信托-恒大地产贷款集合资金信托计划简介
中投_【合生】集合资金信托计划说明书(0701)
中投·【合生创展房地产集合资金信托计划】信托计划说明书中投信托有限责任公司2012年7月目录释义 (1)第一条受托人介绍 (3)第二条信托计划名称、主要内容以及资金信托合同内容摘要 (4)第三条信托计划增信措施及有关参与方的情况简介 (9)第四条信托计划的推介期和开放期 (12)第五条信托执行经理人员名单及简介 (13)第六条律师事务所出具的法律意见书 (14)第七条风险警示内容 (14)第八条信息披露 (15)第九条备查文件 (16)根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及其他有关法律、行政法规，中投信托有限责任公司（以下简称“中投信托”或“受托人”）经调研和论证，推出风险相对可控并有良好预期收益的“中投·【合生创展房地产集合资金】信托计划”（以下简称“信托计划”）。
释义在本信托计划说明书中除非上下文另有解释或文义另有所指，下列词语具有以下含义：1．资金信托合同：是指《中投·【合生创展房地产集合资金信托计划】信托合同》及对该合同的任何修订和补充。
2．信托计划说明书：是指《中投·【合生创展房地产集合资金信托计划】信托计划说明书》及对该信托计划说明书的任何修订和补充。
3．本信托或本信托计划：是指根据信托计划说明书与资金信托合同设立的“中投·【合生创展房地产集合资金信托计划】”。
4．保管合同：指受托人与保管人签订的《保管合同》。
5. 信托文件或信托计划文件：是对资金信托合同、信托计划说明书、信托计划认购风险申明书、保管合同以及信托计划财产管理运用所形成的相关合同和文件的统称。
6．委托人：是指资金信托合同的委托主体，限于中华人民共和国境内具有完全民事行为能力的自然人、法人及依法成立的其他组织；委托人必须是信托计划说明书第四条第二款规定的合格投资者，委托人根据认购的信托单位份额分为【A】类、【B】和【C】类三类，其中认购信托单位大于等于【100】万份小于等于【200】万份的受益人为【A】类受益人，认购信托单位大于【200】万份小于等于300万份的受益人为【B】类受益人, 认购信托单位大于【300】万份的受益人为【C】类受益人。
信托公司集合资金信托计划管理办法
【发布单位】中国银行业监督管理委员会【发布文号】中国银行业监督管理委员会令2007年第3号【发布日期】2007-01-23【生效日期】2007-03-01【失效日期】【所属类别】国家法律法规【文件来源】中国银行业监督管理委员会信托公司集合资金信托计划管理办法（中国银行业监督管理委员会令2007年第3号）《信托公司集合资金信托计划管理办法》于2006年12月28日经会第55次主席会议通过。
现予公布，自2007年3月1日起施行。
主席刘明康二○○七年一月二十三日信托公司集合资金信托计划管理办法第一章总则第一条为规范信托公司集合资金信托业务的经营行为，保障集合资金信托计划各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内设立集合资金信托计划（以下简称信托计划），由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动，适用本办法。
第三条信托计划财产独立于信托公司的固有财产，信托公司不得将信托计划财产归入其固有财产；信托公司因信托计划财产的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益，归入信托计划财产；信托公司因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，信托计划财产不属于其清算财产。
第四条信托公司管理、运用信托计划财产，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，为受益人的最大利益服务。
第二章信托计划的设立第五条信托公司设立信托计划，应当符合以下要求：（一）委托人为合格投资者；（二）参与信托计划的委托人为惟一受益人；（三）单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制；（四）信托期限不少于一年；（五）信托资金有明确的投资方向和投资策略，且符合国家产业政策以及其他有关规定；（六）信托受益权划分为等额份额的信托单位；（七）信托合同应约定受托人报酬，除合理报酬外，信托公司不得以任何名义直接或间接以信托财产为自己或他人牟利；（八）中国银行业监督管理委员会规定的其他要求。
房地产投资融资策略案例
融资渠道不畅可能导致无法按计划获得足够的资金，影响 项目的进度和质量；融资成本过高则可能增加项目的财务 负担，降低收益水平。
06 未来房地产投资融资的趋势与展望
CHAPTER
REITs的发展与前景
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资者的资金购买、经营和管理房地产的金融工具。随着 金融市场的不断发展和房地产行业的成熟，REITs在未来的发展中将有更大的空间和机会。
总结词
注重风险管理
详细描述
万科在投资和融资过程中注重风险管理，通过建立完善 的风险管理体系和内部控制机制，降低投资和融资风险 。
碧桂园集团案例分析
总结词
创新融资方式
详细描述
碧桂园集团在融资过程中采取了创新的融资方式，如发行 REITs（房地产投资信托基金）等，以拓宽融资渠道和提 高资金使用效率。
总结词
势。
02 房地产投资策略
CHAPTER
长期持有策略
总结词
长期持有策略是指投资者长期持有房地产物业，以获得租金收入和资本增值。
详细描述
长期持有策略通常适用于有长期投资目标的投资者，如养老基金、保险公司等。 投资者通过长期持有物业，可以获得稳定的租金收入，并有机会享受物业的资本 增值。这种策略的风险相对较低，但需要投资者具备足够的资金和耐心。
详细描述
夹层融资是一种介于股权融资和债务融资之 间的融资方式。它通常涉及次级贷款或可转 换债务，这意味着贷款的利息和本金支付可 以延迟或部分免除，以帮助开发商在项目开 发初期获得必要的资金支持。夹层融资的优 点是灵活性较高，可以根据项目的实际需求
进行调整。
预售融资
总结词
通过预售房屋来筹集资金，购房者支付的定金和房款成为开发商的现金流来源。
中国发展房地产信托投资基金的思考
中国发展房地产信托投资基金的思考论文报告：中国发展房地产信托投资基金的思考一、中国房地产信托投资基金的发展历程分析房地产信托投资基金是指以房地产投资为主要对象，由信托公司作为管理人，为投资人提供的一种集合资金投资的金融工具。
在中国，房地产信托投资基金的发展历程可以分为三个阶段：起步阶段、高速发展阶段和规范发展阶段。
在起步阶段，市场受监管力度较弱，投资风险大，在高速发展阶段，资本涌入，市场空前繁荣，但也存在一些乱象和风险。
在规范发展阶段，行业进入到监管加强、市场巩固的阶段，未来市场的发展将有望更加健康和平稳。
二、房地产信托投资基金的优势和局限分析房地产信托投资基金具有灵活性、财务收益性、资本充足性、风险控制能力等优势。
但是，也存在一些局限性，如市场监管力度不足、投资风险大、短期收益过高等问题，需要引起重视。
三、宏观经济环境对房地产信托投资基金的影响分析宏观经济环境是影响房地产信托投资基金市场的重要因素，包括利率政策、货币政策、房价波动、经济增长等因素。
合理的宏观政策可以将市场风险降至最低，并创造更好的投资环境。
四、未来房地产信托投资基金的发展趋势及政策展望未来，房地产信托投资基金的发展趋势将在规范性、专业性、多样性、创新性等方面得到加强。
未来政策的引导也将更加明确，通过加强市场监管、培育优秀管理队伍和丰富产品体系等途径，从而为行业健康发展提供更加有力的支持。
五、房地产信托投资基金的风险防范和管理措施针对房地产信托投资基金市场的一些风险，需要加强市场监管、完善法律制度、加强风险管理等方面的措施，从而保障投资者资金安全，加强市场信心。
案例分析一、招商信托的“商住两用”项目招商信托推出的“商住两用”项目，通过不同的资产组合，实现既有商业价值，又有居住价值的目标，并行业首创主动对冲与“裸泳式”风险控制等方法，为投资者创造了丰厚的收益。
二、金地 REITs 的资本市场炒作事件金地 REITs 预计将通过重组的方式进入资本市场，但由于公司自身问题和市场情况等原因，造成了市场炒作和股价暴涨。
证券投资集合资金信托计划
信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。
信托公司依据信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担；信托公司违背信托合同、处理信托事务不当使信托财产受到损失，由信托公司以固有财产赔偿。
不足赔偿时，由投资者自担。
1. 投资有风险，投资者认购信托单位前应当认真阅读信托计划说明书和其他信托文件。
2. 投资者符合信托文件规定的认购资格时，方可以认购信托单位；投资者认购信托单位，即视为已允许承受信托文件规定的各项风险。
3. 受托人、委托人代表等相关机构和人员的过往业绩不代表信托计划未来运作的实际效果；信托计划的既往业绩并不代表将来业绩。
4. 受托人将恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，但并不保证投资于信托计划无风险，也不保证最低收益。
ⅩⅩ国际信托有限公司【】公司【】银行股分有限公司【】证券股分有限公司ⅩⅩ国际信托有限公司ⅩⅩ信托·【】证券投资集合资金信托计划【】个月投资于国内证券交易所挂牌交易的 A 股股票、新股申购、封闭式基金、开放式基金等人民币1 元不低于【】万元，不高于【】万元中华人民共和国境内的个人投资者和机构投资者认购资金不满300 万元的个人投资者不超过50 人，机构投资者和单笔认购资金300 万元以上的个人投资者数量不受限制优先信托单位次级信托单位信托计划说明书依据《中华人民共和国信托法》和其他有关法律法规的规定，以及《ⅩⅩ信托·【】证券投资集合资金信托合同》编写。
信托计划说明书阐述了ⅩⅩ信托·【】证券投资集合资金信托计划的基本情况、信托计划服务机构的基本情况、信托合同摘要、风险警示等信息，投资者在做出认购信托单位的决定前应子细阅读信托计划说明书以及其他信托文件。
受托人承诺信托计划说明书不存在任何虚假内容、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。
受托人没有委托或者授权任何其他人提供未在信托计划说明书中载明的信息，没有委托或者授权任何其他人对信托计划说明书作任何解释或者说明。
中国所有reits 表格-概述说明以及解释
中国所有reits 表格-范文模板及概述示例1:中国的REITs（房地产投资信托）市场在过去几年里迅速发展，提供了一种新的投资方式供投资者参与中国房地产市场。
REITs是一种基于房地产收益的证券品种，通过将不动产转换为可以交易的份额，为投资者提供了分散风险和流动性的机会。
它们对于想要投资房地产项目却没有足够资金或经验的个人投资者来说特别有吸引力。
REITs在中国的发展可以追溯到2014年，当时国家开始试点探索这一投资工具的可行性。
REITs的引入被视为一种提高房地产市场流动性、促进市场发展以及吸引更多资本投入的方式。
迄今为止，中国已经发展出多种类型的REITs，覆盖了不同的资产类别，包括商业地产、住宅、工业园区等。
下面是一些目前在中国市场上可用的REITs的列表：1. 金融街商业地产投资信托（FTREIT）：成立于2015年，是中国目前最大的REITs之一。
它在中国资本市场上很受欢迎，提供了对北京金融街地区商业不动产的投资机会。
2. 中国金茂存量REITs：这个REITs由中国金茂集团于2019年发起，并在上海证券交易所挂牌交易。
它持有的资产包括商业地产、酒店以及其他不动产。
3. 龙湖存量REITs：随着龙湖地产于2019年推出的REITs，这个REITs 主要投资于龙湖地产持有的一些商业地产项目。
4. 恒大商业REITs：这是中国恒大地产集团于2020年设立的REITs，旨在为投资者提供对其持有的商业地产的投资机会。
5. 佳兆业商业地产信托（GLP J-REITs）：这是一种由佳兆业物流地产公司设立的REITs，目前它在中国内地的物流园区有着广泛的投资。
这些只是中国市场上可用的一些REITs的例子。
它们提供了一种多样化的投资选择，允许投资者以较小的金额参与中国房地产市场，并受益于房地产收益的增长。
然而，投资者在购买REITs之前应该认真研究和评估每个REIT的回报风险特征以及市场前景。
总之，中国的REITs市场为投资者提供了多样化和流动性的投资选择。
REITS房地产信托投资基金
目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
恒大集团 资产证券化类reits模式介绍及操作路径
恒大集团资产证券化类reits模式介绍及操作路径恒大集团是一家拥有多元化业务的大型企业集团，其主要涉及地产、文化创意、旅游、金融等领域。
在金融领域，恒大集团通过资产证券化类REITs模式，实现了资产的有效配置和运营。
下面将介绍恒大集团的资产证券化类REITs模式的相关概念、运作原理以及操作路径。
一、资产证券化类REITs模式的概念1.资产证券化：资产证券化是指将一定类型、规模的资产，通过特定的法律和金融工具的整合和创新，结构化为符合投资者风险、收益需求的金融产品，并通过交易所或市场进行流通和交易。
2. REITs模式：REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金。
REITs模式通过将房地产资产进行证券化，将其转化为可交易的证券，通过证券市场的投资和运作，实现房地产资产的价值提升和投资收益的分配。
二、恒大集团资产证券化类REITs模式的运作原理恒大集团资产证券化类REITs模式的运作原理可以概括为以下几个关键步骤：1.资产筛选和打包：恒大集团首先对其旗下的优质房地产资产进行筛选和打包，形成一个资产组合。
资产组合的构建需要兼顾资产的类型、规模、现金流等因素，以提供稳定的投资回报和分散的风险。
2.资产的划分和封包：恒大集团将打包后的资产进行划分和封包，分为不同的份额或单位。
每个份额或单位代表着对资产组合的权益份额，类似于股票的概念。
3.发行和上市：恒大集团将划分和封包后的资产份额或单位通过发行方式向公众募集资金，包括机构投资者和个人投资者等。
然后，恒大集团将这些资产份额或单位在证券市场上进行上市，让投资者可以在交易所上进行买卖和流通。
4.分红和回购：根据恒大集团REITs模式的规定，房地产资产所产生的收益将按一定的比例分配给资产份额或单位的持有者。
持有者可以根据其所持有的资产份额或单位的比例，享受相应的分红收益。
此外，恒大集团可以通过回购机制，回购部分或全部的资产份额或单位，提供流动性和灵活性。
恒大地产融资渠道
恒大地产融资渠道第三章恒大地产的融资需求分析3．1恒大地产简介恒大地产集团是集民生住宅、文化旅游、快速消费品及体育为一体的企业集团，总资产达4600亿元人民币，在职员工8万余人，全国160个城市拥有的大型项目超过300 个。
2014年，恒大地产的销售额为1315亿，纳税额为160多亿。
恒大地产的发展历程如下图3—1所示：3．2恒大地产的主要项目及其资金需求分析3．2．1恒大地产的主要项目情况恒大地产的住宅项目按照消费者的需求分为四个等级：恒大华府，定位为顶级项目，通常位于繁华都市的中心，配备有私家空中花园以及空中别墅等超豪华地产住宅设计；恒大城，定位为中、大型豪华住宅社区，通常位于城郊结合地段；恒大绿洲、恒大名都，定位为中端住宅，通常位于天然美景的城市、城郊结合的区域。
恒大金碧天下，集综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目，通常是位于城市外围的超级万亩大盘。
2013年，恒大地产新开盘项目44个，分布于深圳、郑州、昆明、哈尔滨、长春、贵阳、东莞等21个城市，其中一二线城市新开盘项目11个，在新开盘项目销售额中占27．3％；三线城市新开盘项目33个，在新开盘项目销售额中占比为72．7％。
全部在售的223个项目分部在全国的125个城市，其中一二线城市在售项目94个，在全年销售总额中占比为44．2％；三线城市在售项目129个，在全年销售总额中占比为55．8％。
目前恒大地产开发的楼盘以中端住宅恒大绿洲、恒大名都和恒大御景湾为主。
以下就恒大地产目前在开发的恒大绿洲项目A进行介绍：恒大绿洲A项目总占地面积6l万平方米，建筑面积178．52万平方米，绿化率41．5％，是恒大地产入B城市的全新力作，是恒大地产目前在建的明星楼盘，属于重点项目。
A项目位于B市市区与高速交汇处，比邻高铁站，雄踞公路、铁路、地铁以及城市轨道的四大交通枢纽，周边配套体育文化休闲公园、跳水中心、网球中心等高端活动场所。
项目涵盖79时-140 m2精装尊邸、皇家园林、9A精装、贵族幼儿园、五星豪华会所、风情商业街、高级酒店等至尊配套。
恒大地产融资结构及优化建议
恒大地产融资结构及优化建议恒大地产是中国最大的房地产开发商之一，公司规模庞大，资金需求也相当庞大。
在房地产开发经营过程中，资金需求一直是一项重要的问题，恒大地产通过融资来满足其资金需求。
融资结构的合理性对于公司的经营发展至关重要。
本文将从恒大地产的融资结构出发，对其进行细致分析，并提出优化建议。
一、恒大地产融资结构分析1. 股权融资恒大地产在2009年12月成功在香港联交所上市，之后陆续进行了多次股权融资。
截止2020年底，恒大地产总股本为238.81亿股，占股比例最大的为恒大集团（刘永好家族控制），其持股比例为74.24%。
其他股东包括机构投资者、散户。
股权融资对于恒大地产来说，是其融资结构中的重要组成部分。
2. 债券融资恒大地产通过发行债券来获取资金，包括公司债、可转债、短期融资券等。
截止2020年底，恒大地产总债务规模达到了4300亿人民币。
在债务结构中，短期融资券占比较大，占到了总债务规模的30%左右。
恒大地产还大量使用了银行贷款等传统融资渠道。
3. 自有资金恒大地产丰富的自有资金主要来自于其销售房产、出租物业所得的收入。
公司还通过资产管理、投资等方式积累了一定数量的现金储备。
在恒大地产的融资结构中，股权融资、债券融资和自有资金构成了其主要的融资来源。
股权融资相对稳定，但会带来股权摊薄等问题；债券融资成本相对较高，而且还存在偿债风险；自有资金则相对灵活，但规模和稳定性较差。
恒大地产的融资结构相对较为复杂，需要进行进一步的优化和调整。
1. 多元化融资渠道恒大地产应该加大对多元化融资渠道的开发和利用，包括但不限于银行贷款、债券市场融资、私募股权融资、债权融资等。
通过多元化融资渠道，可以有效分散融资成本和偿债风险，提高融资效率。
2. 提高股权融资比例恒大地产可以通过增发股票、配股等方式，逐步提高股权融资比例，以减少债务压力和融资成本。
在融资结构中适度加大股权融资比重，有利于提高公司的盈利能力和竞争力。
关于房地产企业信托融资模式问题的思考
CHINA COLLECTIVE ECONOMY摘要：房地产行业的飞速发展为我国国民经济的发展做出了重要的贡献,现在房地产经济已经和人民的生活息息相关。
然而，随着房地产经济过热发展带来的一系列问题，主要是房价的飞快上涨给人民带来了巨大的生活压力，为了抑制房价不合理的上涨现象，政府逐渐出台了一系列紧缩性的政策来调控房价,在调控政策等因素的多重影响下，房地产企业的融资渠道有所收紧，融资难度加大。
在此背景下，信托融资为一种新的融资房地产企业的睐。
文章将对我国的信托融资模式进行简要叙述并且围绕着当俞我国房地产企业在信托融资方面的发展现状及存在的问题进行分析，最后提出对房地产信托融资模式的见解，希望给我国从事房地产企业信托融资的一定的启发和参关键词：房地产企业；信托融资；融资模式-、房地产信托融资概述信托融资的定义是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为"简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品,为企业募集其所需的资金。
信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。
一般来说,企业要通过信托融资可以选择直接找信托公司或者间接委托相关行找信托公司。
信托融资具有发行、、可控、适合中小房地产企业等优点。
众所知，房地产企业是资金集型企业，房地产企业的开发项目资、开发、资金投资等特点。
所以，对资金需：的房地产企业来说，可企业自资金发，房地产企业要对融资。
，和地方为理房地产，对房地产行业一新的，对行贷款投向的管。
金融的种融资式受到的管，房地产企业融资。
E，的行发贷融资，其种融资模式，信托融资其的融资特点为房地产企业融资的一种选择。
二、房地产信托融资模式的主要类型分析益信托计的2019信托业务数据显示，房地产信托融资集的资金模是所信托业模的，可，尽管“资管新规”，家要打破刚性兑付，信托业受到不小的挑战的环境下,信托融资手段依是不少房地产企业筹集资金的选择。
中融国际信托有限公司
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工商企业 工商企业 其他 房地产 工商企业 其他 其他 其他 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 工商企业 其他 其他 工商企业 工商企业 工商企业 基础设施 工商企业 基础设施
96月 15月 24月 24月 24月 6-36月 6-36月 6-36月 12月 18-72月 12月 12月 12-36月 24月 12-24月 24月 24月 18-24月 12-15月 6-36月 6-36月 24月 60月 24月 24月 24月
100万元 100万元 100万 300万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元7000万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元
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100万元 100万元 100万元 100万元 100万 100万元 100万元 100万元 100万元 300万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 100万元 ----
恒大、万达融资
恒大融资渠道恒大万达具备多种融资渠道，包括银行资金、发行股票、债券和海外融资渠道等。
2009年11月5日挂牌上市恒大地产发行价定在3.5港元/股，公司管理层拟给投资者留出获利空间。
恒大地产本次发售约16.15亿股，相当于扩大后股本的10.8%；其中包括10.05亿股新股和6.099亿股旧股，募集资金约56.53亿港元。
2010年1月22日，恒大地产(3.39,0.48,16.50%,经济通实时行情)(03333.HK)发布公告，宣布成功发行7.5亿美元优先票据。
实际融资额约57亿港元，远远高出其IPO实际融资金额32亿港元。
这距离其港股IPO，仅仅过去了两个多月的时间。
之前的IPO，显然并没有满足恒大地产的资金胃口。
恒大地产此次发行的7.5亿美元优先票据，期限五年，年利率为13%。
据恒大地产在公告中表示，所融资金将用于偿还结构担保贷款、为现有及新增物业项目提供资金、作一般企业用途。
此处所提到的结构担保贷款，是恒大地产自2007年借入的4.329亿美元贷款。
IPO以后，已经偿还1.756亿美元。
这次发债的一部分资金，就是用于偿还剩余的2.573亿美元贷款。
这就意味着，恒大发债融资的超过三分之一的金额，将用于偿还旧债。
上市仅两月，就大举发行高息债，恒大地产对资金的渴求，从IPO所得资金的用途就可见一斑。
根据其招股书，其上市融资的63%将用于未支付的土地出让金及项目所需资金，31%用于偿还上面所提到的结构担保贷款，只有约6%用于一般营运资金。
即便如此，上市之后的恒大，依然剩余近三分之二的结构担保贷款没有偿还、78亿元的补地价余额有待交付，并且需要准备支撑今年业绩的拿地和建设资金。
并且，在宣布发行高息债一周后，恒大地产又发布公告，称其控股股东即集团主席许家印全资拥有的鑫鑫公司与工银亚洲签订了股份抵押协议，通过抵押2.7亿股恒大股份以获得4000万美元的2年期贷款。
2010年3月6日，恒大地产集团与上海浦东发展银行两巨头强强联合，于广州签署全面银企战略合作协定。
房地产融资的十八种模式
房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。
例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司,央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。
然后,北车地产再从财务公司拿钱.通过这种渠道筹措的资金,开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标-—特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。
2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。
贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。
国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。
保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。
国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款.当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。
聚焦五大金融领域
聚焦五大金融领域目录一、金融市场概述 (2)1.1 定义与功能 (3)1.2 发展历程 (5)二、银行业 (7)2.1 业务范围 (8)2.2 组织架构 (8)2.3 风险管理 (9)三、证券业 (11)3.1 证券市场概述 (12)3.2 证券交易 (13)3.3 证券投资 (14)四、保险业 (15)4.1 保险市场概述 (16)4.2 保险产品与服务 (18)4.3 保险监管 (19)五、信托业 (20)5.1 信托公司业务 (21)5.2 信托产品 (23)5.3 信托监管 (24)六、私募基金业 (25)6.1 私募基金概述 (26)6.2 私募基金运作 (27)6.3 私募基金监管 (29)七、互联网金融 (30)7.1 互联网金融概述 (31)7.2 互联网金融模式 (32)7.3 互联网金融监管 (33)一、金融市场概述金融市场是资金融通的重要渠道，它为个人、企业和政府提供了筹集资金和投资的平台。
金融市场可以分为多个子市场，包括货币市场、资本市场、衍生品市场、保险市场和外汇市场。
这些市场相互关联，共同构成了一个复杂而庞大的金融生态系统。
在货币市场中，短期资金借贷和短期债券交易是主要的活动形式。
银行间市场、票据市场等是这类市场的重要组成部分。
这些市场的运行对于维护货币稳定、促进经济发展具有重要作用。
资本市场是长期资金配置的场所，包括股票市场、债券市场等。
在这些市场中，公司可以发行股票筹集资金用于扩大生产规模，投资者则可以通过购买股票分享公司的成长收益。
债券市场则为投资者提供了固定收益的投资渠道。
衍生品市场是金融市场的一个重要组成部分，它提供各种金融衍生工具，如期货、期权、互换等。
这些工具可以帮助投资者对冲风险、投机获利。
衍生品市场的发展对于提高金融市场的效率和稳定性具有重要意义。
保险市场是金融市场的重要组成部分，它为个人和企业提供了风险转移和保障的途径。
通过购买保险，投资者可以降低突发事件带来的经济损失。
信托计划简介
信托计划简介信托计划是一种由信托公司发起并管理的投资计划，旨在为投资者提供多样化的投资选择，并通过专业的管理团队实现长期稳健的资产增值。
信托计划通常由信托公司作为管理人，投资者作为受益人，通过信托财产的运作和管理，实现资金的有效配置和风险的分散，以期实现投资者的财富增值和风险控制。
在信托计划中，信托公司会根据投资者的需求和风险偏好，设计并管理不同类型的信托产品，包括股票型、债券型、混合型等，以满足投资者的多样化需求。
投资者可以根据自身的财务状况和投资目标，选择适合自己的信托产品进行投资。
信托计划的运作方式一般分为以下几个步骤，首先，投资者选择信托计划并签订信托合同；其次，投资者将资金交付给信托公司，并成为受益人；接着，信托公司根据信托合同的约定，对资金进行有效管理和投资；最后，信托计划根据投资收益情况，向投资者进行收益分配或资金返还。
信托计划的特点包括，专业化的管理团队，灵活多样的投资产品，透明规范的运作机制，以及风险分散的投资策略。
通过信托计划，投资者可以享受到专业化的资产配置和管理服务，降低个人投资的风险，实现长期稳健的资产增值。
在选择信托计划时，投资者需要注意以下几点，首先，了解信托产品的投资标的、投资范围和风险收益特征；其次，审查信托公司的资质和信用状况，选择具有良好声誉和专业实力的信托公司；最后，根据自身的投资需求和风险承受能力，选择适合自己的信托产品进行投资。
总之，信托计划作为一种多样化、专业化的投资工具，为投资者提供了更多元化的投资选择和更专业的资产管理服务，是实现资产增值和风险控制的重要途径之一。
投资者在选择信托计划时，应理性投资，审慎选择，以实现自身财富管理的长期利益。
恒大地产集团融资问题研究
This paper, based on the background of the objective facts above, uses methods of literature review, statistical analysis, as well as combining method of case and theory analysis to study the financing problem of Evergrande Real Estate Group. By collecting, comparing and inducting all kinds of data about Evergrande Real Estate Group, the paper has carried on thorough analysis and discussion of it in mature period about the financing environment and financing policy (including Working capital financing policy), financial situation and financing needs, financing problems as well as internal and external reasons for its, all of these have laid tremendous foundation for formulating financing strategy in later chapters. Subsequently, from the viewpoint of trade-off theory, this paper puts forward improvement suggestions of Evergrande9funding problems with the purpose of balancing tax benefits of debt
什么是房地产信托
房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。
用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。
房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。
房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
房地产信托房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。
由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Bost on Personal Property Trust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。
1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。
为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。
依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-Amount Certificate Companies）、单位信托公司（Unit Investment Trust）和经理公司（Management Companies）三类。
集合资金信托计划
集合资金信托计划集合资金信托计划是一种金融工具，旨在帮助个人和企业筹集资金，并将这些资金投资于各类资产。
在这种信托计划中，多个投资者将其资金集中起来，由专业的信托公司或信托经理进行资金管理和投资。
集合资金信托计划通常由信托公司或投资银行提供，旨在为投资者提供多样化且风险分散的投资机会。
投资者可以通过购买信托计划的份额，间接参与到整个资金池的投资中。
而这些投资可以包括股票、债券、房地产、商品、股指期货等各类资产。
集合资金信托计划的优势之一是能够将投资风险分散。
当投资者将资金投入信托计划时，其投资组合将由专业的信托经理根据市场行情和投资目标进行调整。
这样，在整个投资组合中，不同资产的涨跌幅度可能会相对平衡，从而降低个别投资的风险。
此外，集合资金信托计划还具有灵活性。
由于投资者可以根据自己的需求和风险承受能力选择不同类型的信托计划，他们可以投资于高风险高回报的计划，也可以选择低风险低回报的计划。
这种多样化的选择使得投资者能够根据自己的情况进行个性化的资产配置。
另外，集合资金信托计划还能提供专业的资金管理服务。
信托公司或信托经理通常具有丰富的投资经验和专业知识，能够根据市场情况和投资目标做出相应的调整。
他们会根据投资者的需求，制定合理的投资策略，并对投资组合进行定期监控和调整，以最大程度地实现投资者的利益最大化。
当然，集合资金信托计划也存在一定的风险。
由于投资是市场化行为，资产价格可能会受到市场波动的影响而产生波动。
投资者需要认识到市场风险，进行充分的风险评估和风险管理。
总的来说，集合资金信托计划为投资者提供了一种便捷、多样化且风险分散的投资方式。
通过专业的资金管理和投资策略，投资者可以更好地实现自己的投资目标。
当然，投资者在选择信托计划时也需要谨慎选择，不断学习和调整投资策略，以降低投资风险并取得稳定的投资回报。
恒大地产融资结构及优化建议
恒大地产融资结构及优化建议
目前，恒大地产的融资结构主要为债务融资，其中银行贷款和发行债券是主要来源。
这种债务融资的优势在于较低的成本和借款期限较长，可以支持企业大规模的开发和投资。
然而，过度借款也会带来一定的风险。
恒大地产负债率已经逐年增加，资产负债表上的负
债总额已经达到了千亿级别。
负债率过高会使企业陷入债务危机，进而威胁到整个企业的
生存和发展。
为了优化融资结构，建议恒大地产应该采用多元化融资策略。
恒大地产可以通过融资
创新，开发新的融资工具，减少对单一的银行贷款和债券融资的依赖度。
比如可以考虑利
用房地产资产证券化等金融工具，提高企业的融资效率，并降低融资成本和财务风险。
同时，恒大地产还可以在企业的发展战略、业务板块等方面进行优化，以改善融资结构。
例如，要从单一的房地产开发业务向物业管理、文旅地产等多元化业务方向拓展，以
提高企业的盈利能力。
此外，通过优化回款能力和资产负债约束管理，有效控制负债总额。
最后，恒大地产还应该加强对资金的管理，尽量减少资金的浪费和滥用。
例如，严格
限制资金流出、建立科学的资金使用制度等。
这样不仅可以有效的规避财务风险，还能保
证企业的财务健康，提高企业的信誉度和绩效。
总的来说，恒大地产作为中国房地产巨头企业，应该对自身的融资结构进行审视和优化，探索多种融资渠道，降低财务风险。
只有这样，可持续的发展才能得以实现。
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恒大财务概况
06-10年现金总额情况（单位：百万人民币）
30000 25000
27622
19951
20000 15000 10000 5000 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年6月
14378
2042
3367
1918
恒大一贯坚持稳健经营策略，保持充足的现金流。截至 2011年6月28日，集团现金余额达276亿元，未使用银行 授信额度338亿元，合计可动用资金614亿元。
恒大销售
恒大财务概况
单位：万元人民币 科目 总资产 流动资产合计 开发中物业 应收贸易账款及其他应收款 以及预付款项 现金、现金等值物及受限制 现金 非流动资产合计 总负债 流动负债合计 借款 应付账款及其他应付款项 预收客户垫款 非流动负债 所有者权益合计 收入 经营利润 年度利润 2007年12月 21348439 1900022 328702 484543 336671 248417 2053311 716510 64620 419406 176354 1336802 85127 316669 196079 107910 2008年12月 2852260 2547399 904919 359036 191766 304861 1993947 1526153 621384 446917 350327 467794 858313 360679 84587 63243 2009年12月 6307126 5844006 2055715 531889 1437805 463120 4991412 4149758 635975 979976 2430614 841654 1315715 572266 125248 111680 2010年12月 10445246 9159599 4913359 1609205 1995196 1285648 8308624 5742991 700011 2178084 2408143 2565633 2136623 4580140 1382091 802468
恒大地产（HK.3333) 及其国内恒 大集团在62个主要城市拥有112个 大型房地产项目，2011年前5个月 销售金额337亿元，排名全国第二。 恒大地产及集团的双重担保，大大 降低了信托风险。同时，贷款项目 吉林恒大华府位于吉林市成熟高尚 住宅片区，土地成本低，开发条件 成熟，盈利前景良好。 恒大地产承诺信托资金全部用于吉 林恒大华府这一优质项目的开发， 销售资金优先归还信托资金。在资 金不足开发及偿还所需时，恒大地 产将提供足额资金。借款人将于信 托计划到期前1个月内归还50%资 金，以降低到期未还风险。
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信托交易结构
四川信托
1.设立信托计划 2.投资信托计划 3.发放贷款
委托人
6.分配信托收益
信托计划
5.到期还本付息 4. 提供无限连带 责任担保
吉林恒大永 盛地产
恒大地产(HK.3333) 及国内恒大集团
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风险控制
恒大地产（HK.3333)及 国内恒大集团提供双重 无限责任连带担保
传统工业区 传统工业区
项目 项目 政务区 政务区 市政府 市政府 业区
融资项目摘要
项目地理位置优越，周 边自然环境良好，距市政府 （政务区中心）及火车站 （商务区中心）约3公里， 交通便利，配套齐全，属于 闹中取静的高尚住宅区。 项目总占地面积127454 平方米（约191亩），容积 率1.8，计容建筑面积约23 万平方米。其中，项目首期 开发的建筑面积为93315平 方米，已四证齐全，目前施 工进展良好。 桃园山公园
融资项目摘要
吉林恒大华府项目位于吉 林省吉林市船营区晖春中路玄 天岭公园北侧，属于西山高尚 住宅片区，开发条件成熟，自 然环境优越。 根据项目1.8容积率的低密 度条件，和良好的周边自然环 境，项目定位于大型高尚住宅 内的高端产品，计划开发为吉 林市首个精装修大型住宅项目。
说明：恒大按产品档次进行项目命名，华府系 列为恒大位于市中心区、最高端的产品名称。
GDP增长率 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%
房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
2010年吉林市生产总值在整个吉林省处 于第2位,处于吉林省上游水平 近年来吉林市GDP增长率较高,房地产市 场处于高速发展状态
吉林市发展前景
2009年8月30日，国务院 批复《中国图们江区域合 作开发规划纲要》，标志 着长吉图开发开放先导区 建设上升为国家战略，也 进一步助推了长吉一体化 进程。吉林市位于长吉图 开发开放先导区的核心位 置，发展前景优越。
新生活 购物乐 园
西山片区 火车站
晖春路
优抚医院
玄天岭公园
晖春大道 解放大道
吉林大道
市政府 松花江
吉林市概况
地理位置：吉林市位于吉林省中部偏东，东北腹地长白山脉,东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省 哈尔滨市接壤，南与白山市、通化市、辽源市毗邻； 交通状况:多条铁路线将吉林市与周边城市(长春、哈尔滨、沈阳、图们) 相连接；长吉高速通往龙嘉机场和省会长春；2010 年12月长吉铁路动车组通车，将吉林到长春的时间缩短到29分钟，加快了长吉一体化的进程，初步构建了“半小时”生活圈； 行政区域：行政管辖面积27120平方米公里，其中市区总面积3636平方公里；城市规划区面积1995平方公里；建成区面积 231平方公里。总人口452.4万人，市区人口235.7万人。下辖4区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区）、5县市（永吉县、 舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。 资源：吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴 藏量较大，是全国平均水平的1.8倍，是全国少有的不缺水城市之一。 经济：以化工、汽车、电力等工业为主，知名企业包括吉林石化、一汽吉林汽车、昊融公司、吉林化纤、明阳大通风电等。
项目所在西山片区规划
（一）安全性极高、保障性佳： ① 交易对手雄厚的实力和针对性的双重担保：恒大地产 为国内销售收入排名第二的大型开发集团。针对恒大体系 的实际情况，四川信托精心设计了香港上市公司恒大地产 及国内实体企业恒大集团提供无限连带责任保证担保的风 险措施。其中，香港上市公司担保经司法部香港办事处公 证，一旦违约将对其上市体系造成毁灭性影响；国内实体 企业拥有超百亿的实体项目净资产，已办理强制执行公 证，可不经诉讼就直接处置其名下所有资产。有针对性的 双重担保尽可能确保了信托财产安全。 ②本项目优越性：位于吉林高端绿色居住片区—西山区域 的核心地段，毗邻两个大型市政公园，周边配套成熟，已 开发有多个知名开发商住宅大盘，是打造高端住宅的最佳 理想之地。项目开发前景良好，盈利能力较强。 ③信托交易保障措施强： 四川信托将全程监控信托资金 使用，确保专款专用，信托到期前1个月内归集50%资金。 同时据测算，项目首期销售收入58926万元，约为信托资 金的3倍，保障能力较强。
恒大地产架构
市值900亿港元的 香港上市公司， 非常注重声誉
担保主体
拥有超百亿实体 净资产，便利强 制司法执行
借款主体
恒大土地储备
恒大销售
06-10年合约销售情况（单位：百万人民币）
50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年半年
45,800 42,320
1,983
3,167
3,607
5,723
2011年6月集团实现合约销售额85.9亿元（人民币，下同），合约销售面积 125.3万平方米，合约销售均价每 平方米6,851元。较2010年同期，集团6月合约销售额同比增长79.0%，环比增长10.4%；合约销售面积同比增长 55.6%，环比增长10.7%。6月集团新开盘11个项目，其中7个项目位于三线城市，集团在售项目总计达到89个，分 布于中国49个城市。在国内宏观调控空前严厉的大背景下，恒大地产以其“民生地产”的发展战略，对比众多同行销 售萎缩的情况，其销售规模延续2010年的高速增长，仍呈现高速增长，发展势头良好。
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（二）收益性优势明显： ① 远高于银行理财等其他理财产品：信托理财作为高端 投资者心中最具价值的财富管理工具，与银行理财产品相 比本信托计划收益具有绝对优势。目前二年期固定收益类 银行理财产品预期年化收益一般在4.75%－5%左右，同 期银行定期存款利率为4.15%。 ②高于同风险信托理财产品：与同风险类型信托产品相 比，本产品在收益上具有相对优势，给予投资者的预期收 益率为10%－12%。目前万科、保利地产等同规模开发商 的固定收益类信托产品，预期年化收益一般在8%－10%。
四川信托深入进 行尽职调查，精 心设计交易方案
恒大地产及借款人承诺信 托资金专款专用，并提供 备用资金，确保项目按进 度开发
四川信托全程严格 履行信托合同，监 控资金使用，确保 委托人利益
关键词：恒大地产和国内恒大集团双重担保；项目优质，专款专用；提前归集50%资金
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产品优势
信托产品因特有的制度优势，作为一种高端私募最具价值的金融理财工具之一，相比大众理 财产品和中高端理财产品，体现出了较强的优势，受到高端投资者的青睐。而本产品相比同期市 场下的信托产品，尤其在安全性和收益性方面，更加体现出明显的优势和吸引力。
吉林市经济
吉林市经济总量处于吉林省上游水平, 近年来增长较快,城市宏观经济发展势头良好,为 房地产市场的高速发展奠定了良好基础
2010年吉林市地区生产总值达到1850亿元，比2009年增长23.6%； 2010年吉林市地区人均生产总值超过40000元(6000美元)，比2009年增长超过20%； 2010年吉林市城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入为17720元和6300元，年均分别 增长13.9%和12.8%；