税务部门：开发商违规代收契税不合法应杜绝

税务部门：开发商违规代收契税不合法应杜绝各位粉丝：
开发商代缴契税几乎是每个购买新房的业主都会遇到的事。

【京房字】的后台也经常会接到粉丝的询问，开发商代缴契税是否合法？业主是否可以自行缴纳契税？
PART 1
一般来说，开发商都会在收房的时候，收取业主代缴的契税，还经常会以收房为条件，如果业主不交纳代缴的税款，就不给收房。

其实，开发商这么做，并不是要做“活雷锋”，方便业主，其实它们更多的是看重契税押款的现金流。

保守的按一户3万元的契税来算，一个1000户的小区，总的税款就达到3000万元，这个钱往往要在开发商那里压上一年甚至更长。

其中的利益大家自然都明白了。

之前，【京房字】也曾推送了【公开课】年底收房自缴契税怎么办？。

告诉大家如何自行缴纳契税。

而作为征税机关，税务部门对于开发商代收契税的态度又是怎样的？
昨天，北京市地税局的官方微信发布了一则推送，非常抱歉，由于税法很专业和严谨，【京房字】就不做过多的解读了。

总体的意思是：开发商未经税务机关委托代收契税是不合法的。

应进一步完善法律法规和管理制度，杜绝房地产开发商未经许可代收契税。

这则推送的来源为《中国税务报》，也就是国税总局的机关报，权威性自然不必言说。

这则推送表示，开发商受利益驱使，以代收契税的名义，缓解自身资金压力。

由于商品房开发属于资金密集型行业，从取得土地到开发建设，所需的开发资金体量庞大。

所以不少房地产开发商直接打起了违规代收契税的主意，明知是为购房者办证代收的契税，又不及时解缴税务机关，却将代收的契税挪作他用，直接用以自身资金周转，成为房地产开发商的无息贷款，甚至造成国家税收和购房者的利益受损。

同时，购房者缺乏税法常识和自身维权的意识。

有相当一部分购房者不了解办证程序，也不知晓契税税率、纳税义务发生时间等政策，更不明白代征契税必须由税务机关授权委托代征，加之房地产开发商又以方便业主为由代收契税，多数购房者也觉得自己办证麻烦，还是直接将契税交给房地产开发商代为缴税办证好。

PART 2
这则推送指出，商品房作为一种特殊商品，其项目建设周期较长，所需资金量较大，涉及的产权手续繁杂，房地产开发商把代收业主购房契税作为行业惯例，虽然看似方便了购房业主办证，但是这一惯例却存在潜在的税务风险。

契税是对在我国境内转移土地使用权和房屋所有权时，根据当事人双方签订的契约，以发生权属转移的土地、房屋为课税对象，向土地房屋的承受人征收的一种税。

契税作为一种财产行为税，其纳税人为不动产的承受者，纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者是纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

目前房地产开发商未取得许可代收契税，其风险主要表现在三个方面。

风险一：代征手续不合法
不少房地产开发商在代收契税的潜规则影响下，在并未取得税务机关委托代征许可时代收契税，直接违反了《税收征收管理法》第二十九条的规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动，否则，将承担《税收征管法》规定的法律责任。

风险二：纳税人与法律规定不一致
因为房地产开发商并不是法律意义上的契税纳税人，税务机关向房地产开发商追缴税款，与法无据，相应的执法文书无法向其送达，追征程序无法履行，即便是双方达成一致，可以从房地产开发商处追缴税款，假如房地产开发商挪用了税款，导致无法及时清缴税款，那么税务人员也应承担相应的失职、渎职风险。

风险三：买卖双方信息不对称
由于房地产开发商代收契税的主要理由是为购房者办理房产证、土地证，至于契税是否应该由房地产开发商代收，代收的税率执行的正确与否，代收后房地产开发商是否缴入税务机关，房地产开发商是否已经到房管、土地部门履行办证手续，这些信息购房者并不能够及时掌握。

假如涉及违规代征情形，税务机关在向房地产开发商追缴无果的情况下，只有依法向纳税人即购房者追缴税款。

那么，购房者势必处于重复纳税的尴尬境地。

综上所述，可以得出一个结论，如果没有取得税务机关的许可，开发商代征契税是违法的！
PART 3
最后，这则推送表示，目前房地产开发商违规代收契税极易造成买卖双方的矛盾，也容易产生税收征管风险。

因此，税务机关必须采取相应措施。

建议进一步完善法律法规和管理制度，杜绝房地产开发商未经许可代收契税。

虽然《税收征收管理法》第七十八条规定，未经税务机关依法委托代征税款的，责令退还收取的财物，依法给予行政处分或者行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

也就是说，开发商违法代征契税，是要收到处罚的。

但是，在实际操作中，怎样执行行政处分或行政处罚并未规定，例如有违规代征，怎么罚，罚多少，并无具体标准，实际操作起来十分困难。

因此，要进一步明确处分或处罚标准，以便于对违规代征行为执行处罚，遏制房地产开发商违规代征行为。

同时，完善代征管理制度，对经营具有一定规模、诚信度高的纳税人依法授权其代征所开发楼盘的契税，未经授权的一律不允许代收契税，最大限度减少代征的税收风险。

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