2016年山西省房地产估价师《理论与方法》：房地产估价职业道德考试题
2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》
⼀、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有⼀个符合题意，请在答题卡上涂⿊其相应的编号) 1.某块⼟地上有⼀建筑物，各层建筑⾯积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B 2.⼟地取得成本是取得( )所需的费⽤.税⾦等。
A.⼟地使⽤权 B.⼟地转让权 C.⼟地经营权 D.开发⼟地 答案D 3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以⽤下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的⼟地单价。
A.建筑⾯积 B.原容积率 C.⼟地总⾯积 D.增加后的容积率 答案B 4.下⾯对假设开发法适⽤条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项⽬ B.⽤于出售⽤途的房地产项⽬ C.具有投资开发或再开发潜⼒的房地产 D.⽤于投资或再开发的房地产 答案C 5.房地产价格与⼀般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地⽅。
共同之处是( )。
A.都是价格，⽤货币来表⽰ B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.市场性质相同 答案ABD 6.中国⼤陆⽬前有偿出让和转让⼟地的价格都是( )。
A.所有权价格 B.抵押权价格 C.地役权价格 D.使⽤权价格 答案D 7. 房地产的供给曲线表⽰( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系 B.房地产的出售量与购买者能⼒的关系 C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能⼒的关系 答案C 8.某⾼层楼房占⽤的⼟地总⾯积为800 m2，总建筑⾯积为2000 m2，某⼈拥有其中120m2的建筑⾯积。
那么如果按建筑⾯积进⾏分摊计算，该所有⼈拥有的⼟地数量为( )m2。
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C 9.有甲⼄两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;⼄房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
2016年山西省房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员职业资格考试考试试题
2016年山西省房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员职业资格考试考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是。
A：股份B：股票C：股单D：公司债券E：执行层的组织协调2、__是指针对某～物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
A．房地产产品结构B．房地产供求结构C．房地产投资结构D．房地产总量结构3、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。
A：估价委托合同签订时间B：估价目的C：实地查勘估价对象的时间D：委托人意愿E：工业用地的监测点评估价格4、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。
A．建筑结构B．所在区域C．使用性质D．使用过程5、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。
A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国物权法》E：房地产估价机构必须加盖公章6、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。
A．价格分析B．市场分析C．产品分析D．成本分析7、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A．市场B．财务C．政策D．经营8、投资估算的精度可达±20％，所需费用约占总投资的0．25％～1．5％，该阶段为。
A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同9、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。
A：指导修建性详细规划的编制B：指导城市分区规划的编制C：强化城市规划的控制功能D：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求E：执行层的组织协调10、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是__。
山西省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位状况描述试题
山西省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位状况描述试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。
A：长期趋势B：后期利润C：权益D：供给和需求E：工业用地的监测点评估价格2、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。
建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。
基本预备费率5％，则基本预备费为万元。
(2008年试题)A：500B：815C：1445D：1473E：执行层的组织协调3、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定4、教育附加费的税率在城市一般为营业税的__。
A．1%B．3%C．5%D．7%5、在完全竞争市场上，劳动的供给主要取决于。
A：劳动的成本B：劳动的边际收益C：劳动的边际收益产量D：劳动的边际生产力E：执行层的组织协调6、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
A．易受政策影响性B．存在效益外溢和转移C．适于进行长期投资D．最高最佳使用性7、是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。
A：机械消耗定额B：劳动消耗定额C：材料消耗定额D：施工定额E：执行层的组织协调8、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。
A．建设部、国土资源部B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门C．人事部、房地产行政主管部门D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会9、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是．【2007年考题】A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格10、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。
山西省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位状况描述试题
山西省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位状况描述试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A．投资量大B．周期长C．风险性大D．开发费用投入时间变化大2、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。
A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地3、引起真正的房地产自然增值的原因是。
A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格4、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调5、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。
A．1250B．1750C．2050D．21506、房地产估价机构由自然人出资，主要由发起设立。
A：自然人B：政府C：政府房地产管理部门D：房地产估价师个人E：执行层的组织协调7、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。
A．112.5B．155.6C．144.6D．132.48、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元／㎡、6300元／㎡、6678元／㎡、7212元／㎡、7645元／㎡。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元／㎡。
山西省房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：房地产估价职业道德模拟试题
山西省房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：房地产估价职业道德模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤μm的颗粒物。
A：100B：200C：500D：800E：执行层的组织协调2、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。
A：20B：30C：40D：50E：执行层的组织协调3、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。
该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。
已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款额是（）元。
A．34000.00B．83265.38C．87867.78D．91022.124、工程造价控制是控制。
A：部分管理B：自我调解C：全过程动态D：总价绝对E：执行层的组织协调5、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。
该项目的财务内部收益率为__。
A．20%B．14.31%C．14.69%D．14.80%6、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。
A：2.00％B：2.13％C：2.22％D：2.50％E：工业用地的监测点评估价格7、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。
A．随行就市定价法B．价值定价法C．应战定价法D．挑战定价法8、是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解【圣才出品】
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A．房地产估价难免会有误差B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
2．关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A．估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B．注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C．估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响【答案】B【解析】B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。
但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。
3．估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A．估价对象适宜采用多种方法估价B．各种估价方法都有一定的局限性C．各种估价方法之间具有理论统一性D．难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
山西省2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：房地产估价职业道德考试题
山西省2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：房地产估价职业道德考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同2、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。
A：38B：42C：58D：60E：工业用地的监测点评估价格3、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数4、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到__元才有足够的偿还能力。
A．9876.35B．9564.72C．9421.67D．9375.815、不属于引起房地产价格上升的原因是。
A：外部经济B：需求增加导致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通货膨胀E：工业用地的监测点评估价格6、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性B．不一致性C．适应性D．相互影响性7、下列说法中错误的是。
A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的E：工业用地的监测点评估价格8、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。
2016年下半年山西省房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员职业资格考试考试题
2016年下半年山西省房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员职业资格考试考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。
当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。
现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。
A：103．26％B：105．43％C：112．06％D：114．42％E：工业用地的监测点评估价格2、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率。
如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。
A.4.00B.4.58C.4.625D.5.163、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800B．79104C．77952D．815624、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。
A：估价目的B：估价师C：委托人D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格5、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。
A．605B．600C．650D．5506、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。
A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税B：流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税E：执行层的组织协调7、收益法适用的条件是房地产的。
A：收益能够量化B：风险能够量化C：收益或风险其一可以量化D：收益和风险均能量化E：工业用地的监测点评估价格8、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。
房地产估价师房地产估价理论与方法真题精选2016年
房地产估价师房地产估价理论与方法真题精选2016年(总分：59.00，做题时间：90分钟)一、一、单项选择题(总题数：22，分数：44.00)1.关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
（分数：2.00）A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差√C.不应采用—般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差解析：【解析】本题考查的是房地估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较，由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
2.关于房地产估价结果的说法，错误的是( )。
（分数：2.00）A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见√C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响解析：【解析】本题考查的是估价结果，不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是( )。
（分数：2.00）A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有—定的局限性√C.各种估价方法之间具有理论统—性D.难以通过分析排除不适用的估价方法解析：【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
要求在估价中尽量采用多种估价方进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中.不属于该商业房地产价格自然增值的是( )。
（分数：2.00）A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业√解析：【解析】本题考查的是保值增值。
山西省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位状况描述试题
山西省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位状况描述试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。
A：空置率偏小B：运营费用偏大C：收益期限偏短D：报酬率偏高E：工业用地的监测点评估价格2、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。
A：资金B：金融机构C：房地产项目D：利率高低E：借款合同3、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为。
A：有效经过年数等于实际经过年数B：有效经过年数短于实际经过年数C：有效经过年数长于实际经过年数D：有效经过年数可能短于或长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估价格4、__是税收制度和政策的中心环节。
A．税率B．税基C．课税对象D．税费征缴5、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。
A：价值B：价格C：效益D：利润E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。
A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估价格7、可变生产要素每增加一个单位所增加的产量是。
A：总产量B：平均产量C：边际产量D：一般产量E：执行层的组织协调8、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案2016房地产估价师《理论与方法》测试题与答案测试题一1.下面说法正确的是( )。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D.房地产估价报告应由估价师个人出具2.在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格B.使用政府公布的房地产交易指导价格C.使用近一年内房地产的平均成交价格D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3.某宗土地面积为2 000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5 000 m2B.建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2，总建筑面积为5 000 m2C.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5 500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2 500 m24.假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求从900套上升到1 000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。
A. -1.33B. -0.66C.0.66D.1.535.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。
A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。
2016年山西省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估基本事项考试题
2016年山西省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估基本事项考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列情况中会导致房地产价格上升的是。
A：上调贷款利率B：收紧房地产开发贷款C：开征房地产持有环节的税收D：增加土地供应E：工业用地的监测点评估价格2、__可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。
A．容积率B．容积率下限C．容积率上限D．全部建筑容积率3、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。
A．丘；房地产权利人B．套；权属单元C．宗地；权属单元D．宗地；房地产权利人4、下列关于会计主体，表述错误的是。
A：会计主体是指会计信息所反映的特定单位B：会计主体也称为会计实体、会计个体C：会计主体相同于法律主体D：会计主体不一定是法律主体E：执行层的组织协调5、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，存在情况，张某是可以退房的。
A：一般性的质量问题B：主体结构质量合格，但存在一般性的质量问题C：主体结构质量合格，也不存在一般性的质量问题D：主体结构质量不合格E：房地产估价机构必须加盖公章6、（）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数B．加权调和平均数C．简单几何平均数D．加权几何平均数7、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去8、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。
A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍B．安置补助费只能发放给安置单位C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金9、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2016年房地产估价师<房地产估价理论与方法>真题及答案一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
甶于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果。
不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分忻排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的持点。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P10。
4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
2016年上半年山西省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册管理部门考试题
2016年上半年山西省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册管理部门考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照当前新规定，__级资质房地产估价机构可以设立分支机构。
A．一B．二C．三D．暂定2、市场理论是研究的理论。
A：生产要素投入量与产出量之间的关系B：基数效用论和序数效用论的关系C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E：执行层的组织协调3、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的。
A：长期住房储金B：短期住房储金C：临时住房储金D：短期住房工资E：执行层的组织协调4、投资基金属于。
A：商品证券B：货币证券C：资本证券D：实物证券E：执行层的组织协调5、住房公积金的本质属性是__。
A．奖金B．津贴C．贷款D．工资6、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。
A．不变，增加B．下降，增加C．上升，减少D．下降，减少7、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500 元／㎡。
若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。
A：4 400B：4 409C：4 445D：4 455E：工业用地的监测点评估价格8、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80%B．120%C．171%D．200%9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为。
山西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的技术路线考试试题
山西省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的技术路线考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(m2·年)，则其面临__。
A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险2、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素3、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。
(有修改)A：存在效益外溢和转移B：需要适时地更新改造投资C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D：易受政策影响E：借款合同4、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到主管部门备案。
A：规划B：土地C：房地产开发D：建设E：执行层的组织协调5、按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调6、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A．政府部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业7、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。
山西省2016年上半年房地产估价师相关知识：2016年相关知识考情分析考试试题
山西省2016年上半年房地产估价师相关知识：2016年相关知识考情分析考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的__。
A．基准价格B．平均价格C．正常价格D．市场价格2、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格3、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。
A．项目融资B．工程招标C．市场定位D．物业管理4、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
A：1B：3C：5D：6E：执行层的组织协调5、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。
A：上升B：下降C：不变D：无法确定E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于地籍图的表述中，不正确的是__。
A．地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图B．城市地籍图比例一般为1:500C．宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图D．宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或小于1:5007、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。
(过时)A：-1.33B：-0.66C：0.66D：1.53E：工业用地的监测点评估价格8、__，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
下半年山西省房地产估价师理论与方法估价目的的确定试题
2016年下半年山西省房地产估价师《理论与方法》：估价目的的确定试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于法的概念，表述错误的是。
A：法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容B:法体现集体意志C：法体现国家意志D:法是用国家政权的强制力来保证实现的E:执行层的组织协调2、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为__％.A．6。
0B．6.9C．8。
8D．9。
03、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。
__A．时间风险B．资本价值风险C．比较风险D．或然损失风险4、组成总体的前提条件是.A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同E：执行层的组织协调5、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__。
A．商品房建设投资B．置业投资C．土地开发投资D．土地一级开发6、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标,动态投资回收期Pt 与设定的目标收益率Ic之间的关系是__.A．Ic越大,Pt越大B．Ic越小，Pt越大C．Pt越大，Ic越小D．Ic与Pt无关7、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。
A．目标定价法B．领导定价法C．随行就市定价法D．认知价值定价法8、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。
A：60B:90C：100D：120E：房地产估价机构必须加盖公章9、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为.A：待开发房地产价值B：管理费用C:销售税费D：购买待开发房地产应负担的税费E：工业用地的监测点评估价格10、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2,开发商的目标利润率为15％,当前的销售税率为6％，按成本加成定价法可定价为__元/m2。
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2016年山西省房地产估价师《理论与方法》：房地产估价职业道德考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的__资料。
A．一手B．二手C．原始D．基础2、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。
A：1257万元B：1571万元C：800万元D：1300万元E：工业用地的监测点评估价格3、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。
A．1.07B．1.47C．2.07D．3.334、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法5、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。
A．资金来源与运用表B．损益表C．资本金现金流量表D．全部投资现金流量表6、从事房地产经纪活动的基本条件是__。
A．取得房地产经纪人协理从业资格B．取得房地产经纪人执业资格C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效7、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。
A：2427.18B：2500.00C：2575.00D：2659.57E：工业用地的监测点评估价格8、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。
A．固定总价合同B．固定单价合同C．成本加酬金合同D．分包合同9、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。
A：65.4B：81.8C：87.2D：109.0E：工业用地的监测点评估价格10、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
A：40B：42C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格11、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。
A．10%～20%B．10%～30%C．20%～30%D．30%～40%12、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。
A：待开发房地产价值B：管理费用C：销售税费D：购买待开发房地产应负担的税费E：工业用地的监测点评估价格13、商品房预售合同登记备案的申请人应是。
A：购房人B：房地产开发企业C：商品房销售代理机构D：购房人和房地产开发企业E：执行层的组织协调14、下列不属于房地产的部门规章的是。
A：《商品房销售管理办法》B：《城市房地产开发经营管理条例》C：《城市房屋拆迁单位管理规定》D：《房地产开发企业资质管理办法》E：房地产估价机构必须加盖公章15、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。
A．物权B．知识产权C．人身权D．撤销权16、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的__。
A．不可移动性B．独一无二性C．相互影响性D．易受限制性17、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。
A：注册建筑师B：注册结构工程师C：注册建造师D：注册监理工程师E：执行层的组织协调18、投资利息估算只有在__才需要。
A．比较法B．传统方法C．现金流量折现法D．收益法19、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法20、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。
(2004年试题)A：305万元B：463万元C：636万元D：961万元E：执行层的组织协调21、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”22、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】A：35年B：45年C：48年D：50年E：工业用地的监测点评估价格23、《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定，自用的地下建筑，凡工业用途房产，以房屋原价的作为房产税应税房产原值。
A：40％～50％B：50％～60％C：60％～70％D：70％～80％E：执行层的组织协调24、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。
A．等额年值法B．差额投资内部收益率法C．净现值法D．等额年费用法25、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。
A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。
A：全部参加考试人员为总体单位B：全部参加考试人员为统计总体C：你作为考生是总体单位D：你作为考生是个体E：你的年龄是一个品质标志2、物业服务成本的构成一般包括__。
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等，②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用，③物业管理区域清洁卫生费用，④办公费用，⑤物业管理区域秩序维护费用，⑥物业管理区的绿化养护费，⑦物业管理企业的酬金，⑧物业管理企业固定资产折旧费，⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A．①②③④⑤⑥⑧⑨B．①②③⑤⑥⑦⑧C．①②③④⑤⑥⑦⑨D．①③④⑤⑥⑧⑨3、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。
A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元C：取得了该房地产项目的土地使用权证书D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上4、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是。
A：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款B：房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C：中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D：中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金E：执行层的组织协调5、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。
按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为__年。
A．40B．50C．60D．706、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素7、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．(2005年试题)A：综合利率B：贷款利率C：折现率D：机会成本E：借款合同8、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单位和个人不得。
A：新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋B：转让拆迁范围內的房屋C：抵押拆迁范围内的房屋D：改变拆迁范围內的房屋和土地的用途E：租赁拆迁范围内的房屋9、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找__。
A．建筑平面图B．建筑立面图C．建筑剖面图D．结构施工图10、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。
A：全国通用定额B：行业通用定额C：专业专用定额D：施工定额E：概算定额11、建设贷款主要用于。
A：偿还土地购置贷款和土地开发贷款B：支付建设阶段的人工费C：支付在建工程抵押贷款D：支付管理费E：支付其他相关成本12、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。
A．造船业B．服务业C．建筑业D．航空业13、开发商的主要合同关系通常包括等。
A：保险合同B：分包合同C：销售合同D：勘察设计合同E：加工合同14、下列属于房地产登记类型的有。
A：初始土地登记B：房屋所有权暂时登记C：房屋所有权临时登记D：房屋所有权初始登记E：房屋抵押权登记15、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。
A．现在B．未来C．过去D．B和C16、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”A．公有制B．私有制C．社会主义公有制D．集体所有制17、房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是。