税负转嫁视角下开征房地产税的经济效果研究
从税负转嫁角度看房产税的税制设计
嫁给租房者。前一种结果正是房产税 的设计 初衷 ，通 过增加 住房 的保有成 本来 降低需 求， 用 需求 的减少起到抑制房价的作用。可 是 ，且不说房产税 是 “ 柔性”手段 ， 对房价 的影响并没有期望般立竿见影 ，只是 能使房 价涨势趋缓 ，但对 于大多数普通人来说 ，涨
征 收， 但作 为真正的弱势群体并不能享受到 保 障房 ，无 法满足 最基本 的 “ 合 理居住要
之所 以投资投机成风 ，造成房价过快上涨 ，
一
个 很重要 的原 因就在 于房产 持有成 本过
低。 在房价持续上涨的预期下 ， 拥有 多套 房 产 的家庭 。很少 考虑将房 子 出租或尽 快 出
优化地 方财政 收入结构 ， 减少其对土地财政
的依赖 。 进而 ， 想要 地方政府的行为合理化 ， 需要 打造一个合理 的完整的地方税费体系。 从土地的开发 。 到开发后商品的交 易，再到
的成本 ， 可 以有效遏制投机。房地产市场上
金 中，直接导致普通住宅租金上涨。总而言 之 ，房产税如果大范围出台后 ，租金必受成 本转嫁影 响上扬 。房产税可能是针对有钱人
房产税是 以房屋为征税对象 ， 按房屋 的
有 “ 文”有 “ 武” 。房产税被认为是 “ 疏” ，
即疏导的重要 手段 。与其说房产税是纯粹治 标的短期抑 制住宅需求的工具 ， 不如说是改
需求 ”也会受 到影 响。 实际上讲 ， 房子租金价格居高不下 ，与
房屋 的拥 有成本又非 常大的关系。以北京为
第 三 ，房产 税作 为税 收发挥 的调 节作
用， 有 利于收入分配 ，财产 配置出现差异过 大 的情况 时做 出矫正 ，是一种 收入 的再分
其次， 对二手房购买者可能造成的税负 转嫁。房产税作 为一种 “ 重交易环节 、轻保 有 环节 ”的税收工具 ， 虽然可在一定 程度上 限制投 机需求 ， 但税负容易转嫁给购买者 。 变相推 高房价 。房产税 以保有环节为征税对
房产税改革及其经济效应分析
房产税改革及其经济效应分析随着我国经济的不断发展，房地产市场也在不断壮大。
房地产市场的繁荣也带来了一系列问题，其中之一就是房产税问题。
房产税在我国被视为重要的财政收入来源，然而现行的房产税制度已经存在了很多弊端，因此有必要进行房产税改革。
本文将对房产税改革及其经济效应进行分析，以期为我国的房产税改革提供一些借鉴和参考。
我们来看一下现行的房产税制度存在的问题。
目前我国的房产税主要分为城市地区房产税和农村地区房产税。
在城市地区，房产税主要是按照房屋的评估价值来征收，然而评估价值的确定方式并不完全公开透明，存在一定的不合理性。
在农村地区，虽然也有房产税，但由于缺乏相应的管理和监督机制，导致征收难度较大，征收率也较低。
房产税征收难度大，透明度低以及存在征收不公等问题成为了制约房产税制度的主要瓶颈。
针对以上问题，有关部门已经开始试点房产税改革。
针对城市地区的房产税，新的评估价值确定方式将更加公平公正，不再由地方政府自行决定，而是由第三方评估机构来进行评估，以确保评估结果的公正性和客观性。
对于农村地区的房产税，也将加大管理和监督力度，建立健全相应的征收机制，以提高征收率和透明度。
这些改革措施有望从根本上解决我国现行房产税制度存在的问题，为房产税的长期发展打下坚实的基础。
那么，房产税改革对于经济的影响又是怎样的呢？从经济效应的角度来看，房产税改革将对我国的经济产生一系列积极的影响。
房产税改革将促进房地产市场的稳定和健康发展。
通过新的房产税制度，房地产市场将更加公平公正，遏制了过度炒作和投机行为，有利于市场的长期健康发展。
房产税改革有望为政府提供更多的财政收入。
通过改革，征收率和透明度将明显提高，使得政府能够更好地满足公共服务和基础设施建设的需求，有利于经济社会的持续发展。
房产税改革也将有助于调整收入分配结构，推动财税体制的改革，减少地方政府的财政压力，促进资源配置的合理化。
房产税改革还将对房地产市场的供需关系产生影响，有利于改善供需矛盾，维护市场稳定，并且有助于消费升级和经济结构转型。
房产税改革及其经济效应分析
房产税改革及其经济效应分析房产税改革对于房地产市场的调控具有重要意义。
在过去的发展过程中，由于房地产市场的火爆，一些地方的房价出现了剧烈波动，导致了社会资源的浪费和社会经济秩序的混乱。
而房产税的改革，将有助于通过调整税收政策，抑制炒房行为，稳定房价，降低企业的资金成本，增加企业的生产投资和消费需求，从而实现经济的稳定增长。
房产税改革将有助于优化资源配置。
当前我国的房地产市场存在着“一地两策”的现象，即一线城市房地产价格居高不下，而二三线城市的房地产价格则相对较低。
这种情况导致了资源的不合理配置，一方面是造成了资源的浪费，另一方面也给一些地区的经济发展带来了压力。
而通过房产税改革，可以对不同地区的房产税税率进行差别化调整，促使房地产资源向二三线城市流动，从而实现资源的优化配置，提高资源利用效率。
房产税改革对于财政收入具有一定的推动作用。
当前我国的房地产市场规模庞大，越来越多的人投身从事房地产开发、销售等相关业务。
而通过房产税改革，可以增加这些从业人员的税负，使得财政可以从中获得更多的税收收入。
这些增加的税收收入可以用于改善社会福利，提高社会保障水平，改善城市基础设施建设等，从而促进社会的和谐稳定发展。
第四，房产税改革对于经济结构的调整有一定的推动作用。
当前我国的房地产市场存在着过度依赖的现象，一些地方的经济发展主要依赖于房地产行业，这种情况存在着一定的风险。
而房产税改革可以通过调整税收政策，抑制炒房行为，减少对房地产行业的过度依赖，促使社会资源向其他产业领域转移，带动经济结构的调整升级，提高经济的整体竞争力。
房产税改革对于居民生活水平的提升有一定的促进作用。
当前我国的房地产市场火热，房价居高不下，一些年轻人无法买得起房子，使得他们无法拥有一个稳定的居所，这对于他们的家庭生活带来了一定的不稳定因素。
而通过房产税改革，可以通过调整税收政策，使得房地产价格得到抑制，降低居民购房的成本，从而在一定程度上提高了居民的生活水平。
【老会计经验】房地产企业税负转嫁的问题讨论
【老会计经验】房地产企业税负转嫁的问题讨论人们对税收的一般观念是：流转税存在税负转嫁问题，而所得税等税种中不存在税负转嫁，然而结合我国税制的一些具体规定看，上述观念其实不然。
现以房地产开发企业（以下简称开发企业）为例进行相关的讨论。
开发企业销售商品房后，需按销售收入缴纳5%的营业税，内资企业同时附征城建税和教育费附加，这些税负不以开发企业的开发项目是否盈利为前提。
开发企业在制定房价时，需要在开发成本、费用基础上加上这些税费，一般的市场供求弹性能够使得开发企业达到转嫁税负的目的。
在开发商的特殊经营项目中也会出现类似问题。
如开发商将开发商品先行出租，该项租金收入既要缴纳流转税，税务机关也会要求征收房产税，则开发商在确定租金价格时，不仅要考虑流转税税负，还会考虑房产税税负的转嫁问题。
再看开发企业特殊经营方式中的税负转嫁，在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文中针对合作建房业务就规定：“1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。
”据此规定，如果开发企业与合作方的企业所得税税率相等，或合作方税率低于开发企业，则按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）文件规定，合作方无需计税，而开发企业分配的此项利润只能在税后利润中支付。
在约定合作分红时，既有双方按约定比例分配项目利润的办法，也有约定向合作方分配固定或保底利润的办法。
在此文件下发之前，如果合作双方商定对合作方的合作分红固定为1000万元，开发企业将合作分红在税前扣除，合作方将合作分红计入应纳税所得额负税，税后所得为670万元。
浅谈我国房地产市场税制改革——基于税负转嫁与税负合理分配的分析
一
、
问 题 的提 出
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
党 的十六 届三 中全 会通 过 的《 中共 中央关 于完 善社 会 主 义市 场 经 济体 制 若 干 问题 的决 定 》 已经 明
调节 住 房需 求 。上述 税 收调控 措施 几乎 都是从 房地 产流 转环 节人手 。在 流转 环节 抑制 房 价上涨 的税 收 调控 政 策运行 的机理 是 ： ｎ 手 房售房 者 的交易 成本 ， 少其 投 机收 益 以抑制 房 地 产 市场 投 机 需求 ， 增ａ － 减
从 而 降低房 地 产市 场价 格 （ 抑 制房 地 产价 格 上 涨速 度 ） 或 。然而 ， 达 到税 收调 控 政 策 的各 种 效 应 ， 要 隐
确 提 出 ： 实施城 镇 建设税 费 改革 ， 件具 备 时 对不 动 产开 征 统 一规 范 的物业 税 ， 应 取 消 有 关 税 费 。 “ 条 相 ” 自此 ， 物业税 被 认 为是引 领我 国新 一轮 房地 产税 收综合改 革 的核 心 政策 。２ ０ ０ ７年 １ Ｏ月 ， 家税 务 总局 国 宣 布 将物业 税 “ 空转 ” 点 由北 京 、 试 江苏 、 深圳 等 ６个 省 市 扩 大 到 河 南 、 徽 、 建 、 连 等 １ 安 福 大 ０个 省 市 。 但 目前 国家还 未 出台具 体 的征 收 细则 ， 关于 物业税 改革 相关 问题 的争论 至今 尚无 定论 。 “ 国六条 ” 相关 政策 要求 进一 步 发挥 税 收 政策 的调节 作 用 ， 等 完善 住 房 流 转环 节税 收政 策 ， 引导 和
陕西房地产市场税负分布、转嫁与税收调控分析
陕西房地产市场税负分布、转嫁及税收调控政策分析摘要：作为国家调节宏观经济的重要手段，房地产税收进入了房地产行业链条中的各个环节，我国目前涉及房地产市场的税种共有12个。
按照房地产经济学的分类习惯，本文从取得、交易和保有三个环节进行细分。
通过分析得出：陕西房地产市场的税收明显呈现“轻保有重流转忽取得”的税负分配格局，交易环节征收的税种基本都属于流转税，而没有一种流转税是不能转嫁的。
在陕西房地产市场的供给弹性大于需求弹性现实下，房地产市场的税收大部分转嫁了给购买者。
在“轻保有重流转忽取得”的税负分配格局下,政府的调控格局若仍落在流传环节,其实际效果非但不能达到降低房地产市场价格的目的,反而还可能成为房价持续上涨的刺激因素。
关键词：税负水平；税负结构；税负转嫁；税收调控Tax Distribution、Tax Transfer and Tax Regulation Policy Analysis in Shaanxi Real Estate MarketSummary：As the important mean of national macroeconomic regulation, the real estate tax has entered into the real estate industry chain in each procedure, nowadays, our country has 12 categories of taxes involving real estate market. According to the classification of the real estate economics, this paper subdivides by obtaining, trading and maintaining. Through the analysis, this paper concludes that the tax of the real estate market in Shaanxi obviously appears the tax burden distribution pattern "making light of retaining , paying attention to circulation and ignoring gaining", taxes expropred in trading links basicly belong to turnover tax, but all turnover taxes can be transfered . In the reality that the elasticity of supply is greater than that of the demand in Shaanxi real estate market, the taxes of the real estate market are mostly transfer into the buyers . In the tax burden distribution pattern "making light of retaining , paying attention to circulation and ignoring gaining", if the government's regulation pattern still falls on circulation link, its actual effect not only cannot achieve the purpose of reducing price of the real estate market, but also may become a stimulus urging house prices rising continuously.Keywords: Tax level ; Tax structure ; Tax transfer ; Tax regulation1 陕西房地产市场的税负分布分析作为国家调节宏观经济的重要手段，房地产税收进入了房地产行业链条中的各个环节，我国目前涉及房地产市场的税种共有12个，分别为房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、城市房地产税、契税、营业税、个人所得税、企业所得税、印花税和城市维护建设税，其中，固定资产投资方向调节税从2000开始暂停征收，城市房地产税从2009年停征。
浅谈我国房地产税制改革——基于税负转嫁与税负合理分配的分析
场 税收调 控政 策 的重 点应是 对 空置 的房 地 产征 收 较 重 的保 有 环 节 的税 收 ， 百姓 消 费居住 的房 地 对
产 则应 实施合 理 的减免 税 。
关键 词 ：房地 产税 制 ； 业税 ； 负转 嫁 ； 负分配 物 税 税 中图分类 号 ：Ｆ １ ． ２ ８０４ ４ 文献 标识 码 ：Ｂ 文章编 号 ： ０ ８—９ ０ （０ ０ ０ ０ ４ ０ １０ ３ ６ ２ １ ）３— ０ ５— ５
现阶段 ， 房地 产 的开 发 投资 、 让 、 转 取得 和 收 益 通 常是 同时进 行 ， 四个 房 地产 产 权 转 移 的过 程 可 这
以笼统称 之 为房地 产 流转 环 节 ， 与 房地 产 保 有 环 它 节 一起 构成房 地产 市场运 行 的两个方 面 。下 面对 房 地 产市 场税 负水平及 税负结 构进 行分 析 。
一
、
问题 的提 出
人手 。在 流转 环节 抑制 房价 上涨 的税 收调 控政 策运 行 的机理 是 ： 增加 二手 房售 房者 的交 易成本 ， 少其 减
近年来 ， 房地 产 税 制 的 改革 在 国际 上 受 到 广泛
的关 注和重 视 。在我 国 ， 随着 个 人 私 有 财产 特 别 是
第 ｌ ２卷ຫໍສະໝຸດ 第 ３期 【 税收与企业】
浅 谈 我 国 房 地 产 税 制 改 革
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基 于税负转嫁与税 负合 理分配 的分析
吴 腾
（ 中南 财 经 政 法 大 学 ， 北 武汉 ４ ０ ７ ） 湖 ３０ ４
摘
要 ：近年 来 ， 地产税 制 的改 革在 国际上 受到 广泛 的 关 注和 重视 。在 我 国 ， 着个 人 私有 房 随
房产税改革及其经济效应分析
人教版四年级上册数学期末测试卷一.选择题(共6题，共12分)1.操场每圈400米，爸爸每天最少必须跑（），才能达到1千米。
A.3圈B.2圈C.4圈2.亿、十亿、百亿、千亿都是（）。
A.位数B.数位C.计数单位3.8个十万、1个一千、3个十组成的数是（）。
A.81030B.8100030C.801030D.80010304.下列各数中，一个零也不读出来的是（）。
A.8002000B.80020000C.802000005.用直尺测量一条线段，下面（）可以看出这条线段长7厘米。
A.刻度1至刻度7B.刻度2至刻度9C.刻度1至刻度66.下图中纵轴一格代表（）箱。
A.100B.20C.120二.判断题(共6题，共12分)1.一个数的万级上是715，个级上都是0，这个数读作七百一十五万。
（）2.14560000最高位的计数单位是千万位。
（）3.38940000000用亿作单位的近似数是390亿。
（）4.梯形的上底是指位置在上面的底。
（）5.同一平面内，如果两条直线都和第三条直线平行，那么这两条直线相互平行。
（）6.把两个数用四舍五入法省略万位后面的尾数，结果都约等于8万。
这两个数一定都大于8万。
（）三.填空题(共8题，共21分)1.平行四边形对边（）且（）；（）和（）都是特殊的平行四边形。
2.在同一平面内，与一条已知直线相距8厘米的直线有（）条。
3.计算150×30时，先算（），再在积的末尾添上（）个0。
4.将500200、636300、2209200、524200、1028000、448000这六个数按照从小到大的顺序排列。
（）<（）<（）<（）<（）<（）5.如果钟面上的时间是9时，时针和分针成（）角，再过5分钟，时针与分针成（）角。
6.在计算器上依次按下键后，屏幕上将显示（）。
7.381÷54，将54看做（）来试商。
8.下式是一道有余数的除法，请在括号内填入适当的数。
基于税负转嫁角度的我国房地产税制问题研究
基于税负转嫁角度的我国房地产税制问题研究作者：刘访来源：《新经济》 2016年第18期刘访摘要：尽管经历了几番改革，我国房地产税收的布局特点一直是“重流转、轻保有”，亦即两大环节税负比例不匹配——流转环节税负比例高而保有环节税负比例低。
目前阶段我国房地产市场供给有限，现行税制在一定程度上促使房价处于居高不降的轨迹区间。
同时，由于税负转嫁效应的存在，购房者比开发商承担了更高水平的流转环节税负，而低水平的保有环节税负使物业持有成本低，这造成了商品住宅空置率高和购房者购房难度日益增加的矛盾局面。
关键词：房地产房地产税税收转嫁一、引言作为房地产市场的主要衡量指标，房价一直被认为是国民经济的晴雨表。
面对我国非理性繁荣的房地产市场和持续走高的房价，政府出台了多项土地、金融和行政手段进行调控。
2013年3月1日国务院办公厅发文《国务院办公厅关于继续做好房地产调控市场调控工作的通知（国办发（2013）17号）》，更进一步明确“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，依法严格按转让所得的20%计征”，至此，全面开征房产税、推进房产税立法已正式提上日程。
资料显示，2004年至2012年平均每年流转环节税收总额约占全国税收总额的7.9%，保有环节税收总额约占全国税收总额的2.6%。
截至2012年，这一比例水平一直维持在3.0%以内，虽有上涨但增幅并不明显，这说明保有环节税收额虽可与全国税收总额以相同水平增长，但其自身对税收总额增长的贡献并不突出。
2004年至2012年我国房地产流转环节的税收总额占商品房销售总额的15.24%，保有环节税收总额占房地产市场价值估值的0.46%。
由此可见，我国现行的房地产保有环节税收负担率较低，与流转环节的税收负担率差距更为悬殊。
二、相关文献综述对现有的税制设计，国内学者普遍认为其存在一定程度的不合理因素。
何浪雄、马永坤（2012）认为我国房地产税收体系存在着流转环节税负重、保有环节税负轻的问题，这加剧了房地产业非平衡及不可持续的发展；任晓宇（2007）认为房产税可以促进房价下降，而刘斌（2013）则认为在目前房地产市场供不应求的情况下，由于税负转嫁效应的存在，高水平的房地产税不仅不能起到很好的抑制房价的作用，反而会在一定程度上促进房价的上扬。
浅析房地产营改增的税负转嫁效应
浅析房地产营改增的税负转嫁效应文／贾滨摘要：2016年5月1日起全国范围内全面实施营改增，自此营业税宣布正式退出历史舞台，增值税将广泛适用于各行各业，与此同时增值税管理制度也更加规范。
此次营改增主要涉及建筑、金融、房地产等四个行业。
在房地产行业及建筑行业的变动尤为重要。
关键词：营改增；房地产一、我国的税收历史与现状自分税制改革以来增值税、营业税额迅速增长，分别成为我国第一大、第三大税种，从1994年的2308亿、670亿增长至2015年的31109亿、19313亿，分别增长13倍和29倍，两项税收之和达到5万亿，占税收收入40%。
从增值税、营业税占税收收入的比重看，营业税占比从13.07%略有上升至15.46%，增值税占比从45.02%下降为24.91%，主要由于企业所得税、个人所得税、消费税占比的提高。
2012年以来，交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政及电信业相继纳入试点范围。
房地产、建筑业、金融业和生活服务业成为暂未改革的行业，这三大行业的营业税从10631亿增长到15801亿，占营业税比重从67.51%上升到81.82%。
金融业、房地产、建筑业成为营改增较难的行业在于：金融业、房地产的增值更多是被动的，并非是生产活动导致的增值，且属于人力资本密集型产业，不可抵扣的人力成本比例较高，因而对抵扣范围及税率的规定相对复杂；建筑业的采购大量地源于小规模纳税人甚至个人，灰色地带较多，票据的管理不完善，人工成本也存在不规范的地方，对于以增值额为基础征收的税种存在一定的难度。
二、营业税与增值税的区别增值税、营业税、消费税、关税属于流转税，这些都是我国税收的主要来源，是保障国家稳定的基础，这里的增值税和营业税应用最为广泛。
(一)营业税营业税，隶属地方税务局管辖，是地方税收的主要来源，涉及范围比较广，主要是转让无形资产、销售不动产等，计税依据主要是收入，也就是营业额，实行比例税率，优点是计税方式比较简单，但也正因为如此，税额不受成本费用的影响，故税负也比较难于转嫁。
税负转嫁
摘要税负转嫁是商品经济社会普遍存在的现象，是在纳税人与负税人之间实现的再分配，对于整个社会来说，税负转嫁不会增加或减少国家的税收总量，不会伤及国家利益，同时不违反税法，因此受到企业纳税人的普遍青睐，利用税负转嫁筹划减轻纳税人税收负担，已成为普遍的经济现象。
企业纳税人可以结合商品市场供求变化，把握税负转嫁规律，给自身带来税收筹划空间。
本文首先总结分析税负转嫁的基本理论，阐述税负转嫁的定义、存在的基本条件、基本形式以及税负转嫁的判读标准；继而分析影响税负转嫁的因素以及税负转嫁的社会效应；最后从税负转嫁角度，对开征房地产税的可能性进行分析论证。
关键词：税负转嫁；影响因素；社会效应；房地产税iAbstractThe tax burden is shifted the tax burden between taxpayers and tax people realize the negative redistribution，for the whole society，not only does not increase the total tax revenue，it will not reduce the amount of tax countries，both countries will not hurt interests，nor in violation of tax laws. Thus，the tax plan passed by the taxpayer's business generally favored use planning to reduce the tax burden shifted the tax burden on taxpayers，has become a common economic phenomenon. Corporate taxpayers can combine commodity market supply and demand changes in the tax burden shifted to grasp the law，to bring their own tax planning space. This paper first analyzed the basic theory of tax shift，shift the tax burden elaborate definition of the basic conditions for the existence of the basic form and the interpretation of the standard tax shift; then analyze the impact factors and the social effects of tax shift tax shift; last from the perspective of the tax passed，the possibility of the introduction of real estate tax analysis and appraisal.Keywords：Tax shift; influencing factors; social effects; estate taxii目录一、引言 (1)二、税负转嫁的基本理论 (2)（一）税负转嫁的内涵 (2)（二）税负转嫁存在的基本条件 (2)1．商品流通的存在 (2)2．课税商品供给与需求的相对弹性 (3)（三）税负转嫁的基本形式 (3)1．前转嫁 (3)2．后转嫁 (4)3．散转嫁 (4)4．税收资本化 (4)（四）判断税负转嫁的标准 (4)三、税负转嫁的影响因素 (5)（一）税负类型 (5)（二）市场结构 (6)（三）商品供求 (6)（四）课税范围 (6)四、税负转嫁的社会效应 (7)（一）调节市场价格 (7)（二）影响资源配置 (7)（三）影响收入分配 (7)（四）影响企业经营决策 (8)五、从税负转嫁角度分析开征房地产税的可行性分析 (8)（一）出让环节 (8)（二）交易环节 (9)（三）保有环节 (9)（四）所得环节 (9)六、结论 (10)参考文献 (11)致谢 (12)iii税负转嫁问题研究一、引言（一）研究背景随着我国改革开放的不断深入，市场经济体制的不断发展完善，我国的市场竞争变得越来越激烈。
房地产业营改增的税负转嫁效应浅析
业存在严重 的重 复征税 问题 ，这在一定程度上 阻碍 了房地
产行业 的发展 ， 实行“ 营改增 ” 后， 由于增值税相对 于营业税
具有税收 中性 的的特点 ， 因此 ， “ 营改增 ” 不仅可 以降低房地
产行业 由于重复征税 而产生 的过重税 负 ，还能提升房 地产 行业的生产效率．
１ 税 负 转 嫁 的 相关 公 式
策 的 实施 而对 不 动 产 销 售 带 来 的影 响 ． 关键宇 ： 房地产 ： “ 营改 增 ” ： 税 负转嫁
中图 分 类 号 ： Ｆ ８ １ ２ ． ４ ２
文献标识码 ： Ａ
文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ２ ６ ０ Ｘ （ ２ ０ １ ７ ） ０ １ — ０ １ ７ ８ — ０ ３
地 产企业 的实 际税 负 Ｔ实＝ Ｔ入＋ Ｔ自＝ Ｔ×Ｅ ｓ ｌ ÷（ Ｅ ｓ ｌ ＋ Ｅ Ｄ 。 ） ＋ Ｔ ×Ｅ ÷（ Ｅ ｓ ２ ＋ Ｅ ） ． 从 以上公式 的推导我们 可以看 出 ， 房地 产
与 的税负② ：
企业的实际税负 ，主要取决于上下游 的供给弹性 与需求 弹
性．
地 产行 业 的 税 负、 相 关领 域 的经 济增 长 、 上 下 游 产 业 结 构 优 化 升 级 等 各 个 方 面． 房地产行业 “ 营改增” 与 人 民的 日常 生 活也 是
密切 相 关 的 ． 本文正是在这一背景下 ， 以房地产业“ 营 改增 ” 的 税 负转 嫁 效 应 为 着眼 点 。 来探 讨 房 地 产 开 发 企 业 因“ 营改增” 政
首先 ， 房地产企业受到的转入税负为 Ｔ＾＝ Ｔ× Ｅ ｓ 。 ÷（ Ｅ ｓ 。 ＋ Ｅ Ｄ ） （ 其中Ｅ Ｄ 。 为前一轮供 给的需求
对房产税改革中税负转嫁问题的思考
对房产税改革中税负转嫁问题的思考
房产税改革是一个复杂的问题，但其中一个最重要的问题是税负转嫁。
简而言之，这就是指房地产税对房产所有者的财政负担能否被传递给租户或购房者。
一些人认为，房产税改革可能会导致租房和购房成本的上涨，因为房产所有者可能会通过提高租金或房价来分担税负。
这可能会对低收入者和首次购房者造成不利影响。
另一方面，一些人认为，房产税改革可以通过鼓励房产所有者更有效地使用和开发土地，从而在短期和长期内提高经济效益。
这能够提高房地产市场的竞争力和吸引力，通过扩大购房者和租户的选择，可以在最终减轻税负下满足需求。
相对于推动购房者解决住房问题，减少住房造成的负担比价格更重要。
解决税负转嫁问题的关键在于制定有效的政策。
政策制定者需要设法缓解房产税改革对租户和购房者的短期影响，通常可以通过税收抵免、贷款利率扶持等政策，同时通过灵活且细致的政府监管来确保房产所有者不会通过不公平和非法方式转移税负。
总之，房产税改革和税负转嫁问题既有挑战，也有机遇。
对于任何房产税改革，政策制定者需要充分考虑到经济学、社会学、政治学等多个领域的因素，以确保有效地解决房地产市场所面临的问题，同时尽可能地减轻住房造成的负担。
税负转嫁问题研究
税负转嫁问题研究税负转嫁问题研究[摘要]税负转嫁指纳税人通过商品交易，有意识地提高商品或生产要素的出售价格或压低商品或生产要素购入价格将税收负担转嫁给他人的一种行为。
它对收入分配、企业负担、商品价格等方面都有重大影响。
认真研究并充分利用，对于完善我国税收制度、理顺社会分配关系及促进经济开展都具有极其深远的意义。
本文住要从税负转嫁的涵义，税负转嫁的存在条件，税负转嫁及税收归宿，税负转嫁的影响因素等方面全面了解税负转嫁并最终的出税负转嫁的经济作用，希望通过对税负转嫁的研究能更好的利用它来为我们的经济生活效劳。
[关键词]税负转嫁；税收归宿；供求弹性一、税负转嫁的涵义1.税负转嫁的概念界定。
税负转嫁是纳税人通过种种方法将法律规定由其承当的纳税义务变为他人负担的过程。
赋税人使最终负担税款的人。
在税负转嫁的条件下,真正的赋税人和纳税人是可以别离的,负税人是经济意义上的承当主体，纳税人只是法律意义上的纳税主体。
对税负转嫁的理解应把握几点: (1)税负转嫁和价格的上升、下降直接联系。
(2)纳税人的主动的有意识的行为才是税负转嫁,与纳税人主动行为无关的价格再分配性质的价值转移不能算转嫁。
2.税负转嫁的根本形式。
〔1〕前转。
也称顺转,即纳税人通过提高其所提供商品的价格，将其所应交纳的税款向前转移给商品购置者。
〔2〕后转。
也称逆转,它是指纳税人将其所纳税款以压低商品或生产要素购价的方法,向后转嫁给商品或生产要素的提供者的一种形式。
前转和后转是税负转嫁的根本形式。
〔3〕混转。
也称散转,它是指对纳税人而言,即可以把税负转嫁给供给商，又可以同时把税负转嫁给购置者的一种转嫁方式。
〔4〕税收资本化。
实际上是后转的一种特殊形式,是指应税物品在交易时,买方会将以后应纳的税款折现，从所购物品价格中作一次性的扣除。
二、税负转嫁存在的条件1.自由价格机制的存在是税负转嫁实现的前提条件。
商品价格的变动是税负转嫁的根本途径,政府征税后，纳税人可以根据市场价格机制自由制定商品的价格，通过抬高或压低价格来实现税负转嫁，如果价格无法变动也就无法实现税负转嫁。
浅谈我国房地产市场税制改革_基于税负转嫁与税负合理分配的分析
#财政#税收#5新疆财经62010年第4期浅谈我国房地产市场税制改革)))基于税负转嫁与税负合理分配的分析吴腾(中南财经政法大学财税学院,湖北武汉430074)内容提要:近年来,随着我国个人私有财产特别是房地产地位的不断提升以及现行房地产税制缺陷的不断暴露,房地产税制的改革和物业税的开征也被提上议事日程。
本文首先利用1994年-2007年数据对我国房地产市场税负情况进行了实证分析,发现我国现行房地产税收体系中存在/轻保有、重流转0的结构性失衡问题,由此认为我国必须尽快开征物业税;最后就开征物业税提出几点建议。
关键词:房地产税制;物业税;税负转嫁;税负分配中图分类号:F8101424文献标识码:A文章编号:1007-8576(2010)04-0057-05一、问题的提出党的十六届三中全会通过的5中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定6已经明确提出:/实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费。
0自此,物业税被认为是引领我国新一轮房地产税收综合改革的核心政策。
2007年10月,国家税务总局宣布将物业税/空转0试点由北京、江苏、深圳等6个省市扩大到河南、安徽、福建、大连等10个省市。
但目前国家还未出台具体的征收细则,关于物业税改革相关问题的争论至今尚无定论。
/国六条0等相关政策要求进一步发挥税收政策的调节作用,完善住房流转环节税收政策,引导和调节住房需求。
上述税收调控措施几乎都是从房地产流转环节入手。
在流转环节抑制房价上涨的税收调控政策运行的机理是:增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。
然而,要达到税收调控政策的各种效应,隐含着一个假定前提,即政府事先已知要调节的纳税人是否承担了税负及承担了多少税负。
目前我国政府出台的一系列税收调控政策更多的是注重操作的方便性,那么,其调控的现实效果如何,本文试从税负转嫁和税负合理分配的角度进行探讨。
论我国房地产市场的税负转嫁
论我国房地产市场的税负转嫁
伍龙真
【期刊名称】《经济视野》
【年(卷),期】2013(000)019
【摘要】利用税负转嫁的一般规律结合我国房地产的市场结构、运行条件、运行过程和税种的性质等从税收转嫁产生的根本动因和影响因素角度对我国房地产市场的相关特征进行逐一分析，最终得出我国房地产市场存在明显的税收转嫁。
这使得当前我国政府推出的一系列旨在抑制房地产价格过快上涨的税收政策大打折扣。
虽然由于各种政策力度的不断加大，使我国房价出现了暂时的下跌或增速的放缓，但由于房地产税收转嫁等因素的效应仍然显著，使得税收政策的作用被大大削弱、效果未能充分发挥。
【总页数】1页(P282-282)
【作者】伍龙真
【作者单位】贵州大学中国西部发展能力研究中心贵州贵阳 550025
【正文语种】中文
【相关文献】
1.试论我国的税负转嫁问题 [J], 郭磊
2.浅谈我国房地产市场税制改革——基于税负转嫁与税负合理分配的分析 [J], 吴腾
3.浅谈我国房地产市场税制改革——基于税负转嫁与税负合理分配的分析 [J], 吴腾
4.房地产市场税收调控应考虑税负转嫁问题 [J], 唐明
5.房地产市场税收调控效应及其调整思路——基于税负转嫁与税负合理分配的分析[J], 唐明
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税负转嫁学习心得
税负转嫁学习心得
通过学习税负转嫁我明白了如何调节租赁市场的税负转嫁，主要可以从提高需求价格弹性、增加租赁市场竞争性、调节征税结构来调节。
房屋所有权人为房地产税的纳税人，有税就有税负转嫁的冲动和可能。
如何避免刚需租房者和购房者成为最后的买单者值得思考。
一是增加保障房供应量。
对于租房市场供应紧张的一二线城市，在公租房、廉租房、共有产权房外考虑推出合规的公租房拆套合租和宿舍型房屋政策，提供供应量和选择性。
二是提高租房市场的竞争度，对家庭唯一出租房产减免个人所得税。
家庭唯一出租房产很多是因房屋与工作距离、子女就学等结构性问题产生的出租住房。
对这类房产对外出租，则对租金个人所得税减免。
一方面有利于增加居民财产性收入，防止房价大起大落。
另外，由于存在多元化市场供给，可以避免租赁市场的寡头垄断，保障租房市场的竞争性。
三是在房地产税制定中考虑空置房的结构税率，提高空置房持有成本，对于多套空置房采取更为激进的累进税率，鼓励空置房入市，提高房产供给和资源利用效率。
再说购房，房地产在纳税后，税负会不会在二次销售时转嫁给购房者，尤其是未来的刚需购房者，转嫁后导致潜在税基上涨，进一步推高房价。
房地产税及税负转嫁的调节只是手段，不是目的，目的应是税收、居住权与社会公平的统一。
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最高 ０．５％ 的税率， 即 ２１．８４×０．５％ ＝０．１０９２（ 万元） 。需要
每年缴纳 １０９２ 元的房地产税。如果采取逐月交纳的形
式， 每月只需交纳 ９１ 元， 对于一个普通工薪家庭来说， 双
职工， 每月每个家庭正常收入一般为 ４０００ 元， 则 ９１ 元的
房地产税是容易被接受的。有许多国家采取分次缴纳的
降低房价， 有利于提高税收的效率和透明度。
［关键词］ 房地产税； 财产税； 税负转嫁； 弹性
Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｍｅｔｈｏｄ ｏｆ ｔａｘ ｂｕｒｄｅｎ ｓｈｉｆｔ， ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ａｎａｌｙｓｅｓ ｔｈｅ ｒｅｌａｔｅｄ ｓｔａｇｅ ｏｆ ｃｕｒｒｅｎｔ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｄ－
从广义上来讲， 房地产税属于财产税的一种， 它是香 港地区和东南亚一些国家对财产税的叫法。２００４ 年 ３ 月 １４ 日， 十届人大二次会议讨论并通过宪法修正案， 明确规 定“公民的合法的私有财产不受侵犯”“， 国家依照法律规定
保 护 公 民 的 私 有 财 产 权 和 继 承 权 ”。 我 国 已 经 开 始 启 动 完 善私人财产保护制度的研究和实施。２００５ 年 ７ 月 １１ 日， 全国人大颁布 《全国人大公布物权法草案向社会 征求 意 见》， 物权法的确立是开征房地产税的前提。
［中图分类号］ Ｆ４０７．９
［文献标识码］ Ｂ
［文章编号］ １００２－ ８５１Ｘ（２００７）０６－ ００６７－ ０３
房地产税是一种对房屋类不动产持有阶段征收的税 收， 其计税依据为房屋原值或现值。２００３ 年 １０ 月， 十六届 三 中 全 会 通 过 的《中 共 中 央 关 于 完 善 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制若干问题的决定》中提出“： 实施城镇建设税费改革， 条件 具备时对不动产开征统一规范的业税， 相应取消有关收 费。”在十六届三中全会上， 也提到了房地产税的开征 问 题， 但是由于对房地产税的理论问题的认识仍然是莫衷 一是， 因此也引起了实业界与理论界的讨论。
４ 所得环节
所得环节， 房地产升值以后， 如果将房地产出售， 业主 就会赚取房屋现值与原值之间的差价， 这又需要缴纳个人 所得税， 但它不属于房地产税的范畴， 因此， 也不需要再做税 负转嫁的分析。房地产在交易以后， 又进入了房地产的持有 阶段， 房地产税的纳税人也将易主为新的业主， 新的业主又 将逐月缴纳房地产税， 分析方法与保有环节相似。在房地产 的二级市场、三级市场， 同样起到了降低房价的作用。
家庭房产税的原则： 能力原则和收益原则。能力原则主要
表现为“穷人”可以减免税收。收益原则主要体现在由大土
地所有者负担。但是在“工业化”完成以后便改变了上述情
况， 只有收益原则得以确立。如果我国参考英国现行的房
地产税， 当出现由于城市规划而使房地产升值的情况时，
缴纳房地产税的税基是房地产的现值， 但是业主是一个
ｄｉｃａｔｅｓ ｔｈａｔ ｃｏｌｌｅｃｔｉｎｇ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｔａｘ ｃａｎ ｒｅｄｕｃｅ ｔｈｅ ｈｏｕｓｅ ｐｒｉｃｅ， ａｎｄ ｉｔ ｉｓ ｐｒｏｐｉｔｉｏｕｓ ｔｏ ｉｍｐｒｏｖｅ ｔｈｅ ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ ａｎｄ
ｔｒａｎｓｐａｒｅｎｃｙ ｏｆ ｔａｘ．
Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｔａｘ； ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔａｘ； ｔａｘ ｂｕｒｄｅｎ ｓｈｉｆｔ； ｅｌａｓｔｉｃｉｔｙ
嫁， 税收负担重。土地的供给弹性较小， 而相对来说需求的
弹性稍大， 因此可以得出这样的结论： 税负难以向前转嫁
给需求方， 而只能由供给方自行负担或后转， 再向后转嫁
的话， 只能转嫁给政府， 这是不可能的。这种情况下， 只能
是供给方自行负担， 即卖方负担的份额大， 对于现阶段征
收的土地增值税， 就只能是房地产商来负担了。这增加了
征税的数额 Ｔ 为 Ｐ２。这说明在供给完全无弹性的情况下，
图１ 交易阶段房地产税的税负转嫁分析 土地增值税只能由供给方自行承担， 即由房地产商承担。
房地产税的开征将改变我国现阶段不动产税制中重 交易、轻拥有的局面， 进一步实现社会分配的公平。在交易 阶段的房地产税， 主要涉及现在征收的土地增值税， 在开 征以后将由房屋业主逐月缴纳， 将目前本该房地产商缴纳 的税收名正言顺地转嫁给了房屋业主， 名义上减轻了房地 产商的税收负担， 但是房地产商也因此不能再借故提高房 价。由于房地产企业的成本下降了， 挤掉了房地产价格中 可能的水分， 房地产商会降低房价， 最终减轻消费者的购 房负担。
１ 出让环节
出让土地的主体是政府， 接受土地方是地产商或房 地产开发商。政府是不会对自己拥有的土地交税的， 这一 环节房地产商必须缴纳营业税、印花税、耕地占用税， 无房 地产税缴纳。
２ 交易环节
交易环节的主体是地产商或房地产开发商， 接受者
是居民户。房地产价格分为地上建筑物的价格和地价两
部分。居民拥有房屋的所有权， 但是对于土地仅拥有使用
率。在这一资本品出卖时， 买方能够接受的价格为 ＰＶ。设
政府每年向资本收益征税 Ｔｉ， 则资本现值变为
!ｎ
ＰＶ′＝
Ｒｉ － Ｔｉ
ｉ
（ ２）
ｉ ＝ １ （１＋ｒｉ ）
这时， 买方为购买这一资本品愿意支付的价格亦降为
ＰＶ′， 从而他以后应纳的税收一次性地转嫁给了卖方。价
格的降幅， 即税负转嫁总量为
!ｎ
ＰＶ－ ＰＶ′＝
［作者简介］ 任晓宇（ １９８０－ ） ， 女， 山东淄博人， 山东理工大学工程技术学院任教， 硕士， 主要从事工程管理和工程经济方面的研究。
６７
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
建筑经济 ２００７ 年第 ６ 期（ 总第 ２９６ 期） 研 究 探 索
开发后， 建成商品房， 并将其出售给居民户； 保有环节， 居 民户拥有了商品房； 所得环节， 房地产投机者将商品房待 价而沽， 将商品房再次转手。此研究将不区分二元经济结 构中农村与城市的差别， 而仅是纯粹地对不动产的税收进 行研究。
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
研 究 探 索 建筑经济 ２００７ 年第 ６ 期（ 总第 ２９６ 期）
税负转嫁视角下 开征房地产税的经济效果研究
■ 任晓宇 ， 郭树荣
（ 山东理工大学， 山东 淄博 ２５５０１２）
［摘 要］ 通过税负转嫁方法分析了现行房地产产品与房地产税有关环节， 重点在交易环节和保有环节， 运 用供需弹性和税收资本化的理论， 研究了房地产税的税收归宿。分析结果表明， 征收房地产税可以
Ｔｉ
ｉ
（ ３）
ｉ ＝ １ （１＋ｒｉ ）
６８
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
研 究 探 索 建筑经济 ２００７ 年第 ６ 期（ 总第 ２９６ 期）
我们看到， 征收房地产税后， 房价的降低额至少应为现行
房价中包含的税款部分， 这对于解决当前房地产局部过热
的情况是有益的。
在设置保有期间的房地产税时， 曾有专家建议， 房地
“穷 人 ”（ 可 以 限 定 为 收 入 低 于 平 均 收 入 的 某 百 分 率 的 家
庭） 的时候， 负担不起房地产税， 这就会使得升值的房地产
反而成为了业主的沉重负担。我国处在房地产税开征初
期， 可以适当考虑通过对“穷人”减免房地产税， 或者仅对
居民拥有的第二套住房征收房地产税来实现房地产税的
在我 国 现 阶 段 提 出 的 房 地 产 税 是“一 揽 子 ”税 收 ， 包 括 了 房 产 税 、城 市 房 地 产 税 、土 地 增 值 税 以 及 土 地 出 让 金 等税费。这四项税费现阶段均是向房地产商收取的， 而开 征房地产税后， 将会由房地产的业主按期缴纳。笔者将运 用税负转嫁的方法来分析开征房地产税的经济效果。本 文将土地从国家到房地产产品到居民手中这个过程分成 四个环节： 出让环节， 也是房地产商的投资环节， 国家将土 地出让给房地产开发商； 交易环节， 房地产开发商将土地
３ 保有环节
保有环节， 居民户拥有了房屋后， 要每年根据房屋的
价 值 交 从 价 税 。 这 一 阶 段 的 税 收 包 括 房 产 税 、城 镇 土 地 使
用税、城镇房地产税。在现阶段， 这些税收都是由房地产商
全权负责缴纳的， 也就是房价中包含了这三项税收。在开
征房地产税后， 这三项税收均属于房地产税的范畴， 由房
涨 ２％ ， 根据公式
! $ " #% ＰＶ－
ＰＶ′＝
ｉ
ｎ ＝
１
Ｔｉ
ｉ
（１＋ｒｉ ）
＝
Ｔｉ ｒ－ ｓ
１－
１＋ｓ １＋ｒ
４５
（ ４）
则税负转嫁量为 ２２４６４．８９ 元， 房价一共为 ３１．２ 万元， 则
就要被扣除掉 ７％ ， 这仅仅是被扣除的房产拥有阶段的税
收， 只是房地产价格降低的底线。
房地产税在设置原则上， 可以参考英国早期的地方
屋业主逐月缴纳。我们用税收资本化来分析其对房地产
价格的影响。税收资本化是税负转嫁方式中后转的一种
特殊形式。
假定一房产能产生长期收益， 其现值的计算公式为
!ｎ
ＰＶ＝
Ｒｉ
ｉ
ｉ ＝ １ （１＋ｒｉ ）
其 中 ， ｉ 为 年 数 ； Ｒｉ 为 各 年 收 益 ； ｒｉ 为 各 年 的 利 率 ，
（ １） 即贴现
方式， 一年交 ４ 次、６ 次、１０ 次。笔者认为， 实行每月代扣
代缴， 代收代缴的方式更容易被普通老百姓接受。据税负
转嫁的总量公式 （ ３） ， 住宅的土地使用权最高年限是 ７０
年， 民用建筑的寿命为 ５０ 年， 扣除建设销售期， 假设剩余
为 ４５ 年， 假设折现率为 ６％ ， 假设房地产产品每年价格上
ｕｃｔ ａｎｄ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｔａｘ， ａｎｄ ｔｈｅ ｋｅｙ ｓｔａｇｅｓ ａｒｅ ｔｒａｄｉｎｇ ｓｔａｇｅ ａｎｄ ｐｏｓｓｅｓｓｉｏｎ ｓｔａｇｅ． Ｍａｋｉｎｇ ｕｓｅ ｏｆ ｔｈｅ ｔｈｅｏｒｙ ｏｆ ｓｕｐ－