房地产研发设计概论精品文档70页
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房地产产品创新全解及案例解析.pptx
案例2:天津格林世界规划概念
天津市中心蜿蜒的海河 和变化的城市街坊是 规划概念的起源，一 条意寓海河的“绿河” 从北向南蜿蜒穿过用 地中心，形成了住宅 区的中心绿化带。并 创造了一个南北向的 强有力的视觉和功能 联系。
4. 项目主题覆盖产品创新的范畴 4.1 规划---概念---方案---扩初设计、部品设计 4.2 景观---概念---小品细节、材料 4.3 室内---概念主题---配饰设计主题
2.1地域人文类主题:天津格林世界------海河印象主题
2.2自然地貌类主题:香密山------城市山林主题
2.3民族风情类主题:北京格林小镇------北欧风情 北京格林小镇6------法国风情 万科红群------英国风情 万城华府------中国地王,城市别墅
2.4城市规划类主题:金地名津------一个城市,两个世界
1.1 概念设计阶段。 1.2 产品研发阶段。 1.3 标准化与多样化阶段。
2. 概念设计阶段的创新
目的规模分类 2.3 不同项目规模下概念设计的特点 2.4 不同项目自然资源下概念设计的特点 2.5 概念设计的标准化思考
2.1 概念设计要素
策划报告中的项目概念设计内容主要涉及项目主题 特征的挖掘与描述,以及 针对此主题概念展开的规划、 建筑、景观等一系列设计概念等。
2.3 不同项目规模下概念设计的特点:
目录 2.3.1 规划概念 2.3.2 景观概念
2.3.1 规划概念
大盘案例1:荔湖城
大盘案例1:荔湖城
大盘案例2:北京格林小城
大盘案例2:北京格林小城
大盘案例2:北京格林小城
大盘案例3: 天津金地格林世界
自始至终，本项目都被 作为城市的一部分进 行设计，如何延续城 市文脉，如何提升区 域品质，是我们一直 关注的话题。
房地产研发设计概念资料整理
l 工业建筑的分类： (1)按生产性质：轻工业厂房和重工业厂房。 (2)按生产功能分：冶金工业、化学工业、轻工
业和纺织工业厂房。 (3)从建筑角度：单层工业厂房、多层工业厂房、
钢结构厂房和组合式厂房。
单层厂房
水泥厂
组合式
钢结构厂房
1.1.4 市政建筑
定义：市政建筑指一个城市的行政公用设施和建筑， 也就是市政公用设施建筑。包括以下几方面： (1)水、电、燃气等供应设施建筑。例如自来水厂； (2)公共交通(道路、桥梁)，出租汽车、轻轨、地铁 等的附属建筑； (3)通讯设施建筑； (4)公共环境卫生设施建筑，如：污水处理厂； (5)其它，如：殡仪馆、公墓等设施建筑。
l 第三，新王国时期，庙宇石窟庙注重建筑内部空间的 营造;
l 第四，后期，希腊时期和罗马时期，建筑出现了新的 类型、形制和样式，有了许多希腊、罗马因素。
1.2.2.2 欧洲”古典时代”的建 筑
l 欧洲“古典时代”指古代爱琴文明时期、古希 腊时期和古罗马时期。这三个时期是不断继承 和发展的，并且建造了古代世界的奇迹，是建 筑的灿烂辉煌时代。 古希腊建筑 ：神殿、剧场、竟技场等。 古罗马建筑：宗教建筑，皇宫、剧场、角斗 场、浴场以及广场等。
房地产研发设计概论
1 房地产研发设计概念
• 本章从房地产产品 (土木、建筑)的基本 定义出发来说明土 木建筑工程的基本 概念。从而从房地 产行业的角度来认 识行业的性质、任 务和工作程序。
1.1 建筑概念
1.1.1 什么是建筑
狭义的建筑：指房屋 广义的建筑：房屋和构筑物
l 建筑定义： 人们用天然材料和人工材料创建的，具
2)商：
商代建筑规模宏伟，布局规则。多为木架夯土 建筑和庭院。在早期，中国传统院落式建筑群组合 就开始走向定型。
业和纺织工业厂房。 (3)从建筑角度：单层工业厂房、多层工业厂房、
钢结构厂房和组合式厂房。
单层厂房
水泥厂
组合式
钢结构厂房
1.1.4 市政建筑
定义：市政建筑指一个城市的行政公用设施和建筑， 也就是市政公用设施建筑。包括以下几方面： (1)水、电、燃气等供应设施建筑。例如自来水厂； (2)公共交通(道路、桥梁)，出租汽车、轻轨、地铁 等的附属建筑； (3)通讯设施建筑； (4)公共环境卫生设施建筑，如：污水处理厂； (5)其它，如：殡仪馆、公墓等设施建筑。
l 第三，新王国时期，庙宇石窟庙注重建筑内部空间的 营造;
l 第四，后期，希腊时期和罗马时期，建筑出现了新的 类型、形制和样式，有了许多希腊、罗马因素。
1.2.2.2 欧洲”古典时代”的建 筑
l 欧洲“古典时代”指古代爱琴文明时期、古希 腊时期和古罗马时期。这三个时期是不断继承 和发展的，并且建造了古代世界的奇迹，是建 筑的灿烂辉煌时代。 古希腊建筑 ：神殿、剧场、竟技场等。 古罗马建筑：宗教建筑，皇宫、剧场、角斗 场、浴场以及广场等。
房地产研发设计概论
1 房地产研发设计概念
• 本章从房地产产品 (土木、建筑)的基本 定义出发来说明土 木建筑工程的基本 概念。从而从房地 产行业的角度来认 识行业的性质、任 务和工作程序。
1.1 建筑概念
1.1.1 什么是建筑
狭义的建筑：指房屋 广义的建筑：房屋和构筑物
l 建筑定义： 人们用天然材料和人工材料创建的，具
2)商：
商代建筑规模宏伟，布局规则。多为木架夯土 建筑和庭院。在早期，中国传统院落式建筑群组合 就开始走向定型。
房地产开发概述
56个相关产业的发展。 ④灵敏性 ⑤风险性 ⑥周期性 ⑦对金融业的依赖性
5．我国房地产业的发展历程
（1）起步时期（1978-1979年）
（2）复苏时期（1979年-1989年）
（3）膨胀－整顿时期（1990-1997年）
（4）繁荣-膨胀-整顿时期（1998年-）
2020/11/19
房地产开发概述
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2020/11/19
房地产开发概述
3．经济分析：主要分析成本和收益。
经济分析： 以动态分析为主，以静态分析为辅。
主要进行： 项目开发成本分析、现金流量分析， 财务净现值、动态投资回收期、 内部收益率等指标的测算， 盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等
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2020/11/19
发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地 动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和 经营管理，是一项综合性经济活动。它跨越生产和流通两个 领域。
狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括 工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七 通一平”部分。
通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念。 房地产开发要求有周密的规划 。
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房地产开发概述
③房地产综合开发（最主要的形式）
是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建 设区域内的基础设施和建筑实行统一规划、综合配套、 协调建设。
房地产综合开发还要求在建设程序上严格遵循客观规 律办事，按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投 标、基础设施、主体建筑、配套工程、竣工验收、使用 管理等程序进行，做到各个建设环节紧密衔接、协调发 展，从而实现以最小的投入获取最大效益。
5．我国房地产业的发展历程
（1）起步时期（1978-1979年）
（2）复苏时期（1979年-1989年）
（3）膨胀－整顿时期（1990-1997年）
（4）繁荣-膨胀-整顿时期（1998年-）
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房地产开发概述
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房地产开发概述
3．经济分析：主要分析成本和收益。
经济分析： 以动态分析为主，以静态分析为辅。
主要进行： 项目开发成本分析、现金流量分析， 财务净现值、动态投资回收期、 内部收益率等指标的测算， 盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等
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发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地 动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和 经营管理，是一项综合性经济活动。它跨越生产和流通两个 领域。
狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括 工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七 通一平”部分。
通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念。 房地产开发要求有周密的规划 。
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房地产开发概述
③房地产综合开发（最主要的形式）
是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建 设区域内的基础设施和建筑实行统一规划、综合配套、 协调建设。
房地产综合开发还要求在建设程序上严格遵循客观规 律办事，按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投 标、基础设施、主体建筑、配套工程、竣工验收、使用 管理等程序进行，做到各个建设环节紧密衔接、协调发 展，从而实现以最小的投入获取最大效益。
房地产规划设计与建筑工程基础知识精品文档54页
；
12、高层比例，一般七层以上为高层住宅， 即高层住宅占总建筑面积的比例： 高层比例 居高 住层 区建 总筑 建面 筑积 面（积 %）；
13、住宅间距（m）；
14、居住区平均造价： 平均造价 居住区 总总 造建 价筑面（积元/㎡）；
15、停车为个数，是指在规划用地范围内 设置的地面和地下停车位的个数；
5%-12%
-
（三）居住区规划方案的技术经济指标
1、居住区总用地（ha），其中包括居住用地，公 共建筑用地，道路用地，绿化用地；
2、居民每人占地（㎡/人），其中包括人均居住 用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地；
3、居住区总建筑面积（㎡），其中包括居住建筑 面积、公共建筑面积；
4、总户数、总人口、平均每户人口（口/户）； 5、平均每户居住面积（㎡）；
三、居住区的各类技术经济指标
（一）居住区用地控制指标表（表4-3）
居住规模
住宅层数
大城市
中等城市
小城市（镇）
居住区
多层
16-21
16-22
16-25
高多层
12.5-15
13-16
13-16
小区
低层
20-25
20-25
20-30
多层
15-19
15-20
15-22
高多层
11-14
12.5-15
-
高层
10-12
9、人口毛密度，是指居住总人口和总用地 之比： 人口毛密度总 总用 人地 口 （人/ ha）；
10、人口净密度，是指居住总人口与居住 建筑用地面积之比： （人/ 人口净密度 居住建 总筑 人用 口地面积 ha）；
11、平均层数，是指住宅总面积与住宅基
地产产品研发设计管理资料
地产产品研发设计管理资料地产产品研发设计是指在地产项目的规划和开发过程中，通过科学的方法和手段，进行产品研发、设计和管理的活动。
这是地产项目成功的关键环节之一，决定了最终产品的质量和竞争力。
本文将介绍地产产品研发设计管理的重要性、流程、关键要素和策略。
一、地产产品研发设计管理的重要性地产产品研发设计管理的重要性体现在以下几个方面：1. 提高产品质量：通过科学的研发设计管理，可以确保产品的设计符合市场需求、满足用户期望，从而提高产品的质量。
2. 提升产品竞争力：地产项目竞争激烈，产品研发设计是提升竞争力的重要手段。
通过差异化的产品设计和创新，可以使产品具备更大的市场吸引力和竞争优势。
3. 规避风险：在产品研发设计过程中，及时发现和解决问题，可以规避项目风险，避免后期调整和重建的成本和影响。
4. 提高项目效率：通过科学的研发设计管理，可以将项目从规划到开发的周期缩短，提高项目效率，提早收益。
二、地产产品研发设计管理的流程地产产品研发设计管理的流程一般包括以下几个阶段：1. 前期调研：对市场需求进行调研，了解目标人群的需求和喜好，了解竞争对手的产品特点和价格水平。
2. 初步设计：根据调研结果，进行产品初步设计，包括产品定位、功能配置、结构规划等。
3. 深化设计：在初步设计的基础上，进行更加详细和全面的设计，包括外观设计、细部设计、功能优化等。
4. 样板房制作：根据深化设计的结果，制作样板房进行展示和宣传。
5. 客户反馈：在样板房展示过程中，接收客户的反馈和意见，进行适时的调整和改进。
6. 批量生产：根据调整和改进的结果，进行批量生产，准备项目的交付和销售。
三、地产产品研发设计管理的关键要素地产产品研发设计管理的关键要素包括：1. 项目团队：组建优秀的项目团队，包括设计师、工程师、市场专家等，确保项目的专业性和多元性。
2. 研发设计流程：建立科学、高效的研发设计流程，明确各个环节的职责和时间节点，避免决策和沟通的困难。
房地产规划与设计管理概述
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房地产规划与设计管理概述
（二）建设用地规划管理
• 含义：城市规划主管部门根据城市规划法规和批准 的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、 定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等 各项管理工作的总称。
• 依据:《中华人民共和国城乡规划法》 • 目的与任务：
控制建设、合理利用土地、保障规划实施、 协调矛盾、综合考虑用地效益、完善城市规划
• 住宅形式取决于自然环境、经济水平、技术水平、 文化习俗和家庭结构等因素。
• 《住宅建筑设计规范》中，根据住宅建造层数将 住宅划分为 低层住宅（1至3层）、多层住宅 （4至6层）、中高层住宅（7至9层）、高层 住宅（10至30层）。
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房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
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房地产规划与设计管理概述
（二）建设用地规划管理
《建设用地规划许可证》的办理步骤
• 申请材料报送、现场踏勘、根据需要征求有关部门意 见、核定建设用地位置和界线、提供规划设计条件、 审查建设用地总平面布置、核发建设用地规划许可证
• 有效期限为六个月，逾期未申请办理的，许可证 将自行失效；申请人需要延续有效期限的，有效 期限届满30日前提出申请。
（三）城市规划体系
3、城市详细规划
• 控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据， 详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理 要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。
修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性 详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排 及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。
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房地产规划与设计管理概述
房地产开发项目规划设计概述课件(PDF 81页)
城市分 区规划
城市详 控制性 细规划 修建性
7.1 城市规划与房地产开发
7.1.1 城市规划概述
2）城市规划的层次体系
地位和主要职能
★1 城市总体规划
城市总体规划——在较长时期内（一般20年），对城
市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建
设的综合部署和实施措施。
块状、带状、环状、
城市的性质、发展目标和规模 串联、组团、星座状
建筑风格
中式建筑风格
北京四合院 江南园林 新徽派建筑
欧陆风格
异域风格
新古典主义风格 现代主义风格
主题风格
四合院
江南园林
徽派建筑
西班牙风格
威尼斯水城
7.1 城市规划与房地产开发 7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容 7.3 房地产开发项目的规划布局 7.4 房地产开发项目的建筑选型
2）城市规划的层次体系
★3 城市详细规划
城市详细规划
控制性详细规划 将城市总体规划的要求具体落实到地块上
如建筑密度、容积率、人口密度等
修建性详细规划
规划总平面图、市政设施的具体位置等
7.1 城市规划与房地产开发
7.1.1 城市规划概述
3）城市规划的特点
城市规划的特点
政策性 前瞻性 区域性 综合性 实践性
房地产开发
7.1 城市规划与房地产开发 7.1.1 城市规划概述
7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系
1）城市规划对房地产开发的影响
★ 城市规划引导房地产开发规划影响土地价值的变动
控制公共投资 控制私人投资
学区、青奥、 地铁、隧道
7.1 城市规划与房地产开发 7.1.1 城市规划概述
房地产产品研发
第31页/共51页
标准的一居室：一室一厅
第32页/共51页
第33页/共51页
第34页/共51页
第35页/共51页
第36页/共51页
第37页/共51页
三、 户型研发要点 1.户型面积的实用化 2.功能配置的完美化(弹性设计） （1）套型内各个居室空间的构成关系 （2）小区内各种户型的比例关系 3.人性化 （1）生理健康（2）心理健康（3）物理健康 4.挖掘户型的附加值 （1）露台设计（2）飘窗设计（3）无永久顶盖阳台设计（4）无顶盖或无永久顶
第39页/共51页
第五节 景观的研发
主要是水景、山景、海景住宅的研发
第40页/共51页
第六节 公共设施的研发
公共服务设施一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政 公用、行政管理和其他等八类设施。
取决于居民的生活水平，各地的生活习惯，居住区周围的公共服务设施的完善程 度，以及人们社会生活组织的变化等因素。
三、建筑风格竞争力的提升 1.把握好建筑风格的未来走势 研究出与当地文化相吻合,满足市场需求的产品. (1)追求个性化 (2)设计理念的理性、成熟 (3)风格杂糅化 (4)风格精致化 2.促进研发设计市场的规范 3.提高研发设计人员的素质 4.更新房地产开发商的观念
第29页/共51页
第四节 户型的研发
第二节 产品整体研发
一、整体研发概述 整体规划设计主要包括以下方面（以《2000年小 康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计 导则》为依据）：
1.规划结构:用地配置得当,功能组织合理,布局结构 清晰,整体协调有序.
2.道路与交通:构架清楚,分级明确,并与城市公交系 统有机街接
3.住宅群体:住宅类型与标准;可采取多层\高层\中 高层\低层相结合
标准的一居室：一室一厅
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第33页/共51页
第34页/共51页
第35页/共51页
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三、 户型研发要点 1.户型面积的实用化 2.功能配置的完美化(弹性设计） （1）套型内各个居室空间的构成关系 （2）小区内各种户型的比例关系 3.人性化 （1）生理健康（2）心理健康（3）物理健康 4.挖掘户型的附加值 （1）露台设计（2）飘窗设计（3）无永久顶盖阳台设计（4）无顶盖或无永久顶
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第五节 景观的研发
主要是水景、山景、海景住宅的研发
第40页/共51页
第六节 公共设施的研发
公共服务设施一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政 公用、行政管理和其他等八类设施。
取决于居民的生活水平，各地的生活习惯，居住区周围的公共服务设施的完善程 度，以及人们社会生活组织的变化等因素。
三、建筑风格竞争力的提升 1.把握好建筑风格的未来走势 研究出与当地文化相吻合,满足市场需求的产品. (1)追求个性化 (2)设计理念的理性、成熟 (3)风格杂糅化 (4)风格精致化 2.促进研发设计市场的规范 3.提高研发设计人员的素质 4.更新房地产开发商的观念
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第四节 户型的研发
第二节 产品整体研发
一、整体研发概述 整体规划设计主要包括以下方面（以《2000年小 康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计 导则》为依据）：
1.规划结构:用地配置得当,功能组织合理,布局结构 清晰,整体协调有序.
2.道路与交通:构架清楚,分级明确,并与城市公交系 统有机街接
3.住宅群体:住宅类型与标准;可采取多层\高层\中 高层\低层相结合