世联高低配豪宅产品启动模式案例
合集下载
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
完善，区域印象较差
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联-金地湾流域—坐拥两湾-项目案例
➢5.4米超大面宽客厅，挑高约3.6米，张显身份 与地位。
➢二层近40平米的次主卧套间，约16平米的家庭 室，另送13米露台。
➢三层独立豪华套房，面积约46平米，赠送17平 米南北双露台。
四、产品说明—电梯大洋房（7+1）
•主打卖点：
ห้องสมุดไป่ตู้
层数 底层别墅式3层
➢底层别墅式3层空间设计
附带约60平米的阳光地下室和30平 标准层
米的花园，一层会客厅面宽4.8米；二 层主卧套间约50平米，附带空中花园。顶层（复式）
➢标准层创新设计
超大约16米面宽，主卧套间约50平米， 超大面宽南向空中花园。
面积
地下室60平米，1 、2层180-190平米
3、4、5层170平米
200平米（附带50 平米的露台）
➢顶层空中别墅设计
客厅面宽6米，挑高5.8米，共附带约
三、项目概况—相关指标
➢规模：建筑面积20万方 ➢绿化率：35% ➢容积率：1.5 ➢车位数：1050 ➢总户数：1700
➢开发商： 金地集团
➢建筑设计： 日清建筑 •
➢环境设计： 意格景观 ➢广告乙方： 世纪瑞博·上海 ➢销售代理： 新聚仁机构
三、项目概况—物业形态
物业形态：
84栋水岸双拼别墅 、
2栋7+1电梯大洋房
、
•将内外景观与生活无缝链接，成就自然生活的惬意回归。
5栋14层景观大平 •
层、
4栋14层景观小高 层、
11栋水岸电梯小洋 房（5+1）
四、产品说明—水岸双拼别墅(A户型）
•户型分析： •
➢赠送大面积阳光地下室，私拥双车位，约110平 米的私家花园。 ➢每层12米面宽，9开间朝南，南北通透。
➢二层近40平米的次主卧套间，约16平米的家庭 室，另送13米露台。
➢三层独立豪华套房，面积约46平米，赠送17平 米南北双露台。
四、产品说明—电梯大洋房（7+1）
•主打卖点：
ห้องสมุดไป่ตู้
层数 底层别墅式3层
➢底层别墅式3层空间设计
附带约60平米的阳光地下室和30平 标准层
米的花园，一层会客厅面宽4.8米；二 层主卧套间约50平米，附带空中花园。顶层（复式）
➢标准层创新设计
超大约16米面宽，主卧套间约50平米， 超大面宽南向空中花园。
面积
地下室60平米，1 、2层180-190平米
3、4、5层170平米
200平米（附带50 平米的露台）
➢顶层空中别墅设计
客厅面宽6米，挑高5.8米，共附带约
三、项目概况—相关指标
➢规模：建筑面积20万方 ➢绿化率：35% ➢容积率：1.5 ➢车位数：1050 ➢总户数：1700
➢开发商： 金地集团
➢建筑设计： 日清建筑 •
➢环境设计： 意格景观 ➢广告乙方： 世纪瑞博·上海 ➢销售代理： 新聚仁机构
三、项目概况—物业形态
物业形态：
84栋水岸双拼别墅 、
2栋7+1电梯大洋房
、
•将内外景观与生活无缝链接，成就自然生活的惬意回归。
5栋14层景观大平 •
层、
4栋14层景观小高 层、
11栋水岸电梯小洋 房（5+1）
四、产品说明—水岸双拼别墅(A户型）
•户型分析： •
➢赠送大面积阳光地下室，私拥双车位，约110平 米的私家花园。 ➢每层12米面宽，9开间朝南，南北通透。
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
次卧
PPT文档演模板
书 房
主卧
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•装 修
中西合璧——中式的材料和工艺，结合西方的现 代抽象表达方式，大气、沉静，富有尊贵感
室内设计同样体现了融合性。 大块的火山岩板从围廊一直铺 到卧室，形成大气沉静的生活 背景，而打开一个个“盒 子”——在卫生间、走入式衣 橱、厨房内，红洞石、金黄洞 石、大花绿花岗岩、深灰色铝 合金，及各色的中国织物和漆 面，将让人目眩神驰。很多装 修元素参照的是中国传统的材 料和工艺，表现的方法却是西 方现代抽象的直线条和简洁的 形体。
•建筑设计理 念
在住宅内部来看， 围廊与木格栅的组 合是跟外部的竹林、 山间景观联系在一 起的，从而令建筑 空间体验具有了东 方式的神韵，与中 国山水画及日本禅 宗中“静与思”的 意境相合
3、围廊与木格栅的组合，体现了中国山 水画与日本禅宗中“静与思”的意境结 合
PPT文档演模板
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
每层四边分 别以悬臂结 构外挑形成 围绕建筑周 边一圈的围 廊，以通透 的窗墙系统， 最大限度地 延景透光入 室，使景观 与光线形成 奇妙的交汇。
PPT文档演模板
3、围廊——360度的围廊设计，最大限 度的将外部景观引入室内，居住完全自 然化
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
1、完美融合欧洲现代建筑的飘逸层次感、日本 缘侧空间和中国古代窗棂的东方意趣
欧洲现代建筑的 飘逸、层次感
日本缘侧空间
中国古代窗棂
PPT文档演模板
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
非洲大绿柄桑加工成 的木格栅，以其质地和 纹理形成了森林与建筑 之间的自然过渡，仿佛 是大树间生长出来的立 方体
世联高低配豪宅产品启动模式案例
启动期百分比 51％ 39％ －
学习改变命运,知 识创造未来
世联高低配豪宅产品启动模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
Case 水榭花都一期展示区
•3期 •2期 •1期
项目位置：福田香蜜湖度假村 ； 项目分3期开发：
1期：临水别墅与小高层； 2期：小高层 3期：高层
世联高低配豪宅产品启动模式案例
世联高低配豪宅产品启动模式案例
•最优资源优先启动 •观海户型的先期启动
•物业和配套的全面展示 •各类物业（高层、多层 、TH、独栋） •珊瑚公园 •5800平米商业 •4000平米会所 •4个公园，三个广场
Case 东海岸一期展示区
占地面积 建筑面积 容积率
总体 26 21 0.8来自启动期 13.2 8.7 0.6
世联高低配豪宅产品启 动模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
[关键字]： 高低配、综合物业、低密度、启动模式
[案例简介]： 高低配物业类型项目如何启动，奠定形象地位
[说明]： 出处——[2007] GW-SZ-67 建发长沙天心区项目 提供人——陈京洲、黄传伟
启动模式案例启示总结
策略一 前期以高端物业入市，一举奠定高端形象
策略二
公共配套完全充分展示，化解区域陌生感， 产生震撼效果
策略三
打造核心展示区，树立项目形象、营造生活 氛围
世联高低配豪宅产品启动模式案例
Case 熙园一期展示区
学习改变命运,知 识创造未来
•2
•1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
世联_上海临港新城主城区居住小区WSW-C1地块产品定位思
规划
注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并 预留待发展用地
立法和政策 政府在立法和政策上对新城建设给予支持
交通 产业结构
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接 新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和 主要交通干道的合理性和便捷性
产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备
功能
具备生活、居住、工作、休闲等多重功能
临港新城 中国/上海
沙田新市镇 中国/香港
本报告是严格保密的。
✓筑波科学城 ✓千里新城 ✓多摩新镇 ✓东京临海副中心新城 (日本/筑波、大阪、东京)
Canberra (澳大利亚/堪培拉)
Brasilia (巴西/巴西利亚)
10
世界的新城
新城发展 模式
资料来源：文献检索、世联分析
依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功 能的不同，可以分为6大新城发展模式
主城区先行的规划理念：
环状的空间布局
滴水湖的几条环形大道将主城区的空间分解了 三个功能带，形成“一个中心、三个城市环带” 和谐共生、科学发展的城市主导结构框架。
优美的生态环境
在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而是 红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上蓝 天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是 一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。
•2700亩的项目，低容积率的中高档社区规 划 VS 区域市场、缺乏消费支撑持续开发
将被60平方公里世博森 林（规划）环绕的魅力之 城；
新浦江城规划有80万平 米各种低密度住宅，同时 有27万平米都市产业办公 区和23万平米综合商业区。
本报告是严格保密的。
低密度产品+拔高容积率的产品组合构成 丰富的产品线，不断扩大客户层面
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
对比显示：四方案中，方案一的各项经济指 标综合最优，方案二次之，方案三和方案四 较差； 倾向选择方案一；
方案一除了地价支付之外，还需运作资金约 6000万元。
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
本项目户型面积和比例建议
按照项目定位，各物业 类型价格中位数如下：
叠加的总价在70万左右 退台洋房总价40万左右 花园洋房三房35万左右 花园洋房两房25万左右 小高层三房40万左右 小高层两房30万左右 高层三房40万左右 高层豪华四房50万左右
❖ 针对XX市场一般规律，叠拼产品的造价与联排别墅相当，但售价差别较大，所以不选 择叠拼产品。
❖ 为了平衡本项目容积率，选择宽景house代替叠拼。
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
“现金牛”的兑现： 超出市场常规联排的创新产品——联院TH
常规TH
联院TH 联院TH
有更多景观的联院洋房
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确
研究方向和方法
属性
诠释
规划中三城九镇之一的浦江镇
高起点规划，热点开发区域
外环线以外 区 距离上海市区15分钟车程 位 属 轨道地铁号线 性
距离世博会会址8公里
与城市联系紧密 可以辐射市区置业人口
引导郊区化置业
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
产品价值体系
不同物业类型价值体系
建筑形式
价值体系
小高层
常规产品，易于实现，保证回现速度
5层情景花园洋房
明星产品，项目创新点，兼顾速度
宽景house
明星产品与现金牛产品的结合，速度与利润目 标兼顾
最新整理专题案例住宅豪宅世联xxx半山豪宅案例.ppt
凌驾于山体之上，视野 开阔，体现出尊贵感。
香港半山——Tregunter Tower
位置: 香港半山地利根德里14号，临近山顶处 。 物业类型：34、35层两栋高层 共126套住宅，主要是300平方米的3居和330平方米 的4居，顶层复式面积约600平方米 会所设施齐全，包括游泳池、网球场等运动设施以及 儿童游乐设施等。 配备大量的停车位
整个户型南向和北向几乎全部是玻璃 窗户，将山景和海景挖掘到极致！
户型设计——香港半山Tregunter Tower
可观景部分全部处理为落地
南
窗，不设隔墙，最大化利用山
景海景。
南向客厅设置观景阳台，300 度以上观景，将维多利亚港的 景色发挥到极致
东西向多处设置凸窗，将山 景发挥到极致
景观效果
南向观海景 北向观山景
建筑风格
建 筑 风 格 体 现 现 代 都 市 感 ， 简 约 、 明快，既符合“山地景观”的主题， 也能具备一定的生活氛围
The End
[关键字]： 豪宅、山地
[简介]： 介绍了香港部分半山豪宅的情况：户型，建筑风格ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ。
香港半山——Branksome Grande
位置: 香港半山地利根德里3号，临近 山顶处 物业类型：两栋24层高层，共94套住 宅 表准层面积300平方米，顶层复式面积 约500平方米
两栋高层建筑，提供尽 量多的看海户型，最大化 利用海景资源。
誉皇居
高层或超高层产品能够充分利用山景 与海景资源，将资源价值最大化利用
户型设计：香港半山Tavistock
客厅、主卧以及一个次卧
室朝南。
南
客厅、主卧设置露台，强 调观景效果
次卧以及温馨室设置落地 窗，大面积采光和观景
香港半山——Tregunter Tower
位置: 香港半山地利根德里14号，临近山顶处 。 物业类型：34、35层两栋高层 共126套住宅，主要是300平方米的3居和330平方米 的4居，顶层复式面积约600平方米 会所设施齐全，包括游泳池、网球场等运动设施以及 儿童游乐设施等。 配备大量的停车位
整个户型南向和北向几乎全部是玻璃 窗户，将山景和海景挖掘到极致！
户型设计——香港半山Tregunter Tower
可观景部分全部处理为落地
南
窗，不设隔墙，最大化利用山
景海景。
南向客厅设置观景阳台，300 度以上观景，将维多利亚港的 景色发挥到极致
东西向多处设置凸窗，将山 景发挥到极致
景观效果
南向观海景 北向观山景
建筑风格
建 筑 风 格 体 现 现 代 都 市 感 ， 简 约 、 明快，既符合“山地景观”的主题， 也能具备一定的生活氛围
The End
[关键字]： 豪宅、山地
[简介]： 介绍了香港部分半山豪宅的情况：户型，建筑风格ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ。
香港半山——Branksome Grande
位置: 香港半山地利根德里3号，临近 山顶处 物业类型：两栋24层高层，共94套住 宅 表准层面积300平方米，顶层复式面积 约500平方米
两栋高层建筑，提供尽 量多的看海户型，最大化 利用海景资源。
誉皇居
高层或超高层产品能够充分利用山景 与海景资源，将资源价值最大化利用
户型设计：香港半山Tavistock
客厅、主卧以及一个次卧
室朝南。
南
客厅、主卧设置露台，强 调观景效果
次卧以及温馨室设置落地 窗，大面积采光和观景
世联豪宅产品户型发展规律研究23PPT
居住感受
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
PPT文档演模板
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
PPT文档演模板
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•银泰中心柏悦府 •棕榈泉国际公寓 •建外SOHO •贡院六号 •首府官邸 •御金台 •NAGA上院 •昆仑公寓
•世贸滨江花园
•通过分析大量城市顶级公寓豪宅的案 例，我们寻找出本项目城市公寓豪宅打
造的方向。 世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•城市顶级公寓豪宅尊贵性打造KPI
•产品创 新
•动 •动
•主 •静
•静
•动
•产品: 4房
•动
•景观 面
•5层平面
•主 •景观 面
•22-
27
•6-27层平
•2 7
•特点：大面积景观落面地窗、大露台
•面积：252-260平米
、大卫生间
•套房：3套（27楼只有2套）
•特点：设有大面积景观落地窗户，功能分区合理，主仆空间隔离设计，饭客厅的景观视
野超佳。主卧拥有超大卫浴间，使人有极致尊贵享受。其中6-27层拥有露台，景观，使超
•园林
•KPI
•会所
•室内品质
学习改变命运,知 识创造未来
•公共空间
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•A 产品创
新•1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源
•典型项目1——贝沙湾
➢户型位置：第八A座-第八B座 ➢户型介绍： • A、B户型：四房两厅四卫+储藏 室（面积约2,200-2,400平方呎） ➢户型分析： ✓三梯两户（含一货梯）； ✓户型设计方正、舒适、宽敞，功 能分区合理，将卧室客厅景观面最 大化。 ✓背山面海，无敌海景大露台，尽 享绝佳景色； ✓双套房设计，并配有储藏室、工 人卫生间；
• 花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100 条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日 间可看海景世之联策余划，平台晚技上术沉也淀可城市享公有寓豪另宅一规划种案繁例研华究景19P致；
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
户型
面积区间 ㎡ 套数 套数比
3房
4房
高 层
5房
独栋复式
顶层复式
叠拼
联排
双拼
合计
184 238-245
291 327-329 342-434 297-302 304-377
446 ——
30 6.7%
184 41.2%
48 10.7%
44 9.8%
12 2.7%
36
8%
81 18%
12 2.7%
447 100%
核心卖点4
TH户型创新点：
•低层片区容积率0.7 •高落差类坡地设计，景观最大化 •部分多层独立车库设计 •双拼类独立别墅设计 •联排前中后三重错落庭院设计 •部分带私家泳池设计 •联排全部送半地下室设计 •9米面宽，舒适尺度
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
4房2厅3卫 238-245平米
q香蜜湖片区可开发用地殆尽（根据法定图则）；
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
极其稀缺的产品
层次丰富、品质卓越 低层价值高，高层均好强
36套临湖叠拼会馆
318套无限视野 湖景空中合院
81套临湖美墅 TownHouse
一线香蜜湖景双拼 单位仅12套，市场 近质产品仅波托菲 诺二期6套临湖别墅
城市中心
城市边缘
凤凰谷
郊区
香蜜湖1号城市核心地位突出，是极其稀缺的城市豪宅。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
核心卖点2
深圳唯一的香蜜湖……
绝版香蜜湖
q香蜜湖片区拥有是深圳市内少有的生态景观资源；
世联：顶级豪宅楼盘的细节化品质参考案例
三湘海尚等楼盘已采用12 ）
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
世联豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
本报告是严格保密的。
核心问题 豪宅案例研究 豪宅价值体系 湾区豪宅价值体系 本项目价值体系
加分项
豪宅驱动力模式
5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合
从设计理念到Βιβλιοθήκη 材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
本报告是严格保密的。
10
先天资源
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
顶级豪宅沿绝版位臵分 布；
主要分布可分为两类： 1. 城市顶级豪宅必须具备
集美区
翔安区
海沧区
湖里区
思明区
厦门天价新地王于2007年9月8日产生——
国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元；
总地价款约33亿元，地价一次付清
市场惊呼：“面粉比面包贵”
本报告是严格保密的。
G28 G29
2
项目属性界定
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
本报告是严格保密的。
8
考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系
城市中高密度豪宅多出现 在一二线及辐射外围型城 市；
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场 上海豪宅市场 二线豪宅市场 海外豪宅市场
世联2012深圳承翰来座山案例分享
承翰来座山案例分享承翰来座山项目组2012-12-27世联地产可借鉴点：1、硬件与前期并无过多升级，价格却要实现突破2、项目前期形象偏低端，如何实现“吊丝变高富帅”3、项目与传统的大盘模型后续完全不一致，又该如何持续走高？4、生态这盘大棋，山的资源运用，如何落地实现溢价？关键词：一线城市、近郊、山景资源世联地产世联地产基本情况位置：龙岗区布吉石芽岭公园北侧，布吉街道科技园路•开发商：深圳市承翰投资开发集团有限公司•总用地面积：31696.30ｍ2•总建筑面积：130382㎡•住宅面积：96428ｍ2•商业面积：5000ｍ2•容积率：3.2•覆盖率：≤30%•绿化率：≥30%•总套数：1036套（拼前）853套（拼后）•停车位：850个1C2栋2C3栋4栋1B1A中等规模的城市近郊项目世联地产距离市中心仅10分钟车程，但片区关注度低龙华中心前海中心布吉项目位于布吉，距离罗湖仅10分钟车程但由于布吉发展无统一规划，片区关注度远低于新成立的龙华新区，与政府大力发展的前海中心世联地产自然资源78万平石芽岭生态公园拥有零距离的一线山景资源石芽岭生态公园作为龙岗区政府重点打造的八大民心工程之一，总占地面积达到７８万平方米，集登山康体、休闲娱乐、亲近自然为一体，被誉为深圳第二座莲花山。
世联地产产品以针对改善型客户的中大户型为主160平米五房76平米三房124平米四房88平米复式四房88平米三/四房120平米四房产品覆盖76－160平3－5房，其中5成为120平以上的大户型户型赠送率高达40%－60%，主要针对改善型客户销售历程1月8日开盘推出1C4月2日加推1C5月13日加推2A6月11日加推2B7月16日加推2C8月27日加推3栋4月1日加推1A5月5日加推4A6月16日重新打包2C推售9月1日加推4B 2011年2012年持销2年，截止到2012年12月27日，销售率已达98.8%，临近清盘世联地产世联地产项目前三期形象偏低1-3期4期过去的慢城……2008年淡市率先降价破冰项目，4房2厅2卫68万+炒作婚房概念，使项目一举成名，但慢城＝白领刚需社区的印象深入人心。
陌生区别墅产品制胜的三种模式.ppt
资源
龙岗区葵涌镇溪涌村，从沙头角梧桐山隧道口，沿沙角海、大鹏 湾东行约17英里。地处深圳东部的“黄金海岸”。
占地约67571平方米，容积率0.75，住宅约48000平方米，商业面 积约2000平方米
坐山：项目位于深圳龙岗区的泥壁角上，地处山地地形，地块高 差约50米，同时山地具备良好高差。
面海：地块三面环海，形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在 西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接 触海面处多为礁石。
本报告是严格保密的。
19
三号别墅——催恺（中国大陆）
3号地景观北向及东北向，视野开阔、层次丰富， 近景是1号别墅，中景有会所，远景则是层层叠叠 的山脉。于是客厅、餐厅向北，居室部分向东北 且全面敞开。
3号地的后面还有4号、5号、6号别墅。于是客厅
和餐厅部分利用台地下沉，“蹲”在草丛之中，
上部覆盖土植草，土坎变成“玻璃坎”。居室部
本报告是严格保密的。
11
12位名师打造的“长城脚下的公社”是收 藏型别墅的典范
“长城脚下的公社”位于北京水关长城脚下一个8平方公里 的山谷里 ，是由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏 的当代建筑艺术作品。
2002年应邀在威尼斯双年展第八届国际建筑展上展出。这 个项目一举荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”。
分平行山体布置，保持山沟的视野畅通，而架空
使山地得以延续。
本报告是严格保密的。
20
森林小屋——古谷诚章（日本）
这个项目使用的是当地的原材，但通过新颖的建 筑方式形成了独特的空间。从立着不少垂直口子 的房间望出去，人们能看到他们所拥有的景色的 每个不同层面，产生景随人移的效果。
本报告是严格保密的。
21
海鸟造型的路灯，海螺纹 理的台灯柱，还有海胆外 形的装饰灯，处处细节透 着一股大海的气息。
龙岗区葵涌镇溪涌村，从沙头角梧桐山隧道口，沿沙角海、大鹏 湾东行约17英里。地处深圳东部的“黄金海岸”。
占地约67571平方米，容积率0.75，住宅约48000平方米，商业面 积约2000平方米
坐山：项目位于深圳龙岗区的泥壁角上，地处山地地形，地块高 差约50米，同时山地具备良好高差。
面海：地块三面环海，形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在 西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接 触海面处多为礁石。
本报告是严格保密的。
19
三号别墅——催恺（中国大陆）
3号地景观北向及东北向，视野开阔、层次丰富， 近景是1号别墅，中景有会所，远景则是层层叠叠 的山脉。于是客厅、餐厅向北，居室部分向东北 且全面敞开。
3号地的后面还有4号、5号、6号别墅。于是客厅
和餐厅部分利用台地下沉，“蹲”在草丛之中，
上部覆盖土植草，土坎变成“玻璃坎”。居室部
本报告是严格保密的。
11
12位名师打造的“长城脚下的公社”是收 藏型别墅的典范
“长城脚下的公社”位于北京水关长城脚下一个8平方公里 的山谷里 ，是由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏 的当代建筑艺术作品。
2002年应邀在威尼斯双年展第八届国际建筑展上展出。这 个项目一举荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”。
分平行山体布置，保持山沟的视野畅通，而架空
使山地得以延续。
本报告是严格保密的。
20
森林小屋——古谷诚章（日本）
这个项目使用的是当地的原材，但通过新颖的建 筑方式形成了独特的空间。从立着不少垂直口子 的房间望出去，人们能看到他们所拥有的景色的 每个不同层面，产生景随人移的效果。
本报告是严格保密的。
21
海鸟造型的路灯，海螺纹 理的台灯柱，还有海胆外 形的装饰灯，处处细节透 着一股大海的气息。
世联怡高经典案例解析(盛世花城)
项目本体
盛世花城是天业地产在济南开发的第三个住宅项目，前期开发的
两个项目天业翠苑、新东方花园项目档次较低，均为自售；天业地 产希望通过盛世花城项目品质的营造树立企业品牌； 盛世花城项目地处济南东部新城核心区域，南接工业南路，西临 新宇路和济南国际会展中心，坐拥12万平米城市花园广场；
盛世花城项目整体规划
了项目的现金流需求，并成功实现了项目的100%清盘，比预期营销周期缩短了半年多的时间。
荣登2007年济南地产年度总评榜
本报告是严格保密的。
项目运作结果及 案例借鉴点
案例借鉴
1. 对新城项目而言，区域价值的认同凌驾于产品之上，只有区域价值得到充分的挖掘， 才能使更多客户认可区域，因此对区域价值的利用是新城项目操盘的重要手段； 2. 单一型项目营销的突破在于把握特定目标客群的需求心理，对症下药； 3. 面对同区位项目竞争，价格策略上采取“低开高走、小步快跑”是比较合理的一种营 销手段； 4. 特殊时期，非常手段。“尖刀”营销就是将项目的优势持续放大，充分吸引客户，实 现项目的竞争性成功。
3. 熟； 4. 全运会奥体场馆的开工建设拉开了济南东部新城发展的序幕，贤文片区规划、区域城市道路、配套建设即将全面展开，未来几年城市发展
5. 潜力巨大；
6. 东部市场仅有雅居园、莱茵小镇、新东方花园等少数几个楼盘，区域新产品供应数量较少，客户置业本区域的需求较为平淡，价格较低，
区域市场认可度不高； 7. “70、90”政策出台打乱了市场各项目的开发计划，在开发项目因工程停滞客户大量流失，尚未开发项目调整入市时机，导致东部房地产 市场在2007年供应量膨胀，市场竞争压力巨大。
◆ 如何突破客户对区域价值的不认可？ 由于区域成熟度不够，居住氛围不浓厚，客 户普遍对该区域不认可，对区域的未来发展认 识不充分，且置业客户层次较低，以区域的刚 性需求为主。
高容积率豪宅开发研究.ppt
4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
[说明]： 出处——[2007] GW-SZ-67 建发长沙天心区项目 提供人——陈京洲、黄传伟
Case 东海岸一期展示区
最优资源优先启动 观海户型的先期启动 占地面积 建筑面积 物业和配套的全面展示 各类物业（高层、多层、 TH、独栋） 珊瑚公园
总体
2案例
高低配类型豪宅启动案例
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
[关键字]：
高低配、综合物业、低密度、启动模式
[案例简介]： 高低配物业类型项目如何启动，奠定形象地位
启动模式案例启示总结
策略一
前期以高端物业入市，一举奠定高端形象
策略二
公共配套完全充分展示，化解区域陌生感， 产生震撼效果
策略三
打造核心展示区，树立项目形象、营造生活 氛围
THE END
51％ 39％
容积率
0.8
0.6
－
5800平米商业
4000平米会所 4个公园，三个广场
Case 水榭花都一期展示区
3期 2期 1期
项目位置：福田香蜜湖度假村 ； 项目分3期开发： 1期：临水别墅与小高层；
2期：小高层
3期：高层
Case 熙园一期展示区
2
1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小 高层和多层等 ； 项目营销推广顺序： TOWNHOUSE、多层——小高层——高层