租赁课件

业主
客户
二、普通租赁付款方式
• 1、民宅：大部分采用季付；半年付；年付；极少数房东能够 接受月付； • 2商品房和公寓：多数采用押一付二；押二付二；押三付二：
三、出租房屋和求租房屋需要的证件
• 1、业主：房屋产权证、使用权证明、购房发票和购房合同、 能证明房屋的合法有效证明文件，其中的任何一个即可，身份 证，房屋共有人同意出租证明。 • 2客户：身份证、工作证，非本市户口还需要提供暂住证。
第 三节、租赁业务沟通、谈判技巧
一、租赁业务员专业技巧
• （一）接听电话技巧 • 电话沟通有可能是你与客户和业主唯一的、最有效的、最直接的沟通方式。所
以，掌握好电话沟通的技巧是最最关键的！掌握好联系客户和业主的时间（一般在上 午11点左右或下午1点左右，）早晨9点左右一般客户比较忙，都在上班，不方便办理 私人事宜；业务员可以利用这段时间整理档案，合理安排一天的工作。
一、租赁业务员专业技巧
• • • 4、不论是电话交流还是面对面得交流，都应该保持一个原则：尽可能使用书面语言， 不用日常用语或口头语：给客户的感觉尽可能的专业化！ 5、换位思考。站在对方的角度设想一些问题，提一些专业化得建议或意见 6、在与客户沟通中多运用聆听的技巧——少说多听，仔细观察；了解客户内心的真正 需求，从而分析客户的类型找出应对的办法
• • • • • 起来比较方便。如果业主坚持不缴，客户也不让步时，可以从租金上将取暖费合理分 配给双方。 如果集体供暖，可劝业主交，因为无论房子是否租出去，都会产生这笔费用。如 果是分户供暖，理应由客户交，因为用了才会产生费用。 2、业主担心客户违约 客户不遇特殊情况不会违约的，因为租房时，客户需要缴纳抵押金和服务佣金， 如果违约还要承担违约金等，这是一笔很大的费用，所有客户是不会轻易毁约的。 3、房主拒绝约看 通过对公司服务范围（包括租前、租种、租后的服务）的介绍，取得业主的信任， 让业主有安全感，并告诉业主此客户条件很好，非常难得，应该抓住机会。
六、普通租赁业务应填写的合同文本2
• 4、签约注意事项：①经纪人详细填写定金合同，按照双方约定写明租期、 租金、付款方式 ②承租方与出租方签字确认 • ③本合同一式三份，三方保留（祥见合同范本） • （三）房屋租赁合同 • 1、签约时间：承租方与出租方双方满意 • 2、签约对象：承租方与出租方 • 3、签约时提供的证件：①承租方须提供身份证、工作证、暂住证或公司担 保书、租金及服务佣金 ②出租方须提供房屋产权证、身份证：非 业主本人办理须提供代理人的户口薄、结婚证及业主的授权委托书 • 4、签约目的：①确认经纪服务成功，可收取服务佣金 • ②明确出租方与承租方的权利、义务关系 • ③监督双方按照合同内容认真执行 • ④明确鑫尊公司售后服务内容
• 标准委托房屋定位
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一、流程图
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21世纪
1、业主通过店面、电话、报纸媒体、网络等方式，把房源委托给21世家安信公 司进行出租代理； • 2、客户通过店面、电话、报纸媒体、网络等方式，委托21世纪安信公司进行求 租代理； • 3、公司帮助业主、客户验明双方真是身份及证件；在业主和客户中间起信息相 互交流、配对、沟通、看房、最终签订房屋租赁合同等。 • 4、成交后按照公司对普通民宅、甲宅和公寓的服务佣金收取标准收取佣金。
• 2、如何让顺利约出业主：
一、租赁业务员专业技巧
• 通过对公司的介绍，取得业主的信任。 • 通过电话，让业主了解客户的大致情况。 • 租金问题采取灵活方式（约好见面谈）。 • 告诉业主我们的服务范围（租前/租中/租后），让业主有安全感。 • 约定看房地点时，要替业主着想，方便业主。 • 3、对于无法正常约出的业主： • 此客户条件好，非常难得，让业主抓住机会。 • 从经济的角度帮业主计算，房屋应尽快出租。 • 从租赁市场的角度告诉业主，尽量珍惜每次约看的机会。
• • • （二）商品房或公寓 面积大；客厅与餐厅分开；较大 社区配套服务齐全；保安、绿化好， 年代较新 • 小业主或大业主拥有 • 服务好热水、电梯、保安、独立会 所 • 物业费用，且有其他费用 • 希望居住的舒适、豪华，客户群较 少 • 高级管理人员，素质较高 • 4000元以上，一般选择押二付三、 二、一 • 装修好，设施配备齐全 • 视小区而定是否可以注册，商住两 用
• （二）、约看技巧
• 1、约见客户： • 对介绍房屋满意的——立即进行约看； • 对所介绍的房屋犹豫不绝的，抓住客户的性格弱点，帮客户作决策； • 需跟其他人商量，立即判断出关键人物； • 无法安排时间看房的，本市场是出租方市场，看房时间上要迁就业主； • 制造所要看房屋的紧张气氛，让客户有紧迫感。
三、标准用语解释和标准委托房屋定位
• 标准用语解释：
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六、普通租赁业务应填写的合同文本3
• 5、签约注意事项：①详细记录所处房屋内的家电设施情况 • ②详细写明物业地址、租金价格、付款方式、租赁 期限、双方身 份证号码、原籍地址、联系方式、双方所需 的售后服务内容（充分体现鑫尊的服务 宗旨：服务与众不同！） • ③出租方与承租方必须签字确认 • ④经纪人须留下公司电话、个人联系方式及公司投 诉电话（祥见合同范本） • 在普通租赁业务员的整个业务流程中，鑫尊为见证方； • 经纪人在操作业务过程中每个环节所要达到的目的是：最大化的促成双方、 达成协议。
二、租赁谈判技巧
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选择客户基本要求及方便的看房时间，通过问题的答案可以判断业主是注重价格 还是注重客户的身份，以便介绍合适的客户。要使用标准术语提高业主对公司的信任 并取得业主的好感。
• （二）客户方面 • 1、客户对合同内同关于违约金为合同成交价一个月租金不满时
• 如遇突发事件不能继续履行合同时，可征求业主的谅解，协商解决。 • 尽量提前通知业主，不要给业主造成损失 • 2、无法满足客户所要求的设施 • 设施是否齐备，还是客户因对所看房屋犹豫不决时想找的理由 • 要与客户共同分担烦恼，真诚的帮客户想办法，让客户有信心，跟业主协商尽量配 备 • 从租金上分析，让客户感觉到心里平衡 • 热心地帮助客户提供购买设施的地点价格（新、旧）利用顺畅的沟通促使客户立刻 做决定。
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• （三）、看房技巧
• 1、在约定地点见到业主后，我们要这样做： • 使用专业术语介绍公司，树立专家形象 • 用真诚取得业主的信任 •
一、租赁业务员专业技巧
• 介绍客户身份背景及工作单位概况
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在活跃气氛下使业主在交谈中简单了解客户情况
• 让业主与客户对房屋的情况进行沟通 • 谈清各种费用明晰分担情况 • 查看房产证件核实法律关系 • 2、当我们亲自带领客户或到约定地点见到客户后，我们应该这样做： • 必须穿着整洁工服使用专业术语树立专家形象 • 进入社区由外入内择优介绍小区及楼道卫生 • 经业主同意后，客户方可进入房屋内 • 着重介绍客户要求的室内设施 • 3、看房： • 进入房屋内要多观察少说话精力集中 • 使客户注意到屋内亮点（新装修、新电器、干净等）
二、租赁谈判技巧
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从经济的角度帮业主计算，房子应尽快出租。 从租赁市场的角度告诉业主，尽量珍惜每一次约看的机会 4、请业主留联系电话 告诉业主这是我们公司登记房源的规定 5、告知业主租赁证应如何办理 首先通过114电话查询所在区房管所（办证科）的电话房屋出租后，能帮助业主 关注客户入住后的一些情况，做好租后服务。然后电话咨询具体的手续及时间。各区 域办理手续不同，一般情况是必须产权所有人带产权证原件及复印件，承租合同元件 及关于出租原因的申请，每周的周2或周4上午办理。业主只需要缴纳办理租赁证的手 续费，按房屋面积收费50㎡以下￥100元，50㎡以上￥200元，100㎡以上￥500元。 最后按要求带齐资料去房管所办理，租赁证办理完后去所在派出所领取安全证。 6、如何核实业主信息 询问房屋现在的状况及空闲空间和起租日期 房屋的具体位置及周围环境（商场、学校等等）
第一节、基础知识
一、不得出租的房屋范围
• 1、未依法取得房屋所有权证的; • 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他 形式限制房产权利的; • 3、共有房屋未取得共有人同意的； • 4、权属有争议的； • 5、属于危房，不符合安全标准的； • 6、属于违章建筑的； • 7、已作为资产抵押，未取得抵押权人的同意； • 8、经城市拆迁主管部门批准已列入拆迁范围的； • 9、不合格公安、环保、卫生等主要主管部门有关规定的； • 10、有关法律、法规和规章规定禁止出租的其他形式。
四、房屋租期
• 租期1个月——几年不等，租期要求不是很严格，只要业主客 户认可就可以。
五、公司佣金的收取标准和佣金打折制 度
• 1、民宅：由客户和业主各支付相当于半个月 的房租作为佣金，成交后付清； • 2、商品房和公寓：成交后有业主按照签约时 间支付服务佣金，成交后付清；
六、普通租赁业务应填写的合同文本
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接听电话概要：
1、声音甜美、语速要适中（不能太过刺激，向传呼台一样，只是感觉舒服即可， 但是声音不能太冷淡） 2、语调平和，掌握音量（不能过大或者过小），话筒应离脸有一定的距离，不应 该有吵或杂音 3、始终保持微笑，让对方感到你的亲切，自然；在电话的另外一端想要看到你，打 通电话，首先应该是要问好，然后说明打电话的目的（您好***先生/小姐，不好意思 打扰您！我是鑫尊置地房地产公司的经纪人***，请问您在***的房子还可以出租么？ 我有个客户想租这一带的房子，您能把您房子的具体情况告诉我么？您的房子是**居 的吧？
第二节、普通租赁 业务流程
二、标准用语解释和标准委托房屋定位
• （一）普通住宅： • 面积较小；很多没厅或厅很小； 较小老式格局，不合理 • 环境较差，有居委会和维修管 理，年代较早，小业主 • 物业设施不完善 • 只收卫生费用等简单费用 • 解决基本住房问题，客户群体 大 • 普通员工居多，素质不等 • 较低，付款方式随意性强 • 装修一般，设施配备不等 • 只可以用来居住
一、租赁业务员专业技巧
•ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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尽量少让客户与业主直接交谈 让客户了解此地的租赁市场 向客户讲解一些租房知识 在松弛气氛下结束看房 带客户熟悉一下房屋周边情况（交通、超市）
二、租赁谈判技巧
• （一）、业主方面： • 1、业主不负担取暖费 • 委婉的向业主解释在租赁市场上，一般都是由业主来缴纳取暖费。因为业主操作