徐州怡和广场市场调研和业态定位报告2019.7.15
徐州商圈分析报告
业态分布图
段庄广场、商 业街 金鹰百货、新 一佳超市
人流动向
人民广场商圈现状
1、该商圈现物业吸纳率仅为60%，由于其 独特的地理位置优势，随着周边居民区不 断扩大和各种业态陆续完善该商圈将发展 成徐州仅次于中心商圈的第二大商业中心。 目前该商圈租金均价为4000元/㎡/年。 2、结合徐州市城市经济、人口数量、消费 水平及城市发展速度，该商圈商铺后期潜 力较大，建议重点关注，可作为后期品牌 在徐州扩大发展的首选商圈。
40岁以上
中心商圈相关图片
徐州商圈调研报告
徐州商圈调研报告徐州市商圈调研报告一、引言商圈是指在一个特定地理区域内，聚集了大量的商业项目和商家，形成一个独特的商业生态系统。
商圈调研是通过对商圈内商家、消费者以及市场环境等因素进行深入研究，以了解商圈的现状，为商家提供有针对性的发展策略。
本次调研报告将对徐州市商圈进行调研并分析其特点。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查、实地走访和市场观察等方法。
我们随机选择了徐州市几个繁华的商圈，并对商家进行问卷调查，了解他们的经营情况、市场竞争状况以及消费者需求等。
同时，我们还对商圈内的消费者进行问卷调查，以了解他们的消费习惯和购物偏好。
此外，我们还观察了商圈内的市场环境、商家经营状况等。
三、商圈特点1.地理位置优越：徐州市商圈多占据市中心地理位置，交通便利，吸引大量消费者前来购物。
商圈内还有多个大型购物中心和百货公司，提供丰富的商品选择。
2.商业项目多样：商圈内的商业项目多样化，有服装鞋帽、食品饮料、家居建材等多个细分领域的商家。
消费者可以在商圈内找到几乎任何所需的商品。
3.竞争激烈：由于商圈内商家众多，竞争激烈。
商家之间通过价格、服务等方面展开竞争。
为了吸引更多消费者，商家们也会进行各种促销活动。
4.消费者需求多样：消费者需求多样化，价格、品质和服务是他们选择商家的重要因素，同时，消费者也会关注商家的口碑和信誉度。
五、商圈发展建议1.提高服务水平：商家应注重提升服务质量，增加员工培训，为消费者提供更好的购物体验。
2.精细化管理：商圈管理方面应加强对商家的管理，合理规划商圈内商家的种类和布局，避免同质化竞争。
3.充分利用市场资源：商圈应充分利用市场资源，引进更多的特色商家，举办主题活动，增加商圈的吸引力。
4.建立多层次的合作机制：商圈内的商家应建立多层次的合作机制，在价格竞争的同时，也可以通过联合采购、联合推广等形式共同发展。
五、结论通过本次调研，我们对徐州市商圈的特点和发展现状有了较为全面的了解。
商圈作为商业发展的重要组成部分，对于徐州市的经济发展起到很大的推动作用。
广场调研分析报告
广场调研分析报告广场调研分析报告一、调研目的和背景近年来，人们对广场的需求越来越高。
广场作为城市的核心区域，不仅是人们休闲娱乐的场所，也是展示城市文化和形象的窗口。
因此，本次调研旨在了解广场的使用情况、人口流动情况以及人们对广场的需求和意见，从而为广场的规划和管理提供参考。
二、调研方法和过程本次调研采用问卷调查和实地观察相结合的方式进行。
首先，我们设计了一份简洁明了的问卷，涵盖了广场的功能、设施、管理等方面的内容，并通过随机抽样的方式发放给行人。
同时，我们还派出调研团队进行实地观察，记录广场的人流量、活动情况以及设施的状况。
三、调研结果分析根据调研数据和实地观察结果，我们得出以下几个结论：1.广场的主要功能：根据问卷调查结果，有80%的受访者认为广场的主要功能是提供休闲娱乐场所，其次为举办文化活动和展览。
实地观察发现，广场上常常有人们打球、唱歌、跳舞等各种娱乐活动。
2.广场的人流量：调研数据显示，广场的人流量主要集中在晚上和周末。
尤其是在夏季，因为气温较高，大家更愿意在晚上出来活动。
然而在白天，由于大部分人都在工作，广场的人流量相对较少。
3.广场设施的状况：通过实地观察，我们发现广场的设施不够完善，尤其是公共厕所的数量过少。
调研数据显示，有70%的受访者认为广场的公共设施亟待改善。
4.广场管理意见：调研数据显示，大部分受访者对广场的管理比较满意，认为广场的安全性和环境卫生状况良好。
然而，也有一部分人认为广场的安保措施不够严格，存在一些安全隐患。
四、建议与展望根据以上调研结果，我们提出以下几点建议：1.增加广场的公共设施，尤其是公共厕所的数量。
这样可以满足人们在广场活动的需求，提升广场的舒适度。
2.加强广场的环境卫生管理。
定期清扫垃圾、修剪花草，并安排人员进行卫生检查，确保广场的整洁和卫生。
3.增加广场的照明设施，提高夜间广场的亮度，增加人们在晚上的活动选择。
4.加强广场的安保措施，安排安保人员巡逻，提高广场的安全性。
徐州市服装市场调查研究ppt(共31页)
SCOFIELD
• 苏格兰传统淑女装
• 罗曼蒂克的淑女装
SCOFIELD
• 海洋系列的休闲女装 • 田园系列的女装
纯棉质地，小碎花，誊编制品.
PORTS品牌展（一）
PORTS（ 宝姿小档案）
经典品牌法国宝姿PORTS源于世界服装王国法 国，秉承古罗马皇室经典，展现欧洲时尚风情， 是品位、地位与时尚的象征。 法国宝姿品牌服饰吸收了欧洲服饰时尚理念之精 华，敏感的捕捉了国际流行元素，融合民族传统， 注重款式、色彩的搭配，对细节的精妙把握及对 结构的深刻感悟，使得法国宝姿服饰的每一件作 品均处时尚的前列，引领时尚潮流。 法国宝姿品牌服饰将目标消费者锁定品位高、收 入稳定的成功人士，品种汇聚了男女正装、休闲 装、皮鞋、皮具等数十类，全方面满足各界成功 人士不同场合的穿着需要。 经典的风范，高贵的品位，时尚的款式，精湛的 工艺——是法国宝姿品牌的灵魂。我们力求把这 一切做得更完美、更真实、更创新，使法国宝姿 品牌更具有深刻的文化内涵。
高档服饰——金鹰
•SCOFIE LD
•PORTS
•She’s
金鹰简介
成立时间：金鹰国际集团于 1992年归国创立，是南京市首家 批准成立的大型多元化外资企业 集团,徐州金鹰国际购物中心,于 2003.12日正式营业。
地理位置：位于徐州市的经济、 文化中心——彭城广场正北侧， 被誉为徐州市的“天安门”。
徐州市服装市场调研
调研对象
高档、中档、低档
• 品牌发展 • 品牌对比 • 销售情况 • 演绎风格 • 店面环境 • 服务情况
调研目的
了解服装消费的购买人群以及购买 方式，购买习惯等情况。
了解服装市场，更好的把握市场的 脉搏。
通过此次调研，提高了我们自身对 服装的品牌，款式，面料，色彩有 了更深一步的了解。
徐州市场分析
（徐州市场分析）徐州市场分析一、徐州市概况徐州，古称彭城，地处苏鲁豫皖四省交界，为东部沿海与中部地带、长江三角洲经济开发区与环渤海经济圈结合部，是淮海经济区内最大的中心城市和江苏省全力打造的“三大都市圈”之一。
徐州地理位置优越，交通便利，京沪高速、京福高速、连霍高速贯穿境内，航班、高铁可直达上海北京广州及世界各地20多个国家和地区，乘坐高铁到上海北京等城市2.5小时路程。
2011年，徐州市社会消费品零售总额达1140亿元，同比增长17.9%，增幅全省第一。
去年，该市重点建设了彭城广场、新城区、高铁商务区三大商业中心和老东门时尚街区、创意文化街区等一批功能性街区；引进了香港德客乐、万达集团等一批国内外知名商贸企业；加快建设了苏宁商务广场、中央国际广场、高铁生态商务区核心区、新城区总部经济园、八里国际家居交易博览中心等一批重大商贸项目；启动了生产资料、农副产品、宣武等一批专业批发市场的提档升级工作。
全年仅列入全市“三重一大”盘子的重点商贸流通项目投资总额就达104亿元。
一大批商贸重点项目建成营业，极大地增强了徐州商圈的消费集聚能力，2011年，市区高档消费品零售额的40%来源于周边城市。
（徐州市场分析）二、徐州市灯饰商圈概况1、徐州市商圈规划从2007年开始，为整体提升徐州中心区域功能配置与城市形象，快速发展徐州的商业经济，徐州开始积极构建“一主、四副”的大商贸格局。
一主即中心商圈。
即将中心商圈打造成面向徐州都市圈、辐射淮海经济区的区域性恢复和多功能综合中心商业区。
四副即四个市级副商圈。
淮海广场商圈、人民广场商圈、东部商圈、新城区商业中心。
2、商圈介绍1）人民广场商圈功能定位：城市商业副中心和片区商业中心基本情况：人民广场商圈发展的核心位于三条城市主干道---二环西路、淮海西路和建国西路的交叉口处，该区域周围已经形成了成熟的居住区域，总辐射人口能够达到50万人。
这些居住小区的建成，为人民广场商圈凝聚了人气，为商圈的进一步（徐州市场分析）发展提供了保障。
徐州市休闲娱乐市场调研概况
150
前徐州12家店面
600-6000
约营业额 万元/年-总计
租金 约元/平方/ 天
150
2.18
80
1.20
90
3.43
180
1.01
60
1.40
100
2.47
徐州主要美容会所具体概况介绍
会所名称
朝晖美容
特别特美容
花美冠美容
柔婷美容美 体连锁专业 店 香梦丽雨女 子时尚会所 蕾蔓婷娜美 容
3、采用VIP 销售模式。徐州主要的健身会所基本都采用此销售模式，一方面是因为VIP价格高，可以 带来更多的利润，像名士的专人VIP卡费1万元/年；另一方面也是由于本身市场需要所决定的，随着徐 州经济的快速发展，社会保障体系的不断完善，人们可支配收入大幅增长，健康消费理念也悄然发生 变化，对高档次休闲健身的消费需求与日俱增。据了解，徐州整个健身行业的年营业额大概在700万， 像宝迪舍宾瑜珈店一年的营业额大概在70万元，它是单店形式，那么像设施配套和项目相对比较健全 、店面较多的健美丽人俱乐部年营业额在190万左右，对于正在发展中的健身俱乐部有这样的成绩是很 令人满意的。
500-2000
190
1.66
梅地亚淮 海西路店
名士健身
宝迪舍宾 瑜珈会所 利尔德保 龄球馆
卓玛瑜珈Βιβλιοθήκη 3000 5800 1800 3000 1500
器械训练、有氧训练区、力量训练区、综合操房、动感 单车室、桑拿沐浴区、体能测试区、VIP水吧休闲区及瑜
伽会馆
游泳池、网球场、羽毛球场、各种瑜伽、肚皮舞、普拉 蒂等各式各样形体操及有氧器材区、力量器材区、自由
傲·韵·诗美颜 中心
300
美容、美体，在金鹰6楼
徐州商圈空间布局
新城商圈 新城区的功能定位为徐州市的商务政务创新区。起步区规划布局以顺堤河为界分为南北两区、 11片功能组团结构。北侧规划核心区，集中布置商业、办公、市级综合文化建筑；南侧规划 为大型城市居住社区。行政办公中心、滨水生态公园、体育中心、新闻办公、图书馆、影剧 院、科技研发及产业总部园区以及5个居住组团将承托起起步区的整体构架。现已集聚了中铁、 绿地、上海建工、国信、中茵等知名房企入驻开发，奠定了新城区高人气的商业基础。
徐州市区商圈空间布局演变及未来规划
组长及PPT制作：刘雨舟 PPT讲解 ：王震 资料搜集：高轶群 贾轶飞 资源自分析 ：张洁 高婷知识背景
徐州市区商圈空间布局的演变 徐州市区商圈空间布局演变的原因分析
徐州市区商圈空间布局的未来规划
知 识 背 景
成本最低的选择
1、空间布局选择的标准 市场份额最大的选择 获得聚集效益的选择 自然因素：自然环境、自然资源
2 向交通干道高度聚集 专业市场的存在需要大量的人流，伴随着大量的车流、物流，交通干道可 为专业市场提供大量的客源；便利的交通条件有利于产品的运输，加快市 场的发展。
3 布局集中，逐渐形成商业集群 商圈的集聚布局，有利于提供公共基础设施的利用率，提高商圈对客户的吸 引力、影响力，形成集聚效应。
徐州市区商圈空间布局演变的原因
1. 城市核心区型（古彭商圈、人民广场商圈，淮海广场商圈） 这类新商业空间位于城市原有的商业中心,那里交通便利,可以依托原有的商业设施,因此 可以吸纳大量的人流,其服务和辐射范围很大,甚至大到整个都市区。 2. 老城区边缘型（矿大商圈，东部商圈） 这类新商业空间介于城市核心区和老城区边缘之间,一般靠近城市交通干道尤其是城市环 线附近,交通极为便利,或者靠近老城区密集的居住区附近,服务人口高度集中。 3. 城郊结合部的快速干道或城市出入口型（铜山商圈） 这类新商业空间远离城市中心区,一般位于城郊结合部的城市对外交通要道和城市环路附 近,具有良好的区域可达性,服务范围广,具有区域性辐射功能,服务于整个城市甚至更大的 区域。 4. 新市区(郊区新城)型（高铁商圈、新城商圈） 这类新商业空间是随着城市新区开发和建设而逐渐形成的。
广场的调查报告
广场调研报告学号：2010xxxx报告人：王xx班级：环艺x班指导教师：xxx 广场调研报告调研时间:2013.04.11 调研地点:牡丹江文化广场调研目的:通过对牡丹江文化广场的调研,了解广场周边环境及其广场性质定位, 了解文化广场的使用形态，并进行品质方面的比较，以探求广场设计的一般规律——即设计应该从人的日常生活出发，创造出人性化的空间。
了解城市广场作为城市的公共空间，在城市公共生活中扮演着重要的角色。
广场的使用率和使用者对广场的满意度是广场设计的评价基本标准。
为以后的广场设计打下基础。
一、文化广场概况文化广场是牡丹江市的中心广场，也是牡丹江的标志性建筑之一，是牡丹江市一个面积较大且功能齐全的休息娱乐广场。
文化广场位于黑龙江省牡丹江市东安区，占地约占地面积320×125＝40000平方米。
广场位于太平路与东平安街两条城市主干道的交汇处，西靠工人文化宫，地理位置优越。
广场内建设露天舞台。
配以大面积绿色草坪，花灌木，三季有花，四季长青，环境宜人，牡丹江市广大人民群众开展文化、集会、娱乐活动的重要场所。
绿城广场的可视性很高，虽然其中有一些下沉空间，但下沉的面积很小，所以整体看起来可视性比较高，这就导致了广场的利用率很高，其目的是为了获得一个比较开敞的空间和功能分区的需要，满足了人们休闲娱乐的需求。
二、空间组合和组织空间组织围绕广场东西主轴线和南北辅轴线展开，整个广场比较通透，广场中采用小块的绿地对空地进行划分，在广场的东部设有地下商城的入口，西南面搭建有露天舞台，提升了广场的商业性。
文化广场是一面围合的广场，里面进行了多种形式的空间分割，广场空间的分割主要是底面通过绿地和铺装的不同把广场分成若干个空间，绿城广场也是利用铺地材料、花纹的不同进行空间的分割的。
文化广场的可视性很高，一方面是因为它是一面围合而成的广场且面积比较大，另一方面是因为绿城广场的高差变化不是很大，使人站在远处就能对前方一览无余，再加上广场的绿化很好和辅助设施比较齐全，就大大提高了广场的利用率。
城市广场调研报告
城市广场调研报告
《城市广场调研报告》
引言
城市广场作为城市的核心地带，在城市规划和建设中扮演着至关重要的角色。
因此，我们进行了一项关于城市广场的调研，旨在了解广场的现状、功能和利用情况，并提出一些建设性的建议。
调研方法
我们选择了多个城市中心的广场进行了深入的调研，其中包括人民广场、市政广场、街心花园等。
我们采用了问卷调查、实地考察和访谈等方法，以全面了解广场的情况。
调研结果
1. 广场的现状：大多数广场都呈现出一定程度的人流拥挤、环境脏乱、设施老旧等问题。
部分广场存在停车难、座椅少、绿化不足等状况。
2. 广场的功能：广场在城市中具有重要的社交、休闲、文化交流等多重功能，但现实中多数广场多仅仅是人们的过路场景，鲜有人在此停留、休憩、甚至活动。
3. 广场的利用情况：广场上的商业活动以及文化艺术表演等利用率不高，大部分广场并没有形成具有影响力的文化品牌。
建议
1. 提升广场环境：应加强对广场的治理和改造工作，提升环境卫生、改善绿化以及设施的更新。
2. 多功能利用广场：广场应当成为人们休憩、社交、文化交流的重要场所，可以设置更多舒适的座椅、休息区、体育器材等设施，吸引人们驻足。
3. 发展广场文化：举办一系列丰富多彩的文化活动，如音乐会、展览、庙会等，形成特色的文化品牌。
结论
城市广场是城市的重要公共场所，其发展和利用直接关系到城市居民的生活质量和幸福感。
我们希望通过这次调研，能够引起有关部门的重视，促进城市广场的改善和发展，为市民创造更美好的城市生活环境。
徐州市(含区县)商圈调研分析报告
徐州市（含区县）级别定位
人口、经济、购买力、消费群等等一些社会客观事 实决定着市场等级，徐州市场可划分4个市场等级。
州市级别划分
地级市级商圈（12个）：见附件明细 县级市市场商圈（5个）：见附件明细 县级市场商圈（3个）：见附件明细 镇级市场商圈（1个）：见附件明细
调研外景
徐州市市场商圈层级划分
解放路（人民路至解放南 路)
次级 商业街 成熟
是
是
县级 市
新苏商圈
银杏大道(福州路瑞兴路）、新苏 商场
-
次级 商业体 成熟 是 是
地级 市
解放路商圈 解放路(淮海东路至建国东路）
解放路(建国东路至和平路）核心 商业街 成熟 是
是
徐州市商圈附表
省
市
区/县
街道 (镇)
行政 区划
商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
富民路（南京路至钟吾路）核心 商业街 成熟 是 是
徐州市商圈附表
省
市
区/县
街道 (镇)
行政 区划
商圈简称
主路段/位置
徐州市场超市现状市调分析报告
徐州市场超市现状市调分析报告
分析：
根据对徐州市场超市的调研，从竞争格局、主要分布、规模以及项目自身定位等几个方面综合评估，分析如下：
1、从竞争格局来看：2013中国连锁超市最新排行前10名的连锁超市有6家（家乐福、大润发、苏果、沃尔玛、农工商、新一佳）先后进驻徐州。
2、从主要分布来看：徐州市中心区超市主要有家乐福、沃尔玛、大润发、爱客来；东区则有大润发、卜蜂莲花；南区是卜蜂莲花；北部农工商。
3、从规模来看：目前徐州市区面积在5000平米以上的大型超市约有16家（2家在建）。
其中本土品牌2家，为欢乐买和爱客来，且目前两家主要是走社区店，避开大型超市锋芒，发展便利连锁店。
其余14家（2家在建）均为全国连锁超市，当前家乐福、卜蜂莲花、大润发、沃尔玛四家实力最强，且不断扩充地盘发展势力范围。
2013年7月29日，卜蜂莲花第2家门店在城市东区开门营业，家乐福将会在徐州火车站区域、铜山区开设两家分店。
沃尔玛也已经确立在徐开设第二家分店。
4、从中心商圈及项目自身来看：就目前中心商圈的整体业态细分来看，目前精品超市在徐州发展较慢,目前只有金鹰六层的自营部分。
作为购物中心的标准配置，超市的入驻起到吸引客流，稳定经营的作用。
而根据徐州雨润广场整体规划定位而言，大型超市在经营面积、交通和配套等各方面，均不符合目前的定位。
同时考虑未来为塔楼、办公、公寓的配套服务考虑，精品超市更符合项目整体定位。
徐州怡和房地产开发有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告徐州怡和房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:徐州怡和房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分徐州怡和房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务、销售。
（依法须经批准的项目，经相关部门批1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
徐州市房地产消费者研究分析调查报告
2010年徐州市区房地产市场消费者分析研究报告目录第一部分前言…………………………………………………………第二部分调查方法与样本构成………………………………………一．调查方法二．样本构成第三部分徐州市房地产住房消费者分析………………………………一．消费者细分二．消费者购买意向分析三．影响消费者购房因素分析四．消费者对徐州市房地产的意见和建议第四部分徐州市房地产商铺消费者分析………………………………一．消费者细分二．消费者购买意向分析三．影响消费者购房因素分析第五部分总结与建议……………………………………………………一．房地产消费者特征分析二．消费者购买能力及购买意向分析三．面向消费者准确定位，整合营销第六部分附录……………………………………………………………一.调查问卷第一部分前言当今社会，房子问题是人们关注最多的问题，房地产市场火爆发展。
购房问题是一大群人面临的首要问题，人们在买房时考虑的问题也很多。
房地产市场的消费者特点多样。
对于房地产市场本身的研究以及房地产市场的消费者的研究也有很多。
经过几年来的发展，徐州房地产市场日趋规范和成熟。
纵观徐州土地市场，虽然土地成交量的起伏较大，但是成交总额不断上升，04年成交量出现回落，原因主要是由于当年挂牌上市的土地价格普遍较高，影响了成交情况。
至05年，挂牌土地价格较04年出现回落，再加上房地产市场一路上扬的发展态势，成交量激增。
但随着05年下半年国家宏观调控政策的出台，房地产市场受到很大影响并在06年全面显现，该年的土地成交面积再次出现下滑。
但随着各大开发商逐渐将发展重点由一线城市向二、三线城市转移，再加上徐州开始着力发展新城区，07年徐州土地供应量再次放大，成交总额也继续攀升，08年，随着全国房地产市场的转淡，土地成交经过07年一次疯狂成交后，08年整体疲软，成交量仅为07年的1/4,这也体现了开发商拿地的谨慎态度。
合理拿地、科学规划开发，将成为最近几年地产开发主流声音。
徐州市场调研报告
目录徐州房地产市场调研报告一．徐州市宏观环境1.徐州市概况：（1）徐州市行政区划：徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。
徐州市行政区划基本情况统计表（资料截止2005年1月）区、市、县镇街道办事处村民委员会居民委员会面积（平方公里）人口（万人）鼓楼区/ 8 8 57 69云龙区/ 9 24 44 118九里区/ 14 26 36 98贾汪区7 2 98 54 690泉山区/ 10 / 77丰县14 / 360 8 1446沛县15 / 324 57 1349铜山县22 / 338 7睢宁县16 / 386 15 1767新沂市16 / 254 18 1571邳州市24 / 462 22 2088总计114 43 2280 395（2）徐州市地理位置：徐州市位于江苏省的西北部，华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。
徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。
地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。
“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齐鲁”，素有“五省通衢”之称。
京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，在全国生产力布局中具有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度推进的独特区位优势。
（3）徐州市交通运输：徐州历来都是兵家必争之地，素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。
公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
陇海、京沪两大铁路干线在此交汇；京沪、京福和连霍三条我国重要的干线高速公路在此贯通；京杭大运河穿境而过；徐州观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯徐州，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。
徐州市场调研研究报告
徐州市场调研汇报徐州介绍• 江苏省徐州市在江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖四省部分地域组成淮海经济区中心。
“东襟黄海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。
徐州在南北方交界处，所以又有“北国之锁钥，南国之门户”之誉。
京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，北靠微山湖。
公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国关键水陆交通枢纽和东西、南北经济联络关键“十字路口”。
人口：市辖区人口306.4万。
面积：市区面积3037.3平方公里。
行政区类型：地级市云龙区面积 118平方千米，人口 30万人。
鼓楼区面积 212平方千米，人口 38万人。
贾汪区面积 690平方千米，人口 49万人。
泉山区面积 62平方千米，人口 43万人。
铜山区面积1856平方千米，人口118万人。
邳州市面积2088平方千米，人口169万人。
新沂市面积1571平方千米，人口 99万人。
睢宁县面积1767平方千米，人口132万人。
沛县面积1349平方千米，人口120.3万人。
丰县面积1450平方千米，人口116万人。
1、实际开展情况—徐州宣武市场市场概况苏宣武集团市场于1985年10月开业，现由宣武商贸城、宣武西市场、宣武南市场三大经营区域组成，占地近200亩，建筑面积26万平方米，有商铺6000余间，经营服装、鞋帽、针织、百货、电子电器、文体用具、床上用具等十八大类商品，含有货源足、品种全、信息灵、价格廉、信誉好经营特色，辐射淮海经济区近2亿人口，是苏北地域规模最大小商品集散地，已跻身全国百强市场,江苏省十大市场和样板市场,徐州市三星级市场行列。
实地调研结果该市场为现在徐州最大商贸市场之一，现在经营户多为徐州及江浙商人为主，关键是租铺自营零售商（兼顾批发）。
市场累计三大部分，一为宣武商贸城，二为宣武西市场，三为宣武南市场。
其中宣武商贸城为四层建筑，一楼关键经营电子电器、文体用具，二楼、三楼关键经营服装，四楼关键经营针织品。
【9A文】徐州商业专业市场调研报告
徐州专业市场调研报告一、发展现状一）分布情况品类、副食类集中化程度较高为城中、城南位置，农副类、汽配类分布在城东区域，在建新专业市场分布城东、南部铜山区；3）各专业市场基本分布在三环换线附近，规划及在建新市场基本往城东边、城西边、城南边分布；4）三环内的专业市场逐步搬迁、改造，三环内的专业市场价值高且有限，小商品类专业市场就是代表，新专业市场开发难度大、运营成本高、远离城区、培育时间长等但升值潜力大，雨润农副产品全球采购中心就是代表，三环附近规划新的专业市场少且发展潜力巨大。
二）市场建筑体量其次为副食类、农副类，新开发的雨润农副中心体量很大，最小的为汽修汽配类，有20万平方米的建筑体量；2）从建筑体量上可以看出建材家居类竞争最大，商家经营也最为恶劣，其次为五金机电类，汽修汽配类建筑规模小，还有一定市场空间。
三）商户属性（租赁情况）2）二层及以上建材家居类、小商品类租赁率最高，表明建材家居类、小商品类有活力，但建材家居类竞争恶劣，其余均为一层经营，不适合二层及以上经营；3）项目地块开发最高二层开发，汽配汽修类、五金机电类、农副类、副食类等业态三层及以上安全性、使用率等不高，不超过二层为宜。
州及交界县市；2）汽修汽配类、小商品类的经营商家生意相对较好，农副类原来由徐州辐射周边区域，现如临沂开发新的农副专业市场，生意没有原来那么好做，五金机电类、建材家居类也经营商家竞争恶劣，但五金机电类经营商家投资购买意愿强；3）汽修汽配服务电商平台较难替换，故商家生意较好做些，现有汽修汽配专业市场规划、商铺设计、道路交通等需要升级，新开发的汽配及汽车文话项目离城区较远，项目地块还有一定市场空白机会。
五）单一业态分析1、汽修汽配类分析经营现状分析：1）徐州汽配市场以交通局车管所办证大厅、检测服务中心形成的中国汽配城、淮海汽配城（二手车市场）、华东汽配城、小型汽车专卖店等，汽配城专营小车汽配件、维修保养等，银地农机汽车大市场经营货车、三轮车、农机等为主，附带部分二手车交易；没有同质化竞争；2）在建开利星空国际汽车城、永宁汽车博览园、徐州国际汽配电商物流港三个项目合计200家汽配汽修；3）租金17~100元/平米·月，高低均有，银地大市场区位较偏租金较低，中国汽配城租金、管理费较高，大部分商家均有搬迁意向，华东汽配城过道太窄没有留住中国汽配城经营商家，均为一层经营，二层经营较少以仓库、住宅为主；4）目前徐州汽配市场规划不合理，商铺建筑设计功能不好用。
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1徐州▪怡和广场市场调研及业态定位方案谨呈:徐州新云城商务服务有限公司2019-7-9CATALOG目录第一部分：项目的认知与分析（一）城市概况（二）城市规划第二部分：项目概况及分析（一）项目区域概况（二）项目概况（三）项目SWTO分析第三部分：项目业态定位规划（一）项目定位策划民选择（二）项目业态规划方案（三）项目商业业态组合01项目的认知与分析（一）城市概况（二）城市规划1项目的认知与分析城市概况研究项目本体，是否具备塑造城市新核心的基因？【城市基因】【区域基因】【项目基因】徐州印象“传统文化”与“现代生活”融合江苏省经济、商业和对外贸易中心，华东地区科教、文化、金融、旅游、医疗、会展中心。
长江三角洲区域中心城市， 都市圈核心城市 ，淮海经济圈中心。
传承历史文化的魅力之地VS淮海中心城市〖1〗徐州拥有承东接西、沟通南北、是国家综合交通枢纽。
〖2〗连霍、京福、京沪等国家高速公路主干线在此交汇， 京沪、 陇海两大干线铁路于此相交，京杭大运河傍城而过。
〖3〗徐州观音国际机场是淮海经济区唯一的大型干线机场，徐州市运输管道是华东输油管道的重要组成部分。
〖4〗徐州已经初步形成公路、铁路、水运、航空、管道"五通汇流"的立体化交通格局。
城市区位地处苏、鲁、豫、皖四省接壤地区，北倚微山湖，西连宿州，东临连云港，南接宿迁，京杭大运河从中穿过，陇海、京沪两大铁路干线在徐州交汇.徐 州淮海经济区31 环渤海经济圈 42 长三角经济圈珠三角经济圈淮海经济区中心城市，徐州都市区核心功能区。
城市经济人均GDP和可支配收入不断增长，房地产处于迅速发展期，居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。
排名城市GDP总额（万）备注41南昌市5274江西省会50南宁市4480广西省会59太原市3884山西省会比徐州GDP低的省会城市层级的南宁、太原市等p 徐州年度GDP逐年提升，历年增长率持续在7.5%左右；p 2018年徐州GDP位于全国第33名，高于江西省省会南昌市。
GDP省会城市层级的低于徐州的还有南宁市、太原市等。
p 2018年徐州市人均GDP为76747元，根据世界银行标准来判断，徐州市的房地产行业处于平稳发展期。
p 伴随着徐州市居民经济条件的逐步改善，徐州市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。
2018年徐州市国民经济和社会发展统计公报2018年徐州市国民经济和社会发展统计公报800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求5.796.155319.884963.91700000500010000150002000025000050010001500200025002008年2009年2010年2011年2012年GDP(亿元）人均GDP(万元）徐州市2014年-2018年GDP及人均GDP增长趋势6.685808.527.692018年6752.237.566605.952016年2017年2014年700002015年6000065000550005000005000055000600006500070000060006500700075008000产业结构徐州经济和社会发展稳步增长，第二产业发展迅速，第三产业逐步增长，经济和社会的发展将对第三产业提出更高的要求将刺激零售服务业的不断发展。
六大战略支撑工业产业PASTNOW装备制造食品行业能源产业煤盐化工冶金产业新能源产业徐州市工业发展具有一定规模，产业层次高、区域带动性强、规模体量大，大力巩固发展实体经济提供了有力支撑。
新能源、光电、新材料为其三大战略新兴产业为城市快速可持续发展奠定了坚实的道路.p 三产结构中，二三产业比重逐年递增，这预示着城市开启对于办公物业的需求，随着经济和社会的发展将刺激第三产业的发展。
2004006008001000120014002008年2009年2010年2011年2012年第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）徐州市2014年-2018年三产结构走势图2018年2016年2017年2014年2015年2290.262513.85504.762460.062355.062200.09473.56631.3923121.412751.782884.00600.542812.02542.893124140080012001600200028002400人口面积徐州面积4.8万平方公里，2016年统计全市常住人口1028.67万，其中市区人口333.47万。
为江苏面积最大、人口最多的地级市之一。
徐市市区面积（平方千米）人口（万人）鼓楼区68.4536.55云龙区118.0033.70贾旺区834.269.01泉山区107.6356.48铜山区1909.33138.76城市布局城市规模扩大、主城区工业外移和对接沿海、东陇海线，徐州都市区除现有发展基础外，未来发展主要方向东、东南。
城市布局——“一心、两轴、三版块”一心：徐州中心城两轴：陇海发展轴、徐济发展轴；三板块：中心城板块、丰沛板块和邳新睢板块。
空间结构———“一核一廊六组团”城市发展趋势:城市规模扩大对外来人口吸引力增强和相应行政区划的调整，同时主城区工业外移和对接沿海、东陇海线带动的影响，未来徐州都市区除现有发展基础外，在用地发展条件较好的东、东南方向上应该还有较大发展可能.“一核“：城市和区域的商业文化核心区；“一廊“：故黄河文化、生态廊；“六组团”: 金山桥片区、坝山片区、翟山片区、铜山片区、九里山片区和城东新区六个组团；徐州是国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市。
《总体规划》坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，提高新型城镇化质量和水平，逐步把徐州市建设成为经济繁荣、和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市。
【宏观市场小结】城市区位城市地理位置优越，交通便捷，人口基数大，对房地产市场具有足够的支撑。
城市经济徐州的经济高速发展，为徐州市房地产经济打下了坚实基础。
产业支撑城市经济产业地位的提升，为徐州房地产行业带来了良好的发展契机。
商业发展随着人民收入水平的不断提高，徐州市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛。
近年来徐州市城市建设发展迅速，城区规划和建设井然有序，整体经济呈现良好的发展态势，各项宏观经济数据指标呈现利好向上的发展势头，经济活力较好。
【宏观市场小结】02项目概况及分析（一）项目区域概况（二）项目概况（三）项目SWTO分析项目概况及分析项目区域概况怡和广场项目：位于铜山区，徐州南湖新城的新兴大学路商圈中，与徐州第一人民医院一路之隔。
定位是集康养中心、养生餐饮、医疗配套、精品酒店为一体的高端综合性商业。
以开放性和差异性，能，打造一个饮食多样、服务多元、生活方便的健康生活街区。
新兴商圈：大学路商圈发展缓慢，多以生活配套、餐饮为 主，业态丰富度不足，品牌零售经营较弱。
未来将有壹方城、美的城、中骏汇景等商业综合体；将引领大学路商圈的升级商业新时代。
企事业单位：中国矿大、徐州师范学院、徐州工程学院、徐州医专，第一人民医院、科技创新大厦、科技创新谷，云谷小傎、产业技术研究院集中了各类高学历、高素质、高收入人群。
现有商业：国基风情街、玫瑰路商业街、望城花园内街（商业街）、壹方城、；其中壹方城定位为精品购物、餐饮、娱乐、休闲、文化生活及商务服务等需求的区域一站式生活体验中心。
主要消费群体：城南居民、企事业单位人群、大学生；消费主力主要集中在75后和85后 ；零散的小商业在渐成气候，但对于压抑多年消费欲的滨江人来说，商业无疑是制约区域升级的短板；项目概况及分析项目概况总用地面积31118㎡建筑占地面积13879㎡总建筑面积62567㎡其 中地上建筑面积37300㎡地下建筑面积25200㎡容积率 1.2绿地率25%用地性质零售业、旅馆用地地上非机动车停车位1150辆地下机动车停车位450辆主要技术指标项目概况：怡和广场占地47亩，总建筑面积62500平方米，地上37300平方米，地下25200平方米；项目整体布局为一中心双轴线，以养老酒店为中心，西轴为周边配套生活轴，东轴为对外交流商业轴。
交通流线为全人车分流设计，地面人流组织为全方位开敞式流线，主要通路两个：北广场周圈为医养业态的多通道人流集散通路，南广场周圈为和未来的创新科技谷相联的开放式人流集散通路。
西北处为地下车库通路入口，机动车停车位450个地下非机动车停车位1150个。
S W OT项目拥有好的规划和资源禀赋，也面临物业售后未返租缺陷和未来竞争的挑战如何放大项目资源，借势健康产业的发展，找准市场空白点是项目需要解决的核心问题。
项目概况及分析项目SWOT分析■位于大学路商圈纯商业地块，便于业态规划；■紧靠大学路主干道，交通便捷连通铜山区与主城腹地；■项目周边规划住宅和商业比较集中;现有商业,以住宅底商为主，未来导入人口量较大。
■ 打 造一个徐州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。
■地块周边商务氛围欠缺，主要以住宅为主。
■商业规模小且单层面积小，打造健康产业链为主题的商业商务环境周期较长；■销售多为自营业主，品牌落位难落实，连锁品牌商家招募困难；■项目招商泄后 ，前期商铺销售策略未给招商预留空间■随着经济发展，健康意识增强，提高生命质量，受普遍关注，对健康产业扩大的巨大市场需求。
■亚健康是21世纪人们广泛关注的焦点，是健康产业的一块新的和日益 扩大的领域；■商业市场的提升，主题式特色街区将会有很大发展空间；■消费习惯随着城市发展，生活水平的提高，逐渐向健康化、时尚化、休闲化递进，时尚、休闲、健康消费以逐渐成为市民的主流消费趋势；■商业市场竞争，分流了部分中高端消费。
使招商和经营面临极 大的威胁，对项目的竞争力加大；■项目周边商业氛围较欠缺，人口导入时间长，需较长市场培育期。
■定位打造健康主题商业，但中国整体业态形式的局限性，且区域存在独立业态竞争。
■经济大环境影响，品牌投资减弱，招商周期更长。
03项目业态定位规划（一）项目定位策略与选择（二）项目整体规划方案（三）项目商业业态组合本案定位需基于三大原则：主力店聚客定向型消费体验型 消费项目定位策略与选择定位原则：体验型消费：加大该业态比例，与主城区核心商圈、未来的城南商业形成差异化竞争；n 定向型消费：健康业定向消费业态可满足亚太健康人群、塑形调理、爱美等中高端消费群体的需求；n 引进主力店：规避项目初期因位置原因造成的客流导入难的缺陷。