房地产金融考试复习

一、什么是房地产?房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。

房地产的三要素：(1)、实物; (2)、权益; (3)、区位。

二、目前，我国房地产权利的种类主要有：(1)所有权; (2)土地使用权;(3)地役权; (4)抵押权; (5)租赁权。

三、房地产分类（1）、按照房地产用途的分类：居住房地产和非居住房地产（2）、按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：(1)生地(2)毛地(3)熟地熟地按照基础设施完备程度，又可以分为：“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整;“五通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件，以及场地平整。

（3）、按照房地产是否产生收益的分类：收益性房地产和非收益性房地产两大类。

（4）、按照房地产经营使用方式的分类：销售、出租、营业和自用（5）、按照房地产权益状况的分类四、房地产相关术语（1）五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

（2）公房：公房也称公有住房，国有住宅。

（3）已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。

（4）单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

（5）廉租房：我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

（6）安居房：安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。

是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

（7）容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。

例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4.（8）得房率：得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。

（9）开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅开间一般不超过3.0米（10）进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

（11）共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

（12）建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

13）绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

对购房者而言，绿化率高为好。

（12）层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

（13）净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

（14）道路红线：道路红线是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。

（15）建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

（16）SOHO五、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。

六、房地产价格分类1成交价格、市场价格、理论价格和评估价值2原始价值、账面价值、公允价值和市场价值3市场调节价、政府指导价和政府定价4基准地价、标定地价和房屋重置价格5总价格、单位价格和楼面地价•楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积•土地单价=土地总价÷土地面积•容积率=规划建筑总面积÷土地面积•容积率=土地单价÷楼面地价6起价、标价、成交价和均价7评估价、保留价、起拍价、应价和成交价七、商品房价格的构成（简答）（一）成本构成：1、土地征用（出让）及拆迁补偿费；2、前期工程费；3、建筑安装工程费；4、附属公共配套设施费；5、公共基础设施费；6、管理费用；7、销售费用；8、财务费用；9、公共设施专项维修资金。

（二）利润。

提取基数为本条第一项前五目之和，具体比例为：1、经济适用房的利润，最高不得超过3％；2、普通住宅房的平均利润率，最高不得超过8％；3、高档住宅房和非住宅商品房的利润率，由开发经营单位自主确定。

（三）税金四）住宅差价：1、区位差价，按照同级政府建设、国土、价格部门共同确定并公布的地段划分增减价格；2、楼层、朝向差价，由价格主管部门根据本地具体情况确定，但增减差价总额的代数和应当等于零；3、质量差价，由价格主管部门根据建筑工程质量管理部门确认的优良工程，在商品房建筑安装工程造价的基数上加价1．5％。

八、假设开发法（计算题）假设开发法的基本公式待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值―开发成本―管理费用（―投资利息）―销售税费―开发利润―投资者购买待开发房地产应负担的税费1.有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年。

将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。

试用传统法估算该成片荒地的总价和单价•.设该成片荒地的总价为V。

• 2.该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60％＝9.6（亿元）• 3.开发成本和管理费用等的总额＝2.5×2＝5（亿元）• 4.投资利息总额＝（V＋V×4％）×[（1＋10％）3 -1]＋5×[（1＋10％）1.5 -1]＝0.344V＋0.768（亿元）• 5.转让税费总额＝9.6×6％＝0.576（亿元）• 6.开发利润总额＝（V＋V×4％＋5）×15％＝0.156V＋0.75（亿元）•7.购买该成片荒地的税费总额＝V×4％=0.04V（亿元）•8.V＝9.6－5－（0.344V＋0.768）－0.576－（0.156V＋0.75）－0.04V•V＝1.627（亿元）•故：荒地总价＝1.627（亿元）荒地单价＝81.35（元／平方米）九、对当前我国房价收入比的认识？（简答）十、BOT流程（1）建设（2）经营（3）拥有（4）资产转移十二、杠杆租赁十三、房地产上市的条件和意义房地产企业上市意义:（一）上市是房地产企业最佳融资渠道（二）上市有利于加快房地产行业优胜劣汰，提高行业集中度，推动房地产行业超常规发展（三）上市有利于提高国内房地产企业与境外房地产公司抗衡能力（四）上市有利于保护购房者利益房地产企业上市条件:(一)具有良好的企业素质及市场形象，稳定的业绩。

(二)拥有优质项目、土地储备、资本实力(三)财务体系必须干净透明。

/十四、四大地产的经营与管理碧桂园：碧桂园模式：控制成本+高资产周转率土地价格低、在土地之外，碧桂园还在多方面进行了成本控制。

公司治理的家族化、乡族化（碧桂园绝大多数董事、高管、关联企业的所有者，杨国强本人事无巨细的高效管理风格顺驰：顺驰的速度很快、正是这种“土地—现金流—土地”的模式、顺驰根本没有什么管理，有的只是领导。

”“顺驰是…治理结构严重失衡‟。

恒大：土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作资金链的关键。

“我们确实是先融钱再拿地。

”许家印说，但显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。

寻找战略合作上市紧随大势私募条款带来的上市压力、三大地产项目的资金压力以及楼市大环境带来的销售压力，仍被重点关注。

恒大的发展关键时期一个是借助于这两年的资本运作，万科：万科股份制改造完全移植香港经验，为企业引进了国际先进的现代企业制度。

同年，万科提出了“人才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。

从1988年发行股票，到1993年发B股，1997年、2000年两次配股，2002年发行可转债，2003年发行房地产信托，由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以外国直接投资之名，行商业贷款之实。

这个融资安排，相当巧妙。

科将自己的定位从一家行业性企业转变成了行业性的资源整合平台。

也就是说，万科将从整合公司内部资源走向整合产业链上下游资源。

整合外部资源为我所用则成了万科的明智之举。

上市融资+傍大哥+合作+其他”。

三方合作”，即：有钱的出钱，有地的出地，有力的出力。

十五、项目融资的特征(1)项目导向（2有限追索（3风险分担（4）非公司负债型融资（5）信用结构多样化十六、房地产供求供求变化不同。

•地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。

•因此，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。

•从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。

•但值得注意的是，对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。

•因为土地往往可以在不同用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。

•例如，商业可以挤占居住用地，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。

•另外，在土地一级市场被政府“独家”垄断的情况下，地价会主要受政府土地供应数量的影响。