世联-上海康城前广场商业项目商业定位报告(中稿)

商场名称 南方商城
规模 五层
档次 中高
面积 10万,营业 面积6.8万
业态 1F餐饮.化妆品.饰品2F-3F服饰4F家电通讯 5F渔猎休闲(电影院.电玩.网吧) 家乐福
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闵行商圈
莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未 来重点商业区
七莘路
东川路
闵行商业十一五规划:向现代商业的转型，形成以社区商业为基础，以大型购物 中心为龙头，以商业休闲街为特色的现代商业格局。积极引进精品百货店、品 牌专卖店等新型商业业态，继续完善大卖场、超市、便利店等商业网点，规范 发展商品交易市场，培育汽车和建材销售等新增长点。重点建设七宝、虹桥、 莘庄、江川、南方商城、浦江等大型综合性商业中心，
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人口消费特征
消费向东，消费习惯分为三大圈层
第一圈层：日常消费 就近的大卖场，购物班 车5－10分钟；

易初莲花 石头.剪刀.布 龙城购物中心 麦德龙 易初莲花
徐家汇
第二圈层：日常购物 南方商城，闵行区域唯 一商业中心；

乐购
锦江乐园
南方商城/家乐福
热带风暴
第三圈层：周末购物 及休闲娱乐 徐家汇、虹桥
七宝.虹美区域 5家
服装、日用品、食品、家电、休闲运动类
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、 药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
良好 良好 良好 一般 一般
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、 药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
摘自《闵行商业市场调查报告》
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区域商业
地理位置:莘庄地区位于上 海西南，土地面积约２０ 平方公里。是闵行区行政 和文化、公共活动中心所 在地. 人口规模:由于城市大规模 交通设施建设和房产开发， 莘庄地区成为上海人口导 入的主要区域之一。现有 总人口１２万人，其中常 住人口约１１．５万人， 外来人口３万—５万人。 预期未来五年将达到３０ 万人。
莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一
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区域商业
中心商业区： 1.莘庄老镇中心商业区 主要项目：莘松路、沪闵路 “十字 型”路口新建的块状 集聚型“综合 商业商务”。 规划面积：１０万平方米。 2.上海莘城中心商业区 主要项目：“仲盛商业中心”和 地 铁莘庄站站厅商业。“仲盛商业中 心”：总建筑面积约２８万平方米 社区商业: 南为华联吉买盛区域、西为农工商区 域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪 联华区域、东北为华润万佳区域。 现代商贸走廊: 七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街 区两侧相关地块集聚现代大型专业 店、大型综合超市、文化休闲中心、 图书文化用品中心、小型商业休闲街、 大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商 业服务业业态，成为体现区内城市形 象和功能、第三产业特色、多业态多 功能集聚、条状块状相结合的“闵行 大道”。
品种齐全、价格实惠、购物环境是居民选择消费地点的首要因数 食品和服装是闵行居民节假日最高的开支。 二口或三口之家, 个人收入3000-6000元/月为主流
。
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摘自《闵行商业市场调查报告》
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人口消费特征
特征一:消费模式单一，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。
由于闵行区外来购房人口与闵行户籍人口相当，因此在闵行的消费时间主要为下班后 采购日常生活用品。单一的居住模式造就单一的消费模式，因此，大卖场成为居住区 满足生活用品采购的主要来源。
特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程
由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、 七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。
特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求。
由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。 主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。

乐购 农工商 华联吉买盛 世纪联华 乐购 家得利 九百家居 农工商 大润发 易买德 百安居 爱好广场
第一圈层 第二圈层 第三圈层
家得利
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人口消费特征
每月在闵行卖场消费总额为500-800元。
超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所
闵行区居民在商场/百货公司的每月花费总额约为500-800元。 购物地点的时间基本在30分钟以内
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数据来源《上海商业统计年鉴》 11
闵行商圈
莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。
便捷的交通和大量居住人 口聚集是闵行商圈形成的 关键支撑因数。 莘庄：分为行政中心和居 住区.目前行政区的消费形 式属于过路性消费，档次 较低；依托春申版快大型 居住区（春申景城、万科 假日风景、上海春城）， 属于片区日常消费，档次 中档。 七宝：依托七宝大型居住 区（万科郎润园、），运 动休闲配套设施齐全，档 次较高，在建巴黎春天。 七莘路乐购的人流量、档 次、营业额在闵行大卖场 中名列前矛；
生 春 九 路
项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属 于莘闵板块居住区级商业中心
地铁1号线莘庄站
本项目
巴比伦 莘 松 500m 路
场 东 路
500m 项目
乐购
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项目技术指标
规划用地面积：72，
容积率超过4，建筑形式必须向高向密发 展。
418平方米，实际用地面 积约为43，838平方米。 地上总建筑面积166， 481平方米，需要建设小 区公建配套0.8万平方米， 实际新建商业面积约为 14万平方米，单身公寓 10，800平方米。 地下建筑面积55，681 平方米，已建地下室1， 453平方米，新建地下室 54，228平方米。
谨呈：协和集团
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
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2006-9-14
项目研究工作阶段划分
成 果
上海康城前广场市场调查报告 上海康城前广场初期沟通
上海康城前广场商业项目定位中稿
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2
报告思路
一、目标设定 二、风险和机会 三、出路
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协和集团——目标
把未用的指标全部用足， 实现指标最大化。进而 全部出售现实利润最大 化。 以主题商业街的形式启 动，为集团商业品牌上 市作准备。
位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营 好坏的关键
面积 约3,000 ㎡ 约8,000 ㎡ 食品.日用品 8.26开业 1F KFC、生鲜食品 2F 日用品.家电.百货 旁边有好美屋 1F餐厅、移动营业厅、服饰；2F食品、生活用品；3F服饰、床上用品 1保健品、鲜花、速食； 2F服装、鞋类；3F食品、日用品 1F食品.美食2F日用品、家电、服装、 业态 经营状况 一般 良好 良好 一帮 一帮 良好 一帮 一般
1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、 1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食 食品、日用品
春申区域 4家
约4，500㎡ 1F水果.蔬菜.生鲜.食品2F床上用品.日用品.服装
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数据来源：市场调查
一般 14
闵行商圈
南方商城是整个闵行区域的购物中心
已建 高压线， 地上不能 上盖建筑
已建
绿地
莘
松
路
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项目资源
项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为 未来商业发展提供多条通路的可能
莘闵板块的发展已经有5年 的时间。目前周边的公寓 项目有两个，别墅项目约 为10个。
区域人口： 康城居民入住后约为3.77 万人 。周边别墅区居民约 为4-5万人。
龙祥公寓 欧风丽景 十二橡树庄园 绿洲比华利 丽水馨庭 晶苑四季御庭 万科白马 达安圣芭芭花园 绿洲香岛 浅水湾 同润加州 云间水庄
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第二部分
宏观市场分析
二、风险和机会
闵行商业分析 区域商业分析 项目本体分析
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宏观市场
按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和
世纪联华(莘庄店) 三层 华联吉买盛(莘庄) 三层 农工商（中春路） 二层 河畔百货 乐购（七莘店） 龙城购物中心 四层 二层 三层
约24,000㎡ 约15,000㎡ 约8,000㎡
莘庄区域 5家
约10,000 ㎡ B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克 必胜客2F-4F品牌服装 约28,000 ㎡ 1F餐饮、服装、食品、生鲜 2F家电.床上用品.日用品.服装.大时代
2006/9/21
2006/8/22
2006/9/1
2005/9/15
第一阶段 市场调研
第一阶段 思路形成
项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出
第一阶段 项目整体定位与发展战略
研 究 内 容
项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研
南方购物中心在的布局上以 家乐福超市、友谊百货、好 美家建材超市三家龙头店为 主力店，满足了工薪阶层、 居民日常消费、家庭装潢的 需要。一百二十余家品牌特 色专卖店，涵盖了服装、小 百货、通讯器材、家具、体 育用品、电脑等多个方面。 休闲娱乐包括：中、西餐饮、 咖啡馆、茶室、电影城、游 乐城、健身中心。药店、邮 局、银行、旅行社、书城、 美容美发等等一系列社区服 务项目，坚持“以社区服务 为导向，集购物、休闲、娱 乐为一体”的经营定位，， 已成为闵行地区人气最旺的 购物中心。