成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析(1)

成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析(1)

成都商业地产市场现状及未来发展趋势分析

目录：

第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析 (4)

一、全国商业地产市场现状分析 (4)

二、成都商业地产环境分析及商业地产规划 (5)

第二部分、成都商业地产开发情况分析 (20)

一、成都商业地产开发情况分析 (20)

二、成都商业地产代表楼盘统计表 (29)

第三部分：成都商业地产典型楼盘个案分析 (33)

一、华润.万象城 (33)

二、国内知名城市综合体案例借鉴分析——天河城广场 (36)

四川伍运房地产营销策划有限公司第2页——总58页

第四部分、成都商业地产楼盘形态分析 (49)

一、成都商业地产经营策略的比较 (49)

二、地产+商业营运模式的探讨 (51)

三、成都写字楼市场简况分析 (52)

四、成都商务酒店市场简况分析 (52)

第五部分：成都商业地产未来发展趋势分析 (55)

一、成都商业地产市场总结 (55)

二、成都商业地产未来发展趋势 (56)

四川伍运房地产营销策划有限公司第3页——总58页

第一部分:成都商业地产环境分析和发展状况分析

一、全国商业地产市场现状分析

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。

2009年全国房地产市场快速回暖，全年商品房销售面积和销售额分别增长42.1%和75.5%，办公楼和商业营业用房市场也增长显著，全年销售面积分别同比增长30.8%和24.2%，销售额分别同比增长66.9%和45.5%，销售均价分别同比增长24.4%和16.2%；此外，两类物业的投资额也有明显增长，办公楼开发投资额同比增长18.1%，增幅较2008年提高了10.7个百分点，商业营业用房开发投资额同比增长24.4%，为2005年以来最高年增长速度，甚至高于了同期住宅开发投资。中国的商业地产在平稳度过金融危机的冲击后已经迎来了新的发展机遇。

四川伍运房地产营销策划有限公司第4页——总58页

二、成都商业地产环境分析及商业地产规划

（一）：成都市商业数据分析

1、国民生产总值GDP

成都市2010年第一季度国民生产总值及增速与前两年同期对照表

GDP 依然保持两位数增长速度，而今年18.3%的涨幅，创下近年来单季度最

高值。显示出成都经济强劲发展势头。

2、社会消费品零售总额

成都市2010年第一季度社会消费品零售总额及增速与前两年同期对

四川伍运房地产营销策划有限公司第5页——总58页

亿元，增长

18.3%，增速比去年平均水平高1.4个百分点；零售业占社会消费品零

售总额比重为72.3%，比2008年12月底提高4.7个百分点。2010年住宿餐饮业实现零售额84.1亿元，增长25.2%。

3、城乡居民可支配收入

成都市2010年第一季度城乡居民可支配收入及增速与前两年同期对

最近几年，城乡居民可支配收入稳步提高，增速都在10%以上，保证了成都商业经济的持续发展势头，给未来商业物业的发展奠定了坚实的基础。

4、居民消费价格指数（CPI）

成都市2010年第一季度CPI与前两年同期对照表

四川伍运房地产营销策划有限公司第6页——总58页

2009年来,成都市CPI指数持续上涨,但涨速趋缓, 属高位运行态势，总体来说物价稳定，有利于商业市场的发展。四川伍运房地产营销策划有限公司第7页——总58页

5、成都主要零售物业新增供应与存量

6、总结

✓成都消费力强，2010年达到590.5亿元，人均消费力非常可观。

✓成都商业市场持续稳定发展，给商业物业的发展奠定了坚实的基础。

✓零售业市场发展势头强劲，占社会消费品零售总额比重很高。09年达到72.3%。

✓零售商业被一致看好，导致新增大型卖场多，商业总存量攀新高

四川伍运房地产营销策划有限公司第8页——总58页

（二）、成都市商业地产政策和规划分析

1、相关政策——“4.15新政调控成就商业地产

伴随着一系列新政调控的出台，楼市低迷，住宅市场扑朔迷离，房地产住宅市场的“有价无市”，让众多开发商和地产中介，开始将住宅的投资转向商业地产。

新政出台，“商住倒挂”现象有望扭转，其原因有以下几个方面：

✓新政后商业地产出现补涨行情，而住宅地产可望下行。

✓住宅离场资金逐利，大规模涌入商业地产。

✓地产企业纷纷转战商业地产，带动区域商业发展和繁荣。

2、《成都商业网点发展规划》出台

规划要点：

成都市中心城商业网点应依托二轴，建设和完善一个中央商务区，六大旅游休闲商业区，积极发展会展商务区，调整批发市场布局，培育片区商业中心、居住区商业中心、街坊商业，积极推动专业特色商业街的建设，形成整体适

当分散、局部相对集中，布局合理、大中小结合的商业网络结构。

预期目标：

✓建立与国内外市场接轨的现代商业网络体系，把成都建设成为中西部地区的商贸中心城市。

✓通过优化网点布局，调整网点业态业种，发展现代流通方式，拓展现代消费服务领域。

✓促进我市在2010年社会消费品零售总额达1740.1亿元，年均递增12%；2015年达2802.5亿元，年均递增10%；2020年达到4117.8亿元，年均递增8%。

四川伍运房地产营销策划有限公司第9页——总58页