2019年7月超专业商业地产定位报告出品
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
内街商业的发展要求: 2000年后社区商业日益成为大盘商业开发配套所需及多数商业投资者的热点 。
天津湾大盘商业的发展要求: 2019年作为天津湾商业的起点A区嘉茂广场成功入市,一定程度上奠定了天津 湾商业应以突出河西原有商业发展基点为方向;但南北大街的现状商业一定程
201度9年上11存月在着现有地块区域的限制(新思源旧顾住问宅的布局、商业发展的参差不齐、商19 业定位较低),对河西商业新核心的打造产生影响。
食品街
特色商业街
传统食品店+老字号餐饮店
南楼商圈
区域核心商业街
河西区域商圈 商业构成:百货+超市+街铺(服装服饰/餐饮)
商业机会点——
结合地块商业需求及区域现壮特征,打造区域商圈的组成。(嘉茂带动的河西新
2019年11月
思源顾问
20
商圈的延续)
案例推荐——北京市朝阳团结湖路商业街
概况:
团结湖地区沿城市核心三环沿线,地 处CBD外延区域。
生活体验基地的入市,为河西新兴人群提供生活购物所需及不同品位生活的享受 。
基础生活配套→奢华休闲娱乐
2019年11月
思源顾问
5
普通家庭消费→定向客群服务
天津湾大盘商业概念寓意—
LIVING CROSS——
泛都市生活体验 基地
2019年11月
思源顾问
6
目录 CONTENS
PARⅠT
天津湾大盘商业主题
2019年11月
思源顾问
22
案例借鉴基础:
均为具有一定历史发展的社区密集区域:
消费群体构成
团结湖
团结湖1、2条,团结湖3、4条, 团结湖南里北里,水锥子社区等
周边企事业单位家属楼/原有社区居民 及流动人口(CBD区域工作人员)
南北大街
海景公寓、北洋新里、长泰公寓、 云广新里、美好东里
90年代社区+新楼盘的入驻 (海景公寓/天津湾)
为主,中小规模店铺占主体(单 层/50-60平方米左右) 商业主体:社区生活配套 商业布局: 北侧部分及西侧部分以满足周边 社区零售类为主,南侧部分则逐 步增加餐饮及娱乐设施。
2019年11月
思源顾问
11
南北大街商业交通条件:
天津湾南北延长线约1200米, 考虑到小围堤道-国泰桥以及古海道的因素,以及 区域商业发展条件,地理条件造成区域商业分散 性较高。
中型超市业态以满足周边居民基础生 活消费,此外在非核心商业聚集区域 ,对酒店及其他配套服务设施的引进 以提升商业街的延续性。
目前,整体商业规模约10万平方米 随着商业街的日益成熟,现街铺租金 在周2边01区9年域11尚月处高端价格(约6-8元/
京客隆超市(2家)
大中电器
大型 零售 卖场/ 市场
天宇商品市场 新华书店 团结湖北社区菜市场
河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年
代逐步形成多楼盘、社区聚集区域;(消
费基础大)
随着天津湾大盘的入市以及原有海景公
寓社区,新兴中高端消费群体的消费品质
逐步提升,原有中低档次基础消费供给型
的原始社区商业现状无法满足。
天津湾大盘商业发展方向为泛都市生活
体验20基19年地1,1月生活品质的提升需要商业配套思源顾问
团结湖的商业配套以基础生活服务类 为主向,经过多年磨合,商业设施在京 城属于比较完善的社区之一。
团结湖路商业街全长约1200米,北起 农展馆南路、南至朝阳北路。
2019年11月
思源顾问
21
案例借鉴基础:
商业立地及历史发展的相同:
团结湖商业街及南北大街均为上世纪90年代初步形成,具有较长的商业 发展历史。
商业街硬件基础:
团结湖 双向2车道
1200米
南北大街 双向2车道/单向车道
1200米
2019年11月
思源顾问
23
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征——
店铺结构特征:
与南北大街现状相同,团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组
店成。铺布局特征:
以姚家园路为中心,北侧为零售聚集区域(京客隆超市+底商街铺)南 侧为餐饮及休闲服务聚集区(大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域 )
思源合顾体问,形成多种业态的有机组合,聚拢大
4
量消费人流,成为区域标志性建筑,
都市生活体验基地
打造河西新时尚生活基地 —— 文化+景观+时尚+休闲
将新一代Urban life-style center商业模式的引入为城市营运综合体商业的树立提 供范例
天津湾商业部分的开发以A区为起点,一定程度上嘉茂购物中心的商业主题—— 家庭生活购物影响着整盘商业发展的方向
服装服饰:以纯、红英服饰、时尚女生饰品、迦啦啦 化妆品超市 其他:光大永亮眼镜、康亮眼镜、
零售 街铺
食品店:吴裕泰、味多美、一手店、三元梅园、好利 来
药店:嘉事堂药店、永康药房
休闲餐饮:避风塘、
快餐:KFC、马兰拉面、苏煌食堂、桂林米粉、
餐饮 街铺
地方中餐:巴西烤肉城、山海楼、太熟悉、金鼎轩、 雍雅河鲜酒楼、郭林、紫光园、阳光人家、九龙缘豆 花庄
商业街店铺布局:街铺-零售核心商业区-街铺-餐饮核心商业区
此外在非核心商业聚集区域,对酒 店及其他配套服务设施的引进以提升
海河东岸沿线-海河沿线规划为商务 休闲为主题区域,现主要集中于住 宅社区群体,商业消费集中区域尚 未形成。(外流城市核心商业及河 东区区域商业)
天津湾地块沿解放路及台儿庄路可
20延19伸年1到1月城市核心商圈小白楼及滨江 思源顾问
17
南北大街亟待新商业雏形的产生
新消费的供给需要社区商业的配套提升。
2019年11月
思源顾问
9
南北大街商业现状:
沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低,满足社区居民基础生活配套及 低档次生活需求。
2019年11月
思源顾问
10
南北大街商业现状:
天津湾地块内商业聚集街/路:大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古 海道
南北大街商业基础指标—— 商铺特征:现有商业以沿街底商
2019年11月
第8页
思源顾问
南北大街商业现状:
南北大街周边乃上世纪90年代初形成 ,现有道路交通及周边设施落后。
无序开发的首层店铺出租经营及出售 ,一定程度上造成商业街形象脏、乱 、差,品质较低。
商业延续性较低:
商业业态的互动、合力较低
交通节点区域商业连贯性未体现
现有商业现处中、低档次,市场类、 专业店类居大型商业设施主体。
南北大街商业发展要求及机会点
天津新商业街的打造:
目前,天津市主要商业街有以下特点:
区域商圈的构成/单一主题特色商业街(老字号商业街/餐饮商业街/酒吧风情街)
滨江道-和平路商业街
城市核心商业街
城市核心商圈,品牌零售店铺云集 商业构成:百货+街铺(服装服饰)
古文化步行街
特色商业街
老字号云集 商业构成:街铺(字画、古玩、传统工艺品)
PART Ⅱ
南北大街商业改造建议
PART Ⅲ
A2地块商业初步规划建议
PART Ⅳ
B3地块商业初步规划建议
PART Ⅴ
E地块会所定位与经营发展专项分析
7
新型社区商业的“特色打造 ”
• 南北大街的现有商业发展基础 • 南北大街相对于天津湾大盘开发的重要意义 • 现有天津主题商业街的发展 • 南北大街商业街商业主题的提出 • 社区商业街案例借鉴 • 南北大街商业街改造手段
商业街的交通条件: 现状无公共交通系统,阻碍东西方向客流带动性。 新围堤道-古海道沿线为双向2车道,古海道-大沽 南路沿线为单向车道。
2019年11月
思源顾问
270m
390m 1200m
310m 12
南北大街改造对于天津湾大盘商业的开发意义 :
天津湾地块南北大街乃重要纵向商业街 1200米商业街连接北侧新兴嘉茂区域商 圈及南侧原有餐饮娱乐密集区域
河西新商圈的完善 嘉茂购物中心商业的再开发及延续 中高端客群日益提升的品质消费需求 老商业街的新色彩注入
2019年11月
思源顾问
18
南北大街商业发展要求及机会点
现状商业的发展要求: 以满足周边社区消费为基础,随着新盘业主的入住,对提升业态的丰富性、增 强品位消费供给、提高商业档次、改善商业形象逐步成为新的要求。
2019年11月
A
占地4万平米的天津湾公园由游艇俱乐部
、滨水商业以及大面积绿化景观组成。为
周边高端居住人群及商务人士提供休闲娱
乐的理想去处。
B E
C
D
建筑面积约30万平米,由公寓、外向型 商业组成,将建成面向成功人士的高端 国际化公寓。
建筑面积约40万平米的集五星级酒店、高
端写字楼、特色休闲商业于一体的建筑综
14
南北大街对于天津湾商业开发的意义:
Urban life-style center——倡导都市新生活发展方向,集合不同年龄群体、多 元职业及生活群体之商业需求的规模性商业街区载体。
天津湾大盘商业地块整合所需:
区 域 泛 都 A区 市 生 活 B区 体 验 C-D 基区 地
E区
特征
欢乐 生活 简约 生活
精质 生活
奢华 生活
商业主题
城市现代 生活区
居家消费 生活区
商务休闲 配套区
都市品位 体验区
C
B
D
2019年11月
思源顾问
A
15
天津湾大盘商业的地块整合:
南北大街衔接天津湾大盘各地块之商业的延续,代表原有社区基础生活需求商业向
都市新型商业街区的迈进。
区域商业中心 • 零售+餐饮
区域生活商业中心
区域配套副中心 • 休闲娱乐+商务服务
休闲 足疗洗浴:元远洗浴、 街铺 美容美体:金棕榈泉美容美发、审美发艺
荣昌洗衣、柯达彩扩
建行、邮政储蓄
服务 链家地产、我爱我家
街思铺源顾北问京南区口腔医院、
25
酒店 格林联盟酒店、如家酒店、轻鑫宾馆、7天酒店
案例借鉴: 以社区生活配套商业为主体,同时在零售业态以满足刚性需求消费的同时,增加餐 饮及休闲业态以促进客流的加强。
天津湾大盘定位整合报告
2.0版
目录 CONTENS
PARⅠT
天津湾大盘商业主题
PART Ⅱ
南北大街商业改造建议
PART Ⅲ
A2地块商业初步规划建议
PART Ⅳ
B3地块商业初步规划建议
PART Ⅴ
E地块会所定位与经营发展专项分析
2
天津湾基础概述
天津湾,依海河而建,紧邻中环线,以RBD(滨 水休闲商务区)为城市功能定位。
2019年11月
思源顾问
3
城市主中心
天津湾
城市次中心
天津湾基础概述
天津湾各地块功能 定位:
由2万平米中环广场写字楼、6万 平米嘉茂购物中心以及3万平米 独体商业组成,形成包含都市休 闲、滨水商务为主题的区域商业 及商务中心。
由20余万㎡高端住宅及5万㎡ 商业组成。形成高端居住为主 导功能的品质居住区
项目北起新围堤道、南至大沽南路、西邻南北大
街、东靠海河沿线;占地面积约30公顷,总建筑 规模110万平米,由A、B、C、D、E五大区域组 成。
体育商 务文化
中心
商业与运 河文化中
心
中心商 业与商
务区
商务金 融预留
中心
光华桥 A
河东区小围堤道 国泰桥Fra bibliotek南 北
B台
大
街
古海 道
C
儿 庄
E
路
D 河西区
大沽南路
交通及配套设施特征:
团结湖路为区域居民主要出行必经之路
双向2车道沿线,公共交通系统有3条(115、718、31)
团结湖公园乃区域居民尤其是中老年消费群体的健身及休闲场所。
2019年11月
思源顾问
街 铺 大 型 零 售 聚 集 区 域 街 铺
餐 饮 聚 集 区 域
24
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征—— 以中小社区配套商业店铺为主,注重 餐饮及休闲业态商业的引入以促进客 流的聚集。
团结湖商业街已逐步形成为日益繁荣及难以撼动的社区消费聚集基地;南 北大街则未C随BD着边周缘边商业消聚费集群区域体及河西商业的发展而河出西新现兴商商业业成聚集长区趋域势沿线。
非区域核心商业中心 受到东大桥商圈、华堂商圈及新兴蓝色港湾及三环沿 线商业的影响,团结湖商业街主要为周边社区商业消 费特征。
非区域核心商业中心 受到南楼商圈的影响,随着嘉茂的入市,天 津湾商业逐步具有形成区域新兴商圈的基础。 南北大街为嘉茂商圈的商业延续,联通南侧 的原有餐饮休闲聚集区域。
考虑到商业街边际效应问题,1000米以上的商 业街客流带动存在一定困难
商业延续性现状特征上——A区为大规模体量 的购物中心-B-C区为规模性沿街商业为主-D区 以休闲+酒店商务区域为主;南北大街承前启后 过渡作用。
2019年11月
思源顾问
嘉茂带动的新兴区 域零售商圈
现有餐饮聚集区域
13
南北大街对于天津湾商业开发的意义:
社区生活配套街区 新兴休闲服务街区
2019年11月
思源顾问
16
南北大街对于区域板块商业开发的意义:
南北大街乃区域商业内街之一——以中小商家为主体,生活消费供给的主体特
征。(整体开发规模受限/满足周边社区消费) 天津湾地块西侧为:河西核心区域
商圈-南楼商圈及以基础家庭消费特 征为主体的大型零售集中区域解放 路(登发-国美-建材市场)
天津湾大盘商业的发展要求: 2019年作为天津湾商业的起点A区嘉茂广场成功入市,一定程度上奠定了天津 湾商业应以突出河西原有商业发展基点为方向;但南北大街的现状商业一定程
201度9年上11存月在着现有地块区域的限制(新思源旧顾住问宅的布局、商业发展的参差不齐、商19 业定位较低),对河西商业新核心的打造产生影响。
食品街
特色商业街
传统食品店+老字号餐饮店
南楼商圈
区域核心商业街
河西区域商圈 商业构成:百货+超市+街铺(服装服饰/餐饮)
商业机会点——
结合地块商业需求及区域现壮特征,打造区域商圈的组成。(嘉茂带动的河西新
2019年11月
思源顾问
20
商圈的延续)
案例推荐——北京市朝阳团结湖路商业街
概况:
团结湖地区沿城市核心三环沿线,地 处CBD外延区域。
生活体验基地的入市,为河西新兴人群提供生活购物所需及不同品位生活的享受 。
基础生活配套→奢华休闲娱乐
2019年11月
思源顾问
5
普通家庭消费→定向客群服务
天津湾大盘商业概念寓意—
LIVING CROSS——
泛都市生活体验 基地
2019年11月
思源顾问
6
目录 CONTENS
PARⅠT
天津湾大盘商业主题
2019年11月
思源顾问
22
案例借鉴基础:
均为具有一定历史发展的社区密集区域:
消费群体构成
团结湖
团结湖1、2条,团结湖3、4条, 团结湖南里北里,水锥子社区等
周边企事业单位家属楼/原有社区居民 及流动人口(CBD区域工作人员)
南北大街
海景公寓、北洋新里、长泰公寓、 云广新里、美好东里
90年代社区+新楼盘的入驻 (海景公寓/天津湾)
为主,中小规模店铺占主体(单 层/50-60平方米左右) 商业主体:社区生活配套 商业布局: 北侧部分及西侧部分以满足周边 社区零售类为主,南侧部分则逐 步增加餐饮及娱乐设施。
2019年11月
思源顾问
11
南北大街商业交通条件:
天津湾南北延长线约1200米, 考虑到小围堤道-国泰桥以及古海道的因素,以及 区域商业发展条件,地理条件造成区域商业分散 性较高。
中型超市业态以满足周边居民基础生 活消费,此外在非核心商业聚集区域 ,对酒店及其他配套服务设施的引进 以提升商业街的延续性。
目前,整体商业规模约10万平方米 随着商业街的日益成熟,现街铺租金 在周2边01区9年域11尚月处高端价格(约6-8元/
京客隆超市(2家)
大中电器
大型 零售 卖场/ 市场
天宇商品市场 新华书店 团结湖北社区菜市场
河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年
代逐步形成多楼盘、社区聚集区域;(消
费基础大)
随着天津湾大盘的入市以及原有海景公
寓社区,新兴中高端消费群体的消费品质
逐步提升,原有中低档次基础消费供给型
的原始社区商业现状无法满足。
天津湾大盘商业发展方向为泛都市生活
体验20基19年地1,1月生活品质的提升需要商业配套思源顾问
团结湖的商业配套以基础生活服务类 为主向,经过多年磨合,商业设施在京 城属于比较完善的社区之一。
团结湖路商业街全长约1200米,北起 农展馆南路、南至朝阳北路。
2019年11月
思源顾问
21
案例借鉴基础:
商业立地及历史发展的相同:
团结湖商业街及南北大街均为上世纪90年代初步形成,具有较长的商业 发展历史。
商业街硬件基础:
团结湖 双向2车道
1200米
南北大街 双向2车道/单向车道
1200米
2019年11月
思源顾问
23
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征——
店铺结构特征:
与南北大街现状相同,团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组
店成。铺布局特征:
以姚家园路为中心,北侧为零售聚集区域(京客隆超市+底商街铺)南 侧为餐饮及休闲服务聚集区(大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域 )
思源合顾体问,形成多种业态的有机组合,聚拢大
4
量消费人流,成为区域标志性建筑,
都市生活体验基地
打造河西新时尚生活基地 —— 文化+景观+时尚+休闲
将新一代Urban life-style center商业模式的引入为城市营运综合体商业的树立提 供范例
天津湾商业部分的开发以A区为起点,一定程度上嘉茂购物中心的商业主题—— 家庭生活购物影响着整盘商业发展的方向
服装服饰:以纯、红英服饰、时尚女生饰品、迦啦啦 化妆品超市 其他:光大永亮眼镜、康亮眼镜、
零售 街铺
食品店:吴裕泰、味多美、一手店、三元梅园、好利 来
药店:嘉事堂药店、永康药房
休闲餐饮:避风塘、
快餐:KFC、马兰拉面、苏煌食堂、桂林米粉、
餐饮 街铺
地方中餐:巴西烤肉城、山海楼、太熟悉、金鼎轩、 雍雅河鲜酒楼、郭林、紫光园、阳光人家、九龙缘豆 花庄
商业街店铺布局:街铺-零售核心商业区-街铺-餐饮核心商业区
此外在非核心商业聚集区域,对酒 店及其他配套服务设施的引进以提升
海河东岸沿线-海河沿线规划为商务 休闲为主题区域,现主要集中于住 宅社区群体,商业消费集中区域尚 未形成。(外流城市核心商业及河 东区区域商业)
天津湾地块沿解放路及台儿庄路可
20延19伸年1到1月城市核心商圈小白楼及滨江 思源顾问
17
南北大街亟待新商业雏形的产生
新消费的供给需要社区商业的配套提升。
2019年11月
思源顾问
9
南北大街商业现状:
沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低,满足社区居民基础生活配套及 低档次生活需求。
2019年11月
思源顾问
10
南北大街商业现状:
天津湾地块内商业聚集街/路:大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古 海道
南北大街商业基础指标—— 商铺特征:现有商业以沿街底商
2019年11月
第8页
思源顾问
南北大街商业现状:
南北大街周边乃上世纪90年代初形成 ,现有道路交通及周边设施落后。
无序开发的首层店铺出租经营及出售 ,一定程度上造成商业街形象脏、乱 、差,品质较低。
商业延续性较低:
商业业态的互动、合力较低
交通节点区域商业连贯性未体现
现有商业现处中、低档次,市场类、 专业店类居大型商业设施主体。
南北大街商业发展要求及机会点
天津新商业街的打造:
目前,天津市主要商业街有以下特点:
区域商圈的构成/单一主题特色商业街(老字号商业街/餐饮商业街/酒吧风情街)
滨江道-和平路商业街
城市核心商业街
城市核心商圈,品牌零售店铺云集 商业构成:百货+街铺(服装服饰)
古文化步行街
特色商业街
老字号云集 商业构成:街铺(字画、古玩、传统工艺品)
PART Ⅱ
南北大街商业改造建议
PART Ⅲ
A2地块商业初步规划建议
PART Ⅳ
B3地块商业初步规划建议
PART Ⅴ
E地块会所定位与经营发展专项分析
7
新型社区商业的“特色打造 ”
• 南北大街的现有商业发展基础 • 南北大街相对于天津湾大盘开发的重要意义 • 现有天津主题商业街的发展 • 南北大街商业街商业主题的提出 • 社区商业街案例借鉴 • 南北大街商业街改造手段
商业街的交通条件: 现状无公共交通系统,阻碍东西方向客流带动性。 新围堤道-古海道沿线为双向2车道,古海道-大沽 南路沿线为单向车道。
2019年11月
思源顾问
270m
390m 1200m
310m 12
南北大街改造对于天津湾大盘商业的开发意义 :
天津湾地块南北大街乃重要纵向商业街 1200米商业街连接北侧新兴嘉茂区域商 圈及南侧原有餐饮娱乐密集区域
河西新商圈的完善 嘉茂购物中心商业的再开发及延续 中高端客群日益提升的品质消费需求 老商业街的新色彩注入
2019年11月
思源顾问
18
南北大街商业发展要求及机会点
现状商业的发展要求: 以满足周边社区消费为基础,随着新盘业主的入住,对提升业态的丰富性、增 强品位消费供给、提高商业档次、改善商业形象逐步成为新的要求。
2019年11月
A
占地4万平米的天津湾公园由游艇俱乐部
、滨水商业以及大面积绿化景观组成。为
周边高端居住人群及商务人士提供休闲娱
乐的理想去处。
B E
C
D
建筑面积约30万平米,由公寓、外向型 商业组成,将建成面向成功人士的高端 国际化公寓。
建筑面积约40万平米的集五星级酒店、高
端写字楼、特色休闲商业于一体的建筑综
14
南北大街对于天津湾商业开发的意义:
Urban life-style center——倡导都市新生活发展方向,集合不同年龄群体、多 元职业及生活群体之商业需求的规模性商业街区载体。
天津湾大盘商业地块整合所需:
区 域 泛 都 A区 市 生 活 B区 体 验 C-D 基区 地
E区
特征
欢乐 生活 简约 生活
精质 生活
奢华 生活
商业主题
城市现代 生活区
居家消费 生活区
商务休闲 配套区
都市品位 体验区
C
B
D
2019年11月
思源顾问
A
15
天津湾大盘商业的地块整合:
南北大街衔接天津湾大盘各地块之商业的延续,代表原有社区基础生活需求商业向
都市新型商业街区的迈进。
区域商业中心 • 零售+餐饮
区域生活商业中心
区域配套副中心 • 休闲娱乐+商务服务
休闲 足疗洗浴:元远洗浴、 街铺 美容美体:金棕榈泉美容美发、审美发艺
荣昌洗衣、柯达彩扩
建行、邮政储蓄
服务 链家地产、我爱我家
街思铺源顾北问京南区口腔医院、
25
酒店 格林联盟酒店、如家酒店、轻鑫宾馆、7天酒店
案例借鉴: 以社区生活配套商业为主体,同时在零售业态以满足刚性需求消费的同时,增加餐 饮及休闲业态以促进客流的加强。
天津湾大盘定位整合报告
2.0版
目录 CONTENS
PARⅠT
天津湾大盘商业主题
PART Ⅱ
南北大街商业改造建议
PART Ⅲ
A2地块商业初步规划建议
PART Ⅳ
B3地块商业初步规划建议
PART Ⅴ
E地块会所定位与经营发展专项分析
2
天津湾基础概述
天津湾,依海河而建,紧邻中环线,以RBD(滨 水休闲商务区)为城市功能定位。
2019年11月
思源顾问
3
城市主中心
天津湾
城市次中心
天津湾基础概述
天津湾各地块功能 定位:
由2万平米中环广场写字楼、6万 平米嘉茂购物中心以及3万平米 独体商业组成,形成包含都市休 闲、滨水商务为主题的区域商业 及商务中心。
由20余万㎡高端住宅及5万㎡ 商业组成。形成高端居住为主 导功能的品质居住区
项目北起新围堤道、南至大沽南路、西邻南北大
街、东靠海河沿线;占地面积约30公顷,总建筑 规模110万平米,由A、B、C、D、E五大区域组 成。
体育商 务文化
中心
商业与运 河文化中
心
中心商 业与商
务区
商务金 融预留
中心
光华桥 A
河东区小围堤道 国泰桥Fra bibliotek南 北
B台
大
街
古海 道
C
儿 庄
E
路
D 河西区
大沽南路
交通及配套设施特征:
团结湖路为区域居民主要出行必经之路
双向2车道沿线,公共交通系统有3条(115、718、31)
团结湖公园乃区域居民尤其是中老年消费群体的健身及休闲场所。
2019年11月
思源顾问
街 铺 大 型 零 售 聚 集 区 域 街 铺
餐 饮 聚 集 区 域
24
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征—— 以中小社区配套商业店铺为主,注重 餐饮及休闲业态商业的引入以促进客 流的聚集。
团结湖商业街已逐步形成为日益繁荣及难以撼动的社区消费聚集基地;南 北大街则未C随BD着边周缘边商业消聚费集群区域体及河西商业的发展而河出西新现兴商商业业成聚集长区趋域势沿线。
非区域核心商业中心 受到东大桥商圈、华堂商圈及新兴蓝色港湾及三环沿 线商业的影响,团结湖商业街主要为周边社区商业消 费特征。
非区域核心商业中心 受到南楼商圈的影响,随着嘉茂的入市,天 津湾商业逐步具有形成区域新兴商圈的基础。 南北大街为嘉茂商圈的商业延续,联通南侧 的原有餐饮休闲聚集区域。
考虑到商业街边际效应问题,1000米以上的商 业街客流带动存在一定困难
商业延续性现状特征上——A区为大规模体量 的购物中心-B-C区为规模性沿街商业为主-D区 以休闲+酒店商务区域为主;南北大街承前启后 过渡作用。
2019年11月
思源顾问
嘉茂带动的新兴区 域零售商圈
现有餐饮聚集区域
13
南北大街对于天津湾商业开发的意义:
社区生活配套街区 新兴休闲服务街区
2019年11月
思源顾问
16
南北大街对于区域板块商业开发的意义:
南北大街乃区域商业内街之一——以中小商家为主体,生活消费供给的主体特
征。(整体开发规模受限/满足周边社区消费) 天津湾地块西侧为:河西核心区域
商圈-南楼商圈及以基础家庭消费特 征为主体的大型零售集中区域解放 路(登发-国美-建材市场)