新鸿基成都东大街商业地产项目定位研究报告
成都商业地产项目调研与分析课件
商业地产项目品质提升
随着消费者需求的升级，商业地产项目品质要求越来越高。
商业地产项目智能化发展
智能化管理、智能化设施等成为商业地产项目的竞争点。
商业地产项目绿色化发展
绿色建筑、绿色能源等环保理念在商业地产项目中得到广泛应用。
竞争情况
本地开发商竞争
01
成都市本地开发商众多，竞争激烈。
外地开发商进入
02
物业管理
建立专业的物业管理团队，提供优质的物业 服务。
风险管理
建立健全的风险管理体系，预防和应对各种 可能出现的风险。
THANKS
开发商
某知名房地产开发公司。
项目优势与不足
优势
地理位置优越，交通便利，周边 消费人群基数大；建筑设计独特 ，符合现代审美；项目业态丰富 ，能满足不同客户需求。
不足
项目开发周期较长，投资回报率 相对较低；商业部分招商难度较 大，需加强品牌引进和推广。
项目定位与目标客户群
项目定位
打造集购物、休闲、办公、居住于一 体的城市综合体。
响。
政策风险
总结词
政策风险是指因政府政策调整、法规颁布等因素导致的项目合法性、合规性以及经营环 境变化的风险。
详细描述
政策风险是商业地产项目面临的另一重要风险。政府的政策调整、法规颁布或城市规划 的调整都可能对项目的合法性、合规性和经营环境产生影响。因此，在项目前期阶段， 需要对政府政策和城市规划进行深入了解和分析，确保项目符合相关法规和政策要求，
租金水平高
由于项目位于核心区域，租金 水平相对较高，可能会对入驻 商户的经营造成一定压力。
停车位不足
项目周边停车位较为紧张，可 能会影响消费者前来消费的意
愿。
邛崃商业项目考察分析报告[调整板]
![邛崃商业项目考察分析报告[调整板]](https://img.taocdn.com/s3/m/c88353f0c281e53a5902ffc5.png)
业态构成、招商政策
楼层业态分布： -1F：华润万家 1F：廖记棒棒鸡、诗丽堂 2F：空置 3-6F：空置 现目前仅华润万家超市一 家主力店，大部分商铺状 态为空置。 招商政策：免租期三年
情况对比
基本情况对比：
项目名 占地 商业 商业 住宅 停车 称 面积 面积 楼层 户数 位数
主力店
收银 收租方式 方式
表品牌：
: 家乐福、红艳超市、屈臣氏、肯德基、欣欣快餐、 德鲁森、西京麦味蛋糕、欧家盛世牛排馆、三叶小 、俭·爱甜品、雷歌、VeroModa、斯莱德、ONLY、 夏贝尔、欧时力、Z11、莫丽菲尔、Dzzit、马克华 、魔美名作、KBNE、梦里人、FivePlus、杰西莱、 源祥、哈森、骆驼、汤姆斯、OMI、ST·BALS、狼族 家、博牌、爱尔母婴、可爱可亲、亿家宝贝、天仁 药房、金辉大药房、中国银行、飞亚达、壹号村庄 验中、富隆酒屋
租金范围
女人街 18亩 1928 5F 5㎡
瑞· 45亩 4075 3F
云欣广
3㎡
场
450 293
自主 固定租金 收银
第1年免租 第2、3年租金范围40-70 第4、5年租金范围47-85 第6、7年租金范围58-106
家乐福
第1、2年租金范围50-80
590 太平洋影院 自主 固定租金、 第3、4年租金范围80-160
THANKS!
家乐福
屈臣氏
精品商 超
太平洋影 城 国美电 器
东城尚都女人街
女人街
邛崃商圈
瑞云欣广场
凯详摩尔
基
业
招
本
态
商
情
构
政
况
成
策
基本情况
项目位置：邛崃市东星大道478号 开发商：成都富宏置业有限公司 商业打造：成都汇鑫商业管理有限公司 占地面积：17.906亩 建筑面积：58842㎡，其中住宅39577㎡，商业19285㎡ 商铺价格行情：1F均价20000、2F均价10000、3F均价7000、
成都置业东大街超高层住宅景观规划设计方案
国外案例
Domestic case
占地面积： 78042 ㎡ 项目风格：现代 建筑性质：纯住宅 绿地率：43% 总容积率：3.28
THE SANDS HOTEL 新加坡丽敦豪邸
Vision 视觉
流线设计元素 统一的白色基调
景观到建筑统一采用灵劢的流线设计 景观和建筑统一为白色基调，营造未来科技感
景观空间层次化处理
16 15
13 7
2 13 1
14
2 2
7
6
1
4
6
3
5
7
7
8
11
9
12
10
2 6
一层空间
鸟瞰图
Aerial view
景观设计策略:
Landscape design strategy
A.高端酒店式服务管理及配套设施
Hotel style services and facilities
B.健庩生活方式的引导
案 锦东路314号
牛市口
龙湖晶
蓝半岛A 区
丐纨朝
曙光新
城 碧莲雅
碧莲雅 舍
阳
舍
合能 东城攻
略
粼江峰 阁
莲花社 区
莲花新区
朝阳名 宅
莲桂西路 98号院
莲花新区（一区）
新莲馨
莲花小区
江东民居
釐桂园
四区区 人和苑
项目北临东大街，东临一心桥南路，西临已建成住宅，南侧为宏济路。
东恒国际 龙湖晶蓝半岛 曙光新城 新天美地
项目周围拥有良好的服务性设施，但房屋多为陈旧民宅。
地铁交通 城市道路 项目区位 项目周围主要标段
地段分析
architecture unscramble
商业地产及其项目整体定位研究报告.doc
商业地产及其项目整体定位研究报告商业地产及其项目定位研究【目录】第一章绪论7-17 1.1 本文研究的背景和意义7-8 1.2 国内外研究现状8-12 1.3 存在的问题12-16 1.4 本文研究的思路与方法16-17 第二章商业地产及其项目定位现状分析17-41 2.1 商业地产的发展历程17-24 2.2 商业地产现状分析24-27 2.3 商业地产的特点27-29 2.4 商业地产在城市经济发展中的地位和作用29-30 2.5 商业地产项目定位现状30-34 2.6 针对现状的应对策略34-41 第三章商业地产项目定位与住宅项目定位比较分析41-43 3.1 商业地产定位与住宅定位的不同点41-42 3.2 商业地产定位与住宅定位的相似点42-43 第四章构建商业地产项目定位基本框架43-76 4.1 建立商业地产项目定位的基本思维体系43-47 4.2 商业地产项目的市场定位47-61 4.3 商业地产项目的客户定位61-63 4.4 商业地产项目的主题定位63 4.5 商业地产项目的产品定位63-76 第五章实证研究X 市A 项目商业定位研究76-95 5.1 研究思路与内容76 5.2 北城商业发展存在机会76-82 5.3 本项目能否借势发展82-83 5.4 形成区域商业中心的着力点83-89 5.5 本商业项目发展方向89 5.6 本项目发展面临的问题89-91 5.7 打造本商业项目核心竞争力91-95 第六章结论95-96 商业地产项目的定位之道关键字商业定位商业项目定位商业地产项目定位中国经济持续向好，商业地产借机也呈飞速发展的态势。
据戴德梁行的研究预测，至2007年，北京商铺面积的供应量仍将快速增长的趋势，投资行为亦将会继续存在并可能进一步发展扩大。
然而相应的市场秩序尚未完全建立，各种业态在混沌的市场秩序下都有生存和发展的机会，但初始定位时的错位却可能使后续工作的链条发生断裂。
锦江东大街沿线地块分析
实现成都公司的可持续发展。
成都公司目前土地储备已显不足，后续发展问题已迫在眉睫。
区域土地市场
项目劣势
投资发展中心
周边不属于传统居住区、热点区域，居住气氛不浓厚。 地块3公里范围内以老社区居多，区域品质不高，对项目品质造成一定影响。 商业配套暂显不足。 三圣乡版块作为花瓶版块，最大的瓶颈就是商业配套，特别是大型商业卖场的缺乏。不 过正在规划和建设中的大型商业还是有很多。并且目前已经呈现的个汇总临街商铺和菜市 场等一些生活配套已经日趋完善，日常生活没有太大问题。 地块竞争激烈。 目前众多开发关注此地块，竞争将会非常激烈。估计会以高溢价成交。
宗地编号 净用地面积
容积率 总建筑面积
JJ02(252):2014034~039 117325.3平方米 （175.9亩）
4
项目位置 用地性质
保证金
位于锦江区三环路与芙蓉西路和百日红西 路地块内，绿地云玺旁
1、3、5区居住，2、4、6区居住、商业
12580 46.9万平方米
套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上；须自
65199
212126 108400
2012-09-07 2012-09-07
华润置地
298463 1348458 147791
1096
2012-07-05 2012-07-19
绿地集团成都置业有 限公司 成都俊发房地产开发 有限责任公司 成都市兴东置业有限 公司 成都永进合能房地产 有限公司
综合用地
各区域土地供需与价格对比
投资发展中心
成交量双流排名第一；高新区楼面价最高，达到6612元/平
2013年各版块土地供销及楼面价对比
成都市东大街地下商业项目可行性研究报告
成都市东大街地下商业项目可行性研究报告目录目录第一章项目背景 (4)一、项目名称 (4)二、项目简介 (4)三、项目背景 (4)四、研究目的 (5)五、研究方法 (5)第二章投资环境 (6)一、成都市经济发展情况分析 (6)二、成都市及区域城市规划情况 (10)三、成都市商业发展情况 (14)四、目前环境对本项目的影响 (18)第三章区域商业市场分析 (19)一、区域商业市场分布 (19)二、区域商业市场分析 (20)三、区域商业业态分布 (25)四、区域商业租金情况对比 (26)五、区域商业经营状况分析 (27)六、区域商业市场总结 (28)第四章项目自身条件分析 (28)一、项目区位分析 (28)二、项目交通分析 (29)三、客流条件分析 (30)第五章项目优劣势分析 (30)一、项目优势 (30)二、项目劣势 (31)三、项目机会 (31)四、项目威胁 (32)五、项目综合分析 (32)第六章项目发展建议 (34)一、项目市场定位 (34)二、业态主题定位 (34)三、项目客群定位 (35)第七章项目规划设计方案 (36)一、总平面图设计 (36)二、负二层平面图和综合管沟断面示意图 (38)三、项目规划设计剖面图 (39)四、重要节点设计 (39)五、技术经济指标 (48)第八章项目投资效益分析 (48)第九章项目结论和建议 (48)第一章项目背景一、项目名称中建地下空间东大街地下商业项目二、项目简介项目位于成都市锦江区东大街-盐市口至南糠市街段，全长约1.2公里，西接盐市口地下空间，东至花样年喜年广场。
项目规划地下二层，总用地43650㎡（约65.47亩），规划设计总建筑面积58034㎡，-1层总建筑面积42371㎡, -2层总建筑面积15663㎡(含管沟4275) 。
其中商业可售建筑面积约27264㎡，占-1层总建筑面积64%。
地下一层以以商业为主，兼部分商业配套服务设施，并作为东大街主要慢行交通通道，在主要节点位置形成开敞空间作为公共活动区域，并结合周边地块建筑的地下空间利用情况预留连接口，共同形成地下商业综合体。
商业地产营销策划定位报告案例
商业地产营销策划定位报告案例二、市场分析1. 市场规模：根据统计数据显示，目前市场的商业地产项目数量较多，市场竞争激烈。
2. 目标客户群体：目标客户主要包括中产阶级家庭、白领和年轻人群体。
3. 市场需求：消费者对商业地产项目要求越来越高，他们希望商业地产项目能够满足多种需求，包括购物、餐饮、休闲娱乐等。
4. 市场竞争对手分析：根据调研数据显示，目前市场上主要竞争对手包括了多个大型商业地产开发商，它们拥有较强的品牌影响力和资源优势。
三、项目定位在市场分析的基础上，我们建议将项目定位为“高端商业地产综合体”。
据分析，针对中产阶级家庭、白领和年轻人群体，他们对商业地产项目的需求主要体现在以下几个方面：1. 购物体验：消费者希望商业地产项目能够提供丰富多样的购物选择，包括国际品牌和本地特色店铺。
2. 餐饮体验：消费者希望商业地产项目能够提供高品质的餐饮选择，包括国际美食和本土特色菜肴。
3. 休闲娱乐：消费者希望商业地产项目能够提供多样化的娱乐设施，包括电影院、健身房、KTV等。
基于以上市场需求，我们建议将项目定位为高端商业地产综合体，特色是购物、餐饮和休闲娱乐。
通过提供丰富多样的购物、餐饮和休闲娱乐选择，满足消费者对高品质生活的需求。
四、营销策划1. 品牌建设：通过精准的品牌定位和市场定位，塑造项目的品牌形象，提升消费者对项目的认知度和好感度。
包括品牌命名、标志设计、宣传推广等方面。
2. 目标客户群体定位：基于目标客户群体的特点和需求，制定精准的营销策略，并精准投放广告和宣传，提高目标客户群体的关注度和购买欲望。
3. 优质服务和用户体验：通过提供优质的购物、餐饮和休闲娱乐设施，提升用户体验和口碑，吸引更多的消费者。
4. 与当地社区合作：与当地社区建立紧密合作关系，共同开展社区活动和公益事业，增加项目在当地的认可度和影响力。
5. 采用社交媒体和线上渠道进行广告和宣传：借助社交媒体和线上渠道，开展针对目标客户群体的广告和宣传，提高曝光度和吸引力。
商业地产项目定位研究报告
商业地产项目定位研究报告摘要：本报告针对商业地产项目的定位进行了深入的研究分析。
通过对市场需求、竞争状况、目标消费者和项目特点等因素的综合考量，我们提出了一种全面有效的商业地产项目定位战略，以帮助项目在市场中取得竞争优势并满足消费者的需求。
一、引言二、市场需求分析在商业地产项目的定位研究中，首先要对市场需求进行深入分析。
包括对消费者消费习惯、购物需求、价格敏感度以及生活方式等方面的调查研究。
通过对市场需求的了解，可以更好地满足消费者的需求并提供个性化的服务。
三、竞争状况分析四、目标消费者调研商业地产项目的定位应基于目标消费者的需求和喜好。
通过对目标消费者进行细致入微的调研，可以了解他们的购物偏好、消费能力、兴趣爱好等方面的信息。
有针对性地制定项目定位战略，以吸引目标消费者的关注并满足他们的需求。
五、项目特点分析六、商业地产项目定位战略基于对市场需求、竞争状况、目标消费者和项目特点的综合分析，我们提出了以下商业地产项目定位战略：1.独特的定位：根据市场调研结果和目标消费者需求，制定独特的商业地产项目定位，与竞争对手形成差异化。
2.提供个性化的服务：通过了解目标消费者的喜好和需求，设计个性化的购物、娱乐和休闲服务，以吸引目标消费者的关注。
3.创新的营销策略：利用科技手段和新媒体平台，实施创新的营销策略，提高项目的知名度和吸引力。
4.优化的物业管理：注重优化物业管理，提供舒适的购物环境和便利的服务，提升项目的竞争力。
七、结论商业地产项目的定位是其成功的关键，需要综合考虑市场需求、竞争状况、目标消费者和项目特点等因素。
通过有效的定位战略，可以为项目带来竞争优势，并满足消费者的需求。
本报告提供了一种全面有效的商业地产项目定位战略，对投资者在项目定位时提供了重要的参考。
2019成都东大街市场调研报告-PPT文档资料
成都东大街市场调研报告
城东新村的规划
No •早在1993年，成都就开始按照国务院批转国家计委关于
《西南和华南部分省区区域规划纲要》中“三中心两枢 纽”的城市定位，对外宣称为“西南金融中心”。2019 年末，刘奇葆到任四川省委书记之后，将“西南金融中 心”提升为“西部金融中心”。旋即，成都展开了一场
成都东大街市场调研报告
•未来规划——成都东村
No
•刚刚结束的2019年成 都西博会上，成都市政 府公布了“成都东村” 的未来规划，成都市政 府将一次性拿出41平方 公里的土地，集中规划 聚集发展文化创意产业， 韩国SK集团和保利集团 分别与成都东村签下总 投资为254亿元的文化 产业项目投资大单。】
Image 街。李劼人先生曾在长篇小说《死水微澜
》中这样描述：“东大街是成都顶富庶的 街道，凡是大绸缎铺，大匹头铺，大首饰 铺，大皮货铺，以及各字号，以及贩卖苏 、广杂货的水货，全都在东大街。所以在 南北两门相距九里三分的成都城内，东大 街真可成为首街。”而春熙路只是连接东 大街和总府路的一个“过道”。
成都东大街市场调研报告
No 第一部分 区域政府规划 Image 一、东大街的前世今身
二、东大街未来规划蓝图及现状
成都东大街市场调研报告
东大街成都过去的繁华
No 出其东门 有女如云 虽则如云 匪我
思存”……来至诗经《出其东门》，东大 街成都曾经最大的一条街，很多不太了解 老成都的人一直以为春熙路就是老成都最 繁华的地方，其实不然，论起货真价实的 商业中心，还该是东大街，清末民初的成 都东大街，曾经是全城最为繁华的商业大
阳光金融中心 （阳光保险大厦）
成都东大街市场调研报告
东大街规划项目概况及经济指标
商业地产项目定位报告
商业地产项目定位报告1. 项目背景商业地产项目定位是指通过对市场需求的分析和评估，确定项目的定位和发展策略。
本报告旨在为商业地产项目提供一个全面的定位指南，以便项目能够在竞争激烈的市场中取得成功。
2. 市场分析在进行项目定位之前，我们需要对市场进行深入的分析。
通过研究市场趋势、竞争状况和目标客户群的需求，我们可以了解项目在市场中的定位和发展空间。
2.1 市场趋势分析了解市场的发展趋势是项目定位的重要基础。
我们可以通过以下几个方面来分析市场趋势：•城市发展规划：了解城市的发展规划，特别是有关商业地产项目的规划，以确定项目在城市发展中的定位。
•人口结构与消费习惯：研究目标客户群的人口结构和消费习惯，以确定项目的定位和服务内容。
•行业趋势：分析商业地产行业的发展趋势，了解竞争对手和市场机会。
2.2 竞争分析了解竞争对手的情况是项目定位的重要一环。
通过对竞争对手的定位、服务内容和市场占有率进行分析，我们可以确定项目在市场中的定位和差异化策略。
•竞争对手分析：了解竞争对手的类型、规模、定位、服务内容等，以确定项目的差异化竞争优势。
•市场份额分析：评估竞争对手在市场中的份额，以了解项目在市场中的发展潜力。
2.3 目标客户群分析了解目标客户群的需求是项目定位的关键。
通过对目标客户群的人口特征、消费习惯和需求进行分析，我们可以确定项目的服务内容和市场宣传。
•人口特征分析：了解目标客户群的人口特征，包括年龄、性别、收入水平等。
•消费习惯分析：研究目标客户群的消费习惯，包括消费频率、消费偏好等。
•需求分析：通过调研和市场调查，了解目标客户群的需求，以确定项目的服务内容和市场定位。
3. 项目定位在完成市场分析后，我们可以根据市场需求和项目优势来确定项目的定位和发展策略。
3.1 项目定位根据市场分析结果，我们可以确定项目的定位。
项目的定位应该能够满足目标客户群的需求，并与竞争对手形成差异化。
例如，项目可以定位为提供高品质商业服务的综合体，或是注重创意和文化氛围的特色商业街区。
成都某项目前期市场调研及定位分析报告
成都某项目前期市场调研及定位分析报告1. 引言本报告对成都某项目进行了前期市场调研及定位分析，旨在为项目的定位和市场推广提供依据。
本报告通过分析成都市的市场环境、竞争对手情况、消费者需求等因素，对项目进行了综合评估。
2. 市场调研方法本次市场调研采用了以下方法：•第一手资料收集：通过问卷调查、访谈等方式获取有关成都市场的真实数据和信息。
•第二手资料收集：通过文献资料、行业报告等方式收集相关研究成果和分析报告。
3. 成都市市场环境分析3.1 经济状况成都市是中国西南地区的经济中心，具有丰富的经济资源和较高的人均收入。
根据统计数据，成都市的GDP连续多年保持较高的增长率，人均收入也逐年增加，这为项目的发展提供了良好的经济基础。
3.2 政策支持成都市政府对于项目的发展给予了积极支持，通过一系列的政策措施鼓励投资者在成都市投资兴业，提供了良好的投资环境和政策支持。
3.3 市场竞争情况在成都市的相关行业中，已经存在很多竞争对手。
通过对竞争对手的分析和比较，发现市场上已有的产品或服务在某些方面存在不足，有待改进和优化。
因此，项目有机会在这些方面提供更好的产品或服务，取得竞争优势。
4. 项目定位分析4.1 目标客户通过问卷调查和访谈收集了大量关于消费者需求和喜好的数据，根据数据分析发现，潜在客户群体主要集中在青年人群和中产阶级。
他们对于服务质量、品牌形象和价格敏感度较高，注重个性化和时尚性。
4.2 产品定位基于调查结果，项目应该定位为高品质、个性化的产品或服务。
通过在产品质量、设计创新和用户体验等方面下功夫，满足客户对于时尚、品质和个性化的需求。
4.3 市场定位根据分析结果，项目应该在市场上寻找一个相对空白的利基市场，做好细分市场的定位。
可以通过与当地的合作伙伴进行合作，扩大项目的影响力和知名度。
5. 市场推广策略5.1 品牌形象建设通过产品的设计、包装和宣传等方式，树立项目的品牌形象。
注重品牌的独特性和个性化，通过创新设计和与消费者的互动，提升品牌价值和美誉度。
XX商业地产项目定位报告
XX商业地产项目定位报告1. 项目背景XX商业地产项目是一个新兴的商业地产项目，位于市中心的黄金地段。
该项目计划建设多功能商业综合体，包括零售商店、餐饮场所、办公空间以及娱乐设施等。
本报告旨在为该项目提供定位建议，以帮助项目团队制定有效的市场推广和运营策略。
2. 目标市场分析在确定项目的定位前，首先需要对目标市场进行深入分析。
根据市场调研数据，我们整理了以下几个关键点：2.1 人群定位针对此商业地产项目的人群定位主要包括年轻职场人士、上班族、家庭主妇和年轻家庭。
他们对时尚、便利和个性化的消费体验有很高的需求。
2.2 消费行为目标市场人群的消费行为表现出以下几个特点： - 偏好购物中心和综合商场，认为这些地方提供更多的选择和便利； - 对品牌和质量有较高的要求； - 对休闲娱乐和餐饮场所有较高的兴趣和需求； - 更愿意在一站式的商业综合体中解决多种需求。
3. 竞争分析了解竞争对手的情况对项目的定位非常重要。
通过对市场上类似综合商业地产的竞争项目进行调研和分析，我们总结了以下几个关键点：3.1 竞争对手数量和类型目前市场上存在着多个综合商业地产项目，类型包括购物中心、综合体、主题商街等。
这些项目各有特色，但在某些方面存在互补的关系。
3.2 竞争对手的优势和弱势综合商业地产项目的竞争对手各有其优势和弱势，例如某些项目注重奢侈品和高档消费，而另一些项目则侧重于亲子娱乐和休闲体验。
## 4. 项目定位策略基于目标市场分析和竞争对手分析的结果，我们提出了以下的项目定位策略：4.1 个性化定位在市场上导入个性化定位策略，为消费者提供独特的购物体验和服务，通过与品牌商合作、推出独家限量款商品等方式，吸引并保留目标市场人群。
4.2 高品质定位将项目定位为提供高品质商品和服务的综合商业地产项目，与一些高端品牌合作，提供独特打造的购物体验和产品选择，以满足目标市场人群的要求和期望。
4.3 社交互动定位通过打造社交化的购物环境，为消费者提供与朋友和家人共享乐趣的机会，开设各种社交互动区域和活动，提高消费者的参与度和忠诚度。
商业地产高危(全文)
商业地产高危在天府大道南延线，距离市中心约15公里的地方，一个全新的金融城正拔地而起。
按照20XX年底出炉的政府规划，这里将有19座超过200米的高楼，其中天府国际金融中心、大魔方、川大无国界、棕榈泉国际中心、美年国际广场等项目现已开工，部分项目几近竣工。
据财新记者了解，目前金融城入驻企业寥寥可数。
一直聚集在市中心骡马市区域的金融机构们并不想轻易搬到这里。
而在位于市中心锦江区的东大街（春熙路-盐市口商业圈），政府也在重点规划打造金融中心，想把银行拉过去。
“金融当然好，又美丽又有税收又有面子，但所有城市都在搞金融，并没有什么优势。
金融城只是政府孤芳自赏。
”一位当地开发商对财新记者说。
目前，整个市建筑高度超过200米的商业项目总数（含规划和在建）已超过30栋。
几乎所有知名的开发商在都有商业项目，比如大悦城、万象城、凯德来福士、万达广场（两个）、花样年、九龙仓、龙湖、新鸿基等。
去年的商业项目新增数量位居全国首位，在建综合体项目90多个，短期释放的供应量十分庞大。
在西三环附近的光华大道，财新记者就看到，几十个新建写字楼和购物中心正扎堆开工。
虽然有当地开发商向财新记者表示，的人口容量、消费等潜力巨大，加之多年来没有新建的购物中心入市，应能支撑得起这么多商业地产项目。
但他们也不得不承认，商业地产市场至少存在短期消化的压力。
ZG商业地产联盟秘书长王永平更是一针见血地表示，目前中高档次项目明显过剩，“这就是泡沫”。
是ZG商业地产行业的一个镜像。
一年前，被房地产宏观调控逼到“墙角”的各大开发商纷纷向商业地产转型（详见本刊20XX年第14期报道“人人都爱商业地产”），如今一拥而上带来的投资泡沫已经迅速露出苗头。
证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋认为，ZG的商业地产在20XX年、20XX年会有井喷式的危机，这个危机要比住宅地产危机来得更为迅猛，将是一场地震，一场灾难。
现在，商业地产圈流行着这样四句话：“行外乐观，行内悲观；内行乐观，外行悲观”。
《新鸿基成都东大街商业地产项目定位研究报告》(170页)
1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地
容积率8.0，建筑密度不大 容积率5.0，建筑密度不大于
于65％，限高159米
25％，高度不大于航空限高
资料来源：成都市国土资源局
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项目优势〔Strength〕
4)地块条件优势
地块紧邻未来的金融商业街，周 边交通主干到密集，交通可达性好 ，周边没有大型综合性项目，具备 建设地标的基本条件；
中心城区，600平方 公里，800万人口
资料来源：成都市规划局
Page17
总体SWOT分析
项目机会〔Opportunity〕
2)地铁的开通将影响居民的生活和消费习惯，同时大大扩展本项目的辐射范围。
地铁1号线为南北方向，由大丰至华阳。全长，设23座车 站。其中，地下线长约，地上线长约；高架车站5座，地下 车站18座。目前正在建设当中，预计2010年通车。 2号线为西北－东南方向，由郫县至龙泉。线路全长为， 设33座车站。其中，地下线长约为，地上线长约为，目前正 在进行地堪，预计2008年内动工，2012年左右通车。
成都本地开发失败的案例
项目名称
开发商
经营状况
失败原因
熊猫城
成都英凯实业公司
多次招商未果，空置多年 后转让给富力地产
开发商资金实力不足散卖物业 定位不当、招商及运营策略失当 开发过程太久造成物业老化
罗马假日广 场
蓝光地产
开发商将商铺全部散卖， 目前经营状况不佳，商气 凋零
项目定位及规划失当 开发商散卖物业，给营运造成困难
15m
79m
C1
A1 B2
C2
A2 B3
C3
注：上图为示意图，控制性区域实际位置以地铁建设方的相关图那么为准。
成都改造商业项目调研报告
成都改造商业项目调研报告成都改造商业项目调研报告一、项目背景随着成都市经济的飞速发展，商业项目的需求也越来越高。
然而，市区已有的商业区域存在一定的老化和繁杂化问题，不符合现代商业发展的需求。
因此，本报告对成都市的商业项目进行了调研，以寻找合适的改造商业项目。
二、调研内容1. 调研对象：调研了成都市区范围内的商业项目，包括购物中心、商业街和商业综合体等。
2. 调研方法：采用问卷调查、现场观察和访谈等方法，对商业项目的环境、设施、业态以及消费者需求等方面进行了调查。
三、调研结果1. 商业项目类型：成都市区范围内的商业项目主要以购物中心为主，商业街和商业综合体相对较少。
2. 商业项目规模：调研发现，成都市区的商业项目规模多为中等或小型，缺乏大型商业项目来吸引消费者。
3. 商业项目设施：大多数商业项目设施老化，需要进行升级和改造，以提高消费者体验。
4. 商业项目业态：商业项目的业态相对单一，缺乏多样性，需要引入更多的创新和特色业态。
5. 消费者需求：消费者对商业项目的需求越来越多元化，他们希望商业项目能够提供更多的娱乐和休闲设施。
四、改造建议1. 建设大型商业项目：在成都市区建设一两个大型购物中心或商业综合体，以吸引更多消费者。
2. 设施升级和改造：对现有商业项目的设施进行升级和改造，提升消费者的体验感。
3. 引入创新业态：引入更多的创新和特色业态，增加商业项目的多样性。
4. 增加娱乐和休闲设施：在商业项目中增加娱乐和休闲设施，满足消费者的多元化需求。
五、项目前景根据调研结果和改造建议，成都市的商业项目有着巨大的发展潜力。
通过改造和升级，商业项目可以吸引更多的消费者，提升城市的商业形象。
预计改造后的商业项目将成为成都市的经济增长点，对整个城市的经济发展起到积极的推动作用。
六、结论成都市的商业项目存在一定的老化和繁杂化问题，需要进行改造和升级。
通过改造，商业项目可以吸引更多消费者，提升城市的商业形象，并对整个城市的经济发展起到积极的推动作用。
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本项目位置
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总体SWOT分析
项目优势（Strength）
2)交通优势－地铁2号线穿过地块，多条交通主干线经过地块周边。地块东北部有五桂桥公 交站和成都汽车总站，地块东南部规划有成都市未来的交通枢纽沙河堡车站。沙河堡车站连 接了地铁2号线、7号线，成绵乐城际客运专线、成渝客运专线等主要交通线，使本区域的辐 射范围大大增加，进一步提升了本项目的交通优势。
双桂路
塔子山公园
本项目地块
沙河
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总体SWOT分析
项目优势（Strength）
5)开发主体优势
新鸿基为著名开发商，具有较高知名度，将给本项目的各个物业类型增加品牌附加值； 开发商有雄厚的实力，其所采取的只租不售的经营策略有助于保持项目的持续繁荣和整体形象； 开发商对大型综合性物业具有丰富的开发经验，同时拥有广泛的客户资源和经验丰富的管理团队，有 利于本项目的成功实施。
15m
79m
C1
A1 B2
C2
注：上图为示意图，控制性区域实际位置以地铁建设方的相关图则为准。
A2 B3
C3
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二环路：双向6车道 双桂路：双向4车道 双桥子立交桥 牛沙便道：双向2车道
地块周边现状道路
双桥子高架桥：双向4车道
本案
塔子山公园
古雅坡路：双向2车道
东大路：双向8车道
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地块周边公共交通辐射
地块紧邻东大街和沙河，北侧有 塔子山公园，东侧有十陵风景区， 景观资源丰富；
地块周边视野开阔，可视性好。 地块临近东大街的部分有300余米 ，展示性好；
环境优势：地块已经基本完成拆 迁，便于开发。未来周边有大量土 地出让，有利于区域的整体打造和 档次提升。
双桥子立交桥
东大街 二 环பைடு நூலகம்路
总体SWOT分析
地铁2号线
地铁7号线 五桂桥公交站
成都汽车总站
本项目位置
新沙河堡站 成渝客运专线
绵成乐客 运专线 成昆铁路
成渝高速
交通 线路
地铁2 号线
地铁7 号线
成绵乐 客运专 线
成渝客 运专线
成昆线
辐射范围
郫县至龙泉，经过市内 西北－东南方向沿线
西南交大新校区至龙潭 东，经过市内二环路沿 线 经过绵阳－成都－乐山， 辐射沿途的绵阳、德阳、 乐山等城市
东大路 澳龙名城
地块分析
塔子山公园 沙河
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地块分析
地铁控制区域
永久性控制区域
永久性控制区域禁止 修建任何地上（下）建 （构）筑物。
临时性控制区域
临时性控制区域包括 盾构始发工作用地、施 工用地、建设期间交通 疏解用地等 临时性控制用地控制 时间为2008年1月至 2010年2月。
B1
24m
新鸿基成都东大街项目定位报告
1 地块条件分析
2 项目SWOT分析
3
项目总体定位
报告框架
4 住宅定位
5 商业定位
6 写字楼定位
7
服务式公寓定位
8 开发时序与布局建议
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地块现状
本项目地块现状以拆迁 完毕，正在进行土地整理， 东大路从穿其中，属于政 府规划的新区，周边无大 型的生活配套。 目前只通一路公交车 （东大街路口—东山国际 公交站）
东大路中段站
313路 东大路口—东山国际新 城
五福桥站
104路 天府广场西—赖家新桥
本项目地块周边主要有三个公交车站，约20条公交 线路在项目周边设有站点。目前途经本项目的公交 线路仅有104、313路两条，随着东大街东延线的通 车及周边区域的发展，未来途经本项目的公交线路 将逐渐增多。
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1 地块条件分析
开发商
项目名称 占地面积 土地单价 土地总价 楼面地价 土地性质
规划指标
本项目 308.1亩 1,200万/亩 36.830亿元 2,769元/平方米 商业、二类住宅用地 项目总容积率不大于6.5， 高度可达280米
九龙仓红星路项目
信和置业项目
82.2亩
366.54亩
8,800万/亩 72.411亿元 16,499元/平方米 商业用地
1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地
容积率8.0，建筑密度不大 容积率5.0，建筑密度不大于
于65％，限高159米
25％，高度不大于航空限高
资料来源：成都市国土资源局
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项目优势（Strength）
4)地块条件优势
地块紧邻未来的金融商业街，周 边交通主干到密集，交通可达性好 ，周边没有大型综合性项目，具备 建设地标的基本条件；
二环路东四段站
85路 SM广场—双楠小区 97路 桂溪公交站—成都大学 112路 火车南站公交站—十里店 402路 火车北站—棬子树 104路 天府广场西—赖家新桥
本项目位置
五桂桥公交站
2路 五桂桥公交站—火车北站 4路 五桂桥公交站—茶店子公交站 33路 五桂桥公交站—九里堤公交站 40路 五桂桥公交站——三圣乡花卉市场 58路 五桂桥公交站——百花中心站 71路 五桂桥公交站——青龙场中心站 81路 五桂桥公交站——金沙公交站 92路 五桂桥公交站——金花镇 122路 五桂桥公交站——十陵公交站 219路 五桂桥公交站——洛带 223路 五桂桥公交站——龙泉客运中心站 304路 五桂桥公交站——双流机场 307路 五桂桥公交站——簇桥 819路 五桂桥公交站——华阳新客运中心
2 项目SWOT分析
3
项目总体定位
报告框架
4 住宅定位
5 商业定位
6 写字楼定位
7
服务式公寓定位
8 开发时序与布局建议
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总体SWOT分析
项目优势（Strength）
1)区位优势－本项目地处成都市的东南门户，位于成都市“2轴4片”发展规划的一轴上，与 城南副中心、天府广场形成一个三角形，共同构成未来成都市的核心发展区域。地铁2号线 穿过地块，多条交通主干线经过项目周边，景观上背靠沙河，北望塔子山公园。
路口现状
地块分析
A地块现状
本案
B地块现状
C地块现状
东大路
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项目区位
项目地块位于沙河以西， 东大街沿线两侧。东大路 贯穿其中，将地块分为南 北两部分。 项目东北侧为塔子山公 园。 信和集团366亩住宅用地 位于项目东北方，蜀都大 道北侧。 华润集团用地位于项目 北侧，与信和集团用地隔 河相望。
连接成都与重庆
西南主要铁路干线，连 接重庆、昆明等主要城 市
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总体SWOT分析
项目优势（Strength）
3)项目自身优势
规模优势：本项目规模巨大，易形成整体形象和知名度； 类型优势：本案物业类型丰富，写字楼、商业、酒店、服务式公寓、住宅等各类物业可以形成互补、相互支撑； 成本优势：本项目地块的土地成本较低，为开发商创造了更多的发展空间和利润空间。