承租部分房屋的承租人不享有整体房屋的优先购买权

承租部分房屋的承租人不享有整体房屋的优先购买权

李馨

一、据以研究的案例

2002年3月26日，甲公司作为一楼房的所有人授权其下属单位物业公司与蒋某签订《商业用房租赁合同》，协议约定：物业公司将该楼一层东侧大厅建筑面积430平方米房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，物业公司将合同约定的房屋交付给了蒋某，蒋某实际入住并经营百货商店。2003年9月5日，甲公司与乙公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，甲公司将该楼(建筑面积为7836.50平方米，土地面积为3434.34平方米)出售给乙公司，房屋总价款为18 900 000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2003年9月29日、10月24日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向百货商店发出了"关于变更商业房屋租赁合同主体的函"，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有主要商业条款。原告蒋某得知房屋整体售出的情况后，认为所有权人出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。

一审法院经审理认为，原告蒋某承租的是该楼的一小部分，面积约为430平方米，该430平方米为蒋某租赁权的客体，现该楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。蒋某对整体转让的楼房不享有优先购买权。蒋某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了原告蒋某的诉讼请求。宣判后，蒋某不服，坚持认为其有优先购买权，要求撤销原判。二审期间，经调解，蒋某撤回上诉。

二、相关法律问题研究

本案的争议焦点是蒋某是否符合法定优先购买权的条件，那么，何谓承租权人的优先购买权，其成立条件是什么呢?

(一)先买权的定义和渊源

民事法律中的优先购买权是指公民，法人和其他组织在特定的买卖关系中，根据法律的直接规定，在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。优先购买权的优先性主要从"同等条件"和"购买时间"两个方面得以体现。所谓"同等条件"主要指在出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面优先权人与其他购买人相同。"购买时间"优先是指条件相同的情况下，优先权人在顺序上先于其他人购得该出卖物。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条："出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"按照《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权，来源于上述两项规定，那么，如何界定优先购买权，正确诠释"同等条件"是处理本案的关键：

(二)优先购买权的法律特征

优先购买权实质是对所有权的一种制约。其法律特征如下：

1.优先购买权是对所有权人行使自己财产处分权的一种限制。根据我国现行立法规定，房屋出租人在出卖自己所有房屋时，同等条件下承租人可以违背出租人的意愿而取得优先购

买权。可见，出租人对自己所有财产的处分受到限制，不能完全按照自己的意愿行使对财产的处分权。

2.优先购买权是一种法定的权利，是依照法律的直接规定而非依当事人的约定而产生的，具有法定性。它不允许出卖人和优先权以外的其他买受人通过协议任意更改。按照市场法则，出卖人可以根据情况在合理的范围内确定商品的交易价格，并根据自己的意愿来选择买受人。但根据法律的规定，出租人在同等条件下必须优先出让于承租人，却不能自由选择交易对象。

3.优先购买权具有对抗第三人的效力。即优先购买权不仅可以对抗出卖人，也可以对抗第三人。如果出让人和第三人侵害了优先权人的优先购买权，该买卖关系无效。这也是司法解释明确规定的。

因此，本案中如果确定蒋某享有优购买权，就足以导致甲公司与乙公司之间的买卖合同无效。

(三)先买权的成立条件

按照法律规定，承租人享有优先购买权的前提是"同等条件"，因此，对于同等条件的准确定义则是处理这类案件的关键。本案的争议焦点也是蒋某承租的430平方米与整栋楼是否是"同等条件"。对于"同等条件"，法律及司法解释没有明确的阐述，在审判实践中有两种不同的观点。一是绝对同等说，即说认为先买权人认购条件与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为先买权人购买条件与其他买受人条件大致相等，便视为同等条件。笔者同意第一种观点，并从理论上进行如下探讨：

1、从一般文字解释上"同等条件"为"相同条件"

现代汉语词典对于"同等"的解释是"相同、一样"，则同等条件是相同条件下承租人享有优先购买权，应当为绝定相同，而非大致相同。本案中，甲公司整体出售面积为7836.5平方米的整栋楼，蒋某只在其中承租430平方米的一间房屋，条件并非相同。

2、从优先购买权的立法本意上没有扩大化解释的意图

承租人优先购买权的赋予的当时环境是不动产资源的匮乏，立法追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护。从立法本意可以看出，仅仅是为了保护租赁关系的稳定和安全，对所有权人已出租标的所有权权能进行限制，而并非对所有权人的权利做无限扩张的限制。因此，只有当所有权人选择将房屋分割出售时，才受到先买权的制约。

而且现代立法环境已经改变。市场的高度发达，生活资料来源的日益丰富，导致社会形成了一种以市场为媒介的资源配置机制，承租人可以顺利从市场取得相应的房产。这种优先购买权的赋予并不能起到保护其基本生活状况的作用。从维护既有的房屋利用关系而言，"买卖不破租赁"规则即可实现此目的。因此，从承租人优先购买权立法的第一个宗旨而言，租赁房屋的出卖并不能破坏房屋已有的租赁关系。况且租赁关系本来就是一个基于合同而形成的债权关系，是有期限的权利。进一步而言，如果优先购买权的赋予是为了维护一种稳定的社会秩序，或者是一种稳定的预期的话，那么对于承租人而言，承租期限的维护是其主要目的，至于最后是否取得租赁物的所有权并未包含在其预期之内。所以，对于优先购买权的界定应当是逐渐严苛的，不仅从标的物的同一性，出卖的价款、支付方式及支付期限等方面严格审查其同一性。而且同等条件的决定权应当归属所有权人，以免所有权人的权利受到过多侵害。

3、"同等条件"实为限制优先购买权之用

法律规定"同等条件"具有如下意义：第一，表明优先购买权的相对性和有条件性，并不是在任何条件下优先购买权都绝对地存在和可以行使。第二，表明法律设定优先购买权并不是以出卖人的实际利益的损害为代价，只要附上"同等条件"，出卖人的合法权益就会得到保障，不至于因优先购买权的行使而遭受损害。第三，表明优先购买权并不是绝对地剥夺其他购买人的购买机会。"同等条件"是就优先购买权人与其他购买人给定的条件相比较而言的，