房产税改革方案分析
现行房产税税则设计和实施中出现的问题及对策
现行房产税税则设计和实施中出现的问题及对策1. 引言1.1 背景介绍为了更好地解决现行房产税税制存在的问题，需要对税制进行全面的分析和评估，找出问题所在，并采取相应的对策加以解决。
通过对现行房产税税制问题的深入研究和对策的有效实施，可以更好地发挥房产税的税收功能，促进房地产市场的健康发展，为我国经济的可持续发展提供有力支撑。
接下来将针对现行房产税税制存在的问题进行详细分析，并提出相应的解决对策，以期达到改善税制的效果。
2. 正文2.1 现行房产税税则存在的问题1. 税负不均衡：目前的房产税税则存在着税负不均衡的问题，即不同地区、不同类型的房产税率不同，导致一些地区或者一些房产的税负过重，而另一些地区或者房产的税负偏低，不符合税收公平原则。
2. 税收逃避难题：由于房产税的征收主体较为分散，容易出现房产所有人为了避税而转移、隐藏财产或采取其他逃税手段的情况，导致部分房产税收无法征收到位。
3. 税收征管难题：现行房产税税则在征管方面存在管理难度大、成本高等问题，例如缺乏有效的税收监督机制、数据共享平台不畅等，给税收征管带来了一定的困难。
4. 增值税与房产税的关系：目前我国的税收制度中，增值税与房产税的纳税对象和税率设置存在差异，缺乏统一，导致税负重叠和管理混乱的问题。
5. 房价波动影响：房产税征收的方式和税率对房价产生一定影响，一些地区可能因为房产税的调整而导致房价波动，影响市场稳定。
2.2 问题产生的原因问题产生的原因可以从多个角度进行分析，主要包括以下几点：第一，现行房产税税则设计不合理。
现行房产税税则在征收标准、税率设置等方面存在不足之处，导致税负过重或者存在漏税问题。
第二，信息不对称导致税收漏洞。
由于房产信息不对称，一些房产所有者可以通过隐瞒或篡改房产信息来逃避纳税，导致税收漏洞。
税法执行不力。
在税法执行方面存在着一些问题，比如税收征缴流程不够规范、执法不严格等，导致一些纳税人可以通过各种方式规避税款，影响税收的有效征收。
我国房产税制度征收困境剖析与治理改革建议
上海彷也发BIJM产税IM度: SEttBWH析与治理改革耀议文/任敏敏［摘要］从《房产税改革暂行条例》到沪渝的房产税改革试点，不断深化的房地产税法改革表明了中国房地产行业经历了从改革试点政策到税收立法的转变。
本文从我国房产税的制度变迁出发，归纳出征收房产税的目向，并着重分析其争议的调控房价功能。
同时，本文针对我国房产税的征收困境，剖析存在的问题，并针对问题提出治理改革建议。
［关键词］房产税；财政；住房保障;税收法定原则一、问题的提出近年来，随着人民物质生活水平的不断提升，房地产行业正迅速崛起。
究其原因，一方面是当前的家庭结构与以往相比，正逐步向核心型转化，由此导致人民的购房需求不断地增加，另一方面是投资性房产在过去十年成为热门的金融工具，房产的投资属性日渐显现。
然而，火热的房地产市场暴露出许多问题：一线城市的高房价压垮新一代的潜在购房者；二、三线城市的房屋供大于求，各个地区之间存在严重的不平衡；"炒房"使越来越多的真正具有需求的购房者无力购置房子，难以解决住房问题。
为了解决住房这一重要的民生问题，我国采取多项调控政策稳定房地产市场，房产税改革也逐渐成为完善我国税制的手段之一。
(-)我国房产税的制度变迁房产税是以房产为征税对象、按照房产价值或者房租收入为计征依据的一种税种.与其相近的概念为房地产税,房地产税泛指与房地产有关的税种,如我国的土地增值税、城镇土地使用税.耕地占用税等。
房产税只是房地产税中的一项税种。
据统计，世界上有130余个国家与地区在征收房产税，且多数国家与地区都将其作为地方政府的主要收入来源与调节分配的重要工具。
1949年以来，房产税的改革主要经历了四个阶段.第一阶段为制度初创期.从20世纪50年代提出《全国税政实施要则》、《城市房地产税暂行条例》到1973年的工商税制改革，由于房地产属国家与集体所有，房地产税仅在名义上存在，没有完整施行.第二阶段为正式确立期.1986年，国务院发布《房产税暂行条例》是正式开征房产税的标志。
房产税试点改革影响评析及建议
编 者 按 ： 物 业 税 从 世 界 范 围 来 看 ， 一 种 成 熟 的 税 种 ，而 从 ２ ０ 是 ０ ３年 在 我 国 被 首 次提 出 以
来 ，学 界 对 物 业 税 改 革 的 研 究 和 争 论 至 今 方 兴 未 艾 。房 产 税 是 物 业 税 的 一 种 ， ０ １ １ ２ ２１ 年 月 ８ 日 。上 海 、重 庆 作 为 试 点 城 市 ， 部 分 居 民 住 房 开 始 实 征 房 产 税 ， 看 做 是 物 业 税 改 革 的 一 个 对 被 标 志 性 事 件 。本 期 刊 发 的 三 篇 文 章 ， ， 从 房 产 税 试 点 改 革 的 综 合 影 响 、 于 税 法 公 平 原 则 分５ １ Ｊ 基
随 着经 济 的 发展 和 财税 制 度 的变 革 ， ０ ３ ２０ 年
我 国首 次提 出要改 革城 镇 建设 税 费和 对不 动产 开
・Hale Waihona Puke ７ ・ ７ 州大学学耜 ２ １ ０． １５
征统 一 的物 业税 。 合 房 地产 税 收 体 系 ， 善 房 整 完 地 产 税 收 制 度 ， 件 具 备 时 统 一 征 收 物 业 税 成 为 条
角 度 的 改进 方 向 及 私 人 财 产 权 保 护 视 角 下 的 物 业 税 立 法 问题 ，作 了较 深 入 的 探 讨 ，以 期 能 对
物 业税 改革 的深 入研 究及 成 熟发展 提供 些许 借 鉴 。
房产税试点改革影响评析及建议
尹 煜 ，巴 曙 松
（． １苏州大学 东吴商学院 ， 江苏 苏州 ２５ ０ ／ １０ ０ 首都经济 贸易大学，北京 １０ ２ ００６ ２ 国务院发展研 究 中心，北京 １０ １ ． ０ ０ ０）
房产税试点改革的效应分析及实施建议
一
２ ０ —
的 比重 持续 上 升 ，从 ２ ０ ０ ０年 的 ４ ． ９ ６ ％上 升 至 ２ ０ １ ０年 的 １ ０ ． ０ １ ％ 。可 见 ，加 上 营 业 税 等 其 他税 种 ， 房地 产 开发 和销 售过 程 的税 收 负担加 重 。 征税 之外 ，还 有大 量 收 费项 目。恒 大 地产 集 团董 事局 主席 许佳 印 曾在 “ 两 会 ”时披 露 ，房地 产 开 发环 节征 收 的各 类 税 费 高达 １ ０ ０多项 。 其 中 ，土地 出让金 是 最 为突 出的 收费项 目之一 。１ ９ ９ ４年 分税 制 改革 以后 ， 由于政府 问财权 与 事权 划 分 的不对 等 ，造 成地 方 政府 财政 支 出责 任远 远 大于 收入 能 力 。财 政 支 出压 力促 使地 方 政府 通过 预 算外 收入 、行政 性 收 费等 自主 性较 强 的非 税收 入创 收 ，特
的是调节 占有房产所形成的收入差别并约束 固定资产投资规模过度扩张。 目前，除了西藏 ，其余 三 十个 省 、 自治 区、直 辖市 均 开征 了房 产税 。然 而 ， 由于 房产 税税 额较 少 ，在 地 区 的财 政 收入 中所
占 比例低 于 ４ ％ ，相 较 于增 值 税 、营 业 税 等税 额 较 大 的税 种 ，难 以得 到 地 方 的足 够 重 视 。且 从 全 国 房 产税 的征 收来看 ，房产税 占地 方财 政 收入 的 比重逐 年 降低 ，从 ２ ０ ０ ０年 的 ３ ． ２ ７ ％下 降至 ２ ０ １ ０年 的
2023年中国房产税改革政策解读
2023年中国房产税改革政策解读随着经济的不断发展和社会的进步，2023年中国将迎来一项重要改革——房产税改革。
这一改革旨在解决当前房地产市场的一系列问题，促进中国房地产市场的健康发展和社会的可持续繁荣。
本文将对2023年中国房产税改革政策进行解读，以帮助读者更好地理解这一改革的背景、目标和影响。
一、背景近年来，中国房地产市场经历了快速增长和过度投资的阶段。
这导致了房价的快速上涨、房地产泡沫的形成以及房地产市场投资的不稳定性。
为了遏制房地产市场的风险和推动经济结构的优化升级，中国政府决定进行房产税改革。
二、目标房产税改革的主要目标是实现公平、合理和可持续的房地产市场。
具体来说，这项改革旨在通过调节房地产资源配置、促进城乡均衡发展和提高住房供应效率，实现以下几个方面的目标：1. 调控房价：通过房产税的引入，降低投资性购房的吸引力，遏制房价的过快上涨，使住房价格与居民的收入相匹配。
2. 促进供应：房产税改革将通过提高房地产企业的成本，促使其加大开发力度，增加住房供应量，满足居民的合理住房需求。
3. 扩大税基：房产税改革将通过将更多的房地产纳入税收范围，扩大税基，增加政府的财政收入。
4. 优化公共资源配置：通过房产税的征收，可以获得更多的财政收入，进而用于改善教育、医疗、环境等公共服务设施，提高城市的整体发展水平。
三、改革措施为了实现上述目标，2023年中国房产税改革将采取以下措施：1. 建立房产税征收体系：制定相关法律法规，明确纳税人的征税义务和税务机构的征税权限，建立健全的房产税征收体系。
2. 确定税率和税基：房产税的税率和税基将根据房地产市场的实际情况和不同地区的差异进行确定，以确保税收的公平性和可操作性。
3. 确定免税政策和减免措施：对于一些特殊的住房类型和特定的群体，可以设立免税政策和减免措施，以保障住房的基本需求和社会的公平性。
4. 强化征收与监管：加强对房产税的征收和监管力度，建立健全的纳税人信息管理系统，确保征税工作的高效进行。
现行房产税存在的弊端及优化路径分析
现行房产税存在的弊端及优化路径分析房产税是国家调控房产价格，促进房地产行业健康发展的重要手段之一。
基于此，本文主要分析了现行房产税政策在政策制定与执行方面存在的一些问题，并针对这些问题，分析优化现行房产税实施效果的对策，从而促进房地产市场的健康发展，焕发房地产市场发展的新活力。
标签：现行房产税;弊端;优化路径房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的，鉴于房产税全国推行难度较大，试点从个别城市开始试点。
2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税，2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房价城市，房产税确定向增量开刀。
一、现行房产税存在的弊端现行房产税的征收方式，主要有从价计征和从租计征两种，具体可以概述为以下几种计算方式：（1）从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%。
（2）从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%。
（3）没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税，其余均从次月起缴纳。
（4）个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%[1]。
从上述房产税的征收方法可以看出，现行房产税主要存在以下几方面的弊端：第一，现行的房产税是对已经登记的房产，进行征税的一种政策，这就对不动产登记具有比较高的要求。
而目前，我国现行的不动产登记政策方面，存在一定的漏洞，很多人由于不动产产权意识薄弱，并没有想去确定自己的不动产产权。
还有一些人恶意避税，尤其是想要逃脱个人租金税收的征收。
宣传部门对于不动产登记政策方面的普及力度较差，宣传工作的有效性较低，很多人甚至不了解相关的不动产登记信息。
我国房地产税现状及改革设想
我国房地产税 1994年,我国实行的税制改革重点在流转税、所得税方面,而对其它税种如房地产税的改革则明显滞后。
随着我国社会主义市场经济的逐步完善,特别是职工住房改革的深入发展,房地产税的地位必定更加重要。
要充分发挥房地产税在经济运行中的调控作用,就必须在综合考虑国情的前提下,借鉴国外成功经验,进一步改革和完善我国的房地产税制度。
障的纳税义务人应包括各企事业单位,分别不同税目(目前可设养老保险、失业保险、伤残保险和医疗保险四个税目)设置差别比例税率,由税务机关统一征收,税款直达国库。
3.社会保障筹资渠道的选择社会保障的筹资渠道不外乎三种:一是来源于政府、企业(雇主)、个人三方;二是来源于企业(雇主)、个人两方;三是来源于政府、企业(雇主)两方。
笔者认为第三种较妥,个人(雇员)不应直接缴费或缴税,其理由是:(1)国家和社会向社会保障对象给付社会保障资金,并不以直接的等价的报偿为条件,虽然社会保障基金的筹集和使用要求权利与义务相结合,但并非要求以直接的具体到每个人的等价报偿为条件,而是以全体社会成员的整体来衡量的。
(2)市场经济条件下企业员工流动性相当大,比如某一职工在一两年内从国有企业流动到乡镇企业,又从乡镇企业流动到私营企业,或是由甲企业的正式职工流动为乙企业的临时工,这之间尽管可以办理转移手续,尽管该职工不管走到哪里都按时交纳保费(税),但个人缴费(税)只是一部分,企业还应为其交纳另一部分,如果其中有的企业不能为他交纳保费(税),他的保费是只交纳了一半呢?还是属于足额交齐?今后如何分配?这个问题非常现实,其原因在于直接向个人筹集保险基金,使企业(雇主)的缴费(税)成为一种为雇员承担生老病伤义务的行为,而不是一种社会行为。
(3)困难企业的职工“吃饭”的问题已摆在眼前,他们不可能为将来“吃肉”而现在不“吃饭”。
而工薪很高的职工也可以在商业银行存钱防老、防病。
(4)个人(雇员)不直接承担任何费用,表面看是不合适的,但我们可以从其他途径解决这一问题,即改革个人所得税的征管办法,降低起征点,调整差别税率,将个人所得税收入按一定比例用于社会保障支出上。
我国房产税试点改革问题：政策的适用性分析
税 收 在产 生之 初 ， 其 主 要职 能是 筹集 财政 收 入 。近现 代 以后 ， 税 收 已经成 为 庶政 之 母 ， 现代 国家 由此 被 称之 为 “ 税 收 国家” ０ 。然 而 ， 随着 经 济社会 的发展 ， 税 收 在调控 宏
本文 所关 注 的问题 是 ， 税 收关 乎 国家征 税权 与 公 民财 产权 的直接对 立 ， 具有 重要 的合 理性价值 和意 义 ， 是政府 治
２ ０ １ ３ 年３ 月
河南社会科学
ＨＥＮ ＡＮ Ｓ ＯＣ Ｉ ＡＬ Ｓ Ｃ Ｉ ＥＮＣ ＥＳ
Ｍａ ｒ ． ， ２ ０１ ３
第２ １ 卷 第ａ Ｍ
Ｖｏ Ｉ ． ２ １ Ｎｏ ． ３
我国房产税试点改革问题 ： 政策的适用性分析
王宗涛 ， 熊 伟 （ 武汉大学 ， 湖北 武汉 ４ ３ ０ ０ ７ ２ ）
摘 要： 我 国试点的房产税 兼具收入 目的税和调控 目的税属性 ， 但在每一个层 面上均存在不足。从筹 集财政收入的角度看， 房产税试点应优先考虑完善分税制和强化预算监督 ； 从调控房地产 市场的角度看 ， 房
产税 只 能作 为调控 房 地 产 市场 的 辅 助性 配 套措 施 法 定 主 义 ， 并 引入
庆市 关于 开展对部分 个人住 房征 收房产税 改革试 点 的暂 行
办法》 （ 以下简称《 重庆暂行办法》 ） ， 两地决定 自２ ０ １ １ 年１ 月
２ ８日起 对 个 人 所 有 非 营 利 性 房 产 开 征 房 产 税 。如 果 按
本 文 以房产 税 这 一 政策 工 具 出 台 的合 理性 考 量 为 立 场， 从公 民基本权 利保 障与政 策工具 的博 弈角 度 ， 对 此次 改 革试点做 一探讨 。 。事实 上 ， 本文 的考虑不 仅在 于此 。长 期 以来 ， 我 国在运 用各 种政 策工 具 时存在 诸如 没有 公 开的 意 见 收集 、 没有 可 以援 引 的法律依据 ， 对市场 经济 的公 平公 正
房地产税税制改革的经济学分析
房地产税税制改革的经济学分析近年来，随着我国房地产市场的快速发展，房地产税的改革也成为了公众关注的焦点问题。
由于国内房地产市场的特殊性，税制改革需要谨慎制定，以保证不会对社会产生不良的影响。
本文将从经济学角度分析房地产税税制改革的必要性和可行性，并提出具体的建议。
一、背景与必要性房地产税是一种针对房地产市场的特殊税种。
与其他税种不同，房地产税涉及到成千上万的房地产业主和数以百万计的租客，其税制改革必须与现有的政策和法律体系相协调，才有可能成功地实施。
事实上，由于我国房地产市场的发展相当迅速，房地产税的问题也就逐渐凸显出来。
首先，现行的房地产税制度存在很多问题，如税率较低、征收标准不够科学等。
其次，房地产市场的过热也让政府加强干预的必要性变得更为迫切。
最后，随着城市化进程的加快，对于城市土地的规划、管理、运营也提出了更为苛刻的要求，税制改革也应当顺应时势。
二、改革方案房地产税税制改革的目的在于优化税收制度，降低税制对于市场产生的干扰程度，促进房地产市场的健康发展。
改革的具体方案应考虑下述几个方面：1.税率制度税率的选择很关键，应当充分考虑市场的实际情况，不能过于苛刻，也不能过于宽松。
建议征收标准参照房产估值，同时按照房屋独立底价，依据不同的地区以及土地利用规划，采用阶梯式扣除，使得税收更能反映房屋的真实价值。
2.税收范围税种所针对的范围也很关键，应当尽量使得征收对于房地产市场的负担减轻。
在这一方面，可以考虑将税种重心放在对于房地产投机行为的限制上，例如挤出融资贷款，增值税受标准等。
这一类税种征收的税额适当高一些，但是可以有效限制购房投资者的投资欲望，从而避免房屋升值带来的非理性投资。
3.税收收益利用最后，税收的收益应当得到充分的利用。
事实上，不少税收在进入财政系统以后，却难以发挥效益。
为了更好地利用这些资源，应当制定明确和合理的支出方案，以便这些钱能够更好地服务于公众。
三、效益分析从效益角度来看，房地产税税制改革带来的效益是显著的。
我国房地产税试点改革分析及启示——以沪渝房产税试点改革为例
２０２０年４月第３８卷第２期陕西理工大学学报(社会科学版)ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈａａｎｘｉＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ(ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ)Ａｐｒ.２０２０Ｖｏｌ.３８㊀Ｎｏ.２我国房地产税试点改革分析及启示以沪渝房产税试点改革为例卢㊀阳ꎬ㊀蒋㊀莉(１.陕西理工大学管理学院ꎬ陕西汉中７２３０００ꎻ２.国家税务总局镇巴县税务局ꎬ陕西汉中７２３６００)[摘要]㊀为落实十八届三中全会逐步提高直接税比重的改革目标ꎬ房地产税改革成为当前税制改革的主要税种之一ꎮ房地产税改革和房产税沪渝试点的财税改革逻辑类似ꎬ通过对沪渝房产税改革试点的成效进行实证分析ꎬ发现沪渝房产税改革试点对调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配等三大政策目标的实际效果均不显著ꎮ从房价构成的金融逻辑来看ꎬ房地产税改革应当淡化房地产税调控房价的政策目标ꎻ从地方财政收入的逻辑来看ꎬ房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源ꎻ从房地产税改革主要功能来看ꎬ我国房地产税立法应当以推动税收法定㊁整合房地产税种㊁优化税制为主要的改革目标ꎮ[关键词]㊀房地产税ꎻ物业税ꎻ税制改革ꎻ房价调控[中图分类号]Ｆ８１２.４２㊀㊀㊀㊀[文献标识码]Ａ㊀㊀㊀㊀[文章编号]２０９６￣４００５(２０２０)０２￣０００７￣０７㊀㊀[收稿日期]２０１９￣１０￣２５㊀㊀[修订日期]２０２０￣０２￣２８㊀㊀[作者简介]卢阳(１９８７ )ꎬ男ꎬ江苏南京人ꎬ经济学博士ꎬ陕西理工大学管理学院讲师ꎬ硕士研究生导师ꎬ主要从事税收理论与政策研究ꎻ蒋莉(１９８９ )ꎬ女ꎬ陕西汉中人ꎬ经济学学士ꎬ国家税务总局镇巴县税务局干部ꎮ㊀㊀[基金项目]２０１８年陕西教育科学 十三五 规划课题 跨专业知识结构的特殊课程教学模式改革 以«国际财务管理»为例 (ＳＧＨ１８Ｈ１４８)ꎻ陕西理工大学科研计划资助项目 地方税权配置问题研究 (ＳＬＧＱＤ２０１７－２４)２０世纪９０年代末ꎬ我国住房制度进行了重大改革ꎬ商品房交易市场初步形成ꎬ受 炒房 等因素影响ꎬ房价进入快速上升通道ꎮ孟定定(２０１１)认为ꎬ 炒房 并非单纯的经济产业问题ꎬ为了稳定社会㊁抑制 炒房 ꎬ国家需要通过政治手段抑制房价[１]ꎮ因此ꎬ２００３年ꎬ十六届三中全会提出了开征 物业税 ꎬ以实现对居民持有房产进行征税的目的ꎮ２０１０年ꎬ国务院以 逐步推进房产税改革 的方案替代了新开征 物业税 ꎬ并于２０１１年分别在上海㊁重庆开始房产税改革试点ꎮ房产税改革增加了房产持有环节的税收负担ꎬ但是却难以理顺整个房地产行业的各种税费关系ꎬ无法解决房产税重复征税的难题ꎬ因此ꎬ房产税改革始终无法达成税收立法的基本条件ꎮ２０１３年ꎬ十八届三中全会提出了落实税收法定原则的时间表ꎬ为了按期落实税收法定原则ꎬ房产税试点改革被叫停ꎬ取而代之的是以整合房地产行业相关税种的系统性改革 房地产税改革ꎮ需要指出的是ꎬ房地产税改革与房产税改革最大的不同主要集中在相关税费的整合和协调ꎬ避免重复征税ꎬ但是ꎬ对居民房产持有环节征税的这一基本目标始终是一致的ꎮ从理论上而言ꎬ对居民房产持有环节征税可以起到调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配的作用ꎬ因此ꎬ分析沪渝房产税改革试点的实际成效可以对上述观点进行验证ꎬ进而为科学设计房地产税税制提供重要参考ꎮ７一、我国房地产税改革概述(一)我国现行房地产行业涉及的主要税种如图１所示ꎬ我国房地产行业相关税种根据房产取得㊁交易和保有等环节ꎬ涉及契税㊁印花税㊁增值税㊁所得税㊁土地增值税㊁城市维护建设税㊁教育附加费㊁房产税㊁城镇土地使用税和耕地占用税等十个税种ꎮ图１㊀我国房地产行业流通环节和保有环节涉及税种我国房地产行业税制存在 重流轻存 的特点ꎮ如图１所示ꎬ流通环节涉及税种共７种(其中印花税在取得㊁交易环节各征收一次)ꎬ保有环节涉及的相关税种只有３种ꎮ如图２所示ꎬ在税收贡献率方面ꎬ流通环节的税负水平也明显高于保有环节ꎬ且差距呈逐渐扩大趋势ꎮ图２㊀我国房地产税流通环节和保有环节税负比较㊀㊀㊀㊀数据来源:财政部官网提供数据汇总整理㊀㊀(二)我国房地产税改革中核心税种的表述演化在我国房地产税变革过程中ꎬ政府关于房地产税的政策文本表述不尽相同ꎬ关于表述变化的话语分析在公共政策的研究当中有着重要的地位ꎬ表述的变化可以在一定程度上反映政策的变迁ꎮ８１.我国现行房产税的起源与内涵我国房产税的提法最早出现在１９５０年１月政务院颁布的«全国税政实施要则»ꎬ随着计划经济时代税务部门的解散而消失ꎮ１９８６年ꎬ«房产税暂行条例»的出台恢复了该税种ꎮ我国现行的房产税与国际上较为普遍的不动产税有着较为明显的两大差别:一是我国现行房产税对保有环节的征收力度较弱ꎬ特别是对个人非营业性住房免税ꎬ而国外的不动产税主要课税对象就是保有环节的房产ꎻ二是我国房产税计税依据是在房产原值的基础上得出的ꎬ而其他国家的不动产税一般采用评估价值ꎮ这两个差别也成为近年来我国房地产税改革的重点ꎮ２.对房产保有环节征收的物业税２００３年ꎬ十六届三中全会通过的«中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定»提出 实施城镇建设税费改革ꎬ条件具备时对不动产开征统一规范的物业税ꎬ相应取消相关收费 ꎮ２００６年 十一五规划纲要 提出 改革房地产税收制度ꎬ稳步推进物业税并取消有关收费ꎮ 这也是当前房产税改革ꎬ对持有房产征税的起源ꎮ但是ꎬ 物业税 对于我国现行税制而言属于新税种ꎮ虽然ꎬ１９８５年全国人大对国务院授予工商税立法权ꎬ但是ꎬ截止２０１０年ꎬ授权立法已经运行了二十多年ꎬ全国人大已经具备税收立法的能力ꎬ适时收回国务院税收立法权ꎬ推进税收法定已经成为学界共识ꎮ在这样的背景下ꎬ无论是全国人大ꎬ还是国务院主导 物业税 等新税种立法ꎬ在时机上都显得过于敏感ꎮ３.融合了物业税性质的沪渝房产税改革试点２０１０年后在新税立法压力巨大的情况下ꎬ２０１１年上海㊁重庆两市开始推行房产税试点ꎬ从此官方口径下的 物业税 完全被 房产税试点 所取代ꎮ实质上ꎬ房产税试点是物业税改革的延续ꎬ其主要内容都是对保有环节的房产征税ꎮ但是ꎬ沪渝房产税改革试点对于征税对象和计税依据的政策制定主体是地方政府ꎬ根据税收法定原则ꎬ税收要素的变更需要通过全国人大进行立法ꎮ因此ꎬ沪渝房产税改革试点的合法性也始终受到社会各界的质疑ꎮ４.承担简并税种任务的房地产税改革２０１３年ꎬ十八届三中全会提出要落实 税收法定 原则ꎬ要求 将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范 ꎬ国家紧急叫停了房产税试点范围的扩大ꎬ首次提出房地产税立法ꎮ２０１５年ꎬ第十二届全国人民代表大会第三次会议对«立法法»进行修订ꎬ将税收立法作为专项列出ꎬ并细化了 税种的设立㊁税率的确定和税收征收管理等税收基本制度 都要通过立法确定ꎮ因此ꎬ通过行政法规在现有房产税基础上进行要素修改几乎不再可能ꎮ按照税收法定原则ꎬ梳理房地产相关税费ꎬ简并税费ꎬ形成税目㊁税基㊁税率明确的新税种成为房地产税改革的唯一路径ꎮ２０１５年至今ꎬ房地产税连续４年被列入人大常委会的立法预备项目ꎮ二、沪渝房产税改革试点与成效２０１１年的上海㊁重庆的房产税改革试点是我国房地产税制改革的标志性事件ꎬ是突破现有税制ꎬ对保有房产进行征税的大胆尝试ꎮ沪渝房产税改革试点的政策目标与当前房地产税改革的政策目标基本一致ꎬ其性质属于房地产税改革的公共政策 风洞试验 ꎬ为房地产税改革积累经验ꎬ控制改革风险ꎬ降低改革成本ꎮ(一)沪渝房产税改革试点的经济背景如表１所示ꎬ自１９９９年国家全面取消福利分房后ꎬ我国房地产市场价格进入上升通道ꎮ２００８年底至２０１１年出现了一个小周期ꎬ其中２００９年的房价增速达到了近十年的峰值２３.１８％ꎬ商品房销售面积２００９年３月 ２０１１年３月实现同比连续上涨２５个月之久ꎮ２０１０年ꎬ国务院出台 国十一条 ꎬ并将财政政策和货币政策调整为双紧模式ꎬ以期抑制房价ꎬ缓解经济过热现象ꎮ２０１１年ꎬ国务院又出台 新国十条 ꎬ继而在上海㊁重庆两地开展房产税试点ꎬ希望通过税收手段对房地产市场进行宏观调控ꎮ９表１㊀２００２年至２０１７年全国商品房均价与增速统计表年份全国均价(元)上海(元)重庆(元)全国均价增速２００２２２５０４１３４１５５６㊀２００３２３５９５１１８１５９６４.６２％２００４２７７８５８５５１７６６１５.０８％２００５３１６８６８４２２１３５１２.３０％２００６３３６７７１９６２２６９５.９１％２００７３８６４８３６１２７２３１２.８７％２００８３８００８１９５２７８５－１.６８％２００９４６８１１２８４０３４４２１８.８２％２０１０５０３２１４４６４４２８１６.９８％２０１１５３５７１４６０３４７３４６.０７％２０１２５７９１１４０６１５０８０７.４９％２０１３６２３７１６４２０５５６９７.１５％２０１４６３２４１６７８７５５１９１.３８％２０１５６７９３２０９４９５４８６６.９０％２０１６７４７６２４７４７５４８５９.１４％２０１７７８９２２３８０４６７９２５.２７％㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理(二)沪渝房产税改革试点的税收政策上海房产税试点政策主要是针对本市居民新购二套及以上住房和非本市居民新购住房的征税ꎮ计税基础在交易价格的基础上减按７０％计算ꎮ总共设定了两档税率ꎬ对于交易价格低于上年度交易均价２倍以下的适用低档税率０.４％ꎬ其他都适用高档税率０.６％ꎮ税收优惠主要考虑本市居民基本住房需求和对高层次人才的倾斜ꎮ如表１所示ꎬ重庆试点分为２０１１年和２０１７年两个版本ꎮ２０１７版政策对于征税对象的范围进行了适度扩大ꎬ由 三无 人员购买二套及以上住房扩大为新购ꎮ对于税率ꎬ两个版本的差别不大ꎮ在税收优惠方面ꎬ对于在试点实施前拥有的独栋住宅享有免税面积为１８０平方米ꎬ新购的独栋和高档住宅免税面积均为１００平方米ꎬ 三无 个人不再属于三无情况的当年可予以退税ꎮ表２㊀重庆市房产税试点税率表㊀㊀(三)沪渝房产税改革试点的实施效果１.对调控房价作用有限如图３与图４所示ꎬ２０１１年上海㊁重庆房产税改革试点实行后短期内新建商品住宅销售价格小幅下跌ꎬ但是ꎬ在之后的两年时间里新建商品住宅销售价格仍然处于长期上涨趋势ꎮ可以说ꎬ房产税改革试点对于调控房价而言是有一定效果的ꎬ但总体效果比较有限ꎮ０１２.对增加财政收入作用不明显在财政收入方面ꎬ从房地产税收收入来看ꎬ上海与重庆的房产税税收收入一直呈稳定增长状态ꎮ上海试点前五年(２００７ ２０１１)收入复合增速为１２.０１％ꎬ试点后五年(２０１２ ２０１６)复合增速为１９.１１％ꎻ重庆试点前五年(２００７ ２０１１)税收复合增速为２６.８５％ꎬ试点后五年(２０１２ ２０１７)复合增速为２２.５４％ꎬ增速反而有所降低ꎮ综合来看ꎬ房产税改革试点后两地税收增速没有显著提升ꎮ图３㊀上海市试点前后新建商品住宅销售价格指数(上月＝１００)㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理图４㊀重庆市试点前后新建商品住宅销售价格指数(上月＝１００)㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理㊀㊀从房产税占地方财政收入比重来看ꎬ试点后次年两地税收占比都有所提高ꎮ如图５所示ꎬ上海的房产税占地方财政收入比重从２０１１年的２.３２１７％提升到２０１２年的２.７０１１％ꎬ提升了０.３７４０％ꎬ但是ꎬ此后上海税收比重再次下滑至试点前水平ꎬ未能延续增长ꎻ如图６所示ꎬ重庆的房产税占地方财政收入比重从２０１１年的２.３７１１％提升到２０１２年的２.８２７３％ꎬ提升了０.４５６２％ꎮ总体来说ꎬ由于试点地区窄税基㊁低税率的特点ꎬ房产税试点对地方财政贡献程度有限ꎮ３.在调节收入分配方面没有显著作用我国房产税改革的初衷是通过对保有环节特别是高收入群体拥有多套住房的征收较重的房产税ꎬ通过降低房地产市场需求ꎬ增加市场供给(短期供给)等办法ꎬ从而起到抑制房价㊁调节收入分配的作用ꎮ由于我国近年来房价上涨主要是经济增长和城市化进程的加快所带来的刚需支撑ꎬ所以长期来看１１房地产市场的刚性需求暂时不会改变ꎬ长期供给也不会有趋势性的转变ꎬ长期内抑制房价的目的难以通过房产税试点实现ꎬ加之房产持有成本的增加反而会导致中低阶层住房压力的增加ꎮ刘甲炎(２０１４)通过ＤＤＤ(三重差分)和ＤＩＤ(双重差分)对房产税改革中中低收入水平居民储蓄行为进行了实证研究ꎬ实证结果显示试点地区居民收入储蓄水平比其他地区平均水平高出了８.６６７％ꎬ最终验证了房产税试点导致中低收入水平居民福利丧失[２]ꎮ图５㊀上海市试点前后５年房产税收入占地方财政税收收入比例变化㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理图６㊀重庆市试点前后５年房产税收入占地方财政税收收入比例变化㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理三、对我国房地产税制改革的启示房地产税改革和房产税沪渝试点的财税改革逻辑类似ꎬ房地产税难以承担调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配等政策目标ꎮ因此ꎬ我国房地产税立法改革应以完善税收立法制度㊁整合税种㊁优化税制为主要的立法目标ꎮ(一)应当淡化房地产税调控房价的政策目标房价的变化主要由人口密度和资本密度两大因素影响ꎮ人口密度的增加势必增加资本密度ꎬ而资本密度的增加则会增加就业机会㊁加快城市经济发展㊁提升劳动回报水平ꎬ进一步推动人口增长ꎮ因此ꎬ部分城市会随着人口密度和资本密度的增加ꎬ房价呈现刚性增长ꎮ金融工具的介入ꎬ特别是杠杆类金融工具的介入会对房地产市场的资本流动产生显著影响ꎬ进而引发房价变动预期ꎬ加剧地区间的房价波动ꎮ与之相比ꎬ税收作为稳定的价格要素ꎬ虽然在短期内会对资本流向产生一定影响ꎬ影响房价ꎬ但是ꎬ ２１税收却不是资本流动和人口流动的决定性因素ꎬ税收不具备长期影响房价的能力ꎬ日本㊁韩国以及我国沪渝的房产税改革试点的实际情况均证明了通过房地产税立法调控房价ꎬ实际作用有限ꎮ因此ꎬ房地产税改革应当淡化房地产税调控房价的政策目标ꎮ(二)房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源目前我国地方财政收入的主要来源主要有三个方面:税收㊁国有土地出让和财政拨款ꎮ当前房地产税改革主张在房地产保有环节实现 宽税基㊁强征管 的改革导向ꎬ进而增加地方税收收入ꎬ但是ꎬ将房地产税发展成为地方财政主要来源的税种仍然比较困难ꎮ结合我国地方财政状况来看ꎬ目前我国地方政府债务压力巨大ꎬ而缓解债务压力最有效㊁最直接的方法就是实行土地财政ꎮ唐云锋㊁马春华(２０１７)提出ꎬ地方政府为缓解财政压力ꎬ有动机增加土地财政收入ꎬ提高房价从而征收更多房地产税ꎻ地方政府提高土地出让价格ꎬ会间接提高房价ꎬ因此ꎬ地方政府财政压力不仅直接提升房价ꎬ还通过土地财政固化了 房价棘轮效应 [３]ꎮ就我国进行房地产税改革的目标而言ꎬ是要通过对保有环节征税ꎬ增加房产持有成本ꎬ从而抑制房价过快增长ꎬ为房地产市场降温ꎮ这一宏观调控目标的实现势必影响土地和房产价格的增长ꎬ会加重地方财政压力ꎮ正如朱为群等(２０１５)的研究表明ꎬ地方税的主要定位应该是为地方财政筹措资金ꎬ而不是作为宏观调控的手段[４]ꎮ房地产税改革和地方财政的职能与逻辑形成了 悖论 ꎮ因此ꎬ房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源ꎮ(三)房地产税立法应当以推动税收法定㊁整合房地产税种㊁优化税制为主要的改革目标目前ꎬ我国的房地产税制存在 以租代税㊁以费代税㊁以费挤税㊁以税代租 的现象ꎬ混淆了房地产税制中税㊁费㊁租之间的关系ꎮ按照我国全面实现税收法定的财税体制改革目标ꎬ应当以房地产税改革为契机ꎬ全面推动我国房地产行业的清费立税ꎮ鉴于我国房地产税对增加地方财政收入和房地产价格宏观调控的作用有限ꎬ房地产税立法的重点应当以整合现有税种㊁优化税制为主要目标ꎮ首先ꎬ通过房地产税改革ꎬ整合原有房产税㊁城镇土地使用税㊁耕地占用税和土地增值税ꎬ实现 简税制 ꎮ其次ꎬ通过增加对房产保有环节征税ꎬ强化征管ꎬ实现 宽税基 ꎮ最后ꎬ通过对纳税人收入状况进行精准识别ꎬ强化房地产现值的评估能力ꎬ结合金融市场和经济发展的实际动态调整房地产税的免征额㊁累进税率和税收优惠ꎬ实现中低收入群体的 低税负 ꎮ[㊀参㊀考㊀文㊀献㊀][１]孟定定.论中国房地产过热:形成机理㊁影响及对策[Ｄ].南京:南京大学ꎬ２０１１:１１￣１２.[２]刘甲炎.我国房产税改革效果评估及对居民储蓄行为的影响研究[Ｄ].武汉:华中科技大学ꎬ２０１４:７６￣８９. [３]唐云锋ꎬ马春华.财政压力㊁土地财政与 房价棘轮效应 [Ｊ].财贸经济ꎬ２０１７ꎬ３８(１１):３９￣５４＋１６１.[４]朱为群ꎬ唐善永ꎬ缑长艳.地方税的定位逻辑及其改革设想[Ｊ].税务研究ꎬ２０１５(２):５１￣５６.[５]田青青.现行英国住宅税法律制度研究[Ｄ].太原:山西大学ꎬ２０１３:３￣５.[６]颜畅.英国开征住宅税的经验及启示[Ｊ].金融与经济ꎬ２０１０(１１):３８￣４０.[７]况伟大.开征房产税对预期房价的影响:来自北京市调查问卷的证据[Ｊ].世界经济ꎬ２０１３ꎬ３６(６):１４５￣１６０. [８]况伟大.房产税㊁地价与房价[Ｊ].中国软科学ꎬ２０１２(４):２５￣３７.[９]任强.房产税:美国实践及借鉴[Ｊ].财政研究ꎬ２０１５(１):５３￣５７.[１０]张克.从物业税设想到房产税试点 转型期中国不动产税收政策变迁研究[Ｊ].公共管理学报ꎬ２０１４ꎬ１１(３):２４￣３７＋１４０.[１１]胡治.英国房产税制度对我国房产税税制改革的启示[Ｊ].现代国企研究ꎬ２０１６(２４):１０４.[１２]吴迪ꎬ陈耀东.我国房产税试点分析与立法展望[Ｊ].延边大学学报(社会科学版)ꎬ２０１８ꎬ５１(６):８４￣９１＋１４２. [１３]张薇.我国房产税改革的困境与出路[Ｊ].东北师大学报(哲学社会科学版)ꎬ２０１６(１):２５８￣２６３.[责任编辑:刘英]３１。
房产税改革方案
房产税改革方案近年来，随着我国房地产市场的不断发展和房价的逐步上涨，房产税成为了社会关注的焦点之一。
为了解决当前存在的问题，我国提出了房产税改革方案，以实现税收公平、促进房地产市场的健康发展。
一、背景随着城市化进程的加快，我国房地产市场蓬勃发展，房地产资产的规模不断扩大。
但与此同时，房地产税收制度却不尽人意。
当前我国的房产税主要依靠房屋所在地的土地使用税、城市维护建设税和契税来收取，这种税收方式过于简单粗暴，无法很好地反映不同地区和不同类型的房屋价值差异，存在不公平的问题。
二、改革目标1. 实现税负合理分配：通过改革房产税制度，实现税负合理分配，减轻低收入家庭和中低收入家庭的负担，推动社会公平正义。
2. 促进房地产市场健康发展：通过改革房产税制度，加强对房地产市场的调控，防范房地产泡沫，稳定市场预期，实现房地产市场的长远健康发展。
三、改革内容1. 资产分类与评估在房产税改革中，对不同类型的房产进行分类与评估是一个关键环节。
首先，通过明确不同类型的房产，如住宅、商铺、写字楼等，制定不同的税收政策。
其次，建立科学合理的评估体系，以确保房产价值评估的准确性和公正性。
2. 税率调整房产税改革的另一个重要方面是调整税率，以实现税负的合理分配。
在确定税率时，应综合考虑房产类型、地区经济发展水平、房产市场供需情况等因素，确保税率的公平合理性。
3. 税收优惠政策为了促进房地产市场的健康发展，房产税改革方案还应包括相应的税收优惠政策。
政府可以针对多子女家庭、低收入家庭或首次购房者等特定人群给予一定的税收减免或补贴，以降低这些家庭的购房成本，增加他们的购房积极性。
四、改革措施1. 完善法律法规房产税改革需要完善相关的法律法规，明确政府职责、纳税人义务和税收征收程序等方面的内容，为房产税改革提供法律保障。
2. 加强信息共享为了实现房产税改革的顺利进行，相关部门应加强信息共享，优化信息系统建设，确保房产价值评估的准确性和公正性。
2024年房产税征收细则
2024年房产税征收细则将根据国家经济发展状况和民生需求做出相应调整和完善, 主要包括如下几个方面。
首先, 纳税主体范围将进一步扩大。
除了现有的住宅和商业用房外, 未来可能会有更多类型的房产纳入征税范围, 如租赁住房、闲置房产等。
这样可以更加公平地分担财政负担, 促使房产资源得到更有效的配置。
其次, 房产税的征收标准将根据房屋的地理位置、面积、等级和用途等因素进行综合评估确定。
例如, 位于繁华商业区的商业用房可能会被评估得更高, 而位于郊区的居民住宅可能会被评估得较低。
这样可以更加精准地反映房产的实际价值, 避免过高或过低的征税水平。
第三, 房产税的税率可能会进一步调整。
根据不同的地区和用途, 可能会有不同的税率档次, 以更好地适应不同地区和行业的发展需求。
此外, 针对不同税率档次, 可能会设置相应的减免政策, 以促进住房供应和租赁市场的发展。
第四, 房产税的征收方式可能会更加灵活多样化。
现有的按照房屋面积或评估价值进行征收的方式可能会得到改进, 采用更加科技化和便捷的征收手段, 如通过移动支付、互联网平台等渠道进行在线缴纳房产税。
这样可以提高征收效率, 减少纳税人的办税成本。
此外, 为了加强征收管理和确保征税公平公正, 2024年房产税征收细则还可能会引入更多的信息科技手段, 如大数据、人工智能等, 加强对房产信息的管理和核查, 确保纳税人的税款申报和缴纳情况真实准确。
总之, 2024年房产税征收细则将围绕公平、科学、高效的原则, 进一步完善房产税征收制度, 促进房产资源的合理配置, 稳定房地产市场, 提供更好的民生保障。
但需要注意的是, 以上内容只是猜测和推测, 具体的细则还需要根据国家的政策和宏观经济情况来制定。
现行房产税制度浅析及改革的几点建议
算公式为 ： 应纳税额 房产租金收入＊ 税率 （ １ ２ ％ ） 。个人
房产自用的不交房产税 ， 根据各地实施细则个人房产出 ８ ０
一
部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》 、 《 重庆市人
民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的 暂行办法》 ， 构成了现行房产税制度的主体。
交易单价在两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均
价３ 倍 以下的税率为 ０， ４ 倍 以上的
为１ ． ２ ％ 。 在重庆 市 同时无户籍 、 无 企业 、 无工作 的个 人
定， 应该以其目的为导向， 既要能保障地方财政收入 ， 同 时还要能够合理调节贫富差距并且调控房地产市场。 二、 现行房产税制度存在的问题
税是否应该扩容， 房产税应当如何改革的问题。房产税
改革 的方 向必须 以房 产税 存在 的 目的为导 向 ， 目的就 是
房产税需差别化征收， 通过免征条件避免加重普通 刚性需求房产所有人和经营人的负担。其重点调节对象 是富人， 针对超过免税标准的房产征收房产税 ， 体现量能 课税原则和税负公平的要求。运用税收杠杆强化房产税 的调节作用， 能够进一步调节房产所有人和经营人的财 富分配 ， 有利于缩小贫富差距。
一 【 ＿ — — Ⅲ
房产税改革引发了来 自 社会各界的热议。目 前探讨
的热 点是 对个 人 自用 房产 是否应 该征 收房产 税 ， 即房 产
会劳动者 的共 同创造 。因此房产财 富增值 的一部分通过 合理 的税收 手段 转为全 社会 共同所 有 ， 并再投 入 公共 品 和 公共服务 的提供是符 合公平正义 的。
３１ ０ ０ １ ８ ）
杭州
包括高档房和低档房） 。 调 求。需求的总规模将会表现出更少泡沫， 空置率下降， 资 工作的个人新购的第二套房子 （
我国房产税的现状分析和改革建议
一、房产税的含义及其发展(一)房产税的含义房产税有着十分悠久的历史,在世界范围内广泛流行。
作为国家的一项关键税种,房产税为国家财政开支提供重要经济支撑,做出不可磨灭的贡献。
我国房产税的基本制度是国务院于1986年9月15日颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
其规定我国房产税的征税对象是房产,将房屋的计税余值或租金收入作为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
(二)我国房产税的历史发展概况随着中华人民共和国的成立,我国在20世纪50年代初正式开始征收房产税,从此房产税在我国正式拉开了序幕,并在此之后进行了一系列的改革。
1.1986年国务院颁布实施《中华人民共和国房产税暂行条例》,其规定只对城镇范围内的经营性房产征税,农村地区房产或城镇地区的非经营性个人自住房产免税。
2.到了1998年,随着我国新住房政策的实施,我国加快了住房建设,推进住房的商品化,房地产市场发生巨大变革,人们购买房屋的欲望越发强烈,房价的涨幅和增速远远超出了工薪阶层能力的承受范围,加剧了我国房产税制度与社会主义初级阶段经济发展之间的矛盾。
3.国务院546号令规定自2009年1月1日起废止《城市房地产暂行条例》,规定所有外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,全依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
这一政策的实施解决了我国房产税内外税制不统一的问题,促进了公平竞争。
二、我国房产税存在的问题(一)征税范围狭窄随着我国市场经济的快速发展,人民生活水平显著提高,房产作为实物,有巨大的保值增值空间,而且国家对个人的非经营性住房并不征税,居民的投资方向逐渐向房产业靠拢,有钱人拥有多套住房的现象屡见不鲜。
根据国家规定,税收活动主要是在房产的建造和销售环节进行,保有成本极低,加剧了房地产投资商人的购买欲望。
而且我国农村土地面积广阔,人口数量非常多,随着改革开放的深入,农村居民生活水平日益提高,并且拥有巨大的发展潜力。
不仅如此,我国农村也同样出现了大量的非农业用地,这些土地是不需要缴纳房产税的。
我国房产税存在的问题及改革建议
International FinancingJune 2021 国际融资Problems Existed in China's Real Estate Tax System and Reform Suggestions我国房产税存在的问题及改革建议文/谭梅蕾我国房产税征收现状我国现行征收房地产税的计税依据是房地产的计税余额和房地产的租金收入，以房地产计税余额为计税基础的房产适用1.2%的税率，房地产计税余额为房地产购买原值减去一成或三成；以房屋租金为计税依据的房产适用12%的税率。
城镇土地使用税是指国家根据土地占地实际面积为计税依据，向占用土地的个人或单位征收税款的一种资源税，耕地占用税是指向占用耕地并且从事非农业建设的单位和个人，按照耕地实际占地面积一次性征税的一种税。
我国现行的房产税于1984年后开始征收。
在经济发展迅速的时代背景下，我国现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税征收政策出现了很多弊端，如税源管控难度大、征税人员有限等，在一定程度上无法适应经济的快速发展，需要进行改进。
我国现行房产税制度的问题房产税征收范围小我国房产税的征税范围较小，现行的房产税只针对城镇的经营性房屋征收，而对于农村区域的房屋是不征收房产税的，因此农村的很多企业或者单位利用税收免征政策不合理地使用农村土地，导致农村大量土地受到不合理的开发利用，不利于农村的发展。
另外，随着经济的发展，很多农村地区的经济发展也越来越好，有些地区的经济甚至赶超城镇，农村具有巨大的经济潜力。
我国很大的国土面积都属于农村用地，现在大量的农村土地被用于非农业经营活动，但是国家对农村区域的这些房产不征收房产税，这就造成了房产税征收的地域不平衡性。
我国房产税征收制度还规定，对于军队用土地、行政机关用土地、事业单位用土地以及个人自用的房屋都免征房产税。
如今经济发展越来越快，很多事业单位在市场经济的大环境下已经转为企业，不再提供公共社会用品，这些单位的房屋其实不应该继续属于免征房产税的范畴。
房产税改革方案
房产税改革方案随着社会经济的不断发展，房地产行业的发展也日益成熟。
然而，在现行房产税制度下，存在一些不合理和不公平的问题。
为了解决这些问题，有必要对房产税进行改革。
本文将介绍一系列房产税改革方案，以期促进社会公平和经济可持续发展。
一、建立差别化的房产税率当前房产税的税率是统一的，即不论房产的地理位置、规模和用途如何，税率都是一致的。
这种统一税率无法反映房产的真实价值，导致一些地区的房产税收入低于其价值，而另一些地区则过高。
因此，建立差别化的房产税率成为一个可行的改革方案。
可以根据房产的地理位置、规模和用途等因素，制定相应的税率。
这样的差别化税率将更好地反映房产的真实价值，提高税收的公平性和准确性。
二、增加房产税征收频率目前，我国对房产税的征收周期较长，一般为一年或更长时间。
这导致了房产税收入的不稳定性，同时也加大了纳税人对房产税的负担。
因此，增加房产税的征收频率是另一个改革方案。
可以将征收周期缩短至半年或更短时间，这样可以及时反映房产市场的变化，确保税收的稳定性，减轻纳税人的负担。
三、完善房产税减免政策当前的房产税减免政策过于简单和单一，在一些特殊情况下存在不公平现象。
为了解决这个问题，完善房产税减免政策成为另一项改革方案。
首先，可以对低收入家庭、特殊人群（如残疾人、老年人）和创业者等给予适当的减免。
其次，可以根据房产的规模和用途，制定相应的减免政策，以确保税收的公平性和合理性。
四、加强对房地产市场的监管房地产行业与房产税密切相关，因此，加强对房地产市场的监管也是房产税改革的重点内容之一。
可以加大对房地产市场的审查力度，规范房地产市场的经营行为，防止房地产泡沫的出现。
此外，还可以建立健全相关政策和法律法规，完善房地产市场的监管体系，提高对违规行为的打击力度。
五、推动房产税改革的公众参与房产税改革事关广大市民的切身利益，因此，推动房产税改革的过程中，应加强公众参与。
可以通过举办座谈会、听证会等形式，征求广大市民的意见和建议。
从财政收支划分角度谈我国“房产税”改革
从财政收支划分的角度谈我国“房产税”改革一、我国财政收支划分引发的问题财政收入的划分是为了充分发挥各级财政的职能而对国家的中央政府与地方政府以及地方各级政府之间在财政收入和财政支出等方面所享有的职责和权限所进行的划分。
①在财政收入权划分上，我国实行的是高度集中的模式，财政收入权，特别是其中最重要的税收立法权高度集中于中央，地方只享有极其有限的税收立法权。
1993年底国务院颁布了《关于实行分税制财政管理体制的决定》，对中央与地方事权和财政支出的划分做了明确区分。
虽然分税制改革的实施在一定程度上加强了政府和中央对经济的调控能力，但是，由于财政税收体制改革不到位、不完善以及过度重视gdp对地方政府绩效的反映，加之分税制改革的实施使得我国地方税制更加薄弱，地方缺乏充足的财政收入来源，但又要完成大量的公共事务，因此，避开税收而大量收取各种”费”，曾一度盛行的费大于税现象的出现也就不足为奇了。
同样的，在房产税征收的过程中，地方政府为拓宽财政收入来源，往往以费代税，重复征税。
这样做就直接导致了房地产业投资成本增加的后果。
当然，”羊毛出在羊身上”，此后，开发商又通过价格操纵将税费负担直接转嫁到消费者身上。
另外，除了通过大量以费代税，”土地财政”也是地方政府一项收入来源，并且是最大的一块收入来源。
有人形象地将其称为”土地绑架政府”现象。
财政入不敷出促使地方政府逐步从”税收财政”走上”土地财政”，具体表现就是政府高价拍卖土地。
但我们应当认识到的是：这种”土地绑架政府”的做法，带来的只是眼前利益，但是却提高了房地产开发环节成本，间接推高了地方房价，损害了城乡居民的经济利益。
为此，为扭转”土地财政”现状，从宏观上来看，不仅需要国家对目前的土地制度和征用办法等条例的修订和完善，更需要改革和完善财政税收体制，促进回归正常有效的”税收财政”。
②从微观上、从具体措施上考虑，若想真正摆脱房价牵着政府鼻子走的恶劣态势，就必须寻找一条能够给地方政府带来稳定税源的新路，”房产税”正是作为这种新的财政收入来源出现的。
房产税改革的法理分析及完善建议
Ｖｏ １ ． ４ ＮＯ． １
Ａｐｒ ． ， ２ ０１ ３
房产税改 革的法理分析及完善建 议
刘 纯 林
（ 江 汉 大 学 文 理 学 院 商 学 部 ，武 汉 ４ ３ ０ ０ ５ ６ ）
摘 要 ： 随 着 市场 经 济 的进 一 步 发 展 ， 我 国 已经 越 来 越 注 意 运 用 法 律 化 的 宏 观 调 控 手 段 来 影 响 经 济 运 行 。近 年 来 国 家 出 台 多 项调 控 措 施 稳 定 房 价 ， 其 中 实行 房 产 税 改 革 试 点 ， 引起 国 民 的 广 泛 关 注 。 房 产 税 改 革之 所 以 实施 ，
在首 次 购房 后将 房大 量 囤积 ， 等 待 市 场 房 价 大 幅 度 上扬 可 获得 利益 时再行 出售 ； 房 地产 市场 炒房 、 囤房 盛行 ， 在供 不 应求 的 总体背 景下 ， 房地 产投 机性 交 易
所拥 有 的房产 或房 地产 由免 税改 为征 税 。现行 房产 税 的改革 试点 包括 以下 两个 方面 ：
主要 是 由 于 房 产 税 有 着 特 殊 的 功 能 结 构 ， 房 产 税 调 控 房 地 产 市 场 有 助 于促 进 房 地 产 经 济 的 成 熟 稳 定 ， 并 且 能 够 更
好 地 协 调 各 类 主 体 的 利 益 。进 一 步 推进 房 产 税 改 革 ， 需要 完善 房 产 税 法 、 建 立与 土 地 出让 金 的 制 度 衔 接 、 妥 善 设 置 对 弱 势群 体 的免 税 优 惠 、 建 立 房 产 税 合 理 使 用制 度 。 关键 词 ： 房产税改革 ； 房地产经济 ； 法 理
一
征 税适 用统 一税 种 、 统一制 定 法律 ， 并对 居 民个人
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房产税改革方案分析
——基于房产税功能视角
摘要：从分析房产税的基本功能入手，挖掘现行房产税存在的弊端，指出了房产税改革的必要性。
对现已出台的四套改革方案进行分析比较，就改革围绕的重点问题进行深入的探讨，并提出相应的对策建议，最后得出一个相对合理的方案。
关键词：房产税；功能；改革方案
在完善财税制度改革的背景下，面对居高不下的房价，国家逐步搁浅征收物业税的想法，取而代之的是对现行房产税进行改革。
中共中央明确把研究推进房地产税改革纳入了今年制定的“十二五计划”，并初步出台了四套改革方案，预计不久的将来在某些城市进行试点实施。
一、房产税及房产税改革功能分析
（一）房产税内涵
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。
我国现行产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋，对于非营利性的住房一律免征。
计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。
（二）房产税改革功能分析
近年来，我国房地产市场发展迅速，政府为了稳定持续疯涨的房价出台了一系列宏观调控政策，房产税作为与住房相关的税种，其征收方向与力度直接影响
房地产市场的发展与政策的执行效果。
政府面对高房价已无能为力，消费者满心希望房产税的改革能成为房价调控的“杀手锏”，但在笔者看来，房产税开征并不能带来房价的直线下降，它的基本功能应表现在以下三个方面。
1、提高地方政府财政收入
税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。
如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。
据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。
2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距
国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。
在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。
由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。
住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。
3、影响住房供求关系
开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。
这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。
而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小，若某区域内投资购房比例够大，房产税改革执行力度够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行压力。
但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。
三、现行房产税弊端
四、四套房产税改革方案分析
据悉，国家现已公布的房产税改革方案有四套，具体内容见下表
虽然四套方案内容有所相同，但改革的目的均是有效抑制房地产市场中的投资投机行为，所以，房产税的开征重点应指向投资投机购房者的多套住宅。
仔细研究上述方案，不难发现房产税改革方案的最终确定应解决以下几个问题：（一）是否实行“新老划断”
第四套方案中指出房产税的开征应实行“新老划断”，即对新税出台前的存量旧房（无论几套）均不征税，对新税出台后的增量征税。
到底应不应该对存量房开征房产税呢，笔者认为“新老划断”存在一定的弊端。
1、我国目前的存量房共计55亿平方米，按现值进行评估约值28万亿，除去一部分居民的刚性住房，投资投机性住房的数量及价值量仍然客观。
若实行新老划断，完全放弃对存量房的征税，将会损失大量的税收来源，不利于提高地方政府财政收入。
2、由于对存量房不征税，原有的持房者因为不用负担额外的负税，也就不会急于抛售手中的房源，住房市场中的空置房得不到实际的解决，不利于市场的住房流动，继续加剧供需关系的不平衡。
3、若实行新老划断，新购房者的购房成本加大，导致租房市场火爆。
租房者的租金将全部进入原有持房者的腰包，进一步扩大了原有持房者的资本构成，社会财富从低收入群体再次流向高收入群体，继续拉大居民收入差距。
（二）是否对第一套房征税
四套方案中前三套均对首套房免税，只有第四套方案中提出若新房超过规定面积也应征税。
消费者购买的首套房一般是自住型的刚性需求，在“住房难，买房难”的背景下，若对所有首套房开征房产税的确会加大购房者的购房成本，真正的刚性需求者将继续面临买不起房的尴尬局面。
在笔者看来，对新房的征税应区别对待，开征对象应为超过规定面积的首套房。
1、存量房中的首套房：除了一部分专业炒房者，对多数持有2，3套房产以上的投资者来说，很多人往往是买了新房之后拿旧房出租。
若是对第一套房完全免税，持房者会把面积大、总价高的房子用于住房避税，拿那些面积不大、总价不高的房屋供征税。
这样一来不仅降低了政府的税收，税金还很容易转嫁到租金上，进而进一步推高地价、房价。
2、新增房中的首套房：对于新增房的首套房开征房产税应设立具体的面积标准(可按人均面积计算)，超过规定面积的住房也应纳入征收范围。
若放弃对新增房的首套房征税，消费者的心理会驱使他们在购买第一套房时选择面积大的住房，从而与国家提出的“90/70”政策背道而驰。
（三）是否要实行分层式税率
不管对首套房是否征税，房产税的税率应根据房产的套数及面积区别制定，在一定的标准下，套数越多，面积越大，税率就要越重。
房产税开征的重点是投资投机性购房者的多套住宅，所以建议对二套房及二套房以后的住房采取重税率。
若对二套房制定的税率不高，原有持房者很可能直接把负税向租金转嫁，自身利益毫发无伤；实行重税率，若投资者再将征税向租金转嫁会令多数租房者难
以承受，投资者的持房成本加大，一部分选择抛售房源，进而增加住房市场的供应量。
五、结论与对策建议
基于上述讨论，综合四套改革方案的优缺点，为发挥房产税改革的基本功能，打击房地产市场的投资投机行为，笔者认为房产税的改革可参考以下方案：
任何改革在执行过程中都会产生外部性效应，为了避免房产税改革带来的不良效应，政府应在推行改革时注重配套政策的实行，使各项政策互相协调运作，消除房产税改革的负外部性。
（一）严格区别自住房与投资房，利用房产税的开征抑制住房市场投资投机行为，挤出房产泡沫。
（二）配套开征住房空置税，使房产税，空置税与土地增值税相配合，为地方财政开源，扭转“土地财政”局面。
（三）加快推进廉租房，公共租房建设，增大保障性住房的供给，从根本上平衡住房市场供求关系。
参考文献：
【1】土地经济学【M】毕宝德，中国人民大学出版社，2006年
【2】公共经济学【M】高培勇，中国人民出版社，2003年
【3】房地产经济学【M】丹尼斯.J.麦肯齐，经济科学出版社，2003年【4】关于房产税税制改革的思考【J】苗冬梅
【5】浅谈房地产税制改革【J】李京。