金地集团商业房地产战略定位
2017年房地产行业金地集团分析报告
2017年房地产行业金地集团分析报告2017年7月目录一、一体两翼稳增长，多元布局谋发展 (4)1、一体两翼 (4)（1）一体：住宅产业布局全国化，八大产品线撬动市场 (4)（2）两翼：商业地产+金融业务 (5)2、多元布局 (5)（1）传统住宅开发业务与多元化新兴业务协同发展 (5)（2）金地物业突破式发展，持续贡献营收 (6)3、险资持续增持，股权结构稳定 (6)二、一体先行，住宅产业强势扩张 (8)1、销售强劲，千亿起航 (8)2、住宅产品定位精准，八大产品线撬动市场 (10)3、高去化、高周转，领先一线房企 (13)三、两翼助力：商业地产与金融业务齐发力 (14)1、构筑香港上市平台，布局商业地产蓝海 (14)（1）收购香港上市子公司，定位精品商业地产 (14)（2）金地商置拓展迅速，助推集团商业地产业绩增长 (15)2、布局地产金融，金地物业实现跨越式发展 (17)四、主流城市布局，优质土储稳增长 (20)五、财务指标向好，分红派息优厚 (23)1、严控成本，利润率企稳回升 (23)2、强化三费管控，销售费用显著降低 (24)3、坚持低负债风格，融资成本稳步下降 (25)4、分红派息优厚，远超行业平均水平 (26)“住宅+商业+金融”三驱轮动，多元布局稳增长。
公司确立“以住宅业务为核心，商业地产和金融业务为两翼”的“一体两翼”发展战略。
住宅业务精准定位刚改类项目，八大产品线撬动市场，业务实现全国化布局，销售首次突破千亿大关；金地商置定位精品商业地产，实现合约销售201.5亿元，利润贡献占比23.3%；布局房地产金融，稳盛投资拓宽融资渠道，2016年末在管人民币基金规模124亿元，美元资产管理规模2.4亿元。
销售首跨千亿，经营全国化布局。
2016年合约销售额1006.3亿元，同比增长63%，跻身千亿军团。
2017年1-6月合约销售额703.4亿元，同比增长60%，合约销售面积375万方，同比增长29.7%。
【商业地产-PPT】金地集团战略及管理提升研究
2021/6/30
PaPgaege5 5
总结：（1）XX进行异地化发展，应详细规划如何布局，在进入相关城市和相应的项目时进行详 细的评价，即通过建立相关评价模型完善公司投资决策体系；（2）异地化布局要有节奏有重点地 安排，保证连续性和安全性。
金地管理提升过程
年度 2001
主题
核心能 力培养
主要管理提升活动 制定中长期战略规划；提升项目操作水平；确定集团经营管理模式
三大核心区域（长三角、
— 快速开发建设
环渤海和珠三角）和三个
—快速销售回款
重要城市（沈阳、武汉和
— 快速再投资
西安）共14个城市的全国
化战略布局
发展战略
➢以高档住宅为主调整为以 中档为主、高档住宅和优质 商业项目相结合的产品模式
多层次、多元化运作 资本 ➢股权融资
➢“新产品主义” =整合、 价值、成本=金地DNA
客户关系管理能力 组织效率
财务管理能力
研发能力 标准化能力
战略采 购能力
投资管理能力 战略管理能力
快速滚动开发能力 标准化能力
金地上市 前确立的 核心竞争 优势或能 力在规划 设计与市 场营销方 面，经过 一系列的 战略、管 理、业务 能力提升， 2006确定 资本运作、 开发管理、 行业整合 为核心竞 争能力。
金地的集团管控模式——实现方式
金地在建立企业的组织结构时，明确全
国统一的组织结构标准，借以形成集团统
一的企业文化、产品标准、制度和流程， 并预设企业的“玻璃墙”、“四条线”、 “四个组织”，即：
1.玻璃墙-----基于战略、 人力资源、财务管控建 立基础运作平台。通过 信息管理与报告体系建 立信息流。通过流程管管 理建立管理控制点。通理 过信息日报建立信息对线 称。 2.四条线----总裁议事规
金地集团战略支撑体系之四开发效率提升
金地集团应积极与优秀的供应商和合作伙伴建立长期、稳定的合作关系 ，确保项目所需材料、设备和服务的质量和供应的及时性，提高项目开 发效率。
对行业的启示
重视开发效率的提升
在房地产行业竞争日益激烈的背景下，开发效率的提升成为企业核心竞争力的重要组成部分。其他房地产企业也应重 视开发效率的提升，通过优化流程、提高效率来降低成本、缩短周期，从而在市场竞争中保持优势。
激励机制完善
建立科学的激励机制，激发员工积 极性和创造力，提高工作效率。
信息化应用策略
信息化系统建设
建立完善的信息化系统，实现项目信息的实时共享和快速传递。
数据分析与决策支持
运用大数据、人工智能等技术进行数据分析和挖掘，为项目决策提 供有力支持。
信息化与业务流程融合
将信息化手段与业务流程紧密结合，推动业务流程的自动化和智能 化，提高工作效率和质量。
估，提出改进意见。
预期效果分析
缩短项目周期
通过优化开发流程、提高决策效率等措施，缩短 项目从立项到竣工的周期。
降低成本
通过精细化管理、技术创新等手段，降低项目开 发过程中的成本支出。
提高质量
通过完善质量管理体系、强化过程监控等措施， 提高项目交付质量和客户满意度。
持续改进方向和目标
数字化转型
利用先进的信息技术，推动开发流程的数字化、智能化转型，提 高管理效率和决策准确性。
06
开发效率提升效果评估
评估指标和方法
关键绩效指标（KPI）
01
通过设定关键绩效指标，如项目周期、成本控制、质量管理等
，对开发效率进行量化评估。
比较分析法
02
将金地集团的开发效率与行业内其他优秀企业进行对比分析，
广东省十大知名房地产公司
广东十大知名地产集团1、金地集团简介：金地集团（）初创于1988年，1993年正式开始经营房地产。
2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，成为解禁后首批上市房地产企业。
金地集团坚守"科学筑家"使命，在企业经营中体现"专业之道，惟精惟一"特质，已经发展成为极富特色与竞争力的全国化品牌地产公司。
金地集团主打“住宅业务”，以商业地产和金融业务为两翼”发展。
向着“中国最有价值的国际化企业”宏伟目标持续迈进。
荣誉：金地集团连续十届荣获“蓝筹地产”殊荣；连续十年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”。
同时，金地集团还荣获“2013中国最具价值地产上市企业”殊荣、“2013年度最具投资价值地产上市公司大奖”、“2013年度社会贡献企业大奖”、“2013中国杰出房地产商”殊。
产品：分为几大系列更多详情请访问金地集团官网2、卓越集团简介：越集团成立于1996年，是一家主要从事房地产开发、物业管理、不动产担保等业务的跨行业、跨地区的外商投资集团公司。
经过十多年的发展，卓越集团已成长为立足深圳，在中国具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发集团。
目前，卓越集团已启动了集团化品牌战略，确立“立足深圳、布局全国，努力成为中国房地产行业持续发展的品牌企业”的宏伟规划。
荣誉：连续十年被中国指数研究院评比为“中国房地产百强企业”，连续九年入选《经济观察报》举办的“中国蓝筹地产企业”，被中国房协评为“中国商业地产10强”，位列三甲。
2013年，卓越集团被21世纪传媒、《21世纪经济报道》评为“2013年度中国最佳雇主”。
产品：分为四大类，写字楼系列、大社区系列、综合体系列、豪宅系列。
代表性的产品包括：卓越商务地产系列、卓越蔚蓝海岸系列以及城市豪宅系列。
其中，卓越商务地产系列是“中国房地产CBD商务地产专业领先品牌”，蔚蓝海岸系列是“中国房地产项目品牌价值TOP10”，均多次荣获各项国际国内大奖。
房地产金地集团战略及管理提升研究共21页文档
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
21
房地产金地集团战略及管理提升研究
6
、
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7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
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9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
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▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
2019年金地集团专题研究：战略定位、发展历史、增长复盘、拿地节奏、城市扩张、一体两翼
图 1：公司综合业务体系..........................................................
2019年金地集团专题研究：战略定位、发展历史、增长复盘、拿地 节奏、城市扩张、一体两翼、财务分析、盈利预测
正文目录
前言............................................................................................................................... 5 一、概况：栉风沐雨，三十而立 ................................................................................... 5 1. 公司简介：较早实现上市并全国化布局的老牌房企................................................. 5 2. 战略定位：“一体两翼+”的复合型地产开发商........................................................... 6 3. 发展历史：历经风雨，行稳致远 .............................................................................. 7 4. 增长复盘：资本积累、表外合作和无息杠杆共同驱动资产端增长，周转提速进一步 推升销售端增幅 .......................................................................................................... 10 二、拿地：土储充裕且聚焦一二线及强三四线，17 年以来拿地逆市扩张且潜在盈利能 力仍有保障.................................................................................................................. 12 1. 拿地节奏：15 年以前顺周期拿地，16 年高点适当收敛，17 年下半年后逆市扩张12 2. 城市布局：聚焦高能级城市，合作力度加大.......................................................... 13 3. 拿地质量：毛利率下行压力可控 ............................................................................ 15 4. 存量土储：量足质高，满足其未来约 3 年销售需求............................................... 16 三、销售：规模增长以城市深耕为主，扩张为辅 ....................................................... 17 1. 城市扩张：聚焦一二线和强三线城市，形成有质量扩张........................................ 17 2. 城市深耕：销售规模增长以城市深耕为主，扩张为辅 ........................................... 17 四、“两翼+”：探索商业地产和金融领域，多元发展相辅相成 .................................... 20 1. 商业地产：以金地商置为平台，专注于商业中心和产业园镇 ................................ 20 2. 地产金融：稳步发展，初具规模 ............................................................................ 22 3. 金地物业：稳居全国百强物业 top10，盈利能力持续改善且仍有提升空间 ........... 22 五、财务分析 .............................................................................................................. 24 1. 业绩延续高增长，盈利能力处于行业领先水平 ...................................................... 24 2. 融资优势明显，财务结构稳健................................................................................ 26 3. 现金分红优厚，领先行业平均水平 ........................................................................ 28 六、业绩预测与估值 ................................................................................................... 29 1. 盈利预测............................................................................................................... 29 2. RNAV 估值 ........................................................................................................... 29
典型房企发展策略研究：金地集团
注：2016上半年金地拿地仅统计招拍挂市场
1ห้องสมุดไป่ตู้
产品型-金地集团
金地集团发展策略：2013年积极转型，提出“住宅+商业+金融”的一体两翼战略，未 来将重点发力房地产金融和商业地产投资
金地“一体两翼”战略
“金地商置” 运营
商业 地产
住宅 （核心）
房地 产金
融
“稳盛投资” 运营
商业地产
➢ 金地商置：是金地集团旗下独立运作，商业地产投资、 开发及运营管理的平台
新增土地： 360万方
新增土地： 85万方
新增土地： 新增土地： 750万方
242万方
新增土地： 273万方
新增土地： 447万方
新增土地： 34万方
数据来源：国家统计局、企业年报
金地总是在市场好的时候，购买高价地块，在市场差的时候 减少拿地。2009年土地价格快速上升之时，金地抢夺大量地 王，并在之后的行业降温周期中无法顺利销售，阻碍发展。
产品型-金地集团
金地集团：同样是一家产品驱动力型企业，曾经贵为“万保金招”四大房企之列，但由 于企业的战略决策与行业节奏之间多次错位，发展速度显慢
图：万科、保利、金地、招商历年销售额（亿元）
数据来源：企业年报
图：国房景气指数及金地集团历年新增土地储备
新增土地： 162万方 新增土地： 89万方
新增土地： 523万方
2
产品型
小结—— 产品型企业在战略节奏把控上经常偏离市场，顺周期时 抢夺地王，逆周期时大幅收缩拿地，导致企业的产品供 应节奏和结构无法及时匹配市场需求。“产品导向主义 ”终将让位于“市场导向主义”，该类企业没落也同样 具有警示作用！
3
➢ 项目：目前，金地商置在国内拥有上海自在城、沈阳金 地艺境(苗圃项目)、大连汇泉路项目、北京搜狐网络大 厦、深圳威新软件科技园等多个地产项目，以及受托运 营金地在西安、北京等核心商业项目。
金地金鹰计划
金地金鹰计划
金地金鹰计划是金地集团为了推动公司可持续发展而制定的战
略规划。
该计划旨在通过创新、协作和可持续发展，实现公司业务
的长期增长和盈利能力的提升。
首先，金地金鹰计划注重创新。
在当前快速变化的市场环境下，创新是企业持续发展的关键。
金地集团将加大研发投入，推动产品
和服务的创新，提高公司的竞争力。
通过引入先进的技术和管理理念，金地集团将不断提升自身的核心竞争力，实现可持续发展。
其次，金地金鹰计划强调协作。
金地集团将加强与合作伙伴的
合作，共同开拓市场，实现资源共享和优势互补。
通过建立良好的
合作关系，金地集团将扩大业务范围，提升市场占有率，实现经济
效益和社会效益的双赢。
另外，金地金鹰计划关注可持续发展。
金地集团将积极响应国
家的环保政策，加大对环保技术和设施的投入，推动公司的绿色发展。
同时，金地集团将积极参与公益事业，履行企业社会责任，为
社会做出更多的贡献。
总的来说，金地金鹰计划是金地集团未来发展的重要战略规划，将在创新、协作和可持续发展三个方面不断迈进，实现公司业务的
长期增长和盈利能力的提升。
金地集团将坚持以客户为中心，不断
提升服务质量，满足客户需求，实现公司和客户的共同发展。
同时，金地集团将坚持以员工为本，关注员工的成长和福利，打造一个和谐、稳定的工作环境，激发员工的工作激情，共同实现公司和员工
的共同发展。
金地金鹰计划必将为金地集团的可持续发展注入新的
动力，实现公司的长远发展目标。
各地产公司SWOT分析
一、万科〔000002，SZ〕优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业开展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2、万科强大的竞争力不仅表达在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还表达在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2021年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注工程的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992?2021年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势土地储藏约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的开展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置本钱。
机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产〔600048，SH〕优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2、土地储藏规模快速增长，保利地产工程储藏增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储藏的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3、公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
4、良好的执行力将保证公司高速开展。
劣势1、公司在2021年购入约1000万平方米的土地储藏，土地本钱较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
某房地产公司商业定位及招商策略
某房地产公司商业定位及招商策略某房地产公司商业定位及招商策略某房地产公司在市场上已经持续经营多年，其特色项目的发展，已经赢得了众多客户的支持和信任。
该公司的竞争力在于不断尝试寻找新领域、拓展业务，不断提升其品牌价值及商业定位。
本文将从某公司的商业定位以及招商策略角度来阐述该公司的竞争力和未来发展方向。
一、商业定位作为一家知名房地产开发公司，某公司一直致力于通过高质量的工作来提高客户满意度，并通过不断地用心经营来提升公司的品牌价值。
该公司不仅要保证客户的满意度和产品质量，同时也需要拥有鲜明的商业定位。
在商业定位方面，该公司一直遵循着这样的经营理念：“转型升级，打造超值一站式生活圈。
在把握市场趋势与消费需求的基础上，以客户为中心，塑造全方位、超值的生活体验。
”而这一商业定位就成为了该公司树立自身品牌形象的核心。
下面是具体的商业定位的几点体现：1. 打造一流的社区配套设施。
在该公司的商业定位中，社区的配套设施是不可或缺的。
该公司对社区配套设施的建设和优化作出了品牌决策，力求做到一流。
例如，公司将所有公共设施进行全面升级，为社区申请了多项专利技术。
该公司还面向社区居民提供全球领先的生活服务体验，比如流行起来的智慧家庭、智慧旅游等等。
2. 打造非凡的商业中心。
在该公司商业定位的构建中，打造非凡的商业中心是非常重要的一环。
公司通过不断创新，将会在物业开发方面实现巨大的突破。
公司认为，一个优秀的社区需要有一个不断完善的商业中心来满足商业需求。
商业中心可以提供大量的办公空间、商业环境以及具有创意性的空间建筑设计等诸多标志性服务。
3. 打造居住升级的超值生活社区。
该公司拥有非常丰富的客户群体，任何操作都要以客户满意度为标准来进行，因此，打造居住升级的超值生活社区是该公司的又一重点。
在社区的规划和建设中，该公司将充分考虑到居住者的需求和诉求：包括周边的配套设施、社区的商业中心、公共交通等等，每一个环节都会被考虑到。
某房地产公司商业定位及招商策略
某房地产公司商业定位及招商策略一、商业定位商业定位是指一个企业或者项目在市场中的地位和角色，是为了确定目标消费者、市场竞争力和核心竞争力等方面而制定的一系列策略和方案。
在商业定位中，房地产公司应该首先明确自身的发展规划和定位目标。
根据公司实际情况和市场需求，可以选择以下几种商业定位方式:1.高端定位：将项目定位为高品质、高服务的商业综合体，以提供奢华消费体验为卖点。
主要针对高收入人群，如购物中心、高端餐饮品牌、豪华住宅等。
2.多元化定位：开发多元化的商业项目，包括零售、住宅、办公、娱乐等功能，旨在满足不同消费者的需求，并提高项目的市场竞争力。
3.地铁商圈定位：选择地铁周边的优质地段开发商业项目，以便捷的交通条件吸引消费者，打造交通枢纽和商业中心，如地铁商务区、购物中心等。
4.特色定位：从特色文化、地域特点等方面突出项目的独特性，吸引目标消费者。
如可以打造艺术街区、文创园区等特色商业项目。
5.创新定位：通过创新的商业模式和服务方式，满足市场的新需求，打造创新型商业综合体。
如互联网+商业、智能商业等。
二、招商策略招商策略是指为了吸引优质商家入驻项目，提高项目的商业价值和经营效益而采取的一系列策略和措施。
1.梯度引入商家：根据项目的整体规划和商业定位，确定入驻商家的分类和数量，并根据商家在市场上的知名度和影响力进行排序。
首先引入知名度较高的商家，增加项目的美誉度和吸引力，然后逐步引入其他商家。
2.策划精彩活动：通过策划各种精彩的促销活动，吸引消费者增加到项目中消费，从而提升商家的经营收益。
可以组织特色展览、演出、主题活动等，为消费者带来新鲜感和消费乐趣。
3.引入大型连锁商家：引入大型连锁商家是提高商业项目知名度、稳定流量的有效手段。
可以与大型品牌商家合作，提供优惠政策和支持，让其选择入驻项目。
4.优化购物环境：提供良好的购物环境是吸引消费者的关键因素之一、可以通过引入高品质的商家、改善店铺装修、提供舒适的停车场等手段，提升项目的整体品质和吸引力。
金地集团商业房地产战略定位
金地集团将灵活运用资本运作和融资手段 ，为商业房地产业务提供充足的资金支持 。
风险管理与合规
企业文化与价值观
金地集团将建立健全风险管理与合规体系 ，确保业务运营的稳健性和合法性。
金地集团将弘扬企业文化和价值观，强化 团队凝聚力，推动员工积极投入工作，为 战略实施提供精神动力。
05
金地集团商业房地产 战略评估与调整
战略匹配度评估
分析金地集团的商业房地产 战略是否符合公司整体战略 目标和发展规划，是否具有 可持续性和竞争优势。
战略实施效果评估
客户满意度调查
通过客户满意度调查了解客户对金地集团 商业房地产项目的评价和反馈，以便改进
产品和服务。
A 销售业绩评估
评估金地集团商业房地产项目的销 售业绩，包括销售量、销售额和销
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02
商业房地产具有高投资回报、高 风险、长期稳定收益等特点，是 房地产市场的重要组成部分。
商业房地产市场的发展历程与趋势
商业房地产市场经历了从起步、快速 发展到成熟的过程，目前正朝着多元 化、专业化、精细化方向发展。
随着城市化进程加速和消费升级，商 业房地产市场将迎来更多发展机遇， 同时也面临着竞争加剧和经营模式创 新的挑战。
强化合作伙伴关系
金地集团将积极寻求与优质合 作伙伴的合作，通过资源整合 和优势互补，共同实现商业目 标。
提升运营效率
金地集团将优化内部管理流程 ，提高运营效率，降低成本，
提升盈利能力。
战略保障与支撑
人才培养与引进
资本运作与融资
金地集团将加大人才引进和培养力度，吸 引和留住优秀人才，为业务发展提供人才 保障。
产品定位
创新设计
金地集团商业房地产项目注重创新设 计，通过引入先进的设计理念和技术 手段，打造具有独特魅力和竞争力的 商业物业。
广州金地增城项目整体定位与发展战略
1、我们的Resort体验，满足了哪一类客户的需求？ 、我们的 体验， 体验 满足了哪一类客户的需求？ 2、本项目的目标客户在哪里？ 、本项目的目标客户在哪里？ 3、满足于项目客户的产品组合是怎样的？ 、满足于项目客户的产品组合是怎样的？
本报告是严格保密的。
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通过对消费者的深度访谈， 通过对消费者的深度访谈，我们挖掘和总结了高端消费者 置业中的核心需求， 置业中的核心需求，并找出了高端客户的三个需求点
荔城
本案
15分钟车程
石滩镇
新塘镇
本报告是严格保密的。
28
客户定位
根据消费者调查和与广 州及周边地区房地产专 业人员进行访谈，同时 研究凤凰城、翡翠绿洲 等类似案例客户构成， 分析得出项目目标客户 构成：
偶得客户 重要客户 来源：新塘、增城、东莞本地人及中小企业 主，生意人及台湾老板 目的：居住为主、度假、储值、临时住所 年龄：30-50岁 广州其他地区、深圳、香港
在置业中的核心需求元素 对稀缺资源的占有 物业所体现的身份感和归属感 高档的物业配套 更大的户型和多的车位 安静、整洁的小区环境 较低的买入价格和增值潜力 卓越的物业品质和持有价值 优美的自然环境和景观 精神的愉悦、闲适和放松 创新性的产品类型和所彰显的生 活方式
本报告是严格保密的。
高端客户的消费习惯 方便感和便捷 身份感和归属感 安全、健康、环境舒适、 高层次生活居所
产业结构以第二产 业为主导，第三产 业发达，高度工业 化的城市。
GDP增长率
100%
东莞 深圳 广州 0% 5% 10% 15% 20% 25%
80% 60% 40% 20% 0% 深圳 第一产业 广州 第二产业 东莞 第三产业
资料来源：《广州统计年鉴》、《深圳统计年鉴》、《东莞统计年鉴》
金地战略分析_核心竞争力分析_43PPT
开发策略：先找合适地块，再研究客户特征，擅长产品创 新，把产品做精。 产品设计：由找最好的设计单位过渡到找最合适的设计单 位，注重景观设计和户型结构 建筑施工：从自我监理为主向招标外包为主过渡注重产品 质量 材料采购：从自我采购为主向招标采购为主过渡 产品结构：高档设计+中上材料+中高价格
金地格林系列
高级副总裁：赵汉忠，男，1957 年4 月生。复旦大学EMBA，高级工程 师。历任金地集团企业发展部经理、总经理助理兼总经理办公室主任、党 总支副书记、金地集团监事会监事长，第四届董事会董事、常务副总裁。
财务总监：黄俊灿，男，1971 年2 月生。同济大学工民建专业工学学 士，英国威尔士大学新港学院（深圳）MBA，在清华大学经济管理学院 研修财务管理，在中欧国际工商学院研修CFO 模块课程。历任金地集团 工程部副经理、金地北京公司副总经理、金地深圳公司总经理、监事会职 工代表监事、总裁助理、财务总监。
•选定嘉定区：重新审视上海市场 ，决定避开竞争激烈的中心城区 ，转而发掘周边具有开发潜质的 区域。将嘉定区作为首选目标， 寻找机会与嘉定区政府沟通
•与嘉定区政府合作：嘉定区政府 当时也迫切希望引入有实力的大 型开发商，推进该区域城市规划 的整体发展，双方一拍既合
•与嘉宝集团合作：经嘉定区政府 介绍，金地与嘉宝确立了合作模 式：嘉宝提供土地并投资30％ 参股格林春晓项目，金地负责项 目开发和管理，嘉宝到年底分红
“科学筑家”
1、金地简介
1.1 金地概况 1.2 金地组织架构及职责分工 1.3 金地财务摘要
金地组织架构及职责分工
参与集团集体决策，兼 任子公司总经理
职能部门:对子公司业务进行间接 指导，部门经理对业务类型和日 常事务仍须报主管领导审批
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•
——国外机构投资者如何评价商业房地产？
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金地集团商业房地产战略定位
•相关术语的定义
(1) 净营运收益（net operating income） 净营运收益=潜在毛收入—空置损失—运营费用
(2) 贴现率
•
指将房地产未来每年的净营运收益折现到估值
日期的折现率。它应当与大于等于资金的机会成本。实
PPT文档演模板
金地集团商业房地产战略定位
•影响估值的两个重要因素：
•
每年净营运收益的大小，即CFn：在其他因素不变的前提下，
CFn越大则价格越高，CFn越小，则价格越低；
获得该净营运收益的可靠性，即r：由于获得净营运收益是否 可靠将影响投资风险的大小，而风险的大小又决定了贴现率r的大小。
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100万元，则K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收
益为20万元，其售价为多少？
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金地集团商业房地产战略定位
•在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：
•或者
•因此，要使用类似美国的直接资本化法，应注意在计算K值时，要选取 具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物业数据。
第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有
转售的资本化率 10%
10%
10%
实现的项目IRR 15.0%
15.0%
15.0%
15%
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•如果转售的资本化率等于第一年的净营运收益率10%， •各种情况下的IRR不变，即不论持有年限多长再转售，IRR都是一样 的。
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金地集团商业房地产战略定位
•4、在不同的时候进行转售，项目所实现的IRR是不一样的。 一般会在项目实现稳定的、较高的租金收益时转售，且资本 化率低于稳定期第一年净租金收益率，所实现的IRR达到最 大值。因此，项目一定要通过恰当的估计来判断合适的销售 时机，以实现IRR的最大化。
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•估值案例二
•某商业房地产土地使用年限为70年，于估价时点已使用了5年，预 计该房地产未来第一年的净营运收益为8万元，此后每年的净营运收 益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的贴现率为9%，试求该 宗房地产的价格。
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•永久年限
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•如何简化估值
•在美国，由于商业房地产的使用年限为无限期，因此只要使用公式：
•（一）主要结论：
• 项目净营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值；
• 对于进入成熟稳定期的物业来说，只要转售时的资本 化率低于投资第一年的净租金收益率，就能实现比长 期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高 。
• 在商业还没有成熟时进行销售，所实现的IRR较低； 一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流 的情况下，才会有投资者购买，才能实现项目IRR的 最大化。
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•（1、5） 如果采用长期持有的模式，IRR将会维持在固 定的水平，难以实现较高的水平，从而降低资 金使用效率，不利于公司快速滚动发展。
•
商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收
益，这是其价值的基础，也是项目获得较高IRR的基
础；
•
选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRR的影
响不一样；
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金地集团商业房地产战略定位
• 2. 集团商业房地产战略定位
•
•
•
集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大
规模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投
资收益率（IRR）；长期持有稳定性收益不是现在的
战略定位；
•
• 金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期
销售。
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• 3. 集团新投资项目策略
•
•
纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%；
•
•
在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资；
•
•
住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税
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•永久年限
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g%： •每年净营运收益增长率
•第一年净营运
收益CF1
•1 •2 •3 •4 •5 •6 •7 •8 •9 •10 •。。
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？ •该物业价值多少
r •贴现率要求为
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•有限经营期。
•永久年限
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7. 在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁 管理，提升商铺的净营运收益水平。
8. 集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估， 如达不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销 售处理。
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• 第一部分 商业房地产的盈利本质
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•在同样的租金净收入情况下，长期持有出租与短期内销售相 比，一定会降低项目的IRR吗
•？
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•第一年净营运收益
1000万，租金净收 益率为10%
5% •每年净营运收益增长率
•1 •2 •3 •4 •5 •6 •7 •8 •9 •10
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•1亿元
•如果是永久性持有，
IRR ？ •该笔投资的
为多少
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•商业物业投资的 IRR高低取决于净 营运收益率及净租 金增长率
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•在第一年转 售
•在第五年转 售
•在第十年转 售
•1 •2 •3 •4 •5 •6 •7 •8 •9 •10
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•
——国家标准《房地产估价规范5.1.5 》 规定： 收益
性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价
方法。
•
——收益资本化法 （income capitalization approach）
预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴
现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观
合理价格或价值的方法。
•
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作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好 的下家（战略合作伙伴），来以较低的资本化率收购 该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。
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•（1、1）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值
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• 其本质是由商业房地产估值方法决定的
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•2、进行很好的租赁、经营管理的情况下， 一般3—5年会进入成熟期，此时净营运收 益实现较高水平、而且稳定，估值时的资 本化率取得较低；从而实现较高的估值水 平。实现的IRR也高。
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•CF 1
•1 •2 •3 •4 •5 •6
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•3、在项目Un-leverage IRR 14.74%中，可以分 解为由租金收入净现流和由转售收入净现流构 成的IRR，经过计算发现，租金现金流占IRR的 34%，而转售收入占IRR的 66%。可见项目转 售时的售价在很大程度上决定了该类项目投资 的回报高低。
•租金收入增长率预测
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•费用支出预测
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•重要提示：
• 房地产的收益有实际收益和客观收益之分。实际收益是指在
现状下实际取得的收益；客观收益是排除了实际收益中属于特殊的， 偶然的因素后所能得到的一般正常收益。
在估价时，要采用客观净营运收益。
•（1、4） 当采用开发后再销售的模式，一般是在将 项目经营到具有较高的稳定的租金净现流 的情况下，才能实现项目IRR的最大化。
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•CF 1
•1 •2
•1、如果没有进行很好的招租和商业陪育 就进行销售，一是租金没有达到成熟期 的水平，租金收益较低；二是此时投资 者认为会面临较大的风险，因此在估值 时会调高资本化率要求。两者结合使得 估值偏低，实现的IRR也低。除非进行一 定的价格折让，不然投资者不会来买。
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金地集团商业房地产战略定位
•举例：
• 已知某商业房地产的年净营运收益为210万元，受益年限为45年， 为利用直接资本化法评估该房地产价格，可在与该估价对象同一市场资 料中，选取4宗房地产作为可比实例，利用其价格、净营运收益、使用 年限资料，计算K值。
可比实例 净营运收益
1
240
2
200
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•（1、3）商业房地产的三种投资收益模式
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金地集团商业房地产战略定位
•转售估值
•模式二：中短期持有 后转售
•CF 1
•1 •2 •3 •4 •5 •6 •7 •8 •9 •10 •1 1
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•模式一：开发后立即销售
金地集团商•业模房地式产三战略：定位长期持有
金地集团商业房地产战 略定位
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2020/12/20
金地集团商业房地产战略定位
•内容概 要
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
报告摘要 商业地产的盈利本质 商业地产的发展趋势 金地集团商业地产发展战略