房地产与物业管理之间的引导及调节作用

房地产与物业管理之间的引导及调节作用
房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。

房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。

房地产经济学横向主要研究的是包括住宅与非住宅的经济关系，纵向上研究的是就有房地产的开发又研究房地产的经营。

正由于房地产经济学是多学科的交汇，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可分为相互关联相互依从的三个层面：
一是核心理论层如土地产权理论、地租地价理论、区位理论等；
二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格和房地产价格评估、房地产周期等理论；
三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。

这种分类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有差异。

这里只就产权和土地产权问题提出几点：
其一，产权是制度的基础，是经济学的前提条件，土地产权作为整个产权理论的重要组成部分，势必要成为房地产经济学的核心理论。

其二，关于“权利束”问题。

在学界不论是讨论一般产权问题，还是讨论土地产权问题，一般都论及所有权内部权能结构和“权利束”问题，通常都认为这个“权利束”除了所有权外，还包括占有权、使用权、处分(置）权、支配权、收益权、分配权等等：在论及土地产权“权利束”时，除了包括上述权能外，一般还包括地上权、地役权、租赁权、典权、抵押权等等：“权利束”越来越大，权能越来越多，似乎没有边界，并且强调每个权能都很重要，主次不分。

对此，可概括为“多权平行权能结构”，简称“多权平行结构”。

在市场经济条件下，强调产权“明晰”，权能“细分”是正确的，但产权“明晰”和权能“细分”的最终目的是产权在经济上的实现。

因此，我们认为从经济学的角度来看，所有权，特别是包括土地在内的生产资料所有权的内部权能结构，或“权利束”中，最主要最本质的权能只有所有权和使用(经营)权，其他诸如占有权、支配权、收益权等，不是所有权的占有、支配、收益，就是使用(经营)权的占有、支配、收益等都是后者从属于前者，即占有、支配、收益等权从属于所有权或使用权。

对此，可称之为“多权主从权能结构”，简称“多权主从结构”总之，我们认为“权利束”不是“多权平行结构”，而是“多权主从结构”。

所以，不论是产权“明晰”还是权能“细分”，最终都是为…保证
所有权和使用权的落实，不是为了“明晰”而“明晰”、“细分”而“细分”：其实有些从属权能就是所有权或使用权的延伸，或它们的实现形式。

其三，土地产权在房地产经济中的特殊经济意义这主要是由于土地的自然特性及其所衍生的产权经济特性，通过房和地的物态耦合与产权耦合在房地产经济运行中的特有表现。

土地的自然特性及其所衍生的权利的基本经济特征是垄断，主要表现在：土地的稀缺性使土地所有权的垄断成为可能，从而形成绝对收益权；土地的区位差及其固定性，相应形成级差收益的垄断性；土地的永续利用和自然增值性，从而产生自然增溢的独占性；土地产权的垄断性，势必导致产权交易的价格垄断性等。

土地的这些产权经济特征，将随同房和地的物态耦合，参与房和地的产权耦合，使房、地、产(产权)三者融为一体，形成房地产：房地产的这种耦合性产权，除了具有一般产权的基本特性外，由于土地产权经济特征的融入还会给房地产开发建设带来一系列特有的经济现象，这就是：
(1)在房地产开发建设中，业主有权利用土地参与社会剩余价值的分配，以地租的形式通过房屋造价得到实现；
(2) 利用土地区位差的垄断，形成房地增溢互动机制，即利用优越的土地区位，带来房屋建筑的增溢，反过来房屋的精良设计建造，物业管理周到规范，小区组团布局合理，形成集聚效应，又会提升土地的区位优势，增加区位差收益；
(3)土地永续利用和自然增值的权能特性，适应广大投资者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投资者(包括家庭投资)投资房地产市场，这是无需广告的促销，施惠于房地产业主；
(4)房地产保值增值的权能特性，使房地产成为金融活动，特别是房地产金融活动中最理想的抵押物，从而会使房地产业获得最有力的金融支持等等：这些就是土地产权在房地产经济中的特殊经济意义。

物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：
（一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

（二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

（三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。

（四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。

正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。

物业管理是对房地产消费环节重要的管理，因为对于房地产来说，物业的好坏直接关系到房地产的区位与价值，良好的物业关系可以很大程度上提高房地产的价值。

房地产经济学的调节方面，对于物业管理也是十分有作用的。

房地产是为消费者提供安全，美观，舒适，便利的居住场所。

物业的管理好坏，对于安全，舒适，便利有很大的影响，消费者在买房的同时也十分注意物业的好坏。

物业的管理也符合经济学的周期规律更受供需的影响。

在供需的影响下，房地产经济会出现增长恢复期，繁荣期，危机衰退期和萧条期。

在增长恢复期，房地产的价格因为前期的萧条所以期房价格较低，但是处于缓慢增长阶段，大多数的需求都是自住者对于房地产的需求，只有很少的炒房需求，在这个阶段，物业的利润也不会非常大。

一般来说，物业提供的服务因为其利润的降低而质量降低，对于居者的利益大大的受到影响。

这时国家应该提供相应的补助，物业管理方面发布相应的国家行业管理标准。

将房地产物业的服务质量用法律法规规定下来，这样不论是需求的高低，物业管理方面提供的服务不会因为利润的降低而提供劣质的服务，将消费者的利益置于脑后。

在繁荣期，因为期房价格飞涨，整体的房屋价格也随着经济的发展而飞涨。

自住者的需求减少，炒房者的需求增多，物业的利润大幅度增加。

需求的增加导致了大批其他行业进入房地产与物业行业，这种的大规模的竞争如果不进行有效的管理是势必出现恶性竞争的问题。

国家应对的方法是，制定进行物业管理的准入标准，使得物业行业的质量得到保证，限制投机者的进入，保证物业管理行业的正当竞争环境，加强法律法规的管理，使得买卖双方的利益得到均衡的满足，因为物业这种行业是不完全竞争市场，消费者的知情权有时得不到满足，所以国
家要维护消费者的权益，加强对于房地产物业管理方面的限制与管理，做到满足大多数群众的利益。

在危机衰退期，因为前期炒房过热，正当的需求得不到满足，房地产价格因为需求的降低而降低，这时，投机的物业管理行业的人会纷纷退出这个行业，物业的供给降低，质量降低，使得真正的物业需求的得不到满足，这样，房地产后期消费环节会受到很大的冲击，人们购买房屋后应该得到的服务没有落实，这个不利于社会的稳定，和房地产业的发展，更会将房地产与物业管理行业拖入萧条期，这个阶段，国家应当拿出专项资金来刺激物业行业，降低对于其的限制，出台利好的政策，使得现有物业管理行业里面的企业得到该有的利益，这样可以保证质量的稳定，人们生活的稳定，和社会的稳定。

如果一系列措施还是没有避免物业管理行业进入萧条期，那么在萧条期，国家应该进行政策上面的扶持，将物业管理行业的限制减少，扩大准入使得该行业得到刺激，进行经济上的优惠，使得开发商看到长久的利润，从而保证正常的供给，满足人们基本生活的需要，在萧条期中，尽量刺激相关行业的发展从而带动物业管理行业重新增长发展。