策划方案-中原武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告 精品

卢沟桥路1 号
73581 299
4100 6300-6800 4500 6000-8000 6000 6500-6800
◆ 以上已售楼盘的平均消化时间为2年左右
◆ 以上项目在二手市场均价已经达到6000－7000元/平米，与开盘期相比， 价格涨幅较大，最高超过100％；
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
在售项目概况
项目名称 惠园CP
万豪国际 香榭水岸 中侨观邸 东湖天下
总计
项目地址
住宅户数 剩余户数
惠济路10号 西北湖路3－85号
东湖路329号 台北一路31号 武昌东湖路189号
/
159套 394套 478套 451套 889套 2371套
约110套 约6套
约200套 约300套 约730套 1346套
2005年下半年及2006年即将推出项目
项目名称 水百度文库星城
地理位置 武昌沙湖
建筑面积(万㎡) 65.0
锦江国际城
武昌区沿江大道55号
14.0
华润·凤凰城 中山路与和平大道交汇处
14.1
南岸金都
武昌沿江大道
30.0
外滩·棕榈泉 沿江大道与山海关路交汇处
7. 1
九龙仓时代广场 汉口沿江大道兰陵路口
15.0
一、武汉市高端市场研究 二、区域市场分析 三、项目竞争环境分析
城开玉桥新都
武昌积玉桥和平大道
10.9
总推盘量
——
156.1
预计估价(元/㎡) 5000 5000 6000 —— 6000 10000 5500 ——
◆ 2005年下半年至2006年,高端住宅市场总体供应量约156万方。
◆ 考虑到市场消化速度，预计到2006年4月份总体市场供应量 （包括市场存量）在100－120万平米之间。
“金都汉宫”项目全程策划报告
湖北中原地产营销策划有限公司 二OO五年七月七日
项目背景：
本项目位于武昌临江大道； 是武汉市首个达到“3A”标准的地产项目； 由实力开发商打造…… 这些表明该项目具备了打造武汉市典范豪宅的属 性，同时她也将成为武汉市新人居的转折点。 因此，怎样彰显“金都汉宫”项目的多重意义， 是开发商和我们需要共同考虑的问题。
2006年，高端市场将精彩纷呈。
一、武汉市高端市场研究 二、区域市场分析 三、项目竞争环境分析
市场－－区域市场分析
积玉桥片区房地产市场发展概述
“四快” ◆ 片区均价上涨较快； ◆ 市场供应量增长较快； ◆ 产品品质提升较快； ◆ 区域形象提升较快。
市场－－区域市场分析
项目所属区域状况
区域环境 临长江、依沙湖，原始自然资源 丰富，但周边现有居住人员结构 复杂
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
已售项目概况
项目名称 销售时间 售罄时间
地理位置
建筑面积 （㎡）
户数
成交均价 二手价 （元/㎡） （元／ ㎡）
世纪华庭 2001年
2003年
西北湖建银 大厦旁
40000
189
东湖林语 2002年
2003年
武昌东湖路 368号
70000
455
怡景花园 2003年
2005年
交通状况 近20路公交车，通往武汉三镇； 过江隧道的建设提供了更为便 利交通条件。
配套分布 片区内各类配套虽然比较完善， 但档次较差。
区域未来格局 政府规划，将积玉桥打造成集商贸旅游、办公
居住为一体的综合服务中心。
市场－－区域市场分析
总评：
积玉桥片区虽属老城区，区域形象基础较差，但是通过实力 开发商的进驻和区域未来的规划，区域现状变化较快，前景 很乐观； 地处城市核心区域，紧邻七大商圈，交通便捷，大大节约了 生活、商务的时间成本； 拥有先天的景观优势、丰富的土地资源。 高品质的商贸、旅游、居住的多功能区域定位。 为本项目立足高端市场提高了先决条件。
消化时间 12个月 12个月 10个月 1个月
消化套数 约380套 约278套 约151套 约150套
◆ 上述数据表明，项目消化速率较快，形式较好。 ◆ 从目前推盘量和消化量来看，武汉高端市场的整体状况看好。 ◆ 根据现有的销售速度，预计到2006年4月，将剩余400余套左右。
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
或优质的物业服务……
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
分布：
● 目前已形成三个片区：汉口 沿江大道片区、西北湖片区 和东湖片区；
● 三大片区都拥有良好的自然 景观资源；
● 同样具有极佳自然景观的积 玉桥区域，随着几大开发商 的进驻，将形成继以上三片 区之后的又一个高档住宅片 区。
● 四个片区的形成，表明武汉 市高端住宅在呈现片区化的 同时，朝着多元化的趋势发 展。
◆ 高端住宅市场价格增长速度加快，短短4年的时间价格增长50%以上。
◆ 在售项目和二手市场所反映出来的变化表明，武汉市高端住宅产品具 有很大的升值空间，投资意义较大。
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
在售项目消化情况
项目名称 万豪国际 香榭水岸 中桥观邸 东湖天下
开盘时间 2004.6 2004.6 2004.10 2005.6
如何如实何现实项现目项的目的多多重重意意义义？？
项目具有怎样的市场空间 我们将扮演何种角色 我们将如何启动市场 我们的品牌如何形成
市场篇 定位篇 营销篇 推广篇
第一部分 市场篇
一、武汉市高端市场研究 二、区域市场分析 三、项目竞争环境分析
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
定义:
◆ 它们是位于武汉中心城区的住宅项目； ◆ 它们均价在5000元/平米以上； ◆ 它们拥有稀缺的景观资源、或优良的品质、
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
政策下的高端市场发展趋势 ◆ 提高了高端市场的准入门槛； ◆ 有效刺激了市场游资放弃沿海市场，转向投资潜力更大的武汉市场； ◆ 新一轮的市场淘汰，使开发资格提高，高端产品品质也在迅速提升。
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
综述：
2006年，大量豪宅项目即将推出，更多更高品质的高端项目将会呈 现；通过供应市场的引导，消费市场也在朝着利好的方向发展。
成交均价 5000 6000 5300 6000 8600 6180
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
2001－2005年高端住宅市场价格走势图
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
◆ 目前，在售楼盘均价已经超过6000元/平米，较当前房地产均价翻番；