物业管理课件第二章

（四）建筑物区分所有权的特征
（五）建筑物区分所有权的种类
二、建筑物区分所有权的内容 1.业主(建筑物区分所有权人)对建筑物专有部分的专有权 专有部分是指具有结构上和使用上的独立性并能够成 为区分所有权客体的部分。专有部分又称为单独所有部分。 业主对建筑物内的专有部分，可以行使完整的占有、使用、 收益和处分的权利。 业主享有专有权，也要承担一定的义务，主要有：按 照专有部分的本来用途和使用目的使用；不得随意变更通 过专有部分的水管、电线、电话线和煤气等维持建筑物正 常使用的各种管线；业主之间相互容忍。业主为使用、修 缮、改良其专有部分必须使用其他业主的专有部分或不属 于自己所有的共有部分时，其他业主负有彼此间相互容忍 的义务。
物业区域 的治理是 物业管理 区域各种 管理主体 管理物业 区域共同 事物的诸 多方式的 总和，实 质是物业 区域的综 合治理
第三节 委托代理理论
一、委托代理理论概述 20世纪30年代，美国经济学家伯利和米恩斯因为 洞悉企业所有者兼具经营者的做法存在着极大的弊端， 于是提出 “委托代理理论”， 倡导所有权和经营权分 离，企业所有者保留剩余索取权，而将经营权利让渡。 委托代理理论是建立在非对称信息博弈的基础上 的。主要研究的委托代理关系是指一个或多个行为主 体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行 为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并 根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。
二、公共管理理论在物业管理服务中的应用
物业管理 服务中的 公共需求 是物业区 域区分所 有权在物 业区域内 物业共用 部位和公 共设施设 备的使用、 公共秩序 和环境卫 生的维护 中所形成 的服务需 求
物业公共 事务管理 从产权角 度应该是 业主，实 现形式往 往是业主 大会和业 主委员会， 或其他自 治组织形 式。从派 生角度是 物业服务 企业
（二）公共管理的基本概念
公共管理从产生意义上讲是公共组织的一种职能，包括以政府为 主导的公共组织和以公共利益为指向的非政府组织（NGO）为实 现公共利益，为社会提供公共产品和服务的活动。 公共管理从的具体内容 1. 公共资源 ① 公共设施、产品 ② 公共信息资源 ③ 人力资源 ④ 自然资源 2. 公共项目 3. 社会问题 公共管理与企业管理的差别 1. 研究对象不同 2. 管理主体不同 3. 管理性质不同 4. 管理手段不同
2．服务内容 一般来说物业服务公司提供的服务包括三种：一是公共性服务， 如保洁、保安、供水供电等服务；二是代办性服务，如代收水电费等； 三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。物业服务的内容是根据 物业对象的实际情况，居住者的需求及经济承载能力等具体情况制定。
3. 服务标准 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标 准，中国物业管理服务协会根据我国物业管理服 务现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物 业管理服务等级标准(试行)》，从物业管理服务 的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、 协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等 六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个 等级的服务标准，作为物业服务企业与建设单位 或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等 级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物 业服务价格的参考依据。
3．业主对建筑物共有部分的共同管理权(即成员权)
业主作为管理团体的成员在享有上述权利的同时，也 必须承担下述义务
三、建筑物区分所有权与物业管理服务 现代建筑物区分所有权是现代经济高度发展和工 业化过程导致城市化的产物，在促成人类最大限度地 利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生 活、营业等问题上显示出了重大功能。 从法律概念的角度看，物业管理服务反映出的各 种问归根结底其实质都是由建筑物区分所有权问题 所派生出的，但物业管理服务却不能直接体现出建筑 物区分所有权这种权利形式，更不能体现区分所有建 筑物中专有部分、共用部分持分权以及管理团体成员 权这些法律概念。
3.新公共管理理论
新公共管理（new public management, NPM）是80年代以来兴盛于英、 美等西方国家的一种新的公共行政理论和管理模式，也是近年来西方规模 空前的行政改革的主体指导思想之一。它以现代经济学为自己的理论基础， 主张在政府的等公共部门广泛采用私营部门成功的管理方法和竞争机制， 重视公共服务的产出，强调文官对社会公众的响应力和政治敏感性，倡导 在人员录用、任期、工资及其他人事行政环节上实行更加灵活、富有成效 的管理
第二节 公共管理理论
一、公共管理理论概述 （一）公共管理学 公共管理学，是运用管理学、政治学、 经济学等多学科理论与方法专门研究公共组 织，尤其是政府组织的管理活动及其规律的 学科群体系。
（二）公共管理的基本概念
公共管理从产生意义上讲是公共组织的一种职能，包括以政府为 主导的公共组织和以公共利益为指向的非政府组织（NGO）为实 现公共利益，为社会提供公共产品和服务的活动。
卫生清洁服务
绿化养护服务
为物业实 体的服务 安全维护及消 防管理服务 车辆道路交通 管理服务
（二）经营性物业服务 经营性物业服务是指针对以经营为目的的房屋建筑（包括附属建筑 设施），如写字楼、商场、宾馆、酒楼、工业区等为主要对象的管理服 务行为。其特点如下：
（二）经营性物业服务 经营性物业服务的重点是租用建筑物 的承租人对其所使用的物业环境感到满意， 并希望继续租用本物业。其服务内容主要 包括以下几个方面： 1. 制订管理计划 2. 加强市场宣传以提升物业租金 3. 制定租金收取方法以及物业的维修养护 计划 4. 安全保卫 5. 协调业主和承租人关系 6. 组织与控制
第二章
物业管理服务的理论基础
目录
第一节 所有权理论 一、建筑物区分所有权理论概述 二、建筑物区分所有权的内容 三、建筑物区分所有权与物业管理服务 第二节 公共管理理论 一、公共管理理论概述 二、公共管理理论在物业管理服务中的应用 第三节 委托代理理论 一、委托代理概述 二、物业管理服务中的委托代理 三、物业管理服务中委托代理应注意的问题 第四节 服务理论 一、服务经济学概述 二、物业服务的内容 三、物业服务方式 四、物业服务的质量
三、物业服务方式
（一）集体委托常规性公共服务 集体委托常规性服务是物业服务的基本方式，主要包括公共的、经常 性的、全体业主必不可少的服务项目。这些项目是由业主集体通过业主大 会确定，并与物业服务企业商定，签约在物业服务合同中，向小区全体人 员提供的公共性的全体受益服务项目，也称之为公共服务项目。这项服务 主要包含一下七项内容：
第一节 所有权理论
一、建筑物区分所有权理论概述
（一）建筑物区分所有权的历史与发展
（二）建筑物区分所有权的理论基础
（三）建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，指由区分所有建筑物专有 部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的 成员权所构成的特殊所有权。即专有部分所有权、 共用部分持分权、成员权。 我国已经实施的《物权法》第七十条明确定： “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有 和共同管理的权利。”
物业服务 产品包括 公共产品 （公共服 务）和私 人产品 （私人服 务）
物业公共 服务是基 于业主委 托由物业 服务企业 为满足业 主公共需 要，提供 面向全体 业主的普 惠性服务 的总称
物业公共 事务是指 区分所有 建筑物业 的存在， 由物业区 域等管理 问题引发， 涉及物业 全体业主 整体的生 活质量和 共同利益 的一系列 活动
二、物业服务的内容 根据物业服务的宗旨和本质要求，物业服务的内容应该是多 样化的、全方位的。在物业服务的过程中，企业一定要树立 “业主至上、服务第一”，高效优质服务的思想。 （一）公共性物业服务 公共性物业管理服务是指物业服务企业在物业管理区域内提 供的共用部位、共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序 等多种内容的综合性、公共性服务。一般提到的物业管理服务主 要为公共性物业管理服务。
2.业主对建筑物共有部分的共有所有权
（1）共有权的概念 建筑物区分所有人的共有权的概念共有权是指建筑 物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑 物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
（3）共有权的范围 共有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑 物的共有部分、小区的土地使用权和设施等所共同享有的 财产权利。共有权所指向的客体范围是较为广泛的，它不 仅限于一栋建筑物内的共有部分，还可能延伸到小区，例 如建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施和物业 服务用房等，对此，物权法予以明确规定为属于业主共有， 但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或明示属于个人的 绿地除外。
（一）物业服务的概念
物业服务是指专业化的物业服务企业和物业服务专业人员为满足业主（使 用人）与物业服务有关的需要而提供体力和智力的劳动，并收取一定报酬的经 济活动。
（二）物业服务的内涵 1．服务理念 物业管理服务是进入门槛低、竞争性强、私企林立、外来工多的劳动密集 型的微利行业 , 也是联系千家万户，提供服务产品的服务企业。物管企业要想 在竞争中脱颖而出，离不开强烈的服务意识，更离不开服务理念与技巧的创新。 所以物业服务企业应该要重点把握好以下十二个服务理念与技巧：
（三）公共管理的基本理论
1.公共产品理论
2.公共选择理论
公共选择理论（Public choice theory）是一种以现代经济学分析民主立 宪制政府的各种问题的学科，传统上是属于政治学的范畴。公共选择理论 研究选民、政治人物、以及政府官员们的行为，假设他们都是出于私利而 采取行动的个人，以此研究他们在民主体制或其他类似的社会体制下进行 的互动。公共选择理论也采用许多不同的研究工具进行研究，包括了研究 对效用最大化的局限、博弈论。
二、物业管理服务中的委托代理 物业管理服务就是一种委托代理，是通过委托合同 实现的。委托合同是产生代理行为的依据，而代理行为 是为了实现委托合同的内容，需要法律的保障。