徐州怡和广场市场调研和业态定位报告2019.7.15

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徐州▪怡和广场

市场调研及业态定位方案

谨呈:徐州新云城商务服务有限公司

2019-7-9

CATALOG目录第一部分：项目的认知与分析（一）城市概况

（二）城市规划

第二部分：项目概况及分析（一）项目区域概况

（二）项目概况

（三）项目SWTO分析

第三部分：项目业态定位规划（一）项目定位策划民选择（二）项目业态规划方案（三）项目商业业态组合

01项目的认知与分析

（一）城市概况

（二）城市规划

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项目的认知与分析城市概况

研究项目本体，是否具备塑造城市新核心的基因？

【城市基因】

【区域基因】

【项目基因】

徐州印象“

传

统

文化”

与

“

现

代

生活”

融

合江苏省经济、商业和对外贸易中心，华东地区科教、文化、金融、旅游、医疗、会展中心。长江三角洲区域中心城市， 都市圈核心城市 ，淮海经济圈中心。

传承历史文化的魅力之地VS淮海中心城市

〖1〗徐州拥有承东接西、沟通南北、是国家综合交通枢纽。〖2〗连霍、京福、京沪等国家高速公路主干线在此交汇， 京沪、 陇海两大干线铁路于此相交，京杭大运河傍城而过。

〖3〗徐州观音国际机场是淮海经济区唯一的大型干线机场，徐州市运输管道是华东输油管道的重要组成部分。〖4〗徐州已经初步形成公路、铁路、水运、航空、管道"五通汇流"的立体化交通格局。

城市区位

地处苏、鲁、豫、皖四省接壤地区，北倚微山湖，西连宿州，东临连云港，南接宿迁，京杭大运河从中穿过，陇海、京沪两大铁路干线在徐州交汇.

徐 州

淮海

经济

区

3

1 环渤海经济圈 4

2 长三角经济圈珠三角经济圈

淮海经济区中心城市，徐

州都市区核心功能区。

城市经济

人均GDP和可支配收入不断增长，房地产处于迅速发展期，居民对于物质和

精神方面的需求也将会逐步提高。

排名城市GDP总额（万）

备注41南昌市5274江西省会50南宁市4480广西省会59

太原市

3884

山西省会

比徐州GDP低的省会城市层级的南宁、太原市等

p 徐州年度GDP逐年提升，历年增长率持续在7.5%左右；p 2018年徐州GDP位于全国第33名，高于江西省省会南昌市。GDP省会城市层级的低于徐州的还有南宁市、太原市等。p 2018年徐州市人均GDP为76747元，根据世界银行标准来判断，徐州市的房地产行业处于平稳发展期。

p 伴随着徐州市居民经济条件的逐步改善，徐州市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。

2018年徐州市国民经济和社会发展统计公报

2018年徐州市国民经济和社会发展统计公报

800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$

0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期

缓慢发展综合发展型

平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，

以数量为主，数量与质量并重

超速发展单纯数量型

改善需求为主

改善需求为主

生存、改善需求兼有生存需求5.79

6.15

5319.88

4963.91

70000

05000100001500020000250000

50010001500200025002008年2009年2010年2011年2012年GDP(亿元）

人均GDP(万元）

徐州市2014年-2018年GDP及人均GDP增长趋势

6.68

5808.52

7.69

2018年

6752.237.56

6605.95

2016年2017年2014年

7000

02015年

600

00

65000

550

0050000

050000

550006000065000700000

60006500700075008000

产业结构

徐州经济和社会发展稳步增长，第二产业发展迅速，第三产业逐步增长，经济

和社会的发展将对第三产业提出更高的要求将刺激零售服务业的不断发展。

六大战略支撑工业产业

PAST

NOW

装备制造

食品行业

能源产业

煤盐化工

冶金产业新能源产

业

徐州市工业发展具有一定规模，产业层次高、区域带动性强、规模体量大，大力巩固发展实体经济提供了有力支撑。新能源、光电、新材料为其三大战略新兴产业为城市快速可持续发展奠定了坚实的道路.

p 三产结构中，二三产业比重逐年递增，这预示着城市开启对于办公物业的需求，随着经济和社会的发展将刺激第三产业的发展。

200400600

8001000

1200

14002008年2009年2010年2011年2012年

第一产业（亿元）

第二产业（亿元）

第三产业（亿元）

徐州市2014年-2018年三产结构走势图

2018年2016年2017年2014年2015年2290.26

2513.85

504.76

2460.06

2355.06

2200.0

9

473.56

631.392

3121.4

1

2751.7

8

2884.00

600.54

2812.02

542.89

31241

400800

120016002000

2800

2400