房产税改革方案分析

房产税改革方案分析

——基于房产税功能视角

摘要：从分析房产税的基本功能入手，挖掘现行房产税存在的弊端，指出了房产税改革的必要性。对现已出台的四套改革方案进行分析比较，就改革围绕的重点问题进行深入的探讨，并提出相应的对策建议，最后得出一个相对合理的方案。关键词：房产税；功能；改革方案

在完善财税制度改革的背景下，面对居高不下的房价，国家逐步搁浅征收物业税的想法，取而代之的是对现行房产税进行改革。中共中央明确把研究推进房地产税改革纳入了今年制定的“十二五计划”，并初步出台了四套改革方案，预计不久的将来在某些城市进行试点实施。

一、房产税及房产税改革功能分析

（一）房产税内涵

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋，对于非营利性的住房一律免征。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。

（二）房产税改革功能分析

近年来，我国房地产市场发展迅速，政府为了稳定持续疯涨的房价出台了一系列宏观调控政策，房产税作为与住房相关的税种，其征收方向与力度直接影响

房地产市场的发展与政策的执行效果。政府面对高房价已无能为力，消费者满心希望房产税的改革能成为房价调控的“杀手锏”，但在笔者看来，房产税开征并不能带来房价的直线下降，它的基本功能应表现在以下三个方面。

1、提高地方政府财政收入

税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。

2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距

国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。

在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。

3、影响住房供求关系

开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小，若某区域内投资购房比例够大，房产税改革执行力度够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行压力。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。

三、现行房产税弊端

四、四套房产税改革方案分析

据悉，国家现已公布的房产税改革方案有四套，具体内容见下表

虽然四套方案内容有所相同，但改革的目的均是有效抑制房地产市场中的投资投机行为，所以，房产税的开征重点应指向投资投机购房者的多套住宅。仔细研究上述方案，不难发现房产税改革方案的最终确定应解决以下几个问题：（一）是否实行“新老划断”

第四套方案中指出房产税的开征应实行“新老划断”，即对新税出台前的存量旧房（无论几套）均不征税，对新税出台后的增量征税。到底应不应该对存量房开征房产税呢，笔者认为“新老划断”存在一定的弊端。

1、我国目前的存量房共计55亿平方米，按现值进行评估约值28万亿，除去一部分居民的刚性住房，投资投机性住房的数量及价值量仍然客观。若实行新老划断，完全放弃对存量房的征税，将会损失大量的税收来源，不利于提高地方政府财政收入。

2、由于对存量房不征税，原有的持房者因为不用负担额外的负税，也就不会急于抛售手中的房源，住房市场中的空置房得不到实际的解决，不利于市场的住房流动，继续加剧供需关系的不平衡。

3、若实行新老划断，新购房者的购房成本加大，导致租房市场火爆。租房者的租金将全部进入原有持房者的腰包，进一步扩大了原有持房者的资本构成，社会财富从低收入群体再次流向高收入群体，继续拉大居民收入差距。

（二）是否对第一套房征税

四套方案中前三套均对首套房免税，只有第四套方案中提出若新房超过规定面积也应征税。消费者购买的首套房一般是自住型的刚性需求，在“住房难，买房难”的背景下，若对所有首套房开征房产税的确会加大购房者的购房成本，真正的刚性需求者将继续面临买不起房的尴尬局面。在笔者看来，对新房的征税应区别对待，开征对象应为超过规定面积的首套房。

1、存量房中的首套房：除了一部分专业炒房者，对多数持有2，3套房产以上的投资者来说，很多人往往是买了新房之后拿旧房出租。若是对第一套房完全免税，持房者会把面积大、总价高的房子用于住房避税，拿那些面积不大、总价不高的房屋供征税。这样一来不仅降低了政府的税收，税金还很容易转嫁到租金上，进而进一步推高地价、房价。

2、新增房中的首套房：对于新增房的首套房开征房产税应设立具体的面积标准(可按人均面积计算)，超过规定面积的住房也应纳入征收范围。若放弃对新增房的首套房征税，消费者的心理会驱使他们在购买第一套房时选择面积大的住房，从而与国家提出的“90/70”政策背道而驰。

（三）是否要实行分层式税率

不管对首套房是否征税，房产税的税率应根据房产的套数及面积区别制定，在一定的标准下，套数越多，面积越大，税率就要越重。房产税开征的重点是投资投机性购房者的多套住宅，所以建议对二套房及二套房以后的住房采取重税率。若对二套房制定的税率不高，原有持房者很可能直接把负税向租金转嫁，自身利益毫发无伤；实行重税率，若投资者再将征税向租金转嫁会令多数租房者难