成都商业市场调研报告及定位建议(恒大商业)0831

服务业
服务业加快提升。实现服务业增加值3383.4亿元，增长12.4%。获批国家服务业综合 改革试点城市。成都国际商贸城二期等30余个重大服务业项目竣工投产，全国首个移动电 子商务示范基地和电子票据创新中心落户成都，荣获国家电子商务示范城市称号。新开通 新蓉深、沪蓉快速集装箱班列和成都至阿拉山口铁路“五定班列”，建成西部铁路物流中 心成都铁路口岸，双流国际机场旅客吞吐量近3000万人次，上升为全国空港第四城，荣获 物流推动城市发展最快城市称号。金融总部商务区聚集各类金融机构60余家。接待国内外 游客9674万人次，实现旅游总收入805亿元，分别增长41.9%和33.3%，获批全国旅游综 合改革试点城市。会展业直接收入中西部第一，荣获中国最佳会展城市奖。
城东 城北
成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当 广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成 熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。未来大型商业体量巨 大，对现有市场造成较大的冲击力。
成都整体商业发展小结
1、这两年成都商业供应出现井喷，在原来市场存量已接近250万平方米的基础 上，未来几年还将新增约300万体量的商业项目，新增体量全国仅此于北京；
苏宁广场
12.50
伊藤高新店
11月8 号 12月23 日 12月26 日
3.35
地一大道
9.00
打造地下购物中心，形成立体商业， 零售，批发，购物、休闲、娱乐、餐饮， 连接较多商场及重要交通节点，为春 服装 熙路商圈再次扩容 百货店、名品商铺、精品超市、特色餐 饮、高端影院等 前身为天府汇成购物中心，改造后的 王府井百货在业态、品牌、布局等方 面更具有吸引力
农业
农业稳步发展。实现农业增加值327.3亿元，增长3.7%。实施重大农业项目618个，完 成投资220亿元。实现林业总产值320亿元。
经济投资
2011年实际利用外资80亿美元，其中外商投资实际到位65.5亿美元，增长34.9%； 实际到位内资2565.2亿元，增长32.8%。新增美国伟创力、法国安盛、德国复兴信贷银行 等世界500强企业11家，落户世界500强企业增至207家。签约博世汽车底盘控制系统、北 欧知识城、西门子工业自动化产品、冠捷科技、益海嘉里种植基地等重大产业化项目429 个。引进通用电气创新中心、飞利浦中国第二总部、EMC全球卓越研发中心、中航安盟财 险、和谐健康保险等一批总部经济重大项目。推动日本神钢等一批在蓉外商投资企业增资 扩产。成功举办中国西部国际博览会、中国企业500强发布会、中国国际农产品交易会等 投资促进活动。被《财富》杂志评为全球最佳新兴商务城市。
区域合作
区域合作取得新进展。深入落实成都经济区区域合作框架协议，成简快速路成都段、 三岔湖旅游快速通道成都段建成通车，成绵乐城际铁路等交通共建项目加快建设。成资、 成眉、成阿、成雅等共建工业园区完成基础设施投资20.1亿元，“两湖一山”等旅游合作 项目有序推进，成眉共建现代农业科技园、西南现代生态农业示范区等农业合作项目顺利 实施。成都经济区劳动保障、医疗卫生、人口计生、环境保护、市场监管、城市管理等合 作全面启动。与德阳、绵阳、乐山、泸州、凉山区域合作进一步深化，与长三角、珠三角 、环渤海城市和港澳地区合作全面加强。
二、成都市商圈分析
市域功能区规划结构
两带功能区：生态、旅游
中心城功能区：重点发展现代服务 业 温江、郫县、都江堰、温江功能区： 重点发展人居、旅游、休闲为主的 现代服务业和高新技术产业。 新都、青白江、金堂西、龙泉、双 流、新津：强化工业职能，培育第 三产业。 金堂东部：工业发展后备区。 彭州：重点发展石化产业。 崇州、大邑、邛崃：整合县城分散 的产业基础上，积聚发展、培育第 三产业。
2011年新增大型商业项目概览
新增商业项目
开业时 间
4月29 日
商业面 积（万 平米） 6.00
业态规划及品牌 BHG时尚百货，BHG生活超市，品牌 时尚店、服装、餐饮、咖啡厅、儿童娱 乐城，嘉禾影院、电玩城
特点 满足城西区域性消费需求，并在一定 程度上弥补该片区大型商业百货的空 缺 地处市中心核心商圈，地段繁华，定 位大型中高端百货卖场，引领盐商圈 的升级 城南高端家居卖场，成都最大单体卖 场 处于快速成长的新南天地商圈，体量 较大，业态丰富，发展成为城南又一 综合性购物中心 城南大源板块首家营业的综合类百货 卖场，较好地满足此地区消费者的需 求，弥补区域商业配套不足，推动区 域市场发展
工业经济
工业快速增长。实现规模以上工业增加值2185.3亿元，增长22.3%，增幅列全国副省 级城市第一。完成工业投资1507.5亿元，增长18.4%，新增百亿企业3户、50亿元企业7户 。 一汽大众三期扩能、沃尔沃成都基地、天威新能源三期等138个项目开工建设，四川石 化基地、戴尔、中国工程物理院成都 基地等75个项目加快建设，富士 康、联想、仁宝等163个项目竣 工投产。初步建成世界级平板电 脑和笔记本电脑生产基地。汽车 机械、航空航天等先进制造业和 食品、家具等特色产业加快发展 ，新能源、新材料、生物医药等 战略性新兴产业规模西部第一。 软件业务收入突破1000亿元，增 长63.7%，荣获“中国软件名城” 称号。持续推进工业集中集约发 展，工业集中度同比提高4.6个百 分点达79.3%。
2010后 第 第四代商业 四 是指LIFE 代 STYLE 商 即 CENTER, 生活体验中 业 心 兴 起
成都整体商业发展概况
成都商圈发展模式
多核心商圈发展模式
商业中心
单一中心商圈
多商圈共存
同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；
由从前单一的中心商圈——春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙—光华、双 楠-红牌楼等多商圈。
北京华联
远东百货 富森美家居
6月25 日
7月30 日 9月30 日
6.00 20.00
国际一线品牌、国际精品、时尚流行服 饰、精致超市、特色餐厅、美食街等
318个国内外一线家具品牌，并全国首 创推出8大欧美家具独立店 苏宁电器EXPO、星巴克、必胜客、肯 德基、味千、澳门豆捞、横店影院、清 健身、金宝贝早教、UR综合店、劲浪 体育、新宇钟表、屈臣氏等。 咖啡厅、美容美发、旅行社、餐饮FF 店、儿童游乐剧场等
成都青龙街旧改地块
---市场调研报告与定位建议
恒大商业集团 2012.08
主要内容
一
二 三 四 五 成都市总体概况 成都市商圈分析 重点项目介绍 项目地块分析 项目定位建议
一、成都市总体概况
成都概况
成都，四川省省会，位 于中国西南，地处成都平原 腹心地带。总面积1.21万平 方公里，其中中心城区面积 283.86平方公里。成都市辖 9区4市6县，户籍人口 1149.1万。成都平均海拔高 度500米，属亚热带湿润季 风气候，年平均温度17.5 摄 氏度，全市森林覆盖率为 36.15%。
春盐骡商圈 双楠-红牌楼商圈
随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商 圈共同发展的商业格局正在形成。
成都市各商圈新增供应情况
2011年商业地产快速发展，多个商业项目集中开业，新增供应较大。其中新 南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新 增商业面积达到32.50万平米，增幅明显，发展速度为各大商圈之首。就各商圈市 场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平米，已经发展成熟，商业 集中性较高，人流量大，知名度最高。
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区：武侯区、锦江区、青羊区、金牛区、成 华区、 温江区、新都区、青白江区、龙泉驿 区 开发区：天府新区 县：郫县、双流县、金堂县、蒲江县、新津 县、大邑县 县级市：邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰 市
成都商贸



成都作为中国西部最大的贸 易中心，市场覆盖四川省并 辐射西部地区8个省市区3亿 人口。 成都现代服务业发展迅速， 各类专业市场配套完善，消 费旺盛，市内拥有众多的生 产资料、产权交易、金融、 技术、劳动力要素等市场， 城市的对外的吸引力、辐射 力和城市综合服务功能日益 增强。 成都是中国私家车消费意识 最超前的城市，私人轿车拥 有量全国排名第三，也是中 国五大计算机市场之一以及 汽车、手机业内知名的测试 市场。
成都商业格局
未来潜在商业供应
方位 城中 城西 城南 未来大型商业项目 华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓 国际金融中心（15）、 太古广场（6.5）、成都339（3）、 苏宁春熙广场（待定） 中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、 凯德商业广场（待定） 凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店 （3）、仁和春天百货（8）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、 创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20） 、王府井（9.8）、保利国际广场（待 定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15） 万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥 万达广场（待定）、协信中心（待定） 北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17）
2011年全年实现地区生产总值6854.6亿元，增长15.2%；地方公共财政收入680.7亿 元，增长30.1%；固定资产投资总额5006亿元，增长19.2%；社会消费品零售总额2861.3 亿元，增长18.4%；城镇居民人均可支配收入23932元、农民人均纯收入9895元，分别增 长14.9%、20.6%。荣获全国文明城市复测省会、副省级城市第二名，荣获中国全面小康 特别贡献城市称号，被联合国减灾战略署授予灾后重建发展范例城市。
对外开放
对外开放取得新突破。实现进出口总额379.1亿美元，增长53.9%，其中出口总额 229.6亿美元，增长65.5%，总量继续保持中西部第一。新批对外直接投资项目17个，完 成对外承包工程和劳务合作营业额8.8亿美元，增长29.3%。成功举办成都国际友城周、东 亚论坛、全球防灾减灾市长峰会、中英食品论坛和都江堰国际论坛等国际会议，成功申办 世界华商大会，与美国檀香山市等3个城市缔结国际友好城市，国际友好城市增至16个， 友好合作关系城市增至32个。泰国国家旅游局设立成都办事处，与全国友协签订战略合作 协议共建西部内陆开放高地。
2015/12/24
商业模式演变
20世纪90年代中期 20世纪90年代中后期
成都整体商业发展概况
21世纪初 21世纪
1980-1993 第 一 第一代商业 是指传统的 代 街铺形式专 商 业店和综合 业 店 模 式
1994-2003 第 二 第二代商业 代 是指超市和 商 百货 业 模 式
2004-2010 第 三 第三代商 业是指购 代 物中心 商 SHOPPIN 业 G MALL 兴 起
王府井百货
10.00
租金水平
商圈 春盐骡商圈 光华-金沙商圈 双楠商圈 新南天地商圈 万达商圈 建设路商圈 主要租金范围 250-2200 95-320 60-460 85-330 65-500 85-380 2011年租金变化 上涨ห้องสมุดไป่ตู้%-10% 上涨6-10% 上涨8-10% 上涨6%-12% 上涨8-10% 上涨7%-10%
春盐骡三大商圈作为成都 市的核心商圈，在各大商圈中 处于霸主地位。辐射整个成都 市区甚至部分西部城市。商圈 主要以百货、专卖店、超市、 餐饮等业态为主，人流量大， 商业繁华，租金水平较高。 除了核心商圈，在二环路 沿线分布多个次级商圈，如金 沙-光华商圈、建设路商圈等。 次级商圈包含购物中心、大型 超市、百货、休闲餐饮等业态， 满足区域型的购物需求。
2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈 变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在 250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不 断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟 的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。