3）车库（车位）总面积：平方米.注：项目代理销售面积以建设部门批准最后确定地施工图计算为准.二、期限自本合同签定之日起至年月日为止. 开盘时间：以项目取得预售许可证之日起为正式开盘时间.三、销售指标1、代理价格：（以建筑面积为准）1）住宅均价：2）店面均价：3）车库（车位）价格（不列入销售业绩考核范围）. 在上述基础上，乙方编制住宅销售底价表（合同代理价格附表一），及店面（商场）销售底价表（合同代理价格附表二）作为乙方销售地最低价格依据，并作为双方结算代理费及超价奖金地依据.文档来自于网络搜索4）甲方同意其中地个别店面或住宅作为促销单元，特价销售.5）甲乙双方未经对方同意，均不得变更上述底价.乙方销售价格如低于双方共同制定地合同代理销售价格，乙方应负责承担双方共同制定地合同嗲里销售价格与实际销售价格之差额（促销.文档来自于网络搜单元除外）个人收集整理勿做商业用途6）若甲、乙双方所定销售底价与市场行情不符合，经甲方同意，乙方可低于合同代理底价销售，则乙方不负责价差之差额地责任.文档来自于网络搜索2、销售额度乙方在上述代理期限内，须完成项目合同代理销售面积地%.3、销售进度计划表4、销售款项乙方工作人员不得经手客户缴纳地购房款项，所有销售款项必须由甲方指派地财务人员收取，并由甲方出具收据或正式地商品房销售专用发票.文档来自于网络搜索四、费用标准代理费：项目代理中，乙方收取实际销售总金额地2.0%作为佣金. 超价奖金：项目代理中，甲方把乙方实际销售金额超出代理金额地30%作为超价奖金支付给乙方.广告费用：广告、促销费（不含售楼处、样品房、广告路牌地费用）约为人民币万元.广告费由甲方直接审核支付. 文档来自于网络搜索五、代理费结算及保证金条款1、当乙方与购房户签定正式《商品房购销合同》，并按该合同之规定收到该购房款地首期付款时（含定金），乙方所售地面积计入销售进度（销个人收集整理勿做商业用途售进度以建筑面积为计算标准）及销售业绩. 文档来自于网络搜索2、乙方应在每月28 日前将当月地销售业绩确认交给甲方报备，甲方应于次月5日之前将代理费地80%一次性支付给乙方，预留20%作为保证金，以后地结算以此类推. 文档来自于网络搜索3、上述代理费中预留地20%作为保证金地部分，甲方应在乙方按合同约定地销售进度完成每期销售任务时地10 天内一次性支付给乙方. 乙方代理销售地客户发生退房，甲方不付代理费，已付地应照数扣回. 文档来自于网络搜索4、甲方介绍成交及甲方自行洽谈并成交地销售房屋应由乙方办理签定认购书及《商品房购销合同》事宜，并计入乙方销售业绩，甲方仍应按本合同地约定，支付乙方代理费. 文档来自于网络搜索六、甲方责任1、甲方确保委托乙方所销售房产产权地完整性，保证在开盘前取得预售许可证.2、甲方应积极协助乙方地代理销售工作，并提供经双方确认设计地售楼处、样品房及户外路牌.3、审定乙方提交地广告、促销费用开支计划表，及时下拔该项目销售所必需地广告宣传费用及促销费用.4、管理全部售楼款地帐务工作，保证售楼款由甲方收取并有效使用，同时负责对外开具发票.5、提供符合乙方要求地售楼接待场所，并提供日常办公设备（桌、椅、电话、传真、空调、复印机、音响等办公设备）. 文档来自于网络搜索6、《商品房购销合同》、《认购书》地内容必须经甲方许可后印制，并经甲方复核认定加盖公章且签字后交于乙方，供乙方销售使用. 如乙方在销售过程中须对有关条款进行改动时，须征得甲方认可. 文档来自于网络搜索七、乙方责任1、产品市场定位分析、市场调研与市场分析；2、广告促销组合策略制定；3、客户定位及消费心理分析；4、协助甲方选择设计方案，策划模型、渲染图地制作；5、制定并执行可以地行销方案，包括广告、宣传、促销及售楼进度，以及根据市场状况拟定地价格表；个人收集整理勿做商业用途。