房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究
房地产物业管理存在的问题及对策分析
房地产物业管理存在的问题及对策分析房地产物业管理是指对房地产物业进行专业管理和维护，包括物业设施的维护、安全管理、清洁和环境卫生、绿化及公共设施的建设等。
在实际操作中，房地产物业管理存在一些问题，如管理不规范、服务质量差、业主参与度低等。
为了解决这些问题，下面将从几个方面进行分析，并提出相应的对策。
管理不规范是房地产物业管理存在的一个主要问题。
管理不规范表现为缺乏明确的管理制度和规章制度，导致物业管理人员的行为随意性较大。
这样就容易出现工作任务重叠或遗漏的情况，而且无法保证服务的及时性和效率性。
为了解决这个问题，可以建立完善的管理制度和规章制度，明确工作职责和流程，并加强对物业管理人员的培训和监督，确保管理工作的规范性和及时性。
服务质量差也是房地产物业管理存在的一个问题。
一些物业管理公司缺乏专业化运营理念和服务意识，导致服务质量参差不齐。
有的物业管理公司只关注利益最大化，往往忽视了对业主的关怀和需求。
为了改善服务质量，物业管理公司可以加强对员工的培训，提高服务意识；加强与业主的沟通和互动，了解他们的需求，并及时提供解决方案；建立客户投诉和反馈机制，及时处理业主的投诉和意见，改进工作流程，提高服务质量。
业主参与度低也是一个存在的问题。
一些业主对物业管理工作不够关心，缺乏积极参与的意愿，导致物业管理工作的困难增加。
为了提高业主参与度，物业管理公司可以加强与业主的沟通和互动，组织一些业主参与的活动，增加他们的归属感和参与感；建立业主委员会，通过选择代表业主的方式，让业主有更多的参与权利和责任，共同参与物业管理工作，提高管理效果。
物业费用管理不透明也是一个问题。
一些物业管理公司存在虚高物业费用和乱收费的现象，导致业主对物业费用的不满。
为了解决这个问题，物业管理公司应该建立透明的物业费用管理机制，公示物业费用的收费标准和具体内容，并严格按照标准收取费用。
对于业主提出的费用异议，应及时解答和解决，确保费用的合理性和公正性。
房地产遗留问题的处理方案
房地产遗留问题的处理方案房地产遗留问题的处理方案：让房子“起死回生”嘿，伙计们！今天我们来聊聊一个大家都很关心的话题——房地产遗留问题的处理。
房子是咱们大中华民族的“衣食父母”，可是有时候买了个房子，却发现里面“藏龙卧虎”，各种各样的问题接踵而至。
那么，面对这些问题，我们应该怎么办呢？别着急，我给大家支招，让这些房子“起死回生”。
我们要明确一点，房子的问题无非就是两种：建筑质量问题和物业管理问题。
那么，我们分别来看看这两种问题的解决方法吧。
1.1 建筑质量问题说到建筑质量问题，我们首先要搞清楚是什么原因导致的。
一般来说，有以下几种情况：一是开发商为了降低成本，使用了劣质材料；二是施工过程中偷工减料；三是设计不合理，导致建筑物存在安全隐患。
那么，面对这些问题，我们应该怎么办呢？我们要学会维权。
遇到建筑质量问题，我们一定要勇敢地站出来，向开发商提出合理的要求。
我们也要有一定的证据，比如照片、录像等。
如果开发商不予理睬，我们可以向有关部门投诉，比如住房和城乡建设部门、消费者协会等。
我们还可以寻求法律途径，通过诉讼来维护自己的权益。
我们要关注政府的政策。
政府对于房地产市场是非常重视的，每年都会出台一系列政策来规范市场。
比如，加强建筑质量监管，严格把关建筑材料的质量；加大对违法违规行为的处罚力度，让开发商不敢再偷工减料；完善物业管理制度，提高物业服务质量等。
我们要密切关注这些政策，把握好时机，为自己争取最大的利益。
我们要学会自我保护。
在购房过程中，我们要擦亮眼睛，不要被各种花言巧语所迷惑。
要看清楚开发商的资质、信誉等，尽量选择有实力、口碑好的开发商。
我们还要学会用法律武器保护自己，比如在签订合要把各种可能出现的问题都写进去，以便在发生纠纷时有据可依。
1.2 物业管理问题说到物业管理问题，我们首先要明白什么是物业管理。
物业管理是指对住宅小区内的公共设施、设备进行维修、保养和管理的服务。
那么，物业管理问题主要有哪些呢？主要有以下几种：一是物业公司服务不到位；二是物业费用过高；三是物业公司与业主之间的矛盾等。
房地产物业管理存在的问题及对策分析
房地产物业管理存在的问题及对策分析房地产物业管理是指对房地产物业进行有效的管理和运营，实现物业的增值和持续发展。
在实际的管理过程中，仍然存在一些问题，需要采取相应的对策进行解决。
下面是对房地产物业管理存在的问题及对策分析。
问题一：物业管理缺乏专业性物业管理的专业性直接关系到物业的服务质量和价值。
目前一些物业管理公司在人员培养、技术水平以及管理经验方面存在不足，导致物业管理缺乏专业性。
对策一：加强人才培养物业管理公司应加强对员工的培训，提高员工的专业素质和管理水平。
可以通过培训课程、专业认证等方式，提升员工的专业技能，并建立健全的岗位职责和考核制度，激励员工提升自己的专业能力。
对策二：引进专业人才物业管理公司可以通过招聘专业人才或与专业机构合作，引进具有丰富经验和专业知识的人员加入管理团队，提高整体的物业管理水平。
问题二：物业管理费用过高物业管理费用一直是业主关注的焦点之一，而一些物业管理公司在管理费用的使用方面存在问题，导致费用过高。
对策一：优化管理流程物业管理公司可以通过优化管理流程，提高工作效率，降低管理成本。
引入信息化管理系统，提高工作效率；加强对供应商的管理，降低物品采购成本；进行能源管理，降低能耗成本等。
对策二：合理定价物业管理公司应根据物业的实际情况，合理定价。
可以根据物业的面积、业主数量、服务品质等因素制定管理费用，并与业主进行充分沟通，提高费用的透明度和合理性。
问题三：物业服务不到位一些物业管理公司在实际的服务中存在服务不到位的情况，例如对业主的需求反应慢、服务态度不好等问题。
对策一：加强客户服务意识物业管理公司应树立良好的客户服务意识，关注业主的需求，及时回应业主的反馈，提供优质的物业服务。
可以通过建立专门的客服团队、开展培训等方式，提升员工的服务意识和服务水平。
对策二：建立健全的服务体系物业管理公司应建立健全的服务体系，包括服务流程、投诉处理机制等，在服务过程中注重细节，提供全面、贴心的物业服务。
物业工程遗留问题整改方案
物业工程遗留问题整改方案一、背景作为物业管理公司，我们肩负着维护和管理房屋建筑的责任，确保居民的生活环境安全、舒适。
然而，在日常管理中难免出现一些工程遗留问题，为了提高服务质量，我们需要及时整改这些问题，以确保物业设施的正常运行，保障居民的利益。
本文将针对部分物业工程遗留问题进行整改方案的研究和规划。
二、遗留问题及影响分析1. 防火设施不全：部分楼层的消防设备老化严重，甚至已经不能正常使用，存在着一定的安全隐患。
长期下来，不仅影响了楼层的消防能力，也给居民的安全造成了威胁。
2. 污水管道老化：小区部分地下污水管道存在老化现象，导致堵塞，影响排水系统的正常运行，容易引发地下管道泄漏。
3. 电梯维护不及时：部分电梯的维护保养工作存在疏漏，容易导致电梯发生故障或事故，对居民的出行安全造成威胁。
4. 绿化维护不到位：小区的公共绿化面积较大，但部分区域缺乏维护，草木杂乱，严重影响了小区的整体环境。
5. 钢结构建筑存在生锈现象：部分建筑的钢结构存在生锈现象，加速了建筑的老化速度，安全隐患较大。
三、整改方案1. 加强消防设备更新换代工作：制定消防设备检测维护计划，定期对小区的消防设备进行检测和维护，对老化严重的设备进行更换，确保消防设施完好有效。
2. 污水管道改造与清理：对小区的污水管道进行全面排查，及时清理和疏通，对老化严重的管道进行改造和更新，确保排水系统正常运行。
3. 完善电梯维护保养工作：建立电梯维护保养台账，加强对电梯的定期检测和维护工作，提升电梯的安全性和稳定性。
4. 加强绿化管理工作：增加绿化管理人员，规划绿化管理计划，对小区的绿化进行全面整治和美化，提升小区的整体环境。
5. 钢结构建筑防腐工作：对钢结构建筑进行定期检测和防腐处理，延长建筑的使用寿命，提高建筑的安全性和稳定性。
四、实施方案1. 建立整改项目小组：成立物业工程遗留问题整改项目小组，由物业负责人、维修工程师等相关人员组成，负责整改方案的制定和实施。
110722物业管理过程中关于房地产遗留问题汇总报告
物业管理过程中关于房地产遗留问题的建议和建议浙江吉翔房地产开发有限公司：根据我司以往的管理经验和所遇到的问题，现从物业管理和业主使用的角度，针对房地产开发过程中容易出现的问题，提出如下建议，供贵司参考。
一、给排水1、在我们以往管理过程中发现，废、污水管由户内接出户外窨井时，会存在以下问题：（1）由于给排水施工单位与户外各施工单位衔接不到位，户外施工单位在施工时将废、污水管破损、压扁、断裂等现象，导致业主装修入住后废、污水无法正常排放，造成业主投诉，且日后查找问题和维修都比较困难（如：在景观施工时，挖掘机在回填土堆坡过程中容易将废、污水管压扁）。
（2）由于部分设计单位设计的废、污水管户内到户外的放坡比较小，业主在使用过程中容易导致管道堵塞（如厨房废水管：业主在冬季洗涤洁具时，排除的油腻容易在废水管内凝固、堵塞，造成废水无法正常排放）；建议在条件允许的情况下，废、污水管的放坡适当放大。
（3）、由于给排水施工单位施工人员的疏忽，部分户内废、污水管未接入户外窨井（只接到外墙处），景观施工单位回土后，日后就造成业主装修入住后废、污水无法正常排放，导致业主投诉，且日后查找问题和维修都比较困难。
（4）户内废、污水管接入户外窨井时，因施工单位未能做好户外管道下面的基础，在日后使用过程中，管道经废、污水的冲击受压和绿化种植土的沉降，引起废、污水管脱节、废污水倒灌的现象。
2、在给排水施工过程中，最底层楼板下面的给排水施工一定要按照相关规范做到位，如最底层楼板下面的给排水管出现脱节、下沉等问题，日后查找问题和维修都会非常困难（需敲楼板，这在我们以往的管理中遇到过类似问题）。
3、在高层给排水施工过程中，卫生间的给排水施工后一定要做好防水工作，并检查渗漏水情况；如防水不做好，日后业主装修入住后出现上下卫生间渗水，日后查找问题和维修就比较困难，且容易造成邻里纠纷。
二、土建1、在我们管理过程中，业主入住后对土建方面存在的墙体裂缝问题投诉比较多，墙体裂缝主要是由砌墙材料和施工质量引起的。
房地产物业管理存在的问题及对策分析
房地产物业管理存在的问题及对策分析近年来，随着我国房地产行业的快速发展，物业管理作为房地产行业中重要的一环，也面临了一系列的问题。
本文将针对房地产物业管理存在的问题进行分析，并提出相应的对策。
房地产物业管理存在的问题之一是管理人员素质不高。
由于行业发展较快，很多物业企业在管理人员的选拔和培养方面存在欠缺，导致一些物业管理人员缺乏专业知识和管理经验，无法很好地进行物业管理工作。
首先应加强对物业管理人员的培训和学习，提高他们的专业素质和管理能力。
通过引入优秀的物业管理人才和建立行业标准，提高整个行业的专业水平。
房地产物业管理存在的问题之二是服务水平不高。
一些物业企业在服务方面存在问题，例如对业主的投诉不及时、解决不理想等。
这使得大部分业主对物业管理的满意度较低，影响了整个物业管理行业的形象。
物业企业应加强对服务人员的培训，提高他们的服务意识和服务技能。
建立健全的投诉处理机制，快速解决业主的问题，提高服务水平。
房地产物业管理存在的问题之三是管理体制不合理。
一些物业企业在管理体制上存在不合理的现象，例如层级过多、决策不科学等。
这导致物业管理决策和执行效率低下，影响了物业管理的效益。
物业企业应优化管理体制，简化层级，加强科学决策，提高管理效率。
可以通过引入先进的管理理念和管理技术，提高整个物业管理的效果。
第四，房地产物业管理存在的问题之四是物业维修和保养不到位。
一些物业企业在物业维修和保养方面存在问题，例如对设备设施的保养不及时、不合理，导致设备的寿命缩短，物业价值降低。
物业企业应制定科学合理的设备维修和保养计划，定期对设备设施进行检查和维护，确保物业的正常运行和长期价值。
房地产物业管理存在的问题之五是物业费用管理不规范。
一些物业企业在物业费用的收缴和使用方面存在问题，例如收取的物业费不合理、使用不透明等。
这使得部分业主对物业费用管理产生疑虑，影响了物业管理的秩序。
物业企业应建立规范的物业费用管理制度，明确物业费用的收费标准和使用情况，通过公开透明的方式管理费用，提高业主对物业费用管理的信任度。
房地产物业管理存在的问题及对策分析
房地产物业管理存在的问题及对策分析房地产物业管理是指针对房地产项目进行管理和运营的一系列工作和措施，包括维护房屋设施、保障居民权益、解决居民纠纷等。
但是在实际操作中，仍然存在一些问题。
一、管理体系不健全房地产物业管理需要建立一个完善的管理体系，包括组织结构、人员配备、工作流程等方面。
但是目前许多物业公司在这方面还存在不足，导致工作效率低下和管理混乱。
对策一是建立健全的管理体系，制定明确的组织结构和岗位职责，确保各项工作有序进行。
对策二是加强对物业管理人员的培训和考核，提高他们的专业素质和管理能力。
二、服务质量不高房地产物业管理的核心是为业主提供优质的服务，包括安全保障、环境卫生、设施维修等方面。
但是目前一些物业公司在服务质量方面存在不足，例如服务态度不好、响应速度慢等。
对策一是制定服务标准和规范，明确物业公司和业主之间的权责关系，确保每个环节都能提供最佳的服务。
对策二是加强对物业服务人员的培训，提高他们的服务意识和专业素养。
三、信息沟通不畅房地产物业管理需要与业主保持密切的联系和沟通，及时了解他们的需求和意见。
但是目前一些物业公司在这方面存在问题，信息传递不畅、回应不及时等。
对策一是建立一个良好的沟通机制，例如设置业主代表会议、定期召开业主大会等，确保双方能够及时、顺畅地沟通。
对策二是加强物业公司内部的信息共享和协作，提高信息的传递效率和回应速度。
四、管理费用过高房地产物业管理需要一定的费用来维持日常的运营和管理。
但是目前一些物业公司存在费用过高的问题，给业主带来了经济负担。
对策一是合理制定管理费用的标准，确保费用与所提供的服务相匹配。
对策二是加强物业公司的成本管理，降低运营成本，提高管理效益。
五、业主权益保护不力房地产物业管理需要充分保障业主的权益，包括合法权益和利益保护等方面。
但是目前一些物业公司存在对业主权益保护不力的问题，例如未及时处理业主的投诉、擅自变更管理规定等。
对策一是建立一个健全的业主权益保护机制，明确相关规定和程序，确保业主的权益得到有效保护。
说说开发商遗留物业管理问题的处理和预防
说说开发商遗留物业管理问题的处理和预防2013-10-15物业管理资讯我国的开发商，为加快城市化步伐作出了很大的贡献，绝大部分的开发商身上，流淌着充满道德的血液。
同时，或由于各种法律法规相应滞后，跟不上经济改革发展的步伐，造成了在前几年城市房地产开发建设中的监督和指导上的缺位，如在规划中没有配备足够的汽车停车位、日照间距不足等；或由于防止工程肢解发包的法规细则不够齐全，使许多资质低劣的、甚至没有资质的施工队鱼龙混杂，在前几年，通过各种不正常的转包分包手段得到了建筑施工业务，尤其是附属工程，从而出现了在混凝土中用毛竹丝代替钢筋这样的笑话，还出现了许多“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼裂裂”的怪现象。
这些现象，给政府、社会和业主留下了严重的后遗症。
随着改革开放工作的不断深入发展，开发商、施工企业质量意识的迅速提高，象上述这种结构性的质量问题和规划严重失误的事情已经越来越少听到了。
但是，这是不是说明开发商在住宅小区的建设中就很少留下各种后遗症了呢？回答是否定的。
这是因为，随着人民群众对生活质量要求的日益提高和社会经济文化生活水平的快速提升，原本不成为问题的事现在也成了问题，原本不引人注目的事现在也成了大家共同关注的热点和焦点，如汽车停车位配置不足，造成停车难；绿化景观设施不配套，水景往往成为死水一潭，乔木细小、矮小，与效果图不符；智能化监控设施简陋分辨率低，晚上看不清车辆牌号，没有严格的验收标准；场地地基技术处理被严重忽略，造成路面下沉、积水；装饰装修分项工程质量缺陷，如墙面不平整；以及销售中的不切实际的过度承诺，等等这些常见病、通病的产生，往往给物业管理工作带来许多困惑。
本人从业主入伙、房子交付，到以后很长一段时间的物业管理实际操作中，深深地感觉到，开发商遗留问题始终是一条阻碍业主满意度得以提高的一条鸿沟，始终在起着一种破坏业主与物业管理服务企业之间感情的腐蚀剂作用。
因为，开发商遗留的问题往往是功能性的，如规划不尽人意，尤其是与当初售房时销售部门所作的承诺不符时，如原先没有配电房的地方放了个变压器，不但有碍观瞻，而且不分白天黑夜发出烦人的噪音。
物业管理问题及解决对策 (2)
物业管理问题及解决对策一、物业管理存在的问题1.物业管理法规与体制滞后尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。
现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。
2.遗留问题一方面是开发商遗留问题，由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。
一些住宅小区物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。
因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。
针对房山的老旧小区，由于建设时间已经很久，许多问题是历史遗留问题，直到现在可能还没有完全解决；由于一直不能够得到妥善解决，业主对物业公司的信任度降低，抵制情绪越来越大，更加不利于物业管理。
3.业主缺乏自我约束由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。
业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。
4、老旧小区的业主缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。
5、业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。
6、社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司7、行业协会还没有完全发挥其应有的作用。
8、物业公司不专业，管理服务不到位一些物业公司缺乏专业性，管理服务各方面不够规范，又未能够合理的处理好与业主之间的关系，直接影响了业主对物业公司的信任度，同时也对整个物业管理行业带来很不利的影响。
二、相应的对策1、政府层面（1）制定完善的物业管理相关配套法规，建立物业管理信用档案。
政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。
房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究
房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究作者：宋春兰来源：《现代商贸工业》2015年第05期摘要：房地产开发遗留问题对物业管理的影响比如业主对物业管理的满意度下降，物业管理收费难，设计不合理问题造成后期房屋设备实施维修困难等。
因此，研究房地产开发建设遗留问题对物业使用人及物业服务造成的影响及其解决对策具有重要的意义。
关键词：房地产开发；遗留问题；物业管理中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：16723198（2015）050101021房地产开发遗留问题1.1规划变更导致业主权益受损开发商在与消费者确立买卖关系之后，变更原有规划的形式主要有以下几种：（1）缩减小区的绿化面积。
小区绿化对小区业主的生活品质有很大提升，但小区绿地面积越大，开发商可用的建筑空间就越小。
为了增加利润率，部分开发商采用减少绿地面积的做法，把原本的绿化区域变更为建筑用地，使小区业主的权益受到损害。
（2）调整或减少小区功能。
小区功能是购房者购买房屋产品的一个重要因素。
房地产开发商在销售房屋产品时，为吸引买家，通常都会夸大宣传小区设施的功能。
但是随着开发过程的推进，为了减少开发成本，追求更高的利润，有些配套设施不完整，有些设施被取消。
（3）扩大小区的建筑面积。
住宅小区人口密度过大，会直接影响到公共设施设备的使用，影响到小区居民的生活质量。
而部分开发商为了增加利润，改变原有的设计规划，加盖建筑物，使小区的总建筑面积增加，从而增加小区容积率。
1.2房屋建筑与附属设施质量问题由于房地产开发商和建筑单位为了追求经济利益，赶工期或者使用不合格的建筑材料，造成房屋建筑与附属设施质量差。
部分新建小区的质量问题只要体现在以下几个方面：（1）墙体裂缝。
由于施工现场的施工环境不好，比如施工时室内温度较低或者温度过高，导致混凝土和其他建筑材料凝结度不佳，造成墙体砌完之后由于温度的变化而造成墙体开裂，不仅外观上不好看，而且也存在着一定程度上的安全问题。
开发商遗留物业管理问题的处理和预防
开发商遗留物业管理问题的处理和预防物业寄语：开发商遗留问题是造成业主拖欠物业费的主要诱因和借口，为宣传、分清不同主体承担不同责任要花费大量的人力物力，在物业管理的整个过程中，如何及时、合理、彻底解决处理好开发商遗留的问题，进而在新一轮的商品房开发建设中，积极向有关部门呼吁，预防这些问题的再度出现，同样是摆在我们物业管理者刻不容缓的任务。
综合各方面的资料可以看出，目前，在各级政府的重视和监督下，随着开发商社会责任意识的不断增加，自身管理水平的提高，随着房价的提高，增加了提高房屋质量的经济承受能力和经济消化能力，商品房的主体结构已经很少出现瑕疵，业主对结构方面的投诉几乎没有了，引发与业主的纠纷主要存在于墙面粉刷及门窗装饰装修上，以及房屋周边地基下沉，管线渗漏，绿化档次低这几方面，在投诉质量问题的同时，同时投诉开发商和施工企业互相推委，不能及时维修解决。
再则，开发商留下的问题还有许多源于他们所雇佣的销售公司的不切实际的承诺，如有些新区，承诺汽车库可以安装卫生设施，可以住人，可以当仓库要解决开发商遗留的问题，应该从以下几件事做起：01从规划抓起，在规划设计阶段就要派物业专家参加评审会。
使楼盘在设计时得以优生，才能在物业管理时得以优育。
综观许多楼盘的初步设计方案，洋洋几百页的一本图册，几乎全部是效果图，交通分析图，建筑图。
在讲到消控、智能化、太阳能、门禁系统等等时，往往只有一句话，“见某某专篇”，但这些专篇还没有落实设计单位呢，规划评审会实际上成为了建筑评审会。
这些专篇应该在规划评审前全部同步设计到位，供相应专家评审，才能有效保证规划的全面性和整体性。
在规划方案中应该明确物业管理用房的具体位置和装修标准，应该对太阳能热水器留上管道井。
尤其值得一提的是图纸上经常标有“自行车棚”的字样，而且通道尺寸也按自行车的标准设计，与现在普遍使用电动自行车的实际需求尺寸严重不符，出现了汽车停车难和电动车进库难的双重难。
同时，参加评审的专家中，物业管理方面的专家应该占有一定的比例，扭转在规划评审中的重建筑、结构，轻物业管理设计的局面。
房地产物业管理中存在的问题与策略研究
房地产物业管理中存在的问题与策略研究相比较发达国家，我国房地产行业发展起步晚，虽发展至今已有二十余载，产业结构初具规模，但仍然不够完善全面，有极大的改进空间。
物业管理是房地产行业中的重要組成部分，就现阶段物业管理情况来看，由于缺乏健全完善的房地产物业管理制度，物业管理人员服务质量和管理水平始终差强人意，并随着时间的推移，逐渐暴露出了诸多问题，严重制约了房地产行业的发展。
基于此，本文围绕房地产物业管理中存在的问题进行深入研究，探讨相应解决策略，以供业内同行参考借鉴。
标签：房地产物业管理内部责任很多人认为，物业管理其实就是房地产这一商品的售后服务。
物业管理的主要负责内容，是在业主入住户，在房屋的使用期间出现的物业问题进行管理和维护[1]。
然而，随着房地产行业的飞速发展，物业管理的定义和职责均被赋予了更深层次的内涵。
将物业管理视作“商品的售后服务”的观念显然是不够合理的，众所周知，房屋的设计与建造均无物业管理人员参加，但在工程竣工、业主入住后，物业管理公司又要负责处理房地产公司及各合作方在前期工作中埋下的种种隐患，这种设置显然是缺乏合理性的。
一、概述随着市场经济体制的不断完善，房地产市场发展蒸蒸日上，与此同时，市场竞争也变得日益激烈。
在此形势下，传统的物业管理服务显然已无法满足新时期的需求。
但就现阶段房地产物业管理情况来看，各种缺陷和不足暴露得越来越明显[2]。
为避免进一步影响房地产行业的发展，物业管理部门的管理结构、服务理念及服务质量均亟待改良。
当前，物业管理部门应充分利用高新技术的强大功能，结合市场需求，做好准确定位，从根源上解决自身弊端，全面提升整体服务水平，才能在日益紧张的市场角逐中脱颖而出、拔得头筹[3]。
二、房地产物业管理的内涵物业是对房地产开发、建设过程中形成的最终产品，房地产其实是土地和不动产，两者以建筑物的形式存在。
而房地产物业管理的主要服务内容，是根据合同或契约中的相关要求，由专业人员和组织对前期开发阶段和竣工项目进行验收，以确保房屋建筑与合同或契约中的各项承诺相符，并对配套场地、基础设施进行管理，包括建筑周围的卫生条件、安保问题及绿化程度等[4]。
房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究
房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究房地产开发遗留问题对物业管理的影响比如业主对物业管理的满意度下降，物业管理收费难，设计不合理问题造成后期房屋设备实施维修困难等。
因此，研究房地产开发建设遗留问题对物业使用人及物业服务造成的影响及其解决对策具有重要的意义。
标签：房地产开发；遗留问题；物业管理1房地产开发遗留问题1.1规划变更导致业主权益受损开发商在与消费者确立买卖关系之后，变更原有规划的形式主要有以下几种：（1）缩减小区的绿化面积。
小区绿化对小区业主的生活品质有很大提升，但小区绿地面积越大，开发商可用的建筑空间就越小。
为了增加利润率，部分开发商采用减少绿地面积的做法，把原本的绿化区域变更为建筑用地，使小区业主的权益受到损害。
（2）调整或减少小区功能。
小区功能是购房者购买房屋产品的一个重要因素。
房地产开发商在销售房屋产品时，为吸引买家，通常都会夸大宣传小区设施的功能。
但是随着开发过程的推进，为了减少开发成本，追求更高的利润，有些配套设施不完整，有些设施被取消。
（3）扩大小区的建筑面积。
住宅小区人口密度过大，会直接影响到公共设施设备的使用，影响到小区居民的生活质量。
而部分开发商为了增加利润，改变原有的设计规划，加盖建筑物，使小区的总建筑面积增加，从而增加小区容积率。
1.2房屋建筑与附属设施质量问题由于房地产开发商和建筑单位为了追求经济利益，赶工期或者使用不合格的建筑材料，造成房屋建筑与附属设施质量差。
部分新建小区的质量问题只要体现在以下几个方面：（1）墙体裂缝。
由于施工现场的施工环境不好，比如施工时室内温度较低或者温度过高，导致混凝土和其他建筑材料凝结度不佳，造成墙体砌完之后由于温度的变化而造成墙体开裂，不仅外观上不好看，而且也存在着一定程度上的安全问题。
（2）屋面渗水现象。
屋面渗水主要是由于楼层防水保护不佳，主要存在在卫生间和建筑物顶层，以及建筑物外墙部分。
（3）楼地面不平的现象。
楼地面不平是很多新建小区存在的主要问题，楼地面过高会影响地板的铺设。
论房开遗留问题对物业的影响及对策研究
湖南x x学院学生毕业设计(论文)题目：论房地产开发商遗留问题对物业管理的影响及对策研究姓名：班级、学号:系(部) ：经济管理系专业：物业管理指导教师：开题时间：2010-6-4完成时间：2010-11-122010 年11 月12 日目录湖南xx学院毕业设计任务书湖南xx学院教务处制湖南xx学院毕业设计成绩评定表注：毕业设计评价等级为：优秀（90～100）、良好（80～89）、中（70～79）、及格（60～69）、不及格（60分以下）。
湖南xx学院毕业(论文)设计答辩申请书学生姓名班级、学号专业物业管理课题论房地产开发商遗留问题对物业管理的影响及对策研究一、课题(论文)提纲二、内容摘要三、参考文献四、指导教师意见五、答辩资格审查小组意见注:学生凭此申请书和设计(论文)全文参加答辩论房开遗留问题对物业管理的影响及对策研究中文摘要：大部分物业管理纠纷的根源便是房地产开发商遗留问题，本文从实际遇到的问题出发，就常见的开发建设单位遗留问题对物业使用人和物业服务的影响及对其产生的原因进行了分析，参考了相关法律法规并对物业服务企业应采取的解决对策进行了阐述。
本文强调怎样从源头杜绝房地产开发商遗留问题，并着重介绍了物业接管验收的注意事项及质量问题的处理。
关键词：开发商遗留问题；物业管理；法律法规；对策0.引言开发建设单位移交的房产品的品质对物业服务有着直接而深远的影响，这一点在物业服务行业内已经是大家的一个基本共识。
随着国家法制建设的不断深入，信息的日益公开透明，人们在商品房方面的消费观念日渐成熟并趋于理性，对商品房的关注已经逐渐由较表层的价格、位置、抽象的质量意识等方面，逐渐切入到房产品的规划设计和内在品质对其交付后长远的使用成本及价值体现的影响等更深更远的层次。
这种意识的转变已经在人们的消费行为上产生了至少两个明显的变化：由盲目跟风追涨买房到全面对比权衡置业，从下意识的无重点维权到理性的专业化维权。
开发建设单位作为房产品的生产者，物业服务企业作为房产品的管理维护者，两者都将面对这一深刻变化的到来的深远影响，都有必要深刻认识、深入研究这种趋势，并将如何持续顺应这种发展趋势作为贯穿于房产品开发、管理维护过程中的重要因素。
房地产物业管理存在的问题和对策研究
房地产物业管理存在的问题和对策研究摘要：房地产物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，在城市管理中的作用日渐突出。
加强房地产物业管理，有利于持续改善市民的生活环境，有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐宜居的社会氛围。
深入开展房地产物业管理提质升级工作是落实城市工作会议精神、提高城市宜居性的重要举措，是改善群众住房条件、优化人居环境、提升城市管理水平的重要内容。
本文对房地产物业管理存在的问题进行了分析，并提出了解决对策。
关键词：房地产；物业管理；市场经济；问题；对策物业管理服务品质良莠不齐、专业化物业服务覆盖面较小、物业管理手段和服务内容无法满足业主多层次生活需求等问题依然存在。
因此，需要加强对房地产物业的管理水平。
1我国房地产物业管理存在的问题1.1没有将《物业管理条例》的法制落到实处没有将《物业管理条例》的法制落实到实处，特别是对于业主不交费的行为，没有一些强制性的有效措施。
尽管在《物业管理条例》中规定了业主必须要缴费的行为，但是缺少具体的措施和强制性的措施。
举例来说，香港的相关文件对不交纳物业管理费的行为进行了明确的规定，如业主在转让时，必须先将管理费交清，并且还要缴纳相应年限的滞纳金，这是对业主不交费的“杀手锏”。
1.2物业管理公司服务质量不到位般的物业管理服务，包括各项的安全保卫服务、卫生清洁服务、水电维修服务、园林绿化服务、公用设备设施的维修保养服务、停车场管理服务以及会所服务等，在履行这些服务的过程中，还出现了不能履行职责的行为，如外来人员把关不严，导致在小区里乱派广告的情况，甚至出现有家里被盗、单车丢失的现象；绿化不修剪和施肥、枯枝满树等。
1.3物业管理员工整体素质偏低，影响了物业管理费的收缴因为物业管理总体而言，从业人才大多来自于下岗的工人、农民工等。
文化水平和整体素质较低，对于物业费的收取没有相关的物业管理理论知识，更是没有收取物业费的实践经验。
房地产物业管理存在的问题及应对措施探讨
房地产物业管理存在的问题及应对措施探讨摘要：中国房地产行业发展速度较快，促进物业管理规模逐渐拓展，但物业管理在中国属于初期发展阶段，还会存在不合理问题，需相关部门提高重视程度，采取合理优化与创新措施，促进中国房地产物业管理行业健康发展。
因此，本文主要针对房地产物业管理工作中存在的问题和优化措施进行分析，并提出科学合理的建议。
关键词：房地产；物业管理；相关问题；应对措施引言物业管理水平在房地产行业中占据重要位置，与群众生活水平质量之间具有密切联系，促进群众逐渐提高对物业管理工作的的要求与标准。
当前通过改善中国房地产物业管理发展模式，提升城市管理工作水平同时，优化物业管理市场环境和法律环境，为房地产行业健康发展提供帮助。
1.房地产物业管理工作阐述房地产市场的发展，包含产权消费和物业管理方面的消费，物业管理在市场消费中占据重要位置，重点针对房地产产权消费完善和补充，而物业管理工作的开展，主要是站在房地产市场发展和基础发展角度，形成的综合性服务和管理模式。
1.1物业发展物业与房地产具备统一性特点，物业主要是完善房屋和相关配套设施，体现其自身作用和价值同时，获取最大化经济效益，满足群众居住方面的需求与标准。
1.2房地产房地产包含狭义和广义两个方面内容，广义房地产包含土地上的永久性建筑物和自然资源，狭义主要是针对后期发展的所有权。
1.房屋产物业管理工作的重要性中国社会经济快速发展同时，市场经济体质改革措施得到落实，促进各个行业快速发展，房地产行业发展水平不断提升，房地产物业管理工作开展，主要目的是为满足时代发展需求与标准，需要相关部门明确房地产物业管理工作的重要性，体现物业管理工作在房地产市场发展中的作用，促进中国房地产市场行业健康发展。
2.1房地产市场健康发展房地产不断落实经济体制改革措施，促进房屋商品化得到落实，在开展房地产物业管理工作时，其主要目的为满足客观现实的需求，符合房地产发展的要求与标准，中国社会经济发展水平的提升，促进房地产行业逐渐趋向多元化和社会化的方向发展。
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房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究房地产开发遗留问题对物业管理的影响比如业主对物业管理的满意度下降，物业管理收费难，设计不合理问题造成后期房屋设备实施维修困难等。
因此，研究房地产开发建设遗留问题对物业使用人及物业服务造成的影响及其解决对策具有重要的意义。
标签：房地产开发；遗留问题；物业管理1房地产开发遗留问题1.1规划变更导致业主权益受损开发商在与消费者确立买卖关系之后，变更原有规划的形式主要有以下几种：（1）缩减小区的绿化面积。
小区绿化对小区业主的生活品质有很大提升，但小区绿地面积越大，开发商可用的建筑空间就越小。
为了增加利润率，部分开发商采用减少绿地面积的做法，把原本的绿化区域变更为建筑用地，使小区业主的权益受到损害。
（2）调整或减少小区功能。
小区功能是购房者购买房屋产品的一个重要因素。
房地产开发商在销售房屋产品时，为吸引买家，通常都会夸大宣传小区设施的功能。
但是随着开发过程的推进，为了减少开发成本，追求更高的利润，有些配套设施不完整，有些设施被取消。
（3）扩大小区的建筑面积。
住宅小区人口密度过大，会直接影响到公共设施设备的使用，影响到小区居民的生活质量。
而部分开发商为了增加利润，改变原有的设计规划，加盖建筑物，使小区的总建筑面积增加，从而增加小区容积率。
1.2房屋建筑与附属设施质量问题由于房地产开发商和建筑单位为了追求经济利益，赶工期或者使用不合格的建筑材料，造成房屋建筑与附属设施质量差。
部分新建小区的质量问题只要体现在以下几个方面：（1）墙体裂缝。
由于施工现场的施工环境不好，比如施工时室内温度较低或者温度过高，导致混凝土和其他建筑材料凝结度不佳，造成墙体砌完之后由于温度的变化而造成墙体开裂，不仅外观上不好看，而且也存在着一定程度上的安全问题。
（2）屋面渗水现象。
屋面渗水主要是由于楼层防水保护不佳，主要存在在卫生间和建筑物顶层，以及建筑物外墙部分。
（3）楼地面不平的现象。
楼地面不平是很多新建小区存在的主要问题，楼地面过高会影响地板的铺设。
（4）新建房屋的门窗质量差。
开发商为了节省成本，控制预算，在物业建设后期，使用一些质量较差的建筑物配件，存在着欺瞒消费者的现象。
1.3物业公司与开发商交接不善在一些小的开发商所开发的房地产建设过程中，并没有物业对将要接管的小区进行前期介入，物业公司是在小区要入住的时候直接接管，物业管理公司对于房屋结构、房屋质量、建筑用材、小区的设施设备等物业信息并没有十分全面的了解，这样的接管方式就会为以后的物业日常管理埋下很多隐患，物业管理公司对于所要接管的物业在房地产开发阶段所出现问题和缺陷不知，在日后的日常管理过程中就容易将自己陷入两难的境地。
1.4小区的配套项目不到位小区的配套项目不到位主要体现在保障性住房上。
对于保障性住房配套设施的配建，主要由地方政府来组织建设，而大多的保障性住房小区位于城市的城郊结合部，这样的建筑环境使得基础设施的配建任务更为繁重，需要的资金需求量更大，但在实际建设过程中，政府制定的保障性政策以及资金很难全部落实到位，造成基础设施配建的缺失和滞后。
保障性住房配套设施不完善是无法完全通过物业管理的手段来进行后期弥补的。
2房地产开发遗留问题对物业管理的影响2.1房地产开发遗留问题对装修管理的影响当消费者在办理完入住手续之后，在装修过程中很多在房屋查验中没有检查出来的问题就会逐渐暴露，比如卫生间的下水管道设计不合理，厨房排风口通风不畅，暖气不热等，面对这样的问题业主的不满情绪会不断增多。
而物业管理公司在物业装修管理过程中与业主的矛盾也会越来越多。
另一方面，在业主装修过程中，为了使房屋更加美观或者使装修风格更能体现自己的个性，业主通常会选择改变房屋的主体结构、打掉承重墙等，而业主通常在违规装修时会以房地产开发遗留问题作为借口，而物业公司面对这样的现状就会陷入两难境地。
因此在业主入住初期就造成了业主与物业公司的矛盾，为今后的物业常规管理埋下隐患。
2.2房地产开发遗留问题对收费管理的影响一部分开发企业为了促进销售，在售房时作出一些不切实际的承诺，或者由于一些项目分期开发，市场发生变化迫使开发商相应地调整项目的总体规划，造成承诺的规划项目和配套设施不到位，以及房屋的延迟交工和质量等方面存在问题得不到解决，业主把矛盾指向物业管理企业，导致物业服务企业收费难。
另一方面，很多开发商房屋销售阶段，为了促进交易量，会使用很多的促销手段，有的开发商甚至做出不切实际的宣传，使得购房者对自己所购买的房屋的期望值过高，而在真正入住之后，现实的境况与房地产开发商在销售阶段所描述的差距过大，很多业主就会选择拒交物业管理费，所以房地产开发遗留问题使得物业管理企业代其受过。
2.3房地产开发遗留问题对小区设备维修管理的影响因房地产开发遗留问题导致住宅小区维修改造的问题主要体现在以下几点：一是房屋结构不合理，无法满足业主正常的生活需要；二是房屋管线铺设不合理；三是卫生间下水管道设计不合理，造成下水堵塞；四是水电供应容量不足，不能满足业主的正常水电需求；五是空调位置设置不合理，无法正常安装空调等。
上述现象的出现，影响了居民生活质量的提高。
而面对较多的房地产开发遗留问题，使得消费者的不满情绪增加，物业公司作为小区物业维修保护的第一责任方，不可避免的承担起小区维修的责任。
2.4房地产开发遗留问题对消防安全的影响部分新建小区的消防安全检查并不符合规范，比如部分小区没有在楼宇公共区域摆放灭火器，或者摆放的消防栓无法正常使用，更有甚者在商业楼宇内设置假的消防喷淋安置点，消防通道指示灯不亮等。
消防设施设备的设计不合理，对小区的消防安全管理造成很大的影响，这些消防隐患随时都威胁着人们的生命财产安全，一旦发生火灾，后果将无法想象。
而以上种种，有些问题能通过物业管理来解决，比如在楼内增加灭火器的安置点，更换合格的消防水带等，而消防喷淋的设计，消防通道的设计这些原始的设计问题都无法通过后期的物业管理来改善。
3解决房地产开发遗留问题的对策3.1建管分离、分业经营建管分离就是物业企业和房地产开发建设单位分开经营。
由于各种原因，部分物业管理企业还无法独立于开发商之外，每年仍需要开发企业给予一定的补贴才能生存下去。
可实施渐进式的改革方针，一是对新开发的超过一定规模的开发项目，政府主管部门强制规定必须通过招投标机制来选聘物业管理企业；二是严格建管之间的接管验收工作，加强监督检查，对不符合接管验收条件的开发项目责令开发企业限期整改，从根本上分清建管之间的责任，化解矛盾。
物业管理行业要想成功实现分开经营的发展模式，必须从以下几方面做起：（1）培育完善的市场主体。
物业管理企业成为独立的服务性企业，自负盈亏，自主经营。
（2）严格执行物业管理招标制度。
物业管理企业应该凭借自身的管理能力和管理优势去获得物业管理项目。
（3）重视业主委员会的介入。
业主委员会应充分行使自身的权利，选择适合本小区的物业管理企业对小区实施物业管理。
3.2重视前期介入、完善物业监管验收流程物业管理前期介入主要是房地产开发建设开始就从源头上严格把控房地产的建设质量，以“以人为本”的服务理念提前为业主今后的居住把好质量关，以免业主的权益受到损失，使业主今后的居住生活能够更加舒适，以方便日后的常规性物业管理。
物业管理的前期介入应该介入到房地产开发建设的决策立项、设计规划、建设施工、竣工验收各个环节。
物业管理前期介入的大致程序及主要内容随着介入时间的不同而有所差别。
物业管理企业从建设单位接管物业，开始对物业实施经营管理，这就标志着该物业的管理风险从开发建设单位转移到了物业管理公司。
物业接管验收工作的严格与否，直接关系到日后常规性物业管理是否能顺利开展，物业管理公司一定要认真做好接管验收工作，为今后的常规性物业管理的顺利开展争取利益。
一方面要考虑物业质量问题对自己日后管理的影响；另一方面还应站在业主的立场上充分维护业主的权益。
3.3发挥业主委员会的作用当物业小区业主达到一定比例，业主应在所属社区主管部门的指导下组织第一次业主代表大会，从而选举业主委员会，第一次业主大会的开展以及业主委员会的成立关系到小区业主的共同利益。
为了能让业主委员会正常运作，持久有效的发挥积极作用，必须建立一套激励制度和约束制度。
业主大会在选举业主委员会的同时，还应选举监督委员会，监督委员会的主要职责是代表业主对业主委员会工作实行监督权，业主委员会应当就重大事项的处理进度主动向监督委员会报告和说明，监督委员会可以就业主关心的问题向业主委员会进行质询。
3.4建立业主、开发商及物业公司的三方交流平台在现阶段的物业管理工作中，一旦物业公司接管了小区，小区业主的所有问题都会直接找物业公司，并且认为房屋及设备出现的所有问题都是物业公司的责任，就应该找物业公司解决，很少有人会想到直接找房地产开发商，就算有业主想到了找开发商，也不知道去哪儿找，或者通过什么途径找，所以最终还是找到物业管理公司。
开发商和业主没有建立一个长期的责任关系与沟通机制。
建议在物业开盘后及时建立一个业主、开发商及物业公司都能参与的网络平台，业主可以在该网络平台上将自己所遇到的问题进行投诉建议，如果是物业可以解决的问题就由物业来及时解决，若是房地产开发遗留问题则由开发商来解决，提高问题的解决效率，提高客户满意度。
参考文献[1]黄洁.浅论我国房地产物业管理存在的问题与对策[J].经营管理者，2013，（01）.[2]毛培勇.物业管理在房地产开发中的作用和地位[J].现代商业，2012，（05）.[3]陈静，董肇君.房地产开发建设中的物业管理与服务[J].科学与管理，2010，（01）.王海燕，沈阳工程学院管理学院物业管理系主任，博士，研究方向：物业管理；何景梅，沈阳工程学院管理学院物业管理系教师，研究方向：物业管理；穆林林，沈阳工程学院管理学院物业管理系教师，研究方向：物业管理。