房地产企业往后土地红利时代的管理建议
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别增 长 １ ． ％、４ ．％，国 家出 台 了多项 宏观 调 控政 策对 房地 产业 ９５ ６２
劳 动力 比较 多 ，有 助于 经济 的 增长 。 “ 口红 利 ”期就 是指 在一 个 图 １） ０ ９ １ ６ 人 ，２ ０ 年 — 月份全 国 商品房 平均 房价 ｌ２ ０ 年 、２ ０ 年分 ： ０８ １ ； ０５
后 “ 口红 利”期 。 人
该 阶 段房地 产市 场 持续 走热 ，带 动 了房价 高涨 ，房 地产 开发企 源 为导 向 ，占有大 量土 地 资源 ，延长 开 发周期 ，以土地 增值 为主 要 的资 源优 先 的超前 战略 ，低 价获 取大 宗 的优 质土地 资源 ，以低土地
２发展 趋势
一
与分 配 、异 地项 目的 高效 运营 与实 时监 控 、业务 高效协 同成 为急 需 解 决 的问题 。越 来越 多 的大型 房地 产企 业纷 纷通 过进 一步规 范专 业 化 管 理体 系 、优 化 业务 流 程 、加 强 战 略合 作 、加 大管 控 力 度等 举
来 的严 峻挑 战。
断深化 ，受 国家 为应 对 亚洲 金融 危机 以 固定 资产 投 资拉动 内需 政策
人 口经济 学 中的概 念 ，指 的是一 个 国家青 年人 口在 某一 时 间达到 顶
的影 响 ，房 地产 业迅 速 发展 ，也 同时 带动 上下 游产 业发展 ，成 为 国
民经济 的 支柱产 业。
峰 ，随后 生育 率 的下降 使这 些人 需要 供养 的子 女和 老人 相对 较少 ，
对儿 童 与老年 人抚 养 、赡 养负担 均相 对较 轻 ，于是 劳 动力 的扩张 提 供 了一个 把钱 花到 其他 方 面的机 会 窗 口。简单 的说 就是 人 口中适 龄 时 期 内生育率 迅速 下 降 ，总人 口中劳动 适龄人 Ｅ比重 上升 ，从 而在 ｌ
房 价 快 速 上 涨 与 国 家 宏 观 调 控 并 举 的 “ 地 红 利 ” 阶 段 土 （ ０ ２ 至 今 ），房 地 产 市 场 异 常 活 跃 ，价 格 快 速 上 涨 （ ２０年 见
、
我国房地产业发展历 程及趋 势
１ 展历 程 ． 发
我 国房 地 产业 的发展 从 上世 纪八十 年 代开 始大 致经 历 了四个 阶 措 ，提 高管 理效 率 ，增强 自身的综 合竞 争 力 ，积 极应 对市 场 变化 带
段：
起 步 阶段 （９ ２ 以前） １９ 年 ，在九 ＋年 代 初期 才有 了真 正 的房地产
开发 。
二 、房地产业 “ 土地红利”时代分析
１ “ 土地 红 利” 的原 因分析
非理 性 炒作 与 调整 推进 阶段 （ ９ 年 至 １ ９ 年 ），房地 产 业 １ ２ ９ ８ ９
政 府 因土地 出让 金远 远 高于 土地 整理 储备 的成 本获 取 “ 土地红 取 土地 增值 带来 的 “ 土地 红利 ”。
３ 年 来 ，我 国凭 借廉 价 而 充 足 的 劳动 力 这 一 “ ０ 比较 优 势 ”而 业可 以轻 松 的赚 取 超额 利润 。相 当数 量 的房地 产开 发企 业 以土地 资 国的 “ 口红利 ”期赚 取 “ 动 力红 利 ” ，所 以在２ ０ 年 实施 新 获利 手段 。 尤其是 部分 房地 产企 业 的大 盘开 发策 略 ，也 是依 靠先进 人 劳 ０８ “ 口红利 ”期 结束 前提 前进 入 了富裕 水平 ，而 我 国在经 济总 量靠 成本 确保 项 目盈 利水 平 ，享 受 “ 地红 利” 。 人 土 随着 我 国城市 化进 程 的加快 和人 民生活 水平 的提 高 ，将 带动 房 地产 业持 续发 展 。中 国房地 产业 经过近 ２ 年的发 展 已 日益成 熟 ，国 Ｏ
性 ，房 地产 业在 发展 历程 中经 历 了一个 房价 高涨 的 “ 土地 红利 ”阶 地轻 松挣 钱 的 “ 土地红 利 ”时代 逐渐 结 束 ，将进入 到市 场化 竞争 、
段 。随 着 国家对 房地 产业 调控 和土 地监 管越 来越 严 ，房地 产业 依靠 规范 化经 营 的稳定 发展 与微 利 时代 ，大 型房 地产 开发企 业都 走 向了 囤积土 地资 源赚 取超 额利 润 的时代 即将 结 束 ，如何应 对后 “ 地红 跨 区域发 展 、多项 目运 营 的发展 模式 。 企业 的战 略布 局 、资源整 合 土 利” 时代 的激 烈竞争成 为房 地产 开发企 业 当前 亟需解 决 的问题 。
实 际 上 ， 动经 济 增 长 的 除 “ 口 红利 ” 外 ，还 有 “ 地 红 家对 土地 及房 地产 业 的监 管 日趋 严 、紧 ，伴 随着 宏观 调控 的不断 加 拉 人 土 利 ” 。 由于 房 地 产 业 对土 地 资 源 的 完全 依 赖 性 ，以及 土 地 的 稀缺 强 ，房地 产开 发企 业传 统 的经营 模式 将 受到 巨大 的挑 战 ，靠 囤积 土
老 年人 口比例 达 到较高 水 平之 前 ，形 成一 个 劳动 力资 源相 对比较 丰 进行调 控 。 富 ，对经 济发 展十 分有 利的黄 金 时期 。
成 为世 界工 厂 ，跨 国企 业 在 中国主 要投 资加 工制 造业 ，就 是利 用 中 劳 动法 后 ，由于提 高 了用 工成 本 ，外资 纷纷 撤资 。发 达 国家都 是在 前 、人 均财 富落 后 的情况 下 ， “ 口红 利 ”期将 接近 尾声 ， “ 富 人 未 先 老 ”成 为人们 的担心 ，随着 人 口老龄 化特 征显 现 ，我 国逐渐 进入
产 业 经 ； 斋
房地产企业往 后土地红利 时代 的管理建议
＿ 战礼 勇 山东鲁 能集 团有 限公 司
近几 年经 常在 媒体 上看 到 中国 即将进 入后 “ 口红 利 ”期 的文 人
章 ，引起 了很 多经 济学 家 的热议 。 “ 口红利 ”也 叫人 口窗 １ 人 ３，是
高速 发展 阶 段 （ ９ 年至 ２ ０ 年 Ｊ，经过 住 房制 度 改革 的不 １ ８ ９ ０２
劳 动力 比较 多 ，有 助于 经济 的 增长 。 “ 口红 利 ”期就 是指 在一 个 图 １） ０ ９ １ ６ 人 ，２ ０ 年 — 月份全 国 商品房 平均 房价 ｌ２ ０ 年 、２ ０ 年分 ： ０８ １ ； ０５
后 “ 口红 利”期 。 人
该 阶 段房地 产市 场 持续 走热 ，带 动 了房价 高涨 ，房 地产 开发企 源 为导 向 ，占有大 量土 地 资源 ，延长 开 发周期 ，以土地 增值 为主 要 的资 源优 先 的超前 战略 ，低 价获 取大 宗 的优 质土地 资源 ，以低土地
２发展 趋势
一
与分 配 、异 地项 目的 高效 运营 与实 时监 控 、业务 高效协 同成 为急 需 解 决 的问题 。越 来越 多 的大型 房地 产企 业纷 纷通 过进 一步规 范专 业 化 管 理体 系 、优 化 业务 流 程 、加 强 战 略合 作 、加 大管 控 力 度等 举
来 的严 峻挑 战。
断深化 ，受 国家 为应 对 亚洲 金融 危机 以 固定 资产 投 资拉动 内需 政策
人 口经济 学 中的概 念 ，指 的是一 个 国家青 年人 口在 某一 时 间达到 顶
的影 响 ，房 地产 业迅 速 发展 ，也 同时 带动 上下 游产 业发展 ，成 为 国
民经济 的 支柱产 业。
峰 ，随后 生育 率 的下降 使这 些人 需要 供养 的子 女和 老人 相对 较少 ，
对儿 童 与老年 人抚 养 、赡 养负担 均相 对较 轻 ，于是 劳 动力 的扩张 提 供 了一个 把钱 花到 其他 方 面的机 会 窗 口。简单 的说 就是 人 口中适 龄 时 期 内生育率 迅速 下 降 ，总人 口中劳动 适龄人 Ｅ比重 上升 ，从 而在 ｌ
房 价 快 速 上 涨 与 国 家 宏 观 调 控 并 举 的 “ 地 红 利 ” 阶 段 土 （ ０ ２ 至 今 ），房 地 产 市 场 异 常 活 跃 ，价 格 快 速 上 涨 （ ２０年 见
、
我国房地产业发展历 程及趋 势
１ 展历 程 ． 发
我 国房 地 产业 的发展 从 上世 纪八十 年 代开 始大 致经 历 了四个 阶 措 ，提 高管 理效 率 ，增强 自身的综 合竞 争 力 ，积 极应 对市 场 变化 带
段：
起 步 阶段 （９ ２ 以前） １９ 年 ，在九 ＋年 代 初期 才有 了真 正 的房地产
开发 。
二 、房地产业 “ 土地红利”时代分析
１ “ 土地 红 利” 的原 因分析
非理 性 炒作 与 调整 推进 阶段 （ ９ 年 至 １ ９ 年 ），房地 产 业 １ ２ ９ ８ ９
政 府 因土地 出让 金远 远 高于 土地 整理 储备 的成 本获 取 “ 土地红 取 土地 增值 带来 的 “ 土地 红利 ”。
３ 年 来 ，我 国凭 借廉 价 而 充 足 的 劳动 力 这 一 “ ０ 比较 优 势 ”而 业可 以轻 松 的赚 取 超额 利润 。相 当数 量 的房地 产开 发企 业 以土地 资 国的 “ 口红利 ”期赚 取 “ 动 力红 利 ” ，所 以在２ ０ 年 实施 新 获利 手段 。 尤其是 部分 房地 产企 业 的大 盘开 发策 略 ，也 是依 靠先进 人 劳 ０８ “ 口红利 ”期 结束 前提 前进 入 了富裕 水平 ，而 我 国在经 济总 量靠 成本 确保 项 目盈 利水 平 ，享 受 “ 地红 利” 。 人 土 随着 我 国城市 化进 程 的加快 和人 民生活 水平 的提 高 ，将 带动 房 地产 业持 续发 展 。中 国房地 产业 经过近 ２ 年的发 展 已 日益成 熟 ，国 Ｏ
性 ，房 地产 业在 发展 历程 中经 历 了一个 房价 高涨 的 “ 土地 红利 ”阶 地轻 松挣 钱 的 “ 土地红 利 ”时代 逐渐 结 束 ，将进入 到市 场化 竞争 、
段 。随 着 国家对 房地 产业 调控 和土 地监 管越 来越 严 ，房地 产业 依靠 规范 化经 营 的稳定 发展 与微 利 时代 ，大 型房 地产 开发企 业都 走 向了 囤积土 地资 源赚 取超 额利 润 的时代 即将 结 束 ，如何应 对后 “ 地红 跨 区域发 展 、多项 目运 营 的发展 模式 。 企业 的战 略布 局 、资源整 合 土 利” 时代 的激 烈竞争成 为房 地产 开发企 业 当前 亟需解 决 的问题 。
实 际 上 ， 动经 济 增 长 的 除 “ 口 红利 ” 外 ，还 有 “ 地 红 家对 土地 及房 地产 业 的监 管 日趋 严 、紧 ，伴 随着 宏观 调控 的不断 加 拉 人 土 利 ” 。 由于 房 地 产 业 对土 地 资 源 的 完全 依 赖 性 ，以及 土 地 的 稀缺 强 ，房地 产开 发企 业传 统 的经营 模式 将 受到 巨大 的挑 战 ，靠 囤积 土
老 年人 口比例 达 到较高 水 平之 前 ，形 成一 个 劳动 力资 源相 对比较 丰 进行调 控 。 富 ，对经 济发 展十 分有 利的黄 金 时期 。
成 为世 界工 厂 ，跨 国企 业 在 中国主 要投 资加 工制 造业 ，就 是利 用 中 劳 动法 后 ，由于提 高 了用 工成 本 ，外资 纷纷 撤资 。发 达 国家都 是在 前 、人 均财 富落 后 的情况 下 ， “ 口红 利 ”期将 接近 尾声 ， “ 富 人 未 先 老 ”成 为人们 的担心 ，随着 人 口老龄 化特 征显 现 ，我 国逐渐 进入
产 业 经 ； 斋
房地产企业往 后土地红利 时代 的管理建议
＿ 战礼 勇 山东鲁 能集 团有 限公 司
近几 年经 常在 媒体 上看 到 中国 即将进 入后 “ 口红 利 ”期 的文 人
章 ，引起 了很 多经 济学 家 的热议 。 “ 口红利 ”也 叫人 口窗 １ 人 ３，是
高速 发展 阶 段 （ ９ 年至 ２ ０ 年 Ｊ，经过 住 房制 度 改革 的不 １ ８ ９ ０２