浅谈房地产评估
浅谈房地产拍卖保留价格评估
地
估 情
■
不能混 淆 。起 价 是拍 卖人根 据 拍 卖保 留价及 拍 卖情
住 问题 。 当然 ，竞 买人应 事 先像 协 议 购 买房地 产 那
况而 定的起 拍 价格 ， 比保 留价 要低 。拍 卖 师在 拍 卖 样 ，充 分 了解 拍 卖房地产 详 细情况 。
会上公布起拍及加价幅度后 ，竞买人举牌应价 ，如 果 竞 买人 的 最后 应价 达 到 或超 过保 留价格 ，拍 卖成 交，达不到保 留价格 ，拍卖不成功。因此 ，这种对
价所做的推 刹和判断 ，并不代替委托人最终选择。 在 评估 保 留价 时 ，可按委 托 人 分 类 区别评 估 。拍 卖
委 托 一般 分 为 两类 ：一 类是 房 地 产权 利人 自愿 处分 房地 产 而进 行 的拍 卖委 托 ，可叫 程序 委 托 ；另一类
举牌应价的参考基础均是 市场价格 。要想评估 出准 确 、合 理保 留价 ，必 须 贴近 市 场 ，最 有效 的评 估 方 法是 市场 比较 法 ，对 具 有 明显 收益 的 房地 产 ，如 果
是司法机 关依 法强制房地产而进行 的拍卖委托 ，可 称 司法委 托 同样 的房 地 产 ，程 序委 托 和 司 法委 托 的拍 卖保 留价是 不 一样 的 ，因为 司法 委托 拍 卖的竞
拍 卖标 的 的税 前 最低 售 价 。评估 机 构应 按 此 交 易状 况 。如 果通 过 协议 方 式能 买到拍 卖的 类似标 的 ，竞 态进 行评 估 ，委托 人 可在 此基础 上提 出保 留价 。如 买人 是 不会 用超 过 市 价的 报 价在 拍 卖会 上 竞 买的 ，
果不明确税 费支付情况 ，委托人将会无法选择确定 因为参加竞 买会增加 支 出费用和风险，竞买人考虑 保 留价 ，竞 买人会 在 茫然 中思 索 ，不敢 果 断举牌 应 的是 购 房 总 支 出，税 费 负担 情况 无疑 对拍 卖保 留价
浅谈房地产评估与财产保护
社会 健康 发展 。
银行信贷中的房地产评估
现在 大多数银 行在信贷 中都 需要
抵 押或 担保 。不动 产具 有保 值增值 的 特点 ， 所以不动产抵押是银行最喜欢也
发挥物的效用
发挥物的效用是 《 物权法 》 的立法
目的之一。 物不论属于谁 ， 均是社会 之
房地 产评估 在财产 保 护中的 具体应用
在具 体 的执 业过 程 中， 房地 产 评 估 对于权 利人 的财产权利 予以保护 是
是 最 乐于接 受的一种 担保 形 式。美 国 次贷危机 的影响体现 出评估 的作用， 通 过评估把关可以使金融资产更加优良，
从 而最大程度保护好金 融资产。目前， 房地产评估 中也存在着许 多技巧， 在现
行各部门管理中存在一些脱节的地方，
评 估机构 作为 中间人 必须最大 限度地 保 护当事人各方 的财产利益， 同时对各 个部 门的规定要做 到非 常熟悉才能做 好财产保护的职责。 举例 来说 ， 笔者 的公 司在为某 银
司法鉴定中的房地 产评估
涉及司法鉴定 的房地 产评 估具 有 很 强 的特 殊性 。它首先是 一种 司法 鉴
Ｅ Ｐ ＯＩＡ Ｉ ＯＲ Ｄ ＞ 开发 天 地 Ｘ Ｌ Ｔ Ｔ ＯＮ Ｗ Ｌ
■ 文 ／ 建 辉 姜
错误 ， 则我们 的估价 结论 自然也就 失去了法律上 的 效用而变得毫无意义。
在中国的财产保护制度 日益 完善的今 天， 对物 的价值 的认定也愈 发显得更 加重要。因为当从法律 的角度解 决了物 “ 是谁的” 的问题以后， 下一步就要
浅谈房地产征收评估中的难点及其建议
浅谈房地产征收评估中的难点及其建议摘要：在我国快速发展过程中，经济在迅猛发展，社会在不断进步，人民的生活质量提高，城市化建设程度加快。
由于房地产征收评估在房屋征收补偿中起到了关键的意义，所以为完善城市建设和社会保障体系，加快城镇化发展，促进社会的和谐发展，合理及公平地解决房地产征收过程中的矛盾成为重中之重。
但房屋征收评估过程中的影响因素多，涉及的金额大，衔接的部门多，征收过程复杂困难。
且随着城市化进程加深，房屋征收爆发了越来越多的补偿矛盾，且征收矛盾越演越烈。
为促进房地产征收评估行业的优化改进，完善房地产征收评估体制建设，就需要对房地产征收评估现存问题进行分析，提出合理化的改进建议。
关键词：房地产征收；评估；难点；建议引言“风险”一词最早出现在19世纪，现已发展成为一门独立的学科，被广泛应用于投资管理、企业管理、项目管理之中。
狭义的房地产征收评估风险是指房地产估价师在从事房地产征收估价活动中由于主观或客观原因致使出具的评估报告、评估值、偏离征收价值，给政府、被征收人及相关使用者造成重大损失，并依法承担民事赔偿、行政处罚或刑事处罚等法律责任的风险。
广义的房地产征收评估风险是指房地产估价师在从事房地产征收估价活动中所有风险的集合。
对房地产征收评估风险的辨识，离不开对事物本质的认识，下文剖析房地产征收估价的特点、风险辨识及防范措施。
1房地产征收评估中的难点1.1立法滞后，征地补偿无法可依我们国家，因为土地补偿的规则不是单一的而是在各个不一样的法律中，农民的土地征收补偿给个人的法律到现在还没有，耕地所得到的金钱不能确保发到大家手中，征地补偿变得没有法律可以依靠。
那些制定法律的地方在征收过程中一直有着最重要的权力，而且这些规则制定的人也是实行的人，土地的价值被他们所隔断。
在现代化和城镇化的过程中，大家的土地被不公平的价位所收购，然后在非常盈利的情况下再一次卖出，中间的差价都被这些领导者和商业老板所赚取，这些土地被征用的人所受的补偿被夺取。
浅谈对房地产项目定价方法的认识
浅谈对房地产项目定价方法的认识房地产项目全程策划的一切工作，都是为了项目销售服务的，而定价是销售工作的重要前提。
因此，作为一名策划师和售经理，必须掌握如何定价，如何调价，使之能更好地为项目整体服务。
下面，我们结合东方华庭项目定价过程，谈谈对项目定价工作的认识。
第一部分定价方法的选择一、几种常见的定价方法在我们所能看到的范围内，定价方法有如下几种：以我为主的成本+预期利润定价法；以市场竞争为主的市场比较法；以购房者为主的4C定价法；以及前两者相结合的定价法（我们不妨称其为混合定价法）。
这四种定价法各有其优缺点，也各有其适用范围。
1、成本+预期利润定价法这是一种以“我”为主的姿态。
“我”的产品就是这种产品，“我”认为应该获得多少利润，并且“我”认为市场也能够认可并接受这种定价。
应该说这是一种比较传统的定价方案，在卖方市场下比较有效。
在现在竞争激烈的市场环境下，不宜采用。
当然，如果产品比较独特，在当地市场上不具可比性，对部分消费者颇具吸引力，并且开发商对产品、市场都很有信心的条件下，这种定价方法也不是不可采用。
2、市场比较法这是一种以市场为导向，以一定范围内同类产品的平均价格，或者是稍低于、稍高于平均价格的价位为项目定价的方法。
市场比较法的定价比较稳健，一般不会出大错。
但有一利必有一弊，在此情况下，开发商只能获取平均利润，要想获取超额利润只有加强管理，降低成本，但成本下降的幅度是有限的，对此部分项目、部分开发商是不甘心的。
因此，这种定价方法只适用于在一定地域、时间范围内竞争者众多、并且突出特色的项目。
3、4C定价法这种定价法的视角又与前两者不同。
所谓4C，是以现代营销理念，以4C取代传统的4P，从以生产者为主转到以消费者为主，应该说这是营销理念的一大革命。
4C定价法的难点在于较难把握目标消费者的经济承受能力、消费心理等情况。
从另一方面来看，购房者经济承受能力应该在市场调研、项目立项时就已作考虑（否则就是定位不准，盲目立项），因此，我们认为消费者因素在具体定价工作中并不占十分重要的地位。
浅谈房地产评估与银行金融风险防范
３ １
在抵押评 估事务中
达国家相比还显得陈旧。
。
银行在 评
估值鲍基 上按— 础 ＿ 定的比率 向贷款施 琐 款，因 丽 《 中 有相当的责任。 但由 抵押评估业 务量已占日 务量的印％ ． 常业 以匕 评估机 的通知》 、 于某些评估 师素质 较差， 对所评估的食 物不负责任， 而 的通知》《 、国务院关于严格控制固定资产投资规模的 使银行遭受巨大经济损失。 许多评估 机构服务质量ｆ 氐 出 劣， 具不负责任 的评估 报 通知》伯础｝ 、 会关于银行房地产贷款风险管理指引》 等 ２制 ６ 度建设落后， 行业规范缺 乏约束性 告， 其 留源 因就在于评 恢 自 偷黩 沃 。 制 因而 醑皖 场 。这些规定对于规 虽然房地产评估行业随着房 地产业的 繁荣 得到 范抵押评估行为 指导房地产估价师的抵押评估工作， 了 快速 的发展， 处于发 但仍 展的 ， 很多房 地产 的 任务。 产生了深远的影响。 评估 勾 是近几 厉 的 年由 涞 ｊ ｉ佶埘勾 乎 ｛ 脱钩 ３２加强评估 ３ 行业踟匀踺壶 殳 ｝建ｉ － ２ 中国目 ｝ 平 地 Ｉ 盒融冈 龆 ＆ 险存在的问 题 改制而 ， 来 它们与政府部门 还存在着千丝 万缕的关系， 虽 地产 ．有 自 行业协会—— 然房 卿 己的 痨地 ２ 对抵 １ 押物价 ｉ 直过 这也使舵 们 能够通过攻 去垄断市 】Ｊ 场， 而不是 产评 会。 髓 个 地产评估前 蜕 ， 由 但亩 曾 房 ｉ 隰 搬 认 评佶偏 为， 差率超过２ 口 为浮佶重大 差 通过正常 的市场 霓争去 获得业务； 机构实力不强， 建设部、 土资源部和 瑚 有的 国 珊 管 相应的 理， 房 异， 而这部分业务量竟然占 到了已审核业务总量的 评估 ＾ 素质有待 员 提高； 有的机 构在执业 过程中 不遵 地产评估师 学会、土 地评估师 学会和注 册会计师 学会 ５ 在银 ２ ％。 行发 放的这 ． 贷 铘功扣 湘｝ 款中， 很大一 部分贷 守房 地产评估的 技术规范和 职业 德， 道 迎合委托方的 各行其政， 多头管理， 从而使评 碓难 以 估惦 统一， 使中 款冠去 ｛ 抵押品 实际价值所 覆盖。 抵押品从一发出就 不正当要求， 搞虚假 评估 ， 不顾诚信准则， “ 高估”“ 、 低 估” ， 损害评估的真实 侵害公共或部分人 利益， 性， 的 这 这惮 造脓 洞 样。 若实现债 时 』 房地 银 产。 行就要受经济 损 使矧射 ｉ 权 白 ｇ 这一方 面主要是由 于评估师或评估机构对房地 失。 的说来． 地产评估 总 房 在操作层 面的问题很大 程度 威伫 ｌ。因 嘲化 此 翔貂阳赍 之 ＿ ．就剧鹏虽 匕 行 Ｂ会 评估业务执行不够细 的统 建设。
浅谈房地产成本评估的有效措施
求严格，一方面是建筑物本身的节能减排和环境保护方面的要
求 ， 会 增 加 工程 造 价 ； 一 方 面 ， 程 建 设 过 程 中 的节 能减 排 这 另 一 工 和 环 境保 护 方面 的要 求 ， 会 增加 工 程 造价 。 方面 的要 求 也 略 也 这 存 在 地 区差 别 ，经 济 发达 地 区 对 节 能 减排 和 环 境 保 护 的 要求 相 对 高 一 些 ； 工 程 建 设 中 ， 济 发达 地 区对 噪 声 、三 废 ” 在 经 “ 的处 理 标 准相 对 高 一些 ， 工程 建 没成本 也 相 应提 高 。
１１ 土地 取得成本 ．
土地 取 得成 本 通 常称 为土 地 费 用 ，是 指 取得 房 地 产 开 发 用 地 的 必要 支 出， 般包 括 土 地 使用 权 出让 金 、 市 基 础 设 施 建 设 一 城 费＋ 土地 开 发 建设 补 偿 费和 土 地 取 得税 费 ， 中土 地 出 让 金完 全 其
夸 逝 ｓｋ， 窖 — 辛 ’ ｒ ｝窖 毒； § ９ 夸 窖嵌 窖 § 专 ， ， 妊 窖 套 壹 窖 ｒ 窖妊计算的是单利 ， 后者计算的是复利。
窜 ｒ ｋｒ 夸 ｒ 窖 ｒ 连， 拓ｒ 专 夸 。 毫 逝 专 ｒ 妊 鸯 夸； ｒ 龟 § 逝 ｒ 窜 ｒ 夸 ｒ 一 窑 ９ ， 专；
１ 开发商投 资利 息 ． ４
投 资利 息 包 括 支 付 土地 费用 的 利 息 、 设 工 程 费 用 的利 息 、 建 专 业 费 用 的利 息 和 配 套 费 用 的利 息 。利 息 计算 有 静 态 计 算 和动
由市场决定，可参照当地基准地价表标 定的基准地价或者类似
地 段挂 牌 成 交价 格 进 行调 整 。 拆 迁 费 用包 括 动 迁 安 置 费 、 偿 动 补
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
浅谈搞好房地产评估工作,提高估价质量
３ ・ ２
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接表 现 。 房地 产 价 格评 估 对 保 障 低 。
识 淡 薄 ，使 一 些评 估 结果缺 乏 时
房地 产评 估 的客 观 性 需要 大 量 外 部 的房地 产 市场 信 息 ，动 态
（ ） 多数 评 估 机 构 规 模较 效 性 、 学性 。 一 科
号 ，是 房地 产 价 格 规律 作 用 的直 小 ， 务 范 围狭 窄 ， 估技 术含 量 业 评
题 ， 出相应对策措施 ， 提 以适应房 术含 量 高 的投 资 决策 、可 行性 分 估 价质 量 上缺 乏切 实 可行 的监管
地 产 评估 业发 展 的需要 ，具 有 重 析评 估 ， 资 咨询 、营销 策划 、 投 价 制 度 和科 学 的评 判标 准 ，致使 因
要 的现 实 意义 。
维普资讯
； ； 錾 ； 夔
浅 谈搞好 房地 产评估 工作 高估价 质量 提
祁 迎 宪
房地 产 价格 是 房 地 产 市场 的 要 相 比 ，我们 的评 估 工 作 和评 估 手段 滞后 ，主动 获取 估价 信 息 意 核 心 问题 ，是 最 为 灵敏 地 综合 反 质 量上 还存 在 不少 问题 ： 映房 地 产经 济 运 行状 态 的市 场信
当事人 的合 法权 益 ，维护 房 地 产
从全 国房 地 产评 估 机 构 脱钩 掌握 房地 产 市场 行 情及 房地 产价
ห้องสมุดไป่ตู้
市 场 正 常 运 行 机 制 起 着 积 极 作 改制 情况 看 ，改制 为 有 限责 任公 格 指 数情 况 ， 而 目前大 部份 评估
用 。房 地 产价 格 估价 质量 ，决 定 司和 合伙 制 性质 的房地 产 评 估机 机 构 尚未 开发 与 应用 网络技 术 ， 其 评估 工 作 的科 学 性 、 观 性 、 客 公 构 数 量 多 ， 规模 较小 。 有房 地 产估 也无 网络 信 息管 理 ，在 评估 业务
房地产估价司法鉴定浅谈
房地产估价司法鉴定浅谈【第一篇：房地产估价司法鉴定浅谈】正文1：在房地产交易和司法领域，房地产估价司法鉴定是一项必不可少的工作。
房地产估价司法鉴定是指根据相关法律法规和司法解释，通过对房地产市场、房地产项目、交易情况等进行深入研究和分析，给出对某项房地产价格或房地产交易是否存在违法行为的评定和鉴定意见。
该鉴定结果常常用于法院判决和仲裁结果的支持，对维护公平公正的房地产交易和保护当事人权益具有重要意义。
正文2：房地产估价司法鉴定的过程通常包括以下几个步骤：确定鉴定问题、收集相关材料、分析研究、撰写鉴定报告和形成鉴定意见。
2.1 确定鉴定问题：在开始鉴定工作前，必须明确待解决的鉴定问题。
鉴定问题的明确与否直接关系到鉴定结果的准确性和可信度。
2.2 收集相关材料：为了全面客观地对房地产进行估价司法鉴定，必须收集与鉴定对象相关的各类材料，包括但不限于房地产交易合同、相关证明文件、市场行情、建筑物结构和质量等。
2.3 分析研究：收集到相关材料后，需要对其进行归类、比对和分析。
根据材料的真实性和完整性，对房地产的各项因素进行科学分析和评估，包括地理位置、建筑品质、租金收益等。
2.4 撰写鉴定报告和形成鉴定意见：根据对相关材料和市场情况的分析研究，撰写房地产估价司法鉴定报告，并形成明确的鉴定意见。
该鉴定意见应准确、清晰地回答鉴定问题，并通过充分的理论和实践依据加以支持。
正文3：房地产估价司法鉴定中的法律名词及注释：3.1 房地产交易合同：房地产买卖过程中，买方与卖方签订的合同，用于确立双方的权利和义务。
3.2 市场行情：指房地产市场上买卖交易中的价格和交易量等相关信息。
3.3 建筑物结构和质量：包括建筑物的结构稳定性、抗震性、楼层高度和使用寿命等方面的因素。
正文4：【请在此编辑您的正文内容】正文5：【请在此编辑您的正文内容】正文6：【请在此编辑您的正文内容】【第二篇：房地产估价司法鉴定深度解析】正文1：房地产估价司法鉴定是指通过对房地产交易和市场情况进行细致研究和评估，给出对特定房地产价格或交易是否合法合规的评定和鉴定意见的一项工作。
浅谈房地产成本与房地产估价的关系
由于 不 同 匿
成 较 大 的影 响
2
、
资金
，
、
降低 银 行 负债率
降低 开 发风
，
同
一
宗房地 产 会 有不 同 酐
依 据经 济 学 原 理
相 同 的商品
险
，
在 建设期 就开 始预 售房地 产
其
。
因而 建立 在房地产 成交何
70
2 J S X X l 0／ 008
'
格 基 础 上 的 市 场 比 较 的 评 估 价 格 具 法
，
只 要 能 满足 购 买 人
，
。
在其 允 许 的 经 济 条 件 下
。
购房
对于 类似 房 地产
．
若 开 发 商逞
，
人 就 可 以购 买
因此
Байду номын сангаас
，
由于 开 发 商 的预
、
当降低 其售价
销售速度较快
。
反乏
房 地 产 成 交 价 格 的特 点
l
、
期 目的 条件
、
、
预 期 的收益 率
购 房 人 的经 济
，
则 销 售 速 度较 慢
：
变相 瞒 价 的情 况
的税 费
，
为 了 逃 避 政 府应 征 啦
产 价格差 异较 大
例 如 某市 高 档 商住 年平 均售价在5 0 0 0
、
。
有 的 房 地 产 申报 价格 低 于 其 霉
。
楼
，
19 9 4
年
、
19 9 5
房 地 产 成 交 价 格 受成 交 量
一
浅谈房地产抵押估价
浅谈房地产抵押估价第一章房地产抵押估价与公开市场价格的区别第二章房地产抵押评估及市场存在的问题第三章房地产抵押评估的潜在风险第四章加强对抵押评估的审核及跟踪管理第五章房地产抵押估价的常见类型与方法第六章房地产抵押估价谨慎及防范前言：随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市场更加活跃，房地产抵押贷款已成为一种十分重要的融资方式，尤其是以房地产向银行进行抵押贷款，已成为许多单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。
随之而兴起的抵押评估业务也日益增多。
据统计，目前**、**等地的评估机构所承担的评估业务中， 80 ％是房地产抵押评估。
如何客观、公正、科学、合理地评估房地产的抵押价格，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，从而帮助社会在各个方面采取措施维护社会稳定和经济安全，是每一个估价师所面临的新问题。
现在就房地产抵押评估市场存在的问题及潜在的评估风险，根据工作实践中得到的启发就房地产抵押估价对其拥有担保物与抵押权人进行的价格评估，及 21 世纪科学的知识经济行为，进行简要的阐述。
房地产资产评估论文(8篇期刊范文)-企业管理论文-管理学论文
房地产资产评估论文（8篇期刊范文）-企业管理论文-管理学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——房地产是当代社会的重要财产，对房地产进行评估是满足市场和投资者的需求。
所谓房地产评估，是指房地产评估师在特定目的前提下，按照严谨的程序、采用科学的评估方法，对特定的房地产进行分析、测算、判断，并提供相关专业意见的活动。
本文精选了8篇房地产资产评估论文范文,以供参考。
房地产资产评估论文（8篇期刊范文）之第一篇：我国房地产评估方法研究摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产评估业也得到快速的发展。
本文主要介绍我国房地产评估中的主要方法极其具体内容。
关键词：房地产资产评估评估；资产评估，方法随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。
在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。
对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。
1房地产评估中三种方法的简介1.1市场法房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。
1.2成本法成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。
1.3收益法在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。
收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。
其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。
2房地产评估中三种方法的具体形式2.1市场法市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。
关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。
浅谈在房地产市场中房改房的估价问题
浅谈在房地产市场中房改房的估价问题当前房地产市场价格普遍较高，政府几次出台措施甚至非常严厉的措施调节房价，但全国大中城市房价仍然较高，老百姓无法接受，房价中泡沫很多，随时有破灭的可能。
更可怕的是原来不显山露水的二手房竟然跟随一手房价格飞涨，甚至超过部分一手房价格，炒作的成分非常大，这给真正需要住房的普通百姓带来更大的困难。
房地产估价如果不科学谨慎进行评估，一味追求高估值，即便是真正的反应了市场交易行为，也会助长房价非理性疯涨。
标签房改房；房地产估价；合理；市场交易1 目前全国房地产价格都比较高，伴随着房价上升，房地产估价面临估价结果是否也必须水涨船高的问题，还是综合社会实际状况和不同地区人们平均收入水平，制定出合理、科学的价格。
结合当今房地产市场交易中房改房估价的问题进行探讨。
房改房是国家住房制度改革以来的产物，目的以解决国有企事业单位职工住房困难问题，普遍价格比较低，有福利政策的性质。
以洛阳为例，国企职工分配的房改房，也就是福利分房，1996年前成本价648元/平米，1996年后为840元/平米，而且还有工龄折扣，年限折旧，系数调节，一次付款优惠，区域地段价格调整等多种折减方式。
1996年前的住房，折后房价一般也就在200元/平米左右，按一套60平米的房屋计算，总价为12000元。
随着房地产市场的发展，房价节节攀升，2012年主城区一手房价格涨到6000-7000元/平米，二类地段房价4000-5000元/平米左右。
2006年二手房均价1000元/平米左右，2009年涨到2000元/平米，2012年到3000元/平米左右。
这样下来，这套60平米的住房成交价达到18万元，涨幅可谓巨大，而且实际成交量还不小，这说明什么问题。
一方面是房价失控带来的波及效应，人们有需求，不得不想办法购买。
另一方面反应出房改房在火爆的房地产市场中估值是否理智和科学的问题。
虽然有大量的成交实例可做参考，而且目前房地产估价主要运用市场比较法，参照附近或相同区位房屋成交价格进行调整，但综合调整后的价格由于多种因素存在，仍然维持较高的价格。
浅谈房地产抵押价值评估的重要性
意 识 。 逐 步成 为 其 内控 部 门业 务 环 节 的 有 机 组 成 部 分 。 并
Байду номын сангаас７ １
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商 业银 行 委 托 ． 商 业 银 行 与 借 款 人 另 有 约 定 的 ． 其 约 但 从 定 ， 价 费 由委 托 入 承 担 。从 这 一 规 定 看 ， 地 产 抵 押 估 估 房 价 是 必 须 的 ．只 是 委 托 人 由 目前 单 一 的借 款 入 转 变 为 商
价 值 的确 定 不 是 由房 地 产 估 价 机 构 内 部 的 专 职 估 价 师 来 完
成 的 如 果 “ 地 产抵 押价 值 由抵 押 当事 人 协 商 议 定 的 ” 象 房 现 时 有 发 生 并 不 断 出现 的话 ． 么 各 商 业 银 行 肯 定 会 引 进 房 地 那 产估价师为其具体从事经办 “ 地产抵押价值 评估” 工作 ． 房 的
部门提供 房地 产抵押 估价报 告 。有 了这种规
定 ． 行一 般 不 愿 意 承 担 自 己 确 定 抵 押 价 值 的 银 风 险 ． 势 必 通 过 委 托 专 业 的 房 地 产 估 价 机 构 而 进行评估 ． 同时 还 会 吸 引 一 些 非 房地 产 抵 押 估 价 业 务 也到 房 地 产 估 价 机 构 中 来 。 《 知》 规定 ， 地产抵押估价 原则上 由 通 还 房
一
般 商 业 银 行 不会 成 立 专 门 的机 构 来 经 办 抵 押 物 评 估 工 作 ．
这 样 一 来 节 约 成 本 ． 来 降 低 自身 经 营 风 险 ， 而 信 誉 良 好 二 因
的评 估 机 构 自 然会 受 到 青 睐 ． 价 师 的 业 务 也 无 形 之 中 渗 透 估
浅谈房地产项目成本后评估管理
（ ２ ） 各 部 门在 进 行 房 地 产 项 目成 本 后 评 估 工作 时 要 具 有
一
定 的 责任 心 和 积 极 性 ．要 严格 按 照相 应 的程 序 和 规 定 进 行
工作。 不 同 的房 地 产 企 业 具 有 不 同的 组 织 架构 ， 所 以 不 同 的部 门的 职 责也 不 同 ．但 是 其 实质 工 作 内容 和 宗 旨却 是 基 本 相 同
① 相 关部 门 ：房 地 产 项 目成 本 后评 估 管 理 工作 人 员要 由 确 性 进 行评 估 ． 分析统计成本的差异率． 便 于之 后 工 程 的 正 常 企 业 的 事 业部 组 成 相 应 的 评 估 小 组 ． 成 本 部 是 主 办部 门 ， 并指 进 行 。确 定 目标 成 本 时 必 须 经 过 四 个 阶段 ， 即拿地 、 定位 、 方 定小组的组长， 评 估 管理 工作 中不 但 关 系到 成 本 部 。 还 关 系到 案、 施 工 图阶 段 ． 不 同 企 业在 不 同 的 阶段 的 目标 成 本 差 异 率 也 工 程 成 本 产 生 的设 计 部 门 、开 发 部 门、 营销 部 门和 财 务部 门 有 相 应 的 规 定 和要 求 ， 成本 差异 率 的 统 计 分 析 原 因如 下所 述 ： 等， 实现 全 员成 本 的理 念 ， 从 而加 强 工作 效 率 和质 量 。 （ １ ） 调整 开发计 划 ： 调 整 项 目定 位 主 要 是 针 对 室 内精 装 （ 各 部 门的 职 责 和 工 作 程 序 ： ａ ． 成本部 ： 主 要 负责 制 定 计 修、 外立 面、 门窗 的 装 修 标 准 、 营销 策 划 、 智 能 系统 等 ， 但 是 这 划 ．然 后按 照计 划收 集 相 应 的 资 料 并 对 其 进 行 有 效 的 分析 和 些 内容 的 调 整会 产 生较 大的 成 本 评价 ， 形 成初 稿 ， 经 过 不 断补 充 和 完 善 形 成 终 稿 并 归 档 ； ｂ ． 事 （ ２ ） 调整建造标准 ： 成 本 的 合理 性 主要 是 对成 本和 建造 标 业部 各 相 关 部 门 ： 主要 负责对 初 稿评 估报 告 中的 不 同之 处进 行 准之 间的 匹配 性 进行 分析 确认 的 ，因 此 成 本 的合 理 性 评 价 或 分析 ， 提 出相 应 的 改善 措 施 ， 并 完善 评 估 报 告 ： ｃ ． 集 团各 职 能 部 者是 新 项 目的 成 本 必 须要 根 据 建 造 标 准 的 分析 确 定 建造 标 门： 主要 负责 审核 评 估报 告 并提 出相 应 的 改善 建 议 ， 形 成 终 稿 准 的调 整 可 能 是 因为 开 发 计 划 调 整 导 致 的 ，也 可 能是 因 为 上 并 归档 ， 建 立相 应 的数 据库 ， 从 而 实现 对 项 目管理 的不 断 完善 。 阶段 的建 造 标 准 还 没 有 达 到 一 定 深 度 或 者 是 具 有 不 符 合 市 场 （ 工 作 程 序 ： ａ ． 计划编制 ： 成 本 部 要 按 照 竣 工 结 算 和使 用 定位 的 因素 导 致 的 计 划制 作 相 应 的 计 划 ：竣 ３ ７ － 决 算 结 束之 前 的 一 个 月要 开 始 实 （ ３ ） 限额 设 计 指 标 ： 限 额 设 计 指 标 存 在 不 符合 成 本 指标 的 行 该计划 ． 并 在 竣 工之 后 两 个 月 内 形 成 终 稿 ： ｂ ． 编制 过程 ： 事 情 况或 者 是 没 有 严 格 按 照 限 额 进 行 贯 彻 和 落 实 ，这 主要 是 因 业部 主 管部 门制 定初 稿 、 相 关 部 门进 行 完 善 、 事业部组织相 关 为 制作 目标 成 本 时 涉 及 到 多个 部 门 ， 具 有 较 大 的工 作 量 ， 所以 部 门进 行 分 析 讨 论 形 成 完 整 的报 告 、 交给 小纽 的组 长 进 行 审 可 能会 出现 最 终 成 本 的 转 达 、 落 实没 有 实 际进 行 ， 造 成 按 照 限 核、 组 长 审核 之 后 交给 集 团 、 集 团职 能部 门进 行 审核 并 反 馈 建 额 标 准 制 定 的 招 标 施 工 图纸 中的 工程 造 价 大 于 目标 成 本 ， 最 议、 主 管 部 门进 行 完善 形 成 终 稿 、 事 业部 进 行 审批 并 由 集 团进 终 形 成 目标 成 本 和 标 准 出现 不 符 的 问题 ． ．所 以 目标 成 本 制 作 行备 案 、 归档 并 输 入 数 据 库 ： Ｏ ． 实施 成 果 ： 集 团、 事 业 部 对 成 果 过 程 中必 须严 格 贯 彻 落 实全 员成 本 和 全 过 程 成 本 的 理 念 ． 制 进行 存 档装 订 ．经 过 集 团稽核 部 综合 之 后 储 存 到 知 识 管理 平 作 好 之后 要 开展 相 应 的 评 价 工 作 台． 并 不 断 进 行 完善 （ ４ ） 测 算 目标 成 本 的估 计 不 足 ： ① 掌握 政 策 不 到 位 ： 譬如 ： ２ 房地产项 目成本 后评估 的实施 样 的 限 价 商 品房 但 是 因为 不 同 的开 发 主 体 ，所 以 营销 成 本
浅谈市场经济条件下的房地产估价
头 估 价 师 充 ， 到 数 量 达 标 ， 过 资 质 验 证 ， 期 缺 乏 业 务 监 管 ， 成 做 通 长 造 房 地 产 实 际 评 估 过 中 ， 牵 涉 到 各 个 方 面 的 问 题 ， 些 问 题 直 接 “ 法 ” 估 价 机 构 数 量泛 滥 ， 别 是 一 些 具 有 执 业 资 格 的 估 价 师 通 过 会 有 非 的 特 影 响到 估 价 工 作 的 全 过程 ， 估 价 的 价 额 也 有 很 大 的 影 响 ， 些 问 题 对 这 挂靠 形 式 沦 为 “ ” 价 师 ， 种 现象 ． 一 而 足 ， 商 部 门一 定 要 硬 起 假 估 种 不 工 被 称 做 估 价 的 基 本 事 项 ， 须 预 先 明 确 。 般 来 说 ， 价 的 基 本 事 项 包 必 一 估 手腕 ， 格 审查 ， 能 随意 发 放 《 严 不 营业 执 照 》 。 括 估 价 对 象 、 价 目的 、 价 时 点 及 评 估 前 提 四个 方 面 。 估 估 ３３ 不 规 范 房 地 产 估 价 市 场 ． 响着 房 地 产 估 价 作 业 秩 序 ＿ 影 １１ 什 么 是 估 价 对 象 。估 价 对 象 包 括两 个 方 面 ： １确 定 评 估 实 体 ， ． （） 明 目前 有 些 已经 与 原 管 理 部 门 部 分 脱 钩 改 制 的 评 估 机 构 凭 借 与 原 确评估对象 、 围 。２确定评估对象权利状态 ： 范 （） 明确 所 评 估 物 权 ， 所 是 管理 部 门 的关 系， 双重 身 份 同 时兼 营 公 私 评 估 和 中介 ， 离 了改 制 的 以 背 有权 ． 是使用权或抵押权。 还 目标 ． 备 是 有 些 行 政 部 门还 是 喜 欢 以计 划 经 济 的心 态 和行 为 ， 执 特 对 １２ 什 么 是 估 价 目的 。估 价 目的确 知 为 买 卖 、 换 、 赁 、 股 、 押 、 ． 交 租 入 抵 业 活动 进 行 行 政 性 指 手 画脚 ， 而 产 生 了 权 钱 的 交 易 腐 败 现 象 ， 多 的 从 过 典 当、 险 、 税 、 用 、 迁 补偿 、 资决策 、 产 核资 、 保 课 征 拆 投 清 区域 规 划 、 分 行政干预 ， 引发 出不 公 平 的市 场 竞 争 ， 成 房 地 产 估 价 市 场 的 混 乱 。 造 析等。
浅谈房地产拍卖底价评估应注意的问题
浅谈房地产拍卖底价评估应注意的问题摘要房地产拍卖底价评估是确定拍卖起始价的重要环节。
本文旨在探讨房地产拍卖底价评估应注意的问题，包括评估依据、评估方法、市场调研等方面。
通过对这些问题的深入分析，可以为相关人员提供一些参考，提高房地产拍卖的效益和公平性。
1. 引言房地产拍卖是一种公开透明的买卖方式，广泛应用于房地产市场。
确定拍卖起始价是拍卖过程中的关键环节，直接影响到拍卖的结果。
因此，房地产拍卖底价评估尤为重要。
本文将从评估依据、评估方法和市场调研等方面对房地产拍卖底价评估应注意的问题进行探讨。
2. 评估依据确定房地产拍卖底价的首要任务是收集相关的评估依据。
评估依据应包括以下几个方面：2.1 房产权属证明房产权属证明是评估房地产价值的重要文件，拍卖机构在评估底价时必须要求拍卖房产的所有者提供有效的产权证明。
只有确认了产权清晰的房产才能进行拍卖底价评估。
2.2 市场调研数据评估房地产底价需要充分了解当前市场行情，包括该地区房地产的平均市场价格、供需情况、政策环境等。
市场调研数据可以从相关政府部门、房地产中介机构等渠道获得。
2.3 相似案例分析拍卖底价评估时，参考相似案例的成交价可以提供宝贵的参考。
相似案例的选择应考虑到地理位置、房产面积、装修状况等因素，以确保比较的准确性。
3. 评估方法房地产拍卖底价的评估方法可以采用多种方式，以下是常用的几种评估方法：3.1 市场法评估市场法评估是一种常见的房地产评估方法，它主要基于市场调研数据和相似案例分析，通过对当前市场行情的分析来确定拍卖底价。
这种方法的优点是简单易行，但在市场行情波动较大时可能存在不确定性。
3.2 取众数法评估取众数法是一种统计学方法，通过对市场上相似房产的价格进行统计，找出价格出现频率最高的数值作为拍卖底价。
这种方法可以提供相对准确的底价估计，但可能会被市场中的特殊情况所影响。
3.3 成本法评估成本法评估是一种从房产建设成本出发的评估方法。
浅谈如何写作房地产评估学术论文
浅谈如何写作房地产评估学术论文写作论文是我们从读中学时就应该掌握的一项写作基本功，但是走向社会后，随着时间的推移，心态的变化，环境的改变，角色的转换，很多人失去了写作的兴趣，对文字也失去了耐心，书籍束之高阁，漠然视之，靠玩手机玩电脑打发时间。
不要说读写论文，就连翻翻通俗杂志报纸都无兴趣。
如果不是在科研机构做学术研究或为了评定职称，毕业必须发表论文等要求，恐怕出于兴趣写论文的人少之又少。
绝大部分人对看不惯的现象愤愤不平，逞一时口舌之快，也不愿意静下来细细想想，把事物的来龙去脉做一番梳理，搞清问题产生的原因，发展的过程，后续的影响，有效的应对措施，整理成论文。
写论文需要时间和耐心，不能心浮气躁，要理性看待事物，提出站得住脚的见解，把对事物的认知提升到知识升华的高度，提出有价值的新思想、新见解和新知识。
以前广州评估公司在读中学时学习写作论文，学的基本是论文的组织形式、基本结构、语言特点，为学习写作基本知识而练习论文。
读大学时老师要求写论文，很多同学都是拼拼凑凑，凑合过关就好，因为不需发表，老师要求也不高，这些掺水的论文基本是为了应付学业的需要，并不具备传播的价值。
但到工作中写作论文，出于分享知识经验和见解心得，树立学术圈知名度的需求，一般倾向于公开发表，无论发表在正式刊物上，还是网络上，都要注重文章的原创性以及文章的阅读价值和应用价值。
正式刊物要求论文的写作章法规范严谨，文笔不宜口语化和情绪化，观点立场鲜明又不能违背国家党政方针政策，写作内容要有分寸不宜过于敏感但是又不能观点平庸随波逐流；网络上发表论文要考虑选题特色，内容的新鲜性，语言的丰盈感，情感的充沛度，网络发文对文章的规范性没那么强，遣词造句不用太固化刻板，文笔要生动活泼些，可读性要强些，另外论文观点可以尺度大些，离主流学术圈的观点稍远点，锋芒毕露得多点，但是不能哗众取宠，故意制造噱头。
虽然笔者目前的学术论文，文笔不够优美凝练，论题不够大开大合纵横捭阖，论证也不够鞭辟入里入木三分，论文的整体质量一般，离评估学术圈的顶尖人士相差甚远，但是笔者一直坚持不懈，孜孜不倦，在不断尝试中渐渐找到写作论文的感觉，在一点点摸索中发觉出写作论文的些许不成熟的路径和方法，笔者整理的写作体会与广大估价同行共享，抛砖引玉，希望可以激发同行们的论文创作热情，把估价行业的新理论和工作经验形成一篇篇优秀论文，让房地产评估这一小众行业跻身于主流房地产学术领域，在中华大地之上形成评估圈爱学习，爱思考，爱总结，爱创新的氛围。
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浅谈房地产评估摘要：资产评估作为为资产价值的确定提供合理参考依据的科学有效方法，随着我国社会主义经济的不断发展，而逐渐兴起。
房地产评估作为资产评估的一类，是资产评估的重要组成部分。
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
本文就房地产评估的兴起、发展及其评估方法进行简要的论述，并就其目前可能存在的问题进行分析且提出了自己的观点和建议。
关键词：房地产资产评估方法问题对策在许多文献中，将房地产定义为房产与地产的合称或总称。
这种说法是不够准确的，确切的讲，房地产是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
改革开放以来，我国房地产从土地有偿使用制度的建立到住房货币化、商品化、市场化进程的推进，逐步实现了从计划向市场的转变，在促进经济发展与改善人民生活方面起到了重要的作用，居民居住水平逐年提高。
同时，房地产市场的进一步繁荣，迫切需要房地产评估来为市场交易双方及国家宏观调控提供客观的价值基础，从而维护市场公开、公平的秩序，保障权益双方的合法利益实现国民经济的协调发展。
一、我国房地产估价的兴起与发展我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。
而我国不动产估价制度建立的序幕是在1987年9月,深圳市出让了中国第一块使用权期限为50年的国有土地的时候。
特别是建设部1988年170号文件中明确提出:“房地产价格评估工作越来越重要”、“各地要尽快建立房地产价格评估专业队伍”以来，不动产估价工作得到迅速发展。
随后发布《关于认定房地产估价师有关问题的通知》及《土地估价师资格考试暂行办法》两份文件，标志着中国不动产估价师执业资格认证制度的正式建立。
而中国房地产估价师学会的成立，使中国不动产估价师工作走上了规范化、标准化、制度化的发展路径。
在1995年在全国实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》这就在法律上确定了不动产估价师在我国经济建设和不动产业发展过程的重要地位。
在后来关于《房地产估价师执业资格考试实施规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》,这标志着我国不动产估价制度在进一步完善的进程中迈出了一大步,房地产执业资格由认定改为全国统一考试。
二、房地产评估的方法介绍同年出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之《房地产估价理论与方法》中，推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。
我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利润法和剩余法。
台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。
在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。
综上所述，由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不同。
国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。
二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。
这些国家在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。
我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法（AHP 法）、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。
但是总的来说，市场比较法、收益法与成本法仍是各国通用的方法。
每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。
三、房地产评估存在问题（一）不公平竞争和恶性竞争同时存在。
现有的房地产评估机构分为两类：原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。
然而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成；没有政府背景，按市场化运作的评估公司。
它们中有些依附于前者公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。
为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。
这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。
（二）房地产评估人员整体素质偏低。
从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。
有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师等专业人员总数不超过6万人，而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有 4万人。
大约1/3的兼职人员挂靠，并且极个别单位在注册后把注册资金抽走。
另一方面，各地对房地产估价师执业资格考试前的资格审查松紧不一，考生作弊现象严重；而且房地产估价师考试为一次性考试制度，并且通过后的注册也只有一个级别，不能总体体现估价师的水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
（三）评估机构所出具评估报告的可信度降低。
当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。
自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，商人性质严重，真正做评估工作的是那些根本没有评估师资格，估价经历也很少的人。
这些人员多数对于房地产评估操作一知半解，对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。
（四）国外对我国房地产评估机构的冲击较大。
中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。
由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。
无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，有世界知名的评估机构，他们的加入必将抢占我们的市场，对国内机构发展造成很大的冲击。
四、对策及建议（一）加强行业管理。
在市场经济条件下房地产评估应由行业学会（协会）管理，建议分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，建设主管部门或房管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。
第二步待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担，随着国家机构改革步伐加快上述职能的转换也应加快速度，在转换后过程中要理顺前述五个部门的关系，一方面逐步淡化行政管理职能，一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会，其成员包含获得各种相关职称和执业资格的估价人员。
（二）增强对违反职业道德和行业规则行为的处罚力度。
1.完善市场运行和监管规则。
要尊重房地产估价师的劳动成果，维护房地产评估活动的独立性。
任何组织和个人，特别是政府主管部门不得以任何形式干预房地产估价机构和估价师的工作，以确保估价结果的科学性、合理性。
2.加大对房地产评估违法违规行为的查处力度。
各地要结合贯彻国务院18号文件，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，查处估价活动中违法违规典型案例。
特别对那些在拆迁评估、抵押评估中，迎合委托方的要求，出具不实估价报告，或企图从银行套取超出其抵押物价值的贷款等行为，要依法严肃查处，并作为不良记录载入其信用档案。
因不实房地产估价报告给当事人造成损失的，房地产估价机构及估价师要依法承担相应的民事责任；触犯《刑法》的，由司法机关追究其刑事责任。
（三）健全和完善房地产评估相关的法律法规。
借鉴国际上资产评估行业发展完善的国家，中国应该建立房地产评估法律体系。
国外房地产评估机构慢慢在中国安家落户，其法律制度对中国制定房地产评估法有很大的指导作用。
但是，基于中国的国情，中国不能一味地拿来主义，而是要在该法律制定之前，针对中国评估业理论和实际中普遍存在的问题，如房地产评估机构和人员准入制度、房地产评估机构不正当竞争等，制定评估细则，从而使中国房地产评估行业真正实现法制化，做到有法可依。
同时，在《房地产评估法》的指导下，各个地区应根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。
比如，由于各个地区发展不尽相同，城市化进程不同，导致拆迁补偿的标准大大不同，此时，各个地区急切需要建立适合本土拆迁补偿的房地产评估的规章制度，大大减少拆迁补偿中引发的法律纠纷和社会矛盾。
（四）培养多种资质的复合人才。
要积极培养高层次的房地产估价人才，多渠道开展国际交流与合作，提升我国房地产估价师在国际上的影响力和竞争力。
重视人才，评估机构的人才很重要。
多种资质的复合型人才，思想水平高、实践服务能力强的人才正是行业缺乏的。
因此应注重人才的培养，提高机构内的人员素质。
（五）注重组织继续教育。
估价行业的继续教育在我国业界还存在着空白，应该将继续教育深入、科学、广泛的在我国进行推广。
精心组织形式多样的继续教育，把估价行业培育成学习型行业。
既要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。